本記事は、マンションの建設費の算出方法と、
本記事は、CM方式で、同一図面でゼネコンと相見積を取った結果から10%~20%の建設費を
交渉により削減する、株式会社土地活用の代表取締役が、
マンションの建設費の算出方法と、施主にとっての『絶対解』
について、書いて行きます。

インターネット上では、見積の実務をやったことの無い人間の、ネットで調べたことを、
まとめた妄想上で書いた〇〇造マンション〇〇㎡だったら建設費の坪幾らぐらいとか言う、
ナンチャッテ記事(本当に、実務を知らない次元の低すぎる記事が溢れていて辟易します。)では無く、
元現場所長で、現在も、東京の最前線で、
見積業務をしている人間のスーパー×100倍マニアックではあるが、
絶対にためになる記事なので、じっくり読んで頂ければ幸いです。

まず、施工会社側の受注スキーム・形態により、
建設費の算出方法、提出方法は、違います。

最終的に請負契約をするということは、請負という点で同じですが、
下記のイメージをしていただければ解りやすいかと思います。
A:建設費=施工会社が受注できる金額 粗利益=施工会社が受注できた金額-かかった費用(原価)
B:建設費=かかる原価+粗利益=施工会社が受注できる金額=CM方式での見積金額

AとBの違いは、何でしょうか?

Aは、世の中の土地活用系の設計施工で提案をしている会社の形態です。

この場合は、受注できる金額は、情報収集能力の低いお客ほど高くなります。
何故なら、2.5億円でもできる物件であるが、
3億円で取れる物件の明確に書くと頭の弱い施主に、
2.5億円の見積を出す意味がないですから。

この場合3億で受注して、5千万円分は余剰の利益となります。

世の中の土地活用系の設計施工でテレビコマーシャルなどを打ちまくり売り出している会社は、
100%この方式で沢山の営業マンを雇って頭の弱い地主を探して受注していきます。

5千万円の余剰利益は、TVのCMを打ったり、
営業マンの給料や歩合にも消えますが基本的にボロ儲けします。

世間の地主の8割が建てている方式である、設計施工方式で受注している場合は、
100%このような提示方法はしません。

設計施工方式とは、どういう事かと言うと、設計と施工を同じ会社が、やる場合です。
この場合は、簡単なボリュームチェック図面を絶対に損しない
超割高な建設費総額だけを出して内訳を出さずに、
工事請負契約に持ち込みます。
「このプランで総額3億円です。契約しますか?しませんか?」というだけで、契約に持ち込みます。

超割高の建設費を提示したうえで、情報収集能力の低い地主相手に、
契約を締結した上で、後から実行予算を組みます。

損するのは、その方式で建設する地主ですね。

これらの土地活用系の会社で3億円であれば、
まったくマンションが、イメージとして、
㈱土地活用では、2.2億円ぐらいでは出来るのではないかと思います。

また設計施工方式ではなくても、世の中の2割程度の発注形態である設計事務所がいて
図面を元に合い見積をするる場合においても、
図面から数量を積算はしたにしても、
経費と粗利をそのまま提示することはありませんので、
イメージするべきはAで、受注できる金額で見積もりを提示した後に、
請負契約を締結し建設費が決まった後に
下請専門工事会社にに細かな原価を交渉しながら粗利益を増やしていくという考え方です。

施主にとっては、CM方式を扱う会社から見れば、極めて不利な高い条件の請負契約
となっています。

一方で、Bは、
厳密に現場監督が社内で作る予算(お客様には本来見せない)=「実行予算」を弾きだすベースでの、
「原価が幾ら掛かり、粗利が幾ら出るか?」を、
算出し、その総計金額が請負契約をする建設費である方法です。

原価で掛かる費用が幾らで、粗利がいくら欲しいのか、
包み隠さずイコールで施主に提示して請負契約まで締結するのがCM方式の見積方法です。

上記を、頭の中に入れて熟読して頂ければと思います。

原価を算出する方法は、CM会社が、建設知識の無い施主に代わって、
CM会社と取引のある優良な下請専門工事会社から、
下記に記して行く、各工種見積徴収及び交渉する事により原価を固め、
その下請専門工事会社をゼネコンに紹介し、CM会社が決定した各工種の工事費で
ゼネコンの下請に新たに加わって頂き、工事をして頂くという極めて単純な手法です。

建設費とは、全ての掛かる費用と利益の積み上げです。

本来は、数量×単価の総計と必要な利益で決定されるのが、建設費であるべきです。

重要なので、もう一度書きます。
本来は、数量×単価の総計と必要な利益で決定されるのが、建設費であるべきです。

しかし、本来あるべきの建設費の決定方法は、現在の日本では、珍しい常識となっています。

何故でしょうか?原因は下記が考えられます。
・施主側の知識不足。
・施工会社の情報開示の少なさ。

施主側が知識が少なすぎることに漬け込んで、
施工会社側が情報を開示せず、あるべき姿になろうとしないのです。

企業は、利益を追求すべきということは、経営者ですから理解しています。

しかし、建設業は、建設という仕事を与え、生活の根源を賄ってくれる施主のためにあるべきであって、
建設業者側だけの為にあっては、建設業者側のためだけの理論であっては、ならないのです。

成功したいのであれば、常識を疑いましょう。

その常識は、何年前に、出来たものですか?
人類の歴史の中で、各々の常識は、どのように覆されて人類は進化してきましたか?

人類が進化した歴史は、堕落からの開放か、
もっと良い方法、良い考え、良い思考、良いシステム、良い道具を求めて、
目の前の常識を覆しつづけた連続です。

そして、今を生きる僕たちも、過去の覆し続ける連続の、この瞬間を生きています。

もう一度良く考えてください。

現在の日本の建設業の歴史、土地活用の歴史は、
戦後70年程度のうちの更に、戦災から立ち直った後のたった50年程度に形成された常識です。
更にいえば、今の世の中に蔓延している施主側の受益を度外視した
土地活用提案営業手法が確立されたのは、たったの30年程度かもしれません。

私が、現在の建設業や、土地活用提案への現在の常識に対する結論を言います。
絶対に、今の常識は間違えている。

もっとも成功したいのであれば、物事の本質が何処にあるのか、相手に、どういう意図で、
何が起こり、何を自己に持たすのか、洞察する必要があります。

CM方式は、建設費とは、こう算出されるべきと言う、
理想的な原則に正しく則って、超真面目、且つ、
厳密に建設費を算出している仕組みであると、
ご理解頂ければと思います。

CM方式こそが、一定規模以上のマンションを建設するための絶対解です。(当社が全てを対応できるかは別として)

それでは、建設費を実行予算ベースで、算出する上で、その内訳は、どのようになっているのか。
より深く書いていきます。

CM方式や、統一図面での相見積方式と、
ゼネコンが受注後に現場監督が組み上げる実行予算ベースでは、
下記のような大分類が、見積書・実行予算書の基本となります。

大分類
A.総合仮設工事
B.建築工事
C.外構工事
D.電気設備工事
E.空調換気設備・給排水設備・ガス設備工事
F.エレベーター工事
G.現場経費
H.一般管理費
I.住宅瑕疵担保責任保険
J.水道引込費用

まず、順に説明していきましょう。

【A.総合仮設工事】
主に建物本体を建設する為に、元請の総合建設会社=ゼネコンが準備する建設費用となります。

分け方は、建設会社によって若干変わってきますが、
下記の感じの内容が、仮設工事費の何処かに網羅されています。

A-1 仮設準備費:近隣家屋調査費等、工事をするに当たり、事前に準備に掛かる費用です。
A-2 仮設仮囲:工事現場を囲っている囲いです。
鉄板や、シート、フェンスバリケード等で道路から建設敷地内に工事関係者以外の侵入を防ぐことと、
事現場からの飛散物が、隣地等に影響を与えないようにする為に設ける仮囲いの費用です。
A-3 仮設工事用道路:これは、歩道などが車道から一段上がっている場合に、
舗道切下げと言って、舗道を車道との段差を無くしたり、することに掛かる費用です。

A-4 仮設建物:現場内に事務所や詰所(作業員の休憩場)等や仮設トイレを設置する場合の費用です。
A-5 仮設備品・消耗費:現場内で使う工具や備品(作業員の休憩椅子や机、ストーブや扇風機など)、
細かい所では、石鹸や、トイレットペーパー代等も含まれます。
A-6 仮設機械器具:主に、タワークレーンの組立・リース・解体費用、
測量機器(レベル、トランシット、レーザーレベル)等、騒音振動系等のリース費用が含まれます。
A-7 仮設電気設備:工事中に使う、仮設の電気設備に掛かる費用です。
道路からの引込、仮設盤の費用、現場内で、工事中に使う照明や、電源の引き回し費用、
また現場内で使う電気代です。
A-8 仮設給排水設備:現場内に仮設水道を設置する費用と、工事で使う水道代を見込みます。
A-10 仮設警備費:主に警備員の費用です。今は現場内に
A-11 仮設試験調査:主に生コンクリートの圧縮試験の費用、鉄筋圧接の引張試験等の試験費です。
A-12 仮設借地料:隣地に借地が必要な場合に見込む費用です。
作業員の駐車場代などを、この項目に見込む場合も有ります。
A-13 仮設復旧費:工事完了後に、道路や、
L型側溝が搬入車両でガタガタになってしまうのを直す費用です(予め予算に見込んでおります。)。
A-14 仮設遣方・墨出:これは、建物の敷地に対する位置(遣方)や、
躯体の内外部に基準線や壁の線を出す(墨出し)費用です。
私が現場監督をしていた頃は、測量機器やスケールと墨壺を持って走り回ってましたが、
今時は、墨出し屋さんに外注して、それを確認するケースが殆どのようです。
A-15 仮設足場:足場の費用ですね。飛散防止用のメッシュシートや、垂れ幕の費用等もここに含めます。
A-16 仮設安全設備:現場監督や来客用のヘルメット、安全帯、
安全垂れ幕、安全看板、作業員用に安全を促すもの、
施工体制を掲示したり、安全手摺、穴の養生(穴に落ちないように蓋をする)する費用です。
ここら辺は、施主が費用を負担しているのですが、
安全を蔑ろにするような会社に発注するべきでは無いです。
重大事故を引き起こすようなマンション建設は一生頭に残りますし縁起や気分が悪いですからね。
A-17 仮設養生:工事中に既に取り付けた、サッシや木枠や木製建具、
その他の製品や金物等に、傷が付かないようにスポンジのような養生材を取り付けたり、
ダンプレート等で傷か付かないようにする費用です。
最後、引渡し前の清掃で撤去します。
A-18 仮設整理清掃:工事中の整理清掃にかかる費用や、引渡し前の最終クリーニング代です。
A-19 仮設産廃処理:工事で出る、ゴミを産廃車両で出すのにかかる費用です。
A-20 仮設運搬費:小口の運搬物の運賃です。
A-21 仮設躯体調整費:コンクリート打設後に、躯体にハツリや、左官補修等が必要な場合の躯体調整費用です。
A-22 雑工事費:これは、雑工、土工さんに、ちょっとした片付けや場内の物資移動、
コンクリートの打設前の型枠の根巻等をお願いする時の費用です(雑鍛冶工事を含める時も有ります。)。

【G.現場経費】
主に建物を建設する為に、元請の総合建設会社=ゼネコンが必要とする管理系の費用となります。
G-1人件費: 現場監督の工事期間中に掛かる、給料、賞与、各種税金等費用です。
G-2発注費: 積算、見積に掛かった、かかる費用です。
G-3内勤工事経費: 会社によって違うでしょうが、現場所長を統括する部長、マネージャー等の給料を、各現場に振り分けます。
G-4労災保険:労災の保険費用です。
G-5損害責任保険:第三者等に損害を与えた場合の保険費用です。
G-6建設工事保険:建築中の建物に 不測かつ突発的な事故により損害が生じた場合、 その復旧費を補償する保険です。
多くの建設会社は、年間で、保険会社の保険に加入しており、年間請負工事代金から各物件の建設費に按分して費用計上します。
G-7通信費:携帯電話代、固定電話代、インターネット代、FAX機器代などです。
G-8交通費:主に現場監督・上席の現場までの交通費です。
G-9事務用品費:現場監督が使うパソコン代、筆記用具代、紙代、図面の印刷代等です。
G-10事務所経費:現場事務所の家賃(礼金、最後のクリーニング代含む)、
電気代、水道代、泊まり込みの現場などの宿舎の費用です。
G-11施工図費:施工図(施工する為に必要な詳細な図面)の外注費用です。
現場監督が書く場合も有りますが、今時は、
基本的な施工図は外注し、現場監督がチェック、修正する場合が多いです。
この施工図を元に、下請専門工事会社及び、そこから委託された職人さんが施工します。
G-12竣工写真・図書 竣工写真を撮るときのカメラマン代や、ファイル代などです。
G-13契約書製本費 請負契約書を契約図面とともに製本する時の費用です。
G-14近隣対策費   近隣に、タオルを配ったりする費用です。通常、近隣住民に対する補償費、迷惑料は、請負工事代金=建設費には含まれておりません。
G-15雑費 現場事務所の洗剤や電球他等の細かい雑費です。

【H.一般管理費】 
粗利です。この粗利の中から、
本社の事務所費用、事務員・営業給料、役員給料、広告宣伝費等を賄い、
残った利益から、法人税等の税金を払います。
物件規模にもよりますが、CM方式では建設費の7-10%程度です。

上記のA、G、Hは、CM方式でも、詳細の単価については、交渉する事は有りません。
例えば、電話代が幾らぐらいだろ?なんて野暮なことまでは交渉しません。
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)の総額に対して、金額交渉をします。

仮設に関しては、大枠で受注した後に、
現場監督の努力次第で、多少は安く上がる事も出来ますし、
工事本体で何か失敗が出ると、Hの一般管理費の中から補填します。

特に現場監督の統率力、努力等で何とかなりやすいのは、
仮設整理清掃、仮設躯体調整費、雑工事費等です。

安全は基本的に命に係わるので、どの監督も予算を減らそうとは、しませんね。
自分の現場で事故なんか、気持ちとして絶対起こしたくないですから。

㈱土地活用のCM方式では、それらが解っているので、
交渉時には、他のゼネコンとの比較により、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円ぐらいで決まると思うけど、
後で損したと思わないように、言わない様に、元請総合建設会社=ゼネコンに、
良く検討してくださいとお願いしています。

大体、建物の規模にもよりますが、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円は、
建設費総額の15%から20%程度で、
マンションの規模が大きくなれば、建設費の中での、比率は小さくなります。

マンションの規模が大きくなると特に、
GとHのスケールメリットが出てきて、建設費そのものも安くなりやすくなります。

そして、株式会社土地活用のCM方式では、
B建築工事~Fエレベーター工事の費用を施主様の代理として、
CM会社が取引のある専門工事会社から直接見積徴収をして金額の交渉を行い、
建設費の80%から85%を、ゼネコンより安く調達して、原価を抑えてしまう方式を取ります。

80-85%をゼネコンより安く抑えてしまえば、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円も浮き彫りになって、
この部分だけの比較をすれば、金額も交渉しやすくなるというイメージをして頂ければと思います。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
B.建築工事:建設費総額の約60%程度です。
B-1杭工事:杭に掛かる建設費用です。主に採用されるのは、アースドリル杭、鋼管杭、PC杭等ありますが、
どの工法でも、杭に掛かる費用は、杭工事に費用計上されます。
B-2山留工事:基礎などを掘るときに、土が崩れて、作業員の安全や、隣地への影響を無くすために、
山留工事というのを行います。
敷地の広い地方などでは、オープンカットと言って、山留をせずに、
土が崩れないように斜めに掘って基礎を作ってから周囲を埋め戻す工法を使う事も有りますが、
都心の物件では、敷地目一杯に建てることの多い、ほぼ必修になります。
主に、H鋼圧入工法、H鋼セメントミルク工法でH鋼を自立させらると安く済みますが、
基礎が深く、H鋼が自立できない地盤の時は、切梁によって周囲の土が崩壊しないように補強します。

地中で湧き水が出る場合では、
ディープウェル工法、ウェルポイント工法、薬液注入工法、H鋼の各種などを組み合わせたり、
シートパイルと言って、波型の鉄鋼を連続して打つ工法を使う場合が有ります。

地盤データを元に山留専門工事会社とコストと安全面、作業性を相談しながら、
どの工法を採用するか検討していきます。
一般的に、水が出にくい、浅い基礎を建設する場合で自立できる地層(東京では関東ローム層が出る敷地)では、
山留工事費用は安くなります。
B-3土工事:基礎工事、地下工事等で、土をユンボ(子供っぽく言うとシャベルカー)で掘って、都心ですと場外に搬出する費用です。 埋戻しが有る場合は、埋戻し費用を含みます。
B-4コンクリート工事:コンクリートの材料搬入工事費、圧送工事(ポンプ車と圧送工の工賃)、生コンクリートの打設手間の建設費用が計上されます。
B-5型枠工事:生コンを流し込む受け皿を型枠(木)の枠で作る型枠工事費用です。 型枠大工は建設工事の中でも、花形の工事です。
B-6鉄筋工事:鉄筋の材料費、鉄筋屋さんの加工組立費用と圧接費用です。
一般の方では建設費が安いと悪い鉄筋を使っているとか妄想する人がいることは知っていますが、
今時、日本の建設業では、ミルシートが厳密に管理されており、
この流通形態以外のマガイモノの鋼材を使う事など有りません
(妙な鉄筋を仕入れる方が高くつくと思いますし、そんな馬鹿な事をする業者はいません。)。

ミルシート(mill sheet)とは、鉄鋼メーカーが鋼材の材質を証明する添付書類で、
鋼材検査証明書(inspection certificate)とも呼ばれる。
機械的性質や化学成分、ロットごとの規格値、製造実績値などが記載されており、
建築基準法では鋼材の強度を確保が義務付けられています。

また、日本の鋼材メーカーは、数社しか無く、
鋼材の全てに、メーカーのマーク(ロールマーク)が付いていて、
搬入鋼材がミルシートと適合した鋼材であるか、
現場監督も、設計事務所も、確認審査機関もチェックしております。 http://www.kyoeisteel.co.jp/business/steel/pdf/catalog_ferroconcrete.pdf

納入された、鋼材は、鉄筋工によって配筋されますが、
現場監督によって、構造図に則って配筋されているか、
鉄筋径、主筋本数、ピッチ、被り厚さ、空き等がチェックされ、
現場監督が配筋写真を撮影します。

またコンクリート打設前に、配筋検査を設計事務所により、
受け、その上で、確認審査機関や住宅瑕疵担保責任保険の検査を受ける等 厳密に管理されています。
重い鉄筋を現場内で運んで、組み立てるかなり重労働な工事です。

上記が躯体工事というものに分類されます。
躯体工事費は、杭の有無や深さ、物件の形状、規模にもよりますが、
マンション建設費総額の約25~30%程度です。
――――――――――――――――――――
B-7防水・シーリング工事:屋上防水費用や、漏水しやすいヵ所、サッシ周り、
土接壁等の防水費用やシーリング工事費用が計上されます。
B-8タイル工事:外壁や、共用廊下、エントランス廻り、住戸の玄関床等のタイル工事費が計上されます。
B-9木工事:造作大工といって、内装の大工さんの工事です。
型枠大工さんとは全く別の職人さんがやる工事です。
マンションですと、アルミサッシの額縁、下地のコマ付け、
置床のキワ根太、べニア下地、木製建具の枠等を付ける工事、巾木取付が多いです。
造作大工さんには精度が求められます。
B-10金物工事:金物に掛かる工事費です。
マンションですと、金物の手摺、縦樋、金属庇、ドレーン(バルコニーや屋上などにある雨水排水口)、
避難ハッチ、消火器などの消防設備、エントランス廻りの金物、階数表示版、館名板や、
グレーチング側溝等の金物工事費があります。
室名札や、室内ですと、ピクチャーレール、物干し金物代も、金物工事費に含まれます。
B-11左官工事:金コテを持って、塗装下地や、タイル下地等、躯体を平滑にモルタルや補修材で仕上げたり、
生コン打設時に土間をコテで仕上げる工事費が計上されます。
B-12金属製建具工事: アルミサッシ、ステンレス製の自動ドア、
鋼製の玄関ドアや、PSの鋼製扉などの費用が計上されます。
B-13木製建具工事:部屋の中の木製の建具の工事費です。 予算上は25㎡のワンルームマンションで1部屋8万円程度(木枠別途)、 40㎡ぐらいの1LDKで1部屋15万円程度の予算ですね。 勿論、間取りによって扉数や木枠寸法によりますが。
B-14ガラス工事:サッシ等につけるガラスの工事費です
B-15吹付・塗装工事:マンションですと、天井や避難階段部分の壁などの塗装工事費を計上する事が多いです。 ㈱土地活用のマンションは、原則、外壁は総タイル貼りなので、 2億円ぐらいのマンションで100万円程度ですね。 建設費総額の0.5%程度です。――――――――――――――――――――
B-16内装工事:下記の16-1~16-4までが内装です。マンション建設費総額の約5%程度です。
B-16-1軽鉄ボード工事:内装のボードを貼る下地工事費と、ボード工事費です。
B-16-2置床フローリング工事:マンションですと上下階の防音対策の為、今時は、置床と言って、コンクリートの上に、
B-16-3貼物工事:マンションでは賃貸室内のクロス工事や、共用廊下、バルコニ、屋外避難階段の床に貼る長尺シートの費用です。
B-16-4断熱工事:マンションでは主に現場発泡ウレタンの費用と型枠の打込み断熱費用 ――――――――――――――――――――
B-17流し台工事:キッチン工事ですね。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たりで15-16万円程度です。
B-18浴槽工事:マンションでは、ユニットバス工事です。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たり14万円程度です。
B-19洗面化粧台工事:洗面化粧台工事です。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たりで8万円程度です。
B-20家具工事:家具の取付工事費です。マンションですと、下足入れが、まず、主になり、 その他、賃貸住居にあるリネン庫を家具で作る場合や、リビングの据え付け家具、 オーナー住居が有る場合は、オーナー様が希望する場合はテレビ台や本棚を作る場合も有ります。
――――――――――――――――――――
C.外構工事:植栽工事、外構の土の鋤取り、外構土間のコンクリート打設工事費、
ブロック工事や敷地周辺のメッシュフェンス工事費でマンション建設費総額の約1-2%です。
D.電気設備工事:マンション建設費総額の約10%程度)
E.空調換気設備・給排水設備・ガス設備工事:マンション建設費総額の約13~15%程度です。
F.エレベーター工事:
エレベータ工事費は、本数と階数、人数、速度で主に決まりますが簡単にイメージする為には、
マンション建設費の2-3%とイメージ頂ければと思います。

このように、全ての原価の見積を、直接、
下請専門工事会社から見積徴収及び交渉する事により原価を固め、
ガラス張りに見積して、
ゼネコンが工事を受注するにあたり必要な利益をも、
厳密に施主に提示したものの総額がCM方式の見積もりです。

そして厳密に交渉、算出された建設費を、単に専有面積や延べ床面積で割った金額が
建設費の坪単価となります。

結果として、㈱土地活用のCM方式では、
土地活用系の設計施工の提案会社の建設費からは30%程度同一図面で、
元々ある程度安い年商100億から20億程度の地場のゼネコン
(地元の区や東京都の小中学校や公民館、都営住宅などの公共事業を請負っている会社)から
相見積を取った金額から10%から20%建設費は割安になります。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス