土地活用比較

コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

※関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②
東京で1部屋25㎡、30㎡、35㎡、40㎡どの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か?土地活用の豆知識③


土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。

新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、
去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、
土地値を0円にして検討して行きます。


基本スペックは、
敷地面積:246.61㎡(74.6坪)
専有面積:989.76㎡(299.4坪)
延床面積:1217.04㎡(368.15坪)
です。

※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。

【建設費と、利回りの比較】
それでは、単年度の事業収支を組んでみましょう。
CM方式で建設した場合の事業収支は、こちらを、クリックください。

㈱土地活用のCM方式でやった場合の概算見積での建設費は、
3億0300万円です。
延床の坪単価で、82.3万円という設定です
(概算見積なので余裕は見ており、CM方式での本見積では、これより下の金額を目指します。)。

この場合、賃料収入は、月336.2万円、
年間賃料で、4034.34万円で、
CM方式で建てた場合の表面利回りは、12.067%と、なります。

仮に、土地活用で、
延床面積の坪単価100万円の場合の税別建設費は、
3億6185万円、賃料は同じとして、表面利回りは、10.354%
坪単価100万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)

延床面積の延床面積の坪単価120万円の場合の税別建設費で、
4億4178万円、賃料は同じとして、表面利回りは、8.708%
坪単価120万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)
となります。

比較表を作ってみましょう。

CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 

単純に、割高の施工会社で建てれば、
税別の建設費だけで、1億3878万円も高くなります。

割高の施工会社であっても、8.708%ぐらいでれば、
土地以外にも資産がある程度有れば、金融機関も融資するでしょうし、
建てられない事も無いでしょう。

しかし、これだけでは無く、土地活用は、普通は、
金融機関から融資を受けて返済して行かなくてはならず、
それを加味した長期収支を組んでいくと更に、差は開いて行くことが解ります。

当社で使っている、ランドプランニングスタジオの土地活用向けの長期収支ソフトを使用し、
長期収支をざっくり入れてます。

パラメータとしては、複数ありますが、主だったところで、
路線価:400千円/㎡
賃料の年間下落率:3年目以降0.8%
元利均等返済金利:10年目まで0.8%、11年から30年目までを1.5%(変動)
ローン期間:30年
管理業務委託費:3%
を、他は一般的な管理費用や、仮ですが一般的な、修繕費用を入れていきます。

CMの82.3万円/坪の長期収支グラフです。

普通の施工会社の100万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

割高の施工会社の120万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

各グラフの見方としては、右上のグラフの紫色が、
単年度の税引後のキャッシュフロー額、
右下の折れ線グラフの紫色が、累積キャッシュフローのグラフです。

一番下の、坪120万円で建設した場合の単年度キャッシュフローの棒グラフの21年目以降は
マイナス、つまり、赤字になっている事は、注目していてください。

30年目累積キャッシュフロー
CMで坪82.3万円:2億4600万円
坪100万円:1億9200万円
坪120万円:1億0500万円

返済総額
CMで坪82.3万円の返済総額:4億2792万円
坪100万円の返済総額:4億9932万円
坪120万円の返済総額:5億9232万

改めて、表にすると、多額の違いが有る事が解ります。

  CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 
30年目累積
キャッシュフロー
2億4600万円 1億9200万円 約1億0500万円
返済総額 約4億2792万円 約4億9932万円 約5億9232万

建設費が、割高で、借入額が増えると、返済額は増えて行く事も解りますし、
累積キャッシュフローの差も開きます。

これだけの莫大な差額を、普通に働いて、稼いで、
補填する事は、並大抵の努力では不可能でしょう。

一番下のグラフから、割高の120万円/坪の施工会社で建設した場合、
21年目から単年度のキャッシュフローは赤字に転換します。

21年目までに、累積キャッシュフローを蓄えていれば、それ以後の返済は、
蓄えていたキャッシュを、吐きだす事で、滞りなく進めることは出来ますが、
大概は、累積キャッシュフローを生活費や、様々なことに(無駄使い)に使っていくでしょう。

修繕費用は、シュミレーションの中に入れて計算はしていますが、
その時の、修繕費用を予測する事は困難ですし、空室率も想定より上がる可能性もあります。

良く、昔、土地活用しましょうと、営業マンにのせられて、マンションを建てたら、
返済が出来なくなって、銀行に差し押さえられて取り上げられた、
または、返済できないから、売却して、その時までの残債を返したら、
殆ど、手残りが無くなったと言うのは、このケースを言います。

当社のホームページや、ブログでは、
口を酸っぱくして、
「土地活用の成否は、建設費で決まる。」
ということを述べさせていただいております。

土地活用の最大リスクは、建設費が高く、融資の返済が出来なくなり、
土地ごと売らなくてはならない事です。

地主様には、先祖や、親が、残してくれた、土地という、
莫大な資産が産まれながらにありますが、
それを活かせるか、台無しにするかは、
単に知っているか、いないか、最低限の事を、学ぶ気が有るかの知識の差です。

世の中には、私のように、地主の子息では無い人間から見れば、喉から手が出る程、
欲しいような「土地所有と言う圧倒的なアドバンテージ」が有りながら、愚かな判断をして、
高い建設費で、土地活用をして、台無しにしている方々が、大多数であることが残念です。

別に、学ぶと言っても、実際に、細かい計算作業するのは、プロに任せれば良いのです。
事実が有るという事を知っているか、知っていないかを学ぶか、学ばないかの差であると思います。

そして、その結果は、普通に働いて回収するには不可能な方が多いほど、
莫大な差額を産み出します。

本記事を読んで、HPを呼んで、現実を知って、意識や行動を変えて頂ければ、幸いです。



東京で1部屋25㎡、30㎡、35㎡、40㎡どの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か?土地活用の豆知識③

東京で、新築RCマンションを建てて賃貸経営をする場合
何平米で建てるのが一番得だろうという話をしてみます。

私が考えるには、都心部では35-40㎡
賃料坪単価の取りにくいエリアでは25㎡で建てるのが良いだろう。
というのが一つの答えです。

勿論、場所や土地の形によっては、都心部でも25㎡で建てざる得ない土地もありますが、
都心部は、ある程度規模があっても賃料坪単価と建設費のバランス、
居住者属性、分譲ワンルームディベロッパーとの競合物件等
総合的に検討すると、35㎡-40㎡の1LDKで2人住まいか、
良い企業に勤める単身ハードワーカーを狙って計画した方が有利なケースが多いと思います。

まず、居住者属性を考えると25㎡などのワンルームに住もうとする方は、
家賃の支払いのアッパーに月10万円ぐらいを設定している方が多いように思います。

25㎡で家賃月10万円以上取るのは、港区や恵比寿、中目黒等のブランド地にどうしても住みたい方以外
心理的に壁が出てきてしまい、中央区等でも10万円は若干超える賃料は取れるにしても、
11万円はやり過ぎという感覚になってくるでしょう。

私も、サラリーマンから創業当初は
家賃4万円の木造アパートに、雨風が防げれば良いと住んでいましたが、
そのころから考えれば10万円も家賃を払う等、夢の夢でしたけど、
新築での賃貸経営を支援する側からみると、
この心理的、経済的な壁を解消する方法を考えて行かなくてはいけません。

一方で、大手町とか港区の大企業にお勤めになられて、
生活に余裕があるが激務の方は、30㎡の少し広いワンルームマンションで11-12万円払うより、
12-16万円程度の1LDKを求める傾向にあると感じます。

実際、新婚2人住まいから、激務の1人住まいの方をターゲットに、
このくらいの賃料帯を狙った、35-40㎡の1LDK 物件を結構建てていますが、良いペースで埋まっていると感じます。

また、もう一つ物件競合という観点からすると、
東京は長い間、RC造ではワンルームディベロッパーが、
投資区分用に条例強化前は20㎡、
最近は25㎡の条例が殆どできているので、膨大な量を供給し続けてきたので、この面積帯の、
ワンルームマンションは、供給が十分に有り、今後も、供給され続けていくと思いますので、
競争が激しすぎると感じます。

分譲の投資ワンルームディベロッパーが、
25㎡で出来るだけ、小さく部屋を割って建てる理由は、
1戸の分譲価格のレンジを融資の通りやすい、3000万円以下の価格帯(出来れば2500万円程度まで)
下げたいからという明確な理由があり、1部屋が30㎡とか40㎡とかですと、1戸当たりの価格が上がり過ぎてしまって、
彼らのビジネスモデル上、売るのに不適な規模となるので、条例の許す限り、
細かく割った部屋を作らざるを得ないのです。

結果として、ほっといても、25㎡は、どんどん増えていきます。

また、低層の木造や、軽量鉄骨の、アパートは、
18-20㎡ぐらいが多いかと思いますが、大通りの裏当たりには結構な戸数のアパートが有ります。

敢えて、これからの土地活用で、
RC造でマンションを建てるのに、敢えてレッドオーシャンのワンルームの面積帯に
挑む必要もないだろうというイメージをしていただけたらと思います。

もちろん、木造アパートと、RCマンションに住みたい方とでは、住居に対する考え方も違うとは思いますし、
土地活用すべき土地がそれほど大きくなかったり、低層地域で、
木造で建てるなら、1LDKの賃料は伸びにくいとは思いますし、
小さく割った方が良いという結論になるかもしれません。

また、25㎡ぐらいの部屋は、引っ越しするのも比較的楽なので、
入退去の回転率も高いと考えられ、その度に、空室時間や、内装リフォームのメンテ費用のロスも増えると予想されます。

35㎡-40㎡ぐらいになると、ソファー置いたり、荷物も増えて、
引っ越すのが、段々億劫になってロスも少なく
なるのではないかと(笑)

実際に、都心部の、同じ土地で、部屋の面積の
割り方を考えた場合、賃料と、建設費のバランスを考えると、
イメージ通りに35㎡ぐらいで建てた方が利回りは出るように感じます。

建設費に関しては、
1部屋当たりの面積が大きくなれば、キッチン、ユニットバス、洗面化粧台や、
設備配管、電気配線等の工事費の坪単価も下がりますし、
構造的にも有利になるケースが多いと思います。

3.2m(間口)×8m(長辺長さ)=25.6㎡の部屋で、
長方形の部屋の壁4辺の長さは、22.4m

4.5m(間口)×8m(長辺長さ)=36.0㎡の部屋で、
長方形の部屋の壁4辺の長さは、25.0m
です。

以前の記事で、壁の値段を弾いたと思いますが、
面積が1.406倍に増えても、壁の長さは1.116倍にしか増えてませんから、
その分、構造に掛かる、面積当たりの坪単価も薄まっていくことも、
ご理解いただけたかと思います。

仮に壁構造で、前回計算した、1mの壁の金額を当てはめてみると、
25㎡の単独の部屋の壁の構造体建設費:22.4m×47,319円/m=1,059,945円
36㎡の単独の部屋の壁の構造体建設費:25m×47,319円/m=1,182,975円
です。

床面積は11㎡も大きくなっても、壁構造の、
壁に掛かる建設は13万円ぐらいしか変わらないということを
頭の片隅にイメージしていただければと思います。

土地活用に書いてある書籍等を見ると、とにかく1部屋の面積を小さく分割した方が良いと
指南してある物もありますが、
それは、地方都市や東京でも、単価が伸びないエリアでは正解でありますが、
少なくとも東京都心部では、違うでしょう。

部屋を大きくしても、賃料坪単価が、さほど落ちないエリアもありますから。

一例として、まあまあ賃料の伸びるエリア(例えば中央区の少し八重洲あたりから外れたところや、台東区の秋葉原あたりをイメージ)で、

A:25㎡の1部屋あたりの建設費を、850万円(専有坪単価112万円)
として、賃料+管理費が10.5万円(1.38万円/坪)

B:40㎡の1部屋あたりの建設費を1150万円(専有坪単価95万円)
として、賃料+管理費が15万円(1.23万円/坪)
取れるのであれば、

Aの利回りは、10.5万円×12カ月÷850万円=14.8%
Bの利回りは、15.0万円×12カ月÷1150万円=15.6%といったイメージです。
(1部屋当たりの建設費は、物件規模、建物形状に大きく左右されます。)

※専有坪単価とは、賃貸面積で割り戻した単価で、
建築基準法上の延床面積で割り戻したものでは有りませんのでご注意ください。
詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

もちろん、敷地形状が、そんなに、40㎡ぴったりで割れるケースは少なく、
大体が、40㎡と35㎡を混ぜたような混在型になったり、
1フロアを25㎡1部屋と40㎡を2部屋入れるような混在型になるケース、
35㎡までは賃料坪単価の下落が少ないが、40㎡の賃料が伸びないエリア等有りますので、
敷地、場所によって都度、建設費と、賃料のバランスを収支を弾いて、
高利回りになるスイートスポットを探っていく作業が必要なります。

当社で過去に建てた物件でも、世の中には、22㎡ぐらいでも14万(坪2.1万円)、
とか取れる異常賃料エリアも有りますから(笑)

土地活用で利回りを出したい場合、CM方式で建設費を下げることも必要ですが、
どういう入居者属性をターゲットにしていくかイメージしながら、
賃料と建設費のバランスを見ながら、スイートスポットを探っていくことは必修となります。
(勿論、高賃料帯のマンション居住者をターゲットにするのであれば、それなりの外観と、室内仕様は必修となります。)

ちょっとした頭の使い方と仮説で、
数字を弾いて比較検討してみたら、
0.5%から1%利回り違う何てことは良くあることです。

それは、建設費の弾けない、不動産会社の方だけでは無理でしょうし、
建設費と賃料も加味した事業収支を熟練して組める会社でないと難しいでしょう。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

建設費に与える、様々な因子について、当社の事例を公開しながら、
もし、首都圏で、延床500㎡以上のRC造の高級賃貸マンションの建設をご検討であれば、
概算見積やボリュームチェックを無料で行っておりますので、
お気軽に、03-5944-1710か、問い合わせフォームから、お問い合わせ下さい。


RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

前回の記事、
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

に続いて、ラーメン構造での建設費について、
壁、柱、梁の隣接する部屋との共有と、単独の部屋について
それぞれ計算し、
最後に壁構造との構造体に掛かる建設費の比較をして行きましょう。
(単価は、時期によって異なりますが、前回と同じ条件で計算し、構造体の断面は有りがちな断面を想定して計算します。)

まず、ラーメン構造とは、原則、柱と梁で構造体を持たせて、
柱の間に壁が入って、梁にスラブ(床)が乗っている構造で、
6階以上になると有無を言わさずラーメン構造になります。

5階建て以下は、壁式構造を採用する事が可能で、
壁とスラブ(床)で、構造を持たせる方式です。

建設費は、壁式構造の方が安いです。

5階以下でラーメン構造を採用する場合も有りますが、
1階に店舗や事務所など、壁の無い大空間を作りたい場合は、
低層の建物でも、ラーメン構造を採用します。

図で書くと、下記のような感じです。

このような図面の建物について、前回のように構造体の建設費を計算して行きます。
まずは、左側の単独の部屋からです。

柱の断面は、簡単にするため800角として、梁の断面は600mm(幅)×700mm(成・高さ)として階高は、
前回と同じ2.86mとします。

梁1本、1mの金額を算出して行きましょう。

生コンは、0.6m×(0.7m)×1.0m=0.42㎥
生コン単価は前回と同じ14,000円/㎥とすると、
梁1m当たりの金額は、0.42㎥×14,000円/㎥=5,880円
と、なります。

上の図の左側の単独の部屋のバージョンの場合、梁は16.72m有りますので、
16.72m×5880円は、1部屋で、98,313円

型枠は、1m当たりの面積は、(0.6m(幅)+0.7m(高さ)+0.7m(高さ))×1m=2㎡
で金額は、前回と同じ㎡単価とすると、
2㎡×4000円とすると、8000円と、なります。

1部屋で梁型枠は、16.72m×8000円=133,760円

鉄筋量は、㎥当たり、0.22t/㎥とすると、
1m当たり0.42㎥×0.22t/㎥=0.0924t
材料60000円/tを加工組立運搬費(ラーメンはトン数が増えるので単価は下がります。)を
60000円/tとすると、
0.0924t×(60000円+60000円)=11,088円
となります。

梁の1部屋で鉄筋材工で、
16.72m×11,088円=185,391円となります。

単独の部屋で梁に掛かる原価は、
98,313円(生コン)+133,760円(型枠)+185,391円(鉄筋)=417,464円

柱の建設費を、階高2.86mの同様に計算して行くと、800角なので
生コン:0.8m×0.8m×2.86m(高さ)=1.83㎥(1本)
1.83㎥×14000円=25,620円

型枠:0.8m×4辺×2.86m(高さ)=9.152㎡
4000円の単価を掛けると、36,608円(1本)

鉄筋:1.83㎥×0.22t/㎥×(60,000円+60,000円)=48,312円となります。

左側の単独の部屋は、柱が、1部屋に4本ありますので、
(25,620円(生コン)+36,608円(型枠)+48,312円(鉄筋))=110,540円(1本)

4本で、110,540円×4本=442,160円となります。

壁の長さは、全部で梁と同じ16.72mで、階高から梁下までを引いた数量2.86m-0.7m(梁高さ)=2.16mで計算し、
同じ要領(但し鉄筋量は0.165t/㎥)で計算して行くと、
生コン:7.22㎥×14000円=101,122円
型枠:72.23㎡×4000円=288,921円
鉄筋:1.191t×(60000円+60000円)=143,016円

壁の構造建設費:101,122円(生コン)+288,921円(型枠)+143,016円(鉄筋)=533,059円

スラブ(床)は、柱と梁の面積を除してCADで拾うと、15.06㎡で、スラブ厚0.18mで計算すると、
生コン:2.71㎥×14000円=37,951円
型枠:15.06㎡×4000円=62,400円
鉄筋:0.447t×(60000円+60000円)=53,673円

スラブ(床)の構造建設費は、
37,951円(生コン)+62,400(型枠)+53,673円(鉄筋)=154,024円
となります。

これに生コン打設手間と、左官を仮に30000円加え、
ゼネコンの現場経費、一般管理費、仮設費を仮に20%で加えると、
単独の部屋の1部屋当たりの構造体の金額は、
(417,464円(梁)+442,160円(柱)+533,059円(壁)+154,024円(スラブ)+30,000円(生コン打設・圧送手間と左官))×1.2倍(ゼネコン経費)=1,888,448円

前回の記事で、
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

壁構造の単独の部屋の構造建設費は、1,351,857円ですから、
壁構造とラーメン構造では、1部屋、53万円ぐらい、建設費は上がってしまいます。

ラーメン構造の単独の部屋だと、1部屋に柱が4本あったり、梁も共用が無いので
その金額の金額的に、効いてくるのでしょう。

次に、上図の右側の図面で、両サイドに部屋のある、
真ん中の部屋を見て行きましょう。

真ん中の部屋の、梁は隣の部屋と共用している梁が2本有り、
柱は1部屋当たり、0.5本+0.5本で1本分しか有りません。

計算が文字で書くと、煩雑の為、計算式は省略しますが、
同条件で、真ん中の部屋の1部屋当たりの構造体の数量・建設費を弾くと、
967,998円(原価)×1.2倍(ゼネコン経費)=1,161,597円と、なります。

どうでしょう?
形状によって、全く1部屋当たりの建設費が異なる事が、ご理解頂けたでしょうか?

ここで、壁構造との比較も含めて、比較表を作ってみます。

壁構造
単独の部屋
壁構造
真ん中の部屋
ラーメン構造
単独の部屋
ラーメン構造
真ん中の部屋
1,351,857円 973,305円 1,888,448円 1,161,597円

隣の部屋と共用される場合の方が、1部屋当たりの構造に掛かる建設費は圧倒的に安くなること、
ラーメン構造と壁構造では、壁構造の方が安いこと、
ラーメン構造で単独の部屋がある場合、建設費が超割高になることなどが、
ご理解頂けたかと思います。

建設費の算出は、積算と言う様に、数量×単価の積み上げに、
ゼネコンの経費が掛かったものです。

単価や床面積が同じであっても、形状が変われば、数量が全く異なってきます。

同じ図面で見積を取れば、ゼネコン見積から下請の入替で下がった分から
30%をCMFEEとして頂いている、CM方式が安いに決まっていますし、
過去の事例の坪単価を見て頂いても、㈱土地活用は、安い事はご理解頂けるとは思います。

一方で、建設費の坪単価は、建物形状に大きく左右されますので、
単純に、何処何処で、昔、幾らでやったから、何処の会社が安いとか言うのは、
余り意味を為さないというジレンマは有ります。

ただ、土地活用をご検討中の、
皆様に、CM方式をアピールするにあたって、坪幾らで出来たかというのは、
公開しなくてはならないので、掲載は、していますけどね(笑)

過去の発注単価と躯体を簡易積算して行う概算見積は、無料で行っておりますので、
ご自身の計画で、㈱土地活用のCM方式でやった場合、
幾らぐらいするのだろうと、疑問に思われた場合は、しつこい営業はしませんので、お気軽に
お問い合わせ下さい。


土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。

この記事に辿りついた皆様も、土地活用の比較サイト、一括資料請求サイトを
ご覧になったことはあるでしょう。

土地活用の検索ワードで検索して、上位に来てたり、一括資料請求サイトに誘導して、
そこから、個人情報を登録させて、ハウスメーカー等から資料を送らせるという、あのサイトです。

結論から、言いますと、ああいう比較サイトから資料請求したところで、
まず、土地活用は成功しないでしょう。

理由は簡単です。
話にならない高い会社ばかり登録しているからです。

以前、当社もお試しで、半年ほどの契約で、ある比較サイトに登録し
広告掲載していた事がありましたので仕組みを簡単に説明します。

登録し、待っていると、1問い合わせ3万円程で、
月に大体10件ぐらい住所・氏名・電話番号・土地の面積等が解ります(笑)

当社は、延床面積500㎡以上のRC造専門なので、木造のアパートはやらないのですが、
9割は、アパート規模の問い合わせで、それも課金させていきます。
(サイト運営者もグーグルやヤフーに高単価の広告を出しているからと経営上しょうがないのかも知れませんが。)

たまに、RC造の方が良いかなと思えるチェックがあって、
電話すると大体、資料請求した方は、当社をチェックしたことを忘れています(笑)

「オタク誰?何処?ああーーもう電話が一杯来すぎて困ってるのよね~電話してこないで。」
ガチャ…1件3万円払って、こんなのばっかりでした(笑)

そもそも、当社のCM方式を、全く、勉強もしていない、当社に興味も無い方に、
いつ切られるか解らないような短時間の電話で説明する話術はありません。

ああいうサイトで、施工者側が、アポを取り付け、受注まで漕ぎ付けるには、
営業マンに強力なノルマを課して、ガンガン・ゴリゴリ行かせる会社じゃないと無理と思います。

そう、賃貸マンションを高収益で建てたいオーナー様が、
一番付き合っても無駄な相手です。

収益体制を理解すれば、明解と思いますが、
大量の営業マンを雇って、ガンガン・ゴリゴリ営業させる会社は、
当然、営業マンの動きに対して失注の確率は上がっていきます。

受注が、どんどん決まる営業マンは2割で、残りの8割の営業マンは会社のお荷物かも知れません。
独自の広告も膨大に打ちます。

結果として、失注した案件に掛かった、営業経費(主に受注できない営業マンの給料)、広告費、
キツイ営業ノルマに耐えた報酬としての営業マンへの歩合は、
全て、受注したオーナー様の建設費に、乗っかります。

幾ら彼らが、下請けの原価を圧縮したところで、経費が高くなって当たり前と考えるべきでしょう。

勿論、会社を経営していれば、利益を追求することは当然です。

しかし、発注する側として、その収益構造、ビジネスモデルが、
どのように成り立っているかを考える癖を付けるべきでしょう。

一括請求サイトを作っているウェブ会社も雨後の筍のように増えてきていますが、
最終的に、課金させる一括請求サイトに誘導させるサイトを最近は作っていますね。

土地活用で検索したら上位に何個あるのやらとは思いますが、
ウェブ会社が作っているので、SEO(検索順位を上げる)対策で、
文章量は、やたら多いですけど、
比較誘導サイトを全部読んだところで、土地活用を検討している地主様が、
何か得になる特別な情報は、全く無いと思います。

素人のウェブ担当者が調べて、
文字数を増やすために書いていると思われるところが節々にありますし、
専門家や広告掲載企業にインタビューぐらいはしてるのでしょうけど、
彼らが、あくまで検索順位を上げる→一括資料請求サイトに誘導することが目的なので、
閲覧者の知識・収益として為になるか等、どうでも良いのです。

現在のグーグルのアルゴリズムでは、こういうサイトが評価されて上位に上がっていくことは、
残念では、ありますが、現状を受け入れ、地主様の土地活用において、為になる記事、
土地活用業界・建設業界のどこにも書かれない、裏話を書いていければと思います。

長年書いてきたFC2の建設費ブログも併せて、熟読していただければ嬉しいです。


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