CM方式での土地活用でのマンション建設の流れ

株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

株式会社土地活用のCM方式の流れについて、こちらの記事ページ
補足、ご説明させていただきます。

自分の土地に、土地活用として、マンションを建てたい方がいるとします。

土地を買ってマンションを建てたいお客様も、多数いらっしゃいますが、
ここでは、地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、
書かせていただきます。

地主様の場合、既に土地活用を提案してる会社から、見積を取られている方も多く、
その中で、「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」
と色々調べていくうちに、弊社のコンストラクション・マネジメントについて知って、
お問い合わせをされる方が多いです。

お問い合わせ頂いた後、ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、
まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。

間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし、
普段使っているCM業務委託契約書の雛形などもお渡しし、
㈱土地活用のCM方式を正しく理解して頂いた上で、更に話を進めたいと仰られた場合、
お話しを進めさせていただきます。

次に行わせて頂くのは、
建てたい物件のイメージ(何平米で1部屋を割るかとか、オーナー住居はいるか等)を共有させていただき、
各戸の面積の方向性などを出した後、
「ボリュームチェック」と言って、
当社と提携している設計事務所(今は7社程度)の混み具合にもよりますが、一番お客様に会いそうな設計事務所に、
法的に、建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
(この場合、間取りなどは入れずに、あくまでも、何平米の部屋が何部屋取れるかという、単線の図面になります。)。

そして、出来上がったボリュームチェック図面について、
株式会社土地活用のCM方式でやったら幾ら位で建つかという、
「概算見積」を行います。

概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易なプランに対し、
型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、
建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けて費用を算出していきます。
更には近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。

面積辺りで、適当に概算見積を出す工事会社もいますが、
当社では、数量を拾った上で、躯体(くたい=鉄筋やコンクリート)の費用を推定し、
後は、タイル数量を簡単に積算して、その他の費用については、
過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、
当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント(CM)を行った場合の
各工種について、1部屋いくら費用算出します。

幾らで、ご提出するかの、さじ加減に頭を使いますが、
実務的には、2,000㎡程度の賃貸マンションでしたら、
集中すれば2時間もあれば、概算見積の作業は終わります(忙しい場合は、若干お時間頂きます。)。

概算見積で、CM方式を行った場合の建設費を推定し、
それを元に、「事業収支」を作成していきます。


土地活用の肝になるのは、建設費等により導き出される事業収支、
及び、利回りです。

事業収支には、概算見積で算出した建築費用、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・
など、事業に関わる、全ての費用を入力し、総事業費を算出します。

同時に、各賃貸住戸、店舗賃料からの家賃収入を算出し、
まずは、初年度単年の開発収支を表面利回りまで算出します。

その後、単年度の事業収支を更に、長期収支シュミレーションソフトにかけて、
35年間の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーションを行います。

長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、
初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、
賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、
税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額のシュミレーションしていきます。

良く、ご相談の最中に、お客様から、
土地活用の営業をしてる、他社の事業収支を見せて頂くことがありますが、
家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていますが、
当社は、将来的に常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。

これが出来た段階で、これを叩き台として、
再度、お客様と、ご面談をし、もっと収支が良くなる方法は無いかとか、
更にディスカッションを行い、ボリュームチェックと、概算見積・事業収支の作成を何度か繰り返しながら、
より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。


当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、
建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、
土地は、全てが、条件が異なり、土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、
お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。

これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、
土地から最大限の収益を出すには、どうすれば、もっと良いのか知恵を絞る作業が
大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底的に検証します。

もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、
どれが良いかは山勘でもある程度は、解りますが、
実際に操作しない数字を弾いてみないと、
どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、
ワクワクすることはありません。

その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を
タクシーで案内する
「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、
完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、
熱心なお客様は、当社のセミナーを改めて参加して頂いたり、様々な交流を深めます。

当社のCM方式で建設を、お決めになられたお客様には、
イメージ画として外観パースを作ったり、収支を銀行に持ち込んでいただいたり、
当社から金融機関を、ご紹介させて頂いたりし、プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、
融資が通れば、事業化決定となります。

費用に関しては、事業化決定し、ご契約頂くまでは、無料です。
大体、ここまで速くて、2カ月、既存建物の立ち退き等があり長いと、1年以上かかるケースも有ります。

事業化決定後は、当社は、CM業務契約契約書を、
設計事務所は設計契約を締結して頂きます。

設計契約は、各設計事務所と設計業務契約の締結直後に、
設計料総額の30%程度の着手金が発生します。

並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、
弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ見積図面が出来るのを待って、
ゼネコンに見積依頼などを掛けながら2-3ヶ月程度待ちます。

そして、見積図面(100ページ以上あります)が出来たら、
設計事務所が確認申請作業をしている間に、当社で統一数量を積算し、
CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、
工事請負契約を締結します
(工事請負契約は、旧四会連合の約款にのっとり行いますので、普通の、請負契約と何ら変わりません。)。

CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、費用は発生しませんので、
大体、事業化決定から弊社の報酬が発生するのは、
速くて6カ月後程度です(立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。)。

請負契約を締結後は、オーナー様と現場監督、設計事務所との3週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、
空いた時間が出来れば、現場を巡回し、監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、
竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。

当社の土地活用セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、
このシステムが解っていたとしても、
当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。

まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、
実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、
当社以上の仕様グレードと、取扱いの金額規模で、
下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。

ゼネコンの購買部や、現場監督が、
建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、
交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが
どれだけ難しい事かご理解頂けるでしょう。

また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、
収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、
まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで
自己の存在を世間に認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、
精神的にも経済的にも耐えられるタフさのある人も、まず居ないでしょう

いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、
簡単に真似が出来ません。

地主様が、一番気にされるところは、
しつこい営業マンがオベッカを使って、ガンガン来るのが、
鬱陶しいと思われている方も多いとは思います。

当社においては、そういう営業スタイルは大嫌いですし、
工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、
25物件近くの状況を全て頭に入れて、同時平行で動かしているので、ご安心ください。

どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、
契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、
ガンガンへばり付いてくるような営業などは一切行っておりません。

感動させたいのであれば、仕事の内容であるべきです。

お問い合わせを受け、お客様が株式会社土地活用を
求められているのであれば、こんなことまで、やるのかというほど、本来の業務外のことでも、
最大限やらせて頂きますが、お客様が当社に、コンストラクション・マネジメントをして欲しいと思わない限り、
当社から、お願い営業で受注することなど絶対に致しません。

過去に、人間性により、当社から、営業後に、お断りしたお客様が数名いましたが、
工事を、色んな所に断られていると耳にした、数年後、
たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、
大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、トラブルメーカーから当社が受注し、
施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
自社の利益を追求するあまり、お願い営業をしてどんな方からでも物件でも受注していたら、
それが見えなくなってしまいます。

社会人で働かれた経験がある方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、
当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、
一生懸命にやっている施工者が、施主様により、
有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、許しがたい事ですし避けなくてはなりません。

勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、
職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。

結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請専門工事会社の社長に、
自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともあります。

相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、動いてあげなくては誰も付いてきません。

これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事は
ご理解頂ければ嬉しいです。

03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

 

CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥

㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが1回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10~18%を削減しています。

何故、そのようなことが可能なのか?
解りやすく解説していきます。

まず、建設業の構造から理解して頂けるように、説明します。
仮に、3億円(税別)の建設費の物件があったとします。

お施主様が、3億円支払ってた金額は、8割~8割5分は、
下請専門工事会社への外注費です。

3億円の内、仮に、82.5%が外注費であった場合、
2億4750万円が外注費、
17.5%・5250万円が、ゼネコン経費(持ち分)となります。

RC造のマンションの場合、2億4750万円の、
外注費の内訳は、杭工事費、山留工事費、型枠工事、鉄筋工事、生コン工事、左官工事の躯体系と、
タイル工事、左官工事、金物工事、木工事、金属製建具工事、木製建具工事、
ガラス工事、塗装工事、内装工事(軽鉄工事、ボード工事、置床工事、フローリング工事、断熱工事)、
住宅設備工事(キッチン、ユニットバス、洗面化粧台)、家具工事、
エレベータ工事、電気設備工事、給排水衛生設備工事、空調換気工事、外構工事の分類になります。

お施主様が、元請けゼネコンに支払った、工事代金3億円の2億4750万円は、
下請専門工事会社に、右から左へと、完了した工事代金として支払われるお金です。

一般の方々に、頭に入れておいて頂きたいのは、
総合建設会社(ゼネコン)が、職人を直接確保、又は雇用することは、一定規模のビル工事をしている
建設会社では、まず有りえず、職人を雇用・確保・調達するのは専門工事会社(下請)の役割となり、
お金の流れは、施主→総合建設会社→下請専門工事会社→職人となります。

その専門工事会社を束ねるのが総合建設会社(ゼネコン)です。

下請けだけ揃えても建物は完成しませんので、下請専門工事会社や、職人に対し、
指示統括する立場として、
現場環境を整えるのが総合建設会社の役割です。

そして、総合建設会社(ゼネコン)は、下請協力会を作って、
通常、協力会以外の専門工事会社から見積徴収する事はしません。

POINT1:建設費の80%以上は、下請専門工事会社に払う外注費、残りがゼネコン経費
POINT2:ゼネコンは、普段、下請協力会以外から見積を取ることはしない。

㈱土地活用のCM方式で、まず行うことは、
80~85%の外注費を施主側の立場に立って、

CM側の㈱土地活用と独自のルートで取引のある下請専門工事会社に
直接見積徴収・金額交渉をして、

各工種の金額を確定させて、ゼネコンの外注費より安く抑えてしまうことです。

すると、結果として、残りの17.5%のゼネコン経費(持ち分)の部分もガラス張りになり、
相見積もりをかけているゼネコン同志の競争が発生します。

ゼネコン経費の内訳は、仮設工事費、現場経費、一般管理費となります。
それぞれ、簡単にイメージしていただくために解説します。

仮設工事費:建物本体工事をするために、整備する費用で、主に、足場の工事費、仮囲い、クレーン・リフト等の揚重設備の工事費、安全看板、敷き鉄板、養生材費用、仮設水道・仮設電気費、ガードマンの人件費等が含まれます。

現場経費:現場を管理統括するために掛かる費用で、主に、現場監督の工事期間中のお給料、現場事務所の家賃、FAX、コピー機、椅子、机等の現場事務所の備品代、工事保険代、現場監督の交通費、電話等通信費等が含まれます。

一般管理費:世の中で言うところの粗利です。
物件規模にもよりますが、CM方式で3億円ぐらいの物件ですと、建設費の6~7%程度の粗利から、
内勤の営業・経理・積算・設計の人件費、役員報酬、本社や支店の賃料、電気代等の雑費を賄います。

総売上高の6%程度の一般管理費が無いと、企業決算上の赤字になると言われていますので、
各総合建設会社(ゼネコン)は、この部分を8~10%程度確保できるように目指して営業活動をしています。

当社のCM方式では、この一般管理費部分を、企業継続をする上で必要な金額を確保することは、
推奨していますし、ゼネコンに対して赤字になっても安くしろ等と言ったこと一度たりとも有りませんが
下請入替型のCM方式の優れた仕組みを使うことで、建設費を削減しています。

企業経営上、赤字受注はあってはならないことは理解していますし、
施主も施工会社(元請、下請共)も、お互いにメリットが無ければならない
との信念の元に金額交渉をしています。

先に書いたように、不当な赤字受注を押し付ける事はありませんが、
ガラス張りになる事によって、競争が成り立ち、
必要以上のゼネコン経費になることを防ぐことになります。

ここで簡単に、ゼネコン独自ルートの外注費より安く抑えると書いてありますが、
簡単な事では無いので、仮にゼネコンで長年の経験を積まれた60歳の現場所長や工事部長の方が、
CM方式の仕組みを理解して、やってみようと開業したところで、建設費を下げる事は不可能でしょう。

CM会社が独自に調達する下請専門工事会社が、
ゼネコンが普段調達してる専門工事会社の下請専門工事会社の金額より
10%~18%安く調達出来なければ話にならないからです。

CM会社が、下請専門工事会社を皆さんどのような会社と思われているか、
イメージできないと思いますが、数名の職人さんが集まって作った会社を使っている訳では無く、
多くは、スーパーゼネコンや、大手のゼネコン、ハウスメーカーの下請工事会社として
普段、仕事をしている会社で、売上が30億円ぐらいある会社は、ざらに含まれています。
(逆に、売上の少ない下請け専門工事会社は、余程長い付き合いのある会社以外は、
職人調達能力という点で、余り信用してません。)

例を挙げれば、杭工事は、鹿島やダイワハウスをやっている会社ですし、
型枠は大成建設をメインとしている会社ですし、セイワや大林組、清水建設、竹中工務店、東急建設…と、
錚々たるゼネコンの下請けとして、普段工事をしている会社の中でもCM方式に興味を持ち、
CM方式が好きで見積参加してくる会社が多く含まれています。

一般的な傾向として、下請けの単価は、地場ゼネコンと比べたら大手のゼネコンの方が安いでしょう。
その大手と同等の単価で、原価を固め、ゼネコン経費の安い地場ゼネコンの下請けとして
工事をして貰うのが、㈱土地活用のCM方式とイメージして頂ければと思います。

また、地場ゼネコンの中でも、普段使っている下請で、安い下請けは、当然含まれていますが、
全てが安い訳では無いということも、事実では有ります。

例えば、20社の下請を使うとして、杭工事と金物工事は、
安い下請専門工事会社を使っているが、型枠、鉄筋、内装関係他残りの18社は、
CM会社から見れば、全部高いということは普通に有ります。

例をあげると、ゼネコンに1回目の見積を出してもらったところで、
下記のような比較表を作成します
(少しぼやけているのでPDFで見たい方は、こちら㈱土地活用 CM方式の比較表例)。

見方としては、ゼネコンA、B、C、Dがあったとして、各ゼネコンの1回目と書いている金額が、
各ゼネコンの金額(ゼネコンの元々の下請けの原価)、CM入替後が、CM会社の下請原価です。

水色の塗りつぶしがCM側業者で入替する工種。
黄色の塗りつぶしが、ゼネコン同士の同工種の比較で一番安い金額を抽出した物。

茶色の塗りつぶしが、CM側では特に専門工事会社に直接、見積徴収していないが、
ゼネコンに検討してほしい工種(生コン、左官、クロス工事等)と、
ゼネコン経費部分(A+G+H部分)です。

見積を取ってみれば、解りますが、各ゼネコンの原価は、相対的に、
高い業者を使っている工種と、安い業者を使っている工種にバラつきが絶対に有ります。

そこで、まずは、黄色でゼネコン同士の比較での最安値をマーキングして、
それより、安く交渉する事が必要です。

それに加えて、CM側での過去の発注金額や、
それに基づいた単価で、㈱土地活用が銀行融資用に事業計画を立てた時の、
予算も有りますので、CM側の専門工事会社の相見積の競争も有る事、
落とし何処を幾らにするかを考えながら、専門工事会社に交渉して行きます。
(あんまり書くと、この記事を読んでいる、取引先の専門工事会社もいますので書けませんが(笑))

そして、最終的には、黄色でマーキングされた、ゼネコンの下請金額より、
独自ルートで見積聴取を掛けている全ての工種で、
安く下請専門工事会社を揃えることが必要となります。

普段、ゼネコン各社は、他のゼネコンの外注原価の相場を見ることは出来ません。
各社の企業秘密みたいなものですから(笑)

各物件での下請けとの価格交渉になるから、
自社の下請協力会の下請が出す見積金額が、世間一般から見て、
高いか安いかを把握するのは不可能
です。

下請けは、見積出す相手を見てますので、元請けの価格交渉が緩い工種であれば、
必要以上に安く見積もりを出すことはしません(経済活動ですから当たり前です(笑))。

特に、2012年頃から2015年頃まで続いた建設業での人手不足で、職人・下請からの突き上げで、
人件費は高騰しましたので、ゼネコン各社、実際に自社の下請けの、どの工種が世間の相場から
高いのか安いのかを把握しずらくなっている状態が現状でしょう。

一方で、CM側は、物件ごとに、条件特性を踏まえた上で、
各ゼネコンの原価を同一数量で比較しやすくして把握・比較したうえで、
自社の過去の発注単価と照らし合わせながら、

CM側の下請専門工事会社に直接原価交渉が出来るのは、
コスト交渉上は圧倒的に有利です。

POINT3:CM方式では、金額をガラス張りにしてから、
後出しじゃんけんで、単価交渉しているから有利。
POINT4:CM方式では、独自に、下請専門工事会社を調達できる。

ゼネコンも、経営するうえで必要になるのは、下請専門工事会社の血の入替をすることや、
他社の発注相場を把握することです。

ゼネコンも当然、そのような事は、解ってはいますが、中々、行動には移せません。
下請協力会の壁があったり、面倒なことは避けたいという意識が働くからです。

面倒なことは避けたいという意識の中には、手当たり次第、安いからと言って
知らない下請から見積を取るのは、危険、面倒ですし、
単純に怖いという意識も働くのは当然でしょう。

㈱土地活用としても知らない下請けを使うのは、怖いですし、仮に使う場合でも
誰かの紹介であったり、施工履歴を把握した上で、慎重に採用しますし、
新規会社を採用して、駄目な担当や会社であれば、元々の下請けに戻したり、
結局、当社が補填しなくてはなりませんので、
同じ意識が働くことは理解できますし、新規採用をするのであれば、
誰かの紹介であって欲しいと思うものです。

㈱土地活用の使っている下請専門工事会社も私が現場監督の時に使っていた
13年近く付き合いのある会社も半分ぐらいは含まれていますし、
私が独立して、8年間で選別を繰り返した中で、残して来た会社が99%です。

今は、新規の下請専門工事会社を募集はしてはおりますが、
無差別に、見積依頼をかけるような事はしないでバランスは見ています。
(仮に、新規を入れても、殆ど高い会社ばかりで、原価は変わる事はないとは思っていますが。)

それらを理解したうえで、㈱土地活用が選別を繰り返してきた中で残った下請けの紹介であれば、
大丈夫だろうとゼネコンに思っていただいた上で、
ゼネコンの下請を入れ替えているのが現状です。

CM側の下請専門工事会社としては、物件を受注出来る事に加えて、
新規に取引を開始したゼネコンから別の見積物件が出てくる事が最大のメリットでしょうね。

こんな感じで、CM方式で、新規のゼネコンに下請として1回入ってしまえば、
ゼネコンから他の見積物件が出てくるというのは、かなり魅力的だと思います。

これらの仕組みを理解していれば、㈱土地活用のCM方式で
安くなって当然と思われるでしょうし、
少なくとも首都圏の一定規模以上のRC造で、
㈱土地活用のCM方式以外の方法で建てる事ほど、
もったいない事は無いと思います。
※参考記事:
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!
コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

更に詳しい内容の質問や、概算見積が欲しい方は、03-6441-2878か、
メールフォームから、お気軽にご相談ください。

 

コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

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