CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥

㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが1回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10~18%を削減しています。

何故、そのようなことが可能なのか?
解りやすく解説していきます。

まず、建設業の構造から理解して頂けるように、説明します。
仮に、3億円(税別)の建設費の物件があったとします。

お施主様が、3億円支払ってた金額は、8割~8割5分は、
下請専門工事会社への外注費です。

3億円の内、仮に、82.5%が外注費であった場合、
2億4750万円が外注費、
17.5%・5250万円が、ゼネコン経費(持ち分)となります。

RC造のマンションの場合、2億4750万円の、
外注費の内訳は、杭工事費、山留工事費、型枠工事、鉄筋工事、生コン工事、左官工事の躯体系と、
タイル工事、左官工事、金物工事、木工事、金属製建具工事、木製建具工事、
ガラス工事、塗装工事、内装工事(軽鉄工事、ボード工事、置床工事、フローリング工事、断熱工事)、
住宅設備工事(キッチン、ユニットバス、洗面化粧台)、家具工事、
エレベータ工事、電気設備工事、給排水衛生設備工事、空調換気工事、外構工事の分類になります。

お施主様が、元請けゼネコンに支払った、工事代金3億円の2億4750万円は、
下請専門工事会社に、右から左へと、完了した工事代金として支払われるお金です。

一般の方々に、頭に入れておいて頂きたいのは、
総合建設会社(ゼネコン)が、職人を直接確保、又は雇用することは、一定規模のビル工事をしている
建設会社では、まず有りえず、職人を雇用・確保・調達するのは専門工事会社(下請)の役割となり、
お金の流れは、施主→総合建設会社→下請専門工事会社→職人となります。

その専門工事会社を束ねるのが総合建設会社(ゼネコン)です。

下請けだけ揃えても建物は完成しませんので、下請専門工事会社や、職人に対し、
指示統括する立場として、
現場環境を整えるのが総合建設会社の役割です。

そして、総合建設会社(ゼネコン)は、下請協力会を作って、
通常、協力会以外の専門工事会社から見積徴収する事はしません。

POINT1:建設費の80%以上は、下請専門工事会社に払う外注費、残りがゼネコン経費
POINT2:ゼネコンは、普段、下請協力会以外から見積を取ることはしない。

㈱土地活用のCM方式で、まず行うことは、
80~85%の外注費を施主側の立場に立って、

CM側の㈱土地活用と独自のルートで取引のある下請専門工事会社に
直接見積徴収・金額交渉をして、

各工種の金額を確定させて、ゼネコンの外注費より安く抑えてしまうことです。

すると、結果として、残りの17.5%のゼネコン経費(持ち分)の部分もガラス張りになり、
相見積もりをかけているゼネコン同志の競争が発生します。

ゼネコン経費の内訳は、仮設工事費、現場経費、一般管理費となります。
それぞれ、簡単にイメージしていただくために解説します。

仮設工事費:建物本体工事をするために、整備する費用で、主に、足場の工事費、仮囲い、クレーン・リフト等の揚重設備の工事費、安全看板、敷き鉄板、養生材費用、仮設水道・仮設電気費、ガードマンの人件費等が含まれます。

現場経費:現場を管理統括するために掛かる費用で、主に、現場監督の工事期間中のお給料、現場事務所の家賃、FAX、コピー機、椅子、机等の現場事務所の備品代、工事保険代、現場監督の交通費、電話等通信費等が含まれます。

一般管理費:世の中で言うところの粗利です。
物件規模にもよりますが、CM方式で3億円ぐらいの物件ですと、建設費の6~7%程度の粗利から、
内勤の営業・経理・積算・設計の人件費、役員報酬、本社や支店の賃料、電気代等の雑費を賄います。

総売上高の6%程度の一般管理費が無いと、企業決算上の赤字になると言われていますので、
各総合建設会社(ゼネコン)は、この部分を8~10%程度確保できるように目指して営業活動をしています。

当社のCM方式では、この一般管理費部分を、企業継続をする上で必要な金額を確保することは、
推奨していますし、ゼネコンに対して赤字になっても安くしろ等と言ったこと一度たりとも有りませんが
下請入替型のCM方式の優れた仕組みを使うことで、建設費を削減しています。

企業経営上、赤字受注はあってはならないことは理解していますし、
施主も施工会社(元請、下請共)も、お互いにメリットが無ければならない
との信念の元に金額交渉をしています。

先に書いたように、不当な赤字受注を押し付ける事はありませんが、
ガラス張りになる事によって、競争が成り立ち、
必要以上のゼネコン経費になることを防ぐことになります。

ここで簡単に、ゼネコン独自ルートの外注費より安く抑えると書いてありますが、
簡単な事では無いので、仮にゼネコンで長年の経験を積まれた60歳の現場所長や工事部長の方が、
CM方式の仕組みを理解して、やってみようと開業したところで、建設費を下げる事は不可能でしょう。

CM会社が独自に調達する下請専門工事会社が、
ゼネコンが普段調達してる専門工事会社の下請専門工事会社の金額より
10%~18%安く調達出来なければ話にならないからです。

CM会社が、下請専門工事会社を皆さんどのような会社と思われているか、
イメージできないと思いますが、数名の職人さんが集まって作った会社を使っている訳では無く、
多くは、スーパーゼネコンや、大手のゼネコン、ハウスメーカーの下請工事会社として
普段、仕事をしている会社で、売上が30億円ぐらいある会社は、ざらに含まれています。
(逆に、売上の少ない下請け専門工事会社は、余程長い付き合いのある会社以外は、
職人調達能力という点で、余り信用してません。)

例を挙げれば、杭工事は、鹿島やダイワハウスをやっている会社ですし、
型枠は大成建設をメインとしている会社ですし、セイワや大林組、清水建設、竹中工務店、東急建設…と、
錚々たるゼネコンの下請けとして、普段工事をしている会社の中でもCM方式に興味を持ち、
CM方式が好きで見積参加してくる会社が多く含まれています。

一般的な傾向として、下請けの単価は、地場ゼネコンと比べたら大手のゼネコンの方が安いでしょう。
その大手と同等の単価で、原価を固め、ゼネコン経費の安い地場ゼネコンの下請けとして
工事をして貰うのが、㈱土地活用のCM方式とイメージして頂ければと思います。

また、地場ゼネコンの中でも、普段使っている下請で、安い下請けは、当然含まれていますが、
全てが安い訳では無いということも、事実では有ります。

例えば、20社の下請を使うとして、杭工事と金物工事は、
安い下請専門工事会社を使っているが、型枠、鉄筋、内装関係他残りの18社は、
CM会社から見れば、全部高いということは普通に有ります。

例をあげると、ゼネコンに1回目の見積を出してもらったところで、
下記のような比較表を作成します
(少しぼやけているのでPDFで見たい方は、こちら㈱土地活用 CM方式の比較表例)。

見方としては、ゼネコンA、B、C、Dがあったとして、各ゼネコンの1回目と書いている金額が、
各ゼネコンの金額(ゼネコンの元々の下請けの原価)、CM入替後が、CM会社の下請原価です。

水色の塗りつぶしがCM側業者で入替する工種。
黄色の塗りつぶしが、ゼネコン同士の同工種の比較で一番安い金額を抽出した物。

茶色の塗りつぶしが、CM側では特に専門工事会社に直接、見積徴収していないが、
ゼネコンに検討してほしい工種(生コン、左官、クロス工事等)と、
ゼネコン経費部分(A+G+H部分)です。

見積を取ってみれば、解りますが、各ゼネコンの原価は、相対的に、
高い業者を使っている工種と、安い業者を使っている工種にバラつきが絶対に有ります。

そこで、まずは、黄色でゼネコン同士の比較での最安値をマーキングして、
それより、安く交渉する事が必要です。

それに加えて、CM側での過去の発注金額や、
それに基づいた単価で、㈱土地活用が銀行融資用に事業計画を立てた時の、
予算も有りますので、CM側の専門工事会社の相見積の競争も有る事、
落とし何処を幾らにするかを考えながら、専門工事会社に交渉して行きます。
(あんまり書くと、この記事を読んでいる、取引先の専門工事会社もいますので書けませんが(笑))

そして、最終的には、黄色でマーキングされた、ゼネコンの下請金額より、
独自ルートで見積聴取を掛けている全ての工種で、
安く下請専門工事会社を揃えることが必要となります。

普段、ゼネコン各社は、他のゼネコンの外注原価の相場を見ることは出来ません。
各社の企業秘密みたいなものですから(笑)

各物件での下請けとの価格交渉になるから、
自社の下請協力会の下請が出す見積金額が、世間一般から見て、
高いか安いかを把握するのは不可能
です。

下請けは、見積出す相手を見てますので、元請けの価格交渉が緩い工種であれば、
必要以上に安く見積もりを出すことはしません(経済活動ですから当たり前です(笑))。

特に、2012年頃から2015年頃まで続いた建設業での人手不足で、職人・下請からの突き上げで、
人件費は高騰しましたので、ゼネコン各社、実際に自社の下請けの、どの工種が世間の相場から
高いのか安いのかを把握しずらくなっている状態が現状でしょう。

一方で、CM側は、物件ごとに、条件特性を踏まえた上で、
各ゼネコンの原価を同一数量で比較しやすくして把握・比較したうえで、
自社の過去の発注単価と照らし合わせながら、

CM側の下請専門工事会社に直接原価交渉が出来るのは、
コスト交渉上は圧倒的に有利です。

POINT3:CM方式では、金額をガラス張りにしてから、
後出しじゃんけんで、単価交渉しているから有利。
POINT4:CM方式では、独自に、下請専門工事会社を調達できる。

ゼネコンも、経営するうえで必要になるのは、下請専門工事会社の血の入替をすることや、
他社の発注相場を把握することです。

ゼネコンも当然、そのような事は、解ってはいますが、中々、行動には移せません。
下請協力会の壁があったり、面倒なことは避けたいという意識が働くからです。

面倒なことは避けたいという意識の中には、手当たり次第、安いからと言って
知らない下請から見積を取るのは、危険、面倒ですし、
単純に怖いという意識も働くのは当然でしょう。

㈱土地活用としても知らない下請けを使うのは、怖いですし、仮に使う場合でも
誰かの紹介であったり、施工履歴を把握した上で、慎重に採用しますし、
新規会社を採用して、駄目な担当や会社であれば、元々の下請けに戻したり、
結局、当社が補填しなくてはなりませんので、
同じ意識が働くことは理解できますし、新規採用をするのであれば、
誰かの紹介であって欲しいと思うものです。

㈱土地活用の使っている下請専門工事会社も私が現場監督の時に使っていた
13年近く付き合いのある会社も半分ぐらいは含まれていますし、
私が独立して、8年間で選別を繰り返した中で、残して来た会社が99%です。

今は、新規の下請専門工事会社を募集はしてはおりますが、
無差別に、見積依頼をかけるような事はしないでバランスは見ています。
(仮に、新規を入れても、殆ど高い会社ばかりで、原価は変わる事はないとは思っていますが。)

それらを理解したうえで、㈱土地活用が選別を繰り返してきた中で残った下請けの紹介であれば、
大丈夫だろうとゼネコンに思っていただいた上で、
ゼネコンの下請を入れ替えているのが現状です。

CM側の下請専門工事会社としては、物件を受注出来る事に加えて、
新規に取引を開始したゼネコンから別の見積物件が出てくる事が最大のメリットでしょうね。

こんな感じで、CM方式で、新規のゼネコンに下請として1回入ってしまえば、
ゼネコンから他の見積物件が出てくるというのは、かなり魅力的だと思います。

これらの仕組みを理解していれば、㈱土地活用のCM方式で
安くなって当然と思われるでしょうし、
少なくとも首都圏の一定規模以上のRC造で、
㈱土地活用のCM方式以外の方法で建てる事ほど、
もったいない事は無いと思います。
※参考記事:
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!
コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

更に詳しい内容の質問や、概算見積が欲しい方は、03-5944-1710か、
メールフォームから、お気軽にご相談ください。

 

日影規制 土地活用の豆知識⑥

今回は、建設費とは関係ないですが、
日影規制について書いてみます。

土地活用や新築不動産投資でマンションを建設する時、よく出てくるのが日影規制です。

wikipediaを見ると、1976年に出来たらしいです。
商業地、工業地では無いエリアでの近隣の日照を確保するため、
計画する建物の形状を確保しようというのが、狙いのようです。

この記事に書いてあるのは、
土地を買って新築マンションを建てる為に、
膨大な数の物件情報をスクリーニングして御宝物件探しをする上で、
最低レベルの知識なので土地探しをしている方は熟読してください。
(首都圏に500㎡以上のRCマンションが建てられそうな規模の土地を所有している方は、
サラッと読んで㈱土地活用に、お気軽にご相談下さい(笑))

POINT1:商業地域内に日影規制は無い

近隣商業地域、準工業地域は、日影規制は、8-9割は、有るので、
その点は、ご注意しましょう。

また、自分の土地が商業地で日影が無いと浮れていると、
実は北側に日影規制が有るエリアが有って、
思い通りに建たなかったという落とし穴も良くあるので、
周りの用途地域も注意してみる必要があります。

POINT2:敷地の北側(厳密には東西も含む)が商業地で無い場合は、日影に注意

では、実際、どういうものか、簡単に敷地図を見ながらイメージしていきましょう。
日影規制がエリアでは、まず、隣地境界から5mのライン(赤点線)と、10m(緑点線)のラインを引きます。

日影規制は、用途地域をネットや役所に電話等で調べれば、分かりますが、
特定行政庁(市区町村)が、指定してあります。
3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)とか書いてあります。

3時間と書いてあるのは、冬至の8時~16時の間に、
4mであれば、4mとの高さで、3時間以上日影にするなと言う意味です。

ここで、下の図を見てください。

高さ12m(大体4階建)の建物の日影が冬至の8:00~16:00に、
5時間日影になる範囲が、赤実線の輪っかで、3時間日影になる範囲が、緑実線の輪っかです。
それぞれの色で、実線が点線の内側に入らなくてはなりません。

つまり、5時間‐3時間と書いてあるエリアで、
3時間日影が当たる範囲が、10mライン(緑点線)の内側に、
5時間日影が当たる範囲が、5mライン(赤点線)の内側に、
入ってなくては不可という規定です。

上記の12mの高さでは日影規制OKの絵でしたが、
この建物の高さを15mにしてみましょう。

緑の実線の5時間の日影が10mライン(緑点線)から
はみ出して、斜線が引いてあるところがOUT、つまり出ていますので、
この平面・条件では15mの高さの建物を建てる事は出来ません。

しかし、この条件で道路が、北西方向に有る場合は、日影は有利になります。
道路が有る場合は、5mライン、10mラインは、道路の中心線から、それぞれのラインをとるからです。

下図を見ると、理解できると思いますが、北西方向に8m道路が有る場合、
その中心4m離れた位置から5m、10mのラインを引いて、
その内側にそれぞれの色の実線が入っています。

 

日影は、北方向に出来るものなので、北側に道路があると大きな建物を建てるのに有利になります。
今回は、境界と真北の角度を30度振っていますから、北西方向に道路が有るのが有利になりましたが、
境界と真北の角度が0度であれば、当然、真北に道路が有るのが有利になります(※道路斜線(天空率)の検証は深夜で眠いのでしてません。)。

POINT2:北側に道路があるのが日影規制には有利

また、3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)の比較では、
日影規制が緩いのは、数字の大きい方で、
緩い順に並べると、5時間‐3時間(4m)>4時間‐2.5時間(4m)>3時間-2時間(4m)となります。

イメージすると、5時間日影になっているエリアより、
4時間日影になっているエリアの方が内側にありますので、
点線の5mラインや、10mラインより内側に入りやすくなります。

POINT3:日影規制の数字が大きい方が規制は緩い

近隣商業地域、準工業地域90%ぐらいは、、住居系地域には、
ほぼ日影規制がかかっていると思っておいた方が良く、
容積率を消化するには日影規制との格闘になります。

余程、大きな敷地でない場合、日影規制の影響を受けやすいので、
例えば300㎡ぐらいの土地で、近隣商業300%だと、
北方向に道路が無い場合は、容積率を消化することは難しいとケースが多いです。

ただし、南北に、長い土地は日影には有利で、下図のように北側隣地境界から建物を離して、
道路斜線をかわしながら真ん中に高さ30mでデーンと
建てても日影をクリアできるケースもあります
塔状比が上がり建設費は割高にはなります。※道路斜線(天空率)の検証は時間が掛かるのでしてません。)。

また、東西方向に、敷地が長い場合は、日影規制の影響がより受けやすく、
南北方向に長い敷地の方が、日影規制の影響を受けにくいことも、
理解していた方が良いです。

POINT4:日影規制が有る場合、南北に長い北側道路の5時間-3時間(4m)が、一番有利

因みに、前回の記事で、東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤
について、書きましたが、これらの規制が掛かっているエリアでは、
日影規制も、高度斜線も両方の条件を満たしている高さの建物でないと建てられません(他の法規も全部満たしていないと建てられません。)。

土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①
で書いたように、利回りをより高くするには、
容積を消化することが、土地活用でも、土地を買っての新築不動産投資でも極めて重要で、
土地を買う場合、
1種=土地の坪単価÷使用できた容積率
1種を安くするには容積率が、どこまで消化できるかが重要になってきます。

各記事を、ご覧になっていただき、ある程度、
目利きが出来るようになると、楽しくなると思います。

㈱土地活用は、CM方式で、同一図面のゼネコン見積もりから10~18%建設費を安くすることが、
CM業務報酬の発生する主業務ですが、
企画段階のノウハウ(面積割、間取り、仕様選定、楽器可等)で、マンション建設の利回りを最大化することや、
マンション用地の目利きも大得意(大好き)営業活動の一環として、
無償で行っておりますので、これはと思うような土地があれば、
03-5944-1710か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤

土地活用や、土地を買っての新築不動産投資で良くあるのが、商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

結論から言うと、
狭い土地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度、2種高度、3種高度に関して図示してみました。

ただ斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

見方としては、1種高度、2種高度は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3で割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

土地をお持ちの方が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えていて、土地探しをしてる場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる土地の物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

関連記事:
土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①

コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、
お気軽に、03-5944-1710に、お電話ください。

※関連記事:
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RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
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土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。

新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、
去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、
土地値を0円にして検討して行きます。


基本スペックは、
敷地面積:246.61㎡(74.6坪)
専有面積:989.76㎡(299.4坪)
延床面積:1217.04㎡(368.15坪)
です。

※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。

【建設費と、利回りの比較】
それでは、単年度の事業収支を組んでみましょう。
CM方式で建設した場合の事業収支は、こちらを、クリックください。

㈱土地活用のCM方式でやった場合の概算見積での建設費は、
3億0300万円です。
延床の坪単価で、82.3万円という設定です
(概算見積なので余裕は見ており、CM方式での本見積では、これより下の金額を目指します。)。

この場合、賃料収入は、月336.2万円、
年間賃料で、4034.34万円で、
CM方式で建てた場合の表面利回りは、12.067%と、なります。

仮に、土地活用で、
延床面積の坪単価100万円の場合の税別建設費は、
3億6185万円、賃料は同じとして、表面利回りは、10.354%
坪単価100万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)

延床面積の延床面積の坪単価120万円の場合の税別建設費で、
4億4178万円、賃料は同じとして、表面利回りは、8.708%
坪単価120万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)
となります。

比較表を作ってみましょう。

CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 

単純に、割高の施工会社で建てれば、
税別の建設費だけで、1億3878万円も高くなります。

割高の施工会社であっても、8.708%ぐらいでれば、
土地以外にも資産がある程度有れば、金融機関も融資するでしょうし、
建てられない事も無いでしょう。

しかし、これだけでは無く、土地活用は、普通は、
金融機関から融資を受けて返済して行かなくてはならず、
それを加味した長期収支を組んでいくと更に、差は開いて行くことが解ります。

当社で使っている、ランドプランニングスタジオの土地活用向けの長期収支ソフトを使用し、
長期収支をざっくり入れてます。

パラメータとしては、複数ありますが、主だったところで、
路線価:400千円/㎡
賃料の年間下落率:3年目以降0.8%
元利均等返済金利:10年目まで0.8%、11年から30年目までを1.5%(変動)
ローン期間:30年
管理業務委託費:3%
を、他は一般的な管理費用や、仮ですが一般的な、修繕費用を入れていきます。

CMの82.3万円/坪の長期収支グラフです。

普通の施工会社の100万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

割高の施工会社の120万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

各グラフの見方としては、右上のグラフの紫色が、
単年度の税引後のキャッシュフロー額、
右下の折れ線グラフの紫色が、累積キャッシュフローのグラフです。

一番下の、坪120万円で建設した場合の単年度キャッシュフローの棒グラフの21年目以降は
マイナス、つまり、赤字になっている事は、注目していてください。

30年目累積キャッシュフロー
CMで坪82.3万円:2億4600万円
坪100万円:1億9200万円
坪120万円:1億0500万円

返済総額
CMで坪82.3万円の返済総額:4億2792万円
坪100万円の返済総額:4億9932万円
坪120万円の返済総額:5億9232万

改めて、表にすると、多額の違いが有る事が解ります。

  CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 
30年目累積
キャッシュフロー
2億4600万円 1億9200万円 約1億0500万円
返済総額 約4億2792万円 約4億9932万円 約5億9232万

建設費が、割高で、借入額が増えると、返済額は増えて行く事も解りますし、
累積キャッシュフローの差も開きます。

これだけの莫大な差額を、普通に働いて、稼いで、
補填する事は、並大抵の努力では不可能でしょう。

一番下のグラフから、割高の120万円/坪の施工会社で建設した場合、
21年目から単年度のキャッシュフローは赤字に転換します。

21年目までに、累積キャッシュフローを蓄えていれば、それ以後の返済は、
蓄えていたキャッシュを、吐きだす事で、滞りなく進めることは出来ますが、
大概は、累積キャッシュフローを生活費や、様々なことに(無駄使い)に使っていくでしょう。

修繕費用は、シュミレーションの中に入れて計算はしていますが、
その時の、修繕費用を予測する事は困難ですし、空室率も想定より上がる可能性もあります。

良く、昔、土地活用しましょうと、営業マンにのせられて、マンションを建てたら、
返済が出来なくなって、銀行に差し押さえられて取り上げられた、
または、返済できないから、売却して、その時までの残債を返したら、
殆ど、手残りが無くなったと言うのは、このケースを言います。

当社のホームページや、ブログでは、
口を酸っぱくして、
「土地活用の成否は、建設費で決まる。」
ということを述べさせていただいております。

土地活用の最大リスクは、建設費が高く、融資の返済が出来なくなり、
土地ごと売らなくてはならない事です。

地主様には、先祖や、親が、残してくれた、土地という、
莫大な資産が産まれながらにありますが、
それを活かせるか、台無しにするかは、
単に知っているか、いないか、最低限の事を、学ぶ気が有るかの知識の差です。

世の中には、私のように、地主の子息では無い人間から見れば、喉から手が出る程、
欲しいような「土地所有と言う圧倒的なアドバンテージ」が有りながら、愚かな判断をして、
高い建設費で、土地活用をして、台無しにしている方々が、大多数であることが残念です。

別に、学ぶと言っても、実際に、細かい計算作業するのは、プロに任せれば良いのです。
事実が有るという事を知っているか、知っていないかを学ぶか、学ばないかの差であると思います。

そして、その結果は、普通に働いて回収するには不可能な方が多いほど、
莫大な差額を産み出します。

本記事を読んで、HPを呼んで、現実を知って、意識や行動を変えて頂ければ、幸いです。



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