防音音楽マンション建設 土地活用の豆知識⑩

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

都内の土地活用では、防音音楽マンションの建設が、流行っております。

当社も、こちらの物件を皮切りに、世田谷区、北区、豊島区で
3棟の防音音楽マンションを建設しております。

防音レベルは、他社の防音音楽マンションも見に行った、
オーナー様や不動産会社様から、
当社の防音レベルは上だという評価を頂いております。

防音音楽マンションにする場合、メリットとデメリットはどのような感じでしょうか?

メリットは、
1.賃料が高い→収入が増える
2.楽器を演奏しないが、静かな生活を好む方、小さなお子様がいる方を取り込める
です。

賃料が高いは、都内でもエリアに寄ります。
例えば、検討したことは無いですが、35㎡で八王子等では3-5千円上がる程度かも知れませんし、
東京区部の都心では無いエリアでは、1万円‐1.5万円程度値上げできるかもしれません。

港区、渋谷区の中でも良い所、中央区等の都心部では、
3万円程度は値上げできる可能性も有るイメージです。

当社の場合、グランドピアノを置ける間取りとして、
35㎡程度の、1LDKを推奨しています。

もちろん土地の形状により、マンションの部屋の一部で、
管楽器などを演奏したい方向けに27㎡から30㎡程度の、
ワンルームを企画する事も有るかも知れませんが、
原則は35㎡―40㎡の1LDKです。

他社の防音音楽マンションでは、25㎡程度の部屋で、
グランドピアノの下に寝る人もいるとは聞いたことが、
有りますが、それで練習しても、美しい音色が出る訳でないですし、
音楽を練習するスペースとは別に、ソファーを置くなど、
きちんとした生活が成り立つうえで、しっかりと練習して音楽の世界で
羽ばたいて欲しいという願いもあります。

そして、土地活用をする上で、防音音楽マンションを建てるにしても、
収益性も当然にして重視しなくては、なりません。

防音音楽マンションのデメリットは、
1.一般的なマンションより建設コストが高い
これに限ると思います。

土地活用で、防音音楽マンションを企画する場合、
絶対的に、必要な考え方は、
防音音楽マンションにすることよって利回りを上げること
です。

株式会社土地活用では、防音仕様にするのに、
防音ドアをつけたり、内装を弄ったり、設備ダクトを防音仕様にしたりで、
1部屋当たり、約120万円程度の値上がりになります。

専有坪単価(賃貸部分の面積の坪単価)にして、約11.3万円
延床面積坪単価(建築基準法の計算方法による共用部の一部を含んだ坪単価)にして、
約8-9万円程度の程度の値上りになります。

利回り換算すると、
防音音楽マンションして月1万円賃料が上がるエリアであれば、
年間12万円の賃料が確保できるので、
12万円÷120万円=10%(音楽マンションの投資利回り)
となります。

12%の利回りが確保できるエリアの物件であれば、
月1.2万円賃料が、上がれば、年間14.4万円の賃料値上りになり、
14.4万円÷120万円=12%(音楽マンションの投資利回り)
となり、採算が合います。

よって、防音音楽マンションにしても、
賃料を、一般的なマンションより上げずらいエリアでは、
計画する事をお勧めしません。

都内では、防音音楽マンション専門のコンサル会社が
防音仕様にするコンサルFEEを1000万円以上とって、
その息のかかった高いゼネコンに依頼するなど、しているケースもあるようですが、
そうすると本来、利回りを高めるための土地活用での利回りがガタ落ちになります。

当社は、CM方式で、もともと安いゼネコンから相見積を取った上で、
そこから専門工事会社の入替で下げた金額の30%からしか
FEEは頂いておらず、
防音音楽マンションの計画にかかるマネジメントフィーは無料ですので、
他社より、ずっと良いマンションが、都内で一番安く建設できます。

利回りが落ちるのであれば、音楽マンションにする意味も有りませんので、
当社の防音音楽マンションのノウハウを是非活用頂ければ嬉しいです。

 

 


窓先空地 東京都安全条例 土地活用の豆知識⑨

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

土地活用について、ためになる記事を増やして行きたいので、
今回は、独立してから、10年間やってきて初めてブログ本文を、自分では無い、
パートナー設計事務所の春日部幹建築設計事務所
春日部幹氏に、書いて頂きました。

都内でマンションを新築するときには、必ず出てくるが中々理解するのは
難しい、東京都安全条例の窓先空地について、
理解を深めて頂ければ嬉しいです。

以下、春日部氏の、文章となりますので、ご興味ある方は是非、ご一読ください
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
共同住宅を新築しようとするときには、まず初めに、
その敷地にどれくらいの大きさの建物が建つかどうか、ボリュームプランを作成することから始めます。

できあがったプランを見ると、しばしば平面図に「窓先空地」と記入されていることがあります。
窓先空地とは耳慣れない用語ですが、土地活用を考える上で重要なキーワードですので、
具体的に図解しながらお伝えしたいと思います。

■窓先空地が必要な建物とは?

窓先空地(まどさきくうち)とは、
「共同住宅の「道路に面する窓を有さない住戸」の窓の前に設ける空地」のことです。
住戸が道路に面していれば将来的にも採光や避難経路の確保の点で安心ですが、
敷地の奥の道路に面さない住戸でも採光や安全上の不具合が生じないように、
窓の前に一定の空地を設けることが法規的に義務づけられているのです。

窓先空地は規定の大きさなどを満たさないと建築確認が下りませんので、
計画段階からきちんと考えておくことが必要です。

窓先空地は日本全国で必要なわけではなく、
以下のように、東京都や横浜市などが定めている条例に基づきます。
東京都の場合、原則としてすべての共同住宅で窓先空地が必要です。
逆に言えば、長屋、事務所などには窓先空地は必要ありません。

 

東京都:東京都建築安全条例 第19条(対象→共同住宅、寄宿舎(シェアハウスを含む)など)

横浜市:横浜市建築基準条例 第20条の2(対象→延床面積1000m2以上の共同住宅)

■窓先空地がプランに与える影響とは?

 

窓先空地とはどのようなものか、
東京都内の共同住宅を例にして具体的に見ていきましょう。
図1は、東京都内の6階建て共同住宅(戸数21戸)の平面図です。
住戸Aの窓はいずれも道路に面していませんので、窓先空地が必要になります。
東京都建築安全条例では、窓先空地と避難通路の幅が以下のように定められていますので、
住戸Aの床面積合計=30.8m2×21戸=646.8m2 から、
窓先空地幅3m・避難通路幅2m
(このプランでは現実的にはすべて窓先空地となり、避難通路はありません)となります。

道路に面する窓を有さない住戸の合計床面積 窓先空地幅 避難通路幅
200m2以下 1.5m 1.5m
200m2~600m2 2.0m 2.0m
600m2~1000m2 3.0m 2.0m
1000m2以上 4.0m 2.0m
(耐火建築物ではない場合は床面積を1/2とする)
(東京都建築安全条例 第19条)

実は、図1の6階建てプランでは道路斜線制限をクリアすることが難しいので、
実際はもっとボリュームが減ってしまいます。
そこで、道路側に窓を新設して(住戸A→B)窓先空地が2m幅で済むように変更してみましょう。

その結果、窓先空地が1m小さくなった分、各住戸を大きくすれば、
ほぼ同じボリュームを5階建てで建てることができ、道路斜線もクリアできます。

階数の減少は工期短縮や工事費の削減につながります。
また、各住戸の床面積が30.8m2から36.0m2へと広くなったので、
無理なく1LDKのプランが入りそうです。
一方で、戸数は21戸→18戸と減りますので、
どちらが事業収支上で有利なプランと言えるのかは慎重に比較検討する必要があります。

ちなみに、5階建てのまま、各階4戸のうち2戸を道路に向けるように
90度回転(住戸A→C)してみたらどうなるでしょうか。
窓先空地と避難通路の幅は変わらず2mですが、
避難通路は建物の下をくぐるピロティ状の通路となります。
ピロティは「十分に屋外に開放されていること」が求められますので、
隣地境界線側は柱のみとするなど、いくつかの規定を満たすことが必要です。

結果として、道路向きの住戸Cは間口寸法が1m大きくなり(4.5m→5.5m)、
1LDKであればリビングにも寝室にも道路側に窓のあるプランが入りそうです。
南向きではなくなりますので、一概にどちらが良いプランかどうかは決められませんが、
窓先空地がボリュームプランのみならず、
住戸内部のプランにも影響を及ぼすことをご理解いただけると思います。

■窓先空地の計画のポイントは?

次に、実際の建築計画上のポイントを見ていきましょう。これらは東京都建築安全条例に明文化された規定は書かれていませんが、役所や検査機関の解釈で通例と認められているものです(実際の建築確認にあたっては、管轄の役所に確認することをおすすめします)。

 

1)窓先空地の入口に門扉をつけてよいでしょうか?

窓先空地は道路からみて敷地の奥になりますので、防犯上、門扉を設けたくなることがあります。門扉を設けることは可能ですが、開口有効幅は上記の避難通路の幅以上でなくてはなりません。門扉があれば、窓先空地を1階の住戸の専用庭のように使うこともできますね。

 

2)窓先空地を駐車場としてよいでしょうか?

窓先空地は災害時の避難経路となることから、駐車場や駐輪場とすることはできません。ただし、別の場所に駐車場がある場合、窓先空地を車路と兼用することは可能です。

 

3)窓先空地を植栽とすることは可能でしょうか?

駐車場と同様に避難経路という観点から、樹木を植えることは認められません。ただし、芝のように歩行を妨げないものであれば、認められることはあります。

■窓先空地が1階にない場合は?

最後に、ちょっと特殊な例を挙げておきます。

図4上は、窓先空地が2階にある場合(1階全体を店舗とする場合など)、
図4下は窓先空地が地下にある場合(地下に住戸を設ける場合など)です。

いずれも、窓先空地から1階の通路に通じる屋外階段を設けることで可能になります。ただし、2階から1階への階段幅は90cm以上、地下から1階への階段幅は避難通路の幅以上と規定が異なりますので注意して下さい。

窓先空地・避難通路の幅やピロティの開放性などの規定は
1階の場合と同じです。

このように、窓先空地は共同住宅のボリュームプラン、
住戸プランに大きな影響を与えます。

実際の計画では、建築基準法の居室採光や日影規制などの
規定なども関係しますので、単純には言えませんが、
窓先空地の観点からは、共同住宅の住戸はできるだけ
道路に向けて配置し、窓先空地を小さくすることが
有利であることを覚えておきましょう。

 


相続税対策と、土地活用によるマンション建設

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する
株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

前回の記事にも書きましたが、
株式会社土地活用に、お問い合わせの中で多くは、
『ご高齢の、お父様、お母様が、土地を所有していて、
その土地を相続税対策で、活用しなくては、
莫大な相続税を支払わなければならない。』
という状況が多いです。

始めは両親が動いていて、御子息が、
幾つかのハウスメーカー、土地活用会社、ゼネコンから提案された
余りにも酷い利回りの収支に気が付き、
30歳台から60歳台ぐらいの御子息が、インターネットで当社のHPを見つけ、
当社に問い合わせを頂くケースが非常に多いです。

税理士すら話さない相続税対策の基礎の基礎を話します。

相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
です。

相続税だけは安くなったが、20年後に、
破綻する可能性の高い計画のマンションを、
わざわざ莫大な借金までして建てる必要が有りますか?

バッタ並の脳味噌でも、これぐらい解りますよね。
人間の脳味噌を持つ方は、是非、こちらの動画の、
9分57秒から是非ご覧になって頂きたいです。

マンションを建てて、負債が増えれば、
相続税は減ります。

純資産が減るんですから。当たり前ですよね。

そして、税理士の大半は、マンション建てた事により、
相続税減りました!って喧伝する訳です。

幾らでも高く建てて、借金を背負って、相続税が減りました。
パチパチパチって、喜んでいるのが今の世の中のマンション建設による
相続税対策での土地活用、の現状です。

建設費の重要性について具体的に触れていることなど、まず無いです。
最も重要な事にも関わらず、建設業者以外は解らない、建設業者は言いたくないからです。

そして、土地活用系の企業は、地主系の税理士に猛烈に営業掛けています。
土地の有活が有りそうな地主の情報源として!

ある会社は、情報源の税理士に成約したら、
3%の情報(顧客)紹介料を払っていると聞きます。

もちろん、不動産会社の経営者や営業マンにも情報源として営業を掛けています。

仮に5億円のマンションを建てる地主を土地活用会社に紹介したら
1500万円が口利きだけでキックバックが有ります。

人の性として、目の前に1500万円ぶら下げられてたら、
欲しくなりますよね。

当然、多くの税理士は、顧客を、土地活用会社に紹介します。

建設費は、5億1500万円にコストオンされるだけです。
建設費が変わらないなら、まだ利益を減らしているだけですが、
そんな訳が無いです。

こんな流れの中で、土地活用業界の常識を知らない地主と、その子息は、
業者の養分となり、20年後破綻が、又は、返済が何とか、
ぎりぎり可能な低空飛行に苦しみながら
生きていくのです。

何のために、土地活用でマンションをするかバッタの脳味噌では無く、
人間の頭で考えて頂きたい。

極論を言えば、建設が終わって、1年後程度までの点検が終われば、
後は、10年後まで品確法に定められた主要構造部や防水等の瑕疵責任を負うだけで、
施工会社は、関与しません。

30年間メンテしますと言っている会社も、修繕費用が無料な訳が無く、
メンテや修繕工事で、更に高い工事費で受注し続けて、
継続的に利益を生みたい構造を作っているだけです。

要は、建てた直後から余程の瑕疵担保責任の事件が起こらない限り、
建築主と、融資をしている銀行間だけの話になります。

極論を、言えば建設後、建設会社が普通にキチンと建設さえしていれば、
地主が破綻しようが、返済に苦しもうが契約上の責任は全くなく
知ったことでは無いのです。

そういう土地活用系の会社に顧客を紹介する税理士も一緒です。

中には、キックバックなど受け取らない心ある税理士もいるのは知っていますが、
紹介料のキックバックに目がくらんでいるような、税理士は、
顧客が20年後どうなろうが、どうでも良いのです。

『それで良いのですか?』
私は、ひたすらに問うています。

土地活用業界関係者にも、それを許してしまう地主さんにも、連帯保証を追う子息にも。

業者は、良心を元に、行動、提案、実行をすべきです。

何の為に、誰の為に、建てるのか?
しっかりと考えつくすべきです。そして、良心に耐えうる商売をすべきです。

そして、地主さんや、その御子息は、見抜くのです。
微細な情報から全てを。

その提出された事業収支計画が、十分に返済に耐えうるか、
考えつくすべきです。
更にもっと全然良い収支を叩き出す計画が無いのか?
探すべきです。

偶然にも、この記事を、ご覧になられている方に、
最も、簡単な解決方法をお伝えします。

究極の土地活用を目指す、株式会社土地活用に、問い合わせしてみる事です。

株式会社土地活用に首都圏で、500㎡以上のマンションを建設させて、
コスト的にも、提案内容的にも敵う会社など有りません。

そして、コンストラクション・マネジメントを武器に
直結的に、健全な経営に導くことが可能です。

その為、弊社は、他社のように追客営業等は一切やりません。
私が嫌いですから。

要望がある限り場合は、フットワーク軽く提案はしますが、
そもそも新築する事に興味が無さそうな方や、
暫く先に建設しようと考えられて検討を続けている方は、
催促されない限り、たまにメールや電話を掛けて様子を伺うことはあるかも知れませんが、
営業マンが大した用も無いのに押しかけて、
ぐいぐい営業して契約を迫るようなスタイルの営業は致しませんので御安心下さい。

少しでも興味がありましたら、お気軽に問い合わせ下さい。

2019年上期 地主様必見!土地活用セミナーの日程決定!

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

『地主様必見!土地活用セミナー!!!』
の2019年の日程が決定しました。

内容等、詳しくは、こちらのセミナーサイトを見て頂くとして、まず、
日程概要を発表します!

【日時】
2019年3月16日(土) 13:30~16:00
2019年4月20日(土) 13:30~16:00
2019年5月18日(土) 13:30~16:00
2019年6月22日(土) 13:30~16:00
2019年7月20日(土) 13:30~16:00
2019年8月24日(土) 13:30~16:00

【場所】
東京都港区赤坂2-17-12 チュリス赤阪904 株式会社土地活用 本社
【費用】
無料
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回開催に、ご参加ください。)

セミナーサイトにも、書いていますが、
土地活用系のセミナーは沢山有れど、建設費を扱うセミナーは、
株式会社土地活用のセミナーだけです。

税制や、法務は、多くの士業の方が、取り組んでいますが、
彼らは、建設費については、完全なる素人ですし、
建設会社や、ハウスメーカー、営業マンを大量に雇ってローラー作戦で
土地活用営業をしている土地活用会社は、
建設費を安くすることについて絶対に扱うことは、有りません。

何故なら、彼らの建設費は、高いですし、出来れば高く受注したいので。

土地活用の成否が決まるのは建設費であると、㈱土地活用は、何度も伝えていますが、
本当の成否が判るのって、建設してから15年後以降です。
そして、15年後以降、融資返済が苦しくなっても、また、きちんと計画して建てていれば、
もっと、多くの収益が得られたのに、時間を巻き戻すことはできず、
銀行の返済だけが残っています。

東京で、馬鹿高い建設費の会社で、
マンションを建設してしまう可能性のある地主様、そして、その御子息様には、
絶対に参加して欲しいセミナーです。

御子息様の多くは、土地活用をする場合、現在の地主様がご高齢の場合、
銀行から連帯保証人を求められますが、その返済が苦しくなった時に、
実際に返済の義務が圧し掛かるのは、相続が終わって連帯保証人から債務者に変更した、
御子息となります。

そして、現在、ご高齢の地主様の多くは70歳~80歳代になるとインターネットの活用が出来ない方が
多いのは理解していますが、連帯保証人なる御子息の方は、もし、この記事を読んだら、
深く考えるべきです。

また現在、70歳~80歳代の地主様で当記事を読まれている方がいたら、
御子息の将来を真剣に考えるべきです。

銀行にとっては、連帯保証人は、債務者と一緒です。
高齢の親が、口八丁、手八丁の営業マンに言いくるめられて契約したとしても
その返済義務は自分に来るということを理解しましょう。

そして、銀行の連帯保証の捺印を、親が決めた事だからと頭の中が空っぽでするのではなく、
良く考えて下さい。自分と家族と子供の20年後、30年後、40年後の未来を。
国連の常任理事国の拒否権と同じで、連帯保証の捺印を拒否することは可能です。

連帯保証が無い限り、銀行融資は通らず、
銀行融資が通らない限り、建設は実行されませんので。

街を歩いていても、車で走っていても、馬鹿高い建設費の会社で、
工事中のマンションの工事看板を見ると将来的な破綻が見えて残念でなりません。

良く考えるきっかけとして、㈱土地活用の土地活用セミナーをお気軽に、ご活用ください。
セミナー申込みページはこちらとなります。


 

マンションの建設コストの掛け方 土地活用の豆知識⑧

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

これまでCM方式で建設費を安くしなければならない意義や方法について、
記事を書いてきましたが、今回は、土地活用の豆知識として、
少し軽めの記事を書きます。

建設費を、どのように配分するかです。

基本的に、これから東京でマンションを建設しようとする場合、
安普請のマンションでは勝負になりません。

まず東京で賃貸『マンション』に住みたい人は、どういう人達か
考えてみましょう。

基本的に、居住する建物に拘りが多少なりとも有る方です。

拘りが無ければ、賃料の安いアパートに住めば良いのですから。

では、居住する建物に拘りが有る方が、真っ先に、何処を見るのかと言うと
道路から入って、エントランスを通る導線が、どのような景色か?
ですよね。

そこの、お金は絶対に、ケチるべきでは無いです。

CM方式を使ってコストを下げたとしても、
導線部分に使う物は、ケチってはイケません。

特に、港区や、中央区、都心部のマンションに住みたい人は
ライフスタイルとして、素敵なマンションに住んでいる自分である為に
日常を仕事を頑張っているのですから。

もちろん、分譲のタワーマンションのようなエントランスの広さは、
物理的に不可能であっても、それに追随するぐらいの賃料を狙える
造りのデザイン・仕様にしておくべきです。

今、築20-40年頃のマンションは、そこまで造りに拘りが有るマンションは少ないですが、
現在、0年から5年程度の築浅の賃貸マンションは、多くのマンションが付加価値として、
正面のファザードからエントランス廻りのデザイン性には気を使い始めていて、
この流れが逆転する事は有り得ません。

仮に3億の建設費のマンションで正面のファザードや、エントランス廻りに
500万円仕様的に、お金を掛けたとしても、十分な投資対効果が見込めます。

簡単にイメージして頂ければ良いのですが、
3億の建物で10%の利回りが出るとすれば、年間3000万円の賃料
3億500万円の建物で10%の利回りがでるとすれば年間3050万円の賃料

賃料差にしたら、1.6%です。

賃料の坪1.2万円の40㎡の部屋にしたら、
12万1千円を12万3千円にすれば回収でき、
仕様グレードの差により、この2000円の賃料差を付ける事は比較的簡単です。

数字には表しにくいですが、安普請にして、入居者が期待するニーズに応えず、
空室が続くリスクを考えたら、
十分に回収でき、且つ、収益性を最大化できるものになります。

現時点で最高と思える、きちんとした仕様のマンションを作るべきです。
40年以上マンション経営は続くのですから。

㈱土地活用は、新築マンション建設するのであれば、
『絶対に建設コストを下げるべきだ!』
とは、声高に言っておりますが、
仕様レベルを落として建設費を下げるべきだとは
一切、言っておりません。

言っているのは、
『仕様レベルを上げて、建設費は下げるべきだ!』
と言っています。

矛盾するように思えるかも知れませんが、㈱土地活用のCM方式では十分に可能です。

TOPページの竣工時のスクロール画像を見て頂ければ、
グレードの低いマンションは、作っておらず、
建設費をCM方式で交渉によってのみ削減しています。

一方で、内装について、どうでしょうか?
基本的に、港区以外は華美にする必要は、無いと考えています。

もちろん標準としてアクセントクロスを使ったり、
玄関の床は本物のタイルを使ったり、キッチンや、
ユニットバスも賃貸マンションとしては標準以上の良いもの
浴室乾燥機も付いてますし、
ウオシュレットも標準装備で使ってはいますが、
高級分譲ファミリーマンションやオーナー住居に使うような、
いたれりつくせりで、高価で、
大きなユニットバスやキッチンを使う必要はないと考えています。
(良くトップページのスクロール画像の内装写真を見て頂ければ賃貸マンションとしては良いものを使っています。)

これは、分譲マンションに使うようなもののキッチンは、60万円ぐらい、
マンション内のオーナー住居に使うようなキッチンは150万円ぐらいしますが、
当社が賃貸マンションで使っている物は16万円ぐらいで、
投資効率から考えて、それで十分です。

仮に練馬区の40㎡の賃貸マンションに150万円のオーナー住居級のキッチンを使ったとして、
賃料に反映されるとはは思えないからです。
1戸当たり135万円差で30戸あったら、4050万円ですから結構な出費になりますし、
オーナーの道楽以外でする必要はないと思います。

仮に、港区や、渋谷区の神宮前、恵比寿付近、
目黒付近で50㎡等の高額賃貸マンションを作るのであれば、
賃料が、30万円超など跳ね上がる可能性もありますし、それが
40万円になっても超住みたい部屋であれば大して気にならない
裕福な層が住みますので、賃料に反映させる勝負に出るのも有とは思います。

港区等で超高級賃貸マンションを建設をお考えであれば、
最適な仕様で建てることを考えますし、当社に、お越し頂ければ、
超高額賃料の賃貸マンションの仕様グレードについての見識があることは、
ご理解頂けるとは思いますが、東京であっても、多くのエリアでは、
賃料に反映され、利回りを一気に突き上げるほど、
コスト対効果が見込めるとは思えませんので。

参考までに私が、港区で建ててみたいマンションとして借りている
オフィスの応接間の写真です。

では、エントランスも外観ファザードもコストは掛けることを推奨し、
部屋の中も、一定レベル以上の仕様にするのであれば、
何処をコスト的に削れば良いのか???

もちろん、構造的に削減などは確認申請取得できるうえでの比較的な経済設計をお願いする以外は、
図面受領後に勝手に削るなどは絶対に現代の日本の建設業では有り得ませんし、
基本的に仕様を落として削ることは推奨してませんが、
どうしても予算が足りない場合、
強いて言えば、周りがビルなどに囲まれていれば、
住人からも、周囲からも全く見えない
道路から裏側のタイルを吹付タイル(塗装)にするぐらいです。

後、細かな所では、賃貸室内のピクチャーレール等は、個人的には、
無くても良いんじゃないかとは思います。

オーナー様に付けてほしいと言われれば勿論付けてますが、
私自身使ったことも無いですし、感覚的に賃料にも空室率にも影響するとは思えませんので。

後35㎡から40㎡1LDKの賃貸マンションなどでエアコン2台は実装せずに、
1台をリビングに設置し、寝室の1台は、リビングと寝室が3連などの引戸で繋がっている場合は、
配管を通す穴やドレーンの先行配管とコンセントまでは予め付けおいて、
入居者が欲しければ、入居者が買って付ける形で十分だと思います。

エアコン1台もついてないと賃貸で貸すのに難儀するとは思うので、
当然1台は建設時に、当然つけますが、
基本的に、35㎡から40㎡の3連引戸でリビングと寝室が繋がる間取りで、
2台のエアコンを入居者が使うことは有り得ないと思いますし、
どうしても寝室にも別途エアコンが欲しい入居者がいたら、
自分で付ければ良いで賃料には影響しませんから。

別の視点から見れば、2台実装していると、
エアコン故障時に直すのオーナー負担になるので将来的な負担も増えますので、
世の殆どの賃貸マンションではエアコン1台装備しているだけですので従いましょう。

また、削ってはいけないものとして、
エントランス部分に戻ると、宅配ボックスは今の時代必修と思っています。
出来れば、BOX数は多いものが望ましいです。

個人的に、欲しいものが、買い物に行かないでもネットでポチっとすれば運んでくれるのと、
お店に探しに行っても見つからないものでも、アマゾンなら簡単に見つかるので、
私自身もアマゾンが便利過ぎて使いまくりですし、
宅配BOXが無いマンションは、ライフスタイルに関わる事なので、
かなり敬遠されてくると思います。

こんな感じで、今日は、コーヒーブレイク的な軽めの豆知識でした。
他の記事も是非読んで頂けたら嬉しいです。

 


株式会社土地活用の建設費見積の違いとバタフライ効果

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

土地活用を検討されている地主様が、
ハウスメーカーや土地活用提案を営業マンを大量に雇い
バンバンしている会社等の提案を受けて一巡して、
建設費の高さに疑問を持ち、
当社のHPやブログを見て、お問い合わせをしてこられるケースは非常に多いです。

今、この記事を見られている方も、その中のお一人かも知れません。

世に、土地活用の提案をしている会社は、沢山ありますが、
株式会社土地活用の提案は、他社とは、全く違う唯一無二のものです。

具体的に何が、違うのかと簡潔に説明すると、
1.結果としてマンション建設費が圧倒的に安い。
2.株式会社土地活用は、建設費交渉のプロとして、地主様に変わって建設費を交渉する会社であること。
3.株式会社土地活用は、ゼネコン活用型CM方式により、見積範囲を元請ゼネコンから、
 下請専門工事会社(型枠・電気・内装業者等の専門工事会社)まで広げて、
 直接、下請専門工事会社に金額交渉が出来る会社であること。

です。

1~3までは、全てが密接に関わっています。

株式会社土地活用のCM方式を解りやすくお伝えすると、
例えば、ゼネコン数社の見積、
約3億円のうち、
電気工事の見積がAゼネコン3500万円、Bゼネコン3200万円、Cゼネコン3700万円だったとしましょう。

通常の見積ですと、そもそも電気工事の内訳が出て居なかったり、
電気工事の金額交渉そのものは不可能です。
あくまで総額での勝負になりますので、Cゼネコンに電気工事が高いから安くしてといったところで、
工事費全体で見て下さいと言われて終わりです。

一方でCM会社の株式会社土地活用は、当社と取引のある電気工事会社に、
同一工事の見積交渉を3150万円でして出来ると返答を貰うとします。

その場合、当社の取引のある電気工事会社をゼネコン会社で3150万円で出来る会社が有るから
その会社を工事に採用することによって、3150万円でやって欲しいと依頼し、
見積を出し直して貰います。

すると電気工事の金額は、
Aゼネコンにとっては、350万円の減額、
Bゼネコンにとっては、50万円の減額
Cゼネコンにとっては、550万円の減額になります。

これを、『マンションの建設費の算出方法と絶対解』の記事で書いたように、
躯体工事、内装、電気、設備・・・などと全ての工種に対して金額交渉を直接行い、
ベストな専門工事会社リストを揃えて、工事を実際にする。

どうして安いのかは、手を抜くとか、レベルの低い次元の話をしているのではなく、
合理的な理由が有るのです。

直接交渉をしてゼネコンに下請専門工事会社を紹介が出来れば、
ゼネコンが損をして、
その金額で出来ない理由など一切なく
建設費がガラス張りになった上で、圧縮できます。

もっと明確にイメージして頂きたいのは、
その当社からゼネコンに紹介している下請専門工事会社の多くは
職人さんが独立して数人でやっている、小さな会社では無く、
スーパーゼネコン等の大手の下請を普段はやっている会社です。

オリンピックの選手村などの代表的な工事にも
職人さんを送り込んでいる下請専門工事会社です。
そのような会社と取引が有れば、物量から、
基本単価は、スーパーゼネコン等の方が安いですから。

しかし、当社はスーパーゼネコン等に工事を発注する事は無いです。
管理系の費用が非常に高いですから。

どうしているのかと言うと、
地場のゼネコンさんに、大手の下請を紹介して、建設費を交渉して、固めて、
通常の請負契約を締結したうえで、マンション建設をしてます。

当社のお付き合いしている地場のゼネコンさんとは、どういう会社かと言うと
年商20億から100億円程度で普段は、どういう工事をしているかと言うと、
公共事業で、小中学校を作ったり、耐震補強工事をしたり、都や区が発注者の工事、
都営住宅を作ったりする公共事業を半分ぐらいやりながら、
地域の地主や、長い歴史の中で、培ったお客さんから仕事を貰って、
地域に根差して、真面目に工事をしている会社です。

適当な仕事など、会社の存続に関わるので、出来るわけありません。
地域の公共建築物が、適当な工事をしてできている等と思った事は有りませんよね?
適当なトラブルの有る仕事をすれば、悪い噂は広がりますし、公共事業の発注者に耳に入れば
指名停止になります。

スーパーゼネコンの下請に入るような専門工事会社から職人が送り込まれて、
公共事業と全く、同じレベルの管理体制で、株式会社土地活用のマンションも建設されています。

そして、上記のゼネコン活用型CM方式を駆使して、
高級賃貸マンション建設を高次元で、首都圏で建設費にして、
同時期に30億円以上取り扱っている会社は株式会社土地活用の他に有りません。

幾ら探して頂いても結構ですが、お問い合わせを頂ければ他社とは、
全く違う土地活用提案を受けると思って頂いて結構です。

『建設費を安くできる』本質的な価値の他に、
付加価値として、収益性を最大化できる間取りや、仕様、デザイン性等の提案を
ご提供しています。付加価値だけでもFEEを頂けるだけのサービスは提供しているつもりではありますが、
そこは、サービスでやっており、CMFEEは、建設費をコストダウンした結果のみに焦点を当て、
成功報酬で頂いております。

何故、建設費が安くできる以前に、
何故、土地活用を計画するにあたり、
マンション建設費を安くしなくてはならないのかは、
前回の『究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス』
記事を必読して頂く必要が有ります。

ベクトルの話をしますと、
1.世の建設会社は、建設費を出来れば高く受注する事を目指している。
2.世の建設会社は、建設工事を受注する事に価値を見出す。
3.株式会社土地活用は、建設費を仕様レベルを保ったうえで出来るだけ安くすることを目指し、
 そこに存在価値を見出す。
4.株式会社土地活用は、土地の価値を最大化することを目指している。
5.株式会社土地活用は、受注する事だけには価値を見出さない。

この根本的な違いをまず理解して頂きたいです。

どちらが土地活用を目指す施主と
同じベクトルを持っている会社か理解できると思います。

偶然にも本記事を読まれた方は、
お気軽な、お問い合わせをお待ちしています。

本当に、知っている、問い合わせをしてみるだけで、
10年後、20年後、30年後の将来は大きく変わっていきます。

私は、『蝶の羽ばたきが世界を変える』という言葉が大好きです。

予測可能性:ブラジルの1匹の蝶の羽ばたきはテキサスで竜巻を引き起こすか?で、
バタフライ・エフェクトとも言われています。

「バタフライ・エフェクト」は、ほんの些細なことが引き金となって、
歴史を変えるようなとんでもない現象を引き起こすことがある、という考え方です。

私が、パソコンに、この記事を書き、この記事を読んだ、今は知らない誰かが、
行動をし、運命を人生を変える。

そして、その効果が、大きく全体に波及し、
建設業を『施主の為に建設をする、建設業』に、
その結果として潤う建設業に変えていければ、
何よりも嬉しいです。

 


究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
株式会社土地活用では、『究極の土地活用』を目指しています。

究極の土地活用を目指すうえで、どのように、
地主様から相談を頂いた土地と向き合うべきか
答えの導き出し方は、建設業やマンション開発を知り尽くしたうえで、
「私の土地であれば、このようにする。」
ということです。

私の土地であれば、どうする?と自問したときに、
賃料が取れないエリアであれば、
何も建てない事が良しとする結論かも知れません。
築年数が40年の稼働中のマンションや、ビルがあれば、
後、5年、10年待ってから建替えるのがベストと判断するかもしれません。

世の建設会社は、問い合わせを頂いた地主様に建てて頂かなければ、
商売になりません。
建てるべき土地があっても無くても、そんな事は、
お構いなしに、建設することを勧めます。

全ての建設会社では無いにしても、大半の建設会社は、
出来るだけ、高い建設費で受注することを目指しています。

そして、その結果として、将来的に地主に破綻が見えていても、
数字を弄って、お構いなしに建築計画を提案します。

当社は、良く大手の土地活用系の提案をする
施工会社の事業計画をオーナー様に見せて頂くことが有りますが、
本当に、酷い数字を出しています。

きちんと計画して建てれば、将来的に莫大な収益を産み出す土地であっても、
その事業収支計画書のままに建てれば、
20年後に破綻する事は見えているにも関わらず、
長期収支シュミレーションの数字を弄ったり、
そこの説明をきちんとしなかったりで
提案しています。

今、東京都内で地主さんが、
現在は土地活用では有名な営業マンを大量に雇う会社で、
不当に高すぎる建設費で、
建設しているオーナーは都内にも80%近くいると思われますが
その多くは20年後に破綻している事でしょう。

超都心部の賃料が圧倒的に高いエリアの地主ではない限り。

幹線通り沿いを車で走っていると、街中を走行していると、
そういう高すぎる建設費の土地活用会社で建設中のマンションが多過ぎて
非常に残念な気持ちになるのと同時に、
自己の会社のしていること、CM方式の知名度を、
強烈に上げなければと切に思います。

当社、株式会社土地活用は、建設マネジメント会社であるので、
建設して頂ければ、売上が上がり、利益も出ます。

しかし、その根底にあるのは、折角建設をすることを決めた、
施主が確実に利益を享受できることです。

逆説的に言えば、施主が、儲からない、
破綻が見えている建設は、自社に利益が出たとしても、
建てない。建てさせないことです。

それで、当社の成長が、多少遅くなっても構わない。

それが私の望む、『建設業における最も美しく正しい生き方』であり、
流儀であるからです。

その『美しく正しい生き方』を続けることで、理解が広まり、
どこかのタイミングで爆発的に、広がることを夢見ています。

汗水垂らして建設する建設会社を騙したりとか、
不当に損失を被せるとかそういう意味では全くありません。

美しくも正しくも有りませんから。

建設業の仕組みを良く理解した上で、
その仕組みをCM方式によって、
事業主にとっても最適化する事により、
成し遂げたいと思っています。

このような基本的な考え方を基に、
地主様が建てた方が将来的な利益が最大化できると感じられる時に、
土地活用をお手伝いさせていただきます。

土地活用では、これまで、ブログや、HPで何度もお伝えしているように、
計画時に全てが決まります。

具体的に、どのように決まるかと言うと
1.収益性を最大化できるプランニング計画であるか?
2.建設費を如何に安くできるか?
です。

1については、今後別記事で説明していきますが、
2の建設費が如何に安くできるか?
について、当たり前の、決定的な事ではあるが、
多くの地主が全く理解していないのは、
土地活用により、マンション新築が終わると、
賃貸経営としてローンの返済が始まります。

『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』
ここまでは理解できますよね。

重要なので、もう一度、書きます。
『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』

そして、変動要因として
『最初に借りた融資総額は、建設費によって決まります。』

そうであれば、建設費は安くする必要が有りますよね。
月々の返済額を減らす為に。物凄く当たり前のことです。

何故、このような事を言うかといいますと、
多くの地主が全く理解していないことですが、
最初から利回りの低い計画で融資総額が増えると15年後、20年後にデットクロスを迎えます。

デットクロスとは、家賃収入から融資返済額(元本と利息)、
また賃貸管理費、火災保険、清掃費、修繕費、共用部の電気代などの諸経費と税金を引いた時に、
単年度赤字に陥るということです。

融資返済期間が30年であれば、15年後から30年後まで、
ずっと。

単年度赤字を陥る場合、賃貸経営を維持し、融資を返済するための原資は、
貯金を切り崩すしかありません。

貯金が有れば、その15年後から30年後まで、
なんとか踏ん張って返済を維持し、返済が完了すれば経営状態が復活するので
悠々自適な生活を維持できるかもしれませんが、
貯金が無い場合、融資の返済額が滞ります。

その場合どうなるか。
差押えですね。
それか物件を売って元本を払い終える。

物件を売った時に、残債より、社会情勢により物件価格が高い場合
売り逃げして、手残りが、幾らか残るかもしれません。

社会情勢により、物件価格が、残債より低い場合、
破産です。

そのような危険な利回りで建設している地主が多過ぎます。
銀行様から融資が出ているから、大丈夫!等と思っている方。
完全に脳みそが、腐っていますね。

銀行は、最悪は最後に物件と物件以外の資産を差し押さえる事と、
差押えまでに払った利息で損しないであろう金額を貸しています。

銀行は慈善事業では無いです。

では、どのような利回りで建設すると、
デットクロス、税引き後の単年度赤字を迎えるでしょうか?

長期収支シュミレーションを見てみましょう。

パラメータとして
家賃下落率:年0.7%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利1.5% 
路線価:50万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):4万円
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%
です。

イメージを、つかみやすくするため、ほぼフルローンです。
(現金を、最初に多目にいれておけば、融資総額が減り、安全圏に近づきます。)

表面利回り10%では、融資返済まで、デットクロスは迎えず、
税引き後の累積CF(キャッシュフロー)は、
30年目で2.11億円、35年後で3.18億円の超安定経営です。

表面利回り7.5%では、
16年後からデットクロス=右上のグラフ紫が単年度赤字です。
その後も赤字は膨らんでいき、
30年後の累積CFは、4700万円です。

なんだ、まだ、4700万円残ってるから大丈夫!なんて思った方は
病院いった方が良いですね。

30年間で、それぐらい日常生活で使ってしまいます。1年で割ったら150万ちょっとですので。
16年目からマイナスになって生活費と貯蓄を切り崩しながら、
融資を完済できなければ、破綻です。他に資産が無ければ。

金利が上がったり、空室が予想以上に増えたら、故障が予想以上に増えたら、
本当にカツカツの経営です。
空室に怯えながら細々と老後を過ごすしか有りませんね。

そんなの脅しでしょう?
と思っている人も多いかもしれませんが、
シュミレーションソフトで、建設費と、
建設費に伴う借入金額以外は全く弄っていない生の数字です。

建設費の差は、10%の時で、
4億2958.6万円(税別)
7.5%の時で、
5億7217万円(税別)
で、建設費差は、約25%。

沢山の会社の事業収支をご相談頂いたオーナー様から拝見させて頂いていますが、
実際、ハウスメーカーや、土地活用で、
バンバンとテレビCMを流している会社と
株式会社土地活用のCM方式での建設費の差は、
25%~30%ぐらいです。

『大手は安心』などと言っている年配の地主が沢山いて、
実際に、今も多くのマンションが都内では建設されていますが、
如何に無駄で危険な事をしているのか、ご理解頂けましたでしょうか?

この埋めようも無い差を小手先の、
満室経営セミナーなどで一生懸命に建設後に、
勉強しても焼け石に水です。どうにもなりません。

そして、危険な提案をしている会社は、30年後施主がどうなろうと
知ったことではありません。
工事代金は回収してますし、家賃一括保証と言っても、埋まり具合が悪ければ、
家賃を下げる交渉をしてくるだけで、オーナーの残債や融資返済に責任は全くありません。

建設業、土地活用業界のモラルの問題です。
全く美しくも正しくも無い、状態が、この業界の今です。

そして、情報収集能力の無い、お気楽な地主が、
営業マンが一生懸命にしてくれるからなどとの、しょうもない理由で、
自己のリスクのレベルを知らずに、何となく建てて後で、苦しむ。

自己責任と言えば、自己責任ですが、余りに、残念です。
知っているか、いないか。問い合わせをするかしないかだけの差なんですけど。

『土地活用の成否は、建設費で決まる。』
その真意を完全に正しく、ご理解頂ければ嬉しいです。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

 


 

2019年マンション建設費動向予測 ㈱土地活用

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
建設費動向
として、統計を多角的に見ながら、
見積実務上や新築賃貸経営を取り巻く社会情勢等でで感じる話を書いて行きます。

まず建設工事費デフレータを見て行きましょう。

リーマンショックから回復と、建設業の高齢化による職人不足により
2012年のアベノミクスを機に一気に上がった建設費は、
2014年をピークに上がったのち、暫く落着きを取り戻していましたが、
東京のオリンピック景気とインバウンドを見越したホテルの着工数の増加などで、
再度今年値上がりしました。

また建設業では、職人さんを守るために、
平成29年度から社会保険に加入が、義務付けられ法定福利12.5%を
雇う下請専門工事会社に課す制度が導入されていますので、
これまで職人さん個々で加入してたり加入してなかったりが
バラバラであったものが完全に統一されたことも、
下請専門工事会社の見積金額に上乗せされ、
建設費には、ジワジワと効いてきているように感じます。
http://kurikuri-kyoninka.com/syakaihoken-genbanyuujou

オリンピック関連工事については、他の民間工事が職人不足で着工出来ないようになるほど、
物凄い影響が出るとは思っていませんでいませんが、
ボディーブローのように効いてきているとは感じています。

新国立競技場の建設に関しては、PC造と言って、
工場で作った鉄筋コンクリートの塊をトラックで運んで
クレーンで吊って積み木のように組み立てていている工法なので規模の割には、
人手に影響を与えているとは思えませんでしたが、
オリンピック関連工事で職人さんの人手が最も必要な、
選手村に関しては、東京都から、選手村かわら版(下記URLの6ページ参照)が出ており、
躯体工事(鉄筋工事、型枠工事、コンクリート工事)が最盛期と言った所です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/daiichiseibi/chiku/harumigo/pdf/kawara_12.pdf

選手村の延床工事は、67万7900㎡あり、
これぐらいの面積規模ですと商業施設や大規模店舗などは、
鉄骨造やPC造で建てる事が多いのですが、
比較的低層で、最終的には、マンションに分譲する中層建設をRC在来工法で、
ほぼ同時に工事をしているので、
首都圏での職人さん不足→首都圏の建設費上昇に効いてきています。

当社の取引先の下請専門工事会社も選手村の工事に結構入っていますが、
今年の夏ぐらいには、躯体工事が終わり、躯体が出来ている下層階では、
既に内装工事も入っているようです。

逆説的に言うと、この選手村の工事そのものは、年内に終わり、
で躯体工事が抜け始める、今年2019年の5月ぐらいからは、
先に躯体系の職人、鉄筋工、型枠工が空いてくるはずです。

階数と躯体工事が終わる時期の見方としては例えば、
18階建の工事で現在10階建であれば、残り8階を4‐5ヶ月で終わるイメージでいて頂くと、
選手村の躯体工事の抜ける時期が理解しやすいかと思います。

現状の国土交通省から出ている労働需給調査(下記URLの6ページ参照)から見ても、
関東の鉄筋工(建築)は、過不足率+12.3%と異常値を示しており、
この過不足率が一気に緩和されて来るはずです。
http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/chojou/ex/labor_pdf_data/labor_H30.11.pdf

選手村の工事に入っている下請専門工事会社と話していると、
今は、忙しいが、選手村の工事が抜けてくる今年の後半ぐらいから、
大型工事の話は無く、ガクっと仕事が無くなるのではないかという
感想を言っていました。

仮に、今から計画を開始したとしても、どんなに早くても着工は、
今年の6月以降になるでしょうし、杭工事や土工事で1-2ヶ月ぐらい掛かったとして、
鉄筋工事や型枠工事が入るのは8月以降になるので、
オリンピック関連工事は抜け始めた頃での工事となり、
職人不足に勝ち合う事は少ないでしょう。

次に新規着工統計について見て行きます。
こちらは、国土交通省から毎月末に発表される数値をグラフ化したものです。

分譲マンションについては、やや少ない数の着工が継続されています。

下記のグラフは、財務省から出ている商業地の公示地価推移ですが、
都心部は地価の値上がりが続いているので、
中々、用地仕入が厳しい状況になってきているのでしょう。

不動産経済研究所の統計を見ても、分譲マンションの価格は依然高いままで、
契約率は首都圏のマンション契約率が53.9%と超低水準であるという状況で、
マンション用地価格が値上がりを継続すると
ディベロッパーが分譲マンションをバンバン建てていくという空気にはならないでしょう。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/353/lu9ts4yg.pdf

先の東京オリンピック選手村が、パラリンピック後に内装を剥がして、
マンションとして分譲されるので、大手ディベロッパーは、
着工調整している部分も多少は有るのかもしれません。

貸家については、依然高い着工水準を保ったままです。
消費税増税について新築着工に関して請負契約が2019年3月中に締結されていれば、
2019年10月以後の引渡し物件についても8%が適用される為、
2%増税ではあるが、地主の、駆込み需要が、相続税対策も兼ねて
緩やかに継続されている物だと考えられます。

一方で、カボチャの馬車のシャアハウスに対する融資の杜撰さから、
スルガ銀行への金融庁からの風当たりが強まり、
そこから他の都市銀行やメガバンクの土地を買っての、
新築不動産投資関係への融資が厳格化しております。
(土地を買わない地主様には、これまで通り融資は出ていると感じます。)

2011年ごろから流行った、サラリーマン大家さんへの融資などは、
上記の影響から昨年の夏頃から一気に閉まってきており
余程の高給取りで属性が良いか、
リーマンショックからの良い時期に資産を蓄えた方以外は融資が殆どでない状況の様なので、
小規模の投資用RCマンションの着工件数は確実に減ってくると思います。

小規模の不動産ディベロッパーで3-500㎡ぐらいの賃貸マンションを
サラリーマン大家さん等の投資家に、
1棟2-3億で売りやすい価格帯で小規模なマンション開発やアパート開発を多数している会社の中には、
出口となる1棟保有を目指している層の融資が締まって、売先に困り、短期融資の返済が困り、
倒産する会社も出てくると思います(業界的にはシコルと言います。)。

建設業の景気を見ても、東京に関しては、明らかに今は良いのですが、
全国的には、あまり芳しくないというアンケート回答が出ている妙な状況ではあります。
https://www.ejcs.co.jp/report/data/situation/keikyo_h3002.pdf

これらの状況を鑑みると、建設費は、現在は、東京オリンピックと、
それに付随するインバウンド狙いのホテル建設で、活況を呈してますが、
1.オリンピック後に、大きな建設需要は見込めない。
2.消費税増税の駆込み需要が終わる。消費税増税直後は、若干景気が冷え込む。
3.分譲マンション建設は鈍化している。
4.新築不動産投資の融資が厳格化しつつある。
5.株価も年末に、アメリカに引き摺られる形で、陰りを見せている事
これらのことから、このまま上昇する事は有り得えないという結論になります。

今年2019年は、建設費は、なだらかに下落傾向になると思います。

高齢化から職人さんの数が減っている事から、リーマンショックの直後のように
圧倒的に安い状況になる事は有り得ませんが、
㈱土地活用の主力である、地主様等の土地活用で、
建設費を安く建てたいお客様にとっては、
良い時期がもう直ぐ、来ると思います。

当社で建物を計画する場合、どんなに早くても、お話しを頂いてから、
6カ月は請負契約から着工まで掛かりますので、今年の夏以降に着工を検討されている
方がいましたら、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

マンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

 


(株)土地活用へのお問い合わせはこちら