土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①

㈱土地活用は、社名の通り、地主様の土地活用について、
同一図面、同一仕様のゼネコン見積から10~18%コストダウンしてきたCM方式にて、
建設費をコストダウンさせるサービスを提供しています。

一方で、建設費がコストダウンができるので、投資家様や、不動産会社様からも
土地を購入しての新築不動産投資についても、お問い合わせを沢山いただいています

問い合わせ数的には、正確に数えたわけじゃないですが、
用地仕入れの目利き相談が、地主様の土地活用相談と比べると
倍ぐらい多いのではないでしょうか。

そこで、今回は、用地仕入れについて、基本的な事から、
順に、ご説明します。

①土地を安く仕込む必要性
まず、土地を購入して、新築RCでマンションを建てて、
利回りを出すには、土地値を安く仕込む費用があります。

当たり前と言えば、当たり前ですが、CM方式で建設費を幾ら下げても、
土地を高く買っているようでは利回りは出ません。

②賃料が高いエリアの方が利回りは化けやすい。
良く、埼玉、千葉等、都心部に比べて賃料が安いエリアで土地を探してきて、
利回りを出したいとの問い合わせがありますが、経験則から行って、
家賃が高いエリアでなければ、利回りは出難いと思います。

賃料が比較的安いエリアは、地主様で、
それなりの規模の土地を持つ方で無いと利回りは出ないでしょうし、
最終的な、出口での売却戦略も、建てずらいかと思います。
(地主様でも、建てない方が良いというエリアも沢山あります。)

逆に、都心部は土地値が千葉、埼玉と比較して高くても、
ある程度の土地値での仕込みをしていれば、利回りは出やすいと感じます。

東京23区内でも、賃料が安いエリアでは、
中々土地を仕込んで利回りを出すのは難しい場合が、多いです。

③土地の目利きについての基礎:1種
それでは、どのように土地の目利きをするか書いて行きましょう。
土地の目利きで最も重要なのは、1種です。

土地情報が来たら、まず1種を計算してみて下さい。
1種=土地の坪単価÷消化できた容積率
です。何で1種というかは知りませんが、昔から使われてきており、まず計算してみて下さい。

例えば、2億円、70坪で容積率が400%の土地が有り、
容積MAXで消化できると仮定した場合、
1種=(2億÷70坪)÷4.00=71.42
です。

この71.42(1種)が、各駅、駅距離で瞬間的に、高いか安いかを判断するのです
(土地の坪単価で高い安いを判断するのではなく判断基準は、あくまで1種です。)。

新築RC造の30㎡で8万円しか家賃が取れない場合は、
1種70ぐらいじゃ、まず利回りは出ませんが、
中央区で1種70だったら激安即買いだろうとイメージするわけです
(実際、そんな値段では今は売ってないですが。)。

それで、これが、容積MAXで消化できた場合の1種が、
安いと判断できた場合、
次にやることは、指定容積率を消化できそうかの判断となります。

厳密には、道路斜線や、日影規制、条例、道路容積率などで、
設計事務所にボーリュームチェックを依頼する必要が有りますが、
経験則で、容積MAX建てられるかどうかを判断します。

それで、行けるだろうと判断したら、即買付証明を送付です。
今の時代、もたもたしていたら、他の業者や、他の方に、掻っ攫われます。

まずは現地を見に行って…なんてことをしているより、
まずGoogleストリートビューで現地を見てください。

ここで確認することは、敷地前の道路に電柱などないか?電線がどうなっているか?
歩道がある場合は、「歩道切り下げ」をする必要があるか?

次に、ネットで周囲の賃料相場を10分程度で調べ上げて、
25㎡、35㎡、40㎡で、幾らの賃料が取れるか頭の中に叩き込んでください。

買付を入れてから、超特急で、プラン検討と、
概算見積、事業収支の詳細検討になります。

ただし、馬鹿みたいに、買付をバンバン入れていたら、売主や仲介業者に迷惑なので、
ボリュームプランが、入る前であっても、ある程度の確信めいた検討は必要となります。

その基礎となる判断基準を幾つか上げていきます。
ア:商業地であるか?商業地であっても北側に商業地以外の土地があるか?
イ:道路幅は、何メートルか?
ウ:近隣商業、準工業、その他の土地であれば、道路が北側にあるか?
エ:日影規制は有るか?
オ:1~3種高度などの高度地区 の規制が掛かっていないか?
カ:短辺方向の土地の間口が何メートルあるか?
です。

まず用途地域、を物件概要書と、各区が、インターネット上に掲載している、
用途地域図を閲覧して確認します。

「〇〇区 用途地域図」と検索すれば、出てきます。

ここで、注意すべき点は、物件の敷地の北側の用途地域が、
何の用途地域になっているかです。

物件が商業地域であっても、北側に、住居系地域などある場合は、
日影規制で、上階に建物を積めず、容積消化が出来ない可能性があることを
頭に入れておく必要が有ります。

商業地であれば、原則、日影規制は有りませんので、
道路幅が8.5mぐらい有れば、
指定容積率500%ぐらいでなら、
容積消化は、概ね可能で、検討は比較的しやすいです。

商業地以外(近隣商業は、商業地以外に分類されます。)では、
300%ぐらいの指定容積率でも、
日影規制と、高度地区の点で、土地が北側以外に、接道している場合、
500㎡クラス以上の大きな土地でなければ、
容積率の消化が難しい場合が多いです。

逆に、北側道路に接している場合、高度斜線の影響は殆ど受けずに、
容積消化できる可能性が高まります。

お問い合わせで、物凄く良くあるのが、
高度地区がある地域で、北道路に接道していない土地です。

「北側隣地境界から、高度斜線が掛かっていて、
まず容積率は、消化できませんよ」
と、高度地区の説明をして終わりというのが多いです。

また、日影規制が有る土地は、東西に長い敷地形状だと、まずアウトになるので、
容積率を消化できないケースが多いです。

一方で、日影規制があっても、敷地の北側に道路(出来れば大きな道路)が有れば、
容積消化に有利になりやすいと言えます。

つまり、近隣商業、準工業地域であれば、
北側道路は利回りは出やすい土地と言えます。

POINT1:商業地域は、容積率が高く、且つ、容積率の消化がしやすい。
POINT2:近隣商業地域、準工業地域は、北側道路が、
日影規制の緩和恩恵や、高度斜線の影響を受けにくく、容積率の消化がしやすい。利回りも出やすい。

関連記事:日陰規制 土地活用の豆知識⑥

【道路容積率】
ここで1つ頭に入れておく必要があるのが、道路容積率です。

実は、普段、一般的に、容積率、容積率と言っているのは、
東京だと区が、決めた指定容積率を指しますが、
建築基準法には、2本立てで、道路容積率と言う物が有り、
双方で小さい方が、その土地での最大で建てられる容積率となります。

道路容積率とは、
商業系地域や、工業系地域は、道路幅(m)×0.6、
住居系地域は、道路幅(m)×0.4を掛けた数字です。

例えば、商業地域で、道路幅が6mですと、6m×0.6=360%が道路容積率となります。
仮に、この土地の指定容積率が500%であっても、道路容積率は360%なので、
この土地の最大容積率は、360%となります。
(但し、大通りからの距離が小さい敷地では別途緩和措置が有ります。
また道路幅が、4m以下の場合は、道路容積率の計算では4mを採用します。)

当然1種を最初、MAXで計算する時も、
360%を採用して土地の坪単価を割る必要が有ります。

道路幅は、道路斜線と言う点からと、
道路容積率という点からも重要になります。

【道路斜線と、道路幅あれこれ】
道路斜線についても、道路幅が広い方が有利になりますので、
土地を買うのに道路幅は、広いに越したことは無いでしょう。

道路斜線のイメージは、道路の反対側から、敷地に対して、斜めに斜線を引いて、
それ以上は建ててはイケませんよという決まりです。

天空率というのが出来て、少し緩和されるようになりましたが、
街中の古い建物で、道路から見て、上の階が、
斜めになっている建物を見かける事が良くあると思いますが、
それが、道路斜線のラインであることが大半です。

商業地域は、斜線の角度が、1:1.5で緩く、住居系地域などは、
1:1.25で角度が厳しくなるということも頭に入れておきましょう。

工事をする上でも、4m道路とかですと、電柱の配置などによっては、工事中、
生コン打設や、クレーン搬入等、長時間の搬入作業をする場合、
通行止めにする必要が出てくるため、近隣住民から承諾を得なくてはいけなかったり
色々と難しい面が出てきます。

土地をお持ちでの土地活用であれば、道路幅は止む負えないですし、
近隣さんも昔からお住まいの方には、優しい部分もあるかとは思いますが、
土地を買って建てる場合に関しては、道路幅が狭すぎると、小型搬入とかで、工事費も割高になりますし、
出来れば、道路幅は5.5mぐらいで、車の追い抜きが、
すんなり出来るような土地をお探しになる事をお勧めします。

POINT3:道路幅は、広いと、道路斜線に有利!容積消化しやすい。工事もやりやすい

【間口幅と棟状比】
また、土地情報を送られてくる方で、土地の間口幅が、
5mで500%とかの情報を送られてくる場合が有りますが、
まず5mの幅の土地を買っても利回りは出ません。

構造の指標で、塔状比というものがありまして、
塔状比=建物高さ÷間口
で計算します。

RC造の一般的な構造計算の塔状比限界は6です。
(RC造で塔状比5.5を超えるとかなり構造的に激しい建物になります。)

例えば、5m幅の土地を計画するとして、
工事用の足場を架設するために、
隣地境界から50cm空けて、壁の外面(タイル面)を設定して、
そこから10cm入った所を壁芯とすると、
建物の芯‐芯の間口は、
5m-0.1m-0.5m-0.1m-0.5m=3.8mになります。

限界の6を間口に掛けると、22.8mが、構造を無理して建てる最大の高さです。
マンションの1フロアの階高は、2.81m~3.06mですから7階建が限界になります。

すると、この間口で、9階建ての計画は、
漫画絵では成り立っても、構造的に成り立たないので、
容積率が消化できないというケースになります。

また、塔状比が、5.5を超え始めると、構造的な負担が、
激しすぎて、柱、梁が大きくなり過ぎたり、杭の引抜対策で、
杭の本数が異常に多くなったり、
杭支持層到達から更に5mぐらい杭先端を捻じ込まなくてはいけなくなったりで
構造体(躯体)に掛かる建設費用が莫大になり過ぎてしまいますので、
間口が余りに狭い、土地は、検討価値が薄いと思います。

土地の間口が、7mぐらいあれば、壁の芯‐芯で5.8mですから、
30mの10階建でも
塔状比=30m÷5.8m=5.17ぐらいですから、
塔状建物で割高ではあるが、容積を消化しながら、
まあ許容できるぐらいの構造体の建設費になるとは、思われます(これぐらいは良くあります。)。

上記のことを、物件概要書を見て直ぐに判断する必要が有ります。

上の図のような、間口の狭い、細い建物が、塔状比5.52で、8階になると、
塔状比=(20.92+2.96)÷3.8=6.28になってしまい、6を超えてしまうので、
7階建がRC造での構造的な限界になります(塔状比5.5以下ぐらいで建てるのがお勧めではありますが。)。

【地盤確認】

ついでに、「東京の地盤(GIS版)」で検索すると、
都内の結構な数のボーリングデータが見れるので、杭が深そうだなーとかは、
地盤が良さそうだなーとかは、イメージしておくと、更に達人レベルに近づけます。
(更に、詳細な近隣地盤データが欲しい場合は、ボーリング業者に依頼して、近隣データを送ってもらいます。)

【ボリュームチェックと経験則】
経験則で、ある程度、物件概要書を見れば、
どれくらい容積が消化できるだろうと言う予測は出来ますし、
何でもかんでも、ボリュームを入れていたらキリがないことや、
ボリュームプランが出来るには、設計事務所の込み具合にも拠りますが、
3日~7日ほど掛かってしまうので、その間に、
買付証明を出すスピードに負けてしまう可能性が高いので、
まずは、ボリューム図面をいれる価値がある物件か、買付を直ぐにでも入れる案件かを
迅速に判断する必要が有ります。

最終的には、日影や、道路斜線(実際は今は、天空率)は、
CADで入力してCADソフトが計算するので、図面化してみないと判断しずらいところもあり、
設計事務所にボリュームプランを入れて貰う必要が有ります。

POINT4:物件概要書から迅速な判断
POINT5:最終的には、設計事務所にボリュームチェックを依頼

④1種と賃料と、利回りの関係
先程、1種が安いと判断できる場合、即買付と言いましたが、その高いか安いかが、
まず、マンション開発業務に携わっていない方には、判断できないでしょう。

イメージとしては、都区内で、まず1種100以下で探してみてはどうでしょう?
台東区とかですと、場所にもよりますが、1種80以下で無いと中々利回りは出ないと思います。

賃料が超高い港区や、銀座等で、
ある程度の面積が有る土地であれば、
場合によっては1種150ぐらいでも良い利回りが出るかもしれませんが、
500%の1種150万ですと、坪750万円ぐらいですね…

探してみると意外と難しいのが解ると思います(笑)

ただ、新築RCマンションが欲しいだけで、
利回り5%程度の糞物件を買いたいなら、全く勉強せずに、
業者のプランと建設、収支の、パッケージになってる物件を買えばよいですが、
破綻予備軍で、カモられているだけです。

土地を購入して新築RCを建設して不動産投資をしたいのであれば、
土地は自力で探して、目利きするしかありません。

ネットに出ている情報では、今の時勢ですと、まず、余程の値付けミスが無い限り、
更地では、碌な物件は無いでしょう。

ディベの仕入れの方とかは、ネットに出てるような1枚チラシに纏められたような情報を上司に持っていったら、
猛烈に怒られるレベルの情報です。

最初、1種計算等の勉強のために、ネット情報を見るのは別に良いとは思いますが、
本気で買おうと思ったら、業者が普段使っているような、
物件概要書のある物件を探す必要が有ります。

まず、不動産会社の担当の方と仲良くなって、
「物件概要書のある」ネットに出ていない(1枚チラシではない)情報を探しましょう。

もちろん、物件概要書があっても大半は、全然高い物件ですが、
確率的に、ネット情報を見ているよりは
可能性は高いと思います。

物件量は、大手の仲介業者が一番持ってますが、大手は値付けミスなど有りませんし、
売主を安く口説けて、両手の仲介手数料が欲しい時でも、
まず、絶対に融資の通る仲の良い不動産業者か、超資産家に、風上物件を持っていくので、
中々、探すのは難しいでしょうね。

値付けミスがあり得るとしたら普段、マンション用地の売買物件をあまり扱っていない業者が
管理物件の売却を、昔からの付き合いで、オーナーから依頼して元付になっている場合でしょうかね。
容積率や1種など加味しないで、近所の容積率が低い土地の売却事例等を根拠に
査定しているケースは無いことは無いでしょう。。。

ただ、そんなに売り物件なんか出てくる訳ないですし
買取業者も相当に飛び込み営業をかけているはずなので、
一般の方への市場には殆ど出てくること無く不動産業界内で消えていくでしょう。

仲介の方に、アピールするには、
1.絶対に融資が通る自信があること
2.買う気があること
3.この記事に書いてある程度の最低レベルの知識があること
4.投資判断は、迅速にできる技術的なバックがいること
は、伝えなくては、ならないでしょう。

仲介の方々も暇ではないし、ノルマもあるので、お客さんになる可能性が高い人は、
相手をしますけど、融資通らないだろう、買う気も本気度が伝わらない、
最低レベルの知識も無い方を相手にするのも面倒ですから、風上情報が欲しければ、
そうではない客であることをアピールすることは必修です。

自分が仲介業者だったら、誰に情報持っていくのが、楽に、成約に最も近くなるのか、逆の立場で考えてみれば、
彼らが喜ぶお客であることをアピールすれば良いのです。

1-4それぞれが完備されていない方に、物件情報を出すだけ時間と労力の無駄と感じるでしょう。

1-2は、大前提ですが、仲介業者の方も、別にマンション開発について、詳しい人なんて殆どいませんし、
建設費を弾ける人なども、まず、いませんが、マンション用地がある。。。

お客さんがある程度のマンション開発に関する知識があって、
勝手に、銀行提出資料を作って、自分で融資引っ張れるバックボーンがある人に買ってもらうのが一番楽なんです。

技術的な、バックとは、土地のボリュームをチェックでき、建設費を弾け、
最終的に事業収支を作ってくれる人がいなければ、
銀行融資が通る訳がないですし、幾ら買うって騒いでも、そこから銀行用資料が作れないで、
一向に話が進められないなら、
仲介さんからしたら、売主を待たせるだけの、単なる迷惑な客ですからね(笑)

ある程度、アピールに成功して、土地の物件情報を貰えるようになって、一杯見て、1種を計算して行けば、
200%とか容積率が低い土地の1種は中々、下がらない事が理解でき始め、
300~500%当たりを狙いたくなるとは思います。

中には、仲介業者の値付けミスとかで、
極稀に200%とかでも激安な土地があるかもしれませんが、
今の時勢では、売主も強気なので、滅多に無いでしょう。

今の時勢、売主は、超強気です。

裏技的には、
道路から敷地が1m程度上がっているような土地であれば、
建築基準法上の半地下を使って容積率の上限以上に建てて1種を下げたり、
更地を諦め、空きビルか、空室が結構出始めた、オンボロ収益物件を買ってジワジワ立退きを掛けて更地にするか、
隣を買収しやすそうな所に、種地を買って、隣地を地上げしてくとか、
商店街や幹線道路に対して、1-2階をスケルトン店舗で、高賃料で貸したり、
オフィス需要の有るエリアであれば、
オフィスや飲食店舗向けに高賃料で建てたりして利回りを稼ぐ方法も有る事は有りますが、
上手く、嵌まるかどうかは、立地次第なので、そういうのも出来るということで、
頭を柔軟にしておく必要はあるかと思います。

また、利回りを出したいのであれば、建設費の坪単価が安くなりやすい、
1000㎡以上の延床面積が建つような土地の方が、
スケールメリットという点から有利になります。

本文を読んだ上で、高度地区もかわせそうだ、
道路容積率もクリアできて、日影規制も無いか緩そうだと思われ、
MAXと思われる1種も安いのではないかと思われた方は、
気軽にメールフォームなどから、お問い合わせ頂ければと思います。

良く有る質問のQ3,A3に書かれているような対応になりますが、
ご対応させていただきますのでご活用下さい。

尚、土地の紹介もやって欲しいという要望も、物凄いありますが、
当社は宅建業者でも無いですし、
特に、自社で用地情報を探す作業はやっていないので、
当社から土地情報を紹介することは原則ありません。

皆様、ご自身で土地を探して、ご相談に持ち込まれております。

関連記事:
東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤



東京で1部屋25㎡、30㎡、35㎡、40㎡どの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か?土地活用の豆知識③

東京で、新築RCマンションを建てて賃貸経営をする場合
何平米で建てるのが一番得だろうという話をしてみます。

私が考えるには、都心部では35-40㎡
賃料坪単価の取りにくいエリアでは25㎡で建てるのが良いだろう。
というのが一つの答えです。

勿論、場所や土地の形によっては、都心部でも25㎡で建てざる得ない土地もありますが、
都心部は、ある程度規模があっても賃料坪単価と建設費のバランス、
居住者属性、分譲ワンルームディベロッパーとの競合物件等
総合的に検討すると、35㎡-40㎡の1LDKで2人住まいか、
良い企業に勤める単身ハードワーカーを狙って計画した方が有利なケースが多いと思います。

まず、居住者属性を考えると25㎡などのワンルームに住もうとする方は、
家賃の支払いのアッパーに月10万円ぐらいを設定している方が多いように思います。

25㎡で家賃月10万円以上取るのは、港区や恵比寿、中目黒等のブランド地にどうしても住みたい方以外
心理的に壁が出てきてしまい、中央区等でも10万円は若干超える賃料は取れるにしても、
11万円はやり過ぎという感覚になってくるでしょう。

私も、サラリーマンから創業当初は
家賃4万円の木造アパートに、雨風が防げれば良いと住んでいましたが、
そのころから考えれば10万円も家賃を払う等、夢の夢でしたけど、
新築での賃貸経営を支援する側からみると、
この心理的、経済的な壁を解消する方法を考えて行かなくてはいけません。

一方で、大手町とか港区の大企業にお勤めになられて、
生活に余裕があるが激務の方は、30㎡の少し広いワンルームマンションで11-12万円払うより、
12-16万円程度の1LDKを求める傾向にあると感じます。

実際、新婚2人住まいから、激務の1人住まいの方をターゲットに、
このくらいの賃料帯を狙った、35-40㎡の1LDK 物件を結構建てていますが、良いペースで埋まっていると感じます。

また、もう一つ物件競合という観点からすると、
東京は長い間、RC造ではワンルームディベロッパーが、
投資区分用に条例強化前は20㎡、
最近は25㎡の条例が殆どできているので、膨大な量を供給し続けてきたので、この面積帯の、
ワンルームマンションは、供給が十分に有り、今後も、供給され続けていくと思いますので、
競争が激しすぎると感じます。

分譲の投資ワンルームディベロッパーが、
25㎡で出来るだけ、小さく部屋を割って建てる理由は、
1戸の分譲価格のレンジを融資の通りやすい、3000万円以下の価格帯(出来れば2500万円程度まで)
下げたいからという明確な理由があり、1部屋が30㎡とか40㎡とかですと、1戸当たりの価格が上がり過ぎてしまって、
彼らのビジネスモデル上、売るのに不適な規模となるので、条例の許す限り、
細かく割った部屋を作らざるを得ないのです。

結果として、ほっといても、25㎡は、どんどん増えていきます。

また、低層の木造や、軽量鉄骨の、アパートは、
18-20㎡ぐらいが多いかと思いますが、大通りの裏当たりには結構な戸数のアパートが有ります。

敢えて、これからの土地活用で、
RC造でマンションを建てるのに、敢えてレッドオーシャンのワンルームの面積帯に
挑む必要もないだろうというイメージをしていただけたらと思います。

もちろん、木造アパートと、RCマンションに住みたい方とでは、住居に対する考え方も違うとは思いますし、
土地活用すべき土地がそれほど大きくなかったり、低層地域で、
木造で建てるなら、1LDKの賃料は伸びにくいとは思いますし、
小さく割った方が良いという結論になるかもしれません。

また、25㎡ぐらいの部屋は、引っ越しするのも比較的楽なので、
入退去の回転率も高いと考えられ、その度に、空室時間や、内装リフォームのメンテ費用のロスも増えると予想されます。

35㎡-40㎡ぐらいになると、ソファー置いたり、荷物も増えて、
引っ越すのが、段々億劫になってロスも少なく
なるのではないかと(笑)

実際に、都心部の、同じ土地で、部屋の面積の
割り方を考えた場合、賃料と、建設費のバランスを考えると、
イメージ通りに35㎡ぐらいで建てた方が利回りは出るように感じます。

建設費に関しては、
1部屋当たりの面積が大きくなれば、キッチン、ユニットバス、洗面化粧台や、
設備配管、電気配線等の工事費の坪単価も下がりますし、
構造的にも有利になるケースが多いと思います。

3.2m(間口)×8m(長辺長さ)=25.6㎡の部屋で、
長方形の部屋の壁4辺の長さは、22.4m

4.5m(間口)×8m(長辺長さ)=36.0㎡の部屋で、
長方形の部屋の壁4辺の長さは、25.0m
です。

以前の記事で、壁の値段を弾いたと思いますが、
面積が1.406倍に増えても、壁の長さは1.116倍にしか増えてませんから、
その分、構造に掛かる、面積当たりの坪単価も薄まっていくことも、
ご理解いただけたかと思います。

仮に壁構造で、前回計算した、1mの壁の金額を当てはめてみると、
25㎡の単独の部屋の壁の構造体建設費:22.4m×47,319円/m=1,059,945円
36㎡の単独の部屋の壁の構造体建設費:25m×47,319円/m=1,182,975円
です。

床面積は11㎡も大きくなっても、壁構造の、
壁に掛かる建設は13万円ぐらいしか変わらないということを
頭の片隅にイメージしていただければと思います。

土地活用に書いてある書籍等を見ると、とにかく1部屋の面積を小さく分割した方が良いと
指南してある物もありますが、
それは、地方都市や東京でも、単価が伸びないエリアでは正解でありますが、
少なくとも東京都心部では、違うでしょう。

部屋を大きくしても、賃料坪単価が、さほど落ちないエリアもありますから。

一例として、まあまあ賃料の伸びるエリア(例えば中央区の少し八重洲あたりから外れたところや、台東区の秋葉原あたりをイメージ)で、

A:25㎡の1部屋あたりの建設費を、850万円(専有坪単価112万円)
として、賃料+管理費が10.5万円(1.38万円/坪)

B:40㎡の1部屋あたりの建設費を1150万円(専有坪単価95万円)
として、賃料+管理費が15万円(1.23万円/坪)
取れるのであれば、

Aの利回りは、10.5万円×12カ月÷850万円=14.8%
Bの利回りは、15.0万円×12カ月÷1150万円=15.6%といったイメージです。
(1部屋当たりの建設費は、物件規模、建物形状に大きく左右されます。)

※専有坪単価とは、賃貸面積で割り戻した単価で、
建築基準法上の延床面積で割り戻したものでは有りませんのでご注意ください。
詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

もちろん、敷地形状が、そんなに、40㎡ぴったりで割れるケースは少なく、
大体が、40㎡と35㎡を混ぜたような混在型になったり、
1フロアを25㎡1部屋と40㎡を2部屋入れるような混在型になるケース、
35㎡までは賃料坪単価の下落が少ないが、40㎡の賃料が伸びないエリア等有りますので、
敷地、場所によって都度、建設費と、賃料のバランスを収支を弾いて、
高利回りになるスイートスポットを探っていく作業が必要なります。

当社で過去に建てた物件でも、世の中には、22㎡ぐらいでも14万(坪2.1万円)、
とか取れる異常賃料エリアも有りますから(笑)

土地活用で利回りを出したい場合、CM方式で建設費を下げることも必要ですが、
どういう入居者属性をターゲットにしていくかイメージしながら、
賃料と建設費のバランスを見ながら、スイートスポットを探っていくことは必修となります。
(勿論、高賃料帯のマンション居住者をターゲットにするのであれば、それなりの外観と、室内仕様は必修となります。)

ちょっとした頭の使い方と仮説で、
数字を弾いて比較検討してみたら、
0.5%から1%利回り違う何てことは良くあることです。

それは、建設費の弾けない、不動産会社の方だけでは無理でしょうし、
建設費と賃料も加味した事業収支を熟練して組める会社でないと難しいでしょう。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

建設費に与える、様々な因子について、当社の事例を公開しながら、
もし、首都圏で、延床500㎡以上のRC造の高級賃貸マンションの建設をご検討であれば、
概算見積やボリュームチェックを無料で行っておりますので、
お気軽に、03-5944-1710か、問い合わせフォームから、お問い合わせ下さい。


RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

前回の記事、
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

に続いて、ラーメン構造での建設費について、
壁、柱、梁の隣接する部屋との共有と、単独の部屋について
それぞれ計算し、
最後に壁構造との構造体に掛かる建設費の比較をして行きましょう。
(単価は、時期によって異なりますが、前回と同じ条件で計算し、構造体の断面は有りがちな断面を想定して計算します。)

まず、ラーメン構造とは、原則、柱と梁で構造体を持たせて、
柱の間に壁が入って、梁にスラブ(床)が乗っている構造で、
6階以上になると有無を言わさずラーメン構造になります。

5階建て以下は、壁式構造を採用する事が可能で、
壁とスラブ(床)で、構造を持たせる方式です。

建設費は、壁式構造の方が安いです。

5階以下でラーメン構造を採用する場合も有りますが、
1階に店舗や事務所など、壁の無い大空間を作りたい場合は、
低層の建物でも、ラーメン構造を採用します。

図で書くと、下記のような感じです。

このような図面の建物について、前回のように構造体の建設費を計算して行きます。
まずは、左側の単独の部屋からです。

柱の断面は、簡単にするため800角として、梁の断面は600mm(幅)×700mm(成・高さ)として階高は、
前回と同じ2.86mとします。

梁1本、1mの金額を算出して行きましょう。

生コンは、0.6m×(0.7m)×1.0m=0.42㎥
生コン単価は前回と同じ14,000円/㎥とすると、
梁1m当たりの金額は、0.42㎥×14,000円/㎥=5,880円
と、なります。

上の図の左側の単独の部屋のバージョンの場合、梁は16.72m有りますので、
16.72m×5880円は、1部屋で、98,313円

型枠は、1m当たりの面積は、(0.6m(幅)+0.7m(高さ)+0.7m(高さ))×1m=2㎡
で金額は、前回と同じ㎡単価とすると、
2㎡×4000円とすると、8000円と、なります。

1部屋で梁型枠は、16.72m×8000円=133,760円

鉄筋量は、㎥当たり、0.22t/㎥とすると、
1m当たり0.42㎥×0.22t/㎥=0.0924t
材料60000円/tを加工組立運搬費(ラーメンはトン数が増えるので単価は下がります。)を
60000円/tとすると、
0.0924t×(60000円+60000円)=11,088円
となります。

梁の1部屋で鉄筋材工で、
16.72m×11,088円=185,391円となります。

単独の部屋で梁に掛かる原価は、
98,313円(生コン)+133,760円(型枠)+185,391円(鉄筋)=417,464円

柱の建設費を、階高2.86mの同様に計算して行くと、800角なので
生コン:0.8m×0.8m×2.86m(高さ)=1.83㎥(1本)
1.83㎥×14000円=25,620円

型枠:0.8m×4辺×2.86m(高さ)=9.152㎡
4000円の単価を掛けると、36,608円(1本)

鉄筋:1.83㎥×0.22t/㎥×(60,000円+60,000円)=48,312円となります。

左側の単独の部屋は、柱が、1部屋に4本ありますので、
(25,620円(生コン)+36,608円(型枠)+48,312円(鉄筋))=110,540円(1本)

4本で、110,540円×4本=442,160円となります。

壁の長さは、全部で梁と同じ16.72mで、階高から梁下までを引いた数量2.86m-0.7m(梁高さ)=2.16mで計算し、
同じ要領(但し鉄筋量は0.165t/㎥)で計算して行くと、
生コン:7.22㎥×14000円=101,122円
型枠:72.23㎡×4000円=288,921円
鉄筋:1.191t×(60000円+60000円)=143,016円

壁の構造建設費:101,122円(生コン)+288,921円(型枠)+143,016円(鉄筋)=533,059円

スラブ(床)は、柱と梁の面積を除してCADで拾うと、15.06㎡で、スラブ厚0.18mで計算すると、
生コン:2.71㎥×14000円=37,951円
型枠:15.06㎡×4000円=62,400円
鉄筋:0.447t×(60000円+60000円)=53,673円

スラブ(床)の構造建設費は、
37,951円(生コン)+62,400(型枠)+53,673円(鉄筋)=154,024円
となります。

これに生コン打設手間と、左官を仮に30000円加え、
ゼネコンの現場経費、一般管理費、仮設費を仮に20%で加えると、
単独の部屋の1部屋当たりの構造体の金額は、
(417,464円(梁)+442,160円(柱)+533,059円(壁)+154,024円(スラブ)+30,000円(生コン打設・圧送手間と左官))×1.2倍(ゼネコン経費)=1,888,448円

前回の記事で、
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

壁構造の単独の部屋の構造建設費は、1,351,857円ですから、
壁構造とラーメン構造では、1部屋、53万円ぐらい、建設費は上がってしまいます。

ラーメン構造の単独の部屋だと、1部屋に柱が4本あったり、梁も共用が無いので
その金額の金額的に、効いてくるのでしょう。

次に、上図の右側の図面で、両サイドに部屋のある、
真ん中の部屋を見て行きましょう。

真ん中の部屋の、梁は隣の部屋と共用している梁が2本有り、
柱は1部屋当たり、0.5本+0.5本で1本分しか有りません。

計算が文字で書くと、煩雑の為、計算式は省略しますが、
同条件で、真ん中の部屋の1部屋当たりの構造体の数量・建設費を弾くと、
967,998円(原価)×1.2倍(ゼネコン経費)=1,161,597円と、なります。

どうでしょう?
形状によって、全く1部屋当たりの建設費が異なる事が、ご理解頂けたでしょうか?

ここで、壁構造との比較も含めて、比較表を作ってみます。

壁構造
単独の部屋
壁構造
真ん中の部屋
ラーメン構造
単独の部屋
ラーメン構造
真ん中の部屋
1,351,857円 973,305円 1,888,448円 1,161,597円

隣の部屋と共用される場合の方が、1部屋当たりの構造に掛かる建設費は圧倒的に安くなること、
ラーメン構造と壁構造では、壁構造の方が安いこと、
ラーメン構造で単独の部屋がある場合、建設費が超割高になることなどが、
ご理解頂けたかと思います。

建設費の算出は、積算と言う様に、数量×単価の積み上げに、
ゼネコンの経費が掛かったものです。

単価や床面積が同じであっても、形状が変われば、数量が全く異なってきます。

同じ図面で見積を取れば、ゼネコン見積から下請の入替で下がった分から
30%をCMFEEとして頂いている、CM方式が安いに決まっていますし、
過去の事例の坪単価を見て頂いても、㈱土地活用は、安い事はご理解頂けるとは思います。

一方で、建設費の坪単価は、建物形状に大きく左右されますので、
単純に、何処何処で、昔、幾らでやったから、何処の会社が安いとか言うのは、
余り意味を為さないというジレンマは有ります。

ただ、土地活用をご検討中の、
皆様に、CM方式をアピールするにあたって、坪幾らで出来たかというのは、
公開しなくてはならないので、掲載は、していますけどね(笑)

過去の発注単価と躯体を簡易積算して行う概算見積は、無料で行っておりますので、
ご自身の計画で、㈱土地活用のCM方式でやった場合、
幾らぐらいするのだろうと、疑問に思われた場合は、しつこい営業はしませんので、お気軽に
お問い合わせ下さい。


RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

今回は、土地活用の豆知識として、RC造の壁8mは幾らか?
について、書いて行こうと思います。

8mとしたのは、賃貸1部屋の間口を3.2mとすると、長辺8mの戸境壁の部屋で、
部屋の面積が、25.6㎡ですので、何となくイメージがしやすいかなと思って、
そのように設定しました。

前回の、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

の記事で、坪単価は建物形状他の諸条件によるということを記載しましたが、
数量に単価を掛けて、金額を弾くことによって、どのように影響があるかのイメージを
膨らませて頂ければと思います。

勿論、建設費の相場は動きますし、図面や敷地条件によっても異なりますが、
2017年9月現在で、東京で、大体の幾らぐらいするのだろうかと、
概ねのイメージを沸かせる為に仮の数字で検討しています。

仮に、マンションの階高を2.86mとして、スラブ厚を0.18mとすると、
スラブ下から、スラブ上までの寸法は、2.68m、壁厚さを0.18mとします。

生コン数量は、
8m×2.68m×0.18m=3.585㎥

型枠数量は、
8m×2.68m×2面=42.88m

鉄筋数量は、仮に、生コン1㎥当たり、0.165tとすると、
3.585㎥×0.165t/㎥=0.59t
とします。

上記の数量に、単価を掛けています。

まずは、生コンから、生コン強度は、当然、階数によって変わって、
生コン強度に応じて単価違いますが、
仮に、平均的な強度の単価を14,000円/㎥とすると、
材料価格は、
3.585㎥×14000円=50,190円

コンクリート打設手間は、1フロアが横にどれだけ広いかによって、変わってきますが、
生コン圧送ポンプ代と併せて、200㎡ぐらいの床面積の階ですと、
1フロア18~20万円ぐらいでしょうから、何枚の壁があるかにも寄りますが、
仮に、8mの壁の打設金額を20,000円としましょう。

生コン材料と、生コン打設手間で、8mの壁は、70,190円

型枠は、金物取付や、型枠解体費、運搬費等を加えた物を面積当たりに均して、
㎡当たり4000円としましょう。

型枠は、42.88㎡(両面の面積)×4000円=171,520円

鉄筋は、t当たりの材料費を60,000円(時期によって大きく異なります。)と、
加工・組立・運搬手間を壁構造として、65,000円(規模によって異なります。)とします。

鉄筋材工で0.59t×(60,000円+65,000円)=73,750円

合計で、8mの壁の値段は、原価で、315,460円となります。

それに、ゼネコンの一般管理費(粗利)と、現場経費、仮設費用の合計を20%掛けると、
8mの壁の値段は、378,552円ぐらいでしょうか?

1m当たりに戻すと、378,552円/8m=47,319円/mが、
1m当たりの金額になります。

同じように、スラブを計算していきます。
先程の設定で、8mの戸境壁で、間口を3.2mと設定していましたので、
1部屋の面積を25.6㎡の部屋のスラブの値段を計算してみましょう。

スラブ厚さを0.18mとすると、
生コン数量は、25.6㎡×0.18m=4.608㎥
材量は、4.608㎥×14,000円=64,512円
打設手間は、左官も含めて、仮に30,000円としますと、
94,512円がスラブに掛かる生コン系原価となります。

型枠は、25.6㎡(実際には壁厚さ分引きますが簡便の為)とすると、
25.6㎡×4000円=102,400円

鉄筋数量は、4.608㎥×0.165t/㎥=0.76tとすると、
鉄筋材工で0.76t×(60,000円+65,000円)=95,000円
となります。

25.6㎡の部屋のスラブに掛かる原価は、
94,512円(生コン)+102,400円(型枠)+95,000円(鉄筋)
291,912円となります。

上記で、3.2m×8m=25.6㎡のRC壁構造の部屋の構造体に掛かる費用を計算していきます。
壁の長さは、3.2m×2+8m×2=22.4mなので、
全周りに掛かる壁の費用は、
22.4m×47,319円/m=1,059,945円

スラブと併せると、291,912円+1,059,945円=1,351,857円
25.6㎡の全て外部に接している、単独の部屋の概ねの費用は、1,351,857円となります。

ここで、全て外部に接している単独の部屋と、わざわざ書いたのは、
賃貸マンションで戸境壁がある場合、隣の部屋と壁を共有しているケースが殆どです。

長辺方向の壁を両方隣の部屋の接している場合、
壁の費用は、バルコニ側と、共用廊下側は、47,319円/mそのままの費用が掛かりますが、
長辺方向の壁は、隣の部屋と一緒に使うので半分の値段で済みます。

すると、両壁の隣に部屋がある場合の、25.6㎡の部屋の壁の費用は、
(8m+8m)×47,319円÷2+(3.2m+3.2m)×47,319円=681,393円
スラブ費用は変わりませんので、構造体に掛かる費用は、
291,912円+681,393円=973,305円なります

全て外気に接している単独の部屋の1,351,857円と比べると差額は、
何と、318,552円と、なります。
(上階の各部屋の構造体建設費に、杭・山留・土工事と、基礎の(配筋・型枠・生コン)工事の費用と、
各階の廊下・バルコニ・エレベータシャフト他共用部の構造費用の合計が、
建物の構造体に掛かる費用です。)

そして、この差額が、私が、前回の記事のように建設費の坪単価などの説明の時に、
何度も口を酸っぱく言っている

建物の形状によって建設費用は変わるから、積算してみないと一概に幾ら掛かるとは言えない
と言っている理由の一つです。
逆説的に言えば、同じ形状の建物で坪単価を比較しないと意味が無いということです。

要は、単独の部屋が多い形状の建物は、
建設費が高くなりやすく、
羊羹型のように、戸境壁を、各部屋で壁を共用している部分が多い建物の場合、
1部屋当たりの建設費や、坪単価は下がりやすくなります。

また、今回は、簡便の為、壁構造を想定して、計算しましたが、
ラーメン構造で、柱と梁がある建物の場合は、
柱や梁も、隣接部屋と、構造体を共用出来ているか否かが、
坪単価に与える因子として、重要になってきて、
更に、形状による建設費の差額は大きくなりますので、
次回は、ラーメン構造の柱、梁も含めて、シュミレーションをしていこうかと思います。

続きは、こちらの記事をご覧ください
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

RC造の建設費の概算見積(無料)をお願いされたい方は、
お気軽に、03-5944-1710か、問い合わせフォームから、お問い合わせ下さい。


RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

お問い合わせを頂く中で、
RC造の建設費の坪単価について、大体幾らぐらいするの?
と、良く聞かれます。

正直な所、建設費は、
①建物の規模
②建物の階数
③建物の形状(塔状比や扁平か否か?中廊下型かどうか?1部屋当たりの面積)
④杭の深さ
⑤道路幅
⑥見積時期
⑦建物の仕様
⑧建てる地域

に、多大に影響されますので、
図面が無い中で、電話などで、単純に建設費の坪単価だけ聞かれても、
正直、何とも言えません。

それでも、皆様せっかちなのか、即答で、答えろと言うオーラ―を出されて来られるので、
大体のイメージは、お答えしますが(笑)

また、一般の方は、普通、世の中で使われている建設費の坪単価の違いについてや、
諸因子が組み合わさって費用を、積み重ねた結果が建設費であり、
それを様々な面積で割り戻したものが、世に言う坪単価で有る事や、その構成については、
殆ど理解されていないのだと思います。

そこで、参考になればと思いまして、
㈱土地活用のトラックレコードとして、建設費の坪単価の事例を
建築基準法上の延床坪単価と、専有坪単価で、公開してみます。
建設費の消費税は、別です(スマホで表は上手く表示されない為、表はパソコンで、じっくりご覧ください。)。

尚、当社で公開している建設費とは、
杭、外構、電気、設備全て含まれた請負契約上の建設費を指します。

会社によっては、杭や電気・設備の引込費用、外構費用等を省いて提示している会社も有りますが、
当社は上記を含んだ建設費を提示しています
(杭や設備、外構を外して、坪単価とか見せているのは詐欺みたいなものです。)。

請負時期 延床面積 階数 建設費
(税別)
専有
面積
延床
坪単価
専有
坪単価
戸数 EV    杭      塔状レベル 備考・特殊事情
1 2009.8  532.6㎡ 地上3階   9300万円 338.4㎡        無   無    改修棟工事多数有りの為、坪単価は不明、CB造
2 2010.7  532.22㎡ 地下1階
地上2階
1億0380万円 480.9㎡ 64.4万円 71.3万円 12戸  無    地下有
3 2011.4  955.37㎡ 10階 1億9800万円 697.9㎡ 68.5万円 93.7万円 23戸  35m ☆☆☆ 塔状L型の建物,震災直後
4 2011.8  551.45㎡ 3階 1億0580万円 482.3㎡ 63.4万円 72.5万円 10戸 有   無   道路4m /オーナー邸有
5 2011.12  571.72㎡ 10階 1億6100万円 489.0㎡ 93.0万円 108.8万円 17戸  16m ☆☆☆☆  塔状建物
6 2012.3  803.9㎡ 6階  1億6200万円 570.8㎡ 66.6万円 93.8万円 16戸 有   13m    
7 2013.9  1893.17㎡ 14階 4億5500万円 1548.3㎡ 79.4万円 97.1万円 37戸 35m  ☆☆  塔上建物/スプリンクラー有
タワーパーキング基礎別 
8 2014.1  774.79㎡ 5階 1億9800万円 614.6㎡ 84.4万円 106.4万円 19戸 34m   ロフト面積非参入/オーナー邸有
9 2014.1  1591.5㎡ 12階 3億8560万円 1284.3㎡ 80.0万円 99.2万円 34戸 30m ☆☆  塔状・扁平建物/オーナー邸有
スプリンクラー有
10 2014.4  992.4㎡ 7階  2億3760万円 840.7㎡ 79.0万円 93.4万円 26戸  無    
11 2014.4  768.9㎡ 10階 2億0100万円 621.8㎡ 86.4万円  106.8万円 15戸 35m ☆☆☆ 塔状建物
12 2014.7  952.9㎡ 地下1階
地上4階 
2億3960万円 848.2㎡ 83.1万円 93.3万円 23戸 14m   半地下有 
13 2015.3  787.5㎡ 6階 2億0650万円 574.7㎡ 86.6万円 118.7万円 15戸 有  14m    音楽マンション・店舗
大ガレージ有(専有未参入)
14 2015.4  814.3㎡ 8階 2億0350万円 653.9㎡  82.6万円 102.8万円 12戸 有  35m    大オーナー邸有 
15 2015.12  616.0㎡ 8階  1億9000万円  465.8㎡ 101.9万円  134.8万円 13戸  35m  ☆☆☆  施主要望により細工多数
塔状建物
16 2015.12  986.2㎡ 9階  2億6700万円  762.2㎡  89.5万円  115.8万円 15戸  有  16m  ☆☆☆☆  扁平塔状建物/2棟連結 
17 2016.2  775.1㎡ 3階  1億6900万円  635.7㎡ 72.0万円  87.8万円  14戸
店舗 
無   無   1階大店舗はスケルトン 
18 2016.2  653.0㎡ 5階  1億5700万円  469.6㎡  79.4万円  110.5万円 14戸  有  15m    1階事務所の工事費含む 
19 2016.4   1494.6㎡ 6階  3億3875万円  1133.5㎡  74.9万円 98.7万円  28戸  有  54m    杭深い 
20 2016.8  646.8㎡ 9階  1億9425万円  571.6㎡  99.4万円  112.5万円  16戸 18m  ☆☆☆☆☆  超扁平・塔状建物 
21 2016.10  778.1㎡ 4階 1億9425万円 592.0㎡ 82.5万円 108.46万円  9戸
店舗 
14m    1階大店舗の凝った内装、パイプシャッター等含む
22 2016.11  1167.9㎡ 地下1階7階 3億1074万円  1114.5㎡ 87.9万円  92.1万円  23戸
工場 
有  20m   1.2階工場の内装含む
音楽マンション
23 2016.11   980.5㎡ 11階  3億1034万円  773.3㎡  104.63万円  132.66万円  21戸  有  40m  ☆☆☆☆☆☆  超超塔状・杭費用莫大
スプリンクラー有
24 2016.12   1242.1㎡ 11階  3億1000万円  918.0㎡ 82.5万円  111.62万円  29戸  有  35m  ☆☆  スプリンクラー有 

上記のように、坪単価にバラつきは有りますが、
同じ物件図面・仕様で、同じ時期に、皆様がゼネコンや、土地活用系施工会社に、
普通に、見積もりしても、15%~30%(酷い会社からなら70%)ぐらい高い見積金額が出てくるでしょう。

今時、東京の法延床の坪単価で、
どんなに建設費が安くなりやすい普通の形状の建物でも、

100万円以上が相場であり、80万円台(条件が揃えば70万円台)で、
RC造が建てられるのは、破格値です。
(塔状比の高い建物では、140万円以上が相場でしょう)

ここで、坪単価の分母に、何が使われているか、簡単に解説します。
世の中では、大きく坪単価の分母に下記が使われます。
①建築基準法上の延床面積を分母とする、法延床坪単価(㈱土地活用が坪単価を示すと、まず法延床を指します。)
②賃貸で貸している(専有)面積を分母とする、専有坪単価
③施工床を分母とする施工床坪単価(施工床とは、バルコニ、全ての共用廊下、ルーフバルコニー等各社の基準で含めた面積です。)

建築基準法の延床面積は、賃貸で貸している専有面積に加えて、
エレベーターシャフト、管理人室、中廊下、ゴミ置き場、屋内自転車置き場等の面積は含まれます。

同じ建物で、それぞれを計算すると
②専有坪単価>①法延床坪単価>③施工床坪単価の順序で各坪単価は、比較できます。

当社は、施工床の面積は、あまり意味を為さないと思い、計算すらしていませんが、
施工会社の多くは、分母の面積の大きく、見た目の坪単価が安く見える、
施工床面積の建設費坪単価を広告などに使って、いるとは思います。

㈱土地活用のCM方式では、同じ時期に、同じ場所に、同じ図面の建物を
本見積すれば、どこよりも、圧倒的に安くできる自信は有りますが、
それぞれの諸条件によって、建設費の坪単価は、バラつきがあるのは、
ご理解頂けると思います。
(容積対象床面積で坪単価を出す時も有りますが、煩雑になるので今回の説明では控えます。)

【階数と塔状比】
傾向として、階数が増すと、建設費坪単価は上がって行きます。
イメージとしては、ペンシルビルは坪単価は高くなり、横方向にドッシリしている建物は、安くなりやすいです。

階数が増すと、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が大きくなりやすくなり、構造的負担が増していきますし、
単純に、面積当たりの壁の辺の長さは長くなり、
床面積当たりの生コン数量、鉄筋数量は増えてしまいます。

更には、強度を保たせる為に、生コン強度も上がり、生コンそのものの納入単価も上がります。

また、工期が長くなるので、現場監督の、当該現場への拘束日数も増し、
人件費も当然かさんでいきます。

また、11階以上ではスプリンクラーを設置しなくてはならず、
そのシステム自体に700万円とか単純に掛かって行きます。

また、四角形の建物は安くできやすいですが、L型に捻じれているとか、5角形のか
変わった形の建物は、構造的な捻じれを加味して計算しなくてはならず、
割高にはなりやすいです。

上の表で、塔状比の☆の数が大きければ大きいほど、塔状比が高く、構造的な負担が大きい建物であると
イメージ頂ければと思います。

【地盤】
地盤に関しても、当然場所によって変わります。

杭が不要の建物もあれば、支持層が深ければ、

また、先程の塔状比によっては、引抜きと言う、地震時の倒れの負担が、杭に多大に掛かってきて、
莫大な金額が杭に掛かってしまうケースも有ります。
1000㎡ぐらいの建物でも4000万円掛けて杭を打たなくてはならない建物も有ります。
(仮に、1000㎡で4000万円掛ければ、杭だけで13.2万円の坪単価の割り増しになります。)

【戸当たり面積】
後は、1部屋当たりの面積が20㎡とか小さく企画すれば、例えば35㎡が1部屋の計画より、
当然、建設費坪単価は、上がって行きます。

【形状と建設費】

関連記事で、下記の記事も読んでいただきたいですが、
建設費は、形状によって大きく左右されます。
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

建物形状と建設費の関係は、共用する壁・柱・梁が多くなるほど、
面積当たりの建設費は、下がって行きます。

実際に計算してみた記事がありますので、下記の記事をご覧ください。
RC造で壁8mの建設費は幾らか?土地活用の豆知識

【規模と坪単価】
また、当然、建物の規模が大きくなれば、建設の坪単価は当然下がります。
スケールメリットというものです。
物の単価はそれほど、変わりませんが、
面積当たりの仮設費用、現場経費、一般管理費(粗利)の建設費の中での比率は、
大幅に下がって行きます。

現場監督1名を500㎡の現場につけて掛かる人件費と、
1000㎡現場を現場監督1名で建てるに掛かる人件費は、一緒ですし、
受注したゼネコンが、現場監督1名出して、欲しい、粗利額も、ほぼ一緒です。

何故なら、建てる手間は、500㎡でも、1000㎡でも一緒ですから。
細かいことを言えば、ガードマンの費用や、仮設トイレ等に掛かる費用、交通費、通信費等も現場事務所の家賃も
規模が大きくなれば、建設費の中での比率は薄まります。

更に、規模が大きくなると、構造体も壁面を隣の部屋と共用できやすくなることや、
柱のスパンを飛ばしやすくなるなど、
躯体そのものの床面積当たりの数量が少なくなりやすく坪単価に対してはメリットは大きいです。

【見積時期と坪単価】
見積時期は、リーマンショックの傷が癒え始めた2012年頃から、
2015年頃まで20%程度急激に上がって
2016年以後は、ほぼ横ばいで2015年のピークに比べ、
1%程度下がっている感じでしょうか。

【仕様】
仕様に関しては、当然高いものを使えば、高くなります。

㈱土地活用の賃貸部分の仕様に関しては、HPのスクロール写真に写っているもの程度は
標準仕様と思って頂いて大丈夫です。

賃貸部分は、投資用として分譲しても高級賃貸に余裕で入ると思いますので、
アパートと見間違えるほど、安普請にして見た目の建設費を下げるというようなことはしておりません。

世の中には、木造アパートと変わらないような仕様、玄関床にシートを貼ったり、断熱をしていなかったり、
複層ガラスを使わなかったり、エントランスがショボショボであったりして、
建設費の坪単価を抑えて見せようと言う会社も有りますが、
当社の基本的な考え方は、エリアで最高賃料を取れるマンションを建てることを前提として仕様を組立、
その仕様で出来た図面を元に、CM方式の見積りをする仕組みで、建設費を下げ、
その場所で取れる最高の利回りを追求することにありますので、
安普請に建てて、ほら、建設費坪単価が安いでしょう?などと、言う気は毛頭ありません。

また、オーナー邸、店舗を本工事で、やる場合は、
オーナー様のご要望によって金額は大きく左右されます(当たり前のことですが。)。

最近良く提案して、建てている(計画も増えている)のが楽器可防音音楽マンションで、
現在の仕様と相場ですと、1部屋当たり100万円ぐらい掛けています。

一部屋の月の賃料が、1万以上上げられるエリアにおいては、
収益を最大化すると言う観点から、
楽器可防音音楽マンションを検討してみるのも良いでしょう。

防音音楽マンションにしても、当社のCM方式を使えば、
他社で普通に防音していない安普請のマンションを建てるより、安くできるとは思います。

【地域と建設費】
東京は、建設費は高いです。
聞く話によると、大阪の大体1.15倍ぐらい、北海道とかの1.3倍ぐらいするんじゃないでしょうか?
それは、地方に本社が有り、東京支店が有るゼネコンも、
東京に来れば、東京の相場になります。

基本的な理由は、東京は、家賃や駐車場が高いのと、仕事が有るからでしょう。

東京には、地方出身の職人さんが、沢山いますが、何で彼らが、慣れ親しんだ、地元を出て、
東京に引っ越して職人をしてるかと言えば、単価が良いし、仕事が途切れない程有るからでしょう。

地方で、東京都同じ単価で仕事が途切れずにあれば、わざわざ、東京に出てくる意味も有りませんから、
地元友達も沢山いる地方に残るでしょう。

妙な比較サイトの素人が、建設費の相場とか偉そうに書いていますが、
建設費の原価も、何も知らない馬鹿がやることで、
地方の単価と東京を比べても、全く意味が無いと思います。

また、関東でも都内は一緒ですが、首都圏と、
千葉、埼玉、神奈川の中でも首都圏とは言えないようなエリア(高速で1時間以上かかるようなイメージ)や、
茨城、栃木、群馬などと比べれば、何%とは言えずとも、東京は高いとは思います。

但し、賃貸経営をするには、少子高齢化社会の中でも、地方からの人口流入が続いている、
東京が一番だとは思いますが。

【まとめ】
POINT1:塔状比が高い建物は、建設費の坪単価が上がりやすい
POINT2:規模が大きい建物は、建設費の坪単価が下がりやすい
POINT3:道路幅、地盤の良さ、戸当たり面積は建設の坪単価に大きな影響がある。
POINT4:建物の形状に、建設費の坪単価は大きく左右される。

 


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