事例6：建設費 坪単価82.5万円/延床面積の11階塔状RCマンション

塔状RCマンションは、坪単価が高くなるというのが、常識である。

昨今の建設費高騰で、11階の塔状RCマンションであれば、2014年〜2017年現在、建設費 坪単価は、120～150万円/延床面積が相場と言われているであろう。

本物件は、都心で土地を買っての相続税対策であった。

御施主様は、若干、賃料坪単価の安いエリアに広大な土地をお持ちで、過去に株式会社土地活用のCM方式でマンション建設したことのある方ではあるが、戦略的に、地元の土地は担保として保持したまま、高賃料エリアで土地を購入し、利回りと換金性（将来の売りやすさ）、稼働率を維持するという方針に切り替えて、本物件の用地を購入する事になった。

土地を購入する際には、採算性を算出しなければならず、御施主様が探して来られた土地に、素早く、ボリュームチェックを行った後に、概算見積と事業収支を提出し、土地の売買契約を締結した後、2017年7月にCM契約と設計契約を締結した。

その後、詳細にプランを再検討した後、CM方式での本見積を行い、2017年12月に、建設費 坪単価82.5万円/延床面積で請負契約を締結した。

相続税対策で、高賃料エリアに土地を購入し、利回りを出しながら賃貸経営も維持して行こうという流れは加速していくと思われる。

世の中では、相続税対策だからと、5％程度の利回りで不動産売買が行われているが、このような利回りでの不動産取得は、売主に利益を与える事になるだけで、買った側の賃貸経営は、直後から赤字経営となって破綻することを理解すべきだろう。

今は、金融機関の融資姿勢が甘いが、低利回りの賃貸経営が破綻した後に保有する事が激しくなっても、政府と、金融庁の方針次第で、今の利回りで購入した不動産価格を大きく下回って売却せざる得なくなったり、売却価格を上回る残債を補う為に、先祖が残した他の資産を更に投げ売らなくてはならないケースも増えてくるであろう。

不動産取得時には、その目的が相続税対策であっても、賃貸経営としてキャッシュフローの回らない低利回り物件は、リスクが高く保有するべきではない。

土地を買ってマンションを建てる場合においても、利回りが出る土地の目利きをすることは当然として、更に利回りを維持する為に建設費を下げることは、必修条件となる。

建設費を、仕様を下げずに合理的に削減していくには、CM方式しか方法は無く、株式会社土地活用のCM方式で、その役割の一端が担えれば、幸いである。

なぜ、こんなに建設費が落ちるの？（事例紹介）