土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①

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㈱土地活用は、社名の通り、地主様の土地活用について、
同一図面、同一仕様のゼネコン見積から10~18%コストダウンしてきたCM方式にて、
建設費をコストダウンさせるサービスを提供しています。

一方で、建設費がコストダウンができるので、投資家様や、不動産会社様からも
土地を購入しての新築不動産投資についても、お問い合わせを沢山いただいています

問い合わせ数的には、正確に数えたわけじゃないですが、
用地仕入れの目利き相談が、地主様の土地活用相談と比べると
倍ぐらい多いのではないでしょうか。

そこで、今回は、用地仕入れについて、基本的な事から、
順に、ご説明します。

①土地を安く仕込む必要性
まず、土地を購入して、新築RCでマンションを建てて、
利回りを出すには、土地値を安く仕込む費用があります。

当たり前と言えば、当たり前ですが、CM方式で建設費を幾ら下げても、
土地を高く買っているようでは利回りは出ません。

②賃料が高いエリアの方が利回りは化けやすい。
良く、埼玉、千葉等、都心部に比べて賃料が安いエリアで土地を探してきて、
利回りを出したいとの問い合わせがありますが、経験則から行って、
家賃が高いエリアでなければ、利回りは出難いと思います。

賃料が比較的安いエリアは、地主様で、
それなりの規模の土地を持つ方で無いと利回りは出ないでしょうし、
最終的な、出口での売却戦略も、建てずらいかと思います。
(地主様でも、建てない方が良いというエリアも沢山あります。)

逆に、都心部は土地値が千葉、埼玉と比較して高くても、
ある程度の土地値での仕込みをしていれば、利回りは出やすいと感じます。

東京23区内でも、賃料が安いエリアでは、
中々土地を仕込んで利回りを出すのは難しい場合が、多いです。

③土地の目利きについての基礎:1種
それでは、どのように土地の目利きをするか書いて行きましょう。
土地の目利きで最も重要なのは、1種です。

土地情報が来たら、まず1種を計算してみて下さい。
1種=土地の坪単価÷消化できた容積率
です。何で1種というかは知りませんが、昔から使われてきており、まず計算してみて下さい。

例えば、2億円、70坪で容積率が400%の土地が有り、
容積MAXで消化できると仮定した場合、
1種=(2億÷70坪)÷4.00=71.42
です。

この71.42(1種)が、各駅、駅距離で瞬間的に、高いか安いかを判断するのです
(土地の坪単価で高い安いを判断するのではなく判断基準は、あくまで1種です。)。

新築RC造の30㎡で8万円しか家賃が取れない場合は、
1種70ぐらいじゃ、まず利回りは出ませんが、
中央区で1種70だったら激安即買いだろうとイメージするわけです
(実際、そんな値段では今は売ってないですが。)。

それで、これが、容積MAXで消化できた場合の1種が、
安いと判断できた場合、
次にやることは、指定容積率を消化できそうかの判断となります。

厳密には、道路斜線や、日影規制、条例、道路容積率などで、
設計事務所にボーリュームチェックを依頼する必要が有りますが、
経験則で、容積MAX建てられるかどうかを判断します。

それで、行けるだろうと判断したら、即買付証明を送付です。
今の時代、もたもたしていたら、他の業者や、他の方に、掻っ攫われます。

まずは現地を見に行って…なんてことをしているより、
まずGoogleストリートビューで現地を見てください。

ここで確認することは、敷地前の道路に電柱などないか?電線がどうなっているか?
歩道がある場合は、「歩道切り下げ」をする必要があるか?

次に、ネットで周囲の賃料相場を10分程度で調べ上げて、
25㎡、35㎡、40㎡で、幾らの賃料が取れるか頭の中に叩き込んでください。

買付を入れてから、超特急で、プラン検討と、
概算見積、事業収支の詳細検討になります。

ただし、馬鹿みたいに、買付をバンバン入れていたら、売主や仲介業者に迷惑なので、
ボリュームプランが、入る前であっても、ある程度の確信めいた検討は必要となります。

その基礎となる判断基準を幾つか上げていきます。
ア:商業地であるか?商業地であっても北側に商業地以外の土地があるか?
イ:道路幅は、何メートルか?
ウ:近隣商業、準工業、その他の土地であれば、道路が北側にあるか?
エ:日影規制は有るか?
オ:1~3種高度などの高度地区 の規制が掛かっていないか?
カ:短辺方向の土地の間口が何メートルあるか?
です。

まず用途地域、を物件概要書と、各区が、インターネット上に掲載している、
用途地域図を閲覧して確認します。

「〇〇区 用途地域図」と検索すれば、出てきます。

ここで、注意すべき点は、物件の敷地の北側の用途地域が、
何の用途地域になっているかです。

物件が商業地域であっても、北側に、住居系地域などある場合は、
日影規制で、上階に建物を積めず、容積消化が出来ない可能性があることを
頭に入れておく必要が有ります。

商業地であれば、原則、日影規制は有りませんので、
道路幅が8.5mぐらい有れば、
指定容積率500%ぐらいでなら、
容積消化は、概ね可能で、検討は比較的しやすいです。

商業地以外(近隣商業は、商業地以外に分類されます。)では、
300%ぐらいの指定容積率でも、
日影規制と、高度地区の点で、土地が北側以外に、接道している場合、
500㎡クラス以上の大きな土地でなければ、
容積率の消化が難しい場合が多いです。

逆に、北側道路に接している場合、高度斜線の影響は殆ど受けずに、
容積消化できる可能性が高まります。

お問い合わせで、物凄く良くあるのが、
高度地区がある地域で、北道路に接道していない土地です。

「北側隣地境界から、高度斜線が掛かっていて、
まず容積率は、消化できませんよ」
と、高度地区の説明をして終わりというのが多いです。

また、日影規制が有る土地は、東西に長い敷地形状だと、まずアウトになるので、
容積率を消化できないケースが多いです。

一方で、日影規制があっても、敷地の北側に道路(出来れば大きな道路)が有れば、
容積消化に有利になりやすいと言えます。

つまり、近隣商業、準工業地域であれば、
北側道路は利回りは出やすい土地と言えます。

POINT1:商業地域は、容積率が高く、且つ、容積率の消化がしやすい。
POINT2:近隣商業地域、準工業地域は、北側道路が、
日影規制の緩和恩恵や、高度斜線の影響を受けにくく、容積率の消化がしやすい。利回りも出やすい。

【道路容積率】
ここで1つ頭に入れておく必要があるのが、道路容積率です。

実は、普段、一般的に、容積率、容積率と言っているのは、
東京だと区が、決めた指定容積率を指しますが、
建築基準法には、2本立てで、道路容積率と言う物が有り、
双方で小さい方が、その土地での最大で建てられる容積率となります。

道路容積率とは、
商業系地域や、工業系地域は、道路幅(m)×0.6、
住居系地域は、道路幅(m)×0.4を掛けた数字です。

例えば、商業地域で、道路幅が6mですと、6m×0.6=360%が道路容積率となります。
仮に、この土地の指定容積率が500%であっても、道路容積率は360%なので、
この土地の最大容積率は、360%となります。
(但し、大通りからの距離が小さい敷地では別途緩和措置が有ります。
また道路幅が、4m以下の場合は、道路容積率の計算では4mを採用します。)

当然1種を最初、MAXで計算する時も、
360%を採用して土地の坪単価を割る必要が有ります。

道路幅は、道路斜線と言う点からと、
道路容積率という点からも重要になります。

【道路斜線と、道路幅あれこれ】
道路斜線についても、道路幅が広い方が有利になりますので、
土地を買うのに道路幅は、広いに越したことは無いでしょう。

道路斜線のイメージは、道路の反対側から、敷地に対して、斜めに斜線を引いて、
それ以上は建ててはイケませんよという決まりです。

天空率というのが出来て、少し緩和されるようになりましたが、
街中の古い建物で、道路から見て、上の階が、
斜めになっている建物を見かける事が良くあると思いますが、
それが、道路斜線のラインであることが大半です。

商業地域は、斜線の角度が、1:1.5で緩く、住居系地域などは、
1:1.25で角度が厳しくなるということも頭に入れておきましょう。

工事をする上でも、4m道路とかですと、電柱の配置などによっては、工事中、
生コン打設や、クレーン搬入等、長時間の搬入作業をする場合、
通行止めにする必要が出てくるため、近隣住民から承諾を得なくてはいけなかったり
色々と難しい面が出てきます。

土地をお持ちでの土地活用であれば、道路幅は止む負えないですし、
近隣さんも昔からお住まいの方には、優しい部分もあるかとは思いますが、
土地を買って建てる場合に関しては、道路幅が狭すぎると、小型搬入とかで、工事費も割高になりますし、
出来れば、道路幅は5.5mぐらいで、車の追い抜きが、
すんなり出来るような土地をお探しになる事をお勧めします。

POINT3:道路幅は、広いと、道路斜線に有利!容積消化しやすい。工事もやりやすい

【間口幅と棟状比】
また、土地情報を送られてくる方で、土地の間口幅が、
5mで500%とかの情報を送られてくる場合が有りますが、
まず5mの幅の土地を買っても利回りは出ません。

構造の指標で、塔状比というものがありまして、
塔状比=建物高さ÷間口
で計算します。

RC造の一般的な構造計算の塔状比限界は6です。
(RC造で塔状比5.5を超えるとかなり構造的に激しい建物になります。)

例えば、5m幅の土地を計画するとして、
工事用の足場を架設するために、
隣地境界から50cm空けて、壁の外面(タイル面)を設定して、
そこから10cm入った所を壁芯とすると、
建物の芯‐芯の間口は、
5m-0.1m-0.5m-0.1m-0.5m=3.8mになります。

限界の6を間口に掛けると、22.8mが、構造を無理して建てる最大の高さです。
マンションの1フロアの階高は、2.81m~3.06mですから7階建が限界になります。

すると、この間口で、9階建ての計画は、
漫画絵では成り立っても、構造的に成り立たないので、
容積率が消化できないというケースになります。

また、塔状比が、5.5を超え始めると、構造的な負担が、
激しすぎて、柱、梁が大きくなり過ぎたり、杭の引抜対策で、
杭の本数が異常に多くなったり、
杭支持層到達から更に5mぐらい杭先端を捻じ込まなくてはいけなくなったりで
構造体(躯体)に掛かる建設費用が莫大になり過ぎてしまいますので、
間口が余りに狭い、土地は、検討価値が薄いと思います。

土地の間口が、7mぐらいあれば、壁の芯‐芯で5.8mですから、
30mの10階建でも
塔状比=30m÷5.8m=5.17ぐらいですから、
塔状建物で割高ではあるが、容積を消化しながら、
まあ許容できるぐらいの構造体の建設費になるとは、思われます(これぐらいは良くあります。)。

上記のことを、物件概要書を見て直ぐに判断する必要が有ります。

上の図のような、間口の狭い、細い建物が、塔状比5.52で、8階になると、
塔状比=(20.92+2.96)÷3.8=6.28になってしまい、6を超えてしまうので、
7階建がRC造での構造的な限界になります(塔状比5.5以下ぐらいで建てるのがお勧めではありますが。)。

【地盤確認】

ついでに、「東京の地盤(GIS版)」で検索すると、
都内の結構な数のボーリングデータが見れるので、杭が深そうだなーとかは、
地盤が良さそうだなーとかは、イメージしておくと、更に達人レベルに近づけます。
(更に、詳細な近隣地盤データが欲しい場合は、ボーリング業者に依頼して、近隣データを送ってもらいます。)

【ボリュームチェックと経験則】
経験則で、ある程度、物件概要書を見れば、
どれくらい容積が消化できるだろうと言う予測は出来ますし、
何でもかんでも、ボリュームを入れていたらキリがないことや、
ボリュームプランが出来るには、設計事務所の込み具合にも拠りますが、
3日~7日ほど掛かってしまうので、その間に、
買付証明を出すスピードに負けてしまう可能性が高いので、
まずは、ボリューム図面をいれる価値がある物件か、買付を直ぐにでも入れる案件かを
迅速に判断する必要が有ります。

最終的には、日影や、道路斜線(実際は今は、天空率)は、
CADで入力してCADソフトが計算するので、図面化してみないと判断しずらいところもあり、
設計事務所にボリュームプランを入れて貰う必要が有ります。

POINT4:物件概要書から迅速な判断
POINT5:最終的には、設計事務所にボリュームチェックを依頼

④1種と賃料と、利回りの関係
先程、1種が安いと判断できる場合、即買付と言いましたが、その高いか安いかが、
まず、マンション開発業務に携わっていない方には、判断できないでしょう。

イメージとしては、都区内で、まず1種100以下で探してみてはどうでしょう?
台東区とかですと、場所にもよりますが、1種80以下で無いと中々利回りは出ないと思います。

賃料が超高い港区や、銀座等で、
ある程度の面積が有る土地であれば、
場合によっては1種150ぐらいでも良い利回りが出るかもしれませんが、
500%の1種150万ですと、坪750万円ぐらいですね…

探してみると意外と難しいのが解ると思います(笑)

ただ、新築RCマンションが欲しいだけで、
利回り5%程度の糞物件を買いたいなら、全く勉強せずに、
業者のプランと建設、収支の、パッケージになってる物件を買えばよいですが、
破綻予備軍で、カモられているだけです。

土地を購入して新築RCを建設して不動産投資をしたいのであれば、
土地は自力で探して、目利きするしかありません。

ネットに出ている情報では、今の時勢ですと、まず、余程の値付けミスが無い限り、
更地では、碌な物件は無いでしょう。

ディベの仕入れの方とかは、ネットに出てるような1枚チラシに纏められたような情報を上司に持っていったら、
猛烈に怒られるレベルの情報です。

最初、1種計算等の勉強のために、ネット情報を見るのは別に良いとは思いますが、
本気で買おうと思ったら、業者が普段使っているような、
物件概要書のある物件を探す必要が有ります。

まず、不動産会社の担当の方と仲良くなって、
「物件概要書のある」ネットに出ていない(1枚チラシではない)情報を探しましょう。

もちろん、物件概要書があっても大半は、全然高い物件ですが、
確率的に、ネット情報を見ているよりは
可能性は高いと思います。

物件量は、大手の仲介業者が一番持ってますが、大手は値付けミスなど有りませんし、
売主を安く口説けて、両手の仲介手数料が欲しい時でも、
まず、絶対に融資の通る仲の良い不動産業者か、超資産家に、風上物件を持っていくので、
中々、探すのは難しいでしょうね。

値付けミスがあり得るとしたら普段、マンション用地の売買物件をあまり扱っていない業者が
管理物件の売却を、昔からの付き合いで、オーナーから依頼して元付になっている場合でしょうかね。
容積率や1種など加味しないで、近所の容積率が低い土地の売却事例等を根拠に
査定しているケースは無いことは無いでしょう。。。

ただ、そんなに売り物件なんか出てくる訳ないですし
買取業者も相当に飛び込み営業をかけているはずなので、
一般の方への市場には殆ど出てくること無く不動産業界内で消えていくでしょう。

仲介の方に、アピールするには、
1.絶対に融資が通る自信があること
2.買う気があること
3.この記事に書いてある程度の最低レベルの知識があること
4.投資判断は、迅速にできる技術的なバックがいること
は、伝えなくては、ならないでしょう。

仲介の方々も暇ではないし、ノルマもあるので、お客さんになる可能性が高い人は、
相手をしますけど、融資通らないだろう、買う気も本気度が伝わらない、
最低レベルの知識も無い方を相手にするのも面倒ですから、風上情報が欲しければ、
そうではない客であることをアピールすることは必修です。

自分が仲介業者だったら、誰に情報持っていくのが、楽に、成約に最も近くなるのか、逆の立場で考えてみれば、
彼らが喜ぶお客であることをアピールすれば良いのです。

1-4それぞれが完備されていない方に、物件情報を出すだけ時間と労力の無駄と感じるでしょう。

1-2は、大前提ですが、仲介業者の方も、別にマンション開発について、詳しい人なんて殆どいませんし、
建設費を弾ける人なども、まず、いませんが、マンション用地がある。。。

お客さんがある程度のマンション開発に関する知識があって、
勝手に、銀行提出資料を作って、自分で融資引っ張れるバックボーンがある人に買ってもらうのが一番楽なんです。

技術的な、バックとは、土地のボリュームをチェックでき、建設費を弾け、
最終的に事業収支を作ってくれる人がいなければ、
銀行融資が通る訳がないですし、幾ら買うって騒いでも、そこから銀行用資料が作れないで、
一向に話が進められないなら、
仲介さんからしたら、売主を待たせるだけの、単なる迷惑な客ですからね(笑)

ある程度、アピールに成功して、土地の物件情報を貰えるようになって、一杯見て、1種を計算して行けば、
200%とか容積率が低い土地の1種は中々、下がらない事が理解でき始め、
300~500%当たりを狙いたくなるとは思います。

中には、仲介業者の値付けミスとかで、
極稀に200%とかでも激安な土地があるかもしれませんが、
今の時勢では、売主も強気なので、滅多に無いでしょう。

今の時勢、売主は、超強気です。

裏技的には、
道路から敷地が1m程度上がっているような土地であれば、
建築基準法上の半地下を使って容積率の上限以上に建てて1種を下げたり、
更地を諦め、空きビルか、空室が結構出始めた、オンボロ収益物件を買ってジワジワ立退きを掛けて更地にするか、
隣を買収しやすそうな所に、種地を買って、隣地を地上げしてくとか、
商店街や幹線道路に対して、1-2階をスケルトン店舗で、高賃料で貸したり、
オフィス需要の有るエリアであれば、
オフィスや飲食店舗向けに高賃料で建てたりして利回りを稼ぐ方法も有る事は有りますが、
上手く、嵌まるかどうかは、立地次第なので、そういうのも出来るということで、
頭を柔軟にしておく必要はあるかと思います。

また、利回りを出したいのであれば、建設費の坪単価が安くなりやすい、
1000㎡以上の延床面積が建つような土地の方が、
スケールメリットという点から有利になります。

本文を読んだ上で、高度地区もかわせそうだ、
道路容積率もクリアできて、日影規制も無いか緩そうだと思われ、
MAXと思われる1種も安いのではないかと思われた方は、
気軽にメールフォームなどから、お問い合わせ頂ければと思います。

良く有る質問のQ3,A3に書かれているような対応になりますが、
ご対応させていただきますのでご活用下さい。

尚、土地の紹介もやって欲しいという要望も、物凄いありますが、
当社は宅建業者でも無いですし、
特に、自社で用地情報を探す作業はやっていないので、
当社から土地情報を紹介することは原則ありません。

皆様、ご自身で土地を探して、ご相談に持ち込まれております。



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