土地活用・建設費コストダウン 土地活用の成否は建築費で決まります 土地活用の成否は建築費で決まります土地活用の成否は建築費で決まります

私の土地であれば、このように活用します

RC造で建設費 坪単価64万(法床)?こんなに違う利回りと建設費

金融機関は「木造でも建てるのですか?」と問いました。

事業計画書を提出した時の話です。

結果として、木造のような坪単価で「内覧会でお城のようなと言われる」鉄筋コンクリート(RC)造のデザイナーマンションが建ちました。

土地活用事例

土地活用事例 画像1 土地活用事例 画像2 土地活用事例 画像3

地主のお施主様は、土地活用を思い立ってから、私に問い合わせをする前に、沢山の会社に提案を打診していたようですが、満足行く答えを見つけられずにいました。

お施主様が受けた幾つかの提案の中から、最も良かったハウスメーカーの土地活用提案を見てみましょう。

【某ハウスメーカーの土地活用提案】

某ハウスメーカーの土地活用提案

専有(賃貸)面積の少なさから家賃年収は1,704万で、鉄骨造の坪単価は106万円、表面利回りは、11.9%でした。普通であれば、ここまでで終わりです。この提案がベストだと思い契約して、建物を建てられる地主様も多いでしょう。

しかし、建設業・建設費の仕組み・カラクリを理解していれば、大幅に収益性を改善することができます。この土地の究極の活用形態と思われるコンストラクション・マネジメントの提案を見ていきましょう。

【コンストラクション・マネジメント+建築家の土地活用提案】

コンストラクション・マネジメント+建築家の土地活用提案

専有(賃貸)面積が120㎡増えたことにより家賃収入は2,100万円まで上がりました。建設費は坪64万円まで抑えられ、利回りは17.29%まで改善されました。何故、このようなことが、起こり得るのか?疑問に思われた方も多いと思います。これは、論理的な根拠に基づく事実なのです。

土地活用のヒント

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(株)土地活用のお客様の声

(株)土地活用のお客様の声
色々な提案を受ける中で、これしかないと思いました。事前に作って頂いた概算見積では1億1,500万円ぐらいには出来るでしょうと仰っていたのですが、設計事務所は1億5,000万円ぐらいするだろうと言っていたので、内心は、1億2,500万円ぐらいになれば十分だと思っていました。しかし、最後の見積で、まさかの1億500万を切ってしまったので、大変驚きました。私が紹介したゼネコンも入札に参加した上での入札第1位の結果が、まずまずの金額だったので、そのまま契約しても良いかと思いましたが、そこから交渉をして、この価格まで下げるのか?とプロの仕事に参りました。ゼネコンも大規模工事の実績が多数あるところで、安心していられましたし、建物の出来も、これ以上求めるところがないほど、完璧に仕上げて頂きました。色々と検討してきましたが土地活用をするなら、この方法以外考えられません。満足という言葉だけでは言い表せないぐらい、全ての面で実力が違います。(S様)

何故、こんな坪単価でRC造が建つの?

建設費の仕組みとコンストラクション・マネジメントとは?

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究極を目指す土地活用とは?

当社が、土地活用のご相談を頂いたときに、地主様に根幹に考えて頂きたいことは、「収益性を如何に高めるか」にあります。

それを成し遂げる為の手法は、主に、

 1.土地の最大活用
 2.建設コストの最適化

の2つになります。

書いてみると簡単なことのように見えますが、多くの土地活用事例において、実際にこれが出来ているでしょうか?もし、既に幾つかの提案を受けられているのであれば、その提案は、

 「土地は最大の活用ができているでしょうか?」
 「建設コストは最適でしょうか?」

一度、自問してみてください。

大切な財産をご活用されるのですから、提案を受け入れる以前に、もっともっと考え尽くして頂ければと思います。

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B案は4,000万円以上得をしました。土地活用の資産価値の定量評価

ここで、提案内容が、将来的に及ぼす影響について、法定耐用年数に基づく総収入と、将来の資産価値として金融機関が担保評価額を算定する際に用いる、「積算評価」という考え方に基づく、2つの視点から予測してみましょう。企画により資産価値が、どれくらい違いがあるのだろう?と問いに対する答えはここにあります。

積算評価とは建物評価額と路線価に基づく土地評価額を合計となり、

積算評価額=土地評価額+建物評価額

で計算されます。土地の評価額は、仮に8,000万円と設定しておきます。建物の評価額は構造と築年数に基づき変化し、計算式は、

土地活用の建物評価額=
建物再調達価格×法定床面積×(耐用年数―築年数)÷耐用年数

建物評価額のパラメータは、一般的に下記の数字が用いられます。

土地活用の資産価値1

それでは、この式を用いて2つの企画例として、鉄骨造で表面利回り10%のA案と、鉄筋コンクリート造で表面利回り16.6%のB案について、検討していきましょう。

土地活用の資産価値2

20年後の積算価格と残債の差額について計算していきます。

土地活用の資産価値3

20年後の積算評価額ー残債とは、少くともこの程度で売れる価値はあるだろうという金額から、融資の残額を返済して売却した時の手残りを意味します。

つまり、20年後に売却をしたとき、B案はA案より、4,000万円以上得をすることになります。更に、法定耐用年数に基づいた家賃収入や、融資の総返済額まで考慮すると、B案はA案より、少なくとも1億円以上得することになります。

土地活用の資産価値4

累積賃料の比較積算評価額の比較残債の比較土地活用の積算評価額ー残債

数字は正直です。ここまで違うのか?と思うような事が現実に起きてしまうのです。

土地活用のメリットは多く、きちんと考え尽くされた企画であれば、莫大な収益を上げることができます。

土地活用をご検討中の地主様へ

土地活用は、建て始める前の序盤で全てが決まります。建てた後に挽回することは難しいものです。「今、考えうる、できることを全て」して、より強固な状態で、ご自身の将来や、大切な御子息の為に、ご資産を残して頂ければ嬉しいです。

何故、こんなに提案内容が違うの?
建設費の仕組みとコンストラクション・マネジメントとは?

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土地活用成功の突破口が、ここに

都内で建設費 坪単価64万(法床)で建てたRC造デザイナーマンションのカラクリを探る

土地活用事例

土地活用事例 画像1 土地活用事例 画像2 土地活用事例 画像3

都内で建設費 坪単価64万(法床・税別)で建てたRC造賃貸マンションと聞いて、皆様、どのように思われるでしょうか?

・仕様を極限まで落とした建物?
・訳の分からない施工会社が作った建物?
・別途工事費用だらけなの?

と、思われる方も多いかと思いますが、全く違います。

・このマンションは都内で家賃14万円以上が取れる賃貸マンションのため、仕様グレードは、一般的な賃貸マンションよりずっと上です。参考までにアイランドキッチンは一般的な賃貸マンションの三倍の原価です。

・工事をしたゼネコンは大規模公共建築物や大規模マンションの施工を手がけてきた実績十分のゼネコンです。

・別途工事は一切ありません。外構のブロック塀の撤去工事から擁壁新設、地下室の防水工事etc・・・設計料とCMFEE以外、全てがこの金額に含まれています。(確定利回りには、設計料・CMFEEを含んでおります。)

コンストラクション・マネジメント(CM方式)を駆使することにより、このようなことが可能となるのです。

何故、コンストラクション・マネジメントでは、このような事が可能なのでしょうか?それには、建設業の仕組み、建設費のカラクリをご理解頂く必要があります。

まず、コンストラクション・マネジメントにも幾つかのタイプがありますが、当社は「ゼネコン活用型」コンストラクション・マネジメントを扱います。ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメントのポイントは、「コストの透明性を高めること」、「建設業の流動性を高めること」にあります。

このポイントをイメージしていただきながら、建設費の奥深い世界をご案内させていただきたいと思います。

コンストラクション・マネジメントのポイント

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建設費の仕組み

皆様は、工事代金を支払うと、建設業の中でどのようにお金が動いているのか、ご存知でしょうか?建設費の内訳を見ながらご説明させて頂きます。

建設費は一般的に、総合建設会社(ゼネコン)が、会社や現場を経営・運営する為の費用である総合仮設費用(A)、現場経費(H)、一般管理費(J)の「管理運営系費用」に総額の15%~20%程度が掛かります。この費用は、ゼネコンが会社や現場を運営していくために必要な費用とイメージしてください。

次に、B~Gの建設費総額の約80~85%を占める金額は外注費として、ゼネコンから下請専門工事会社支払う費用に大きく分類されます。つまり、ゼネコンは各専門工事会社に建設費の約80~85%を外注し、それを管理する重要な役割を請負っているのです。

建設費の仕組み

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下請協力会の壁と建設業の新規開拓

次に、建設費の80-85%を占める外注費が、どのように使われていくかを考えていきましょう。一般的に建設業の外注とは、どのように行われていくかをご理解頂ければ、現在の建設業の問題点、建設費のカラクリが見えてくると思います。

まず知っていただきたいのが、世の中の施工会社は、元請総合建設会社(以下ゼネコン)の下請専門工事会社の2つに大別されます。そして、殆どのゼネコンは、「下請協力会」というものを持ち、専門工事会社は幾つかのゼネコンの「下請協力会」に加入しています。そして、下請協力会に入っていない限り、まず見積を依頼されることはありません。

専門工事会社にとっては、協力会以外のゼネコンから受注することは、99%不可能という状況です。建設業に仕事が溢れていた古き良き高度成長期やバブルの時代は、これで良かったのかもしれませんが、現代では、自らが作った「下請協力会」という仕組み・壁が足枷となっていると感じているゼネコン・専門工事会社も多く存在します。

特にリーマンショック後の建設業では、安く優良な専門工事会社が、経営を元請ゼネコンの受注に左右されたり、協力会の元請ゼネコンの倒産により受注先そのものが減少することにより、下請専門工事会社が、これまで取引していた元請ゼネコンだけに頼らず自力で売上を確保する為に、新規の取引先を開拓しようという気運が高まっています。構造改革・業界再編の動きが建設業でも起こりつつあるのです。

また、ゼネコンの方も特に営業サイドは、自社の協力会の弱点などをお施主様への見積提出時などに情報を得ておりますので、下請取引先の組み替えを希望されている会社も多いのです。そのように、双方が思いながらも、中々、新規開拓は、つまり下請協力会の新陳代謝は進みません。

では、実際にどのようにして下請専門会社は新規開拓を試みているのでしょうか?その方法としては、

(1)他のゼネコンに転職した現場監督と連絡を取る
(2)お施主さんと、たまたま知り合いで施主紹介で見積参加する。
(3)ジョイント・ベンチャー等で他社のゼネコン担当者と仲良くなって次の現場で連絡を取る。
(4)親戚・友人に関係するゼネコンの伝を辿る。
(5)飛び込み営業

など、挙げられますが(1)~(4)は運に頼る部分も多く。表向きはゼネコンも協力業者募集などと謳っている会社もありますが、新規開拓営業をして、受注(新たに下請協力会)することは、余程のコネか営業力がない限り難しいことであるのが実情です。

そこで、新陳代謝をしなければならないという意識はあるが、日々の業務の中で中々実行に移すことが難しい元請ゼネコンと下請専門工事会社の双方に活用されているのが、ゼネコン活用型のコンストラクション・マネジメントという方式なのです。

 下請け協力会の壁と建設業の新規開拓

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様々な発注方式同じゼネコンが請負う場合の建設費

建設業・建設費の基本的な仕組みをご理解いただけたところで、今度はお施主様が土地活用でマンション経営をご検討された際に、建設会社に発注する方式を一般的なものから順にご説明させていいただきます。

主に、下記の3つが考えられます。

1.設計施工方式
2.相見積方式
3.ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメント(CM)方式

結論から先に、書かせていただくと、同じ建設会社が請負った場合において、建設費が最も安いのは、3のゼネコン活用型CM方式で、次が相見積方式、最も高いのが設計施工方式です。

同じゼネコンが請負う場合の建設費のイメージ

これらのことを頭に入れながら、多くの地主様が土地活用のご検討を考えられたときに、どのような思考回路の下に行動をされているか、一般的な土地活用の発注方法を例に、ご説明していきましょう。

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設計施工方式

まず、土地活用をご検討中の地主様からご相談を受けている時に、既に数社にご相談されているケースもあるのですが、最も多いと感じるのが、設計施工方式です。設計施工方式とは施工する会社が設計プランを書き、設計と施工の両方を請負う方式です。一般的にハウスメーカーやゼネコンは高値で受注でき、利益が上がりやすいので、この営業を熱心に行います。

中には土地活用提案の設計施工での受注に特化し、統一図面による相見積には参加しない施工会社もいます。設計施工方式とは、情報戦です。元請建設会社にとって最もベストな営業・受注とは、いち早く建設情報を抑え、他社と極力競合をしないで土地活用提案を行い、設計施工で高値で受注することです。

しかし、これにのみ特化して受注を確保しつづける為には、営業経費がかさみ、受注できなかった物件の営業経費が、受注できた物件の建設費に加算せざるを得ないという、問題もでてきます。上図1のJの部分(一般管理費)が膨大になることにより、東京に土地を所有しているにも関わらず、表面利回り9%程度になってしまう建設費で建てられるケースも数多く見受けられ残念に思います。又、各社提案しているプランや仕様が違うため、コストの透明性を見ることができず、一概にどのプランが、土地に対して最適な設計なのかも見えないまま、何となく建設をご決断されるケースも多いように感じます。

設計施工方式

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相見積方式

相見積方式とは、設計事務所が設計図を作成し、その図面を元にゼネコンに相見積を取ります。各工事の単価や見積の漏れがないかなどは、設計事務所が簡単にチェックしますが、建設業の構造上、設計事務所は、ゼネコンが下請専門工事会社に外注している単価を知ることができません。つまり、ゼネコンが見積書に書いてある外注単価は、実際に下請に発注している原価ではないのです。

例えば、○○工事の単価を5000円と記載してあっても、その単価に踏み込んで議論することが出来ない仕組みになっているのです。そのため、設計事務所は、ざっと見積内容をチェックするだけで、結局は見積総額で安いか高いかだけが選定の大きな基準となり、施工実績なども見ながら施工会社を決定するのです。

そして、受注したゼネコンが下請協力会の下請から見積を取り発注するので、より良い下請専門工事会社をあったとしても、設計事務所は、下請発注に関与することはできません。お施主様にとっても、ブラックボックスのようにコストの透明性は保てず、ゼネコンや専門工事会社が流動的に取引を活性化していきたいという願いも、下請協力会の壁や、日々の業務に忙殺されて、推進しづらい構造になっているのです。結果として、相見積方式は、CM方式と比べ割高となります。

相見積方式
普通の土地活用であれば、ここまでで終わりです。
CM方式は、ここからが違います。

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ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメント方式

弊社の提案するコンストラクション・マネジメントのポイントは、
(1)コストの透明性
(2)建設業の流動性
と、述べてまいりました。

これを為し得るために、ゼネコン活用型CM方式では見積範囲を元請ゼネコンだけでは無く、下請専門工事会社まで広げます。下請協力会の垣根を取り払い門戸を開放します。

幅広く見積ができるようにすることで建設業の流動性を高めます。

(株)土地活用の見積範囲のイメージ図

そして、下記のルールにて見積をします。
(1)CM会社が設計図面を元に数量を積算する。
(2)統一数量の下、ゼネコンから見積徴収する。
(3)統一数量の下、下請専門工事会社まで見積範囲を広げ見積徴収する。
(4)専門工事会社の見積金額が、ゼネコン見積金額が安い場合、ゼネコンに専門工事会社を紹介する。
(5)ゼネコンの新規取引先の採用基準に則り、専門工事会社を審査する。
(6)ゼネコンの審査に適合した場合、専門工事会社は、新たな下請協力会社として採用され下請に組み込まれる。
(7)ゼネコンは新たに下請として組み込んだ専門工事会社を管理して、施工する。

つまり、元請ゼネコンと下請専門工事会社の両方から統一図面・数量での見積を取り、建設費の85%程度の外注費の原価をCM会社(お施主様の代理)の方で固めてしまうのです。これにより、外注費はガラス張りになり、ゼネコンと下請専門工事会社双方の新規取引先の開拓は活性化します。

建設業のメリットとして、
・ゼネコンは、新規の優良取引先が増えることにより、コスト競争力が上がり他の受注物件でも利益をもたらす。
・専門工事会社は、下請協力会の壁を躊躇することなく、新規開拓営業ができる。
ということがあげられます。

専門工事会社は、ゼネコンが見積もった各工事の原価より安くないと受注出来ないルールを判った上で、建設業では難易度の高い新規開拓営業の経費も加味しながら見積ります。結果として、建設費の10%以上の削減につながるのです。

 ゼネコン活用型コンストラクションマネジメント方式

お施主様にとって、ゼネコンと民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に則り請負契約をして頂きますので、一般的な請負契約と責任の所在や、アフターサービスは、全く変わることはありません。

土地活用 建設費

 

 

(株)土地活用のCM方式

(株)土地活用のCM見積の流れ

土地活用の疑問点

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真のコンストラクションマネジメントとは?

安くできる理由は判ったけど、そんなに上手くいくのだろうか?と、疑問に思われた方もいらっしゃるでしょう。当然、この理論が理解できたところで、一般の建設関係者(ゼネコン出身者や設計事務所)が同じようにできるのかというと出来ないでしょう。

CM業務をするにはノウハウ・優良取引先の蓄積が必要です。当社の取引先のベースとなる優良専門工事会社は、私が現場所長時代に一緒に汗水垂らして工事をしてきた会社と、各工種に渡って長年のお付き合いさせていただいております。このベースとなる取引先が無い限り、当社はCMをすることは出来ないでしょう。更に、新陳代謝も必要ですので、株式会社KEN CMという新規開拓営業サポートと、CM業務に特化した会社を作りました。

そこで、施工会社と面談をしCM方式のメリットやルールを十分にご理解頂いた上で、施工実績や取引先、与信を調査し、私が自分で施工しても全く問題なく施工できると信用できた専門工事会社をゼネコンに紹介をしているのです。その上で、更に、ゼネコンの審査を受け、良ければ新たな下請に加えて頂きます。

建設業以外の方にご理解頂きたいのは、専門工事会社は、1社のみの元請ゼネコンの下請であることは滅多にありません。専門工事会社は幾つかの元請ゼネコンから仕事を受注していますので、CM方式に参加するゼネコンが、下請専門工事会社の施工履歴を調べても、ライバルとなるようなゼネコンの下請であることが殆どです。ライバルとなるゼネコンや自社より規模の大きいゼネコンが使っているような下請であれば、当然使いこなせると思うのです。

又、建設業は、デジタルでは成り立たない、敬意や相手を思いやる気持ち、物事に対して、筋を通すことなど、人間同士の付き合いの中で物作りをしているのです。

それらのことを全てバランス良く理解した上で、お施主様の立場にたってサポートすることが、真のコンストラクション・マネジメントです。私は、コンストラクション・マネジメントが素晴らしい仕組みであると信じ続け、10年以上の時が過ぎました。そして、今でも、その気持ちは全く変わりません。一人でも多くの方に、真のコンストラクション・マネジメントを知って・体感していただければ嬉しいです。

株式会社土地活用
株式会社KEN CM
代表取締役 越川健治

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