土地活用と建設費・事業収支

土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。

新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、
去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、
土地値を0円にして検討して行きます。


基本スペックは、
敷地面積:246.61㎡(74.6坪)
専有面積:989.76㎡(299.4坪)
延床面積:1217.04㎡(368.15坪)
です。

※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。

【建設費と、利回りの比較】
それでは、単年度の事業収支を組んでみましょう。
CM方式で建設した場合の事業収支は、こちらを、クリックください。

㈱土地活用のCM方式でやった場合の概算見積での建設費は、
3億0300万円です。
延床の坪単価で、82.3万円という設定です
(概算見積なので余裕は見ており、CM方式での本見積では、これより下の金額を目指します。)。

この場合、賃料収入は、月336.2万円、
年間賃料で、4034.34万円で、
CM方式で建てた場合の表面利回りは、12.067%と、なります。

仮に、土地活用で、
延床面積の坪単価100万円の場合の税別建設費は、
3億6185万円、賃料は同じとして、表面利回りは、10.354%
坪単価100万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)

延床面積の延床面積の坪単価120万円の場合の税別建設費で、
4億4178万円、賃料は同じとして、表面利回りは、8.708%
坪単価120万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)
となります。

比較表を作ってみましょう。

CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 

単純に、割高の施工会社で建てれば、
税別の建設費だけで、1億3878万円も高くなります。

割高の施工会社であっても、8.708%ぐらいでれば、
土地以外にも資産がある程度有れば、金融機関も融資するでしょうし、
建てられない事も無いでしょう。

しかし、これだけでは無く、土地活用は、普通は、
金融機関から融資を受けて返済して行かなくてはならず、
それを加味した長期収支を組んでいくと更に、差は開いて行くことが解ります。

当社で使っている、ランドプランニングスタジオの土地活用向けの長期収支ソフトを使用し、
長期収支をざっくり入れてます。

パラメータとしては、複数ありますが、主だったところで、
路線価:400千円/㎡
賃料の年間下落率:3年目以降0.8%
元利均等返済金利:10年目まで0.8%、11年から30年目までを1.5%(変動)
ローン期間:30年
管理業務委託費:3%
を、他は一般的な管理費用や、仮ですが一般的な、修繕費用を入れていきます。

CMの82.3万円/坪の長期収支グラフです。

普通の施工会社の100万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

割高の施工会社の120万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

各グラフの見方としては、右上のグラフの紫色が、
単年度の税引後のキャッシュフロー額、
右下の折れ線グラフの紫色が、累積キャッシュフローのグラフです。

一番下の、坪120万円で建設した場合の単年度キャッシュフローの棒グラフの21年目以降は
マイナス、つまり、赤字になっている事は、注目していてください。

30年目累積キャッシュフロー
CMで坪82.3万円:2億4600万円
坪100万円:1億9200万円
坪120万円:1億0500万円

返済総額
CMで坪82.3万円の返済総額:4億2792万円
坪100万円の返済総額:4億9932万円
坪120万円の返済総額:5億9232万

改めて、表にすると、多額の違いが有る事が解ります。

  CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 
30年目累積
キャッシュフロー
2億4600万円 1億9200万円 約1億0500万円
返済総額 約4億2792万円 約4億9932万円 約5億9232万

建設費が、割高で、借入額が増えると、返済額は増えて行く事も解りますし、
累積キャッシュフローの差も開きます。

これだけの莫大な差額を、普通に働いて、稼いで、
補填する事は、並大抵の努力では不可能でしょう。

一番下のグラフから、割高の120万円/坪の施工会社で建設した場合、
21年目から単年度のキャッシュフローは赤字に転換します。

21年目までに、累積キャッシュフローを蓄えていれば、それ以後の返済は、
蓄えていたキャッシュを、吐きだす事で、滞りなく進めることは出来ますが、
大概は、累積キャッシュフローを生活費や、様々なことに(無駄使い)に使っていくでしょう。

修繕費用は、シュミレーションの中に入れて計算はしていますが、
その時の、修繕費用を予測する事は困難ですし、空室率も想定より上がる可能性もあります。

良く、昔、土地活用しましょうと、営業マンにのせられて、マンションを建てたら、
返済が出来なくなって、銀行に差し押さえられて取り上げられた、
または、返済できないから、売却して、その時までの残債を返したら、
殆ど、手残りが無くなったと言うのは、このケースを言います。

当社のホームページや、ブログでは、
口を酸っぱくして、
「土地活用の成否は、建設費で決まる。」
ということを述べさせていただいております。

土地活用の最大リスクは、建設費が高く、融資の返済が出来なくなり、
土地ごと売らなくてはならない事です。

地主様には、先祖や、親が、残してくれた、土地という、
莫大な資産が産まれながらにありますが、
それを活かせるか、台無しにするかは、
単に知っているか、いないか、最低限の事を、学ぶ気が有るかの知識の差です。

世の中には、私のように、地主の子息では無い人間から見れば、喉から手が出る程、
欲しいような「土地所有と言う圧倒的なアドバンテージ」が有りながら、愚かな判断をして、
高い建設費で、土地活用をして、台無しにしている方々が、大多数であることが残念です。

別に、学ぶと言っても、実際に、細かい計算作業するのは、プロに任せれば良いのです。
事実が有るという事を知っているか、知っていないかを学ぶか、学ばないかの差であると思います。

そして、その結果は、普通に働いて回収するには不可能な方が多いほど、
莫大な差額を産み出します。

本記事を読んで、HPを呼んで、現実を知って、意識や行動を変えて頂ければ、幸いです。



マンション建設が得か?土地売却が得か?相続対策と土地活用の各フェイズ収支シュミレーション

 

今回は、2015年10月に、相続土地活用セミナーで扱った内容を元に、
書いていこうと思います。

お題は、添付の架空の土地に、架空の築50年のビルを持つ、オーナーが、どのように相続していくのが、得なのか、
不動産売買、マンション開発、税務の観点から、シュミレーションしてものです。

 

所有者は、78歳のご高齢の個人で、子供3人が相続人、
現状の、不動産収入は、月143万円(満室想定で、249万円)という設定でした。

ここで考えられる戦略として、

①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、現況有姿で売却し、相続し、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体し、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に立退き・解体をし、相続を市、相続性を支払ってから保有し続ける。
をあげていました。

③に関しては、良くあるパターンで、相続が発生するまで、何もしないというパターンで、
④、⑤に関しては、土地活用をして、保有し続けるか、早期に売却して現金化するというパターンです。

解体杭抜き費用で3500万円、立退き関係で1500万円かかる設定にしていました。
新築で建て替えるとなると、下記添付のような、マンションが建つという設定で、
2015年当時の相場で、各フェイズの売値を不動産業の講師の方に、算出していただきました。

 

 

 

2015年10月当時の、各フェイズでの売却金額と理由に関しては、下記の通りです。

上記の、現状の築古ビルの売却する場合について、3億3200万円程度で、売れるであろうという想定でした。

2の更地売却は、更地での売値から、立退・解体費用を差し引くと、
手残りが、2億7000万円という設定で一番、儲からないという話でした。

一方で、先に、賃貸新築した場合の、短期収支を建設費と、賃料を入れて、シュミレーションしたものを開示しますと、
総事業費で6億3100万円、年間賃料で8346万円、表面利回り14.3%という結果が出ました。
(短期収支とは、新築時の総事業費用と賃料から出る単年度の利回りを算出するものです。)

それなりに、規模も有りますし、台東区台東あたりは、賃料も高く取れますので、中々良い利回りではあります。

ここまで作った上で、不動産業の講師の方に、各フェイズでの売値を検討していただきました。

新築で建てて即売った時の売値は、表面で6%設定で、13億9000万円です。
2015年で6%設定でしたが、今なら4%後半ぐらいで売れるとは思いますが、
ちなみに、今4.5%で売れたとすると、18億5460万円です(笑)

この時点でも、こういう、そこそこの賃料の取れる土地に築古ビルが建っている場合では、
建てて売った方が、儲かるというのは何となく、分かるとは思いますが、
相続税対策もありますので、話は続きます。

賃料を年間0.8%下落させながら、2015年当時の相場感で、
築15年から築30年までの売値は下記のようになります。

各フェイズでの想定売却価格をまとめると、下記になりました。

 

ここから相続税と、累積キャッシュフロー(賃貸経営した場合の各年の税引後手残り金額の塁計)、
手残りの計算を2015年時の税制で、税理士の先生に計算していただいた結果が、こちらです。

 CFシュミレーションの与条件は、
元利均等返済30年:金利0-10年0.875%、11-30年 1.2%
家賃下落率:年0.8%(当初3年間据え置き)
修繕維持費:工事費の年間0.25%
追加投資積立金:工事費の年間0.4%、15年ごとに追加投資に充当です。

このシュミレーションの結果としては、相続税他の各租税を支払った後の、
最終手残りのキャッシュは、
築古ビルで、生前に売却するのではなく、新築マンションに建て替えて、長期保有していた方が、
儲かるということになりました。

30年間保有した場合、5億5578万円手元に残って、且つ、
いつでも売れる、土地・建物の不動産が残債が0で保有している状態を示します。

もちろん、こちらの新築計画では、ある程度の規模があり、且つ、台東区台東という、
それなりの賃料が取れるエリアであり、更には、
CM方式で、建設費をある程度抑え込むことが前提の計画でありますから、
一概に、全ての土地について、建て替えをして、相続をして、長期保有した方が得という結論にならないと思いますし、
今の相場であれば、相続税対策として、新築マンションを建ておくまでは、一緒であっても、
相続直後に、売却して現金化してしまった方が、得という結論になるケースもあるでしょう。

一般的に、都心部で、賃料が取れるエリアについては、一定の規模の新築マンションが建つ土地であれば、
新築をして相続に備え、相続発生後は、売却相場、残債と睨めっこをしながら、
税理士にシュミレーションしてもらい、売却のタイミングは常に計って、いくことが一番賢いやり方とは思います。
(もちろん、長期保有していただく事は、嬉しくもありますが。)

また、売値や、金利などに関しては、ストレステストをかけて、何処まで耐えられるかは、
新築前からある程度は、把握していくのが良いでしょう。

また、当社のCM方式で建設費を削減することを前提に、最初の事業計画を立てて、
それを元にしてシュミレーションをしていますが、仮に、
こちらの建物を、土地活用営業を大量の営業マンを雇ってガンガンしている会社に、営業マンが来たからと言って、
何も考えずに、愚かに発注してしまったら、これぐらいの規模であれば、
最初の設定建設費が、1億5000万円~2億5000万円ぐらいは、高いままシュミレーションになると思いますので、
根本的な結果が異なってくる可能性も高いと思います。

どのタイミングで売るか、長期保有するかも、賢い大家の選択の中の1つでもありますが、
土地活用の成否を決める、最初で最大の分岐点は、新築時に、長期に高賃料が望める仕様で、
幾ら建設費を抑え込めるかが勝負となることは、頭に入れて頂ければ幸いです。

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