土地活用・建設費コストダウン

(株)土地活用のよくある質問 Q&A

Q1.(株)土地活用の営業エリアと規模、構造を教えて下さい。
A1. 東京都内を中心に、千葉県・神奈川県・埼玉県の東京よりのエリアでのRC造、延床面積500㎡以上の新築計画とさせて頂きます。

Q2.営業が、しつこかったりしませんか?
A2.お陰様で、日々、沢山のお問い合わせを頂いておりまして、プロジェクトを遂行する上で必要な連絡しか取ることは、ございませんし、他の土地活用営業会社のように、アポイント無しで自宅に押し掛けるような迷惑行為をする事も有りません。

建てるべきでない建物、マンションは、建てるべきでないとボランティアで、きちんとアドバイスします(目先の利益は追いません。)。

Q3.土地を買って建てる場合は、対応してくれますか?その場合の流れも教えてほしい。
A3.当社で新築している30%程は、土地を買われて建てられているケースですので、もちろん、ご対応をさせて頂きます。

流れとしては、土地情報(物件概要、土地価格、測量図)等をメール等で頂き、お客様のご希望の利回り、土地値をお伺いしたうえで、電卓を弾き、希望利回りに到達しそうであれば、ボリュームチェックによるプラン作成、建設費の概算見積、銀行提出用の事業収支作成まで、無料で、迅速に行わせて頂きます。

但し、電卓による簡易計算により、土地を購入しマンションを建てても、希望利回りに到達しないことが、明白な場合、その旨をお伝えし業務終了となります。

土地の目利きは瞬時に行い、無理に買わせるような事はしませんので、ご安心下さい
(実際95%以上の土地情報は、買うべきでないと回答しています。)。

希望利回り、土地の価格を教えて頂けない場合は、購入可能性の検討が出来ず、膨大な業務量の中で時間を無駄にしてしまう可能性が高い事や、他に優先すべき業務の妨げになること、また、信頼関係が成り立ちませんので、ご対応できません。
(当然、お客様の土地購入の妨害をすることはございませんので、ご安心下さい。)

Q4.鉄骨造、木造も対応しますか?
A4.老人ホーム等であれば、鉄骨造の対応を検討いたします。
鉄骨造のマンションは重厚感の点で、好きでは無いので、ご対応は致しません。
木造は対応できません。

Q5.CM方式での、施工の契約形態と責任の範囲を確認したい。
A5.施工に関し、総合建設会社(ゼネコン)とは、通常の「民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款」による請負契約を締結します。

施工上の瑕疵責任は、総合建設会社に有ります。

(株)土地活用のCM方式は、分離発注(勘違いが多いです。)とは違い、事業主様が下請業者(電気・型枠・鉄筋等…)と個別に契約するのではなく、施工に関しては総合建設会社と通常の請負契約を締結するのみで、普通の請負契約と施工責任の所在が変わる所はありません(単に下請業者が入れ替わって、建設費が安くなっているだけです。)。

その他にオーナー様が新築計画において、締結する契約は、設計事務所との設計業務委託契約と、(株)土地活用とのCM(コンストラクション・マネジメント)業務委託契約になります。

(株)土地活用とのCM(コンストラクション・マネジメント)業務委託契約書は、お問い合わせを頂ければ、最初の御訪問時までに雛形の案をご提示させて頂きまして、以後の相談を進めるかどうかの方向性を御判断頂きます。

CM方式だからと言って、難しく考える事は無く、通常の請負契約をした総合建設会社の下請工事会社が入れ替わっているだけで、施工上の全ての責任は、総合建設会社に、設計上の責任は設計事務所に、有るとお考えください。

Q6.どのような施工会社がCMの見積に参加しますか?
A6.年商20億円~200億円程度の地場の総合建設会社(ゼネコン)、又は、地方の総合建設会社(ゼネコン)の東京支店がCM方式での見積にメリットを感じ、見積に参加する事が多いです。

イメージとしては、地域の小中学校や保育園、公民館等の公共施設を作りながら、民間工事でマンション等も施工している会社です。

総合建設会社への見積依頼は、帝国データバンクの与信情報取得後に行っておりますので、お客様のご紹介のゼネコンであっても、与信情報に疑義が存在する場合、見積参加をお断りすることもございます(当社も下請専門工事会社を総合建設会社に紹介するため、総合建設会社が倒産等危機的な状況になれば、総合建設会社を紹介している下請専門工事会社に対し、道義的な責任が発生しますので極めて慎重に判断します。)。
一方、(株)土地活用が総合建設会社に紹介する下請専門工事会社の、大半は、超大手ゼネコンの下請工事を普段は、している会社が多く、且つ、何度もCM方式で工事をして頂いている会社でも有りますので、無差別に下請専門工事会社から見積徴収を行って、見積金額が安いからと採用している訳ではございません。

Q7.CM方式でマンション等を建設したいが、どのような流れになりますか?
A7.既に土地をお持ちの地主様の場合、ある程度電話やメール等で、お話しをお伺いさせて頂いた後に、お客様にメリットがあり必要であれば、ご挨拶に、お伺いさせて頂きます。
先に、土地等の資料をメール又はFAXでお送り頂き、ある程度のコストや収益性の算出等の無料検討をしてから、ご挨拶に伺うケースが多いかと思います。

これから、土地を買う場合については、Q&A3のような流れになりますが、全ての土地情報の相談に対し、ご面談する事は時間的に難しいです。

より詳しく(株)土地活用のCM方式を知りたい場合は、セミナーの御参加・活用頂ければ嬉しいです。
まずは、お気軽に、ご相談・ご活用下さい。

Q8.建設費の坪単価は、どれぐらいで出来ますか?
A8.見積時期、規模、建物形状、地盤によって、建設費坪単価は全く異なりますので、一概には言えませんが、規模が小さく、塔状建物(いわゆるペンシルビル)、杭が長い物件程、坪単価は割高になります。

住所と概略プランがあれば、3日程度(時間が有り、速ければ1時間程度)で建設費の概算見積を御提出できますし、土地をお持ちでプランが無い場合においては、概略プランを作成した上で概算見積をご提出しますので、まずは、お気軽に、ご相談下さい。

建設費の坪単価について、詳しくは、ブログの記事をご覧下さい。

2016年着工の事例として、法延床面積、約1500㎡の6階建、杭54mで坪74.93万円で請負契約を締結しました。

(株)土地活用へのお問い合わせ

Q9.建設費が安いと心配ですが。
A9.(株)土地活用のCM方式で、建設費が安いのは見積の仕組み・見積範囲を合理的に、一般的な見積方法とは変えているだけで、施工品質や構造体に関し、普通の請負契約で建てる事と何ら変わる所は無く、全く心配は、有りません。

過去に小学校や市役所等が危険な建物、品質的に劣る建物であると感じられて、いなければ、それらの建物を建築してきた施工会社が建築して、何処に心配が有りましょうか?

構造に関しては、姉歯事件以降、構造図の確認申請機関も審査に極めて激しくなっており、不適合な構造計算で確認済証が発行されることはないですし、確認済証が無ければ着工することも出来ません。

更には、今時、世間の目は激しく、わざわざ手抜き工事をして僅かな原価を安く建設するメリットは全く存在しません。仮に、手抜き工事をすれば、インターネット掲示板で工事に携わる他工種の職人さん等が書き込みをすれば、あっという間に叩き潰されます。

万が一、通常の施工で、何処の施工会社でも僅かな確率で発生してしまう施工上の瑕疵があったとしても、施工した総合建設会社の請負契約上の責任で是正工事の対応を致します。

仕様に関しても分譲しても全く問題ないレベルか、それ以上の仕様を選択しています
(仕様レベルに関しては(株)土地活用のTOPページのスクロール写真や、動画をご覧ください。)。
当社のCM方式で建てたマンション実際に見たい方は、車で、ご案内する事も致します。

安いから心配だとか手抜き工事をするのではないか等、現代の建設業では有り得ないリスクを気にされるより、マンション等の建設における最大のリスクは、建設費を高く建ててしまい、金融機関へのローン返済が滞る、又は、返済が苦しくなることで、その身に迫るリスクを、まず第一に気にされるべきでしょう。

Q10.請負契約までは、(株)土地活用が、建設費の交渉をしてくれることが理解できましたが、工事中の㈱土地活用の対応は、どのような事をしますか?
A10.工事着工後、(株)土地活用は、月1~1.5回程度の「総合定例」という、現場事務所でのオーナー様、設計事務所、現場監督との、打ち合せ会議に出席し、現場進捗の確認、プロジェクト遂行上のアドバイス、工事出来高の査定、追加見積の確認、総合建設会社と、紹介した専門工事会社(下請)間の調整等を行います。
また、適宜、現場巡回を行い、必要に応じて、様々な事案についてオーナー様や施工会社にアドバイスを致しますし、竣工間際には、竣工検査に立ち会います。

設計監理業務(配筋検査等の品質監理、施工図の承認・寸法確認等)は、設計監理業務委託契約の中で、契約した設計事務所の責任で行い、施工管理業務(工程管理、安全管理、品質管理、施工図の作成、追加見積書、カタログの徴収等)の作業は、受注した総合建設会社の責任で行います。

Q11.設計事務所は、事業主の知り合い等の設計事務所でも良いのですか?
A11.技術的には、CM方式での詳細見積が出来る詳細図面を書いて下さり、見積質疑応答に誠意を持って解答頂けるのであれば、どこの設計事務所でも対応可能ですし、実際に何棟も竣工しています。
但し、設計事務所によっては、技術的、プライドが高過ぎて事業主の言う事すら聞かない等の性格的な問題で、プロジェクトが上手く行かないリスクも有ります(弊社も設計事務所には、敬意を払って対応していますが)。

(株)土地活用の建設費の交渉以外においても、最大のパフォーマンスを発揮するには、賃貸マンションの間取り、使い勝手や、仕様について当社から、思った事を指示できるので、弊社から御紹介する設計事務所の方が、御施主様の新築プロジェクトにとってメリットがあると、お勧めできるとは思います。

Q12. CM方式にデメリットは有るのか?
A12.(株)土地活用のCM方式のデメリットとしては、以下の2つが考えられます。
1.建設費の見積期間が、図面配布から請負契約まで2カ月半程度掛かり、通常の相見積よりは若干時間が掛かります。設計事務所が確認申請を出して、確認済証を取得する期間より2週間程度長くなるとお考えください。
2.CM方式の理論上の仕組みは簡単では有りますが、プロジェクト・マネジメントを行う人間の能力、経験、交渉力・人脈・人間性によって結果は大きく左右されます。

(株)土地活用の都内での下請入替型CM方式での年間の建設費見積額は、最大クラスで有り、自信を持って新築プロジェクトのお手伝いが出来るとは思います。