土地活用・建設費コストダウン
土地活用成功の突破口が、ここに

都内で建設費 坪単価64万(法床)で建てたRC造デザイナーマンションのカラクリを探る

土地活用事例

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都内で建設費 坪単価64万(法床・税別)で建てたRC造賃貸マンションと聞いて、皆様、どのように思われるでしょうか?

・仕様を極限まで落とした建物?
・訳の分からない施工会社が作った建物?
・別途工事費用だらけなの?

と、思われる方も多いかと思いますが、全く違います。

・このマンションは都内で家賃14万円以上が取れる賃貸マンションのため、仕様グレードは、一般的な賃貸マンションよりずっと上です。参考までにアイランドキッチンは一般的な賃貸マンションの三倍の原価です。

・工事をしたゼネコンは大規模公共建築物や大規模マンションの施工を手がけてきた実績十分のゼネコンです。

・別途工事は一切ありません。外構のブロック塀の撤去工事から擁壁新設、地下室の防水工事etc・・・設計料とCMFEE以外、全てがこの金額に含まれています。(確定利回りには、設計料・CMFEEを含んでおります。)

コンストラクション・マネジメント(CM方式)を駆使することにより、このようなことが可能となるのです。

何故、コンストラクション・マネジメントでは、このような事が可能なのでしょうか?それには、建設業の仕組み、建設費のカラクリをご理解頂く必要があります。

まず、コンストラクション・マネジメントにも幾つかのタイプがありますが、当社は「ゼネコン活用型」コンストラクション・マネジメントを扱います。ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメントのポイントは、「コストの透明性を高めること」、「建設業の流動性を高めること」にあります。

このポイントをイメージしていただきながら、建設費の奥深い世界をご案内させていただきたいと思います。

コンストラクション・マネジメントのポイント

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建設費の仕組み

皆様は、工事代金を支払うと、建設業の中でどのようにお金が動いているのか、ご存知でしょうか?建設費の内訳を見ながらご説明させて頂きます。

建設費は一般的に、総合建設会社(ゼネコン)が、会社や現場を経営・運営する為の費用である総合仮設費用(A)、現場経費(H)、一般管理費(J)の「管理運営系費用」に総額の15%~20%程度が掛かります。この費用は、ゼネコンが会社や現場を運営していくために必要な費用とイメージしてください。

次に、B~Gの建設費総額の約80~85%を占める金額は外注費として、ゼネコンから下請専門工事会社支払う費用に大きく分類されます。つまり、ゼネコンは各専門工事会社に建設費の約80~85%を外注し、それを管理する重要な役割を請負っているのです。

建設費の仕組み

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下請協力会の壁と建設業の新規開拓

次に、建設費の80-85%を占める外注費が、どのように使われていくかを考えていきましょう。一般的に建設業の外注とは、どのように行われていくかをご理解頂ければ、現在の建設業の問題点、建設費のカラクリが見えてくると思います。

まず知っていただきたいのが、世の中の施工会社は、元請総合建設会社(以下ゼネコン)の下請専門工事会社の2つに大別されます。そして、殆どのゼネコンは、「下請協力会」というものを持ち、専門工事会社は幾つかのゼネコンの「下請協力会」に加入しています。そして、下請協力会に入っていない限り、まず見積を依頼されることはありません。

専門工事会社にとっては、協力会以外のゼネコンから受注することは、99%不可能という状況です。建設業に仕事が溢れていた古き良き高度成長期やバブルの時代は、これで良かったのかもしれませんが、現代では、自らが作った「下請協力会」という仕組み・壁が足枷となっていると感じているゼネコン・専門工事会社も多く存在します。

特にリーマンショック後の建設業では、安く優良な専門工事会社が、経営を元請ゼネコンの受注に左右されたり、協力会の元請ゼネコンの倒産により受注先そのものが減少することにより、下請専門工事会社が、これまで取引していた元請ゼネコンだけに頼らず自力で売上を確保する為に、新規の取引先を開拓しようという気運が高まっています。構造改革・業界再編の動きが建設業でも起こりつつあるのです。

また、ゼネコンの方も特に営業サイドは、自社の協力会の弱点などをお施主様への見積提出時などに情報を得ておりますので、下請取引先の組み替えを希望されている会社も多いのです。そのように、双方が思いながらも、中々、新規開拓は、つまり下請協力会の新陳代謝は進みません。

では、実際にどのようにして下請専門会社は新規開拓を試みているのでしょうか?その方法としては、

(1)他のゼネコンに転職した現場監督と連絡を取る
(2)お施主さんと、たまたま知り合いで施主紹介で見積参加する。
(3)ジョイント・ベンチャー等で他社のゼネコン担当者と仲良くなって次の現場で連絡を取る。
(4)親戚・友人に関係するゼネコンの伝を辿る。
(5)飛び込み営業

など、挙げられますが(1)~(4)は運に頼る部分も多く。表向きはゼネコンも協力業者募集などと謳っている会社もありますが、新規開拓営業をして、受注(新たに下請協力会)することは、余程のコネか営業力がない限り難しいことであるのが実情です。

そこで、新陳代謝をしなければならないという意識はあるが、日々の業務の中で中々実行に移すことが難しい元請ゼネコンと下請専門工事会社の双方に活用されているのが、ゼネコン活用型のコンストラクション・マネジメントという方式なのです。

 下請け協力会の壁と建設業の新規開拓

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様々な発注方式同じゼネコンが請負う場合の建設費

建設業・建設費の基本的な仕組みをご理解いただけたところで、今度はお施主様が土地活用でマンション経営をご検討された際に、建設会社に発注する方式を一般的なものから順にご説明させていいただきます。

主に、下記の3つが考えられます。

1.設計施工方式
2.相見積方式
3.ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメント(CM)方式

結論から先に、書かせていただくと、同じ建設会社が請負った場合において、建設費が最も安いのは、3のゼネコン活用型CM方式で、次が相見積方式、最も高いのが設計施工方式です。

同じゼネコンが請負う場合の建設費のイメージ

これらのことを頭に入れながら、多くの地主様が土地活用のご検討を考えられたときに、どのような思考回路の下に行動をされているか、一般的な土地活用の発注方法を例に、ご説明していきましょう。

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設計施工方式

まず、土地活用をご検討中の地主様からご相談を受けている時に、既に数社にご相談されているケースもあるのですが、最も多いと感じるのが、設計施工方式です。設計施工方式とは施工する会社が設計プランを書き、設計と施工の両方を請負う方式です。一般的にハウスメーカーやゼネコンは高値で受注でき、利益が上がりやすいので、この営業を熱心に行います。

中には土地活用提案の設計施工での受注に特化し、統一図面による相見積には参加しない施工会社もいます。設計施工方式とは、情報戦です。元請建設会社にとって最もベストな営業・受注とは、いち早く建設情報を抑え、他社と極力競合をしないで土地活用提案を行い、設計施工で高値で受注することです。

しかし、これにのみ特化して受注を確保しつづける為には、営業経費がかさみ、受注できなかった物件の営業経費が、受注できた物件の建設費に加算せざるを得ないという、問題もでてきます。上図1のJの部分(一般管理費)が膨大になることにより、東京に土地を所有しているにも関わらず、表面利回り9%程度になってしまう建設費で建てられるケースも数多く見受けられ残念に思います。又、各社提案しているプランや仕様が違うため、コストの透明性を見ることができず、一概にどのプランが、土地に対して最適な設計なのかも見えないまま、何となく建設をご決断されるケースも多いように感じます。

設計施工方式

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相見積方式

相見積方式とは、設計事務所が設計図を作成し、その図面を元にゼネコンに相見積を取ります。各工事の単価や見積の漏れがないかなどは、設計事務所が簡単にチェックしますが、建設業の構造上、設計事務所は、ゼネコンが下請専門工事会社に外注している単価を知ることができません。つまり、ゼネコンが見積書に書いてある外注単価は、実際に下請に発注している原価ではないのです。

例えば、○○工事の単価を5000円と記載してあっても、その単価に踏み込んで議論することが出来ない仕組みになっているのです。そのため、設計事務所は、ざっと見積内容をチェックするだけで、結局は見積総額で安いか高いかだけが選定の大きな基準となり、施工実績なども見ながら施工会社を決定するのです。

そして、受注したゼネコンが下請協力会の下請から見積を取り発注するので、より良い下請専門工事会社をあったとしても、設計事務所は、下請発注に関与することはできません。お施主様にとっても、ブラックボックスのようにコストの透明性は保てず、ゼネコンや専門工事会社が流動的に取引を活性化していきたいという願いも、下請協力会の壁や、日々の業務に忙殺されて、推進しづらい構造になっているのです。結果として、相見積方式は、CM方式と比べ割高となります。

相見積方式
普通の土地活用であれば、ここまでで終わりです。
CM方式は、ここからが違います。

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ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメント方式

弊社の提案するコンストラクション・マネジメントのポイントは、
(1)コストの透明性
(2)建設業の流動性
と、述べてまいりました。

これを為し得るために、ゼネコン活用型CM方式では見積範囲を元請ゼネコンだけでは無く、下請専門工事会社まで広げます。下請協力会の垣根を取り払い門戸を開放します。

幅広く見積ができるようにすることで建設業の流動性を高めます。

(株)土地活用の見積範囲のイメージ図

そして、下記のルールにて見積をします。
(1)CM会社が設計図面を元に数量を積算する。
(2)統一数量の下、ゼネコンから見積徴収する。
(3)統一数量の下、下請専門工事会社まで見積範囲を広げ見積徴収する。
(4)専門工事会社の見積金額が、ゼネコン見積金額が安い場合、ゼネコンに専門工事会社を紹介する。
(5)ゼネコンの新規取引先の採用基準に則り、専門工事会社を審査する。
(6)ゼネコンの審査に適合した場合、専門工事会社は、新たな下請協力会社として採用され下請に組み込まれる。
(7)ゼネコンは新たに下請として組み込んだ専門工事会社を管理して、施工する。

つまり、元請ゼネコンと下請専門工事会社の両方から統一図面・数量での見積を取り、建設費の85%程度の外注費の原価をCM会社(お施主様の代理)の方で固めてしまうのです。これにより、外注費はガラス張りになり、ゼネコンと下請専門工事会社双方の新規取引先の開拓は活性化します。

建設業のメリットとして、
・ゼネコンは、新規の優良取引先が増えることにより、コスト競争力が上がり他の受注物件でも利益をもたらす。
・専門工事会社は、下請協力会の壁を躊躇することなく、新規開拓営業ができる。
ということがあげられます。

専門工事会社は、ゼネコンが見積もった各工事の原価より安くないと受注出来ないルールを判った上で、建設業では難易度の高い新規開拓営業の経費も加味しながら見積ります。結果として、建設費の10%以上の削減につながるのです。

 ゼネコン活用型コンストラクションマネジメント方式

お施主様にとって、ゼネコンと民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に則り請負契約をして頂きますので、一般的な請負契約と責任の所在や、アフターサービスは、全く変わることはありません。

土地活用 建設費

 

 

(株)土地活用のCM方式

(株)土地活用のCM見積の流れ

土地活用の疑問点

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真のコンストラクションマネジメントとは?

安くできる理由は判ったけど、そんなに上手くいくのだろうか?と、疑問に思われた方もいらっしゃるでしょう。当然、この理論が理解できたところで、一般の建設関係者(ゼネコン出身者や設計事務所)が同じようにできるのかというと出来ないでしょう。

CM業務をするにはノウハウ・優良取引先の蓄積が必要です。当社の取引先のベースとなる優良専門工事会社は、私が現場所長時代に一緒に汗水垂らして工事をしてきた会社と、各工種に渡って長年のお付き合いさせていただいております。このベースとなる取引先が無い限り、当社はCMをすることは出来ないでしょう。更に、新陳代謝も必要ですので、株式会社KEN CMという新規開拓営業サポートと、CM業務に特化した会社を作りました。

そこで、施工会社と面談をしCM方式のメリットやルールを十分にご理解頂いた上で、施工実績や取引先、与信を調査し、私が自分で施工しても全く問題なく施工できると信用できた専門工事会社をゼネコンに紹介をしているのです。その上で、更に、ゼネコンの審査を受け、良ければ新たな下請に加えて頂きます。

建設業以外の方にご理解頂きたいのは、専門工事会社は、1社のみの元請ゼネコンの下請であることは滅多にありません。専門工事会社は幾つかの元請ゼネコンから仕事を受注していますので、CM方式に参加するゼネコンが、下請専門工事会社の施工履歴を調べても、ライバルとなるようなゼネコンの下請であることが殆どです。ライバルとなるゼネコンや自社より規模の大きいゼネコンが使っているような下請であれば、当然使いこなせると思うのです。

又、建設業は、デジタルでは成り立たない、敬意や相手を思いやる気持ち、物事に対して、筋を通すことなど、人間同士の付き合いの中で物作りをしているのです。

それらのことを全てバランス良く理解した上で、お施主様の立場にたってサポートすることが、真のコンストラクション・マネジメントです。私は、コンストラクション・マネジメントが素晴らしい仕組みであると信じ続け、10年以上の時が過ぎました。そして、今でも、その気持ちは全く変わりません。一人でも多くの方に、真のコンストラクション・マネジメントを知って・体感していただければ嬉しいです。

株式会社土地活用
株式会社KEN CM
代表取締役 越川健治

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