RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

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お問い合わせを頂く中で、
RC造の建設費の坪単価について、大体幾らぐらいするの?
と、良く聞かれます。

正直な所、建設費は、
①建物の規模
②建物の階数
③建物の形状(塔状比や扁平か否か?中廊下型かどうか?1部屋当たりの面積)
④杭の深さ
⑤道路幅
⑥見積時期
⑦建物の仕様
⑧建てる地域

に、多大に影響されますので、
図面が無い中で、電話などで、単純に建設費の坪単価だけ聞かれても、
正直、何とも言えません。

それでも、皆様せっかちなのか、即答で、答えろと言うオーラ―を出されて来られるので、
大体のイメージは、お答えしますが(笑)

また、一般の方は、普通、世の中で使われている建設費の坪単価の違いについてや、
諸因子が組み合わさって費用を、積み重ねた結果が建設費であり、
それを様々な面積で割り戻したものが、世に言う坪単価で有る事や、その構成については、
殆ど理解されていないのだと思います。

そこで、参考になればと思いまして、
㈱土地活用のトラックレコードとして、建設費の坪単価の事例を
建築基準法上の延床坪単価と、専有坪単価で、公開してみます。
建設費の消費税は、別です(スマホで表は上手く表示されない為、表はパソコンで、じっくりご覧ください。)。

尚、当社で公開している建設費とは、
杭、外構、電気、設備全て含まれた請負契約上の建設費を指します。

会社によっては、杭や電気・設備の引込費用、外構費用等を省いて提示している会社も有りますが、
当社は上記を含んだ建設費を提示しています
(杭や設備、外構を外して、坪単価とか見せているのは詐欺みたいなものです。)。

請負時期 延床面積 階数 建設費
(税別)
専有
面積
延床
坪単価
専有
坪単価
戸数 EV    杭      塔状レベル 備考・特殊事情
1 2009.8  532.6㎡ 地上3階   9300万円 338.4㎡        無   無    改修棟工事多数有りの為、坪単価は不明、CB造
2 2010.7  532.22㎡ 地下1階
地上2階
1億0380万円 480.9㎡ 64.4万円 71.3万円 12戸  無    地下有
3 2011.4  955.37㎡ 10階 1億9800万円 697.9㎡ 68.5万円 93.7万円 23戸  35m ☆☆☆ 塔状L型の建物,震災直後
4 2011.8  551.45㎡ 3階 1億0580万円 482.3㎡ 63.4万円 72.5万円 10戸 有   無   道路4m /オーナー邸有
5 2011.12  571.72㎡ 10階 1億6100万円 489.0㎡ 93.0万円 108.8万円 17戸  16m ☆☆☆☆  塔状建物
6 2012.3  803.9㎡ 6階  1億6200万円 570.8㎡ 66.6万円 93.8万円 16戸 有   13m    
7 2013.9  1893.17㎡ 14階 4億5500万円 1548.3㎡ 79.4万円 97.1万円 37戸 35m  ☆☆  塔上建物/スプリンクラー有
タワーパーキング基礎別 
8 2014.1  774.79㎡ 5階 1億9800万円 614.6㎡ 84.4万円 106.4万円 19戸 34m   ロフト面積非参入/オーナー邸有
9 2014.1  1591.5㎡ 12階 3億8560万円 1284.3㎡ 80.0万円 99.2万円 34戸 30m ☆☆  塔状・扁平建物/オーナー邸有
スプリンクラー有
10 2014.4  992.4㎡ 7階  2億3760万円 840.7㎡ 79.0万円 93.4万円 26戸  無    
11 2014.4  768.9㎡ 10階 2億0100万円 621.8㎡ 86.4万円  106.8万円 15戸 35m ☆☆☆ 塔状建物
12 2014.7  952.9㎡ 地下1階
地上4階 
2億3960万円 848.2㎡ 83.1万円 93.3万円 23戸 14m   半地下有 
13 2015.3  787.5㎡ 6階 2億0650万円 574.7㎡ 86.6万円 118.7万円 15戸 有  14m    音楽マンション・店舗
大ガレージ有(専有未参入)
14 2015.4  814.3㎡ 8階 2億0350万円 653.9㎡  82.6万円 102.8万円 12戸 有  35m    大オーナー邸有 
15 2015.12  616.0㎡ 8階  1億9000万円  465.8㎡ 101.9万円  134.8万円 13戸  35m  ☆☆☆  施主要望により細工多数
塔状建物
16 2015.12  986.2㎡ 9階  2億6700万円  762.2㎡  89.5万円  115.8万円 15戸  有  16m  ☆☆☆☆  扁平塔状建物/2棟連結 
17 2016.2  775.1㎡ 3階  1億6900万円  635.7㎡ 72.0万円  87.8万円  14戸
店舗 
無   無   1階大店舗はスケルトン 
18 2016.2  653.0㎡ 5階  1億5700万円  469.6㎡  79.4万円  110.5万円 14戸  有  15m    1階事務所の工事費含む 
19 2016.4   1494.6㎡ 6階  3億3875万円  1133.5㎡  74.9万円 98.7万円  28戸  有  54m    杭深い 
20 2016.8  646.8㎡ 9階  1億9425万円  571.6㎡  99.4万円  112.5万円  16戸 18m  ☆☆☆☆☆  超扁平・塔状建物 
21 2016.10  778.1㎡ 4階 1億9425万円 592.0㎡ 82.5万円 108.46万円  9戸
店舗 
14m    1階大店舗の凝った内装、パイプシャッター等含む
22 2016.11  1167.9㎡ 地下1階7階 3億1074万円  1114.5㎡ 87.9万円  92.1万円  23戸
工場 
有  20m   1.2階工場の内装含む
音楽マンション
23 2016.11   980.5㎡ 11階  3億1034万円  773.3㎡  104.63万円  132.66万円  21戸  有  40m  ☆☆☆☆☆☆  超超塔状・杭費用莫大
スプリンクラー有
24 2016.12   1242.1㎡ 11階  3億1000万円  918.0㎡ 82.5万円  111.62万円  29戸  有  35m  ☆☆  スプリンクラー有 

上記のように、坪単価にバラつきは有りますが、
同じ物件図面・仕様で、同じ時期に、皆様がゼネコンや、土地活用系施工会社に、
普通に、見積もりしても、15%~30%(酷い会社からなら70%)ぐらい高い見積金額が出てくるでしょう。

今時、東京の法延床の坪単価で、
どんなに建設費が安くなりやすい普通の形状の建物でも、

100万円以上が相場であり、80万円台(条件が揃えば70万円台)で、
RC造が建てられるのは、破格値です。
(塔状比の高い建物では、140万円以上が相場でしょう)

ここで、坪単価の分母に、何が使われているか、簡単に解説します。
世の中では、大きく坪単価の分母に下記が使われます。
①建築基準法上の延床面積を分母とする、法延床坪単価(㈱土地活用が坪単価を示すと、まず法延床を指します。)
②賃貸で貸している(専有)面積を分母とする、専有坪単価
③施工床を分母とする施工床坪単価(施工床とは、バルコニ、全ての共用廊下、ルーフバルコニー等各社の基準で含めた面積です。)

建築基準法の延床面積は、賃貸で貸している専有面積に加えて、
エレベーターシャフト、管理人室、中廊下、ゴミ置き場、屋内自転車置き場等の面積は含まれます。

同じ建物で、それぞれを計算すると
②専有坪単価>①法延床坪単価>③施工床坪単価の順序で各坪単価は、比較できます。

当社は、施工床の面積は、あまり意味を為さないと思い、計算すらしていませんが、
施工会社の多くは、分母の面積の大きく、見た目の坪単価が安く見える、
施工床面積の建設費坪単価を広告などに使って、いるとは思います。

㈱土地活用のCM方式では、同じ時期に、同じ場所に、同じ図面の建物を
本見積すれば、どこよりも、圧倒的に安くできる自信は有りますが、
それぞれの諸条件によって、建設費の坪単価は、バラつきがあるのは、
ご理解頂けると思います。
(容積対象床面積で坪単価を出す時も有りますが、煩雑になるので今回の説明では控えます。)

【階数と塔状比】
傾向として、階数が増すと、建設費坪単価は上がって行きます。
イメージとしては、ペンシルビルは坪単価は高くなり、横方向にドッシリしている建物は、安くなりやすいです。

階数が増すと、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が大きくなりやすくなり、構造的負担が増していきますし、
単純に、面積当たりの壁の辺の長さは長くなり、
床面積当たりの生コン数量、鉄筋数量は増えてしまいます。

更には、強度を保たせる為に、生コン強度も上がり、生コンそのものの納入単価も上がります。

また、工期が長くなるので、現場監督の、当該現場への拘束日数も増し、
人件費も当然かさんでいきます。

また、11階以上ではスプリンクラーを設置しなくてはならず、
そのシステム自体に700万円とか単純に掛かって行きます。

また、四角形の建物は安くできやすいですが、L型に捻じれているとか、5角形のか
変わった形の建物は、構造的な捻じれを加味して計算しなくてはならず、
割高にはなりやすいです。

上の表で、塔状比の☆の数が大きければ大きいほど、塔状比が高く、構造的な負担が大きい建物であると
イメージ頂ければと思います。

【地盤】
地盤に関しても、当然場所によって変わります。

杭が不要の建物もあれば、支持層が深ければ、

また、先程の塔状比によっては、引抜きと言う、地震時の倒れの負担が、杭に多大に掛かってきて、
莫大な金額が杭に掛かってしまうケースも有ります。
1000㎡ぐらいの建物でも4000万円掛けて杭を打たなくてはならない建物も有ります。
(仮に、1000㎡で4000万円掛ければ、杭だけで13.2万円の坪単価の割り増しになります。)

【戸当たり面積】
後は、1部屋当たりの面積が20㎡とか小さく企画すれば、例えば35㎡が1部屋の計画より、
当然、建設費坪単価は、上がって行きます。

【形状と建設費】

関連記事で、下記の記事も読んでいただきたいですが、
建設費は、形状によって大きく左右されます。
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

建物形状と建設費の関係は、共用する壁・柱・梁が多くなるほど、
面積当たりの建設費は、下がって行きます。

実際に計算してみた記事がありますので、下記の記事をご覧ください。
RC造で壁8mの建設費は幾らか?土地活用の豆知識

【規模と坪単価】
また、当然、建物の規模が大きくなれば、建設の坪単価は当然下がります。
スケールメリットというものです。
物の単価はそれほど、変わりませんが、
面積当たりの仮設費用、現場経費、一般管理費(粗利)の建設費の中での比率は、
大幅に下がって行きます。

現場監督1名を500㎡の現場につけて掛かる人件費と、
1000㎡現場を現場監督1名で建てるに掛かる人件費は、一緒ですし、
受注したゼネコンが、現場監督1名出して、欲しい、粗利額も、ほぼ一緒です。

何故なら、建てる手間は、500㎡でも、1000㎡でも一緒ですから。
細かいことを言えば、ガードマンの費用や、仮設トイレ等に掛かる費用、交通費、通信費等も現場事務所の家賃も
規模が大きくなれば、建設費の中での比率は薄まります。

更に、規模が大きくなると、構造体も壁面を隣の部屋と共用できやすくなることや、
柱のスパンを飛ばしやすくなるなど、
躯体そのものの床面積当たりの数量が少なくなりやすく坪単価に対してはメリットは大きいです。

【見積時期と坪単価】
見積時期は、リーマンショックの傷が癒え始めた2012年頃から、
2015年頃まで20%程度急激に上がって
2016年以後は、ほぼ横ばいで2015年のピークに比べ、
1%程度下がっている感じでしょうか。

【仕様】
仕様に関しては、当然高いものを使えば、高くなります。

㈱土地活用の賃貸部分の仕様に関しては、HPのスクロール写真に写っているもの程度は
標準仕様と思って頂いて大丈夫です。

賃貸部分は、投資用として分譲しても高級賃貸に余裕で入ると思いますので、
アパートと見間違えるほど、安普請にして見た目の建設費を下げるというようなことはしておりません。

世の中には、木造アパートと変わらないような仕様、玄関床にシートを貼ったり、断熱をしていなかったり、
複層ガラスを使わなかったり、エントランスがショボショボであったりして、
建設費の坪単価を抑えて見せようと言う会社も有りますが、
当社の基本的な考え方は、エリアで最高賃料を取れるマンションを建てることを前提として仕様を組立、
その仕様で出来た図面を元に、CM方式の見積りをする仕組みで、建設費を下げ、
その場所で取れる最高の利回りを追求することにありますので、
安普請に建てて、ほら、建設費坪単価が安いでしょう?などと、言う気は毛頭ありません。

また、オーナー邸、店舗を本工事で、やる場合は、
オーナー様のご要望によって金額は大きく左右されます(当たり前のことですが。)。

最近良く提案して、建てている(計画も増えている)のが楽器可防音音楽マンションで、
現在の仕様と相場ですと、1部屋当たり100万円ぐらい掛けています。

一部屋の月の賃料が、1万以上上げられるエリアにおいては、
収益を最大化すると言う観点から、
楽器可防音音楽マンションを検討してみるのも良いでしょう。

防音音楽マンションにしても、当社のCM方式を使えば、
他社で普通に防音していない安普請のマンションを建てるより、安くできるとは思います。

【地域と建設費】
東京は、建設費は高いです。
聞く話によると、大阪の大体1.15倍ぐらい、北海道とかの1.3倍ぐらいするんじゃないでしょうか?
それは、地方に本社が有り、東京支店が有るゼネコンも、
東京に来れば、東京の相場になります。

基本的な理由は、東京は、家賃や駐車場が高いのと、仕事が有るからでしょう。

東京には、地方出身の職人さんが、沢山いますが、何で彼らが、慣れ親しんだ、地元を出て、
東京に引っ越して職人をしてるかと言えば、単価が良いし、仕事が途切れない程有るからでしょう。

地方で、東京都同じ単価で仕事が途切れずにあれば、わざわざ、東京に出てくる意味も有りませんから、
地元友達も沢山いる地方に残るでしょう。

妙な比較サイトの素人が、建設費の相場とか偉そうに書いていますが、
建設費の原価も、何も知らない馬鹿がやることで、
地方の単価と東京を比べても、全く意味が無いと思います。

また、関東でも都内は一緒ですが、首都圏と、
千葉、埼玉、神奈川の中でも首都圏とは言えないようなエリア(高速で1時間以上かかるようなイメージ)や、
茨城、栃木、群馬などと比べれば、何%とは言えずとも、東京は高いとは思います。

但し、賃貸経営をするには、少子高齢化社会の中でも、地方からの人口流入が続いている、
東京が一番だとは思いますが。

【まとめ】
POINT1:塔状比が高い建物は、建設費の坪単価が上がりやすい
POINT2:規模が大きい建物は、建設費の坪単価が下がりやすい
POINT3:道路幅、地盤の良さ、戸当たり面積は建設の坪単価に大きな影響がある。
POINT4:建物の形状に、建設費の坪単価は大きく左右される。

 


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