日影規制 土地活用の豆知識⑥

今回は、建設費とは関係ないですが、
日影規制について書いてみます。

土地活用や新築不動産投資でマンションを建設する時、よく出てくるのが日影規制です。

wikipediaを見ると、1976年に出来たらしいです。
商業地、工業地では無いエリアでの近隣の日照を確保するため、
計画する建物の形状を確保しようというのが、狙いのようです。

この記事に書いてあるのは、
土地を買って新築マンションを建てる為に、
膨大な数の物件情報をスクリーニングして御宝物件探しをする上で、
最低レベルの知識なので土地探しをしている方は熟読してください。
(首都圏に500㎡以上のRCマンションが建てられそうな規模の土地を所有している方は、
サラッと読んで㈱土地活用に、お気軽にご相談下さい(笑))

POINT1:商業地域内に日影規制は無い

近隣商業地域、準工業地域は、日影規制は、8-9割は、有るので、
その点は、ご注意しましょう。

また、自分の土地が商業地で日影が無いと浮れていると、
実は北側に日影規制が有るエリアが有って、
思い通りに建たなかったという落とし穴も良くあるので、
周りの用途地域も注意してみる必要があります。

POINT2:敷地の北側(厳密には東西も含む)が商業地で無い場合は、日影に注意

では、実際、どういうものか、簡単に敷地図を見ながらイメージしていきましょう。
日影規制がエリアでは、まず、隣地境界から5mのライン(赤点線)と、10m(緑点線)のラインを引きます。

日影規制は、用途地域をネットや役所に電話等で調べれば、分かりますが、
特定行政庁(市区町村)が、指定してあります。
3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)とか書いてあります。

3時間と書いてあるのは、冬至の8時~16時の間に、
4mであれば、4mとの高さで、3時間以上日影にするなと言う意味です。

ここで、下の図を見てください。

高さ12m(大体4階建)の建物の日影が冬至の8:00~16:00に、
5時間日影になる範囲が、赤実線の輪っかで、3時間日影になる範囲が、緑実線の輪っかです。
それぞれの色で、実線が点線の内側に入らなくてはなりません。

つまり、5時間‐3時間と書いてあるエリアで、
3時間日影が当たる範囲が、10mライン(緑点線)の内側に、
5時間日影が当たる範囲が、5mライン(赤点線)の内側に、
入ってなくては不可という規定です。

上記の12mの高さでは日影規制OKの絵でしたが、
この建物の高さを15mにしてみましょう。

緑の実線の5時間の日影が10mライン(緑点線)から
はみ出して、斜線が引いてあるところがOUT、つまり出ていますので、
この平面・条件では15mの高さの建物を建てる事は出来ません。

しかし、この条件で道路が、北西方向に有る場合は、日影は有利になります。
道路が有る場合は、5mライン、10mラインは、道路の中心線から、それぞれのラインをとるからです。

下図を見ると、理解できると思いますが、北西方向に8m道路が有る場合、
その中心4m離れた位置から5m、10mのラインを引いて、
その内側にそれぞれの色の実線が入っています。

 

日影は、北方向に出来るものなので、北側に道路があると大きな建物を建てるのに有利になります。
今回は、境界と真北の角度を30度振っていますから、北西方向に道路が有るのが有利になりましたが、
境界と真北の角度が0度であれば、当然、真北に道路が有るのが有利になります(※道路斜線(天空率)の検証は深夜で眠いのでしてません。)。

POINT2:北側に道路があるのが日影規制には有利

また、3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)の比較では、
日影規制が緩いのは、数字の大きい方で、
緩い順に並べると、5時間‐3時間(4m)>4時間‐2.5時間(4m)>3時間-2時間(4m)となります。

イメージすると、5時間日影になっているエリアより、
4時間日影になっているエリアの方が内側にありますので、
点線の5mラインや、10mラインより内側に入りやすくなります。

POINT3:日影規制の数字が大きい方が規制は緩い

近隣商業地域、準工業地域90%ぐらいは、、住居系地域には、
ほぼ日影規制がかかっていると思っておいた方が良く、
容積率を消化するには日影規制との格闘になります。

余程、大きな敷地でない場合、日影規制の影響を受けやすいので、
例えば300㎡ぐらいの土地で、近隣商業300%だと、
北方向に道路が無い場合は、容積率を消化することは難しいとケースが多いです。

ただし、南北に、長い土地は日影には有利で、下図のように北側隣地境界から建物を離して、
道路斜線をかわしながら真ん中に高さ30mでデーンと
建てても日影をクリアできるケースもあります
塔状比が上がり建設費は割高にはなります。※道路斜線(天空率)の検証は時間が掛かるのでしてません。)。

また、東西方向に、敷地が長い場合は、日影規制の影響がより受けやすく、
南北方向に長い敷地の方が、日影規制の影響を受けにくいことも、
理解していた方が良いです。

POINT4:日影規制が有る場合、南北に長い北側道路の5時間-3時間(4m)が、一番有利

因みに、前回の記事で、東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤
について、書きましたが、これらの規制が掛かっているエリアでは、
日影規制も、高度斜線も両方の条件を満たしている高さの建物でないと建てられません(他の法規も全部満たしていないと建てられません。)。

土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①
で書いたように、利回りをより高くするには、
容積を消化することが、土地活用でも、土地を買っての新築不動産投資でも極めて重要で、
土地を買う場合、
1種=土地の坪単価÷使用できた容積率
1種を安くするには容積率が、どこまで消化できるかが重要になってきます。

各記事を、ご覧になっていただき、ある程度、
目利きが出来るようになると、楽しくなると思います。

㈱土地活用は、CM方式で、同一図面のゼネコン見積もりから10~18%建設費を安くすることが、
CM業務報酬の発生する主業務ですが、
企画段階のノウハウ(面積割、間取り、仕様選定、楽器可等)で、マンション建設の利回りを最大化することや、
マンション用地の目利きも大得意(大好き)営業活動の一環として、
無償で行っておりますので、これはと思うような土地があれば、
03-5944-1710か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤

土地活用や、土地を買っての新築不動産投資で良くあるのが、商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

結論から言うと、
狭い土地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度、2種高度、3種高度に関して図示してみました。

ただ斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

見方としては、1種高度、2種高度は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3で割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

土地をお持ちの方が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えていて、土地探しをしてる場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる土地の物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

関連記事:
土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①

コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、
お気軽に、03-5944-1710に、お電話ください。

※関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②
東京で1部屋25㎡、30㎡、35㎡、40㎡どの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か?土地活用の豆知識③


土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。

新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、
去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、
土地値を0円にして検討して行きます。


基本スペックは、
敷地面積:246.61㎡(74.6坪)
専有面積:989.76㎡(299.4坪)
延床面積:1217.04㎡(368.15坪)
です。

※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。

【建設費と、利回りの比較】
それでは、単年度の事業収支を組んでみましょう。
CM方式で建設した場合の事業収支は、こちらを、クリックください。

㈱土地活用のCM方式でやった場合の概算見積での建設費は、
3億0300万円です。
延床の坪単価で、82.3万円という設定です
(概算見積なので余裕は見ており、CM方式での本見積では、これより下の金額を目指します。)。

この場合、賃料収入は、月336.2万円、
年間賃料で、4034.34万円で、
CM方式で建てた場合の表面利回りは、12.067%と、なります。

仮に、土地活用で、
延床面積の坪単価100万円の場合の税別建設費は、
3億6185万円、賃料は同じとして、表面利回りは、10.354%
坪単価100万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)

延床面積の延床面積の坪単価120万円の場合の税別建設費で、
4億4178万円、賃料は同じとして、表面利回りは、8.708%
坪単価120万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)
となります。

比較表を作ってみましょう。

CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 

単純に、割高の施工会社で建てれば、
税別の建設費だけで、1億3878万円も高くなります。

割高の施工会社であっても、8.708%ぐらいでれば、
土地以外にも資産がある程度有れば、金融機関も融資するでしょうし、
建てられない事も無いでしょう。

しかし、これだけでは無く、土地活用は、普通は、
金融機関から融資を受けて返済して行かなくてはならず、
それを加味した長期収支を組んでいくと更に、差は開いて行くことが解ります。

当社で使っている、ランドプランニングスタジオの土地活用向けの長期収支ソフトを使用し、
長期収支をざっくり入れてます。

パラメータとしては、複数ありますが、主だったところで、
路線価:400千円/㎡
賃料の年間下落率:3年目以降0.8%
元利均等返済金利:10年目まで0.8%、11年から30年目までを1.5%(変動)
ローン期間:30年
管理業務委託費:3%
を、他は一般的な管理費用や、仮ですが一般的な、修繕費用を入れていきます。

CMの82.3万円/坪の長期収支グラフです。

普通の施工会社の100万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

割高の施工会社の120万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

各グラフの見方としては、右上のグラフの紫色が、
単年度の税引後のキャッシュフロー額、
右下の折れ線グラフの紫色が、累積キャッシュフローのグラフです。

一番下の、坪120万円で建設した場合の単年度キャッシュフローの棒グラフの21年目以降は
マイナス、つまり、赤字になっている事は、注目していてください。

30年目累積キャッシュフロー
CMで坪82.3万円:2億4600万円
坪100万円:1億9200万円
坪120万円:1億0500万円

返済総額
CMで坪82.3万円の返済総額:4億2792万円
坪100万円の返済総額:4億9932万円
坪120万円の返済総額:5億9232万

改めて、表にすると、多額の違いが有る事が解ります。

  CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 
30年目累積
キャッシュフロー
2億4600万円 1億9200万円 約1億0500万円
返済総額 約4億2792万円 約4億9932万円 約5億9232万

建設費が、割高で、借入額が増えると、返済額は増えて行く事も解りますし、
累積キャッシュフローの差も開きます。

これだけの莫大な差額を、普通に働いて、稼いで、
補填する事は、並大抵の努力では不可能でしょう。

一番下のグラフから、割高の120万円/坪の施工会社で建設した場合、
21年目から単年度のキャッシュフローは赤字に転換します。

21年目までに、累積キャッシュフローを蓄えていれば、それ以後の返済は、
蓄えていたキャッシュを、吐きだす事で、滞りなく進めることは出来ますが、
大概は、累積キャッシュフローを生活費や、様々なことに(無駄使い)に使っていくでしょう。

修繕費用は、シュミレーションの中に入れて計算はしていますが、
その時の、修繕費用を予測する事は困難ですし、空室率も想定より上がる可能性もあります。

良く、昔、土地活用しましょうと、営業マンにのせられて、マンションを建てたら、
返済が出来なくなって、銀行に差し押さえられて取り上げられた、
または、返済できないから、売却して、その時までの残債を返したら、
殆ど、手残りが無くなったと言うのは、このケースを言います。

当社のホームページや、ブログでは、
口を酸っぱくして、
「土地活用の成否は、建設費で決まる。」
ということを述べさせていただいております。

土地活用の最大リスクは、建設費が高く、融資の返済が出来なくなり、
土地ごと売らなくてはならない事です。

地主様には、先祖や、親が、残してくれた、土地という、
莫大な資産が産まれながらにありますが、
それを活かせるか、台無しにするかは、
単に知っているか、いないか、最低限の事を、学ぶ気が有るかの知識の差です。

世の中には、私のように、地主の子息では無い人間から見れば、喉から手が出る程、
欲しいような「土地所有と言う圧倒的なアドバンテージ」が有りながら、愚かな判断をして、
高い建設費で、土地活用をして、台無しにしている方々が、大多数であることが残念です。

別に、学ぶと言っても、実際に、細かい計算作業するのは、プロに任せれば良いのです。
事実が有るという事を知っているか、知っていないかを学ぶか、学ばないかの差であると思います。

そして、その結果は、普通に働いて回収するには不可能な方が多いほど、
莫大な差額を産み出します。

本記事を読んで、HPを呼んで、現実を知って、意識や行動を変えて頂ければ、幸いです。



土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①

㈱土地活用は、社名の通り、地主様の土地活用について、
同一図面、同一仕様のゼネコン見積から10~18%コストダウンしてきたCM方式にて、
建設費をコストダウンさせるサービスを提供しています。

一方で、建設費がコストダウンができるので、投資家様や、不動産会社様からも
土地を購入しての新築不動産投資についても、お問い合わせを沢山いただいています

問い合わせ数的には、正確に数えたわけじゃないですが、
用地仕入れの目利き相談が、地主様の土地活用相談と比べると
倍ぐらい多いのではないでしょうか。

そこで、今回は、用地仕入れについて、基本的な事から、
順に、ご説明します。

①土地を安く仕込む必要性
まず、土地を購入して、新築RCでマンションを建てて、
利回りを出すには、土地値を安く仕込む費用があります。

当たり前と言えば、当たり前ですが、CM方式で建設費を幾ら下げても、
土地を高く買っているようでは利回りは出ません。

②賃料が高いエリアの方が利回りは化けやすい。
良く、埼玉、千葉等、都心部に比べて賃料が安いエリアで土地を探してきて、
利回りを出したいとの問い合わせがありますが、経験則から行って、
家賃が高いエリアでなければ、利回りは出難いと思います。

賃料が比較的安いエリアは、地主様で、
それなりの規模の土地を持つ方で無いと利回りは出ないでしょうし、
最終的な、出口での売却戦略も、建てずらいかと思います。
(地主様でも、建てない方が良いというエリアも沢山あります。)

逆に、都心部は土地値が千葉、埼玉と比較して高くても、
ある程度の土地値での仕込みをしていれば、利回りは出やすいと感じます。

東京23区内でも、賃料が安いエリアでは、
中々土地を仕込んで利回りを出すのは難しい場合が、多いです。

③土地の目利きについての基礎:1種
それでは、どのように土地の目利きをするか書いて行きましょう。
土地の目利きで最も重要なのは、1種です。

土地情報が来たら、まず1種を計算してみて下さい。
1種=土地の坪単価÷消化できた容積率
です。何で1種というかは知りませんが、昔から使われてきており、まず計算してみて下さい。

例えば、2億円、70坪で容積率が400%の土地が有り、
容積MAXで消化できると仮定した場合、
1種=(2億÷70坪)÷4.00=71.42
です。

この71.42(1種)が、各駅、駅距離で瞬間的に、高いか安いかを判断するのです
(土地の坪単価で高い安いを判断するのではなく判断基準は、あくまで1種です。)。

新築RC造の30㎡で8万円しか家賃が取れない場合は、
1種70ぐらいじゃ、まず利回りは出ませんが、
中央区で1種70だったら激安即買いだろうとイメージするわけです
(実際、そんな値段では今は売ってないですが。)。

それで、これが、容積MAXで消化できた場合の1種が、
安いと判断できた場合、
次にやることは、指定容積率を消化できそうかの判断となります。

厳密には、道路斜線や、日影規制、条例、道路容積率などで、
設計事務所にボーリュームチェックを依頼する必要が有りますが、
経験則で、容積MAX建てられるかどうかを判断します。

それで、行けるだろうと判断したら、即買付証明を送付です。
今の時代、もたもたしていたら、他の業者や、他の方に、掻っ攫われます。

まずは現地を見に行って…なんてことをしているより、
まずGoogleストリートビューで現地を見てください。

ここで確認することは、敷地前の道路に電柱などないか?電線がどうなっているか?
歩道がある場合は、「歩道切り下げ」をする必要があるか?

次に、ネットで周囲の賃料相場を10分程度で調べ上げて、
25㎡、35㎡、40㎡で、幾らの賃料が取れるか頭の中に叩き込んでください。

買付を入れてから、超特急で、プラン検討と、
概算見積、事業収支の詳細検討になります。

ただし、馬鹿みたいに、買付をバンバン入れていたら、売主や仲介業者に迷惑なので、
ボリュームプランが、入る前であっても、ある程度の確信めいた検討は必要となります。

その基礎となる判断基準を幾つか上げていきます。
ア:商業地であるか?商業地であっても北側に商業地以外の土地があるか?
イ:道路幅は、何メートルか?
ウ:近隣商業、準工業、その他の土地であれば、道路が北側にあるか?
エ:日影規制は有るか?
オ:1~3種高度などの高度地区 の規制が掛かっていないか?
カ:短辺方向の土地の間口が何メートルあるか?
です。

まず用途地域、を物件概要書と、各区が、インターネット上に掲載している、
用途地域図を閲覧して確認します。

「〇〇区 用途地域図」と検索すれば、出てきます。

ここで、注意すべき点は、物件の敷地の北側の用途地域が、
何の用途地域になっているかです。

物件が商業地域であっても、北側に、住居系地域などある場合は、
日影規制で、上階に建物を積めず、容積消化が出来ない可能性があることを
頭に入れておく必要が有ります。

商業地であれば、原則、日影規制は有りませんので、
道路幅が8.5mぐらい有れば、
指定容積率500%ぐらいでなら、
容積消化は、概ね可能で、検討は比較的しやすいです。

商業地以外(近隣商業は、商業地以外に分類されます。)では、
300%ぐらいの指定容積率でも、
日影規制と、高度地区の点で、土地が北側以外に、接道している場合、
500㎡クラス以上の大きな土地でなければ、
容積率の消化が難しい場合が多いです。

逆に、北側道路に接している場合、高度斜線の影響は殆ど受けずに、
容積消化できる可能性が高まります。

お問い合わせで、物凄く良くあるのが、
高度地区がある地域で、北道路に接道していない土地です。

「北側隣地境界から、高度斜線が掛かっていて、
まず容積率は、消化できませんよ」
と、高度地区の説明をして終わりというのが多いです。

また、日影規制が有る土地は、東西に長い敷地形状だと、まずアウトになるので、
容積率を消化できないケースが多いです。

一方で、日影規制があっても、敷地の北側に道路(出来れば大きな道路)が有れば、
容積消化に有利になりやすいと言えます。

つまり、近隣商業、準工業地域であれば、
北側道路は利回りは出やすい土地と言えます。

POINT1:商業地域は、容積率が高く、且つ、容積率の消化がしやすい。
POINT2:近隣商業地域、準工業地域は、北側道路が、
日影規制の緩和恩恵や、高度斜線の影響を受けにくく、容積率の消化がしやすい。利回りも出やすい。

関連記事:日陰規制 土地活用の豆知識⑥

【道路容積率】
ここで1つ頭に入れておく必要があるのが、道路容積率です。

実は、普段、一般的に、容積率、容積率と言っているのは、
東京だと区が、決めた指定容積率を指しますが、
建築基準法には、2本立てで、道路容積率と言う物が有り、
双方で小さい方が、その土地での最大で建てられる容積率となります。

道路容積率とは、
商業系地域や、工業系地域は、道路幅(m)×0.6、
住居系地域は、道路幅(m)×0.4を掛けた数字です。

例えば、商業地域で、道路幅が6mですと、6m×0.6=360%が道路容積率となります。
仮に、この土地の指定容積率が500%であっても、道路容積率は360%なので、
この土地の最大容積率は、360%となります。
(但し、大通りからの距離が小さい敷地では別途緩和措置が有ります。
また道路幅が、4m以下の場合は、道路容積率の計算では4mを採用します。)

当然1種を最初、MAXで計算する時も、
360%を採用して土地の坪単価を割る必要が有ります。

道路幅は、道路斜線と言う点からと、
道路容積率という点からも重要になります。

【道路斜線と、道路幅あれこれ】
道路斜線についても、道路幅が広い方が有利になりますので、
土地を買うのに道路幅は、広いに越したことは無いでしょう。

道路斜線のイメージは、道路の反対側から、敷地に対して、斜めに斜線を引いて、
それ以上は建ててはイケませんよという決まりです。

天空率というのが出来て、少し緩和されるようになりましたが、
街中の古い建物で、道路から見て、上の階が、
斜めになっている建物を見かける事が良くあると思いますが、
それが、道路斜線のラインであることが大半です。

商業地域は、斜線の角度が、1:1.5で緩く、住居系地域などは、
1:1.25で角度が厳しくなるということも頭に入れておきましょう。

工事をする上でも、4m道路とかですと、電柱の配置などによっては、工事中、
生コン打設や、クレーン搬入等、長時間の搬入作業をする場合、
通行止めにする必要が出てくるため、近隣住民から承諾を得なくてはいけなかったり
色々と難しい面が出てきます。

土地をお持ちでの土地活用であれば、道路幅は止む負えないですし、
近隣さんも昔からお住まいの方には、優しい部分もあるかとは思いますが、
土地を買って建てる場合に関しては、道路幅が狭すぎると、小型搬入とかで、工事費も割高になりますし、
出来れば、道路幅は5.5mぐらいで、車の追い抜きが、
すんなり出来るような土地をお探しになる事をお勧めします。

POINT3:道路幅は、広いと、道路斜線に有利!容積消化しやすい。工事もやりやすい

【間口幅と棟状比】
また、土地情報を送られてくる方で、土地の間口幅が、
5mで500%とかの情報を送られてくる場合が有りますが、
まず5mの幅の土地を買っても利回りは出ません。

構造の指標で、塔状比というものがありまして、
塔状比=建物高さ÷間口
で計算します。

RC造の一般的な構造計算の塔状比限界は6です。
(RC造で塔状比5.5を超えるとかなり構造的に激しい建物になります。)

例えば、5m幅の土地を計画するとして、
工事用の足場を架設するために、
隣地境界から50cm空けて、壁の外面(タイル面)を設定して、
そこから10cm入った所を壁芯とすると、
建物の芯‐芯の間口は、
5m-0.1m-0.5m-0.1m-0.5m=3.8mになります。

限界の6を間口に掛けると、22.8mが、構造を無理して建てる最大の高さです。
マンションの1フロアの階高は、2.81m~3.06mですから7階建が限界になります。

すると、この間口で、9階建ての計画は、
漫画絵では成り立っても、構造的に成り立たないので、
容積率が消化できないというケースになります。

また、塔状比が、5.5を超え始めると、構造的な負担が、
激しすぎて、柱、梁が大きくなり過ぎたり、杭の引抜対策で、
杭の本数が異常に多くなったり、
杭支持層到達から更に5mぐらい杭先端を捻じ込まなくてはいけなくなったりで
構造体(躯体)に掛かる建設費用が莫大になり過ぎてしまいますので、
間口が余りに狭い、土地は、検討価値が薄いと思います。

土地の間口が、7mぐらいあれば、壁の芯‐芯で5.8mですから、
30mの10階建でも
塔状比=30m÷5.8m=5.17ぐらいですから、
塔状建物で割高ではあるが、容積を消化しながら、
まあ許容できるぐらいの構造体の建設費になるとは、思われます(これぐらいは良くあります。)。

上記のことを、物件概要書を見て直ぐに判断する必要が有ります。

上の図のような、間口の狭い、細い建物が、塔状比5.52で、8階になると、
塔状比=(20.92+2.96)÷3.8=6.28になってしまい、6を超えてしまうので、
7階建がRC造での構造的な限界になります(塔状比5.5以下ぐらいで建てるのがお勧めではありますが。)。

【地盤確認】

ついでに、「東京の地盤(GIS版)」で検索すると、
都内の結構な数のボーリングデータが見れるので、杭が深そうだなーとかは、
地盤が良さそうだなーとかは、イメージしておくと、更に達人レベルに近づけます。
(更に、詳細な近隣地盤データが欲しい場合は、ボーリング業者に依頼して、近隣データを送ってもらいます。)

【ボリュームチェックと経験則】
経験則で、ある程度、物件概要書を見れば、
どれくらい容積が消化できるだろうと言う予測は出来ますし、
何でもかんでも、ボリュームを入れていたらキリがないことや、
ボリュームプランが出来るには、設計事務所の込み具合にも拠りますが、
3日~7日ほど掛かってしまうので、その間に、
買付証明を出すスピードに負けてしまう可能性が高いので、
まずは、ボリューム図面をいれる価値がある物件か、買付を直ぐにでも入れる案件かを
迅速に判断する必要が有ります。

最終的には、日影や、道路斜線(実際は今は、天空率)は、
CADで入力してCADソフトが計算するので、図面化してみないと判断しずらいところもあり、
設計事務所にボリュームプランを入れて貰う必要が有ります。

POINT4:物件概要書から迅速な判断
POINT5:最終的には、設計事務所にボリュームチェックを依頼

④1種と賃料と、利回りの関係
先程、1種が安いと判断できる場合、即買付と言いましたが、その高いか安いかが、
まず、マンション開発業務に携わっていない方には、判断できないでしょう。

イメージとしては、都区内で、まず1種100以下で探してみてはどうでしょう?
台東区とかですと、場所にもよりますが、1種80以下で無いと中々利回りは出ないと思います。

賃料が超高い港区や、銀座等で、
ある程度の面積が有る土地であれば、
場合によっては1種150ぐらいでも良い利回りが出るかもしれませんが、
500%の1種150万ですと、坪750万円ぐらいですね…

探してみると意外と難しいのが解ると思います(笑)

ただ、新築RCマンションが欲しいだけで、
利回り5%程度の糞物件を買いたいなら、全く勉強せずに、
業者のプランと建設、収支の、パッケージになってる物件を買えばよいですが、
破綻予備軍で、カモられているだけです。

土地を購入して新築RCを建設して不動産投資をしたいのであれば、
土地は自力で探して、目利きするしかありません。

ネットに出ている情報では、今の時勢ですと、まず、余程の値付けミスが無い限り、
更地では、碌な物件は無いでしょう。

ディベの仕入れの方とかは、ネットに出てるような1枚チラシに纏められたような情報を上司に持っていったら、
猛烈に怒られるレベルの情報です。

最初、1種計算等の勉強のために、ネット情報を見るのは別に良いとは思いますが、
本気で買おうと思ったら、業者が普段使っているような、
物件概要書のある物件を探す必要が有ります。

まず、不動産会社の担当の方と仲良くなって、
「物件概要書のある」ネットに出ていない(1枚チラシではない)情報を探しましょう。

もちろん、物件概要書があっても大半は、全然高い物件ですが、
確率的に、ネット情報を見ているよりは
可能性は高いと思います。

物件量は、大手の仲介業者が一番持ってますが、大手は値付けミスなど有りませんし、
売主を安く口説けて、両手の仲介手数料が欲しい時でも、
まず、絶対に融資の通る仲の良い不動産業者か、超資産家に、風上物件を持っていくので、
中々、探すのは難しいでしょうね。

値付けミスがあり得るとしたら普段、マンション用地の売買物件をあまり扱っていない業者が
管理物件の売却を、昔からの付き合いで、オーナーから依頼して元付になっている場合でしょうかね。
容積率や1種など加味しないで、近所の容積率が低い土地の売却事例等を根拠に
査定しているケースは無いことは無いでしょう。。。

ただ、そんなに売り物件なんか出てくる訳ないですし
買取業者も相当に飛び込み営業をかけているはずなので、
一般の方への市場には殆ど出てくること無く不動産業界内で消えていくでしょう。

仲介の方に、アピールするには、
1.絶対に融資が通る自信があること
2.買う気があること
3.この記事に書いてある程度の最低レベルの知識があること
4.投資判断は、迅速にできる技術的なバックがいること
は、伝えなくては、ならないでしょう。

仲介の方々も暇ではないし、ノルマもあるので、お客さんになる可能性が高い人は、
相手をしますけど、融資通らないだろう、買う気も本気度が伝わらない、
最低レベルの知識も無い方を相手にするのも面倒ですから、風上情報が欲しければ、
そうではない客であることをアピールすることは必修です。

自分が仲介業者だったら、誰に情報持っていくのが、楽に、成約に最も近くなるのか、逆の立場で考えてみれば、
彼らが喜ぶお客であることをアピールすれば良いのです。

1-4それぞれが完備されていない方に、物件情報を出すだけ時間と労力の無駄と感じるでしょう。

1-2は、大前提ですが、仲介業者の方も、別にマンション開発について、詳しい人なんて殆どいませんし、
建設費を弾ける人なども、まず、いませんが、マンション用地がある。。。

お客さんがある程度のマンション開発に関する知識があって、
勝手に、銀行提出資料を作って、自分で融資引っ張れるバックボーンがある人に買ってもらうのが一番楽なんです。

技術的な、バックとは、土地のボリュームをチェックでき、建設費を弾け、
最終的に事業収支を作ってくれる人がいなければ、
銀行融資が通る訳がないですし、幾ら買うって騒いでも、そこから銀行用資料が作れないで、
一向に話が進められないなら、
仲介さんからしたら、売主を待たせるだけの、単なる迷惑な客ですからね(笑)

ある程度、アピールに成功して、土地の物件情報を貰えるようになって、一杯見て、1種を計算して行けば、
200%とか容積率が低い土地の1種は中々、下がらない事が理解でき始め、
300~500%当たりを狙いたくなるとは思います。

中には、仲介業者の値付けミスとかで、
極稀に200%とかでも激安な土地があるかもしれませんが、
今の時勢では、売主も強気なので、滅多に無いでしょう。

今の時勢、売主は、超強気です。

裏技的には、
道路から敷地が1m程度上がっているような土地であれば、
建築基準法上の半地下を使って容積率の上限以上に建てて1種を下げたり、
更地を諦め、空きビルか、空室が結構出始めた、オンボロ収益物件を買ってジワジワ立退きを掛けて更地にするか、
隣を買収しやすそうな所に、種地を買って、隣地を地上げしてくとか、
商店街や幹線道路に対して、1-2階をスケルトン店舗で、高賃料で貸したり、
オフィス需要の有るエリアであれば、
オフィスや飲食店舗向けに高賃料で建てたりして利回りを稼ぐ方法も有る事は有りますが、
上手く、嵌まるかどうかは、立地次第なので、そういうのも出来るということで、
頭を柔軟にしておく必要はあるかと思います。

また、利回りを出したいのであれば、建設費の坪単価が安くなりやすい、
1000㎡以上の延床面積が建つような土地の方が、
スケールメリットという点から有利になります。

本文を読んだ上で、高度地区もかわせそうだ、
道路容積率もクリアできて、日影規制も無いか緩そうだと思われ、
MAXと思われる1種も安いのではないかと思われた方は、
気軽にメールフォームなどから、お問い合わせ頂ければと思います。

良く有る質問のQ3,A3に書かれているような対応になりますが、
ご対応させていただきますのでご活用下さい。

尚、土地の紹介もやって欲しいという要望も、物凄いありますが、
当社は宅建業者でも無いですし、
特に、自社で用地情報を探す作業はやっていないので、
当社から土地情報を紹介することは原則ありません。

皆様、ご自身で土地を探して、ご相談に持ち込まれております。

関連記事:
東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤



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