土地活用の豆知識

防音楽器可マンション建設 土地活用の豆知識⑩

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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都内の土地活用では、防音楽器可マンションの建設が、流行っております。

当社も、こちらの物件を皮切りに、世田谷区、北区、豊島区で
3棟の防音楽器可マンションを建設しております。

防音レベルは、他社の防音マンションも見に行った、
オーナー様や不動産会社様から、
当社の防音レベルは上だという評価を頂いております。

防音楽器可マンションにする場合、メリットとデメリットはどのような感じでしょうか?

メリットは、
1.賃料が高い→収入が増える
2.楽器を演奏しないが、静かな生活を好む方、小さなお子様がいる方を取り込める
です。

賃料が高いは、都内でもエリアに寄ります。
例えば、検討したことは無いですが、35㎡で八王子等では3-5千円上がる程度かも知れませんし、
東京区部の都心では無いエリアでは、1万円‐1.5万円程度値上げできるかもしれません。

港区、渋谷区の中でも良い所、中央区等の都心部では、
3万円程度は値上げできる可能性も有るイメージです。

当社の場合、グランドピアノを置ける間取りとして、
35㎡程度の、1LDKを推奨しています。

もちろん土地の形状により、マンションの部屋の一部で、
管楽器などを演奏したい方向けに27㎡から30㎡程度の、
ワンルームを企画する事も有るかも知れませんが、
原則は35㎡―40㎡の1LDKです。

他社の防音楽器可マンションでは、25㎡程度の部屋で、
グランドピアノの下に寝る人もいるとは聞いたことが、
有りますが、それで練習しても、美しい音色が出る訳でないですし、
音楽を練習するスペースとは別に、ソファーを置くなど、
きちんとした生活が成り立つうえで、しっかりと練習して音楽の世界で
羽ばたいて欲しいという願いもあります。

そして、土地活用をする上で、防音楽器可マンションを建てるにしても、
収益性も当然にして重視しなくては、なりません。

防音楽器可マンションのデメリットは、
1.一般的なマンションより建設コストが高い
これに限ると思います。

土地活用で、防音楽器可マンションを企画する場合、
絶対的に、必要な考え方は、
防音楽器可マンションにすることよって利回りを上げること
です。

株式会社土地活用では、防音仕様にするのに、
防音ドアをつけたり、内装を弄ったり、設備ダクトを防音仕様にしたりで、
1部屋当たり、約120万円程度の値上がりになります。

専有坪単価(賃貸部分の面積の坪単価)にして、約11.3万円
延床面積坪単価(建築基準法の計算方法による共用部の一部を含んだ坪単価)にして、
約8-9万円程度の程度の値上りになります。

利回り換算すると、
防音楽器可マンションして月1万円賃料が上がるエリアであれば、
年間12万円の賃料が確保できるので、
12万円÷120万円=10%(音楽マンションの投資利回り)
となります。

12%の利回りが確保できるエリアの物件であれば、
月1.2万円賃料が、上がれば、年間14.4万円の賃料値上りになり、
14.4万円÷120万円=12%(音楽マンションの投資利回り)
となり、採算が合います。

よって、防音楽器可マンションにしても、
賃料を、一般的なマンションより上げずらいエリアでは、
計画する事をお勧めしません。

都内では、防音楽器可マンション専門のコンサル会社が
防音仕様にするコンサルFEEを1000万円以上とって、
その息のかかった高いゼネコンに依頼するなど、しているケースもあるようですが、
そうすると本来、利回りを高めるための土地活用での利回りがガタ落ちになります。

当社は、CM方式で、もともと安いゼネコンから相見積を取った上で、
そこから専門工事会社の入替で下げた金額の30%からしか
FEEは頂いておらず、
防音楽器可マンションの計画にかかるマネジメントフィーは無料ですので、
他社より、ずっと良いマンションが、都内で一番安く建設できます。

利回りが落ちるのであれば、防音楽器可マンションにする意味も有りませんので、
当社の防音楽器可マンションのノウハウを是非活用頂ければ嬉しいです。

 

 


窓先空地 東京都安全条例 土地活用の豆知識⑨

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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土地活用について、ためになる記事を増やして行きたいので、
今回は、独立してから、10年間やってきて初めてブログ本文を、自分では無い、
パートナー設計事務所の春日部幹建築設計事務所
春日部幹氏に、書いて頂きました。

都内でマンションを新築するときには、必ず出てくるが中々理解するのは
難しい、東京都安全条例の窓先空地について、
理解を深めて頂ければ嬉しいです。

以下、春日部氏の、文章となりますので、ご興味ある方は是非、ご一読ください
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共同住宅を新築しようとするときには、まず初めに、
その敷地にどれくらいの大きさの建物が建つかどうか、ボリュームプランを作成することから始めます。

できあがったプランを見ると、しばしば平面図に「窓先空地」と記入されていることがあります。
窓先空地とは耳慣れない用語ですが、土地活用を考える上で重要なキーワードですので、
具体的に図解しながらお伝えしたいと思います。

■窓先空地が必要な建物とは?

窓先空地(まどさきくうち)とは、
「共同住宅の「道路に面する窓を有さない住戸」の窓の前に設ける空地」のことです。
住戸が道路に面していれば将来的にも採光や避難経路の確保の点で安心ですが、
敷地の奥の道路に面さない住戸でも採光や安全上の不具合が生じないように、
窓の前に一定の空地を設けることが法規的に義務づけられているのです。

窓先空地は規定の大きさなどを満たさないと建築確認が下りませんので、
計画段階からきちんと考えておくことが必要です。

窓先空地は日本全国で必要なわけではなく、
以下のように、東京都や横浜市などが定めている条例に基づきます。
東京都の場合、原則としてすべての共同住宅で窓先空地が必要です。
逆に言えば、長屋、事務所などには窓先空地は必要ありません。

 

東京都:東京都建築安全条例 第19条(対象→共同住宅、寄宿舎(シェアハウスを含む)など)

横浜市:横浜市建築基準条例 第20条の2(対象→延床面積1000m2以上の共同住宅)

■窓先空地がプランに与える影響とは?

 

窓先空地とはどのようなものか、
東京都内の共同住宅を例にして具体的に見ていきましょう。
図1は、東京都内の6階建て共同住宅(戸数21戸)の平面図です。
住戸Aの窓はいずれも道路に面していませんので、窓先空地が必要になります。
東京都建築安全条例では、窓先空地と避難通路の幅が以下のように定められていますので、
住戸Aの床面積合計=30.8m2×21戸=646.8m2 から、
窓先空地幅3m・避難通路幅2m
(このプランでは現実的にはすべて窓先空地となり、避難通路はありません)となります。

道路に面する窓を有さない住戸の合計床面積 窓先空地幅 避難通路幅
200m2以下 1.5m 1.5m
200m2~600m2 2.0m 2.0m
600m2~1000m2 3.0m 2.0m
1000m2以上 4.0m 2.0m
(耐火建築物ではない場合は床面積を1/2とする)
(東京都建築安全条例 第19条)

実は、図1の6階建てプランでは道路斜線制限をクリアすることが難しいので、
実際はもっとボリュームが減ってしまいます。
そこで、道路側に窓を新設して(住戸A→B)窓先空地が2m幅で済むように変更してみましょう。

その結果、窓先空地が1m小さくなった分、各住戸を大きくすれば、
ほぼ同じボリュームを5階建てで建てることができ、道路斜線もクリアできます。

階数の減少は工期短縮や工事費の削減につながります。
また、各住戸の床面積が30.8m2から36.0m2へと広くなったので、
無理なく1LDKのプランが入りそうです。
一方で、戸数は21戸→18戸と減りますので、
どちらが事業収支上で有利なプランと言えるのかは慎重に比較検討する必要があります。

ちなみに、5階建てのまま、各階4戸のうち2戸を道路に向けるように
90度回転(住戸A→C)してみたらどうなるでしょうか。
窓先空地と避難通路の幅は変わらず2mですが、
避難通路は建物の下をくぐるピロティ状の通路となります。
ピロティは「十分に屋外に開放されていること」が求められますので、
隣地境界線側は柱のみとするなど、いくつかの規定を満たすことが必要です。

結果として、道路向きの住戸Cは間口寸法が1m大きくなり(4.5m→5.5m)、
1LDKであればリビングにも寝室にも道路側に窓のあるプランが入りそうです。
南向きではなくなりますので、一概にどちらが良いプランかどうかは決められませんが、
窓先空地がボリュームプランのみならず、
住戸内部のプランにも影響を及ぼすことをご理解いただけると思います。

■窓先空地の計画のポイントは?

次に、実際の建築計画上のポイントを見ていきましょう。これらは東京都建築安全条例に明文化された規定は書かれていませんが、役所や検査機関の解釈で通例と認められているものです(実際の建築確認にあたっては、管轄の役所に確認することをおすすめします)。

 

1)窓先空地の入口に門扉をつけてよいでしょうか?

窓先空地は道路からみて敷地の奥になりますので、防犯上、門扉を設けたくなることがあります。門扉を設けることは可能ですが、開口有効幅は上記の避難通路の幅以上でなくてはなりません。門扉があれば、窓先空地を1階の住戸の専用庭のように使うこともできますね。

 

2)窓先空地を駐車場としてよいでしょうか?

窓先空地は災害時の避難経路となることから、駐車場や駐輪場とすることはできません。ただし、別の場所に駐車場がある場合、窓先空地を車路と兼用することは可能です。

 

3)窓先空地を植栽とすることは可能でしょうか?

駐車場と同様に避難経路という観点から、樹木を植えることは認められません。ただし、芝のように歩行を妨げないものであれば、認められることはあります。

■窓先空地が1階にない場合は?

最後に、ちょっと特殊な例を挙げておきます。

図4上は、窓先空地が2階にある場合(1階全体を店舗とする場合など)、
図4下は窓先空地が地下にある場合(地下に住戸を設ける場合など)です。

いずれも、窓先空地から1階の通路に通じる屋外階段を設けることで可能になります。ただし、2階から1階への階段幅は90cm以上、地下から1階への階段幅は避難通路の幅以上と規定が異なりますので注意して下さい。

窓先空地・避難通路の幅やピロティの開放性などの規定は
1階の場合と同じです。

このように、窓先空地は共同住宅のボリュームプラン、
住戸プランに大きな影響を与えます。

実際の計画では、建築基準法の居室採光や日影規制などの
規定なども関係しますので、単純には言えませんが、
窓先空地の観点からは、共同住宅の住戸はできるだけ
道路に向けて配置し、窓先空地を小さくすることが
有利であることを覚えておきましょう。

 


マンションの建設コストの掛け方 土地活用の豆知識⑧

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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これまでCM方式で建設費を安くしなければならない意義や方法について、
記事を書いてきましたが、今回は、土地活用の豆知識として、
少し軽めの記事を書きます。

建設費を、どのように配分するかです。

基本的に、これから東京でマンションを建設しようとする場合、
安普請のマンションでは勝負になりません。

まず東京で賃貸『マンション』に住みたい人は、どういう人達か
考えてみましょう。

基本的に、居住する建物に拘りが多少なりとも有る方です。

拘りが無ければ、賃料の安いアパートに住めば良いのですから。

では、居住する建物に拘りが有る方が、真っ先に、何処を見るのかと言うと
道路から入って、エントランスを通る導線が、どのような景色か?
ですよね。

そこの、お金は絶対に、ケチるべきでは無いです。

CM方式を使ってコストを下げたとしても、
導線部分に使う物は、ケチってはイケません。

特に、港区や、中央区、都心部のマンションに住みたい人は
ライフスタイルとして、素敵なマンションに住んでいる自分である為に
日常を仕事を頑張っているのですから。

もちろん、分譲のタワーマンションのようなエントランスの広さは、
物理的に不可能であっても、それに追随するぐらいの賃料を狙える
造りのデザイン・仕様にしておくべきです。

今、築20-40年頃のマンションは、そこまで造りに拘りが有るマンションは少ないですが、
現在、0年から5年程度の築浅の賃貸マンションは、多くのマンションが付加価値として、
正面のファザードからエントランス廻りのデザイン性には気を使い始めていて、
この流れが逆転する事は有り得ません。

仮に3億の建設費のマンションで正面のファザードや、エントランス廻りに
500万円仕様的に、お金を掛けたとしても、十分な投資対効果が見込めます。

簡単にイメージして頂ければ良いのですが、
3億の建物で10%の利回りが出るとすれば、年間3000万円の賃料
3億500万円の建物で10%の利回りがでるとすれば年間3050万円の賃料

賃料差にしたら、1.6%です。

賃料の坪1.2万円の40㎡の部屋にしたら、
12万1千円を12万3千円にすれば回収でき、
仕様グレードの差により、この2000円の賃料差を付ける事は比較的簡単です。

数字には表しにくいですが、安普請にして、入居者が期待するニーズに応えず、
空室が続くリスクを考えたら、
十分に回収でき、且つ、収益性を最大化できるものになります。

現時点で最高と思える、きちんとした仕様のマンションを作るべきです。
40年以上マンション経営は続くのですから。

㈱土地活用は、新築マンション建設するのであれば、
『絶対に建設コストを下げるべきだ!』
とは、声高に言っておりますが、
仕様レベルを落として建設費を下げるべきだとは
一切、言っておりません。

言っているのは、
『仕様レベルを上げて、建設費は下げるべきだ!』
と言っています。

矛盾するように思えるかも知れませんが、㈱土地活用のCM方式では十分に可能です。

TOPページの竣工時のスクロール画像を見て頂ければ、
グレードの低いマンションは、作っておらず、
建設費をCM方式で交渉によってのみ削減しています。

一方で、内装について、どうでしょうか?
基本的に、港区以外は華美にする必要は、無いと考えています。

もちろん標準としてアクセントクロスを使ったり、
玄関の床は本物のタイルを使ったり、キッチンや、
ユニットバスも賃貸マンションとしては標準以上の良いもの
浴室乾燥機も付いてますし、
ウオシュレットも標準装備で使ってはいますが、
高級分譲ファミリーマンションやオーナー住居に使うような、
いたれりつくせりで、高価で、
大きなユニットバスやキッチンを使う必要はないと考えています。
(良くトップページのスクロール画像の内装写真を見て頂ければ賃貸マンションとしては良いものを使っています。)

これは、分譲マンションに使うようなもののキッチンは、60万円ぐらい、
マンション内のオーナー住居に使うようなキッチンは150万円ぐらいしますが、
当社が賃貸マンションで使っている物は16万円ぐらいで、
投資効率から考えて、それで十分です。

仮に練馬区の40㎡の賃貸マンションに150万円のオーナー住居級のキッチンを使ったとして、
賃料に反映されるとはは思えないからです。
1戸当たり135万円差で30戸あったら、4050万円ですから結構な出費になりますし、
オーナーの道楽以外でする必要はないと思います。

仮に、港区や、渋谷区の神宮前、恵比寿付近、
目黒付近で50㎡等の高額賃貸マンションを作るのであれば、
賃料が、30万円超など跳ね上がる可能性もありますし、それが
40万円になっても超住みたい部屋であれば大して気にならない
裕福な層が住みますので、賃料に反映させる勝負に出るのも有とは思います。

港区等で超高級賃貸マンションを建設をお考えであれば、
最適な仕様で建てることを考えますし、当社に、お越し頂ければ、
超高額賃料の賃貸マンションの仕様グレードについての見識があることは、
ご理解頂けるとは思いますが、東京であっても、多くのエリアでは、
賃料に反映され、利回りを一気に突き上げるほど、
コスト対効果が見込めるとは思えませんので。

参考までに私が、港区で建ててみたいマンションとして借りている
オフィスの応接間の写真です。

では、エントランスも外観ファザードもコストは掛けることを推奨し、
部屋の中も、一定レベル以上の仕様にするのであれば、
何処をコスト的に削れば良いのか???

もちろん、構造的に削減などは確認申請取得できるうえでの比較的な経済設計をお願いする以外は、
図面受領後に勝手に削るなどは絶対に現代の日本の建設業では有り得ませんし、
基本的に仕様を落として削ることは推奨してませんが、
どうしても予算が足りない場合、
強いて言えば、周りがビルなどに囲まれていれば、
住人からも、周囲からも全く見えない
道路から裏側のタイルを吹付タイル(塗装)にするぐらいです。

後、細かな所では、賃貸室内のピクチャーレール等は、個人的には、
無くても良いんじゃないかとは思います。

オーナー様に付けてほしいと言われれば勿論付けてますが、
私自身使ったことも無いですし、感覚的に賃料にも空室率にも影響するとは思えませんので。

後35㎡から40㎡1LDKの賃貸マンションなどでエアコン2台は実装せずに、
1台をリビングに設置し、寝室の1台は、リビングと寝室が3連などの引戸で繋がっている場合は、
配管を通す穴やドレーンの先行配管とコンセントまでは予め付けおいて、
入居者が欲しければ、入居者が買って付ける形で十分だと思います。

エアコン1台もついてないと賃貸で貸すのに難儀するとは思うので、
当然1台は建設時に、当然つけますが、
基本的に、35㎡から40㎡の3連引戸でリビングと寝室が繋がる間取りで、
2台のエアコンを入居者が使うことは有り得ないと思いますし、
どうしても寝室にも別途エアコンが欲しい入居者がいたら、
自分で付ければ良いで賃料には影響しませんから。

別の視点から見れば、2台実装していると、
エアコン故障時に直すのオーナー負担になるので将来的な負担も増えますので、
世の殆どの賃貸マンションではエアコン1台装備しているだけですので従いましょう。

また、削ってはいけないものとして、
エントランス部分に戻ると、宅配ボックスは今の時代必修と思っています。
出来れば、BOX数は多いものが望ましいです。

個人的に、欲しいものが、買い物に行かないでもネットでポチっとすれば運んでくれるのと、
お店に探しに行っても見つからないものでも、アマゾンなら簡単に見つかるので、
私自身もアマゾンが便利過ぎて使いまくりですし、
宅配BOXが無いマンションは、ライフスタイルに関わる事なので、
かなり敬遠されてくると思います。

こんな感じで、今日は、コーヒーブレイク的な軽めの豆知識でした。
他の記事も是非読んで頂けたら嬉しいです。

 


株式会社土地活用の建設費見積の違いとバタフライ効果

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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土地活用を検討されている地主様が、
ハウスメーカーや土地活用提案を営業マンを大量に雇い
バンバンしている会社等の提案を受けて一巡して、
建設費の高さに疑問を持ち、
当社のHPやブログを見て、お問い合わせをしてこられるケースは非常に多いです。

今、この記事を見られている方も、その中のお一人かも知れません。

世に、土地活用の提案をしている会社は、沢山ありますが、
株式会社土地活用の提案は、他社とは、全く違う唯一無二のものです。

具体的に何が、違うのかと簡潔に説明すると、
1.結果としてマンション建設費が圧倒的に安い。
2.株式会社土地活用は、建設費交渉のプロとして、地主様に変わって建設費を交渉する会社であること。
3.株式会社土地活用は、ゼネコン活用型CM方式により、見積範囲を元請ゼネコンから、
 下請専門工事会社(型枠・電気・内装業者等の専門工事会社)まで広げて、
 直接、下請専門工事会社に金額交渉が出来る会社であること。

です。

1~3までは、全てが密接に関わっています。

株式会社土地活用のCM方式を解りやすくお伝えすると、
例えば、ゼネコン数社の見積、
約3億円のうち、
電気工事の見積がAゼネコン3500万円、Bゼネコン3200万円、Cゼネコン3700万円だったとしましょう。

通常の見積ですと、そもそも電気工事の内訳が出て居なかったり、
電気工事の金額交渉そのものは不可能です。
あくまで総額での勝負になりますので、Cゼネコンに電気工事が高いから安くしてといったところで、
工事費全体で見て下さいと言われて終わりです。

一方でCM会社の株式会社土地活用は、当社と取引のある電気工事会社に、
同一工事の見積交渉を3150万円でして出来ると返答を貰うとします。

その場合、当社の取引のある電気工事会社をゼネコン会社で3150万円で出来る会社が有るから
その会社を工事に採用することによって、3150万円でやって欲しいと依頼し、
見積を出し直して貰います。

すると電気工事の金額は、
Aゼネコンにとっては、350万円の減額、
Bゼネコンにとっては、50万円の減額
Cゼネコンにとっては、550万円の減額になります。

これを、『マンションの建設費の算出方法と絶対解』の記事で書いたように、
躯体工事、内装、電気、設備・・・などと全ての工種に対して金額交渉を直接行い、
ベストな専門工事会社リストを揃えて、工事を実際にする。

どうして安いのかは、手を抜くとか、レベルの低い次元の話をしているのではなく、
合理的な理由が有るのです。

直接交渉をしてゼネコンに下請専門工事会社を紹介が出来れば、
ゼネコンが損をして、
その金額で出来ない理由など一切なく
建設費がガラス張りになった上で、圧縮できます。

もっと明確にイメージして頂きたいのは、
その当社からゼネコンに紹介している下請専門工事会社の多くは
職人さんが独立して数人でやっている、小さな会社では無く、
スーパーゼネコン等の大手の下請を普段はやっている会社です。

オリンピックの選手村などの代表的な工事にも
職人さんを送り込んでいる下請専門工事会社です。
そのような会社と取引が有れば、物量から、
基本単価は、スーパーゼネコン等の方が安いですから。

しかし、当社はスーパーゼネコン等に工事を発注する事は無いです。
管理系の費用が非常に高いですから。

どうしているのかと言うと、
地場のゼネコンさんに、大手の下請を紹介して、建設費を交渉して、固めて、
通常の請負契約を締結したうえで、マンション建設をしてます。

当社のお付き合いしている地場のゼネコンさんとは、どういう会社かと言うと
年商20億から100億円程度で普段は、どういう工事をしているかと言うと、
公共事業で、小中学校を作ったり、耐震補強工事をしたり、都や区が発注者の工事、
都営住宅を作ったりする公共事業を半分ぐらいやりながら、
地域の地主や、長い歴史の中で、培ったお客さんから仕事を貰って、
地域に根差して、真面目に工事をしている会社です。

適当な仕事など、会社の存続に関わるので、出来るわけありません。
地域の公共建築物が、適当な工事をしてできている等と思った事は有りませんよね?
適当なトラブルの有る仕事をすれば、悪い噂は広がりますし、公共事業の発注者に耳に入れば
指名停止になります。

スーパーゼネコンの下請に入るような専門工事会社から職人が送り込まれて、
公共事業と全く、同じレベルの管理体制で、株式会社土地活用のマンションも建設されています。

そして、上記のゼネコン活用型CM方式を駆使して、
高級賃貸マンション建設を高次元で、首都圏で建設費にして、
同時期に30億円以上取り扱っている会社は株式会社土地活用の他に有りません。

幾ら探して頂いても結構ですが、お問い合わせを頂ければ他社とは、
全く違う土地活用提案を受けると思って頂いて結構です。

『建設費を安くできる』本質的な価値の他に、
付加価値として、収益性を最大化できる間取りや、仕様、デザイン性等の提案を
ご提供しています。付加価値だけでもFEEを頂けるだけのサービスは提供しているつもりではありますが、
そこは、サービスでやっており、CMFEEは、建設費をコストダウンした結果のみに焦点を当て、
成功報酬で頂いております。

何故、建設費が安くできる以前に、
何故、土地活用を計画するにあたり、
マンション建設費を安くしなくてはならないのかは、
前回の『究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス』
記事を必読して頂く必要が有ります。

ベクトルの話をしますと、
1.世の建設会社は、建設費を出来れば高く受注する事を目指している。
2.世の建設会社は、建設工事を受注する事に価値を見出す。
3.株式会社土地活用は、建設費を仕様レベルを保ったうえで出来るだけ安くすることを目指し、
 そこに存在価値を見出す。
4.株式会社土地活用は、土地の価値を最大化することを目指している。
5.株式会社土地活用は、受注する事だけには価値を見出さない。

この根本的な違いをまず理解して頂きたいです。

どちらが土地活用を目指す施主と
同じベクトルを持っている会社か理解できると思います。

偶然にも本記事を読まれた方は、
お気軽な、お問い合わせをお待ちしています。

本当に、知っている、問い合わせをしてみるだけで、
10年後、20年後、30年後の将来は大きく変わっていきます。

私は、『蝶の羽ばたきが世界を変える』という言葉が大好きです。

予測可能性:ブラジルの1匹の蝶の羽ばたきはテキサスで竜巻を引き起こすか?で、
バタフライ・エフェクトとも言われています。

「バタフライ・エフェクト」は、ほんの些細なことが引き金となって、
歴史を変えるようなとんでもない現象を引き起こすことがある、という考え方です。

私が、パソコンに、この記事を書き、この記事を読んだ、今は知らない誰かが、
行動をし、運命を人生を変える。

そして、その効果が、大きく全体に波及し、
建設業を『施主の為に建設をする、建設業』に、
その結果として潤う建設業に変えていければ、
何よりも嬉しいです。

 


CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥

㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが1回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10~18%を削減しています。

何故、そのようなことが可能なのか?
解りやすく解説していきます。

まず、建設業の構造から理解して頂けるように、説明します。
仮に、3億円(税別)の建設費の物件があったとします。

お施主様が、3億円支払ってた金額は、8割~8割5分は、
下請専門工事会社への外注費です。

3億円の内、仮に、82.5%が外注費であった場合、
2億4750万円が外注費、
17.5%・5250万円が、ゼネコン経費(持ち分)となります。

RC造のマンションの場合、2億4750万円の、
外注費の内訳は、杭工事費、山留工事費、型枠工事、鉄筋工事、生コン工事、左官工事の躯体系と、
タイル工事、左官工事、金物工事、木工事、金属製建具工事、木製建具工事、
ガラス工事、塗装工事、内装工事(軽鉄工事、ボード工事、置床工事、フローリング工事、断熱工事)、
住宅設備工事(キッチン、ユニットバス、洗面化粧台)、家具工事、
エレベータ工事、電気設備工事、給排水衛生設備工事、空調換気工事、外構工事の分類になります。

お施主様が、元請けゼネコンに支払った、工事代金3億円の2億4750万円は、
下請専門工事会社に、右から左へと、完了した工事代金として支払われるお金です。

一般の方々に、頭に入れておいて頂きたいのは、
総合建設会社(ゼネコン)が、職人を直接確保、又は雇用することは、一定規模のビル工事をしている
建設会社では、まず有りえず、職人を雇用・確保・調達するのは専門工事会社(下請)の役割となり、
お金の流れは、施主→総合建設会社→下請専門工事会社→職人となります。

その専門工事会社を束ねるのが総合建設会社(ゼネコン)です。

下請けだけ揃えても建物は完成しませんので、下請専門工事会社や、職人に対し、
指示統括する立場として、
現場環境を整えるのが総合建設会社の役割です。

そして、総合建設会社(ゼネコン)は、下請協力会を作って、
通常、協力会以外の専門工事会社から見積徴収する事はしません。

POINT1:建設費の80%以上は、下請専門工事会社に払う外注費、残りがゼネコン経費
POINT2:ゼネコンは、普段、下請協力会以外から見積を取ることはしない。

㈱土地活用のCM方式で、まず行うことは、
80~85%の外注費を施主側の立場に立って、

CM側の㈱土地活用と独自のルートで取引のある下請専門工事会社に
直接見積徴収・金額交渉をして、

各工種の金額を確定させて、ゼネコンの外注費より安く抑えてしまうことです。

すると、結果として、残りの17.5%のゼネコン経費(持ち分)の部分もガラス張りになり、
相見積もりをかけているゼネコン同志の競争が発生します。

ゼネコン経費の内訳は、仮設工事費、現場経費、一般管理費となります。
それぞれ、簡単にイメージしていただくために解説します。

仮設工事費:建物本体工事をするために、整備する費用で、主に、足場の工事費、仮囲い、クレーン・リフト等の揚重設備の工事費、安全看板、敷き鉄板、養生材費用、仮設水道・仮設電気費、ガードマンの人件費等が含まれます。

現場経費:現場を管理統括するために掛かる費用で、主に、現場監督の工事期間中のお給料、現場事務所の家賃、FAX、コピー機、椅子、机等の現場事務所の備品代、工事保険代、現場監督の交通費、電話等通信費等が含まれます。

一般管理費:世の中で言うところの粗利です。
物件規模にもよりますが、CM方式で3億円ぐらいの物件ですと、建設費の6~7%程度の粗利から、
内勤の営業・経理・積算・設計の人件費、役員報酬、本社や支店の賃料、電気代等の雑費を賄います。

総売上高の6%程度の一般管理費が無いと、企業決算上の赤字になると言われていますので、
各総合建設会社(ゼネコン)は、この部分を8~10%程度確保できるように目指して営業活動をしています。

当社のCM方式では、この一般管理費部分を、企業継続をする上で必要な金額を確保することは、
推奨していますし、ゼネコンに対して赤字になっても安くしろ等と言ったこと一度たりとも有りませんが
下請入替型のCM方式の優れた仕組みを使うことで、建設費を削減しています。

企業経営上、赤字受注はあってはならないことは理解していますし、
施主も施工会社(元請、下請共)も、お互いにメリットが無ければならない
との信念の元に金額交渉をしています。

先に書いたように、不当な赤字受注を押し付ける事はありませんが、
ガラス張りになる事によって、競争が成り立ち、
必要以上のゼネコン経費になることを防ぐことになります。

ここで簡単に、ゼネコン独自ルートの外注費より安く抑えると書いてありますが、
簡単な事では無いので、仮にゼネコンで長年の経験を積まれた60歳の現場所長や工事部長の方が、
CM方式の仕組みを理解して、やってみようと開業したところで、建設費を下げる事は不可能でしょう。

CM会社が独自に調達する下請専門工事会社が、
ゼネコンが普段調達してる専門工事会社の下請専門工事会社の金額より
10%~18%安く調達出来なければ話にならないからです。

CM会社が、下請専門工事会社を皆さんどのような会社と思われているか、
イメージできないと思いますが、数名の職人さんが集まって作った会社を使っている訳では無く、
多くは、スーパーゼネコンや、大手のゼネコン、ハウスメーカーの下請工事会社として
普段、仕事をしている会社で、売上が30億円ぐらいある会社は、ざらに含まれています。
(逆に、売上の少ない下請け専門工事会社は、余程長い付き合いのある会社以外は、
職人調達能力という点で、余り信用してません。)

例を挙げれば、杭工事は、鹿島やダイワハウスをやっている会社ですし、
型枠は大成建設をメインとしている会社ですし、セイワや大林組、清水建設、竹中工務店、東急建設…と、
錚々たるゼネコンの下請けとして、普段工事をしている会社の中でもCM方式に興味を持ち、
CM方式が好きで見積参加してくる会社が多く含まれています。

一般的な傾向として、下請けの単価は、地場ゼネコンと比べたら大手のゼネコンの方が安いでしょう。
その大手と同等の単価で、原価を固め、ゼネコン経費の安い地場ゼネコンの下請けとして
工事をして貰うのが、㈱土地活用のCM方式とイメージして頂ければと思います。

また、地場ゼネコンの中でも、普段使っている下請で、安い下請けは、当然含まれていますが、
全てが安い訳では無いということも、事実では有ります。

例えば、20社の下請を使うとして、杭工事と金物工事は、
安い下請専門工事会社を使っているが、型枠、鉄筋、内装関係他残りの18社は、
CM会社から見れば、全部高いということは普通に有ります。

例をあげると、ゼネコンに1回目の見積を出してもらったところで、
下記のような比較表を作成します
(少しぼやけているのでPDFで見たい方は、こちら㈱土地活用 CM方式の比較表例)。

見方としては、ゼネコンA、B、C、Dがあったとして、各ゼネコンの1回目と書いている金額が、
各ゼネコンの金額(ゼネコンの元々の下請けの原価)、CM入替後が、CM会社の下請原価です。

水色の塗りつぶしがCM側業者で入替する工種。
黄色の塗りつぶしが、ゼネコン同士の同工種の比較で一番安い金額を抽出した物。

茶色の塗りつぶしが、CM側では特に専門工事会社に直接、見積徴収していないが、
ゼネコンに検討してほしい工種(生コン、左官、クロス工事等)と、
ゼネコン経費部分(A+G+H部分)です。

見積を取ってみれば、解りますが、各ゼネコンの原価は、相対的に、
高い業者を使っている工種と、安い業者を使っている工種にバラつきが絶対に有ります。

そこで、まずは、黄色でゼネコン同士の比較での最安値をマーキングして、
それより、安く交渉する事が必要です。

それに加えて、CM側での過去の発注金額や、
それに基づいた単価で、㈱土地活用が銀行融資用に事業計画を立てた時の、
予算も有りますので、CM側の専門工事会社の相見積の競争も有る事、
落とし何処を幾らにするかを考えながら、専門工事会社に交渉して行きます。
(あんまり書くと、この記事を読んでいる、取引先の専門工事会社もいますので書けませんが(笑))

そして、最終的には、黄色でマーキングされた、ゼネコンの下請金額より、
独自ルートで見積聴取を掛けている全ての工種で、
安く下請専門工事会社を揃えることが必要となります。

普段、ゼネコン各社は、他のゼネコンの外注原価の相場を見ることは出来ません。
各社の企業秘密みたいなものですから(笑)

各物件での下請けとの価格交渉になるから、
自社の下請協力会の下請が出す見積金額が、世間一般から見て、
高いか安いかを把握するのは不可能
です。

下請けは、見積出す相手を見てますので、元請けの価格交渉が緩い工種であれば、
必要以上に安く見積もりを出すことはしません(経済活動ですから当たり前です(笑))。

特に、2012年頃から2015年頃まで続いた建設業での人手不足で、職人・下請からの突き上げで、
人件費は高騰しましたので、ゼネコン各社、実際に自社の下請けの、どの工種が世間の相場から
高いのか安いのかを把握しずらくなっている状態が現状でしょう。

一方で、CM側は、物件ごとに、条件特性を踏まえた上で、
各ゼネコンの原価を同一数量で比較しやすくして把握・比較したうえで、
自社の過去の発注単価と照らし合わせながら、

CM側の下請専門工事会社に直接原価交渉が出来るのは、
コスト交渉上は圧倒的に有利です。

POINT3:CM方式では、金額をガラス張りにしてから、
後出しじゃんけんで、単価交渉しているから有利。
POINT4:CM方式では、独自に、下請専門工事会社を調達できる。

ゼネコンも、経営するうえで必要になるのは、下請専門工事会社の血の入替をすることや、
他社の発注相場を把握することです。

ゼネコンも当然、そのような事は、解ってはいますが、中々、行動には移せません。
下請協力会の壁があったり、面倒なことは避けたいという意識が働くからです。

面倒なことは避けたいという意識の中には、手当たり次第、安いからと言って
知らない下請から見積を取るのは、危険、面倒ですし、
単純に怖いという意識も働くのは当然でしょう。

㈱土地活用としても知らない下請けを使うのは、怖いですし、仮に使う場合でも
誰かの紹介であったり、施工履歴を把握した上で、慎重に採用しますし、
新規会社を採用して、駄目な担当や会社であれば、元々の下請けに戻したり、
結局、当社が補填しなくてはなりませんので、
同じ意識が働くことは理解できますし、新規採用をするのであれば、
誰かの紹介であって欲しいと思うものです。

㈱土地活用の使っている下請専門工事会社も私が現場監督の時に使っていた
13年近く付き合いのある会社も半分ぐらいは含まれていますし、
私が独立して、8年間で選別を繰り返した中で、残して来た会社が99%です。

今は、新規の下請専門工事会社を募集はしてはおりますが、
無差別に、見積依頼をかけるような事はしないでバランスは見ています。
(仮に、新規を入れても、殆ど高い会社ばかりで、原価は変わる事はないとは思っていますが。)

それらを理解したうえで、㈱土地活用が選別を繰り返してきた中で残った下請けの紹介であれば、
大丈夫だろうとゼネコンに思っていただいた上で、
ゼネコンの下請を入れ替えているのが現状です。

CM側の下請専門工事会社としては、物件を受注出来る事に加えて、
新規に取引を開始したゼネコンから別の見積物件が出てくる事が最大のメリットでしょうね。

こんな感じで、CM方式で、新規のゼネコンに下請として1回入ってしまえば、
ゼネコンから他の見積物件が出てくるというのは、かなり魅力的だと思います。

これらの仕組みを理解していれば、㈱土地活用のCM方式で
安くなって当然と思われるでしょうし、
少なくとも首都圏の一定規模以上のRC造で、
㈱土地活用のCM方式以外の方法で建てる事ほど、
もったいない事は無いと思います。
※参考記事:
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!
コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

更に詳しい内容の質問や、概算見積が欲しい方は、03-6441-2878か、
メールフォームから、お気軽にご相談ください。

 

日影規制 土地活用の豆知識⑥

関連記事;RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
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今回は、建設費とは関係ないですが、
日影規制について書いてみます。

土地活用や新築不動産投資でマンションを建設する時、よく出てくるのが日影規制です。

wikipediaを見ると、1976年に出来たらしいです。
商業地、工業地では無いエリアでの近隣の日照を確保するため、
計画する建物の形状を確保しようというのが、狙いのようです。

この記事に書いてあるのは、
土地を買って新築マンションを建てる為に、
膨大な数の物件情報をスクリーニングして御宝物件探しをする上で、
最低レベルの知識なので土地探しをしている方は熟読してください。
(首都圏に500㎡以上のRCマンションが建てられそうな規模の土地を所有している方は、
サラッと読んで㈱土地活用に、お気軽にご相談下さい(笑))

POINT1:商業地域内に日影規制は無い

近隣商業地域、準工業地域は、日影規制は、8-9割は、有るので、
その点は、ご注意しましょう。

また、自分の土地が商業地で日影が無いと浮れていると、
実は北側に日影規制が有るエリアが有って、
思い通りに建たなかったという落とし穴も良くあるので、
周りの用途地域も注意してみる必要があります。

POINT2:敷地の北側(厳密には東西も含む)が商業地で無い場合は、日影に注意

では、実際、どういうものか、簡単に敷地図を見ながらイメージしていきましょう。
日影規制がエリアでは、まず、隣地境界から5mのライン(赤点線)と、10m(緑点線)のラインを引きます。

日影規制は、用途地域をネットや役所に電話等で調べれば、分かりますが、
特定行政庁(市区町村)が、指定してあります。
3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)とか書いてあります。

3時間と書いてあるのは、冬至の8時~16時の間に、
4mであれば、4mとの高さで、3時間以上日影にするなと言う意味です。

ここで、下の図を見てください。

高さ12m(大体4階建)の建物の日影が冬至の8:00~16:00に、
5時間日影になる範囲が、赤実線の輪っかで、3時間日影になる範囲が、緑実線の輪っかです。
それぞれの色で、実線が点線の内側に入らなくてはなりません。

つまり、5時間‐3時間と書いてあるエリアで、
3時間日影が当たる範囲が、10mライン(緑点線)の内側に、
5時間日影が当たる範囲が、5mライン(赤点線)の内側に、
入ってなくては不可という規定です。

上記の12mの高さでは日影規制OKの絵でしたが、
この建物の高さを15mにしてみましょう。

緑の実線の5時間の日影が10mライン(緑点線)から
はみ出して、斜線が引いてあるところがOUT、つまり出ていますので、
この平面・条件では15mの高さの建物を建てる事は出来ません。

しかし、この条件で道路が、北西方向に有る場合は、日影は有利になります。
道路が有る場合は、5mライン、10mラインは、道路の中心線から、それぞれのラインをとるからです。

下図を見ると、理解できると思いますが、北西方向に8m道路が有る場合、
その中心4m離れた位置から5m、10mのラインを引いて、
その内側にそれぞれの色の実線が入っています。

 

日影は、北方向に出来るものなので、北側に道路があると大きな建物を建てるのに有利になります。
今回は、境界と真北の角度を30度振っていますから、北西方向に道路が有るのが有利になりましたが、
境界と真北の角度が0度であれば、当然、真北に道路が有るのが有利になります(※道路斜線(天空率)の検証は深夜で眠いのでしてません。)。

POINT2:北側に道路があるのが日影規制には有利

また、3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)の比較では、
日影規制が緩いのは、数字の大きい方で、
緩い順に並べると、5時間‐3時間(4m)>4時間‐2.5時間(4m)>3時間-2時間(4m)となります。

イメージすると、5時間日影になっているエリアより、
4時間日影になっているエリアの方が内側にありますので、
点線の5mラインや、10mラインより内側に入りやすくなります。

POINT3:日影規制の数字が大きい方が規制は緩い

近隣商業地域、準工業地域90%ぐらいは、、住居系地域には、
ほぼ日影規制がかかっていると思っておいた方が良く、
容積率を消化するには日影規制との格闘になります。

余程、大きな敷地でない場合、日影規制の影響を受けやすいので、
例えば300㎡ぐらいの土地で、近隣商業300%だと、
北方向に道路が無い場合は、容積率を消化することは難しいとケースが多いです。

ただし、南北に、長い土地は日影には有利で、下図のように北側隣地境界から建物を離して、
道路斜線をかわしながら真ん中に高さ30mでデーンと
建てても日影をクリアできるケースもあります
塔状比が上がり建設費は割高にはなります。※道路斜線(天空率)の検証は時間が掛かるのでしてません。)。

また、東西方向に、敷地が長い場合は、日影規制の影響がより受けやすく、
南北方向に長い敷地の方が、日影規制の影響を受けにくいことも、
理解していた方が良いです。

POINT4:日影規制が有る場合、南北に長い北側道路の5時間-3時間(4m)が、一番有利

因みに、前回の記事で、東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤
について、書きましたが、これらの規制が掛かっているエリアでは、
日影規制も、高度斜線も両方の条件を満たしている高さの建物でないと建てられません(他の法規も全部満たしていないと建てられません。)。

土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①
で書いたように、利回りをより高くするには、
容積を消化することが、土地活用でも、土地を買っての新築不動産投資でも極めて重要で、
土地を買う場合、
1種=土地の坪単価÷使用できた容積率
1種を安くするには容積率が、どこまで消化できるかが重要になってきます。

各記事を、ご覧になっていただき、ある程度、
目利きが出来るようになると、楽しくなると思います。

㈱土地活用は、CM方式で、同一図面のゼネコン見積もりから10~18%建設費を安くすることが、
CM業務報酬の発生する主業務ですが、
企画段階のノウハウ(面積割、間取り、仕様選定、楽器可等)で、マンション建設の利回りを最大化することや、
マンション用地の目利きも大得意(大好き)営業活動の一環として、
無償で行っておりますので、これはと思うような土地があれば、
03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤

関連記事;
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解

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土地活用や、土地を買っての新築不動産投資で良くあるのが、商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

結論から言うと、
狭い土地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度、2種高度、3種高度に関して図示してみました。

ただ斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

見方としては、1種高度、2種高度は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3で割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

土地をお持ちの方が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えていて、土地探しをしてる場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる土地の物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

関連記事:
土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①
株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦

窓先空地 東京都安全条例 土地活用の豆知識⑨


コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

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