2019年マンション建設費動向予測 ㈱土地活用

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建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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建設費動向
として、統計を多角的に見ながら、
見積実務上や新築賃貸経営を取り巻く社会情勢等でで感じる話を書いて行きます。

まず建設工事費デフレータを見て行きましょう。

リーマンショックから回復と、建設業の高齢化による職人不足により
2012年のアベノミクスを機に一気に上がった建設費は、
2014年をピークに上がったのち、暫く落着きを取り戻していましたが、
東京のオリンピック景気とインバウンドを見越したホテルの着工数の増加などで、
再度今年値上がりしました。

また建設業では、職人さんを守るために、
平成29年度から社会保険に加入が、義務付けられ法定福利12.5%を
雇う下請専門工事会社に課す制度が導入されていますので、
これまで職人さん個々で加入してたり加入してなかったりが
バラバラであったものが完全に統一されたことも、
下請専門工事会社の見積金額に上乗せされ、
建設費には、ジワジワと効いてきているように感じます。
http://kurikuri-kyoninka.com/syakaihoken-genbanyuujou

オリンピック関連工事については、他の民間工事が職人不足で着工出来ないようになるほど、
物凄い影響が出るとは思っていませんでいませんが、
ボディーブローのように効いてきているとは感じています。

新国立競技場の建設に関しては、PC造と言って、
工場で作った鉄筋コンクリートの塊をトラックで運んで
クレーンで吊って積み木のように組み立てていている工法なので規模の割には、
人手に影響を与えているとは思えませんでしたが、
オリンピック関連工事で職人さんの人手が最も必要な、
選手村に関しては、東京都から、選手村かわら版(下記URLの6ページ参照)が出ており、
躯体工事(鉄筋工事、型枠工事、コンクリート工事)が最盛期と言った所です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/daiichiseibi/chiku/harumigo/pdf/kawara_12.pdf

選手村の延床工事は、67万7900㎡あり、
これぐらいの面積規模ですと商業施設や大規模店舗などは、
鉄骨造やPC造で建てる事が多いのですが、
比較的低層で、最終的には、マンションに分譲する中層建設をRC在来工法で、
ほぼ同時に工事をしているので、
首都圏での職人さん不足→首都圏の建設費上昇に効いてきています。

当社の取引先の下請専門工事会社も選手村の工事に結構入っていますが、
今年の夏ぐらいには、躯体工事が終わり、躯体が出来ている下層階では、
既に内装工事も入っているようです。

逆説的に言うと、この選手村の工事そのものは、年内に終わり、
で躯体工事が抜け始める、今年2019年の5月ぐらいからは、
先に躯体系の職人、鉄筋工、型枠工が空いてくるはずです。

階数と躯体工事が終わる時期の見方としては例えば、
18階建の工事で現在10階建であれば、残り8階を4‐5ヶ月で終わるイメージでいて頂くと、
選手村の躯体工事の抜ける時期が理解しやすいかと思います。

現状の国土交通省から出ている労働需給調査(下記URLの6ページ参照)から見ても、
関東の鉄筋工(建築)は、過不足率+12.3%と異常値を示しており、
この過不足率が一気に緩和されて来るはずです。
http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/chojou/ex/labor_pdf_data/labor_H30.11.pdf

選手村の工事に入っている下請専門工事会社と話していると、
今は、忙しいが、選手村の工事が抜けてくる今年の後半ぐらいから、
大型工事の話は無く、ガクっと仕事が無くなるのではないかという
感想を言っていました。

仮に、今から計画を開始したとしても、どんなに早くても着工は、
今年の6月以降になるでしょうし、杭工事や土工事で1-2ヶ月ぐらい掛かったとして、
鉄筋工事や型枠工事が入るのは8月以降になるので、
オリンピック関連工事は抜け始めた頃での工事となり、
職人不足に勝ち合う事は少ないでしょう。

次に新規着工統計について見て行きます。
こちらは、国土交通省から毎月末に発表される数値をグラフ化したものです。

分譲マンションについては、やや少ない数の着工が継続されています。

下記のグラフは、財務省から出ている商業地の公示地価推移ですが、
都心部は地価の値上がりが続いているので、
中々、用地仕入が厳しい状況になってきているのでしょう。

不動産経済研究所の統計を見ても、分譲マンションの価格は依然高いままで、
契約率は首都圏のマンション契約率が53.9%と超低水準であるという状況で、
マンション用地価格が値上がりを継続すると
ディベロッパーが分譲マンションをバンバン建てていくという空気にはならないでしょう。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/353/lu9ts4yg.pdf

先の東京オリンピック選手村が、パラリンピック後に内装を剥がして、
マンションとして分譲されるので、大手ディベロッパーは、
着工調整している部分も多少は有るのかもしれません。

貸家については、依然高い着工水準を保ったままです。
消費税増税について新築着工に関して請負契約が2019年3月中に締結されていれば、
2019年10月以後の引渡し物件についても8%が適用される為、
2%増税ではあるが、地主の、駆込み需要が、相続税対策も兼ねて
緩やかに継続されている物だと考えられます。

一方で、カボチャの馬車のシャアハウスに対する融資の杜撰さから、
スルガ銀行への金融庁からの風当たりが強まり、
そこから他の都市銀行やメガバンクの土地を買っての、
新築不動産投資関係への融資が厳格化しております。
(土地を買わない地主様には、これまで通り融資は出ていると感じます。)

2011年ごろから流行った、サラリーマン大家さんへの融資などは、
上記の影響から昨年の夏頃から一気に閉まってきており
余程の高給取りで属性が良いか、
リーマンショックからの良い時期に資産を蓄えた方以外は融資が殆どでない状況の様なので、
小規模の投資用RCマンションの着工件数は確実に減ってくると思います。

小規模の不動産ディベロッパーで3-500㎡ぐらいの賃貸マンションを
サラリーマン大家さん等の投資家に、
1棟2-3億で売りやすい価格帯で小規模なマンション開発やアパート開発を多数している会社の中には、
出口となる1棟保有を目指している層の融資が締まって、売先に困り、短期融資の返済が困り、
倒産する会社も出てくると思います(業界的にはシコルと言います。)。

建設業の景気を見ても、東京に関しては、明らかに今は良いのですが、
全国的には、あまり芳しくないというアンケート回答が出ている妙な状況ではあります。
https://www.ejcs.co.jp/report/data/situation/keikyo_h3002.pdf

これらの状況を鑑みると、建設費は、現在は、東京オリンピックと、
それに付随するインバウンド狙いのホテル建設で、活況を呈してますが、
1.オリンピック後に、大きな建設需要は見込めない。
2.消費税増税の駆込み需要が終わる。消費税増税直後は、若干景気が冷え込む。
3.分譲マンション建設は鈍化している。
4.新築不動産投資の融資が厳格化しつつある。
5.株価も年末に、アメリカに引き摺られる形で、陰りを見せている事
これらのことから、このまま上昇する事は有り得えないという結論になります。

今年2019年は、建設費は、なだらかに下落傾向になると思います。

高齢化から職人さんの数が減っている事から、リーマンショックの直後のように
圧倒的に安い状況になる事は有り得ませんが、
㈱土地活用の主力である、地主様等の土地活用で、
建設費を安く建てたいお客様にとっては、
良い時期がもう直ぐ、来ると思います。

当社で建物を計画する場合、どんなに早くても、お話しを頂いてから、
6カ月は請負契約から着工まで掛かりますので、今年の夏以降に着工を検討されている
方がいましたら、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

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