マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦

本記事は、マンションの建設費の算出方法と、
本記事は、CM方式で、同一図面でゼネコンと相見積を取った結果から10%~20%の建設費を
交渉により削減する、株式会社土地活用の代表取締役が、
マンションの建設費の算出方法と、施主にとっての『絶対解』
について、書いて行きます。

インターネット上では、見積の実務をやったことの無い人間の、ネットで調べたことを、
まとめた妄想上で書いた〇〇造マンション〇〇㎡だったら建設費の坪幾らぐらいとか言う、
ナンチャッテ記事(本当に、実務を知らない次元の低すぎる記事が溢れていて辟易します。)では無く、
元現場所長で、現在も、東京の最前線で、
見積業務をしている人間のスーパー×100倍マニアックではあるが、
絶対にためになる記事なので、じっくり読んで頂ければ幸いです。

まず、施工会社側の受注スキーム・形態により、
建設費の算出方法、提出方法は、違います。

最終的に請負契約をするということは、請負という点で同じですが、
下記のイメージをしていただければ解りやすいかと思います。
A:建設費=施工会社が受注できる金額 粗利益=施工会社が受注できた金額-かかった費用(原価)
B:建設費=かかる原価+粗利益=施工会社が受注できる金額=CM方式での見積金額

AとBの違いは、何でしょうか?

Aは、世の中の土地活用系の設計施工で提案をしている会社の形態です。

この場合は、受注できる金額は、情報収集能力の低いお客ほど高くなります。
何故なら、2.5億円でもできる物件であるが、
3億円で取れる物件の明確に書くと頭の弱い施主に、
2.5億円の見積を出す意味がないですから。

この場合3億で受注して、5千万円分は余剰の利益となります。

世の中の土地活用系の設計施工でテレビコマーシャルなどを打ちまくり売り出している会社は、
100%この方式で沢山の営業マンを雇って頭の弱い地主を探して受注していきます。

5千万円の余剰利益は、TVのCMを打ったり、
営業マンの給料や歩合にも消えますが基本的にボロ儲けします。

世間の地主の8割が建てている方式である、設計施工方式で受注している場合は、
100%このような提示方法はしません。

設計施工方式とは、どういう事かと言うと、設計と施工を同じ会社が、やる場合です。
この場合は、簡単なボリュームチェック図面を絶対に損しない
超割高な建設費総額だけを出して内訳を出さずに、
工事請負契約に持ち込みます。
「このプランで総額3億円です。契約しますか?しませんか?」というだけで、契約に持ち込みます。

超割高の建設費を提示したうえで、情報収集能力の低い地主相手に、
契約を締結した上で、後から実行予算を組みます。

損するのは、その方式で建設する地主ですね。

これらの土地活用系の会社で3億円であれば、
まったくマンションが、イメージとして、
㈱土地活用では、2.2億円ぐらいでは出来るのではないかと思います。

また設計施工方式ではなくても、世の中の2割程度の発注形態である設計事務所がいて
図面を元に合い見積をするる場合においても、
図面から数量を積算はしたにしても、
経費と粗利をそのまま提示することはありませんので、
イメージするべきはAで、受注できる金額で見積もりを提示した後に、
請負契約を締結し建設費が決まった後に
下請専門工事会社にに細かな原価を交渉しながら粗利益を増やしていくという考え方です。

施主にとっては、CM方式を扱う会社から見れば、極めて不利な高い条件の請負契約
となっています。

一方で、Bは、
厳密に現場監督が社内で作る予算(お客様には本来見せない)=「実行予算」を弾きだすベースでの、
「原価が幾ら掛かり、粗利が幾ら出るか?」を、
算出し、その総計金額が請負契約をする建設費である方法です。

原価で掛かる費用が幾らで、粗利がいくら欲しいのか、
包み隠さずイコールで施主に提示して請負契約まで締結するのがCM方式の見積方法です。

上記を、頭の中に入れて熟読して頂ければと思います。

原価を算出する方法は、CM会社が、建設知識の無い施主に代わって、
CM会社と取引のある優良な下請専門工事会社から、
下記に記して行く、各工種見積徴収及び交渉する事により原価を固め、
その下請専門工事会社をゼネコンに紹介し、CM会社が決定した各工種の工事費で
ゼネコンの下請に新たに加わって頂き、工事をして頂くという極めて単純な手法です。

建設費とは、全ての掛かる費用と利益の積み上げです。

本来は、数量×単価の総計と必要な利益で決定されるのが、建設費であるべきです。

重要なので、もう一度書きます。
本来は、数量×単価の総計と必要な利益で決定されるのが、建設費であるべきです。

しかし、本来あるべきの建設費の決定方法は、現在の日本では、珍しい常識となっています。

何故でしょうか?原因は下記が考えられます。
・施主側の知識不足。
・施工会社の情報開示の少なさ。

施主側が知識が少なすぎることに漬け込んで、
施工会社側が情報を開示せず、あるべき姿になろうとしないのです。

企業は、利益を追求すべきということは、経営者ですから理解しています。

しかし、建設業は、建設という仕事を与え、生活の根源を賄ってくれる施主のためにあるべきであって、
建設業者側だけの為にあっては、建設業者側のためだけの理論であっては、ならないのです。

成功したいのであれば、常識を疑いましょう。

その常識は、何年前に、出来たものですか?
人類の歴史の中で、各々の常識は、どのように覆されて人類は進化してきましたか?

人類が進化した歴史は、堕落からの開放か、
もっと良い方法、良い考え、良い思考、良いシステム、良い道具を求めて、
目の前の常識を覆しつづけた連続です。

そして、今を生きる僕たちも、過去の覆し続ける連続の、この瞬間を生きています。

もう一度良く考えてください。

現在の日本の建設業の歴史、土地活用の歴史は、
戦後70年程度のうちの更に、戦災から立ち直った後のたった50年程度に形成された常識です。
更にいえば、今の世の中に蔓延している施主側の受益を度外視した
土地活用提案営業手法が確立されたのは、たったの30年程度かもしれません。

私が、現在の建設業や、土地活用提案への現在の常識に対する結論を言います。
絶対に、今の常識は間違えている。

もっとも成功したいのであれば、物事の本質が何処にあるのか、相手に、どういう意図で、
何が起こり、何を自己に持たすのか、洞察する必要があります。

CM方式は、建設費とは、こう算出されるべきと言う、
理想的な原則に正しく則って、超真面目、且つ、
厳密に建設費を算出している仕組みであると、
ご理解頂ければと思います。

CM方式こそが、一定規模以上のマンションを建設するための絶対解です。(当社が全てを対応できるかは別として)

それでは、建設費を実行予算ベースで、算出する上で、その内訳は、どのようになっているのか。
より深く書いていきます。

CM方式や、統一図面での相見積方式と、
ゼネコンが受注後に現場監督が組み上げる実行予算ベースでは、
下記のような大分類が、見積書・実行予算書の基本となります。

大分類
A.総合仮設工事
B.建築工事
C.外構工事
D.電気設備工事
E.空調換気設備・給排水設備・ガス設備工事
F.エレベーター工事
G.現場経費
H.一般管理費
I.住宅瑕疵担保責任保険
J.水道引込費用

まず、順に説明していきましょう。

【A.総合仮設工事】
主に建物本体を建設する為に、元請の総合建設会社=ゼネコンが準備する建設費用となります。

分け方は、建設会社によって若干変わってきますが、
下記の感じの内容が、仮設工事費の何処かに網羅されています。

A-1 仮設準備費:近隣家屋調査費等、工事をするに当たり、事前に準備に掛かる費用です。
A-2 仮設仮囲:工事現場を囲っている囲いです。
鉄板や、シート、フェンスバリケード等で道路から建設敷地内に工事関係者以外の侵入を防ぐことと、
事現場からの飛散物が、隣地等に影響を与えないようにする為に設ける仮囲いの費用です。
A-3 仮設工事用道路:これは、歩道などが車道から一段上がっている場合に、
舗道切下げと言って、舗道を車道との段差を無くしたり、することに掛かる費用です。

A-4 仮設建物:現場内に事務所や詰所(作業員の休憩場)等や仮設トイレを設置する場合の費用です。
A-5 仮設備品・消耗費:現場内で使う工具や備品(作業員の休憩椅子や机、ストーブや扇風機など)、
細かい所では、石鹸や、トイレットペーパー代等も含まれます。
A-6 仮設機械器具:主に、タワークレーンの組立・リース・解体費用、
測量機器(レベル、トランシット、レーザーレベル)等、騒音振動系等のリース費用が含まれます。
A-7 仮設電気設備:工事中に使う、仮設の電気設備に掛かる費用です。
道路からの引込、仮設盤の費用、現場内で、工事中に使う照明や、電源の引き回し費用、
また現場内で使う電気代です。
A-8 仮設給排水設備:現場内に仮設水道を設置する費用と、工事で使う水道代を見込みます。
A-10 仮設警備費:主に警備員の費用です。今は現場内に
A-11 仮設試験調査:主に生コンクリートの圧縮試験の費用、鉄筋圧接の引張試験等の試験費です。
A-12 仮設借地料:隣地に借地が必要な場合に見込む費用です。
作業員の駐車場代などを、この項目に見込む場合も有ります。
A-13 仮設復旧費:工事完了後に、道路や、
L型側溝が搬入車両でガタガタになってしまうのを直す費用です(予め予算に見込んでおります。)。
A-14 仮設遣方・墨出:これは、建物の敷地に対する位置(遣方)や、
躯体の内外部に基準線や壁の線を出す(墨出し)費用です。
私が現場監督をしていた頃は、測量機器やスケールと墨壺を持って走り回ってましたが、
今時は、墨出し屋さんに外注して、それを確認するケースが殆どのようです。
A-15 仮設足場:足場の費用ですね。飛散防止用のメッシュシートや、垂れ幕の費用等もここに含めます。
A-16 仮設安全設備:現場監督や来客用のヘルメット、安全帯、
安全垂れ幕、安全看板、作業員用に安全を促すもの、
施工体制を掲示したり、安全手摺、穴の養生(穴に落ちないように蓋をする)する費用です。
ここら辺は、施主が費用を負担しているのですが、
安全を蔑ろにするような会社に発注するべきでは無いです。
重大事故を引き起こすようなマンション建設は一生頭に残りますし縁起や気分が悪いですからね。
A-17 仮設養生:工事中に既に取り付けた、サッシや木枠や木製建具、
その他の製品や金物等に、傷が付かないようにスポンジのような養生材を取り付けたり、
ダンプレート等で傷か付かないようにする費用です。
最後、引渡し前の清掃で撤去します。
A-18 仮設整理清掃:工事中の整理清掃にかかる費用や、引渡し前の最終クリーニング代です。
A-19 仮設産廃処理:工事で出る、ゴミを産廃車両で出すのにかかる費用です。
A-20 仮設運搬費:小口の運搬物の運賃です。
A-21 仮設躯体調整費:コンクリート打設後に、躯体にハツリや、左官補修等が必要な場合の躯体調整費用です。
A-22 雑工事費:これは、雑工、土工さんに、ちょっとした片付けや場内の物資移動、
コンクリートの打設前の型枠の根巻等をお願いする時の費用です(雑鍛冶工事を含める時も有ります。)。

【G.現場経費】
主に建物を建設する為に、元請の総合建設会社=ゼネコンが必要とする管理系の費用となります。
G-1人件費: 現場監督の工事期間中に掛かる、給料、賞与、各種税金等費用です。
G-2発注費: 積算、見積に掛かった、かかる費用です。
G-3内勤工事経費: 会社によって違うでしょうが、現場所長を統括する部長、マネージャー等の給料を、各現場に振り分けます。
G-4労災保険:労災の保険費用です。
G-5損害責任保険:第三者等に損害を与えた場合の保険費用です。
G-6建設工事保険:建築中の建物に 不測かつ突発的な事故により損害が生じた場合、 その復旧費を補償する保険です。
多くの建設会社は、年間で、保険会社の保険に加入しており、年間請負工事代金から各物件の建設費に按分して費用計上します。
G-7通信費:携帯電話代、固定電話代、インターネット代、FAX機器代などです。
G-8交通費:主に現場監督・上席の現場までの交通費です。
G-9事務用品費:現場監督が使うパソコン代、筆記用具代、紙代、図面の印刷代等です。
G-10事務所経費:現場事務所の家賃(礼金、最後のクリーニング代含む)、
電気代、水道代、泊まり込みの現場などの宿舎の費用です。
G-11施工図費:施工図(施工する為に必要な詳細な図面)の外注費用です。
現場監督が書く場合も有りますが、今時は、
基本的な施工図は外注し、現場監督がチェック、修正する場合が多いです。
この施工図を元に、下請専門工事会社及び、そこから委託された職人さんが施工します。
G-12竣工写真・図書 竣工写真を撮るときのカメラマン代や、ファイル代などです。
G-13契約書製本費 請負契約書を契約図面とともに製本する時の費用です。
G-14近隣対策費   近隣に、タオルを配ったりする費用です。通常、近隣住民に対する補償費、迷惑料は、請負工事代金=建設費には含まれておりません。
G-15雑費 現場事務所の洗剤や電球他等の細かい雑費です。

【H.一般管理費】 
粗利です。この粗利の中から、
本社の事務所費用、事務員・営業給料、役員給料、広告宣伝費等を賄い、
残った利益から、法人税等の税金を払います。
物件規模にもよりますが、CM方式では建設費の7-10%程度です。

上記のA、G、Hは、CM方式でも、詳細の単価については、交渉する事は有りません。
例えば、電話代が幾らぐらいだろ?なんて野暮なことまでは交渉しません。
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)の総額に対して、金額交渉をします。

仮設に関しては、大枠で受注した後に、
現場監督の努力次第で、多少は安く上がる事も出来ますし、
工事本体で何か失敗が出ると、Hの一般管理費の中から補填します。

特に現場監督の統率力、努力等で何とかなりやすいのは、
仮設整理清掃、仮設躯体調整費、雑工事費等です。

安全は基本的に命に係わるので、どの監督も予算を減らそうとは、しませんね。
自分の現場で事故なんか、気持ちとして絶対起こしたくないですから。

㈱土地活用のCM方式では、それらが解っているので、
交渉時には、他のゼネコンとの比較により、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円ぐらいで決まると思うけど、
後で損したと思わないように、言わない様に、元請総合建設会社=ゼネコンに、
良く検討してくださいとお願いしています。

大体、建物の規模にもよりますが、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円は、
建設費総額の15%から20%程度で、
マンションの規模が大きくなれば、建設費の中での、比率は小さくなります。

マンションの規模が大きくなると特に、
GとHのスケールメリットが出てきて、建設費そのものも安くなりやすくなります。

そして、株式会社土地活用のCM方式では、
B建築工事~Fエレベーター工事の費用を施主様の代理として、
CM会社が取引のある専門工事会社から直接見積徴収をして金額の交渉を行い、
建設費の80%から85%を、ゼネコンより安く調達して、原価を抑えてしまう方式を取ります。

80-85%をゼネコンより安く抑えてしまえば、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円も浮き彫りになって、
この部分だけの比較をすれば、金額も交渉しやすくなるというイメージをして頂ければと思います。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
B.建築工事:建設費総額の約60%程度です。
B-1杭工事:杭に掛かる建設費用です。主に採用されるのは、アースドリル杭、鋼管杭、PC杭等ありますが、
どの工法でも、杭に掛かる費用は、杭工事に費用計上されます。
B-2山留工事:基礎などを掘るときに、土が崩れて、作業員の安全や、隣地への影響を無くすために、
山留工事というのを行います。
敷地の広い地方などでは、オープンカットと言って、山留をせずに、
土が崩れないように斜めに掘って基礎を作ってから周囲を埋め戻す工法を使う事も有りますが、
都心の物件では、敷地目一杯に建てることの多い、ほぼ必修になります。
主に、H鋼圧入工法、H鋼セメントミルク工法でH鋼を自立させらると安く済みますが、
基礎が深く、H鋼が自立できない地盤の時は、切梁によって周囲の土が崩壊しないように補強します。

地中で湧き水が出る場合では、
ディープウェル工法、ウェルポイント工法、薬液注入工法、H鋼の各種などを組み合わせたり、
シートパイルと言って、波型の鉄鋼を連続して打つ工法を使う場合が有ります。

地盤データを元に山留専門工事会社とコストと安全面、作業性を相談しながら、
どの工法を採用するか検討していきます。
一般的に、水が出にくい、浅い基礎を建設する場合で自立できる地層(東京では関東ローム層が出る敷地)では、
山留工事費用は安くなります。
B-3土工事:基礎工事、地下工事等で、土をユンボ(子供っぽく言うとシャベルカー)で掘って、都心ですと場外に搬出する費用です。 埋戻しが有る場合は、埋戻し費用を含みます。
B-4コンクリート工事:コンクリートの材料搬入工事費、圧送工事(ポンプ車と圧送工の工賃)、生コンクリートの打設手間の建設費用が計上されます。
B-5型枠工事:生コンを流し込む受け皿を型枠(木)の枠で作る型枠工事費用です。 型枠大工は建設工事の中でも、花形の工事です。
B-6鉄筋工事:鉄筋の材料費、鉄筋屋さんの加工組立費用と圧接費用です。
一般の方では建設費が安いと悪い鉄筋を使っているとか妄想する人がいることは知っていますが、
今時、日本の建設業では、ミルシートが厳密に管理されており、
この流通形態以外のマガイモノの鋼材を使う事など有りません
(妙な鉄筋を仕入れる方が高くつくと思いますし、そんな馬鹿な事をする業者はいません。)。

ミルシート(mill sheet)とは、鉄鋼メーカーが鋼材の材質を証明する添付書類で、
鋼材検査証明書(inspection certificate)とも呼ばれる。
機械的性質や化学成分、ロットごとの規格値、製造実績値などが記載されており、
建築基準法では鋼材の強度を確保が義務付けられています。

また、日本の鋼材メーカーは、数社しか無く、
鋼材の全てに、メーカーのマーク(ロールマーク)が付いていて、
搬入鋼材がミルシートと適合した鋼材であるか、
現場監督も、設計事務所も、確認審査機関もチェックしております。 http://www.kyoeisteel.co.jp/business/steel/pdf/catalog_ferroconcrete.pdf

納入された、鋼材は、鉄筋工によって配筋されますが、
現場監督によって、構造図に則って配筋されているか、
鉄筋径、主筋本数、ピッチ、被り厚さ、空き等がチェックされ、
現場監督が配筋写真を撮影します。

またコンクリート打設前に、配筋検査を設計事務所により、
受け、その上で、確認審査機関や住宅瑕疵担保責任保険の検査を受ける等 厳密に管理されています。
重い鉄筋を現場内で運んで、組み立てるかなり重労働な工事です。

上記が躯体工事というものに分類されます。
躯体工事費は、杭の有無や深さ、物件の形状、規模にもよりますが、
マンション建設費総額の約25~30%程度です。
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B-7防水・シーリング工事:屋上防水費用や、漏水しやすいヵ所、サッシ周り、
土接壁等の防水費用やシーリング工事費用が計上されます。
B-8タイル工事:外壁や、共用廊下、エントランス廻り、住戸の玄関床等のタイル工事費が計上されます。
B-9木工事:造作大工といって、内装の大工さんの工事です。
型枠大工さんとは全く別の職人さんがやる工事です。
マンションですと、アルミサッシの額縁、下地のコマ付け、
置床のキワ根太、べニア下地、木製建具の枠等を付ける工事、巾木取付が多いです。
造作大工さんには精度が求められます。
B-10金物工事:金物に掛かる工事費です。
マンションですと、金物の手摺、縦樋、金属庇、ドレーン(バルコニーや屋上などにある雨水排水口)、
避難ハッチ、消火器などの消防設備、エントランス廻りの金物、階数表示版、館名板や、
グレーチング側溝等の金物工事費があります。
室名札や、室内ですと、ピクチャーレール、物干し金物代も、金物工事費に含まれます。
B-11左官工事:金コテを持って、塗装下地や、タイル下地等、躯体を平滑にモルタルや補修材で仕上げたり、
生コン打設時に土間をコテで仕上げる工事費が計上されます。
B-12金属製建具工事: アルミサッシ、ステンレス製の自動ドア、
鋼製の玄関ドアや、PSの鋼製扉などの費用が計上されます。
B-13木製建具工事:部屋の中の木製の建具の工事費です。 予算上は25㎡のワンルームマンションで1部屋8万円程度(木枠別途)、 40㎡ぐらいの1LDKで1部屋15万円程度の予算ですね。 勿論、間取りによって扉数や木枠寸法によりますが。
B-14ガラス工事:サッシ等につけるガラスの工事費です
B-15吹付・塗装工事:マンションですと、天井や避難階段部分の壁などの塗装工事費を計上する事が多いです。 ㈱土地活用のマンションは、原則、外壁は総タイル貼りなので、 2億円ぐらいのマンションで100万円程度ですね。 建設費総額の0.5%程度です。――――――――――――――――――――
B-16内装工事:下記の16-1~16-4までが内装です。マンション建設費総額の約5%程度です。
B-16-1軽鉄ボード工事:内装のボードを貼る下地工事費と、ボード工事費です。
B-16-2置床フローリング工事:マンションですと上下階の防音対策の為、今時は、置床と言って、コンクリートの上に、
B-16-3貼物工事:マンションでは賃貸室内のクロス工事や、共用廊下、バルコニ、屋外避難階段の床に貼る長尺シートの費用です。
B-16-4断熱工事:マンションでは主に現場発泡ウレタンの費用と型枠の打込み断熱費用 ――――――――――――――――――――
B-17流し台工事:キッチン工事ですね。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たりで15-16万円程度です。
B-18浴槽工事:マンションでは、ユニットバス工事です。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たり14万円程度です。
B-19洗面化粧台工事:洗面化粧台工事です。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たりで8万円程度です。
B-20家具工事:家具の取付工事費です。マンションですと、下足入れが、まず、主になり、 その他、賃貸住居にあるリネン庫を家具で作る場合や、リビングの据え付け家具、 オーナー住居が有る場合は、オーナー様が希望する場合はテレビ台や本棚を作る場合も有ります。
――――――――――――――――――――
C.外構工事:植栽工事、外構の土の鋤取り、外構土間のコンクリート打設工事費、
ブロック工事や敷地周辺のメッシュフェンス工事費でマンション建設費総額の約1-2%です。
D.電気設備工事:マンション建設費総額の約10%程度)
E.空調換気設備・給排水設備・ガス設備工事:マンション建設費総額の約13~15%程度です。
F.エレベーター工事:
エレベータ工事費は、本数と階数、人数、速度で主に決まりますが簡単にイメージする為には、
マンション建設費の2-3%とイメージ頂ければと思います。

このように、全ての原価の見積を、直接、
下請専門工事会社から見積徴収及び交渉する事により原価を固め、
ガラス張りに見積して、
ゼネコンが工事を受注するにあたり必要な利益をも、
厳密に施主に提示したものの総額がCM方式の見積もりです。

そして厳密に交渉、算出された建設費を、単に専有面積や延べ床面積で割った金額が
建設費の坪単価となります。

結果として、㈱土地活用のCM方式では、
土地活用系の設計施工の提案会社の建設費からは30%程度同一図面で、
元々ある程度安い年商100億から20億程度の地場のゼネコン
(地元の区や東京都の小中学校や公民館、都営住宅などの公共事業を請負っている会社)から
相見積を取った金額から10%から20%建設費は割安になります。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス


株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

株式会社土地活用のCM方式の流れについて、こちらの記事ページ
補足、ご説明させていただきます。

自分の土地に、土地活用として、マンションを建てたい方がいるとします。

土地を買ってマンションを建てたいお客様も、多数いらっしゃいますが、
ここでは、地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、
書かせていただきます。

地主様の場合、既に土地活用を提案してる会社から、見積を取られている方も多く、
その中で、「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」
と色々調べていくうちに、弊社のコンストラクション・マネジメントについて知って、
お問い合わせをされる方が多いです。

お問い合わせ頂いた後、ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、
まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。

間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし、
普段使っているCM業務委託契約書の雛形などもお渡しし、
㈱土地活用のCM方式を正しく理解して頂いた上で、更に話を進めたいと仰られた場合、
お話しを進めさせていただきます。

次に行わせて頂くのは、
建てたい物件のイメージ(何平米で1部屋を割るかとか、オーナー住居はいるか等)を共有させていただき、
各戸の面積の方向性などを出した後、
「ボリュームチェック」と言って、
当社と提携している設計事務所(今は7社程度)の混み具合にもよりますが、一番お客様に会いそうな設計事務所に、
法的に、建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
(この場合、間取りなどは入れずに、あくまでも、何平米の部屋が何部屋取れるかという、単線の図面になります。)。

そして、出来上がったボリュームチェック図面について、
株式会社土地活用のCM方式でやったら幾ら位で建つかという、
「概算見積」を行います。

概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易なプランに対し、
型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、
建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けて費用を算出していきます。
更には近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。

面積辺りで、適当に概算見積を出す工事会社もいますが、
当社では、数量を拾った上で、躯体(くたい=鉄筋やコンクリート)の費用を推定し、
後は、タイル数量を簡単に積算して、その他の費用については、
過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、
当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント(CM)を行った場合の
各工種について、1部屋いくら費用算出します。

幾らで、ご提出するかの、さじ加減に頭を使いますが、
実務的には、2,000㎡程度の賃貸マンションでしたら、
集中すれば2時間もあれば、概算見積の作業は終わります(忙しい場合は、若干お時間頂きます。)。

概算見積で、CM方式を行った場合の建設費を推定し、
それを元に、「事業収支」を作成していきます。


土地活用の肝になるのは、建設費等により導き出される事業収支、
及び、利回りです。

事業収支には、概算見積で算出した建築費用、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・
など、事業に関わる、全ての費用を入力し、総事業費を算出します。

同時に、各賃貸住戸、店舗賃料からの家賃収入を算出し、
まずは、初年度単年の開発収支を表面利回りまで算出します。

その後、単年度の事業収支を更に、長期収支シュミレーションソフトにかけて、
35年間の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーションを行います。

長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、
初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、
賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、
税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額のシュミレーションしていきます。

良く、ご相談の最中に、お客様から、
土地活用の営業をしてる、他社の事業収支を見せて頂くことがありますが、
家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていますが、
当社は、将来的に常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。

これが出来た段階で、これを叩き台として、
再度、お客様と、ご面談をし、もっと収支が良くなる方法は無いかとか、
更にディスカッションを行い、ボリュームチェックと、概算見積・事業収支の作成を何度か繰り返しながら、
より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。


当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、
建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、
土地は、全てが、条件が異なり、土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、
お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。

これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、
土地から最大限の収益を出すには、どうすれば、もっと良いのか知恵を絞る作業が
大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底的に検証します。

もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、
どれが良いかは山勘でもある程度は、解りますが、
実際に操作しない数字を弾いてみないと、
どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、
ワクワクすることはありません。

その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を
タクシーで案内する
「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、
完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、
熱心なお客様は、当社のセミナーを改めて参加して頂いたり、様々な交流を深めます。

当社のCM方式で建設を、お決めになられたお客様には、
イメージ画として外観パースを作ったり、収支を銀行に持ち込んでいただいたり、
当社から金融機関を、ご紹介させて頂いたりし、プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、
融資が通れば、事業化決定となります。

費用に関しては、事業化決定し、ご契約頂くまでは、無料です。
大体、ここまで速くて、2カ月、既存建物の立ち退き等があり長いと、1年以上かかるケースも有ります。

事業化決定後は、当社は、CM業務契約契約書を、
設計事務所は設計契約を締結して頂きます。

設計契約は、各設計事務所と設計業務契約の締結直後に、
設計料総額の30%程度の着手金が発生します。

並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、
弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ見積図面が出来るのを待って、
ゼネコンに見積依頼などを掛けながら2-3ヶ月程度待ちます。

そして、見積図面(100ページ以上あります)が出来たら、
設計事務所が確認申請作業をしている間に、当社で統一数量を積算し、
CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、
工事請負契約を締結します
(工事請負契約は、旧四会連合の約款にのっとり行いますので、普通の、請負契約と何ら変わりません。)。

CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、費用は発生しませんので、
大体、事業化決定から弊社の報酬が発生するのは、
速くて6カ月後程度です(立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。)。

請負契約を締結後は、オーナー様と現場監督、設計事務所との3週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、
空いた時間が出来れば、現場を巡回し、監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、
竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。

当社の土地活用セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、
このシステムが解っていたとしても、
当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。

まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、
実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、
当社以上の仕様グレードと、取扱いの金額規模で、
下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。

ゼネコンの購買部や、現場監督が、
建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、
交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが
どれだけ難しい事かご理解頂けるでしょう。

また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、
収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、
まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで
自己の存在を世間に認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、
精神的にも経済的にも耐えられるタフさのある人も、まず居ないでしょう

いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、
簡単に真似が出来ません。

地主様が、一番気にされるところは、
しつこい営業マンがオベッカを使って、ガンガン来るのが、
鬱陶しいと思われている方も多いとは思います。

当社においては、そういう営業スタイルは大嫌いですし、
工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、
25物件近くの状況を全て頭に入れて、同時平行で動かしているので、ご安心ください。

どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、
契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、
ガンガンへばり付いてくるような営業などは一切行っておりません。

感動させたいのであれば、仕事の内容であるべきです。

お問い合わせを受け、お客様が株式会社土地活用を
求められているのであれば、こんなことまで、やるのかというほど、本来の業務外のことでも、
最大限やらせて頂きますが、お客様が当社に、コンストラクション・マネジメントをして欲しいと思わない限り、
当社から、お願い営業で受注することなど絶対に致しません。

過去に、人間性により、当社から、営業後に、お断りしたお客様が数名いましたが、
工事を、色んな所に断られていると耳にした、数年後、
たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、
大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、トラブルメーカーから当社が受注し、
施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
自社の利益を追求するあまり、お願い営業をしてどんな方からでも物件でも受注していたら、
それが見えなくなってしまいます。

社会人で働かれた経験がある方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、
当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、
一生懸命にやっている施工者が、施主様により、
有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、許しがたい事ですし避けなくてはなりません。

勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、
職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。

結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請専門工事会社の社長に、
自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともあります。

相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、動いてあげなくては誰も付いてきません。

これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事は
ご理解頂ければ嬉しいです。

03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

 

RC造11階建 法延床坪単価82.5万円の、新築マンション内覧会を開催のご案内

RC造11階建 法延床 建設費坪単価82.5万円(杭・外構含む)の、
新築マンション内覧会を開催します。

物件としては、事例集のこちらの物件です。
http://kabu-tochikatsuyo.com/?p=1205

ルールを守って、是非ご参加下さい。

要綱としましては、
☆日時2018年3月10日(土)13:00~16:30
☆場所東京都台東区(申込みルールを守って、お申込み頂いた方に、4営業日以内に詳細ご連絡します。)

☆内覧できる方
①住所・氏名・携帯番号・当日、身分証を提示できる方
(前回開催で、120人の参加者の中で、路上駐車、敷地内に勝手に駐車、爆音での運転、敷地周囲での喫煙、たむろして話し込む等の行為で
施主様に、ご迷惑をお掛けしたので、それを防止する目的です。)。
②マンション周囲に、たむろしない、禁止事項・マナーを守って下さる方。
③マンション建設をご検討の方、マンション建設に関わる不動産業、士業、建設業の方。

☆受付:管理会社ルームキューブの内覧するマンションの1階新店舗にて受付を致します。
身分証を提示を頂いたら、受付済の目印をお渡ししますので、それを持って、内覧して頂きます。

☆内覧費用:無料

☆厳守すべき禁止事項
①マンション周辺に、たむろし、話し込む事(話がしたい場合は、建物内か、1階ルームキューブ店舗内でお話し下さい。)
②路上駐車
③建物内、及び、敷地周辺での喫煙
④車を吹かして運転する事
⑤建物に傷をつけること、意図的に汚すこと(2月16日時点で、29部屋中28部屋入居が確定し、即入居が開始するため、傷をつける行為は、注意して下さい。)。
⑥ネットワークビジネスの営業行為
⑦他者を不快にさせる行為
⑧嫌がる相手への営業行為(業界に関わる方の節度を持った営業行為は許可しますが、一切の関係責任は負いません。)

お施主様に特別に許可を受けて、開催するので、上記の禁止事項やルール・マナーは
必ず守って下さい。

☆懇親会
日時:2018年3月10日(土)17:30~2・3時間程度
浅草橋、又は浅草等の居酒屋で人数に応じて、コース予約し、ご連絡メールを差し上げます。
(会場の関係で最大100人程度となると思います。)

☆懇親会の参加費用:5000円程度(この予算で居酒屋のコースを予約します。)
前回は、60-70人の大家様、不動産関係者、士業の方の大懇親会となり、大変盛り上がりましたので是非ご参加下さい。

※本記事をリンクして、2月28日までに、ブログでシェア拡散して頂いた方は、無料とさせて頂きます。
(フェイスブックでシェア頂いた方は、2000円引きとさせて頂きます。)
申込み時に、シェアしますと書いて頂き、後に㈱土地活用で、確認出来るように、URLやスクリーンショット、写メをお送りください。
※会場の関係で、人数がオーバーした場合は、先着順となりますので、ご了承ください。

☆申込み方法
こちらのURLから、住所・氏名・携帯番号を記入の上、
「内覧会希望」と記載の上、お申し込みください。懇親会も参加する場合は、その旨を記載ください。
http://kabu-tochikatsuyo.com/?page_id=63

※ご友人やご家族と一緒に内覧する場合も、必ず全員分の、住所・氏名・携帯番号をメールください(お子様は不要です)。

※個人情報は、禁止事項等のルールを守って下さらない方がいた場合の、
連絡先として利用させていただき、厳密に保管させていただきますが、内覧会開催を特別に許可下さった施主様にも開示させていただきます。

内覧して頂いた方が望まない限り、㈱土地活用や、㈱ルームキューブから
営業活動をすることはございませんので、ご安心下さい。

主催:
株式会社土地活用
http://kabu-tochikatsuyo.com/
ルームキューブ株式会社
http://www.q-be.co.jp/
株式会社春日部幹建築設計事務所
http://kasukabearchitect.com/

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CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥

㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが1回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10~18%を削減しています。

何故、そのようなことが可能なのか?
解りやすく解説していきます。

まず、建設業の構造から理解して頂けるように、説明します。
仮に、3億円(税別)の建設費の物件があったとします。

お施主様が、3億円支払ってた金額は、8割~8割5分は、
下請専門工事会社への外注費です。

3億円の内、仮に、82.5%が外注費であった場合、
2億4750万円が外注費、
17.5%・5250万円が、ゼネコン経費(持ち分)となります。

RC造のマンションの場合、2億4750万円の、
外注費の内訳は、杭工事費、山留工事費、型枠工事、鉄筋工事、生コン工事、左官工事の躯体系と、
タイル工事、左官工事、金物工事、木工事、金属製建具工事、木製建具工事、
ガラス工事、塗装工事、内装工事(軽鉄工事、ボード工事、置床工事、フローリング工事、断熱工事)、
住宅設備工事(キッチン、ユニットバス、洗面化粧台)、家具工事、
エレベータ工事、電気設備工事、給排水衛生設備工事、空調換気工事、外構工事の分類になります。

お施主様が、元請けゼネコンに支払った、工事代金3億円の2億4750万円は、
下請専門工事会社に、右から左へと、完了した工事代金として支払われるお金です。

一般の方々に、頭に入れておいて頂きたいのは、
総合建設会社(ゼネコン)が、職人を直接確保、又は雇用することは、一定規模のビル工事をしている
建設会社では、まず有りえず、職人を雇用・確保・調達するのは専門工事会社(下請)の役割となり、
お金の流れは、施主→総合建設会社→下請専門工事会社→職人となります。

その専門工事会社を束ねるのが総合建設会社(ゼネコン)です。

下請けだけ揃えても建物は完成しませんので、下請専門工事会社や、職人に対し、
指示統括する立場として、
現場環境を整えるのが総合建設会社の役割です。

そして、総合建設会社(ゼネコン)は、下請協力会を作って、
通常、協力会以外の専門工事会社から見積徴収する事はしません。

POINT1:建設費の80%以上は、下請専門工事会社に払う外注費、残りがゼネコン経費
POINT2:ゼネコンは、普段、下請協力会以外から見積を取ることはしない。

㈱土地活用のCM方式で、まず行うことは、
80~85%の外注費を施主側の立場に立って、

CM側の㈱土地活用と独自のルートで取引のある下請専門工事会社に
直接見積徴収・金額交渉をして、

各工種の金額を確定させて、ゼネコンの外注費より安く抑えてしまうことです。

すると、結果として、残りの17.5%のゼネコン経費(持ち分)の部分もガラス張りになり、
相見積もりをかけているゼネコン同志の競争が発生します。

ゼネコン経費の内訳は、仮設工事費、現場経費、一般管理費となります。
それぞれ、簡単にイメージしていただくために解説します。

仮設工事費:建物本体工事をするために、整備する費用で、主に、足場の工事費、仮囲い、クレーン・リフト等の揚重設備の工事費、安全看板、敷き鉄板、養生材費用、仮設水道・仮設電気費、ガードマンの人件費等が含まれます。

現場経費:現場を管理統括するために掛かる費用で、主に、現場監督の工事期間中のお給料、現場事務所の家賃、FAX、コピー機、椅子、机等の現場事務所の備品代、工事保険代、現場監督の交通費、電話等通信費等が含まれます。

一般管理費:世の中で言うところの粗利です。
物件規模にもよりますが、CM方式で3億円ぐらいの物件ですと、建設費の6~7%程度の粗利から、
内勤の営業・経理・積算・設計の人件費、役員報酬、本社や支店の賃料、電気代等の雑費を賄います。

総売上高の6%程度の一般管理費が無いと、企業決算上の赤字になると言われていますので、
各総合建設会社(ゼネコン)は、この部分を8~10%程度確保できるように目指して営業活動をしています。

当社のCM方式では、この一般管理費部分を、企業継続をする上で必要な金額を確保することは、
推奨していますし、ゼネコンに対して赤字になっても安くしろ等と言ったこと一度たりとも有りませんが
下請入替型のCM方式の優れた仕組みを使うことで、建設費を削減しています。

企業経営上、赤字受注はあってはならないことは理解していますし、
施主も施工会社(元請、下請共)も、お互いにメリットが無ければならない
との信念の元に金額交渉をしています。

先に書いたように、不当な赤字受注を押し付ける事はありませんが、
ガラス張りになる事によって、競争が成り立ち、
必要以上のゼネコン経費になることを防ぐことになります。

ここで簡単に、ゼネコン独自ルートの外注費より安く抑えると書いてありますが、
簡単な事では無いので、仮にゼネコンで長年の経験を積まれた60歳の現場所長や工事部長の方が、
CM方式の仕組みを理解して、やってみようと開業したところで、建設費を下げる事は不可能でしょう。

CM会社が独自に調達する下請専門工事会社が、
ゼネコンが普段調達してる専門工事会社の下請専門工事会社の金額より
10%~18%安く調達出来なければ話にならないからです。

CM会社が、下請専門工事会社を皆さんどのような会社と思われているか、
イメージできないと思いますが、数名の職人さんが集まって作った会社を使っている訳では無く、
多くは、スーパーゼネコンや、大手のゼネコン、ハウスメーカーの下請工事会社として
普段、仕事をしている会社で、売上が30億円ぐらいある会社は、ざらに含まれています。
(逆に、売上の少ない下請け専門工事会社は、余程長い付き合いのある会社以外は、
職人調達能力という点で、余り信用してません。)

例を挙げれば、杭工事は、鹿島やダイワハウスをやっている会社ですし、
型枠は大成建設をメインとしている会社ですし、セイワや大林組、清水建設、竹中工務店、東急建設…と、
錚々たるゼネコンの下請けとして、普段工事をしている会社の中でもCM方式に興味を持ち、
CM方式が好きで見積参加してくる会社が多く含まれています。

一般的な傾向として、下請けの単価は、地場ゼネコンと比べたら大手のゼネコンの方が安いでしょう。
その大手と同等の単価で、原価を固め、ゼネコン経費の安い地場ゼネコンの下請けとして
工事をして貰うのが、㈱土地活用のCM方式とイメージして頂ければと思います。

また、地場ゼネコンの中でも、普段使っている下請で、安い下請けは、当然含まれていますが、
全てが安い訳では無いということも、事実では有ります。

例えば、20社の下請を使うとして、杭工事と金物工事は、
安い下請専門工事会社を使っているが、型枠、鉄筋、内装関係他残りの18社は、
CM会社から見れば、全部高いということは普通に有ります。

例をあげると、ゼネコンに1回目の見積を出してもらったところで、
下記のような比較表を作成します
(少しぼやけているのでPDFで見たい方は、こちら㈱土地活用 CM方式の比較表例)。

見方としては、ゼネコンA、B、C、Dがあったとして、各ゼネコンの1回目と書いている金額が、
各ゼネコンの金額(ゼネコンの元々の下請けの原価)、CM入替後が、CM会社の下請原価です。

水色の塗りつぶしがCM側業者で入替する工種。
黄色の塗りつぶしが、ゼネコン同士の同工種の比較で一番安い金額を抽出した物。

茶色の塗りつぶしが、CM側では特に専門工事会社に直接、見積徴収していないが、
ゼネコンに検討してほしい工種(生コン、左官、クロス工事等)と、
ゼネコン経費部分(A+G+H部分)です。

見積を取ってみれば、解りますが、各ゼネコンの原価は、相対的に、
高い業者を使っている工種と、安い業者を使っている工種にバラつきが絶対に有ります。

そこで、まずは、黄色でゼネコン同士の比較での最安値をマーキングして、
それより、安く交渉する事が必要です。

それに加えて、CM側での過去の発注金額や、
それに基づいた単価で、㈱土地活用が銀行融資用に事業計画を立てた時の、
予算も有りますので、CM側の専門工事会社の相見積の競争も有る事、
落とし何処を幾らにするかを考えながら、専門工事会社に交渉して行きます。
(あんまり書くと、この記事を読んでいる、取引先の専門工事会社もいますので書けませんが(笑))

そして、最終的には、黄色でマーキングされた、ゼネコンの下請金額より、
独自ルートで見積聴取を掛けている全ての工種で、
安く下請専門工事会社を揃えることが必要となります。

普段、ゼネコン各社は、他のゼネコンの外注原価の相場を見ることは出来ません。
各社の企業秘密みたいなものですから(笑)

各物件での下請けとの価格交渉になるから、
自社の下請協力会の下請が出す見積金額が、世間一般から見て、
高いか安いかを把握するのは不可能
です。

下請けは、見積出す相手を見てますので、元請けの価格交渉が緩い工種であれば、
必要以上に安く見積もりを出すことはしません(経済活動ですから当たり前です(笑))。

特に、2012年頃から2015年頃まで続いた建設業での人手不足で、職人・下請からの突き上げで、
人件費は高騰しましたので、ゼネコン各社、実際に自社の下請けの、どの工種が世間の相場から
高いのか安いのかを把握しずらくなっている状態が現状でしょう。

一方で、CM側は、物件ごとに、条件特性を踏まえた上で、
各ゼネコンの原価を同一数量で比較しやすくして把握・比較したうえで、
自社の過去の発注単価と照らし合わせながら、

CM側の下請専門工事会社に直接原価交渉が出来るのは、
コスト交渉上は圧倒的に有利です。

POINT3:CM方式では、金額をガラス張りにしてから、
後出しじゃんけんで、単価交渉しているから有利。
POINT4:CM方式では、独自に、下請専門工事会社を調達できる。

ゼネコンも、経営するうえで必要になるのは、下請専門工事会社の血の入替をすることや、
他社の発注相場を把握することです。

ゼネコンも当然、そのような事は、解ってはいますが、中々、行動には移せません。
下請協力会の壁があったり、面倒なことは避けたいという意識が働くからです。

面倒なことは避けたいという意識の中には、手当たり次第、安いからと言って
知らない下請から見積を取るのは、危険、面倒ですし、
単純に怖いという意識も働くのは当然でしょう。

㈱土地活用としても知らない下請けを使うのは、怖いですし、仮に使う場合でも
誰かの紹介であったり、施工履歴を把握した上で、慎重に採用しますし、
新規会社を採用して、駄目な担当や会社であれば、元々の下請けに戻したり、
結局、当社が補填しなくてはなりませんので、
同じ意識が働くことは理解できますし、新規採用をするのであれば、
誰かの紹介であって欲しいと思うものです。

㈱土地活用の使っている下請専門工事会社も私が現場監督の時に使っていた
13年近く付き合いのある会社も半分ぐらいは含まれていますし、
私が独立して、8年間で選別を繰り返した中で、残して来た会社が99%です。

今は、新規の下請専門工事会社を募集はしてはおりますが、
無差別に、見積依頼をかけるような事はしないでバランスは見ています。
(仮に、新規を入れても、殆ど高い会社ばかりで、原価は変わる事はないとは思っていますが。)

それらを理解したうえで、㈱土地活用が選別を繰り返してきた中で残った下請けの紹介であれば、
大丈夫だろうとゼネコンに思っていただいた上で、
ゼネコンの下請を入れ替えているのが現状です。

CM側の下請専門工事会社としては、物件を受注出来る事に加えて、
新規に取引を開始したゼネコンから別の見積物件が出てくる事が最大のメリットでしょうね。

こんな感じで、CM方式で、新規のゼネコンに下請として1回入ってしまえば、
ゼネコンから他の見積物件が出てくるというのは、かなり魅力的だと思います。

これらの仕組みを理解していれば、㈱土地活用のCM方式で
安くなって当然と思われるでしょうし、
少なくとも首都圏の一定規模以上のRC造で、
㈱土地活用のCM方式以外の方法で建てる事ほど、
もったいない事は無いと思います。
※参考記事:
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!
コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

更に詳しい内容の質問や、概算見積が欲しい方は、03-6441-2878か、
メールフォームから、お気軽にご相談ください。

 

日影規制 土地活用の豆知識⑥

関連記事;RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今回は、建設費とは関係ないですが、
日影規制について書いてみます。

土地活用や新築不動産投資でマンションを建設する時、よく出てくるのが日影規制です。

wikipediaを見ると、1976年に出来たらしいです。
商業地、工業地では無いエリアでの近隣の日照を確保するため、
計画する建物の形状を確保しようというのが、狙いのようです。

この記事に書いてあるのは、
土地を買って新築マンションを建てる為に、
膨大な数の物件情報をスクリーニングして御宝物件探しをする上で、
最低レベルの知識なので土地探しをしている方は熟読してください。
(首都圏に500㎡以上のRCマンションが建てられそうな規模の土地を所有している方は、
サラッと読んで㈱土地活用に、お気軽にご相談下さい(笑))

POINT1:商業地域内に日影規制は無い

近隣商業地域、準工業地域は、日影規制は、8-9割は、有るので、
その点は、ご注意しましょう。

また、自分の土地が商業地で日影が無いと浮れていると、
実は北側に日影規制が有るエリアが有って、
思い通りに建たなかったという落とし穴も良くあるので、
周りの用途地域も注意してみる必要があります。

POINT2:敷地の北側(厳密には東西も含む)が商業地で無い場合は、日影に注意

では、実際、どういうものか、簡単に敷地図を見ながらイメージしていきましょう。
日影規制がエリアでは、まず、隣地境界から5mのライン(赤点線)と、10m(緑点線)のラインを引きます。

日影規制は、用途地域をネットや役所に電話等で調べれば、分かりますが、
特定行政庁(市区町村)が、指定してあります。
3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)とか書いてあります。

3時間と書いてあるのは、冬至の8時~16時の間に、
4mであれば、4mとの高さで、3時間以上日影にするなと言う意味です。

ここで、下の図を見てください。

高さ12m(大体4階建)の建物の日影が冬至の8:00~16:00に、
5時間日影になる範囲が、赤実線の輪っかで、3時間日影になる範囲が、緑実線の輪っかです。
それぞれの色で、実線が点線の内側に入らなくてはなりません。

つまり、5時間‐3時間と書いてあるエリアで、
3時間日影が当たる範囲が、10mライン(緑点線)の内側に、
5時間日影が当たる範囲が、5mライン(赤点線)の内側に、
入ってなくては不可という規定です。

上記の12mの高さでは日影規制OKの絵でしたが、
この建物の高さを15mにしてみましょう。

緑の実線の5時間の日影が10mライン(緑点線)から
はみ出して、斜線が引いてあるところがOUT、つまり出ていますので、
この平面・条件では15mの高さの建物を建てる事は出来ません。

しかし、この条件で道路が、北西方向に有る場合は、日影は有利になります。
道路が有る場合は、5mライン、10mラインは、道路の中心線から、それぞれのラインをとるからです。

下図を見ると、理解できると思いますが、北西方向に8m道路が有る場合、
その中心4m離れた位置から5m、10mのラインを引いて、
その内側にそれぞれの色の実線が入っています。

 

日影は、北方向に出来るものなので、北側に道路があると大きな建物を建てるのに有利になります。
今回は、境界と真北の角度を30度振っていますから、北西方向に道路が有るのが有利になりましたが、
境界と真北の角度が0度であれば、当然、真北に道路が有るのが有利になります(※道路斜線(天空率)の検証は深夜で眠いのでしてません。)。

POINT2:北側に道路があるのが日影規制には有利

また、3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)の比較では、
日影規制が緩いのは、数字の大きい方で、
緩い順に並べると、5時間‐3時間(4m)>4時間‐2.5時間(4m)>3時間-2時間(4m)となります。

イメージすると、5時間日影になっているエリアより、
4時間日影になっているエリアの方が内側にありますので、
点線の5mラインや、10mラインより内側に入りやすくなります。

POINT3:日影規制の数字が大きい方が規制は緩い

近隣商業地域、準工業地域90%ぐらいは、、住居系地域には、
ほぼ日影規制がかかっていると思っておいた方が良く、
容積率を消化するには日影規制との格闘になります。

余程、大きな敷地でない場合、日影規制の影響を受けやすいので、
例えば300㎡ぐらいの土地で、近隣商業300%だと、
北方向に道路が無い場合は、容積率を消化することは難しいとケースが多いです。

ただし、南北に、長い土地は日影には有利で、下図のように北側隣地境界から建物を離して、
道路斜線をかわしながら真ん中に高さ30mでデーンと
建てても日影をクリアできるケースもあります
塔状比が上がり建設費は割高にはなります。※道路斜線(天空率)の検証は時間が掛かるのでしてません。)。

また、東西方向に、敷地が長い場合は、日影規制の影響がより受けやすく、
南北方向に長い敷地の方が、日影規制の影響を受けにくいことも、
理解していた方が良いです。

POINT4:日影規制が有る場合、南北に長い北側道路の5時間-3時間(4m)が、一番有利

因みに、前回の記事で、東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤
について、書きましたが、これらの規制が掛かっているエリアでは、
日影規制も、高度斜線も両方の条件を満たしている高さの建物でないと建てられません(他の法規も全部満たしていないと建てられません。)。

土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①
で書いたように、利回りをより高くするには、
容積を消化することが、土地活用でも、土地を買っての新築不動産投資でも極めて重要で、
土地を買う場合、
1種=土地の坪単価÷使用できた容積率
1種を安くするには容積率が、どこまで消化できるかが重要になってきます。

各記事を、ご覧になっていただき、ある程度、
目利きが出来るようになると、楽しくなると思います。

㈱土地活用は、CM方式で、同一図面のゼネコン見積もりから10~18%建設費を安くすることが、
CM業務報酬の発生する主業務ですが、
企画段階のノウハウ(面積割、間取り、仕様選定、楽器可等)で、マンション建設の利回りを最大化することや、
マンション用地の目利きも大得意(大好き)営業活動の一環として、
無償で行っておりますので、これはと思うような土地があれば、
03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤

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土地活用や、土地を買っての新築不動産投資で良くあるのが、商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

結論から言うと、
狭い土地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度、2種高度、3種高度に関して図示してみました。

ただ斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

見方としては、1種高度、2種高度は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3で割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

土地をお持ちの方が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えていて、土地探しをしてる場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる土地の物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

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コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

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土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。

新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、
去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、
土地値を0円にして検討して行きます。


基本スペックは、
敷地面積:246.61㎡(74.6坪)
専有面積:989.76㎡(299.4坪)
延床面積:1217.04㎡(368.15坪)
です。

※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。

【建設費と、利回りの比較】
それでは、単年度の事業収支を組んでみましょう。
CM方式で建設した場合の事業収支は、こちらを、クリックください。

㈱土地活用のCM方式でやった場合の概算見積での建設費は、
3億0300万円です。
延床の坪単価で、82.3万円という設定です
(概算見積なので余裕は見ており、CM方式での本見積では、これより下の金額を目指します。)。

この場合、賃料収入は、月336.2万円、
年間賃料で、4034.34万円で、
CM方式で建てた場合の表面利回りは、12.067%と、なります。

仮に、土地活用で、
延床面積の坪単価100万円の場合の税別建設費は、
3億6185万円、賃料は同じとして、表面利回りは、10.354%
坪単価100万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)

延床面積の延床面積の坪単価120万円の場合の税別建設費で、
4億4178万円、賃料は同じとして、表面利回りは、8.708%
坪単価120万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)
となります。

比較表を作ってみましょう。

CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 

単純に、割高の施工会社で建てれば、
税別の建設費だけで、1億3878万円も高くなります。

割高の施工会社であっても、8.708%ぐらいでれば、
土地以外にも資産がある程度有れば、金融機関も融資するでしょうし、
建てられない事も無いでしょう。

しかし、これだけでは無く、土地活用は、普通は、
金融機関から融資を受けて返済して行かなくてはならず、
それを加味した長期収支を組んでいくと更に、差は開いて行くことが解ります。

当社で使っている、ランドプランニングスタジオの土地活用向けの長期収支ソフトを使用し、
長期収支をざっくり入れてます。

パラメータとしては、複数ありますが、主だったところで、
路線価:400千円/㎡
賃料の年間下落率:3年目以降0.8%
元利均等返済金利:10年目まで0.8%、11年から30年目までを1.5%(変動)
ローン期間:30年
管理業務委託費:3%
を、他は一般的な管理費用や、仮ですが一般的な、修繕費用を入れていきます。

CMの82.3万円/坪の長期収支グラフです。

普通の施工会社の100万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

割高の施工会社の120万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

各グラフの見方としては、右上のグラフの紫色が、
単年度の税引後のキャッシュフロー額、
右下の折れ線グラフの紫色が、累積キャッシュフローのグラフです。

一番下の、坪120万円で建設した場合の単年度キャッシュフローの棒グラフの21年目以降は
マイナス、つまり、赤字になっている事は、注目していてください。

30年目累積キャッシュフロー
CMで坪82.3万円:2億4600万円
坪100万円:1億9200万円
坪120万円:1億0500万円

返済総額
CMで坪82.3万円の返済総額:4億2792万円
坪100万円の返済総額:4億9932万円
坪120万円の返済総額:5億9232万

改めて、表にすると、多額の違いが有る事が解ります。

  CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 
30年目累積
キャッシュフロー
2億4600万円 1億9200万円 約1億0500万円
返済総額 約4億2792万円 約4億9932万円 約5億9232万

建設費が、割高で、借入額が増えると、返済額は増えて行く事も解りますし、
累積キャッシュフローの差も開きます。

これだけの莫大な差額を、普通に働いて、稼いで、
補填する事は、並大抵の努力では不可能でしょう。

一番下のグラフから、割高の120万円/坪の施工会社で建設した場合、
21年目から単年度のキャッシュフローは赤字に転換します。

21年目までに、累積キャッシュフローを蓄えていれば、それ以後の返済は、
蓄えていたキャッシュを、吐きだす事で、滞りなく進めることは出来ますが、
大概は、累積キャッシュフローを生活費や、様々なことに(無駄使い)に使っていくでしょう。

修繕費用は、シュミレーションの中に入れて計算はしていますが、
その時の、修繕費用を予測する事は困難ですし、空室率も想定より上がる可能性もあります。

良く、昔、土地活用しましょうと、営業マンにのせられて、マンションを建てたら、
返済が出来なくなって、銀行に差し押さえられて取り上げられた、
または、返済できないから、売却して、その時までの残債を返したら、
殆ど、手残りが無くなったと言うのは、このケースを言います。

当社のホームページや、ブログでは、
口を酸っぱくして、
「土地活用の成否は、建設費で決まる。」
ということを述べさせていただいております。

土地活用の最大リスクは、建設費が高く、融資の返済が出来なくなり、
土地ごと売らなくてはならない事です。

地主様には、先祖や、親が、残してくれた、土地という、
莫大な資産が産まれながらにありますが、
それを活かせるか、台無しにするかは、
単に知っているか、いないか、最低限の事を、学ぶ気が有るかの知識の差です。

世の中には、私のように、地主の子息では無い人間から見れば、喉から手が出る程、
欲しいような「土地所有と言う圧倒的なアドバンテージ」が有りながら、愚かな判断をして、
高い建設費で、土地活用をして、台無しにしている方々が、大多数であることが残念です。

別に、学ぶと言っても、実際に、細かい計算作業するのは、プロに任せれば良いのです。
事実が有るという事を知っているか、知っていないかを学ぶか、学ばないかの差であると思います。

そして、その結果は、普通に働いて回収するには不可能な方が多いほど、
莫大な差額を産み出します。

本記事を読んで、HPを呼んで、現実を知って、意識や行動を変えて頂ければ、幸いです。



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