20分読むだけで数億円の違いが出る事も!?建設費のカラクリを理解することが土地活用成功の突破口になります。
土地活用・建設費コストダウン
土地活用 事例
土地活用事例 建設費
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土地活用の成否は建築費で決まります 土地活用の成否は建築費で決まります土地活用の成否は建築費で決まります

(株)土地活用のコンストラクション・マネジメント

土地活用等でマンションを建設しようとしている建築主は、
果たして自らが建てようとしているビル・マンションの建設費が、
適正な価格なのか、その算出方法が、
どのようになっているのか、興味が有ります。

知的である人ほど、それに大きな興味を惹き、
本当に、この建設費で建設される妥当性があるのか、
疑問に思うことでしょう。

(株)土地活用のコンストラクション・マネジメント(CM)方式では、
同一図面での、地場ゼネコン見積入札1位の金額から
10~18%の建設費を交渉により削減してきました。

(株)土地活用のCM方式では、見積範囲を、これまでの常識である元請ゼネコンのみから、
下請専門工事会社(型枠屋、金物屋、タイル屋…等)まで広げ、
当社が独自に調達してくる下請専門工事会社に直接原価交渉を行い、
各工種毎の交渉済みの原価で、ゼネコンに下請専門工事会社に紹介して、
新たな下請として組込、施工を致します。

この利点は、
①下請専門工事会社にゼネコンが支払う厳密な単価がガラス張りとなり、
建築主が支払う単価=ゼネコンが下請に支払う単価となります。

②ゼネコンが調達する単価より、(株)土地活用の調達する下請単価の方が安い場合が多く、
通常の見積方法では不可能な、下請単価交渉を、CM会社である
(株)土地活用が建築主の代理として直接交渉が可能となります。

③結果的に、妥当性のある建設費が算出され、元々ある程度安い地場ゼネコンの見積金額から更に10~18%の建設費が交渉により削減されます。

(株)土地活用が、取引している下請専門工事会社も、
スーパーゼネコンや一部上場企業の工事を請負う下請が大多数で、
最高の建物を、お施主様に引渡ししております。

2009年に個人事業主から起業してから、2019年9月現在、東京を中心に、
延床32,832㎡、686戸のCM取扱い実績があり、
年々実績を増やしている最中です。

賢明な建築主は、仮に、御自身で探した、ある建設会社から、
3億円の建設費の見積が提出されたとき、
実は2億4000万円で、同等以上のマンション建設が可能であったと知った時、
その方法を知ろうとします。

上記の価格差は、土地活用の世界では、
現実に、そして頻繁に起こっていることで、莫大な広告費や営業費を使っている
土地活用系の建設会社の建設費では、更に開きが生じているケースも有ります。

このHPには、その建設費の差を産み出す、理由と
合理的な方法の全てが記載されています。

それは、世の何処にも存在しない唯一無二の情報です。

こちらの物件(スカイビュー秋葉原)は、
同一の図面、仕様で、5社の地場ゼネコンから見積を取って、
1億円のコストダウンに成功し2014年末に完成した物件です。

土地活用 スカイビュー秋葉原
 

お時間が有るときに、東京MXの未来企業と言う番組で特集されオーナー様も御出演されていますので、是非、ご覧になって頂ければ、嬉しいです。

 
土地活用の失敗する理由として、最大の理由が、建設費が高い事です。

株式会社土地活用では、コンストラクション・マネジメント方式で、
建設費を合理的に、10%から18%削減・適正化しています。

適正化とは、最適な価格で提示する事を意味し、
(株)土地活用の常識目線から見れば、
世で提示される建設費は適正では無いです。

適正では無い、建設費で建設された場合と、
適正である建設費で建設された場合とで未来に何が起こるのか、
分岐点は、今現在の、情報収集力に有るのです。

例えば、スポーツをしようとする時、普通は、ルールを知ります。

ルールを知らずに、野球やサッカーを戦うことはしません。
ルールブックを見たり、親や友達、コーチに聞いたりして、
どういうゲームに参加しているかを大前提として知った上で、
ゲームを競うのです。

株式投資も同様です。まさか、株式チャートの読み方も知らずに、
株式投資をする人間がいれば、
『無謀な馬鹿な真似は、辞めるよう!』たしなめるでしょう。

世の土地活用でマンション建設をしている多くのオーナーや、不動産関係者は、
数億円もの莫大な投資をしているにも関わらず、
他の分野であれば、普通に知るべきルール、
建設費の仕組み、建設業のルールを全く知らずに、野に放たれている事と
同義の事をしています。

その理由は何故でしょうか??

建設業者が、建設費の仕組みを知る情報を、
世の中に一切出さないからです。
土地活用を検討中の建築主が、建設費について疑問を持った時に、
建設会社について、高いのではないかと、問うとしましょう。

返ってくる答えは、
『資材が、上がってまして。職人単価が上がってまして。』
と、一部は事実ではあるが、建設施工関係者以外には手に入れられない
『何が幾ら上がって、何に幾ら掛かっているのかという』情報を開示せずに、
お茶を濁すのです。

それは、建築のプロである設計事務所でさえも厳密には知らない
建設費の仕組みです。

更に残念なことは、土地活用系の建設業者比較サイトで、
世の建設費が高いと言われる土地活用業者が、
主な広告主として、はびこり、情報収集能力と理解力の低い者から、
高すぎる建設費で受注し建設をしています。

ここで延床面積1800㎡12階の建物を、建設費以外の条件(賃料や金利、固定資産税等)を同じにして、どのように長期収支が動いて行くのか、
図例として、説明していきましょう。
尚、坪単価は建物形状や規模に左右されますのであくまでも目安としてとらえて下さい。

グラフを①のCM方式を基準として、羅列していきます。
右下の棒グラフの紫が単年度の税引き後のキャッシュフローで、右上の折れ線グラフは、
その時点での累積キャッシュフローを表しています。
金額は税別の建設費を示します。

 
①4億6000万円‐84.48万円/坪=CM方式

土地活用 経営計画概要

※バックデータは、こちら

 
②CM方式から20%増=5億5200万円‐101.37万円/坪=一般的地場ゼネコン相場
土地活用 経営計画概要

※バックデータは、こちら

 
③CM方式から30%増= 5億9800万円 109.82万円/坪=高めのゼネコン・土地活用営業会社の安め見積
土地活用 経営計画概要

※バックデータは、こちら

 
④CM方式から40%増=6億4400万円 118.27万円=土地活用営業会社の一般的見積
土地活用 経営計画概要

※バックデータは、こちら

 

右下のグラフを見て頂ければ、建設費が上がれば、如何に、20年後付近から
激しい賃貸経営を課されることになるのかは、一目瞭然です。

ローンの返済をして管理費を払ったら単年度で赤字になるのですから、その時点での返済原資としての蓄えが無ければ、売却するか、ローン返済が滞り、金融機関に差し押さえられるだけです。

しかし、③、又は④のグラフであるのに、地主の理解力不足により、多くの情報収集力の乏しい方が請負契約をして建設をしてしまっているのが、今の、この業界の現状なのです。

(株)土地活用は、この土地活用業界に一石を投じ、コストに注力したCM方式を武器に、建設費を最適化する活動=戦いを根気強く続けています。

世の土地活用等で、マンション建設を検討しているオーナーは、
まず、建設業者は、
『出来るだけ、高く受注したい。』
と言う、あたりまえ過ぎる現実を、知っているというレベルでは無く、
完全に、理解するべきです。

そして、土地活用で賃貸マンションを建設した後に、
その数千万円から数億円もの初期投資差が起因となる
20-30年後の現実の差を埋め戻すことは、
絶対に不可能であるということも知るべきです。

既に、ここまで読み進まれた方は、情報収集に成功しています。

そして、私が、土地活用をするマンションの建築主であれば、
全く同じ方法で建設費も同じ、
『土地活用の究極なまでの完全解』
でマンションの建設をすることも可能です。

本HPで得た情報を活かして、正しい選択をするか否か。

土地活用において賢明な判断を下せるオーナーが一人でも多く生まれ、
土地から最高のコストパフォーマンスを発揮する建物が
より多く建設されることを、心から望みます。

それでは、建設費の仕組みを詳しく理解していきましょう。

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究極を目指す土地活用とは?

当社が、土地活用のご相談を頂いたときに、地主様に根幹に考えて頂きたいことは、「収益性を如何に高めるか」にあります。

それを成し遂げる為の手法は、主に、

 1.土地の最大活用
 2.建設コストの最適化

の2つになります。

書いてみると簡単なことのように見えますが、多くの土地活用事例において、実際にこれが出来ているでしょうか?もし、既に幾つかの提案を受けられているのであれば、その提案は、

 「土地は最大の活用ができているでしょうか?」
 「建設コストは最適でしょうか?」

一度、自問してみてください。

大切な財産をご活用されるのですから、提案を受け入れる以前に、もっともっと考え尽くして頂ければと思います。

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土地活用は、企画時が全て

土地活用のメリットは多く、きちんと考え尽くされた企画であれば、莫大な収益を上げることができます。

土地活用をご検討中の地主様へ

土地活用は、建て始める前の序盤で全てが決まります。建てた後に挽回することは難しいものです。「今、考えうる、できることを全て」して、より強固な状態で、ご自身の将来や、大切な御子息の為に、ご資産を残して頂ければ嬉しいです。

土地活用事例|何故、こんなに提案内容が違うの?
建設費の仕組みとコンストラクション・マネジメントとは?

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土地活用成功の突破口が、ここに

都内の土地活用で建設費 坪単価64万(法床)で建てたRC造デザイナーマンションのカラクリを探る

土地活用事例

土地活用事例 画像1 土地活用事例 画像2 土地活用事例 画像3

都内で建設費 坪単価64万(法床・税別)で建てたRC造賃貸マンションと聞いて、皆様、どのように思われるでしょうか?

・仕様を極限まで落とした建物?
・訳の分からない施工会社が作った建物?
・別途工事費用だらけなの?

と、思われる方も多いかと思いますが、全く違います。

・このマンションは都内で家賃14万円以上が取れる賃貸マンションのため、仕様グレードは、一般的な賃貸マンションよりずっと上です。参考までにアイランドキッチンは一般的な賃貸マンションの三倍の原価です。

・工事をしたゼネコンは大規模公共建築物や大規模マンションの施工を手がけてきた実績十分のゼネコンです。

・別途工事は一切ありません。外構のブロック塀の撤去工事から擁壁新設、地下室の防水工事etc・・・設計料とCMFEE以外、全てがこの金額に含まれています。(確定利回りには、設計料・CMFEEを含んでおります。)

コンストラクション・マネジメント(CM方式)を駆使することにより、このようなことが可能となるのです。

何故、コンストラクション・マネジメントでは、このような事が可能なのでしょうか?それには、建設業の仕組み、建設費のカラクリをご理解頂く必要があります。

まず、コンストラクション・マネジメントにも幾つかのタイプがありますが、当社は「ゼネコン活用型」コンストラクション・マネジメントを扱います。ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメントのポイントは、「コストの透明性を高めること」、「建設業の流動性を高めること」にあります。

このポイントをイメージしていただきながら、建設費の奥深い世界をご案内させていただきたいと思います。

(株)土地活用のコンストラクション・マネジメントのポイント

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土地活用の建設費の仕組み

皆様は、工事代金を支払うと、建設業の中でどのようにお金が動いているのか、ご存知でしょうか?建設費の内訳を見ながらご説明させて頂きます。

建設費は一般的に、総合建設会社(ゼネコン)が、会社や現場を経営・運営する為の費用である総合仮設費用(A)、現場経費(H)、一般管理費(J)の「管理運営系費用」に総額の15%~20%程度が掛かります。この費用は、ゼネコンが会社や現場を運営していくために必要な費用とイメージしてください。

次に、B~Gの建設費総額の約80~85%を占める金額は外注費として、ゼネコンから下請専門工事会社支払う費用に大きく分類されます。つまり、ゼネコンは各専門工事会社に建設費の約80~85%を外注し、それを管理する重要な役割を請負っているのです。

(株)土地活用の建設費の仕組み

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下請協力会の壁と建設業の新規開拓

次に、建設費の80-85%を占める外注費が、どのように使われていくかを考えていきましょう。一般的に建設業の外注とは、どのように行われていくかをご理解頂ければ、現在の建設業の問題点、建設費のカラクリが見えてくると思います。

まず知っていただきたいのが、世の中の施工会社は、元請総合建設会社(以下ゼネコン)の下請専門工事会社の2つに大別されます。そして、殆どのゼネコンは、「下請協力会」というものを持ち、専門工事会社は幾つかのゼネコンの「下請協力会」に加入しています。そして、下請協力会に入っていない限り、まず見積を依頼されることはありません。

専門工事会社にとっては、協力会以外のゼネコンから受注することは、99%不可能という状況です。建設業に仕事が溢れていた古き良き高度成長期やバブルの時代は、これで良かったのかもしれませんが、現代では、自らが作った「下請協力会」という仕組み・壁が足枷となっていると感じているゼネコン・専門工事会社も多く存在します。

特にリーマンショック後の建設業では、安く優良な専門工事会社が、経営を元請ゼネコンの受注に左右されたり、協力会の元請ゼネコンの倒産により受注先そのものが減少することにより、下請専門工事会社が、これまで取引していた元請ゼネコンだけに頼らず自力で売上を確保する為に、新規の取引先を開拓しようという気運が高まっています。構造改革・業界再編の動きが建設業でも起こりつつあるのです。

また、ゼネコンの方も特に営業サイドは、自社の協力会の弱点などをお施主様への見積提出時などに情報を得ておりますので、下請取引先の組み替えを希望されている会社も多いのです。そのように、双方が思いながらも、中々、新規開拓は、つまり下請協力会の新陳代謝は進みません。

では、実際にどのようにして下請専門会社は新規開拓を試みているのでしょうか?その方法としては、

(1)他のゼネコンに転職した現場監督と連絡を取る
(2)お施主さんと、たまたま知り合いで施主紹介で見積参加する。
(3)ジョイント・ベンチャー等で他社のゼネコン担当者と仲良くなって次の現場で連絡を取る。
(4)親戚・友人に関係するゼネコンの伝を辿る。
(5)飛び込み営業

など、挙げられますが(1)~(4)は運に頼る部分も多く。表向きはゼネコンも協力業者募集などと謳っている会社もありますが、新規開拓営業をして、受注(新たに下請協力会)することは、余程のコネか営業力がない限り難しいことであるのが実情です。

そこで、新陳代謝をしなければならないという意識はあるが、日々の業務の中で中々実行に移すことが難しい元請ゼネコンと下請専門工事会社の双方に活用されているのが、ゼネコン活用型のコンストラクション・マネジメントという方式なのです。

 土地活用事例|下請け協力会の壁と建設業の新規開拓

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様々な発注方式同じゼネコンが請負う場合の建設費

建設業・建設費の基本的な仕組みをご理解いただけたところで、今度はお施主様が土地活用でマンション経営をご検討された際に、建設会社に発注する方式を一般的なものから順にご説明させていいただきます。

主に、下記の3つが考えられます。

1.設計施工方式
2.相見積方式
3.ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメント(CM)方式

結論から先に、書かせていただくと、同じ建設会社が請負った場合において、建設費が最も安いのは、3のゼネコン活用型CM方式で、次が相見積方式、最も高いのが設計施工方式です。

土地活用事例|同じゼネコンが請負う場合の建設費のイメージ

これらのことを頭に入れながら、多くの地主様が土地活用のご検討を考えられたときに、どのような思考回路の下に行動をされているか、一般的な土地活用の発注方法を例に、ご説明していきましょう。

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設計施工方式

まず、土地活用をご検討中の地主様からご相談を受けている時に、既に数社にご相談されているケースもあるのですが、最も多いと感じるのが、設計施工方式です。設計施工方式とは施工する会社が設計プランを書き、設計と施工の両方を請負う方式です。一般的にハウスメーカーやゼネコンは高値で受注でき、利益が上がりやすいので、この営業を熱心に行います。

中には土地活用提案の設計施工での受注に特化し、統一図面による相見積には参加しない施工会社もいます。設計施工方式とは、情報戦です。元請建設会社にとって最もベストな営業・受注とは、いち早く建設情報を抑え、他社と極力競合をしないで土地活用提案を行い、設計施工で高値で受注することです。

しかし、これにのみ特化して受注を確保しつづける為には、営業経費がかさみ、受注できなかった物件の営業経費が、受注できた物件の建設費に加算せざるを得ないという、問題もでてきます。上図1のJの部分(一般管理費)が膨大になることにより、東京に土地を所有しているにも関わらず、表面利回り7%程度になってしまう建設費で建てられるケースも数多く見受けられ残念に思います。又、各社提案しているプランや仕様が違うため、コストの透明性を見ることができず、一概にどのプランが、土地に対して最適な設計なのかも見えないまま、何となく土地活用の建設をご決断されるケースも多いように感じます。

土地活用|設計施工方式

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相見積方式

土地活用において、設計施工方式よりは、建設費が安くなりやすいですが、相見積方式とは、設計事務所が設計図を作成し、その図面を元にゼネコンに相見積を取ります。各工事の単価や見積の漏れがないかなどは、設計事務所が簡単にチェックしますが、建設業の構造上、設計事務所は、ゼネコンが下請専門工事会社に外注している単価を知ることができません。つまり、ゼネコンが見積書に書いてある外注単価は、実際に下請に発注している原価ではないのです。

例えば、○○工事の単価を5000円と記載してあっても、その単価に踏み込んで議論することが出来ない仕組みになっているのです。そのため、設計事務所は、ざっと見積内容をチェックするだけで、結局は見積建設費総額で安いか高いかだけが選定の大きな基準となり、施工実績なども見ながら施工会社を決定するのです。

そして、受注したゼネコンが下請協力会の下請から見積を取り発注するので、より良い下請専門工事会社をあったとしても、設計事務所は、下請発注に関与することはできません。お施主様にとっても、ブラックボックスのようにコストの透明性は保てず、ゼネコンや専門工事会社が流動的に取引を活性化していきたいという願いも、下請協力会の壁や、日々の業務に忙殺されて、推進しづらい構造になっているのです。結果として、相見積方式は、(株)土地活用のCM方式と比べ、建設費が割高となります。

土地活用|相見積方式
普通の土地活用であれば、ここまでで終わりです。
CM方式は、ここからが違います。

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(株)土地活用のゼネコン活用型コンストラクション・マネジメント方式

(株)土地活用の提案するコンストラクション・マネジメントのポイントは、

(1)コストの透明性
(2)建設業の流動性

と、述べてまいりました。

これを為し得るために、ゼネコン活用型CM方式では見積範囲を元請ゼネコンだけでは無く、下請専門工事会社まで広げます。下請協力会の垣根を取り払い門戸を開放します。

幅広く見積ができるようにすることで建設業の流動性を高めます。

(株)土地活用の見積範囲のイメージ図

そして、下記のルールにて見積をします。

(1)(株)土地活用が設計図面を元に数量を積算する。
(2)統一数量の下、ゼネコンから見積徴収する。
(3)統一数量の下、下請専門工事会社まで見積範囲を広げ見積徴収する。
(4)専門工事会社の見積金額が、ゼネコン見積金額が安い場合、ゼネコンに専門工事会社を紹介する。
(5)ゼネコンの新規取引先の採用基準に則り、専門工事会社を審査する。
(6)ゼネコンの審査に適合した場合、専門工事会社は、新たな下請協力会社として採用され下請に組み込まれる。
(7)ゼネコンは新たに下請として組み込んだ専門工事会社を管理して、施工する。

つまり、元請ゼネコンと下請専門工事会社の両方から統一図面・数量での見積を取り、建設費の85%程度の外注費の原価をCM会社(お施主様の代理)の方で固めてしまうのです。これにより、外注費はガラス張りになり、ゼネコンと下請専門工事会社双方の新規取引先の開拓は活性化します。

建設業のメリットとして、
・ゼネコンは、新規の優良取引先が増えることにより、コスト競争力が上がり他の受注物件でも利益をもたらす。
・専門工事会社は、下請協力会の壁を躊躇することなく、新規開拓営業ができる。
ということがあげられます。

専門工事会社は、ゼネコンが見積もった各工事の原価より安くないと受注出来ないルールを判った上で、建設業では難易度の高い新規開拓営業の経費も加味しながら見積ります。結果として、建設費の10%〜20%以上の削減につながるのです。

 (株)土地活用のゼネコン活用型コンストラクションマネジメント方式

お施主様にとって、ゼネコンと民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に則り請負契約をして頂きますので、一般的な請負契約と責任の所在や、アフターサービスは、全く変わることはありません。

土地活用 建設費

 

 

(株)土地活用のCM方式

(株)土地活用のCM見積の流れ

土地活用の疑問点

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(株)土地活用の真のコンストラクションマネジメントとは?

(株)土地活用のCM方式が安くできる理由は判ったけど、そんなに上手くいくのだろうか?と、疑問に思われた方もいらっしゃるでしょう。当然、この理論が理解できたところで、一般の建設関係者(ゼネコン出身者や設計事務所)が同じようにできるのかというと出来ないでしょう。

CM業務をするにはノウハウ・優良取引先の蓄積が必要です。(株)土地活用の取引先のベースとなる優良専門工事会社は、私が現場所長時代に一緒に汗水垂らして工事をしてきた会社と、各工種に渡って長年のお付き合いさせていただいております。このベースとなる取引先が無い限り、当社はCMをすることは出来ないでしょう。更に、新陳代謝も必要ですので、株式会社KEN CMという新規開拓営業サポートと、CM業務に特化した会社を作りました。

そこで、施工会社と面談をしCM方式のメリットやルールを十分にご理解頂いた上で、施工実績や取引先、与信を調査し、私が自分で施工しても全く問題なく施工できると信用できた専門工事会社をゼネコンに紹介をしているのです。その上で、更に、ゼネコンの審査を受け、良ければ新たな下請に加えて頂きます。

建設業以外の方にご理解頂きたいのは、専門工事会社は、1社のみの元請ゼネコンの下請であることは滅多にありません。専門工事会社は幾つかの元請ゼネコンから仕事を受注していますので、CM方式に参加するゼネコンが、下請専門工事会社の施工履歴を調べても、ライバルとなるようなゼネコンの下請であることが殆どです。ライバルとなるゼネコンや自社より規模の大きいゼネコンが使っているような下請であれば、当然使いこなせます。

又、建設業は、デジタルでは成り立たない、敬意や相手を思いやる気持ち、物事に対して、筋を通すことなど、人間同士の付き合いの中で物作りをしているのです。

それらのことを全てバランス良く理解した上で、お施主様の立場にたってサポートすることが、(株)土地活用の真のコンストラクション・マネジメントです。私は、コンストラクション・マネジメントが素晴らしい仕組みであると信じ続け、10年以上の時が過ぎました。そして、今でも、その気持ちは全く変わりません。一人でも多くの方に、真のコンストラクション・マネジメントを知って・体感していただければ嬉しいです。

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土地活用まとめ

土地活用において、如何に土地に最適な計画するが大切で、その中でも『如何に建設費を削減するか?』が、最重要課題であるということは、ご理解頂いたと思います。

首都圏で、マンション建設費を削減する場合、株式会社土地活用のCM方式が、最も、合理的で且つ、最強であると信じています。

下記の土地活用で読むべき記事も併せて読んで、究極の土地活用に活用して頂けたら嬉しいです。

【土地活用で読むべき記事ランキング】

1位:究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

2位:RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト (株)土地活用トラックレコード公開

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4位:土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

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6位:誰の為に、建設するか?㈱土地活用 代表の呟き

7位:マンションの建設コストの掛け方 土地活用の豆知識⑧

8位:相続税対策と、土地活用によるマンション建設

9位:CM (コンストラクション・コストマネジメント) 業務委託契約書 (株)土地活用の全文

10位:(株)土地活用 社長の求める人生を愉しむ生き方

株式会社土地活用
代表取締役 越川健治

●(株)土地活用の、CM方式導入の流れの2分39秒動画です。

●(株)土地活用の、CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。

●「覚悟の瞬間」(株)土地活用代表の出演動画7分27秒です。

●建設費坪単価 74.93万円(法延) 2017年完成の土地活用

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