土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。

この記事に辿りついた皆様も、土地活用の比較サイト、一括資料請求サイトを
ご覧になったことはあるでしょう。

土地活用の検索ワードで検索して、上位に来てたり、一括資料請求サイトに誘導して、
そこから、個人情報を登録させて、ハウスメーカー等から資料を送らせるという、あのサイトです。

結論から、言いますと、ああいう比較サイトから資料請求したところで、
まず、土地活用は成功しないでしょう。

理由は簡単です。
話にならない高い会社ばかり登録しているからです。

以前、当社もお試しで、半年ほどの契約で、ある比較サイトに登録し
広告掲載していた事がありましたので仕組みを簡単に説明します。

登録し、待っていると、1問い合わせ3万円程で、
月に大体10件ぐらい住所・氏名・電話番号・土地の面積等が解ります(笑)

当社は、延床面積500㎡以上のRC造専門なので、木造のアパートはやらないのですが、
9割は、アパート規模の問い合わせで、それも課金させていきます。
(サイト運営者もグーグルやヤフーに高単価の広告を出しているからと経営上しょうがないのかも知れませんが。)

たまに、RC造の方が良いかなと思えるチェックがあって、
電話すると大体、資料請求した方は、当社をチェックしたことを忘れています(笑)

「オタク誰?何処?ああーーもう電話が一杯来すぎて困ってるのよね~電話してこないで。」
ガチャ…1件3万円払って、こんなのばっかりでした(笑)

そもそも、当社のCM方式を、全く、勉強もしていない、当社に興味も無い方に、
いつ切られるか解らないような短時間の電話で説明する話術はありません。

ああいうサイトで、施工者側が、アポを取り付け、受注まで漕ぎ付けるには、
営業マンに強力なノルマを課して、ガンガン・ゴリゴリ行かせる会社じゃないと無理と思います。

そう、賃貸マンションを高収益で建てたいオーナー様が、
一番付き合っても無駄な相手です。

収益体制を理解すれば、明解と思いますが、
大量の営業マンを雇って、ガンガン・ゴリゴリ営業させる会社は、
当然、営業マンの動きに対して失注の確率は上がっていきます。

受注が、どんどん決まる営業マンは2割で、残りの8割の営業マンは会社のお荷物かも知れません。
独自の広告も膨大に打ちます。

結果として、失注した案件に掛かった、営業経費(主に受注できない営業マンの給料)、広告費、
キツイ営業ノルマに耐えた報酬としての営業マンへの歩合は、
全て、受注したオーナー様の建設費に、乗っかります。

幾ら彼らが、下請けの原価を圧縮したところで、経費が高くなって当たり前と考えるべきでしょう。

勿論、会社を経営していれば、利益を追求することは当然です。

しかし、発注する側として、その収益構造、ビジネスモデルが、
どのように成り立っているかを考える癖を付けるべきでしょう。

一括請求サイトを作っているウェブ会社も雨後の筍のように増えてきていますが、
最終的に、課金させる一括請求サイトに誘導させるサイトを最近は作っていますね。

土地活用で検索したら上位に何個あるのやらとは思いますが、
ウェブ会社が作っているので、SEO(検索順位を上げる)対策で、
文章量は、やたら多いですけど、
比較誘導サイトを全部読んだところで、土地活用を検討している地主様が、
何か得になる特別な情報は、全く無いと思います。

素人のウェブ担当者が調べて、
文字数を増やすために書いていると思われるところが節々にありますし、
専門家や広告掲載企業にインタビューぐらいはしてるのでしょうけど、
彼らが、あくまで検索順位を上げる→一括資料請求サイトに誘導することが目的なので、
閲覧者の知識・収益として為になるか等、どうでも良いのです。

現在のグーグルのアルゴリズムでは、こういうサイトが評価されて上位に上がっていくことは、
残念では、ありますが、現状を受け入れ、地主様の土地活用において、為になる記事、
土地活用業界・建設業界のどこにも書かれない、裏話を書いていければと思います。

長年書いてきたFC2の建設費ブログも併せて、熟読していただければ嬉しいです。


マンション建設が得か?土地売却が得か?相続対策と土地活用の各フェイズ収支シュミレーション

 

今回は、2015年10月に、相続土地活用セミナーで扱った内容を元に、
書いていこうと思います。

お題は、添付の架空の土地に、架空の築50年のビルを持つ、オーナーが、どのように相続していくのが、得なのか、
不動産売買、マンション開発、税務の観点から、シュミレーションしてものです。

 

所有者は、78歳のご高齢の個人で、子供3人が相続人、
現状の、不動産収入は、月143万円(満室想定で、249万円)という設定でした。

ここで考えられる戦略として、

①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、現況有姿で売却し、相続し、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体し、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に立退き・解体をし、相続を市、相続性を支払ってから保有し続ける。
をあげていました。

③に関しては、良くあるパターンで、相続が発生するまで、何もしないというパターンで、
④、⑤に関しては、土地活用をして、保有し続けるか、早期に売却して現金化するというパターンです。

解体杭抜き費用で3500万円、立退き関係で1500万円かかる設定にしていました。
新築で建て替えるとなると、下記添付のような、マンションが建つという設定で、
2015年当時の相場で、各フェイズの売値を不動産業の講師の方に、算出していただきました。

 

 

 

2015年10月当時の、各フェイズでの売却金額と理由に関しては、下記の通りです。

上記の、現状の築古ビルの売却する場合について、3億3200万円程度で、売れるであろうという想定でした。

2の更地売却は、更地での売値から、立退・解体費用を差し引くと、
手残りが、2億7000万円という設定で一番、儲からないという話でした。

一方で、先に、賃貸新築した場合の、短期収支を建設費と、賃料を入れて、シュミレーションしたものを開示しますと、
総事業費で6億3100万円、年間賃料で8346万円、表面利回り14.3%という結果が出ました。
(短期収支とは、新築時の総事業費用と賃料から出る単年度の利回りを算出するものです。)

それなりに、規模も有りますし、台東区台東あたりは、賃料も高く取れますので、中々良い利回りではあります。

ここまで作った上で、不動産業の講師の方に、各フェイズでの売値を検討していただきました。

新築で建てて即売った時の売値は、表面で6%設定で、13億9000万円です。
2015年で6%設定でしたが、今なら4%後半ぐらいで売れるとは思いますが、
ちなみに、今4.5%で売れたとすると、18億5460万円です(笑)

この時点でも、こういう、そこそこの賃料の取れる土地に築古ビルが建っている場合では、
建てて売った方が、儲かるというのは何となく、分かるとは思いますが、
相続税対策もありますので、話は続きます。

賃料を年間0.8%下落させながら、2015年当時の相場感で、
築15年から築30年までの売値は下記のようになります。

各フェイズでの想定売却価格をまとめると、下記になりました。

 

ここから相続税と、累積キャッシュフロー(賃貸経営した場合の各年の税引後手残り金額の塁計)、
手残りの計算を2015年時の税制で、税理士の先生に計算していただいた結果が、こちらです。

 CFシュミレーションの与条件は、
元利均等返済30年:金利0-10年0.875%、11-30年 1.2%
家賃下落率:年0.8%(当初3年間据え置き)
修繕維持費:工事費の年間0.25%
追加投資積立金:工事費の年間0.4%、15年ごとに追加投資に充当です。

このシュミレーションの結果としては、相続税他の各租税を支払った後の、
最終手残りのキャッシュは、
築古ビルで、生前に売却するのではなく、新築マンションに建て替えて、長期保有していた方が、
儲かるということになりました。

30年間保有した場合、5億5578万円手元に残って、且つ、
いつでも売れる、土地・建物の不動産が残債が0で保有している状態を示します。

もちろん、こちらの新築計画では、ある程度の規模があり、且つ、台東区台東という、
それなりの賃料が取れるエリアであり、更には、
CM方式で、建設費をある程度抑え込むことが前提の計画でありますから、
一概に、全ての土地について、建て替えをして、相続をして、長期保有した方が得という結論にならないと思いますし、
今の相場であれば、相続税対策として、新築マンションを建ておくまでは、一緒であっても、
相続直後に、売却して現金化してしまった方が、得という結論になるケースもあるでしょう。

一般的に、都心部で、賃料が取れるエリアについては、一定の規模の新築マンションが建つ土地であれば、
新築をして相続に備え、相続発生後は、売却相場、残債と睨めっこをしながら、
税理士にシュミレーションしてもらい、売却のタイミングは常に計って、いくことが一番賢いやり方とは思います。
(もちろん、長期保有していただく事は、嬉しくもありますが。)

また、売値や、金利などに関しては、ストレステストをかけて、何処まで耐えられるかは、
新築前からある程度は、把握していくのが良いでしょう。

また、当社のCM方式で建設費を削減することを前提に、最初の事業計画を立てて、
それを元にしてシュミレーションをしていますが、仮に、
こちらの建物を、土地活用営業を大量の営業マンを雇ってガンガンしている会社に、営業マンが来たからと言って、
何も考えずに、愚かに発注してしまったら、これぐらいの規模であれば、
最初の設定建設費が、1億5000万円~2億5000万円ぐらいは、高いままシュミレーションになると思いますので、
根本的な結果が異なってくる可能性も高いと思います。

どのタイミングで売るか、長期保有するかも、賢い大家の選択の中の1つでもありますが、
土地活用の成否を決める、最初で最大の分岐点は、新築時に、長期に高賃料が望める仕様で、
幾ら建設費を抑え込めるかが勝負となることは、頭に入れて頂ければ幸いです。

㈱土地活用がCM方式を扱う理由・理念

㈱土地活用 代表の越川です。
これから、HP上でもブログ記事を書いていこうと思います。

初回ということで、何故、私がCM方式を扱うようになり、当社を創業したのかを
書いていこうと思います。

高校生の時まで、遡ります。進路を決めるとき、何となく本屋で立ち読みした、
建築雑誌が、かっこよく、何となく、建築家って、かっこ良い職業だなと思って、
建築学科に進むことにしました。

当時は、インターネットも普及しておらず、建設業の実態なんてものは、
何も知らなかったですし、勢いを失っている業界であることも知りませんでした。

ただ、高校卒業時の飲み会(かなり自由な校風で、在学時から飲み会はありました(笑))で、
親が、ゼネコンに勤めている人がいて、建設業は、談合とか汚い業界であるとは聞いていました。

最近は世間の目も厳しいのと電子入札の普及で、首都圏の小ぶりな物件では難しいとは思いますが、
20年以上前ですから、談合は普通に、あったのだろうと思います。

その時、感じていたのは、建設業にいても談合とか、嫌だから汚い仕事に関わらないようにしたいと、
純粋に思っていました。

やがて、東京理科大学の建築学科に進学しました。入学したときは、設計がやりたかったのですが、
狭すぎる門の、建築家になるような才能が無かったので徐々に、
その目標も薄れて何となく、紆余曲折を経て建築火災の研究室に入りました。

そんな大学院生の時に、通っていた国の研究所で、お世話になっている火災の先生から、
「CMって知ってるか?」と、建設省がまとめていたCM方式のガイドライン(アメリカの事例を纏めてタイプ分類したもの)の
印刷物を渡されて、その時、初めてCM方式があるということを知りました。

それが初めてCM方式と出会った瞬間です。

特に火災に興味があったわけでも無く、学校の授業では建設費を無視して
夢みたいな建物を設計することを競い合っている事を疑問視していた事、
在学中に実家の住宅を新築していた時に、建設費に関して素人の親が、試行錯誤していたこと、
汚い談合などとは、かけ離れた仕組みであることから、妙に、CM方式に惹かれたのを覚えています。

就職活動を開始したときに、最初は普通に色々な会社の試験とかを受けていたのですが、
なんだか、普通に就職するのは、つまらないな・・・と思っていた、ある時、
日本にもCM方式を扱っている会社があることを知り、その会社の会社の説明会に行って、
なにやら実態は良くわからないが、今後の建設業は、CM方式を扱える事がアドバンテージになるだろうと、
直感的に思ったので、そのまま就職することにしました。

かなり変わった会社だったので、社員として働くには苦労はしましたが、その時の選択は
間違いではなかったと今では、思います。

その会社に入社したときは、毎日、
俺がCM方式で建設業を変えてやる」と本気で思っていました。

紆余曲折を経て、会社に幻滅し、退職したときは、
自分の選択が間違っていたのかと悔し泣きもしましたが、
生活もしなくてはなりませんし、当時ファンドバブルで輝かしく見えていた
不動産ディベロッパーに仕入開発として転職しました。

暫くは、CM方式に対する思いを封印していましたが、1年ほど働いた後、
リーマンショックが起き、開発の業務が停止し、販売部隊のチラシ配りに全員回され、
毎日、毎日、ポスティングをしている中で、沸々と湧き上がってきたのが、
20代で、あれだけ苦しい・悔しい思いをして、
学んだCM方式が、また、やりたいと言う思いでした。

ネットで転職できそうなCM会社を探したりもしましたが、
そもそも、CM方式をやっている会社は、
日本には殆ど、存在しないので、自分で、やろうと決断しましました。

当時の無謀と思える決断も、今となれば、間違いでは、なかったとは思いますが、
普通なら、辞めといた方が良いと思うでしょう(笑)

2009年の、建設・不動産業では倒産が相次ぎ、寒風吹き荒れていた、あの頃の、話です。

当時は、まだ、CM方式など、誰も知らない時代でした。
しかし、人間、死ぬ気で、継続的に、やれば、何とかなるものです。

ただ、自分の10-20代の
「建築学科を選んだ選択が、間違いではなかった」
「CM方式を志した選択が、間違っていなかった事を証明する
という、意地と情熱だけが、私を突き動かしてくれました。

当社の扱う真のCM方式の競合が、存在しないことが幸いしたのか、
少しづつ、実績を付けていき、ディベロッパー在職時に、
学んだ、出来るだけ高く貸すマンションをCM方式で建設費を安く建てるという事や、
プロジェクトマネジメント上の諸々の部分も、
自己流でアレンジして行き、2016年は、年間8,724㎡もの
着工をさせることが、出来るようになりました。

始めは、個人事業主として、3年間やっていましたが、
2012年に株式会社土地活用に法人化して、今に至る中で、
学生の頃に、直感的に感じた、「CM方式が、世の中に、今後の建設業に必要であろう」という事、
サラリーマンを辞めた時に、「CM方式を信じれば、必ず、世間に通じ認められる」という直感は、
当社の活動により、徐々に受け入れられつつ有ります。

完全に、志した頃の状態まで、持ち込めているか、
建設業を変えてしまう程のインパクトを残せているかと言えば、まだ成長の余地はあるでしょう。

2017年現在、当社の、お客様や、㈱土地活用を知る大家さん達も、
「建設費の実態は不透明で、㈱土地活用の認知が上がれば、まだまだ無限にニーズはある。」
と、仰ってくださるのが嬉しく思います。

当社は、現在、土地活用業界で、問題になっている、
地主様への飛び込み営業で建ててはいけない利回りで、エリアでも、あの手この手で、無理やり立てさせるような
営業活動は、一切行っておりませんし、収益的に、建てるべきではないエリアでCM方式での建設依頼があっても、
その旨をきちんと、お伝えし、建てない方が良いと促すスタイルを取っています。

会社の成長というのであれば、肉食営業を増やし無理やりでも受注を勝ち取った方が、

成長速度が上がることぐらいは解っていますが、
私がやりたいのは、そういう仕事・経営ではありません。

結果として、過去に抱いた建設業の汚い部分についても関わらないで済んだのかもしれませんし、
過去の私がCM方式を選んだからこそ、建築主の為にならない建物は建てないようにしようという、
考えに及べるように、なったのかも知れません。

例え、当社のCM方式で、建設費が安くなったとしても、エリアによっては土地活用だと言っても、
建てては行けないという場所は存在します。

㈱土地活用のCM方式を、より早く、広大に認知させていく、もっと営業マンを雇ったり、
多くの不動産会社が行っているように低利回り物件を不動産投資初心者向けに企画して買わせるような、
やり方も有るのかもしれませんが、私が、やりたいのは、
「正当な、やり方で、認知させたい。」のです。

正当な、やり方とは何か?
根本的な、事として、
㈱土地活用のCM方式で建てた建物が、融資返済の余力を強力に残しながら、
不沈艦のように収益を生み続けることです。

お客様が建物を将来的に、売却することに関しては、何も思いませんし、
むしろ、お客様が、売却しても、賃貸経営で回していても、もの凄く儲かったという話を聞く事、
そして、当社の仕様理論で建てた結果として、空室だらけにならずに、
ほぼ満室で、知らない誰かが生活していると思える事が何より嬉しいのです。

賃貸マンションを建てれば、ただの空き地または、上屋のある土地に、
空想上の絵(図面)を書き、そのプロジェクトが事業化し、思い描いたように、
知らない誰かが、そこで生活している。

そして、建主様が、㈱土地活用のCM方式以外で建てた場合より圧倒的に多い利益を享受している。

こう思える事が、私の生き甲斐で、
その時々で、色んな思いを抱きながら建った物件が、私の生きてきた証でもあります。

当社のホームページや、ブログを熟読いただき、当社のシステム、考え方をご理解、ご納得頂けた方々が、
将来的にも、収益を得られそうであれば、サービスを提供しています。

今後、これまで書いてきたFc2のブログ以外にも、HP内ブログという形で、記事を書いていきますが、
今回は、このスタイルでの最初の記事ですので、私の考え、思いを書かせていただきました。

・㈱土地活用のCM方式について
・建設コストや、賃貸経営で目指す仕様について
・土地活用の収益性について
・建設業の情勢について
・新規に土地を購入しての新築RC不動産投資について
等を、纏めた記事で、書いていきますので、ご期待ください。

(株)土地活用へのお問い合わせはこちら