土地活用・建設費コストダウン
(株)土地活用の事例集

事例4:防音音楽マンションでの土地活用

本物件は、世田谷区の地主様が、土地活用をするため「収益・収入を最大化したい」「かっこいいマンションを建てたい」という方針のもと、計画を進めました。

営業途中には、他社様の計画は7階建で1フロア25㎡×4戸のプランだったのですが、エリア賃料バランスを検証しながら、1フロア33㎡×3戸の方が賃貸経営上、有利だと言う方針を建て、共用部を調整した春日部幹建築設計のプランにより、6階建で容積が消化することが出来、まず計画を組み立て直すのみで利回りを大幅に改善しました。

その後、お施主様が、当時お住まいの福岡には、かっこいいマンションが一杯あるということを伺い、福岡まで2回ほど出向き、自転車で足がガクガクになるまで、博多中のマンションを巡って、「これは使える、これはかっこいい」など夜まで、ディスカッションをしていきました。

そして、最後の最後の頃に、「ピアノ化の音楽マンションは、どうだ?」というキーワードを与えられました。

グランドピアノを置ける部屋としても、33㎡あれば適正がありますし、調度、幹線通り沿いにあり、過去に楽器・ピアノをやっていた方が多いと思われる世田谷という土地柄、楽器化の場合、賃料が1部屋1万円程上げることが出来るので良い試みではないかとピンと来ました。

聞いてきた話によると、防音音楽マンションは、音大生もいることはいるらしいのですが、過去にピアノを習っていたとか、楽器をやっていて社会人になった方が、趣味で楽しむために1万円以上、家賃が高くても、趣味に払う対価として考え、人気があるということでした。

過去に、防音音楽マンションの検討をしていたことがあり、2重サッシ・防音複層ガラス・コンクリート界壁・床・天井の全面に軽鉄・グラスウール・ボードの遮音壁、防音チャンバー、防音給気口などを施した防音仕様に場合においても1部屋80-90万円程度で可能という結論が出ていたので、収支を組みなおしたところ、当然ですが利回りは上がりました。

投下資金効率としては、

年間賃料増加率1万円×12か月=12万円

投下資金85万円とすると、14.11%ですから、多くの音楽マンションでは利回りを引き上げることが出来、当然、月々の収入も大きくなります。

間取りに関しても、何度もディスカッションを重ね、グランドピアノが置きやすくするため、室内廊下分を極限まで圧縮し、リビングが物凄く広い、必ず、人気が出る間取りにすることが出来ました。

コストに関しても、高級感のある割石タイプのタイルを外壁ファザードに多用し、共用廊下は音漏れと雨を考慮し、デザイン性のあるタイルを貼った中廊下の、フル防音マンションでありながら、ゼネコン入札1位価格2億6700万円から、CM方式による下請専門工事会社の入替紹介により、2億650万円(坪86.15万円)まで圧縮することが出来、「防音計画に関するコンサル料」はCMFEEの中に含まれているとして、無料です。

お施主様の「土地の持つポテンシャルを最大限発揮し、CMを使いながら収益を最大化したいという熱意」は、当社が目指すことと全く同じことで、ご希望に叶う結果をお見せできる2016年2月の完成予定が、楽しみで仕方ありません。

土地活用事例4 外観パース

北側幹線道路沿パース(共用廊下側)

土地活用事例4 外観パース

南側パース(バルコニ側)

土地活用事例4 図面

間取り図面

土地活用事例4 タイル

外壁ファザードに使用したデザイン性の高いタイル(サンプル)

 

大手金融機関のエリアマネージャー様に、請負契約後に、お施主様とご一緒にご挨拶に伺いしたときも、「土地活用さんは、他社より圧倒的に収支が良い。こんな凄い手法があることを初めて知った。」と驚嘆の、お声を聞くことが出来ました。

究極の土地活用とは、こういうことだということを、もっともっと多くの方々に知って頂きたいと思います。

何故、こんなに建設費が落ちるの?

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