防音音楽マンション建設 土地活用の豆知識⑩

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建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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都内の土地活用では、防音音楽マンションの建設が、流行っております。

当社も、こちらの物件を皮切りに、世田谷区、北区、豊島区で
3棟の防音音楽マンションを建設しております。

防音レベルは、他社の防音音楽マンションも見に行った、
オーナー様や不動産会社様から、
当社の防音レベルは上だという評価を頂いております。

防音音楽マンションにする場合、メリットとデメリットはどのような感じでしょうか?

メリットは、
1.賃料が高い→収入が増える
2.楽器を演奏しないが、静かな生活を好む方、小さなお子様がいる方を取り込める
です。

賃料が高いは、都内でもエリアに寄ります。
例えば、検討したことは無いですが、35㎡で八王子等では3-5千円上がる程度かも知れませんし、
東京区部の都心では無いエリアでは、1万円‐1.5万円程度値上げできるかもしれません。

港区、渋谷区の中でも良い所、中央区等の都心部では、
3万円程度は値上げできる可能性も有るイメージです。

当社の場合、グランドピアノを置ける間取りとして、
35㎡程度の、1LDKを推奨しています。

もちろん土地の形状により、マンションの部屋の一部で、
管楽器などを演奏したい方向けに27㎡から30㎡程度の、
ワンルームを企画する事も有るかも知れませんが、
原則は35㎡―40㎡の1LDKです。

他社の防音音楽マンションでは、25㎡程度の部屋で、
グランドピアノの下に寝る人もいるとは聞いたことが、
有りますが、それで練習しても、美しい音色が出る訳でないですし、
音楽を練習するスペースとは別に、ソファーを置くなど、
きちんとした生活が成り立つうえで、しっかりと練習して音楽の世界で
羽ばたいて欲しいという願いもあります。

そして、土地活用をする上で、防音音楽マンションを建てるにしても、
収益性も当然にして重視しなくては、なりません。

防音音楽マンションのデメリットは、
1.一般的なマンションより建設コストが高い
これに限ると思います。

土地活用で、防音音楽マンションを企画する場合、
絶対的に、必要な考え方は、
防音音楽マンションにすることよって利回りを上げること
です。

株式会社土地活用では、防音仕様にするのに、
防音ドアをつけたり、内装を弄ったり、設備ダクトを防音仕様にしたりで、
1部屋当たり、約120万円程度の値上がりになります。

専有坪単価(賃貸部分の面積の坪単価)にして、約11.3万円
延床面積坪単価(建築基準法の計算方法による共用部の一部を含んだ坪単価)にして、
約8-9万円程度の程度の値上りになります。

利回り換算すると、
防音音楽マンションして月1万円賃料が上がるエリアであれば、
年間12万円の賃料が確保できるので、
12万円÷120万円=10%(音楽マンションの投資利回り)
となります。

12%の利回りが確保できるエリアの物件であれば、
月1.2万円賃料が、上がれば、年間14.4万円の賃料値上りになり、
14.4万円÷120万円=12%(音楽マンションの投資利回り)
となり、採算が合います。

よって、防音音楽マンションにしても、
賃料を、一般的なマンションより上げずらいエリアでは、
計画する事をお勧めしません。

都内では、防音音楽マンション専門のコンサル会社が
防音仕様にするコンサルFEEを1000万円以上とって、
その息のかかった高いゼネコンに依頼するなど、しているケースもあるようですが、
そうすると本来、利回りを高めるための土地活用での利回りがガタ落ちになります。

当社は、CM方式で、もともと安いゼネコンから相見積を取った上で、
そこから専門工事会社の入替で下げた金額の30%からしか
FEEは頂いておらず、
防音音楽マンションの計画にかかるマネジメントフィーは無料ですので、
他社より、ずっと良いマンションが、都内で一番安く建設できます。

利回りが落ちるのであれば、音楽マンションにする意味も有りませんので、
当社の防音音楽マンションのノウハウを是非活用頂ければ嬉しいです。

 

 


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