株式会社土地活用の建設費見積の違いとバタフライ効果

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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土地活用を検討されている地主様が、
ハウスメーカーや土地活用提案を営業マンを大量に雇い
バンバンしている会社等の提案を受けて一巡して、
建設費の高さに疑問を持ち、
当社のHPやブログを見て、お問い合わせをしてこられるケースは非常に多いです。

今、この記事を見られている方も、その中のお一人かも知れません。

世に、土地活用の提案をしている会社は、沢山ありますが、
株式会社土地活用の提案は、他社とは、全く違う唯一無二のものです。

具体的に何が、違うのかと簡潔に説明すると、
1.結果としてマンション建設費が圧倒的に安い。
2.株式会社土地活用は、建設費交渉のプロとして、地主様に変わって建設費を交渉する会社であること。
3.株式会社土地活用は、ゼネコン活用型CM方式により、見積範囲を元請ゼネコンから、
 下請専門工事会社(型枠・電気・内装業者等の専門工事会社)まで広げて、
 直接、下請専門工事会社に金額交渉が出来る会社であること。

です。

1~3までは、全てが密接に関わっています。

株式会社土地活用のCM方式を解りやすくお伝えすると、
例えば、ゼネコン数社の見積、
約3億円のうち、
電気工事の見積がAゼネコン3500万円、Bゼネコン3200万円、Cゼネコン3700万円だったとしましょう。

通常の見積ですと、そもそも電気工事の内訳が出て居なかったり、
電気工事の金額交渉そのものは不可能です。
あくまで総額での勝負になりますので、Cゼネコンに電気工事が高いから安くしてといったところで、
工事費全体で見て下さいと言われて終わりです。

一方でCM会社の株式会社土地活用は、当社と取引のある電気工事会社に、
同一工事の見積交渉を3150万円でして出来ると返答を貰うとします。

その場合、当社の取引のある電気工事会社をゼネコン会社で3150万円で出来る会社が有るから
その会社を工事に採用することによって、3150万円でやって欲しいと依頼し、
見積を出し直して貰います。

すると電気工事の金額は、
Aゼネコンにとっては、350万円の減額、
Bゼネコンにとっては、50万円の減額
Cゼネコンにとっては、550万円の減額になります。

これを、『マンションの建設費の算出方法と絶対解』の記事で書いたように、
躯体工事、内装、電気、設備・・・などと全ての工種に対して金額交渉を直接行い、
ベストな専門工事会社リストを揃えて、工事を実際にする。

どうして安いのかは、手を抜くとか、レベルの低い次元の話をしているのではなく、
合理的な理由が有るのです。

直接交渉をしてゼネコンに下請専門工事会社を紹介が出来れば、
ゼネコンが損をして、
その金額で出来ない理由など一切なく
建設費がガラス張りになった上で、圧縮できます。

もっと明確にイメージして頂きたいのは、
その当社からゼネコンに紹介している下請専門工事会社の多くは
職人さんが独立して数人でやっている、小さな会社では無く、
スーパーゼネコン等の大手の下請を普段はやっている会社です。

オリンピックの選手村などの代表的な工事にも
職人さんを送り込んでいる下請専門工事会社です。
そのような会社と取引が有れば、物量から、
基本単価は、スーパーゼネコン等の方が安いですから。

しかし、当社はスーパーゼネコン等に工事を発注する事は無いです。
管理系の費用が非常に高いですから。

どうしているのかと言うと、
地場のゼネコンさんに、大手の下請を紹介して、建設費を交渉して、固めて、
通常の請負契約を締結したうえで、マンション建設をしてます。

当社のお付き合いしている地場のゼネコンさんとは、どういう会社かと言うと
年商20億から100億円程度で普段は、どういう工事をしているかと言うと、
公共事業で、小中学校を作ったり、耐震補強工事をしたり、都や区が発注者の工事、
都営住宅を作ったりする公共事業を半分ぐらいやりながら、
地域の地主や、長い歴史の中で、培ったお客さんから仕事を貰って、
地域に根差して、真面目に工事をしている会社です。

適当な仕事など、会社の存続に関わるので、出来るわけありません。
地域の公共建築物が、適当な工事をしてできている等と思った事は有りませんよね?
適当なトラブルの有る仕事をすれば、悪い噂は広がりますし、公共事業の発注者に耳に入れば
指名停止になります。

スーパーゼネコンの下請に入るような専門工事会社から職人が送り込まれて、
公共事業と全く、同じレベルの管理体制で、株式会社土地活用のマンションも建設されています。

そして、上記のゼネコン活用型CM方式を駆使して、
高級賃貸マンション建設を高次元で、首都圏で建設費にして、
同時期に30億円以上取り扱っている会社は株式会社土地活用の他に有りません。

幾ら探して頂いても結構ですが、お問い合わせを頂ければ他社とは、
全く違う土地活用提案を受けると思って頂いて結構です。

『建設費を安くできる』本質的な価値の他に、
付加価値として、収益性を最大化できる間取りや、仕様、デザイン性等の提案を
ご提供しています。付加価値だけでもFEEを頂けるだけのサービスは提供しているつもりではありますが、
そこは、サービスでやっており、CMFEEは、建設費をコストダウンした結果のみに焦点を当て、
成功報酬で頂いております。

何故、建設費が安くできる以前に、
何故、土地活用を計画するにあたり、
マンション建設費を安くしなくてはならないのかは、
前回の『究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス』
記事を必読して頂く必要が有ります。

ベクトルの話をしますと、
1.世の建設会社は、建設費を出来れば高く受注する事を目指している。
2.世の建設会社は、建設工事を受注する事に価値を見出す。
3.株式会社土地活用は、建設費を仕様レベルを保ったうえで出来るだけ安くすることを目指し、
 そこに存在価値を見出す。
4.株式会社土地活用は、土地の価値を最大化することを目指している。
5.株式会社土地活用は、受注する事だけには価値を見出さない。

この根本的な違いをまず理解して頂きたいです。

どちらが土地活用を目指す施主と
同じベクトルを持っている会社か理解できると思います。

偶然にも本記事を読まれた方は、
お気軽な、お問い合わせをお待ちしています。

本当に、知っている、問い合わせをしてみるだけで、
10年後、20年後、30年後の将来は大きく変わっていきます。

私は、『蝶の羽ばたきが世界を変える』という言葉が大好きです。

予測可能性:ブラジルの1匹の蝶の羽ばたきはテキサスで竜巻を引き起こすか?で、
バタフライ・エフェクトとも言われています。

「バタフライ・エフェクト」は、ほんの些細なことが引き金となって、
歴史を変えるようなとんでもない現象を引き起こすことがある、という考え方です。

私が、パソコンに、この記事を書き、この記事を読んだ、今は知らない誰かが、
行動をし、運命を人生を変える。

そして、その効果が、大きく全体に波及し、
建設業を『施主の為に建設をする、建設業』に、
その結果として潤う建設業に変えていければ、
何よりも嬉しいです。

 


究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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株式会社土地活用では、『究極の土地活用』を目指しています。

究極の土地活用を目指すうえで、どのように、
地主様から相談を頂いた土地と向き合うべきか
答えの導き出し方は、建設業やマンション開発を知り尽くしたうえで、
「私の土地であれば、このようにする。」
ということです。

私の土地であれば、どうする?と自問したときに、
賃料が取れないエリアであれば、
何も建てない事が良しとする結論かも知れません。
築年数が40年の稼働中のマンションや、ビルがあれば、
後、5年、10年待ってから建替えるのがベストと判断するかもしれません。

世の建設会社は、問い合わせを頂いた地主様に建てて頂かなければ、
商売になりません。
建てるべき土地があっても無くても、そんな事は、
お構いなしに、建設することを勧めます。

全ての建設会社では無いにしても、大半の建設会社は、
出来るだけ、高い建設費で受注することを目指しています。

そして、その結果として、将来的に地主に破綻が見えていても、
数字を弄って、お構いなしに建築計画を提案します。

当社は、良く大手の土地活用系の提案をする
施工会社の事業計画をオーナー様に見せて頂くことが有りますが、
本当に、酷い数字を出しています。

きちんと計画して建てれば、将来的に莫大な収益を産み出す土地であっても、
その事業収支計画書のままに建てれば、
20年後に破綻する事は見えているにも関わらず、
長期収支シュミレーションの数字を弄ったり、
そこの説明をきちんとしなかったりで
提案しています。

今、東京都内で地主さんが、
現在は土地活用では有名な営業マンを大量に雇う会社で、
不当に高すぎる建設費で、
建設しているオーナーは都内にも80%近くいると思われますが
その多くは20年後に破綻している事でしょう。

超都心部の賃料が圧倒的に高いエリアの地主ではない限り。

幹線通り沿いを車で走っていると、街中を走行していると、
そういう高すぎる建設費の土地活用会社で建設中のマンションが多過ぎて
非常に残念な気持ちになるのと同時に、
自己の会社のしていること、CM方式の知名度を、
強烈に上げなければと切に思います。

当社、株式会社土地活用は、建設マネジメント会社であるので、
建設して頂ければ、売上が上がり、利益も出ます。

しかし、その根底にあるのは、折角建設をすることを決めた、
施主が確実に利益を享受できることです。

逆説的に言えば、施主が、儲からない、
破綻が見えている建設は、自社に利益が出たとしても、
建てない。建てさせないことです。

それで、当社の成長が、多少遅くなっても構わない。

それが私の望む、『建設業における最も美しく正しい生き方』であり、
流儀であるからです。

その『美しく正しい生き方』を続けることで、理解が広まり、
どこかのタイミングで爆発的に、広がることを夢見ています。

汗水垂らして建設する建設会社を騙したりとか、
不当に損失を被せるとかそういう意味では全くありません。

美しくも正しくも有りませんから。

建設業の仕組みを良く理解した上で、
その仕組みをCM方式によって、
事業主にとっても最適化する事により、
成し遂げたいと思っています。

このような基本的な考え方を基に、
地主様が建てた方が将来的な利益が最大化できると感じられる時に、
土地活用をお手伝いさせていただきます。

土地活用では、これまで、ブログや、HPで何度もお伝えしているように、
計画時に全てが決まります。

具体的に、どのように決まるかと言うと
1.収益性を最大化できるプランニング計画であるか?
2.建設費を如何に安くできるか?
です。

1については、今後別記事で説明していきますが、
2の建設費が如何に安くできるか?
について、当たり前の、決定的な事ではあるが、
多くの地主が全く理解していないのは、
土地活用により、マンション新築が終わると、
賃貸経営としてローンの返済が始まります。

『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』
ここまでは理解できますよね。

重要なので、もう一度、書きます。
『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』

そして、変動要因として
『最初に借りた融資総額は、建設費によって決まります。』

そうであれば、建設費は安くする必要が有りますよね。
月々の返済額を減らす為に。物凄く当たり前のことです。

何故、このような事を言うかといいますと、
多くの地主が全く理解していないことですが、
最初から利回りの低い計画で融資総額が増えると15年後、20年後にデットクロスを迎えます。

デットクロスとは、家賃収入から融資返済額(元本と利息)、
また賃貸管理費、火災保険、清掃費、修繕費、共用部の電気代などの諸経費と税金を引いた時に、
単年度赤字に陥るということです。

融資返済期間が30年であれば、15年後から30年後まで、
ずっと。

単年度赤字を陥る場合、賃貸経営を維持し、融資を返済するための原資は、
貯金を切り崩すしかありません。

貯金が有れば、その15年後から30年後まで、
なんとか踏ん張って返済を維持し、返済が完了すれば経営状態が復活するので
悠々自適な生活を維持できるかもしれませんが、
貯金が無い場合、融資の返済額が滞ります。

その場合どうなるか。
差押えですね。
それか物件を売って元本を払い終える。

物件を売った時に、残債より、社会情勢により物件価格が高い場合
売り逃げして、手残りが、幾らか残るかもしれません。

社会情勢により、物件価格が、残債より低い場合、
破産です。

そのような危険な利回りで建設している地主が多過ぎます。
銀行様から融資が出ているから、大丈夫!等と思っている方。
完全に脳みそが、腐っていますね。

銀行は、最悪は最後に物件と物件以外の資産を差し押さえる事と、
差押えまでに払った利息で損しないであろう金額を貸しています。

銀行は慈善事業では無いです。

では、どのような利回りで建設すると、
デットクロス、税引き後の単年度赤字を迎えるでしょうか?

長期収支シュミレーションを見てみましょう。

パラメータとして
家賃下落率:年0.7%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利1.5% 
路線価:50万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):4万円
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%
です。

イメージを、つかみやすくするため、ほぼフルローンです。
(現金を、最初に多目にいれておけば、融資総額が減り、安全圏に近づきます。)

表面利回り10%では、融資返済まで、デットクロスは迎えず、
税引き後の累積CF(キャッシュフロー)は、
30年目で2.11億円、35年後で3.18億円の超安定経営です。

表面利回り7.5%では、
16年後からデットクロス=右上のグラフ紫が単年度赤字です。
その後も赤字は膨らんでいき、
30年後の累積CFは、4700万円です。

なんだ、まだ、4700万円残ってるから大丈夫!なんて思った方は
病院いった方が良いですね。

30年間で、それぐらい日常生活で使ってしまいます。1年で割ったら150万ちょっとですので。
16年目からマイナスになって生活費と貯蓄を切り崩しながら、
融資を完済できなければ、破綻です。他に資産が無ければ。

金利が上がったり、空室が予想以上に増えたら、故障が予想以上に増えたら、
本当にカツカツの経営です。
空室に怯えながら細々と老後を過ごすしか有りませんね。

そんなの脅しでしょう?
と思っている人も多いかもしれませんが、
シュミレーションソフトで、建設費と、
建設費に伴う借入金額以外は全く弄っていない生の数字です。

建設費の差は、10%の時で、
4億2958.6万円(税別)
7.5%の時で、
5億7217万円(税別)
で、建設費差は、約25%。

沢山の会社の事業収支をご相談頂いたオーナー様から拝見させて頂いていますが、
実際、ハウスメーカーや、土地活用で、
バンバンとテレビCMを流している会社と
株式会社土地活用のCM方式での建設費の差は、
25%~30%ぐらいです。

『大手は安心』などと言っている年配の地主が沢山いて、
実際に、今も多くのマンションが都内では建設されていますが、
如何に無駄で危険な事をしているのか、ご理解頂けましたでしょうか?

この埋めようも無い差を小手先の、
満室経営セミナーなどで一生懸命に建設後に、
勉強しても焼け石に水です。どうにもなりません。

そして、危険な提案をしている会社は、30年後施主がどうなろうと
知ったことではありません。
工事代金は回収してますし、家賃一括保証と言っても、埋まり具合が悪ければ、
家賃を下げる交渉をしてくるだけで、オーナーの残債や融資返済に責任は全くありません。

建設業、土地活用業界のモラルの問題です。
全く美しくも正しくも無い、状態が、この業界の今です。

そして、情報収集能力の無い、お気楽な地主が、
営業マンが一生懸命にしてくれるからなどとの、しょうもない理由で、
自己のリスクのレベルを知らずに、何となく建てて後で、苦しむ。

自己責任と言えば、自己責任ですが、余りに、残念です。
知っているか、いないか。問い合わせをするかしないかだけの差なんですけど。

『土地活用の成否は、建設費で決まる。』
その真意を完全に正しく、ご理解頂ければ嬉しいです。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

 


 

2019年マンション建設費動向予測 ㈱土地活用

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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建設費動向
として、統計を多角的に見ながら、
見積実務上や新築賃貸経営を取り巻く社会情勢等でで感じる話を書いて行きます。

まず建設工事費デフレータを見て行きましょう。

リーマンショックから回復と、建設業の高齢化による職人不足により
2012年のアベノミクスを機に一気に上がった建設費は、
2014年をピークに上がったのち、暫く落着きを取り戻していましたが、
東京のオリンピック景気とインバウンドを見越したホテルの着工数の増加などで、
再度今年値上がりしました。

また建設業では、職人さんを守るために、
平成29年度から社会保険に加入が、義務付けられ法定福利12.5%を
雇う下請専門工事会社に課す制度が導入されていますので、
これまで職人さん個々で加入してたり加入してなかったりが
バラバラであったものが完全に統一されたことも、
下請専門工事会社の見積金額に上乗せされ、
建設費には、ジワジワと効いてきているように感じます。
http://kurikuri-kyoninka.com/syakaihoken-genbanyuujou

オリンピック関連工事については、他の民間工事が職人不足で着工出来ないようになるほど、
物凄い影響が出るとは思っていませんでいませんが、
ボディーブローのように効いてきているとは感じています。

新国立競技場の建設に関しては、PC造と言って、
工場で作った鉄筋コンクリートの塊をトラックで運んで
クレーンで吊って積み木のように組み立てていている工法なので規模の割には、
人手に影響を与えているとは思えませんでしたが、
オリンピック関連工事で職人さんの人手が最も必要な、
選手村に関しては、東京都から、選手村かわら版(下記URLの6ページ参照)が出ており、
躯体工事(鉄筋工事、型枠工事、コンクリート工事)が最盛期と言った所です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/daiichiseibi/chiku/harumigo/pdf/kawara_12.pdf

選手村の延床工事は、67万7900㎡あり、
これぐらいの面積規模ですと商業施設や大規模店舗などは、
鉄骨造やPC造で建てる事が多いのですが、
比較的低層で、最終的には、マンションに分譲する中層建設をRC在来工法で、
ほぼ同時に工事をしているので、
首都圏での職人さん不足→首都圏の建設費上昇に効いてきています。

当社の取引先の下請専門工事会社も選手村の工事に結構入っていますが、
今年の夏ぐらいには、躯体工事が終わり、躯体が出来ている下層階では、
既に内装工事も入っているようです。

逆説的に言うと、この選手村の工事そのものは、年内に終わり、
で躯体工事が抜け始める、今年2019年の5月ぐらいからは、
先に躯体系の職人、鉄筋工、型枠工が空いてくるはずです。

階数と躯体工事が終わる時期の見方としては例えば、
18階建の工事で現在10階建であれば、残り8階を4‐5ヶ月で終わるイメージでいて頂くと、
選手村の躯体工事の抜ける時期が理解しやすいかと思います。

現状の国土交通省から出ている労働需給調査(下記URLの6ページ参照)から見ても、
関東の鉄筋工(建築)は、過不足率+12.3%と異常値を示しており、
この過不足率が一気に緩和されて来るはずです。
http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/chojou/ex/labor_pdf_data/labor_H30.11.pdf

選手村の工事に入っている下請専門工事会社と話していると、
今は、忙しいが、選手村の工事が抜けてくる今年の後半ぐらいから、
大型工事の話は無く、ガクっと仕事が無くなるのではないかという
感想を言っていました。

仮に、今から計画を開始したとしても、どんなに早くても着工は、
今年の6月以降になるでしょうし、杭工事や土工事で1-2ヶ月ぐらい掛かったとして、
鉄筋工事や型枠工事が入るのは8月以降になるので、
オリンピック関連工事は抜け始めた頃での工事となり、
職人不足に勝ち合う事は少ないでしょう。

次に新規着工統計について見て行きます。
こちらは、国土交通省から毎月末に発表される数値をグラフ化したものです。

分譲マンションについては、やや少ない数の着工が継続されています。

下記のグラフは、財務省から出ている商業地の公示地価推移ですが、
都心部は地価の値上がりが続いているので、
中々、用地仕入が厳しい状況になってきているのでしょう。

不動産経済研究所の統計を見ても、分譲マンションの価格は依然高いままで、
契約率は首都圏のマンション契約率が53.9%と超低水準であるという状況で、
マンション用地価格が値上がりを継続すると
ディベロッパーが分譲マンションをバンバン建てていくという空気にはならないでしょう。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/353/lu9ts4yg.pdf

先の東京オリンピック選手村が、パラリンピック後に内装を剥がして、
マンションとして分譲されるので、大手ディベロッパーは、
着工調整している部分も多少は有るのかもしれません。

貸家については、依然高い着工水準を保ったままです。
消費税増税について新築着工に関して請負契約が2019年3月中に締結されていれば、
2019年10月以後の引渡し物件についても8%が適用される為、
2%増税ではあるが、地主の、駆込み需要が、相続税対策も兼ねて
緩やかに継続されている物だと考えられます。

一方で、カボチャの馬車のシャアハウスに対する融資の杜撰さから、
スルガ銀行への金融庁からの風当たりが強まり、
そこから他の都市銀行やメガバンクの土地を買っての、
新築不動産投資関係への融資が厳格化しております。
(土地を買わない地主様には、これまで通り融資は出ていると感じます。)

2011年ごろから流行った、サラリーマン大家さんへの融資などは、
上記の影響から昨年の夏頃から一気に閉まってきており
余程の高給取りで属性が良いか、
リーマンショックからの良い時期に資産を蓄えた方以外は融資が殆どでない状況の様なので、
小規模の投資用RCマンションの着工件数は確実に減ってくると思います。

小規模の不動産ディベロッパーで3-500㎡ぐらいの賃貸マンションを
サラリーマン大家さん等の投資家に、
1棟2-3億で売りやすい価格帯で小規模なマンション開発やアパート開発を多数している会社の中には、
出口となる1棟保有を目指している層の融資が締まって、売先に困り、短期融資の返済が困り、
倒産する会社も出てくると思います(業界的にはシコルと言います。)。

建設業の景気を見ても、東京に関しては、明らかに今は良いのですが、
全国的には、あまり芳しくないというアンケート回答が出ている妙な状況ではあります。
https://www.ejcs.co.jp/report/data/situation/keikyo_h3002.pdf

これらの状況を鑑みると、建設費は、現在は、東京オリンピックと、
それに付随するインバウンド狙いのホテル建設で、活況を呈してますが、
1.オリンピック後に、大きな建設需要は見込めない。
2.消費税増税の駆込み需要が終わる。消費税増税直後は、若干景気が冷え込む。
3.分譲マンション建設は鈍化している。
4.新築不動産投資の融資が厳格化しつつある。
5.株価も年末に、アメリカに引き摺られる形で、陰りを見せている事
これらのことから、このまま上昇する事は有り得えないという結論になります。

今年2019年は、建設費は、なだらかに下落傾向になると思います。

高齢化から職人さんの数が減っている事から、リーマンショックの直後のように
圧倒的に安い状況になる事は有り得ませんが、
㈱土地活用の主力である、地主様等の土地活用で、
建設費を安く建てたいお客様にとっては、
良い時期がもう直ぐ、来ると思います。

当社で建物を計画する場合、どんなに早くても、お話しを頂いてから、
6カ月は請負契約から着工まで掛かりますので、今年の夏以降に着工を検討されている
方がいましたら、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

マンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

 


マンションの建設費の算出方法と絶対解

本記事は、マンションの建設費の算出方法と、
本記事は、CM方式で、同一図面でゼネコンと相見積を取った結果から10%~20%の建設費を
交渉により削減する、株式会社土地活用の代表取締役が、
マンションの建設費の算出方法と、施主にとっての『絶対解』
について、書いて行きます。

インターネット上では、見積の実務をやったことの無い人間の、ネットで調べたことを、
まとめた妄想上で書いた〇〇造マンション〇〇㎡だったら建設費の坪幾らぐらいとか言う、
ナンチャッテ記事(本当に、実務を知らない次元の低すぎる記事が溢れていて辟易します。)では無く、
元現場所長で、現在も、東京の最前線で、
見積業務をしている人間のスーパー×100倍マニアックではあるが、
絶対にためになる記事なので、じっくり読んで頂ければ幸いです。

まず、施工会社側の受注スキーム・形態により、
建設費の算出方法、提出方法は、違います。

最終的に請負契約をするということは、請負という点で同じですが、
下記のイメージをしていただければ解りやすいかと思います。
A:建設費=施工会社が受注できる金額 粗利益=施工会社が受注できた金額-かかった費用(原価)
B:建設費=かかる原価+粗利益=施工会社が受注できる金額=CM方式での見積金額

AとBの違いは、何でしょうか?

Aは、世の中の土地活用系の設計施工で提案をしている会社の形態です。

この場合は、受注できる金額は、情報収集能力の低いお客ほど高くなります。
何故なら、2.5億円でもできる物件であるが、
3億円で取れる物件の明確に書くと頭の弱い施主に、
2.5億円の見積を出す意味がないですから。

この場合3億で受注して、5千万円分は余剰の利益となります。

世の中の土地活用系の設計施工でテレビコマーシャルなどを打ちまくり売り出している会社は、
100%この方式で沢山の営業マンを雇って頭の弱い地主を探して受注していきます。

5千万円の余剰利益は、TVのCMを打ったり、
営業マンの給料や歩合にも消えますが基本的にボロ儲けします。

世間の地主の8割が建てている方式である、設計施工方式で受注している場合は、
100%このような提示方法はしません。

設計施工方式とは、どういう事かと言うと、設計と施工を同じ会社が、やる場合です。
この場合は、簡単なボリュームチェック図面を絶対に損しない
超割高な建設費総額だけを出して内訳を出さずに、
工事請負契約に持ち込みます。
「このプランで総額3億円です。契約しますか?しませんか?」というだけで、契約に持ち込みます。

超割高の建設費を提示したうえで、情報収集能力の低い地主相手に、
契約を締結した上で、後から実行予算を組みます。

損するのは、その方式で建設する地主ですね。

これらの土地活用系の会社で3億円であれば、
まったくマンションが、イメージとして、
㈱土地活用では、2.2億円ぐらいでは出来るのではないかと思います。

また設計施工方式ではなくても、世の中の2割程度の発注形態である設計事務所がいて
図面を元に合い見積をするる場合においても、
図面から数量を積算はしたにしても、
経費と粗利をそのまま提示することはありませんので、
イメージするべきはAで、受注できる金額で見積もりを提示した後に、
請負契約を締結し建設費が決まった後に
下請専門工事会社にに細かな原価を交渉しながら粗利益を増やしていくという考え方です。

施主にとっては、CM方式を扱う会社から見れば、極めて不利な高い条件の請負契約
となっています。

一方で、Bは、
厳密に現場監督が社内で作る予算(お客様には本来見せない)=「実行予算」を弾きだすベースでの、
「原価が幾ら掛かり、粗利が幾ら出るか?」を、
算出し、その総計金額が請負契約をする建設費である方法です。

原価で掛かる費用が幾らで、粗利がいくら欲しいのか、
包み隠さずイコールで施主に提示して請負契約まで締結するのがCM方式の見積方法です。

上記を、頭の中に入れて熟読して頂ければと思います。

原価を算出する方法は、CM会社が、建設知識の無い施主に代わって、
CM会社と取引のある優良な下請専門工事会社から、
下記に記して行く、各工種見積徴収及び交渉する事により原価を固め、
その下請専門工事会社をゼネコンに紹介し、CM会社が決定した各工種の工事費で
ゼネコンの下請に新たに加わって頂き、工事をして頂くという極めて単純な手法です。

建設費とは、全ての掛かる費用と利益の積み上げです。

本来は、数量×単価の総計と必要な利益で決定されるのが、建設費であるべきです。

重要なので、もう一度書きます。
本来は、数量×単価の総計と必要な利益で決定されるのが、建設費であるべきです。

しかし、本来あるべきの建設費の決定方法は、現在の日本では、珍しい常識となっています。

何故でしょうか?原因は下記が考えられます。
・施主側の知識不足。
・施工会社の情報開示の少なさ。

施主側が知識が少なすぎることに漬け込んで、
施工会社側が情報を開示せず、あるべき姿になろうとしないのです。

企業は、利益を追求すべきということは、経営者ですから理解しています。

しかし、建設業は、建設という仕事を与え、生活の根源を賄ってくれる施主のためにあるべきであって、
建設業者側だけの為にあっては、建設業者側のためだけの理論であっては、ならないのです。

成功したいのであれば、常識を疑いましょう。

その常識は、何年前に、出来たものですか?
人類の歴史の中で、各々の常識は、どのように覆されて人類は進化してきましたか?

人類が進化した歴史は、堕落からの開放か、
もっと良い方法、良い考え、良い思考、良いシステム、良い道具を求めて、
目の前の常識を覆しつづけた連続です。

そして、今を生きる僕たちも、過去の覆し続ける連続の、この瞬間を生きています。

もう一度良く考えてください。

現在の日本の建設業の歴史、土地活用の歴史は、
戦後70年程度のうちの更に、戦災から立ち直った後のたった50年程度に形成された常識です。
更にいえば、今の世の中に蔓延している施主側の受益を度外視した
土地活用提案営業手法が確立されたのは、たったの30年程度かもしれません。

私が、現在の建設業や、土地活用提案への現在の常識に対する結論を言います。
絶対に、今の常識は間違えている。

もっとも成功したいのであれば、物事の本質が何処にあるのか、相手に、どういう意図で、
何が起こり、何を自己に持たすのか、洞察する必要があります。

CM方式は、建設費とは、こう算出されるべきと言う、
理想的な原則に正しく則って、超真面目、且つ、
厳密に建設費を算出している仕組みであると、
ご理解頂ければと思います。

CM方式こそが、一定規模以上のマンションを建設するための絶対解です。(当社が全てを対応できるかは別として)

それでは、建設費を実行予算ベースで、算出する上で、その内訳は、どのようになっているのか。
より深く書いていきます。

CM方式や、統一図面での相見積方式と、
ゼネコンが受注後に現場監督が組み上げる実行予算ベースでは、
下記のような大分類が、見積書・実行予算書の基本となります。

大分類
A.総合仮設工事
B.建築工事
C.外構工事
D.電気設備工事
E.空調換気設備・給排水設備・ガス設備工事
F.エレベーター工事
G.現場経費
H.一般管理費
I.住宅瑕疵担保責任保険
J.水道引込費用

まず、順に説明していきましょう。

【A.総合仮設工事】
主に建物本体を建設する為に、元請の総合建設会社=ゼネコンが準備する建設費用となります。

分け方は、建設会社によって若干変わってきますが、
下記の感じの内容が、仮設工事費の何処かに網羅されています。

A-1 仮設準備費:近隣家屋調査費等、工事をするに当たり、事前に準備に掛かる費用です。
A-2 仮設仮囲:工事現場を囲っている囲いです。
鉄板や、シート、フェンスバリケード等で道路から建設敷地内に工事関係者以外の侵入を防ぐことと、
事現場からの飛散物が、隣地等に影響を与えないようにする為に設ける仮囲いの費用です。
A-3 仮設工事用道路:これは、歩道などが車道から一段上がっている場合に、
舗道切下げと言って、舗道を車道との段差を無くしたり、することに掛かる費用です。

A-4 仮設建物:現場内に事務所や詰所(作業員の休憩場)等や仮設トイレを設置する場合の費用です。
A-5 仮設備品・消耗費:現場内で使う工具や備品(作業員の休憩椅子や机、ストーブや扇風機など)、
細かい所では、石鹸や、トイレットペーパー代等も含まれます。
A-6 仮設機械器具:主に、タワークレーンの組立・リース・解体費用、
測量機器(レベル、トランシット、レーザーレベル)等、騒音振動系等のリース費用が含まれます。
A-7 仮設電気設備:工事中に使う、仮設の電気設備に掛かる費用です。
道路からの引込、仮設盤の費用、現場内で、工事中に使う照明や、電源の引き回し費用、
また現場内で使う電気代です。
A-8 仮設給排水設備:現場内に仮設水道を設置する費用と、工事で使う水道代を見込みます。
A-10 仮設警備費:主に警備員の費用です。今は現場内に
A-11 仮設試験調査:主に生コンクリートの圧縮試験の費用、鉄筋圧接の引張試験等の試験費です。
A-12 仮設借地料:隣地に借地が必要な場合に見込む費用です。
作業員の駐車場代などを、この項目に見込む場合も有ります。
A-13 仮設復旧費:工事完了後に、道路や、
L型側溝が搬入車両でガタガタになってしまうのを直す費用です(予め予算に見込んでおります。)。
A-14 仮設遣方・墨出:これは、建物の敷地に対する位置(遣方)や、
躯体の内外部に基準線や壁の線を出す(墨出し)費用です。
私が現場監督をしていた頃は、測量機器やスケールと墨壺を持って走り回ってましたが、
今時は、墨出し屋さんに外注して、それを確認するケースが殆どのようです。
A-15 仮設足場:足場の費用ですね。飛散防止用のメッシュシートや、垂れ幕の費用等もここに含めます。
A-16 仮設安全設備:現場監督や来客用のヘルメット、安全帯、
安全垂れ幕、安全看板、作業員用に安全を促すもの、
施工体制を掲示したり、安全手摺、穴の養生(穴に落ちないように蓋をする)する費用です。
ここら辺は、施主が費用を負担しているのですが、
安全を蔑ろにするような会社に発注するべきでは無いです。
重大事故を引き起こすようなマンション建設は一生頭に残りますし縁起や気分が悪いですからね。
A-17 仮設養生:工事中に既に取り付けた、サッシや木枠や木製建具、
その他の製品や金物等に、傷が付かないようにスポンジのような養生材を取り付けたり、
ダンプレート等で傷か付かないようにする費用です。
最後、引渡し前の清掃で撤去します。
A-18 仮設整理清掃:工事中の整理清掃にかかる費用や、引渡し前の最終クリーニング代です。
A-19 仮設産廃処理:工事で出る、ゴミを産廃車両で出すのにかかる費用です。
A-20 仮設運搬費:小口の運搬物の運賃です。
A-21 仮設躯体調整費:コンクリート打設後に、躯体にハツリや、左官補修等が必要な場合の躯体調整費用です。
A-22 雑工事費:これは、雑工、土工さんに、ちょっとした片付けや場内の物資移動、
コンクリートの打設前の型枠の根巻等をお願いする時の費用です(雑鍛冶工事を含める時も有ります。)。

【G.現場経費】
主に建物を建設する為に、元請の総合建設会社=ゼネコンが必要とする管理系の費用となります。
G-1人件費: 現場監督の工事期間中に掛かる、給料、賞与、各種税金等費用です。
G-2発注費: 積算、見積に掛かった、かかる費用です。
G-3内勤工事経費: 会社によって違うでしょうが、現場所長を統括する部長、マネージャー等の給料を、各現場に振り分けます。
G-4労災保険:労災の保険費用です。
G-5損害責任保険:第三者等に損害を与えた場合の保険費用です。
G-6建設工事保険:建築中の建物に 不測かつ突発的な事故により損害が生じた場合、 その復旧費を補償する保険です。
多くの建設会社は、年間で、保険会社の保険に加入しており、年間請負工事代金から各物件の建設費に按分して費用計上します。
G-7通信費:携帯電話代、固定電話代、インターネット代、FAX機器代などです。
G-8交通費:主に現場監督・上席の現場までの交通費です。
G-9事務用品費:現場監督が使うパソコン代、筆記用具代、紙代、図面の印刷代等です。
G-10事務所経費:現場事務所の家賃(礼金、最後のクリーニング代含む)、
電気代、水道代、泊まり込みの現場などの宿舎の費用です。
G-11施工図費:施工図(施工する為に必要な詳細な図面)の外注費用です。
現場監督が書く場合も有りますが、今時は、
基本的な施工図は外注し、現場監督がチェック、修正する場合が多いです。
この施工図を元に、下請専門工事会社及び、そこから委託された職人さんが施工します。
G-12竣工写真・図書 竣工写真を撮るときのカメラマン代や、ファイル代などです。
G-13契約書製本費 請負契約書を契約図面とともに製本する時の費用です。
G-14近隣対策費   近隣に、タオルを配ったりする費用です。通常、近隣住民に対する補償費、迷惑料は、請負工事代金=建設費には含まれておりません。
G-15雑費 現場事務所の洗剤や電球他等の細かい雑費です。

【H.一般管理費】 
粗利です。この粗利の中から、
本社の事務所費用、事務員・営業給料、役員給料、広告宣伝費等を賄い、
残った利益から、法人税等の税金を払います。
物件規模にもよりますが、CM方式では建設費の7-10%程度です。

上記のA、G、Hは、CM方式でも、詳細の単価については、交渉する事は有りません。
例えば、電話代が幾らぐらいだろ?なんて野暮なことまでは交渉しません。
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)の総額に対して、金額交渉をします。

仮設に関しては、大枠で受注した後に、
現場監督の努力次第で、多少は安く上がる事も出来ますし、
工事本体で何か失敗が出ると、Hの一般管理費の中から補填します。

特に現場監督の統率力、努力等で何とかなりやすいのは、
仮設整理清掃、仮設躯体調整費、雑工事費等です。

安全は基本的に命に係わるので、どの監督も予算を減らそうとは、しませんね。
自分の現場で事故なんか、気持ちとして絶対起こしたくないですから。

㈱土地活用のCM方式では、それらが解っているので、
交渉時には、他のゼネコンとの比較により、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円ぐらいで決まると思うけど、
後で損したと思わないように、言わない様に、元請総合建設会社=ゼネコンに、
良く検討してくださいとお願いしています。

大体、建物の規模にもよりますが、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円は、
建設費総額の15%から20%程度で、
マンションの規模が大きくなれば、建設費の中での、比率は小さくなります。

マンションの規模が大きくなると特に、
GとHのスケールメリットが出てきて、建設費そのものも安くなりやすくなります。

そして、株式会社土地活用のCM方式では、
B建築工事~Fエレベーター工事の費用を施主様の代理として、
CM会社が取引のある専門工事会社から直接見積徴収をして金額の交渉を行い、
建設費の80%から85%を、ゼネコンより安く調達して、原価を抑えてしまう方式を取ります。

80-85%をゼネコンより安く抑えてしまえば、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円も浮き彫りになって、
この部分だけの比較をすれば、金額も交渉しやすくなるというイメージをして頂ければと思います。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
B.建築工事:建設費総額の約60%程度です。
B-1杭工事:杭に掛かる建設費用です。主に採用されるのは、アースドリル杭、鋼管杭、PC杭等ありますが、
どの工法でも、杭に掛かる費用は、杭工事に費用計上されます。
B-2山留工事:基礎などを掘るときに、土が崩れて、作業員の安全や、隣地への影響を無くすために、
山留工事というのを行います。
敷地の広い地方などでは、オープンカットと言って、山留をせずに、
土が崩れないように斜めに掘って基礎を作ってから周囲を埋め戻す工法を使う事も有りますが、
都心の物件では、敷地目一杯に建てることの多い、ほぼ必修になります。
主に、H鋼圧入工法、H鋼セメントミルク工法でH鋼を自立させらると安く済みますが、
基礎が深く、H鋼が自立できない地盤の時は、切梁によって周囲の土が崩壊しないように補強します。

地中で湧き水が出る場合では、
ディープウェル工法、ウェルポイント工法、薬液注入工法、H鋼の各種などを組み合わせたり、
シートパイルと言って、波型の鉄鋼を連続して打つ工法を使う場合が有ります。

地盤データを元に山留専門工事会社とコストと安全面、作業性を相談しながら、
どの工法を採用するか検討していきます。
一般的に、水が出にくい、浅い基礎を建設する場合で自立できる地層(東京では関東ローム層が出る敷地)では、
山留工事費用は安くなります。
B-3土工事:基礎工事、地下工事等で、土をユンボ(子供っぽく言うとシャベルカー)で掘って、都心ですと場外に搬出する費用です。 埋戻しが有る場合は、埋戻し費用を含みます。
B-4コンクリート工事:コンクリートの材料搬入工事費、圧送工事(ポンプ車と圧送工の工賃)、生コンクリートの打設手間の建設費用が計上されます。
B-5型枠工事:生コンを流し込む受け皿を型枠(木)の枠で作る型枠工事費用です。 型枠大工は建設工事の中でも、花形の工事です。
B-6鉄筋工事:鉄筋の材料費、鉄筋屋さんの加工組立費用と圧接費用です。
一般の方では建設費が安いと悪い鉄筋を使っているとか妄想する人がいることは知っていますが、
今時、日本の建設業では、ミルシートが厳密に管理されており、
この流通形態以外のマガイモノの鋼材を使う事など有りません
(妙な鉄筋を仕入れる方が高くつくと思いますし、そんな馬鹿な事をする業者はいません。)。

ミルシート(mill sheet)とは、鉄鋼メーカーが鋼材の材質を証明する添付書類で、
鋼材検査証明書(inspection certificate)とも呼ばれる。
機械的性質や化学成分、ロットごとの規格値、製造実績値などが記載されており、
建築基準法では鋼材の強度を確保が義務付けられています。

また、日本の鋼材メーカーは、数社しか無く、
鋼材の全てに、メーカーのマーク(ロールマーク)が付いていて、
搬入鋼材がミルシートと適合した鋼材であるか、
現場監督も、設計事務所も、確認審査機関もチェックしております。 http://www.kyoeisteel.co.jp/business/steel/pdf/catalog_ferroconcrete.pdf

納入された、鋼材は、鉄筋工によって配筋されますが、
現場監督によって、構造図に則って配筋されているか、
鉄筋径、主筋本数、ピッチ、被り厚さ、空き等がチェックされ、
現場監督が配筋写真を撮影します。

またコンクリート打設前に、配筋検査を設計事務所により、
受け、その上で、確認審査機関や住宅瑕疵担保責任保険の検査を受ける等 厳密に管理されています。
重い鉄筋を現場内で運んで、組み立てるかなり重労働な工事です。

上記が躯体工事というものに分類されます。
躯体工事費は、杭の有無や深さ、物件の形状、規模にもよりますが、
マンション建設費総額の約25~30%程度です。
――――――――――――――――――――
B-7防水・シーリング工事:屋上防水費用や、漏水しやすいヵ所、サッシ周り、
土接壁等の防水費用やシーリング工事費用が計上されます。
B-8タイル工事:外壁や、共用廊下、エントランス廻り、住戸の玄関床等のタイル工事費が計上されます。
B-9木工事:造作大工といって、内装の大工さんの工事です。
型枠大工さんとは全く別の職人さんがやる工事です。
マンションですと、アルミサッシの額縁、下地のコマ付け、
置床のキワ根太、べニア下地、木製建具の枠等を付ける工事、巾木取付が多いです。
造作大工さんには精度が求められます。
B-10金物工事:金物に掛かる工事費です。
マンションですと、金物の手摺、縦樋、金属庇、ドレーン(バルコニーや屋上などにある雨水排水口)、
避難ハッチ、消火器などの消防設備、エントランス廻りの金物、階数表示版、館名板や、
グレーチング側溝等の金物工事費があります。
室名札や、室内ですと、ピクチャーレール、物干し金物代も、金物工事費に含まれます。
B-11左官工事:金コテを持って、塗装下地や、タイル下地等、躯体を平滑にモルタルや補修材で仕上げたり、
生コン打設時に土間をコテで仕上げる工事費が計上されます。
B-12金属製建具工事: アルミサッシ、ステンレス製の自動ドア、
鋼製の玄関ドアや、PSの鋼製扉などの費用が計上されます。
B-13木製建具工事:部屋の中の木製の建具の工事費です。 予算上は25㎡のワンルームマンションで1部屋8万円程度(木枠別途)、 40㎡ぐらいの1LDKで1部屋15万円程度の予算ですね。 勿論、間取りによって扉数や木枠寸法によりますが。
B-14ガラス工事:サッシ等につけるガラスの工事費です
B-15吹付・塗装工事:マンションですと、天井や避難階段部分の壁などの塗装工事費を計上する事が多いです。 ㈱土地活用のマンションは、原則、外壁は総タイル貼りなので、 2億円ぐらいのマンションで100万円程度ですね。 建設費総額の0.5%程度です。――――――――――――――――――――
B-16内装工事:下記の16-1~16-4までが内装です。マンション建設費総額の約5%程度です。
B-16-1軽鉄ボード工事:内装のボードを貼る下地工事費と、ボード工事費です。
B-16-2置床フローリング工事:マンションですと上下階の防音対策の為、今時は、置床と言って、コンクリートの上に、
B-16-3貼物工事:マンションでは賃貸室内のクロス工事や、共用廊下、バルコニ、屋外避難階段の床に貼る長尺シートの費用です。
B-16-4断熱工事:マンションでは主に現場発泡ウレタンの費用と型枠の打込み断熱費用 ――――――――――――――――――――
B-17流し台工事:キッチン工事ですね。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たりで15-16万円程度です。
B-18浴槽工事:マンションでは、ユニットバス工事です。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たり14万円程度です。
B-19洗面化粧台工事:洗面化粧台工事です。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たりで8万円程度です。
B-20家具工事:家具の取付工事費です。マンションですと、下足入れが、まず、主になり、 その他、賃貸住居にあるリネン庫を家具で作る場合や、リビングの据え付け家具、 オーナー住居が有る場合は、オーナー様が希望する場合はテレビ台や本棚を作る場合も有ります。
――――――――――――――――――――
C.外構工事:植栽工事、外構の土の鋤取り、外構土間のコンクリート打設工事費、
ブロック工事や敷地周辺のメッシュフェンス工事費でマンション建設費総額の約1-2%です。
D.電気設備工事:マンション建設費総額の約10%程度)
E.空調換気設備・給排水設備・ガス設備工事:マンション建設費総額の約13~15%程度です。
F.エレベーター工事:
エレベータ工事費は、本数と階数、人数、速度で主に決まりますが簡単にイメージする為には、
マンション建設費の2-3%とイメージ頂ければと思います。

このように、全ての原価の見積を、直接、
下請専門工事会社から見積徴収及び交渉する事により原価を固め、
ガラス張りに見積して、
ゼネコンが工事を受注するにあたり必要な利益をも、
厳密に施主に提示したものの総額がCM方式の見積もりです。

そして厳密に交渉、算出された建設費を、単に専有面積や延べ床面積で割った金額が
建設費の坪単価となります。

結果として、㈱土地活用のCM方式では、
土地活用系の設計施工の提案会社の建設費からは30%程度同一図面で、
元々ある程度安い年商100億から20億程度の地場のゼネコン
(地元の区や東京都の小中学校や公民館、都営住宅などの公共事業を請負っている会社)から
相見積を取った金額から10%から20%建設費は割安になります。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

マンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

 


株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

株式会社土地活用のCM方式の流れについて、こちらの記事ページ
補足、ご説明させていただきます。

自分の土地に、土地活用として、マンションを建てたい方がいるとします。

土地を買ってマンションを建てたいお客様も、多数いらっしゃいますが、
ここでは、地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、
書かせていただきます。

地主様の場合、既に土地活用を提案してる会社から、見積を取られている方も多く、
その中で、「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」
と色々調べていくうちに、弊社のコンストラクション・マネジメントについて知って、
お問い合わせをされる方が多いです。

お問い合わせ頂いた後、ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、
まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。

間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし、
普段使っているCM業務委託契約書の雛形などもお渡しし、
㈱土地活用のCM方式を正しく理解して頂いた上で、更に話を進めたいと仰られた場合、
お話しを進めさせていただきます。

次に行わせて頂くのは、
建てたい物件のイメージ(何平米で1部屋を割るかとか、オーナー住居はいるか等)を共有させていただき、
各戸の面積の方向性などを出した後、
「ボリュームチェック」と言って、
当社と提携している設計事務所(今は7社程度)の混み具合にもよりますが、一番お客様に会いそうな設計事務所に、
法的に、建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
(この場合、間取りなどは入れずに、あくまでも、何平米の部屋が何部屋取れるかという、単線の図面になります。)。

そして、出来上がったボリュームチェック図面について、
株式会社土地活用のCM方式でやったら幾ら位で建つかという、
「概算見積」を行います。

概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易なプランに対し、
型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、
建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けて費用を算出していきます。
更には近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。

面積辺りで、適当に概算見積を出す工事会社もいますが、
当社では、数量を拾った上で、躯体(くたい=鉄筋やコンクリート)の費用を推定し、
後は、タイル数量を簡単に積算して、その他の費用については、
過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、
当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント(CM)を行った場合の
各工種について、1部屋いくら費用算出します。

幾らで、ご提出するかの、さじ加減に頭を使いますが、
実務的には、2,000㎡程度の賃貸マンションでしたら、
集中すれば2時間もあれば、概算見積の作業は終わります(忙しい場合は、若干お時間頂きます。)。

概算見積で、CM方式を行った場合の建設費を推定し、
それを元に、「事業収支」を作成していきます。


土地活用の肝になるのは、建設費等により導き出される事業収支、
及び、利回りです。

事業収支には、概算見積で算出した建築費用、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・
など、事業に関わる、全ての費用を入力し、総事業費を算出します。

同時に、各賃貸住戸、店舗賃料からの家賃収入を算出し、
まずは、初年度単年の開発収支を表面利回りまで算出します。

その後、単年度の事業収支を更に、長期収支シュミレーションソフトにかけて、
35年間の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーションを行います。

長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、
初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、
賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、
税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額のシュミレーションしていきます。

良く、ご相談の最中に、お客様から、
土地活用の営業をしてる、他社の事業収支を見せて頂くことがありますが、
家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていますが、
当社は、将来的に常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。

これが出来た段階で、これを叩き台として、
再度、お客様と、ご面談をし、もっと収支が良くなる方法は無いかとか、
更にディスカッションを行い、ボリュームチェックと、概算見積・事業収支の作成を何度か繰り返しながら、
より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。


当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、
建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、
土地は、全てが、条件が異なり、土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、
お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。

これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、
土地から最大限の収益を出すには、どうすれば、もっと良いのか知恵を絞る作業が
大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底的に検証します。

もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、
どれが良いかは山勘でもある程度は、解りますが、
実際に操作しない数字を弾いてみないと、
どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、
ワクワクすることはありません。

その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を
タクシーで案内する
「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、
完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、
熱心なお客様は、当社のセミナーを改めて参加して頂いたり、様々な交流を深めます。

当社のCM方式で建設を、お決めになられたお客様には、
イメージ画として外観パースを作ったり、収支を銀行に持ち込んでいただいたり、
当社から金融機関を、ご紹介させて頂いたりし、プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、
融資が通れば、事業化決定となります。

費用に関しては、事業化決定し、ご契約頂くまでは、無料です。
大体、ここまで速くて、2カ月、既存建物の立ち退き等があり長いと、1年以上かかるケースも有ります。

事業化決定後は、当社は、CM業務契約契約書を、
設計事務所は設計契約を締結して頂きます。

設計契約は、各設計事務所と設計業務契約の締結直後に、
設計料総額の30%程度の着手金が発生します。

並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、
弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ見積図面が出来るのを待って、
ゼネコンに見積依頼などを掛けながら2-3ヶ月程度待ちます。

そして、見積図面(100ページ以上あります)が出来たら、
設計事務所が確認申請作業をしている間に、当社で統一数量を積算し、
CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、
工事請負契約を締結します
(工事請負契約は、旧四会連合の約款にのっとり行いますので、普通の、請負契約と何ら変わりません。)。

CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、費用は発生しませんので、
大体、事業化決定から弊社の報酬が発生するのは、
速くて6カ月後程度です(立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。)。

請負契約を締結後は、オーナー様と現場監督、設計事務所との3週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、
空いた時間が出来れば、現場を巡回し、監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、
竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。

当社の土地活用セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、
このシステムが解っていたとしても、
当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。

まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、
実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、
当社以上の仕様グレードと、取扱いの金額規模で、
下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。

ゼネコンの購買部や、現場監督が、
建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、
交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが
どれだけ難しい事かご理解頂けるでしょう。

また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、
収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、
まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで
自己の存在を世間に認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、
精神的にも経済的にも耐えられるタフさのある人も、まず居ないでしょう

いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、
簡単に真似が出来ません。

地主様が、一番気にされるところは、
しつこい営業マンがオベッカを使って、ガンガン来るのが、
鬱陶しいと思われている方も多いとは思います。

当社においては、そういう営業スタイルは大嫌いですし、
工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、
25物件近くの状況を全て頭に入れて、同時平行で動かしているので、ご安心ください。

どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、
契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、
ガンガンへばり付いてくるような営業などは一切行っておりません。

感動させたいのであれば、仕事の内容であるべきです。

お問い合わせを受け、お客様が株式会社土地活用を
求められているのであれば、こんなことまで、やるのかというほど、本来の業務外のことでも、
最大限やらせて頂きますが、お客様が当社に、コンストラクション・マネジメントをして欲しいと思わない限り、
当社から、お願い営業で受注することなど絶対に致しません。

過去に、人間性により、当社から、営業後に、お断りしたお客様が数名いましたが、
工事を、色んな所に断られていると耳にした、数年後、
たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、
大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、トラブルメーカーから当社が受注し、
施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
自社の利益を追求するあまり、お願い営業をしてどんな方からでも物件でも受注していたら、
それが見えなくなってしまいます。

社会人で働かれた経験がある方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、
当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、
一生懸命にやっている施工者が、施主様により、
有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、許しがたい事ですし避けなくてはなりません。

勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、
職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。

結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請専門工事会社の社長に、
自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともあります。

相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、動いてあげなくては誰も付いてきません。

これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事は
ご理解頂ければ嬉しいです。

03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

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