土地活用の7つのアイデア 収益上乗せ編 土地活用の豆知識⑰

これまで東京での土地活用でマンション開発をする場合の、CM方式で建設費削減以外に収益性を上昇させる頭脳として、
土地活用とコインパーキング 土地活用と事業収支
土地活用と店舗(1階コンビニ) 土地活用の収支編
半地下マンション建設と利回り 土地活用と事業収支
などの記事を書いてきました。

普段の記事は、物凄く勉強になるが、難しすぎて眠くなる時もあるという声も頂いております(笑)良く解ります。僕も大学の授業は眠かったです(笑)

そこで、今日は、もっと収益性を上げるにはホテル経営、民泊経営などがあるでしょうが、それは、そのうち書いていくとして、オーソドックスな賃貸マンション経営において、多少のスパイスによって、『もっと』収益性を上げる方法について柔らかい頭で、項目だけを羅列して気軽に検証していきます。

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その手法として、

①トランクルームを空いた容積率で作る。
②1フロアをパーティルームや貸会議室として貸す。
③バイクガレージ
④自販機を置く
⑤フランチャイズ経営
⑥コインランドリー経営
防音楽器可マンション

などが思い浮かびます。

①トランクルーム経営
トランクルームは、容積率には入るが容積率が、上階の日影規制や道路斜線(天空率)などで微妙に余っている且つ、1階も共用部で駐車場や管理人室など置いても、余っている場合、例えば6㎡ぐらい1階で確保できそうな場合などでは、部屋として貸すには無理なので、トランクルームを作ることも一考です。

1.5㎡ぐらいを1万円程度で貸せば、月4万円ぐらいのお小遣いが入ってくきます。これは扉と鍵を付ければ良いだけでコストも大してかからないので、入居者で借りる人がいればよいやぐらいの気持ちで、可能性のある敷地では是非やってもらいたいところです。
意外と、キャンプ用品とか、ゴルフバック、釣り道具一式、SOHOや企業での保管書類とか、趣味的な物や書類的な物で場所を取るのをトランクルームに置きたいというニーズはあるようです。

②パーティルーム&貸会議室経営
これは容積率を使います。よって、普通の居室として貸す部屋の容積率が減ることをまず理解する必要があります。。

パーティルームは、儲かるかもしれないし、儲からないかもしれない(なんじゃそりゃ)。
スペースマーケットで、港区を見てみると結構な空き状況ではあります。
1日当たり、昼夜で、1万円づつ確保できれば、月30万円ですから、良いのですが、若干供給過多なのと平日も埋めるのは結構苦労すると思います。

何度か借りたことは有りますが、清掃や食器の衛生管理もめんどくさいし、競争率も激しいし、僕ならやりません。
僕が借りた会場は、食器洗い迄するのがルールでしたが、衛生上どうなのか解らないので、汚く使われたら洗いなおすしかないですからね。
お客側として、安く借りてホームパーティやる分には、面白いとは思いますけど。

オーナーの趣味で、空いた部屋でパーティを開催したり、パーティや料理教室を商売にしたいひとであれば、それも良いかも知れません。
オーナーが音楽が好きで、自分が使いたい時には仲間を呼んで演奏会を兼ねたパーティをしたりしながら、空いた時間は誰かパートさん雇って外部に貸すとかですね。

貸会議室もルノワールみたいに珈琲とセットで、料金取りある程度の認知度がある場所か、
TKPみたいに大掛かりにセミナー会場を持ってないと多分、儲かりません。
マンション1棟の中での一部屋で単独ですと、認知度も低く、空いてる時間が膨大になると思います。
八重洲とかで見てみても激安な貸会議室は多々ありますし、個人経営規模の貸会議室は手間のわりに儲からないとは思ってます。
1棟丸々安く借りて、全部貸会議室にするとかのパワーがあれば別ですけどね。

③バイクガレージ経営
これは、気楽に始められて、普通の駐車場扱いなので、容積率も使わないので、お勧めです。
容積率(容積対象床面積)に関しては、こちらの記事を確認してください。

普通の賃貸マンションでも条例で義務付けられたりで、バイク置き場を設置するときもありますが、マンション1階のスペース的に空いた場所があれば、検討の余地は大きいかと思います。
エリアや募集の仕方にもよりますが、世田谷付近で1台1.5万円~2万円程度の賃料収入を取れるバイクガレージもあります。幅も1.2mをベースに、割れなかったらトライク用で1.8m確保など取れれば十分ですからね。
大型バイクやトライク(3輪)だと、置く場所に困るが、屋根は欲しいし、大分減ったようですが根強いバイクファンもいますからね。
これは、コインパーキングにした方が良い場合もありますし、土地、建物形状、接道状況などを加味して、バイクガレージがベストであると仮定されるのであれば、検討していくべきです。

大掛かりなバイクガレージを作るの出れば、手洗い用の水道やトイレなどつけるべきでしょう。
気を付けるのは、バイク(特に大型)は煩いので、近所の方に迷惑になりそうな住宅街では、やめるか配慮が必要ですね。

④自販機を置く
これは、誰でも考えますが、美観などを気にしなければ、道路際に、自販機を置くのは良いでしょう。収益性は場所によります。
建物外部に置く場合は、容積率には入りません。
置きたい場合は、スペースと共用電源を確保してもらいましょう。

 

⑤フランチャイズ経営
貸すだけでは飽き足らない、パワーを持った方には、フランチャイズ経営も検討するのも、ありかと思います。
居酒屋はメンドクサイでしょうけど、フィットネスジムや、ドトールなどのコーヒーショップ、介護系のフランチャイズなどは検討の余地はあるでしょう。
儲かるのもあるかも知れませんし、当社は一切の責任は取りませんがフランチャイズで検索して、自分で調べてみましょう。

本部発表の経営計画より下振れしても良いようにリスクコントロールをしておく必要が有ります。
また、社員やバイトを管理するのが面倒な人には、向いていないとは思います。

⑥コインランドリー経営
一時期、都内でも流行りましたね。1階の一部をコインランドリーにするのは、立地さえよければ当たる可能性は有ります。
スーパーマーケットの近くとか、商店街など人通りが多いところから微妙にでも見える位置は、何もしなくても目立って認知されるので向いているような気もします。
周りにマンション、アパートが一杯あって、スーパーに買い物に行くついでに、出しに行って感想終わった頃に取りに行くみたいなイメージが描ける立地が最高かと思います。
(商店街そのものに面する場合は店舗で貸した方が良いです。)

田舎は土地持ちで超余裕ある人しかやめといたほうが良いとは思います。
東京でも商圏など調べたうえで、検討の余地はありますが、FC本部の経営計画の下振れ幅をよく見るのと、高すぎる大型リッターの機械は買わない方が良いでしょうね。
昔、練馬に住んでましたが、そこの銭湯は安い洗濯機と、古い乾燥機でかなり盛況でしたが、ほんとは、そんなので十分だと思います。

⑦防音楽器可マンション
防音楽器可マンションについては、リンクの部分を読んで欲しいですが、賃料を8000円ぐらい上げても飲み込めそうな高額賃料エリアでは、検討の余地はあります。
ネックは、建設費総額が1部屋当たり、100~120万円程度あがることですが、賃料が上がれば回収できます。

今回、既にあるもので、思いついたままに書いていきましたが、それらを知識としてインプットしておいて、既にあるものを組み合わせるだけでも、収益改善を出来るかもしれませんが、頭の使いようによっては、今は世に出ていない、アイデアも沢山あるのだと思います。
それを考え付くのか、どうか。そういう思考の遊びもしていきましょう。

大化けする旗竿地 路地状敷地編 土地活用と事業収支

東京都安全条例には、路地状敷地という考え方があります。

いわゆる、旗竿地で、その規定は、共同住宅を建てたい場合は厄介で、路地状敷地では居住用では共同住宅風では、長屋しか建てられません。
長屋とは、各住戸の出口(玄関ドア)が地面に面していて、そのまま避難しなくてはならないので、3階程度の重層長屋などが一般的です。

路地状敷地(旗竿地)の地価は、安めになり、敬遠されるケースが多いです。

しかし、稀に大化けする路地状敷地は存在します。
長屋について書いても面白くないので、今回は、地価の安さを逆手に取って、大化けする可能性のある路地状敷地の正しい使い方について解説していきます。

旗竿地の活用で、こんな方法があったのか?と思ったら、人気ブログランキングの応援クリックをお願いします!

まず、東京都安全条例で、旗竿地で長屋しか建てられないのは、共同住宅は、特殊建築物だからです。
(尚、長屋は、施工が面倒なのと、規模が小さいので、当社で建てたことはないです。)

【特殊建築物とは】
特殊な用途を持つ建築物のことで、例えば多数の人が集う建築物(映画館など)や衛生上・防火上特に規制すべき建築物 (汚物処理場など)などです。
建築基準法では、こうした建築物については、特に厳しい規制を設けてしている。

建築基準法では、次の用途の建築物が「特殊建築物」になります。
1.劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場
2.病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎など
3.学校、体育館、博物館、図書館、ボーリング場、スケート場など
4.百貨店、マーケット、展示場、ダンスホール、キャバレー、料理店、飲食店、遊技場、公衆浴場など
5.倉庫
6.自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ
さらに上記の1.から6.だけでなく、危険物貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場なども特殊建築物に含める場合があります。

新築不動産投資で稼ぎたければ、『脳みそ』使えです。
特殊建築物では無い用途、事務所で、開発すれば、旗竿地の弊害は無関係になり、地価が安いという旨味だけが残ります。
オフィス需要・賃料の高い東京都港区など、特殊なエリアでの話です。

それでは、プラン検討後に、ボツ物件の化け方と破壊力を収支とともにいきましょう(ボツ物件多すぎやしないか?笑)

場所の特定は、出来ないようにしますが、東京都港区の1坪当たり2万円~1.65万円程度のオフィス需要があるエリアです。

プランは、こんな感じです。避難経路は、設計事務所が確認審査機関に確認したところ、重複距離の計算でOKとのことです。


↑画像をクリックしていくと、大きくクッキリ見えます。

収支的には、地価294万円―1種95で仮に1.65万円/坪で埋まったとして、表面利回り9.2%ぐらいですね。
レジの方が安定性は高いですが、オフィスでも港区で、この利回りなら即買いしょう。
こんなこと言ったら怒られるかもしれませんが、新築直後に、満室にして、5%ぐらいで即転売しちゃえば良いです。

検討当時は、形状が悪いのでデザインオフィスにして、フローリングを無垢又は突板でお洒落にしたり、沢山ガラスブロックなどを使ったりで、写真映えを良くして入居を確保しようとしていました。

細そうに見えても、狭い間口で4.7m、広い間口で、7.8mあるので、
道路側を打合せスペースにしたりで、十分にオフィスとして使えますけどね。

成形地ですと、地価は高いですが、形状が悪いと、売主側仲介業者もクズ土地として、勘違いして、売りに出すことも稀にあるので、港区など、オフィス需要のある超都心部で、旗竿地が出てきたら、オフィスや店舗での活用についても思いついたうえで、スクリーニングの中から見逃さないでいて欲しいです。
(旗竿地ばかりバンバン送られてきても困りますが(笑))

また地主様で、このような土地をお持ちで、諦めている方もお気軽にお問い合わせください。
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延床面積と容積対象床面積 土地活用の豆知識⑯

今日は、土地活用の用語として、頻繁に出て来る『延床面積』について、スーパーマニアックに解説します。

延床面積は、不動産業の方でも、分かっているようで、何処が延床面積にあたるのか?
何処が容積対象床面積に該当するのか実際のところ、何処の面積を含んでいるのか、不動産関係のプロでも解っていない人が多いのが実際でしょう。

延床面積、容積対象床面積、専有面積、施工床面積について、主に共同住宅の場合での該当部分を図を見ながら解説していきます。

何故、延床面積の説明をするかというと、最終的に、建設費の坪単価(法延)に関わってくるからです。
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
の記事にも書いてありますが、建設費坪単価の分母である、建築基準法上の延床面積が、何を指しているのか理解を深めて頂ければ嬉しいです。

読み進めていけば、理解できますが、
中廊下(屋内廊下)型のマンションの方が、法延床当たりの建設費の坪単価は、安くなります

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【集合住宅における延床面積とは】
それでは、図面を見ながら何処が延床面積に該当するのか下記の図から見ていきましょう。
共同住宅で延床面積、且つ、容積対象面積の両方に入るのは、
専用部(マンション賃貸部分)、店舗、共用部(オレンジ部分のMB、ゴミ置き場、管理人室)です。

逆に言えば、共同住宅で容積対象床面積に入るのは、専用部(マンション賃貸部分)、店舗、共用部(オレンジ部分のMB、ゴミ置き場、管理人室)
でプラスして、延床面積に加算されるものがあります。
具体的には、エレベータシャフト、中廊下の面積、屋内階段、エントランスホールなどです。

中廊下(屋内廊下)と外廊下(屋外廊下)の見分け方は、厳密には建築基準法で色々規定があるのですが、
廊下の中で、外気(外界?)に片側が接している部分は、外廊下と思ってください。
また、壁に囲まれた廊下は、中廊下です。

EV(エレベータ)シャフトは、数年前まで、容積対象床面積(容積率)に参入されていましたが、今は、容積率には算入されませんが、延床面積には入ります。
EVシャフトは各階で面積に算入されますので、大体各階(3.5~4.5)㎡×階数分が延床面積には加算されます。

注意しなければならないのは屋内廊下は、延床面積には算入されるが、屋外廊下は延床面積には算入されません
建物内にある駐車場は、延床面積に算入され、バルコニー(解放条件を満たしたもの)や屋外階段は、延床面積には算入されません。

POINT① 中廊下は、延床面積に算入され、外廊下は、延床面積に算入されない。
POINT② 延床面積当たりの坪単価は、中廊下型マンションの方が安くなる。

 

【屋内廊下型共同住宅の容積対象床面積と、延床面積】
それでは、屋内(中廊下)廊下型の面積表と、プランを見ていきましょう。
容積対象床面積の合計が、住戸部分の1385.75㎡に、共用部部分としてMBと、1階の管理人室、ゴミ置き場等オレンジ色の部分46.42㎡と緑色の店舗65㎡を足すと、
容積対象床面積の1497.17㎡になります。

容積率=1497.17㎡(容積対象床面積)÷572.49㎡(敷地面積)=261.52%で指定されている、容積率300%を下回っていると算定されます。

延床面積には、それに加えて、
グレー部分の中廊下と、屋内階段の364.52㎡、
エレベータのシャフト(登降路)25.92㎡、
薄緑の自動車置き場、駐輪所、バイク置き場の176.35㎡
1階の敷地以内通路(エントランスホールや避難経路含む)56.88㎡が、
延床面積に含まれ、合計が、2020.84㎡となります。

ちなみに、この図面では、分かりやすいように、屋内階段も記載されてますが、実際は、6階建ての、この規模では、
水色の、屋外避難階段1本あれば、避難上で有効な階段は足りていますので、このプランでは、屋内階段は実際は必要ありません。

【屋外廊下型共同住宅の容積対象床面積と、延床面積】
次は、オーソドックスで良くあるマンションの形で、屋外廊下型です。
屋外廊下は、延床面積に入りません。

後は、屋内廊下型と一緒で簡単ですね。
住戸部分1260.6㎡に、共用部部分としてMBと、1階の管理人室、ゴミ置き場等オレンジ色の部分44.53㎡と緑色の店舗85㎡を足すと、

容積対象床面積の1390.13㎡になります。

容積率=1390.13㎡(容積対象床面積)÷572.49㎡(敷地面積)=242.83%で指定されている、容積率300%を下回っていると算定されます。

延床面積には、それに加えて、
グレー部分の店舗・風除室前、の敷地内通路の20.4㎡、
1階部分の共用廊下(エントランスホール・風除室部分)65.18㎡
エレベータのシャフト(登降路)25.92㎡、
薄緑の自動車置き場、駐輪所、バイク置き場の188.1㎡
延床面積に含まれ、合計が、1689.73㎡となります。


建設費の坪単価を出すとき、出し方として、当社は、建築基準法上(確認申請上)の延床面積を基準として、
杭・外構・引き込み全てを含んだ工事費を、延床面積で、割って算出して、且つ、
専有面積当たりの坪単価についても、算出しておりますが、
何の面積を基準として坪単価を算出したものなのかを事業主は理解する必要が有ります。

また分母の本来であれば、建設費に入れるべきものを、付帯工事費、オプション工事費、杭工事費など別に分けて、
本体工事2億円、オプション工事、杭工事費の合計を1億円とかで計算してる、インチキ坪単価で広告宣伝している施工会社も多々あります。

また、バルコニーや、屋上面積迄を施工床面積に含めて、施工床当たりの坪単価を、出してRC造で坪〇〇などと、宣伝する会社も存在します。

当社も、CM方式で、一定規模以上のマンションを東京で建設する場合、他社より、絶対的に安い自信はありますが、認知していただくために、建設費坪単価を算出し、宣伝することもありますが、事業主側の知識不足により、他社が広告している、施工床面積当たりの坪単価を、当社の法延床面積での坪単価と混同して、比較されるべきでないので、理解を深めるために、詳細に書いていきました。

本記事で出てきた、1階店舗の収益性について書いた記事や、1階コインパーキングの収益性について書いた記事もありますので、気になる方は読んで頂けたら嬉しいです。

土地活用 無料相談窓口と悪魔の囁き 何処に相談すれば良い? 土地活用の豆知識⑮

【土地活用の相談窓口は、誰にするべきだろうか?】
地主様は、土地活用、相続の相談窓口として、誰に最初に依頼すればよいのか迷われることでしょう。

銀行、土地活用系の建設営業会社、ハウスメーカー、設計事務所、税理士、司法書士等士業と多種多様な相談窓口があります。

私は、誰のために建設するのか?の記事にも書いたように、建設は、施主のためであるべきだという信念で一貫していますが、今日は、莫大な金額が動く、土地活用業界の悪魔の囁きの真実を、それぞれ赤裸々に書いていきます。

読み終わって、良い記事だった!危なかった!救われた!と思われた方は人気ブログランキングのクリックをお願いします。

結論だけ、先に、お伝えすると、
自分で状況をコントロールしろ!そうでないと喰われる!
です。

【金融機関が相談窓口の場合】
最初の、相続対策、土地活用の提案は、金融機関からあるケースも多いと思います。

昨今は、金利低下により、金融機関も厳しい状況ですので、大口の融資先として、地主様をターゲットとした相続税対策→マンション建設をしたらどうですか?という提案に行くことは、当然の事業活動です。

問題なのは、ここから先です。
金融機関はATM収入や普通の事業融資と預金に対する差額で稼ぐということだけでは厳しくなっていることは、ニュースを読んでいる方は理解されていると思います。

金融機関が主導する場合の土地活用提案の、最大の果実は、ゼネコン、ハウスメーカー、土地活用営業会社からの
建設費の3%のキックバックです。

5億円の建設費のマンションを建てる場合、金融機関から、施工会社を紹介された場合、1500万円を施主の紹介料として、施工会社に支払うことが常態化しています。そういう営業をされているし、そう要求をしているのです。
本来であれば5億円の物件に対し施主が、何も知らずに』施工会社に支払うの5億1500万円です。
要は、紹介料が、支払う建設費にコストオンされているだけです。

金融機関が金利で稼ぐ、融資手数料で稼ぐは、公言している商売として、当然のことです。
しかし、お客である施主には見えないところで裏で動く、建設費のキックバックは常態化しています。
この癒着構造は、倫理的に正しいものとは言えません。

テレビCMを、バンバンやっている、ある土地活用営業会社には、金融機関のOBが役員として入れ込み、金融機関からの地主情報を吸い上げ、金融機関からの紹介という形で営業に行くということを主として行っています。
こんな会社が大手を振っているのが、土地活用業界の実態で、金融庁が金融機関を取り締まるなどしてくれたら一瞬で潰れますが、そうはいきません。

私の金融機関の担当者は、素敵なエリートだし、そんなことしない!?
と、お思いの方もいるでしょう。
でも残念なことに、実際、そうなのです。半沢直樹でも見直してください。冷徹にノルマを果たす戦士でなければ、第一線から飛ばされるのが銀行員なのですから。

では、事業主である土地活用を検討している地主は、金融機関と上手く付き合う為には、どうすればよいのか?
もちろん、金融機関から融資を受けられなければ、マンション建設はできません。

施主=地主は状況をコントロールすればよいのです。

大体、よく考えてみてください。金融機関自ら土地活用を提案してくるような、優良地主です。
そんな優良地主には、他の金融機関も融資をしたいんですよ。

金融機関は、最悪、建設費の3%キックバックを取れなくても、優良資産を持つ地主には、融資による金利収入・融資手数料は絶対的に死守したいのです。

それであれば、金融機関に対して、伝えるべき言葉は、
『提案有難うございます。建設に関しては、こちらで考えているところもあるので、別の会社での提案も受けてみて決めたい。』
そして、決めセリフは、
『他の金融機関さんからも最近提案受けてましてー』
これで、立場は一気に、不要に3%の紹介料を払うネギを背負った鴨から、逆転します。同時に金利交渉も出来てしまう。

最終的にその金融機関から融資を受ける可能性もありますので、失礼な態度をとってはいけませんが、
金融機関の融資担当者からすれば、『ぐっはーーーー(笑)この地主さんは賢くて甘くないな。』です。

会社に、その内容を持ち帰ったら、上司から言われる内容は、
『マンション建てる気有るなら、何が何でも、その地主の融資を取れ!』
です。

地主は、最低限の知識を蓄えて資産防衛しなければなりません。
一番、ダメなのは、金融機関が、紹介してくれるから安心などと、頭の中が、お花畑の馬鹿丸出しの幻想を持ってはいけません。

金融機関は、あくまでも利益を追求する事業会社です。営業マンは、その戦士です。
仮に20年後、地主の、融資返済が滞れば物件ごと差し押さえれば最終的には損はしません。

【税理士事務所が相談窓口でマンション建設を提案する場合】
税理士も相続税対策で、マンション建設を提案することがあります。
これは、2つのパターンが、考えられます。
1.純粋に相続税対策を提案しようとする本業で勝負する優良税理士事務所
2.施工会社からのキックバック目当ての悪質な税理士事務所

元は、殆どの人が真面目に本業で勝負しようと、税理士になります。
そこに、土地活用系の営業施工会社や、ハウスメーカー、ゼネコンが甘い蜜を持って営業をバンバン掛けます。
『オーナー様をご紹介いただき、成約した場合、建設費の3%を紹介料としてお支払いします。』

これは、心が揺らぎますよね。普段、数十万円の報酬で、コツコツとヤヤコシイ税務計算をしているのに、3億円の物件を建てられる顧客地主情報を施工会社に渡し、一緒になって建設を勧め、または口利きをして、成約するだけで900万円のボーナスが入ってくるのですから。

多くの税理士事務所は、土地活用系の営業会社がバンバン営業をかけられています。
普通に事務所登録してたら、名簿は公開されてますからね。

地主の情報を握っているのは、税理士事務所、金融機関、古くからのの管理物件を持っている不動産会社です。

税理士が、相続税対策でマンション建設による土地活用として、提案するのは、本業の業務として当然のことです。
そこから先の、お小遣い(といっても莫大な金額ではあるが)稼ぎを誰でも知っているようなハウスメーカーや、土地活用営業施工会社を紹介することによって稼ごうとすることが、問題なのです。
税理士は、税務のプロであって、マンション建設のプロでは有りませんからね。

幾らこれまでの信用をしている税理士事務所でも、悪魔の囁きに抑えきれず牙を向いてきたときは、それを告げずに、『ああ、この人は、施工会社から営業受けて目先の、お金が欲しいんだなー』と思った上で、こう告げるべきです。

『提案と、ご紹介頂きありがとうございます。私の方でも、施工会社については勉強して検討してみます。建設した場合の相続税などの税金のシュミレーションをお願いできますか?その分の御礼はしますので。
そうすると、キックバック狙いの税理士事務所側からすれば、『ああーーー本来の税務業務に戻るだけかーー甘くはないなー』と、なるだけです。

何も後ろめたさも有りませんよね。本来の業務に戻してあげるだけですから。
尚、プロに何か最初の相談以外の実務をお願いするときは、小さなことであっても、きちんと報酬を払うべきだと思います。

【不動産会社が相談窓口でマンション建設を提案する場合】
中には、1~2%ぐらいの確率で、地主さんや、相談者のために、社会のためになることをしようという『信念のままに行動する』、不動産会社もいますが、98%の不動産会社は、自己の利益を追求します。

当然にして、不動産会社にもハウスメーカー、土地活用営業施工会社、ゼネコンは出入りしています。
上記の金融機関、税理士に悪魔の囁きをするのと同じように、不動産会社にもキックバック3%の囁きをします。

中には、単純に管理物件が古くなって、管理が大変だから、建て直してまた管理が取れればよいと、建て替えを勧めるケースもあるでしょう。でも悪魔の囁きが頭を巡らせます。
『TVCMをやっているあの会社とあの会社の担当者が名刺置いて行ったな。。。。』
『こちらで、主導権握って、営業に来た数社を競わせて、建設させれば、3%のキックバックがボーナスとして確実に手に入るじゃん。』

↑は、普通の脳みそがあれば誰でも考えることです。
僕が、建設業に信念を持って入らず、今も、信念が無ければ、僕もやっていたかもしれません。それぐらい地主情報を抑えている側としては、甘い蜜への悪魔の囁きなのです。

『提案と、ご紹介頂きありがとうございます。私の方でも、施工会社については勉強して検討してみます。建設終わったら管理は、またお願いしますね。』
そうすると、キックバック狙いの不動産業者側からすれば、『ああーーー本来の管理業務に戻るだけかーー甘くはないなー』と、なるだけです。

デジャブのようですが、何も後ろめたさも有りませんよね。本来の業務に戻してあげるだけですから。
仮に、他の人に対して、やっていたってそれは多めに見てあげましょう。自分が引っかからなければ良いだけですから。

頭で唱えるべき言葉は、
『私は馬鹿じゃない。』
です。

【無料相談会に行ってみる】
これは、行くのは良いと思います。ハウスメーカーやら、色々な税理士事務所、司法書士事務所が、提携したり、単独で、セミナーからの相談会を行っています。
当然にして、遺言も書かないといけないし、保険を活用したり、相続税を算定したり、本来の業務に関することについての専門的な話は、無料の話は聞いても良いと思います。そして信頼できる専門家かどうか、一挙手一投足を見て判断しなければなりません。

その際に絶対に、頭に入れておかなければならないのは、
『建設に関する主導権は自分が握ることです。』
特に気を付けなくてはいけないのが、簡単に請負契約を締結してはいけません。

上記が頭に入っていれば、専門的な知識の一部を聞いて、素晴らしい専門家に出会える可能性もあります。
但し、ハウスメーカーやら営業施工会社側の主催のセミナーは、営業のしつこさには気を付けてくださいね。

ぐいぐい、グリグリ、ゴリゴリきます。
ある当社のCM方式で建設したオーナーが言ってましたが、あるテレビでCMバンバンやっている営業施工会社は、高級ホテルで、副社長クラスが出てきてディナーをしながらクロージングに掛かってくるそうです笑
家族で10万近くのディナー食べたら断り難いですよね(笑)

10万円のディナーを食べて、断り切れずに2億円も建設費が高いのに建設して損をするなんて、馬鹿みたいな笑い話して、かわす判断力・交渉力がない人は深入りするべきではないとは思います。

【一括見積比較サイトで登録してみる】
これもダメなケースですね。
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の失敗 土地活用の豆知識⑬
も、併せて読んで頂きたいですが、業者の養分になるな!です。

上記に書いた、キックバック料の3%こそ乗りませんが、高い会社同士で比較しても高いに決まっています。
当社も、以前あるサイトに登録しましたが、やり方がしょうもなさすぎます。

そのサイトは、1問い合わせ3万円で月10-20人ぐらい問い合わせ者の連絡先が送られてきます。
でも、一括比較サイトでチェック入れて、見る人って、電話かけても殆ど連絡つかないし、そもそも何も調べてないので、電話しても、『お宅誰ですか?何の会社ですか?もーーーいっぱい連絡来て、めんどくさいからもう連絡しないで下さい!』という扱いが多い(殆ど)です(笑)

内心は、『こちらは、最強の建設コストマネージャーだぞ。そこらの営業会社の低属な社員と一緒にすんな。』と思いますが、電話だし、調べる気もないし、そもそも難しい文章読めない人達には、伝わりません。
あまりにアホらしいので、直ぐに広告掲載を取りやめましたが、こういうサイトに登録している会社の社員はガッツが違います。何度電話に出なくても、ひたすら、電話をかけたり、待ち伏せしたりしてアポを取り受注につなげようとしていきます。

グーグルで土地活用で検索すると、こういうネット会社の、何の解決にも繋がらない、外部で雇った記者レベルの知識で、低レベルで適当に書いた、記事が上位を独占しています。そして、比較依頼をした人を地獄送りの高額会社への一括見積をさせて、比較させる。

嘆かわしい限りですが、これが現実です。

これが引っ越しとか、数万円の依頼であれば、そういうサイトに登録して一括見積をするのも良いでしょう。
僕も引っ越しするときとか、めんどくさいので一括比較サイトは使いますし。

しかし、マンション建設は、数億の投資です。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!のように失敗すれば、真綿で首を絞められるように、ローン返済がひっ迫し、圧死するのは、地主、または、地主の相続人で連帯保証人となる人自身なのです。

この記事で建設、土地活用業界の悪魔の囁きと、現実を知って頂き、餌食になる建築主が一人でも減っていくことを期待します。僕は、この腐りきった土地活用業界と、真っ向勝負で、戦い続けます。

この戦いを応援してくれる方は、人気ブログランキングのクリックをお願いします!

半地下マンション建設と利回り 土地活用と事業収支

【地下室有りの賃貸マンション計画の検討】
今日は、マンション建設を集中して検討したことがある方なら、地下にも、マンションの住居を作った場合、儲かるんじゃない?という妄想、疑問をしたことが一度や二度はあることでしょう。
地下有りマンションの建設費、利回りの関係を研究しながら理解を深めていきましょう。
(尚、建築基準法上は、半地下という言葉なく、下記に示すように、明確に定義されています。)

そこで、またまた過去に、お客様が購入を検討していてボツった物件の登場です(笑)

勉強になったという方、なるほどー!7へえ!という方は、人気ブログランキングのクリックをお願いします!

【地下室の容積緩和】
地下物件についての建築基準法上で、地下室とみなされると、
住宅部分の「延床面積の3分の1を限度として、容積として計算しない」と建築基準法で定められています。
つまり容積緩和で、土地の容積率MAX以上に賃貸部分が建設できるということです。

これは敷地形状・面積や、立地状況、賃料相場にもよりますが、適合できる敷地で最大収益を上げられる。

【建築基準法上の地下室扱いの条件】
基準法では地下室の定義は、地盤面(GL)から地階の天井が1m以下であること、且つ、天井高さの1/3以上が地盤面(GL)より下にあれば地下室です。

上記の物件の地下室の断面を、拡大してみると、このような画像となります。
この図の、天井高さ2400㎜の内、地盤面下1450mmが、地盤面上が、950㎜≦1000㎜且つ、
BFFL~GL=1450mm>2400mm/3=800mmで地階となります。

条件を満たすと、緩和以前の容積率MAXでは、建てられない規模の専有面積を地下に確保できます。。

地下室を住宅として、使った計画を検討する場合、
採光制限や避難経路についても、規定があり、空堀り(ドライエリア)を作らなければ、
ならないので、比較的広い敷地でなければ、地下室有りの賃貸マンション建築は難しいでしょう。

建築基準法上の地下室として容積緩和を受けた物件であっても、
外からの見た目は、不動産的には半分地下なので、暗すぎる感じにはならないですし、
エリアや規模等によっては有効になってきます。

上記は、この物件で検討した日影図ですが、低層で決着がつく、事例のようなマンションが建つ立地(用途地域)に関しては、大体、日影規制が出てきますので日影図の見方については、こちらの日影規制 土地活用の豆知識を⑥熟読して、理解を深めていただければと思います。

ここらで、疑問に思われる方が多いのが、地下室作ったら、めちゃめちゃお金掛かるんでしょう?
という疑問があるかと思いますが、そこも収支で人目で解るようにします。
但し、実際は、水がバンバン出る地盤と、水の出ない地盤では、山留工事の工法や土工事の搬出手間などが変わってきます(そもそも論として、水がバンバン出る地盤や、ハザードマップで洪水になりやすいエリアについては原則地下室はやめておいた方が良いですね。)。
今回は、水は、殆ど出ない前提で、建設費を算定して、収支を組んでますので、予め了承してください。

それでは、それでは、この物件で、地下室有りの場合と、地下室無しの物件の利回りを
実際に計画した(ボツになったが)
板橋区の想定賃料(坪1.1万円程度(板橋も広いですが))と、目黒区の想定賃料(坪1.4万円程度)で比較してみましょう。
板橋区地主 収支 地下有り 表面利回り11.23% 年間収入3915.6万円 
板橋区地主 収支 地下無し 表面利回り12.02% 年間収入3246万円

まず、建設費は、地下室有りの図面のままで法延床の坪単価は、概算見積価格で86.83万円/坪
図面の地下室をなくした法延床の坪単価は、概算見積価格で80.57万円/坪です。

坪単価にして、計算上6万円ほど上がりますね。山留や搬出土量の増加などが主です。
これは、空中に建てるより、地面に穴掘って建てたほうが高いことが理解できると思います。

利回りに関しては、地主に関しては、地下を掘らない方が高いです。
一方で、年間収入は、地下を掘った方が700万円近く年間増えるので、
地主の方は、どちらを取るべきか悩むところですね。
どちらも11%を超える安定利回圏内なので、後は、地主さんが何を求めるかでの決定になるでしょう。

一方で、土地を購入した場合は、地下を掘った方が良いのでしょうか?
仮にこの土地を板橋で2億円で購入した場合の収支を組んでみます。
板橋区 2億購入収支 地下有り 表面利回り7.11% 
板橋区 2億購入収支 地下無し 表面利回り6.87%

板橋区付近の賃料(坪1.1万円程度)で、土地を購入した場合、
地下室を掘った方が若干利回りが良くなることがわかります。

目黒区地主 収支 地下有り 表面利回り14.26% 年間収入4972.8万円 
目黒区地主 収支 地下無し 表面利回り15.24% 年間収入4114.8万円

目黒区の地主さんの場合においては、地下無しの方が1%ほど利回りは高くなります。
ここら辺の家賃規模になると、将来的な売却価格に関しても要検討したうえで、どう選択するかを考えた方がよさそうです。

目黒区 3.5億購入 収支 地下有り 表面利回り7.08%
目黒区 3.5億円購入 収支 地下無し 表面利回り6.60%

目黒区付近の賃料帯で、土地購入して地下室が建てれる広さの場合は、地下室を作った方が
収益性が良くなります。

結論としては、高賃料帯のエリアであるほど、売却を将来的に見込む場合は、可能であれば地下物件を建てたほうが良い。
と、いうことになります。

物件によって、検討の余地があるのかないのかは、気軽にご相談いただければ嬉しいです。

最後まで、読みましたね!それでは、
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土地活用とコインパーキング 土地活用と事業収支

【コインパーキングの収益効果】
可能性があれば路面部分に最大限に活用すべきは駐車場(コインパーキング)です。

今日も、『勉強になったな!マニアックだなー』と思った方は、是非、
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私も、車で営業や現場巡回をすることが多いですが、
都心部は、何処もコインパーキングが少なく大体、職人さんの工事関係車両が、半分近くを埋めており、
営業車は、値段を気にせず、とにかく空いている所に、止めざるを得ない状況です。

ちょっと2-3時間打合せから戻ってきたら3000円~5000円近く取られる時もあり借りる側としては財布が痛いのですが、
中央区や港区など、場所によっては、1台で月に20万円以上稼ぐコインパーキングも多いようです。

これは、容積率を一切使わずに40㎡の1LDK分賃料が一つ増えるようなものですから、条例などで必要ない台数でも、
無理やり隙間を見つけて、コインパーキングのスペースを可能な限り確保するべきだと思います。

それでは、駐車場追加により、どのように賃料収入また、利回りが変化するか、
昔、土地購入を検討して買えなかったボツった物件から見ていきましょう(ボツった物件は、しつこくブログの玩具になります(笑))。

こちらの物件、東側と南側に、6mの道路があり、上階の道路斜線を天空率でかわすために、
建物は、北西側に寄せて計画してあります。
そして、北西側に寄せたことにより、南東側にコインパーキング用駐車場が3台確保できます。

この台東区のエリアで、1日、2500円/台として、パーキング機械を中古などで買って、自主管理(回収)すると、
1台当たり75,000円/月で、3台では225,000円/月の収入になります。

225,000円というと少し大きめのワンルーム2部屋分以上の賃料収入ですね。
収支に、どれぐらいの影響があるでしょうか?事業収支を下記のリンクに貼ります。

台東区コインパーキング有 地主 表面利回り13.64%
台東区コインパーキング無 地主 表面利回り12.88%

表面利回りで0.8%の差があり、大きく、収益性に寄与することがわかると思います。
そして、この利回り差が大きく、将来的な物件価値を上げるのです。

売却時利回りを仮に5.0%と換算すると、売却価格は、
コインパーキング有り 9億6408万円
コインパーキング無し 9億1000万円
ですから、売却価格差として、5400万円の差が出てきます。

この物件は、台東区の条例でプランを書いてますが、1台当たり、
20万円/月のパーキング収入が回収できる中央区等のエリアと仮定して、60万円の駐車場収入を
収支に組みこんでみると、どうなるでしょうか?

住居部分の賃料も中央区に合わせて若干上げ目で設定し、下記の事業収支に示します。
中央区コインパーキング有 地主 表面利回り16.27%
中央区コインパーキング無 地主 表面利回り14.23%

1台当たり20万円のコインパーキング収益が3台分で、
表面利回りは、なんと!2%以上跳ね上がります。

売却時利回りを仮に4.5%と換算すると、売却価格は、
コインパーキング有り 12億7706万円
コインパーキング無し 11億1706万円
ですから、売却価格差として、1億6000万円の差が出てきます。

前回の、土地活用と店舗(1階コンビニ) 土地活用の収支編と、同様に土地活用で最も、
最上位の概念は、土地の価値を最大化することです。

土地の価値を最大化するのは、頭の使いようですので、良く知恵を絞っていく必要が有ります。

【上記プランでの土地買いの仕入れ目線】
ここまでは、地主さん向けの収支を土地価格0円で組んできましたが、ここからは、上級者編です。
この土地を購入した場合、表面利回りを投資目線としての7.5%に乗るには、土地を1種幾らで購入すればよいのでしょうか?
1種については、こちらの超マニアック記事をご一読ください。
プロ以上の新築RC造不動産投資の極意① ㈱土地活用ノート
プロ以上の新築RC造不動産投資の極意② ㈱土地活用ノート

それでは、台東区、中央区の上記プランの買いの仕入れ目線を両方とも駐車場有で、書いていきましょう。
台東区 コインパーキング有り 仕入れ 表面利回り7.5%1種91.34 土地坪単価365万円
中央区コインパーキング有 仕入れ 表面利回り7.5% 1種130.42 土地坪単価521万円

これぐらいのボリュームがある土地で、コインパーキング有りですと、
台東区の賃料帯で1種90万円程度で採算が合いそうです。
また中央区賃料帯では1種130万円程度でも行けそうですね。

総事業費が約8億円7.5%で仕込んで、4.5%の12億7千万円で売り抜け、4億7千万円粗利で稼ぐというビジネスモデルですね。

 


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概算見積と本見積 土地活用の豆知識⑭

昨日の、鋼材価格 鉄筋価格と建設費 土地活用統計の記事が反応が多かったので、
今日も調子にのって記事を書きます(笑)
読み終わって『3へえ』ぐらい押したい気分になったら、是非、人気ブログランキングをクリック頂きたいです。

概算見積と本見積
事業主は、新築計画をする場合、事業計画を理解し、多くの場合、
金融機関に概算見積を含んだ事業計画書を提出します。

勿論、素人のお施主様が、事業収支や、概算見積を作れる訳がなく、
施工会社や、設計事務所に作って貰う。

設計施工方式は、業者の見積書が、そのまま概算見積ではなく、本見積である場合が多い。
簡単なボリュームプランを元に、細かい積算内訳書を付けず、『総額、4億円です!3億円です!』
と、施主と交渉し、工事請負契約まで持ち込む。

事業主は、最も頭を使う必要が無く、事業主が契約をする気になれば、簡単に契約は締結される。

設計施工方式は、どのゼネコンも、まずは、その形態での営業活動による、請負契約を目指す。
何故か?答えは、簡単で、『儲かるから』です。

設計施工方式しか、やらない会社も存在する。
私が完全否定する、大量の営業マンを雇った土地活用営業会社です。

概算見積レベルで金額を出しても、絶対に、絶対に、損はしない確実に利益がたんまり出る金額しか、
事業主には、提出されることはありません。

当然、企業活動をするうえで、施工会社側も儲からなければならないのは理解できます。
しかし、事業主側にとっては、過度な儲け、不必要な経費は避けなければならない。

何度も口を酸っぱくして言っていますが、究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス
や、土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!を読み込んでい頂きたいです。

前置きが長くなりますが、今日は、概算見積の話をメインにします。

設計事務所と業務委託契約を締結する形態の、設計事務所相見積形式では、
普通、多くの設計事務所は、ボリュームチェック図面から、ゼネコンに概算見積を依頼する。
ディベロッパーなどのプロの不動産業者の場合は、開発担当者が、ボリュームチェック図面を取引ゼネコンに送り、
採算性の目星をつけることを行います。

ボリュームチェック図面とは、↓のような、部屋の面積を法令制限と採算性から検討した、図面です。

基本的に、概算見積は、施工会社の営業活動の一環です。

施工会社は、詳細見積図面(約150ページ)がそろった本見積に参加する権利を得るために、
ボリュームチェック図面(2ページ~5ページ程度の図面)での概算見積を協力し、提出します。

本見積は、生き死にの掛かった安く出しすぎる事のできない、本気の見積ですが、
概算見積は、本気度は低い見積です。

常識的に、概算見積は、無料です当社も、概算見積は無料です。)。

本見積は全ての図面が揃った段階での、見積ですから、項目落とし、積算ミスをした場合、
即赤字に直結しますので本気で見積をするしかありません。
本見積を安く出し過ぎることは、企業経営上のリスクに即、繋がります。

一方で、概算見積は、あくまでも事業主と設計事務所が工事費の目星を付ける目的と、施工会社は協力することにより、
見積に参加する権利を得る事を主目的としていますので、概算見積は、安く出しても、仮に間違えて提出しても、
施工会社は、痛くもかゆくもないです。

後で、概算レベルの間違えに気づいたり、安く出しすぎたとしても、勝負は本見積であることが
建設業の暗黙のルールだからです。

例えば、概算見積段階で、2億円で提出したものが、本見積段階で2億5千万円で
提出しても、施工会社側に、何の責任も無いし、それで事業主が事業計画の組みなおしで困ろうが、
そんなことは知ったことではないのです。受注しなければ、良い(工事請負契約を締結しなければ良い)だけですから。

そもそも、実際は、上記のような簡単な、ボリュームチェック図面から、
詳細な図面が無い段階で、詰めた見積など不可能なのですから。
事業主は、傾向として概算見積は、実際の本見積安く出てきやすいということを頭に入れておくべきです。

概算見積の方法として、各施工会社によって、算出方法は、まちまちですが、
延床面積、施工床面積、専有面積のみによって、超ざっくり算出している施工会社も多々あります。

延床面積が300坪だから、坪130万円の3億9000万円(税別)で出しておけー!みたいな
感じの荒い見積をしている会社も多々あるようです。

㈱土地活用の概算見積は、私が全てやっていますが、躯体に関しては、型枠と、生コン数量は、
簡単に積算し、そこから建物形状に応じて、鉄筋量を予測し、
杭に関しても想定杭径に応じて過去の発注実績値により予測して
タイルも、実数を拾っているので精度は高いです。

内装や、防水工事他に関しては、平均専有面積や、住戸数、床面積によって過去の発注実績値から独自の算出方法をしていますので
大きく狂うことは、今の暴騰しない建設費相場の中では、無いです。

当社の概算見積に関しては、一旦、生の数字を算出した後は、
幾らで、提出するかは、鼻を効かせて、よく考え、安すぎず、高くなりすぎず、実際の本CM見積をしたときに

交渉できるであろうと思っている金額より少し高めに、お施主様には提出しています。

概算見積を安く出しすぎて、CM業務委託契約を締結することは簡単ですが、
後で、予算オーバーすると、銀行への再説明や、調整が大変面倒だからです。
もちろん、お施主様が安く工事請負契約を締結できるよう精一杯に金額交渉は頑張るのですが。

CM方式で、本見積をして予算オーバーで着工できないなどということは、これまで一度もないですが、
ほんと、CM契約を受注すると本見積ではキリキリ、バチバチ、ゴリゴリした交渉となるので、
過度なプレッシャーは受けたくないというのが本心です。

当社にも、概算見積段階と本見積との金額が全然違うから助けて欲しい
という、お問合せが良く来ますが、
その辺を良く理解をしたうえで、概算見積や事業収支に向き合って頂ければと思います。

 

鋼材価格 鉄筋価格と建設費 土地活用統計

今日もマニアック過ぎる記事として、鋼材価格と建設費への影響について書いていきます。

資材価格が上がって~という建設費交渉において、どの程度、鋼材価格が上がっているのか。
また、どれぐらい影響があるのか?読み取って欲しいです。

それでは、もったいぶらずに、グラフから見ていきましょう。
『鋼材の市中相場』で鉄筋SD295-19ミリ=鋼材ベース価格の東京価格をグラフ化したものです。

鋼材市中相場とは、鋼材メーカーが一方的に発表するものが基準となり、
スーパーゼネコンクラスとはネゴがあるのでしょうが、一般的なゼネコンは、
電炉メーカー各社が発表するものには原則逆らえません。

この市中相場は、上手いこと出来ており、景気動向やら、スクラップ価格(解体などで出たクズ鉄)の相場変動など、
加味して、景気が良くなってきたら、突然、一方的に『来月から1トンあたり5000円上げる!』などと、
メーカーから鋼材商社にお達しがあり、鉄筋屋、ゼネコン、施主は、この変動に右往左往します。

蛇足ですが、鉄筋材は、スクラップ(クズ鉄)を電炉というもので、溶かして再利用したものが主に使われております。

グラフ見ると、1997年から2002年ぐらいまでは、1トン40,000円を切るぐらいで、推移しており、
今から考えると、2万円台など考えられない安さですね。丁度、私が大学、大学院生をしていたころで、
就職氷河期、今でいえば、ロスジェネ世代が学生の頃のお話ですね。

その後、徐々に景気が回復し、2008年ごろに1トン110,000円まで付ける、ピークを迎えます。
この時期は、ファンドバブルと言って、不動産証券化という考え方が2004年ごろから入ってきて、
外資マネーやら私募ファンドマネーやらで不動産業界が、ブイブイ言っていた時代ですね。

僕は、ちょうどピークを迎える直前まで、現場監督をしていて、
ピーク時は、マンションディベに転職して毎月あがる鋼材単価に脅威を感じていました。

その後、2009年にリーマンショックがあり、下がって、
アベノミクスによる国土強靭化と震災復興により強気を取り戻した、電炉鋼材メーカーは一斉値上げに踏み切りますが、
2015年ごろから国土強靭化が収束を迎え、2016年に向けて一旦下がり始めます。

建設業者は、資材価格が上がったら上がったと言いますが、
資材価格が下がっても下がったとは、けして言いません(笑)

そして、その後、オリンピックバブルと都心再開発工事により、強気を取り戻した、
メーカー側が再び値上げの攻勢をかけてきて、75,000円/tまで吊り上がりましたが、
オリンピック工事完成やホテル建設工事一巡を迎え、やや需要が収まってきたので
2020年1月現在は71,000円/t程度に押し戻された感じです。

『トン、幾らと言われても、何トンあるのか全く解らないよ!』
という声が聞こえてきそうですので、適当な物件の鉄筋のトン数を積算実数で書いていきます
(アースドリル杭は鉄筋は入りますが、基礎地中梁より上で、)。

ラーメン構造は、基本的に、面積当たりの鉄筋量は多いです。
塔状比が高ければ(細くて上に高いペンシルビル)鉄筋量は増え、地盤の状態によっても鉄筋量は変わってきます。
11階建RCラーメン構造 延床面積990㎡ 153.5t(塔状)
11階建RCラーメン構造 延床面積990㎡ 202.0t(超塔状)
7階建RCラーメン構造 延床面積685㎡ 104t
4階建RC壁構造 延床面積1045㎡ 90.8t
3階建RC壁構造 延床面積660㎡ 71.6t

と大体、こんな感じですね。ラーメン構造と、壁構造については、この記事を読んでください。

大体1000㎡ぐらいのマンションですと、横に広い壁構造で90トンから、
ペンシル型の超塔状ラーメン構造マンション200トンぐらいです。

100トンで鋼材市中価格が1万円上がれば、単純に鋼材の建設原価は100万円上がります。
200トンで鋼材市中価格が1万円上がれば、単純に鋼材の建設原価は200万円上がります。

それに加えて、鋼材市中価格が上がれば、世の建設需要があるということで
鉄筋工(職人さん(実際は下請け専門工事会社に払う金額))の単価も大体、
鋼材価格にスライドして、8000円~1万円ぐらい上がります。

100トンのマンションで鋼材市中価格1万円上がったら、
200万円ぐらい建設費があがると思っておいた方が良いでしょう。

大して、影響が無いと思うか?有ると思うかは?施主次第です。

家賃保証(サブリース)について 土地活用の豆知識⑫の記事でも書きましたが、
土地活用系の営業会社にボラれているような頭がスッカラカンの地主さんは、
鋼材価格があがってるなら、原価上昇以上にボラれていますので、
気が付かないから関係ないのかも知れません。

鋼材価格の推移迄読んで、建設するか、どうかなんて、
CM方式の建設費交渉のプロ中のプロの私が仮に自分で建てる時でもベストのタイミングなどコントロールできないので、
建設するかどうかの決定に関しては、あまり考慮する必要がないかも知れませんが、
原価を突き詰めていくと、こうなるということを知識として、知っていおいて頂きたいです。

最後まで読みましたね?それでは、人気ブログランキングをクリックお願いします(笑)

 

土地活用と店舗(1階コンビニ) 土地活用の収支編

『今年は、ブログを書きまくるぞー!』と決めたので、
バンバン、『何処でも読みようが無い』
土地活用や新築不動産投資を検討する方のためになる記事を書いていきます。

土地活用において、大いに活用すべきは、店舗です。
店舗として埋まるエリアにおいては、店舗を入れるべきです。

店舗に関してのメリットは、スケルトン渡し(内装工事をやらないでも引き渡せ、内装工事は借主が費用を払ってやる)が出来たり、
住居が、坪1.2万円しか貸せないエリアであっても、1階路面店であれば、
面積にもよりますが、大手コンビニや、ミニスーパーなど1.5万円~2.6万円近くで借りてくれることもザラにあります。
大手コンビニが積極的に狙っているのは50坪以上で相場より0.3万円ぐらいは上乗せしてるんじゃないかという感覚で
20年等の長期契約を結んでくれたりするので、かなり美味しいです。
特に、商店街沿いや、中小企業のオフィスビルが大量にあるエリアは狙い目ですね。

また店舗を入れるメリットとしては、ワンルーム条例に掛かる住戸数の境目などは、かなりの効果を発揮します。
例えば、15戸以上がワンルーム条例に掛かるような区での建設の場合、3階から上の14戸までを比較的入居の安定した住戸として開発し、
1-2階を店舗にすると、ワンルーム条例にかからず、管理人室や、駐輪場等、ワンルーム条例にかかると1階部分に必要となってしまう、
賃料を産まないスペースを丸々、店舗として高賃料&スケルトン渡しで貸し出せたりします。

ターゲットとしては、面積にもよりますが、第一希望は、大手のコンビニ、薬局ですが、面積条件が満たない場合は、
歯医者、ネイルサロン、美容院、学習塾、私立保育施設などから優先的に入れていき、
埋まらなそうなら、軽飲食→重飲食と許可していく感じになると思います。
(キャバクラ系のクラブは、僕は専門ではないので何とも言えません。)

重飲食は、排水施設にグリストラップといって、ドバーっと床を洗える設備を設置する必要が有るので、
予め可能性がある場合は、そのような設備や換気系設備の排気ダクトの穴等も設計段階から見込んでおく必要が有ります。

また、コンビニ、ミニスーパーに関しては、冷蔵庫などを予め、設置するスペースや配管経路(穴の位置)を打合せしておいた方が良いので、
着工前の計画段階から、打診し選定しておいた方が良いと思います。

特に山手線周辺の駅で、駅から徒歩3分以内の立地、または通りが賑わっている立地においての下層階は、有効です。
この判断は、周りに店舗があってやっていけそうな通りかどうか、鼻を効かせて見るしかないですね。
裏通りに一本入ったら、人通りが極端に減るなんて普通にあるので、
立地を見て、行けるかどうかは、自己で判断した上で、周辺の不動産屋(賢そうな)さんに聞き込みをするなどしてみると良いと思います。

【店舗の収益効果】
コンビニ追加により、どのように賃料収入また、利回りが変化するか、
昔、土地購入を検討して買えなかったボツった物件から見ていきましょう(ボツった物件は、ブログの玩具になります(笑))。

尚、コンビニ経営については、大変そうということ以外は、全くわからないので、
単純に、コンビニ本部に賃貸で貸すという検討をしていきます。

下記の物件、商店街沿いで、駐輪場を無理やり、2階に持ってきて、コンビニが熱望する50坪の1階の店舗面積を確保しています。
コンビニ部分の賃料の協議は、坪2.6万円程度(流石に、これは高い方だと思いますが)でした。

事業収支に関しては、土地代は、イメージしやすいように0円で入れております。
コンビニ有り収支 表面利回り14.33%
コンビニ無し収支 表面利回り10.52%

コンビニ無し収支は、単純にコンビニ賃料を0円にしたものですが、1階を駐輪場と駐車場などにした場合してお考え下さい。
この物件では、利回り的には、3.8%近く変わってきて、驚異的な破壊力になります。
コンビニ有り収支の月賃料総額が、490.7万円で130万円がコンビニ賃料になります。
専有面積比では、14%がコンビニですが、賃料比では総賃料の26%がコンビニの賃料となっております。

中々ですね。商店街沿いのコンビニ貸し。

300㎡以上の土地など、一定規模の面積があり、コンビニが入りそうな人通りのある土地であれば、
圧倒的な収益力がありますので、是非、検討してみる価値は有ります。

50坪以上のコンビニ店舗が入る計画ですと、住戸部分のエントランスや避難経路が必要となるので、
300㎡以上の土地が必要になり、ここまで広い土地は、中々ないかも知れませんが、
1階路面店は、坪2万円ぐらいとれるエリアも多くあり、2階程度まで店舗で行けそうであれば、
それで検討してみるのも土地活用の頭の使い方です。

店舗に関しては、立地が重要なので、行けそうかは、自分がエリアで、お店経営したら、
ここ(計画地)に店舗に入るか?そこで経営が成り立ちそうか?の目線で可否判断をするべきだと思います。

究極の土地活用をおこないたいのでれば、㈱土地活用までお気軽にご相談ください。

土地活用の失敗 土地活用の豆知識⑬

土地活用が失敗する事例について、書いていこう。

A:まず、新築時の利回りです。
土地を所有してRC造で8.5%の表面利回りが出ないのであれば、失敗とみなして良いでしょう。
この失敗は、以下の3つに分類されます。
①建ててはいけないエリアに建設した。
②建てても良いエリアではあるが、建設費が高すぎる。
③建てても良いエリアであるが、土地形状が土地活用に不適である。

順に説明します。
①建ててはいけないエリア、首都圏の建設費では、賃料坪単価が35㎡で0.85万円に満たないエリアです。
賃料坪単価が0.85万円というと、35㎡で9万円です。

これに満たしていても、③のように建物規模が小さければ、利回りは出ずらく、
8.5%の利回りは出ないので建設費坪単価が高いRC造では建てるべきではないですね。

賃料坪単価が0.9万円を切るエリアでは売却時の流動性が極めて低くなるので、要検討が必要です。

②の建設費が高すぎるに関しては、究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事や
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!の記事で書いているので、
ご一読ください。土地活用を検討している地主さんは必読です。

③に関しても、賃料坪単価が1.0万円等、ある程度あるエリアでも、建物規模が延床面積で500㎡小さかったり、狭小地であれば、
管理経費用が割高になり、建設費坪単価も抑えきれないので、不適です。

判断基準は、まず利回りで見るべきです。

その次に、人的な問題で利回り的に、誰が、どんなに愚かにやっても、
10%程度の利回りが残せてしまうエリア、規模であっても、失敗するケースは有ります。
山手線内の立地であれば、正しく土地活用12%-18%など利回りが出るエリアであっても、
10%程度の利回りしか出せないのであれば、施主側の能力不足による人的な失敗です。

成功以外は失敗とみなす。

施主側の能力とは、主に情報収集力、判断力、決断力、本質(人)を見抜く目です。
建築的な知識は、例えば、どのように生コンを打設するとか、躯体図は、どのように作成するとか、専門的なものは全く必要がありません。
極論をいうと、誰をチームに加えるかという能力です。

戦国武将の能力を考えてみてください。宮本武蔵のような局地戦闘1対1の決闘が強い腕力が必要な訳ではないのです。
人を見抜く目を持ち、情報収集力、判断力、決断力と統率力がある武将が、覇権を取るのです。

戦国武将ほどの能力を求めなくても、最低限の情報収集力と、判断力は絶対的に必要です。

B:人的な問題として失敗する事例として、
①情報収集をそもそもしていない。
②情報を収集したが、行動に移さず機を逃す。
③一括見積比較サイトで情報収集を済まそうとする。
④家族に最適解の合意が得られない。
⑤判断を後回しにして、機を逃す。
⑥立ち退きの失敗。
などがあげられます。

①に関しては、論外です。戦国時代なら、一発で敵に制圧されて、家を潰す雑魚キャラ武将ですね。

②③情報収集をした。→踏み込んだ情報収集をしない。
→何もしないで機を逃す。または、一方的に提案されるものだけを正として愚かな判断をする。
ですね。

土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
の記事でも書きましたが、比較サイトに載っているような会社の建設費は、高いもの同士の比較です。

彼らの、事業収支を多くのオーナー様から見せて頂いてますが、建設費も提案利回りも話になりませんし、
こんなので建てている愚かなオーナーが世の中には沢山いることを嘆かわしく思っています。

これが戦国時代であれば、朝廷からの情報、武将同士の会談だけの表面情報だけを信じ切り、
裏切りや、謀略に嵌められる雑魚武将ですね。
間者(忍者)を使って、情報収集をするような人間だけが生き残れます。

土地活用という戦闘にはいるのであれば、
孫氏の兵法の彼を知り己を知れば百戦殆うからずや、用間篇ぐらい知っておくべきでしょう。

④は、当社に問い合わせしてくるのは、地主様(土地所有者)の一族の息子さん世代(50歳台~30歳台)が多いのですが、
ネット情報収集が得意ではない65歳~80歳台の親の説得が出来ず、最適解ではない判断をすることも多々あります。
親の説得をするのに、論理的な思考を常に持ち合わせていなければ、いつまで経っても子ども扱いされるケースですね。

実際には、子供世代が、銀行融資を受ける際に、連帯保証人になり、建設後20年後付近のデッドクロスを迎えるころの融資の
全返済責任を負うのが自分であるにも関わらず、決死の説得交渉を試みようとしない。
デッドクロスを迎える頃に、自己が70歳台を迎え、差し押さえられ惨めな老後を送るのが自分であるにも関わらず
業者の養分になり続けることに、今気付かない。

これは、どう考えても、人的な、失敗ですね。

⑤に関しては、3年後建設費は落ちるとか、何々したらーやるなど、ずっと機を逃し続け、
放置している地主さんですね。結局、決断できない人は、機を逃して私からも忘れられて、成功を得られることは在りません。
これは、独立起業でも何でもそうですね。
いつか独立するなどと言って、準備も行動もしていない人は独立することも、成功した人も見たことがありません。
本気で独立し成功する人は、しっかりとした思考準備と、共に、行動力、決断力が絶対的に、伴っています。

それは、消して誰かの後に、ついていくのではなく、自ら下した決断を正解にし続けるという覚悟です。

⑥の立ち退きは交渉上のテクニカルな問題ですが、これを自分でやろうとして、失敗する人や、相手の、要求に応じられず、
膠着状態に陥るケースは多々あります。不動産業者で、立ち退きに手慣れている人でなければ、余程関係性が無ければ、
ファーストコンタクトで、賃借人の反応が悪ければ、弁護士に依頼することをお勧めします。
弁護士は、当社から立ち退き専門の優秀な弁護士さんを紹介することも可能ですし。
仮に立ち退き料や弁護士費用が多少高い(自分でやった方が安い)と思っても、
交渉期間中のトータルの家賃収入や機会損失、精神的負担を考えたら、お金を払って出した方が安いです。

同じこと言っていても、相手が弁護士であるのと、非弁護士の施主や不動産管理会社が言う(伝える)のとでは、圧力が違います。

例えば、年間家賃収入が4000万円入るのに、店舗の500万円⁻1000万円立退料が想定より高かったとしても、
落としどころを探って、出した方が得ですよね。居住用なら500万円要求してきたらフザケンナで、良いとは思いますが、
飲食店舗やってたら引っ越しして、新たに、お客さん呼んで、やるのは骨が折れますから、
そこらへんは、相手の立場に立って考える必要がありますね。
機を逃すというのは、こういうところの決断力の不足にも出てきます。

土地活用について成功したいのであれば、他人の失敗事例については、先に頭に叩き込んでおく必要があります。

勝負事において、自己の失敗から学ぶことなど何も無く自己は必ず一発で成功する(勝つ)しありませんが、
その前に他人の失敗は良く研究しておくべきです。

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家賃保証(サブリース)一括借り上げについて 土地活用の豆知識⑫

土地活用の中では、家賃保証という制度がある。
制度自体は、悪いものではない。

重要なのは誰が、何を理解して使うか?

ひとつは、家賃未納者に対して、督促を送って、家賃未納者分も回収させ、
契約受諾者は保証した家賃を支払わなければならない家賃滞納保証制度

これは、入居者が、家賃保証会社の審査に通り、その家賃保証料を納付しなければ、入居できないという仕組みだ。
これは、是非、多くの自主管理または、一般的な不動産会社に管理を委託する多くの大家さんが家賃保証会社を選んで物件として入るべき制度だ。

一方で、もうひとつは、多くの土地活用提案会社が、自社で提案する、
マンションを建設したのちの、家賃収入は、35年間または30年近くの期間保証しますセットで提案するサブリース(借り上げ家賃保証)制度だ。

良くある使われ方として、思考停止の人間が、思考停止したままに、使うケースだ。

思考停止した愚かな人間に対し、提示する側も思考停止状態ではあるのだが、
『わが社の35年家賃保証があるので安心です。建てましょう』
『テレビで宣伝している、あの会社が保証してくれるから安心ね。』
という愚かな結論しか出せないのだ。

愚かな思考停止者は、下記の事に気づかない。
・35年間家賃を期待した保証する訳ではない。
・2年または数年後、提示された家賃を、提示側は交渉によって下げることは可能である。

これは、どういうことなのでしょうか?

簡単に言うと、事業収支に10万円の家賃が発生し、その92%が受け取れると書いてあったとしても、
基準となる、ものが10万円で有り続ける保証など何もなく、10万円の家賃は、
交渉により9.5万円しか取れないので下げさせて、または90%に下げさせて貰います。
という交渉が、契約受諾者が平気で出来るのが、実態だ。

サブリース契約書には、未来永劫35年近く、家賃保証をするような記載は、何処にもない。
必ず、社会情勢の変化により、条件は、2年毎程度を基準として、変更協議できるという記述があるはずだ。

それを解ったうえで、家賃保証、サブリースを提供する会社を選ぶのであれば、良い。
しかし、大体が、建設とセットでサブリースを提案するのはロクでも無い連中なのです。

彼らの狙いの本質は、高い建設費を思考停止地主に押し付けた後、更に、思考停止している愚か者から、
サブリースで家賃収入から本来、得るべき建て主側の利益・家賃から、追加の利益を掠め取ろうとしているだけです。

結果として『思考停止の愚か者が、業者の養分になる。』のです。

初っ端から、不必要に高額な建設費で養分になり、35年間永続的に、養分となり続け、
土をも枯らす。

土地活用において、また、生き抜くうえで、『思考停止』ほど致命的なものはない。

思考停止の人間は、主体性がない。
誰かが、何かを全てしてくれることを期待し、責任を取りに行くことを決してせず、いつも誰かの文句を言っている。

学び、自ら情報を取りに行くことをしない。事象に対する考察や解像度が低い。
望むものべきものが『最高』であるべきだということ理解しようとしない。

結果として、物事の、本質を見抜く力が欠如している。

思考を常に巡らせる人間は、解像度が高いのです。
一つの写真、一つの発せられた言葉から全てを察する。
日常で上を目指して格闘し、訓練していない人間には理解できないのかもしれない。

この記事を偶然に見かけた読者は、本質を見抜く力が、あると信じる。
少なくとも、調べ、情報を収集し、自ら学ぼうとする行動を取っているのだから。

その上で、サブリース(借り上げ家賃保証)を使うべきタイミング、エリアや、使っても良い補償率などについて
書いていく。

新築時、不動産管理会社選びに万が一、失敗したとき、中々、埋まりにくい時期、エリアであること、
保証率は、92%以上は欲しい。サブリース契約解約時の条件・対応も、煮詰める必要がる。
解約時も、主体は、地主大家側に無ければならない。

全てが、あてはまる時、以外は、サブリース(借り上げ家賃保証)は必要がない。
特に、東京都心で有れば、猶更です。

サブリース(借り上げ家賃保証)を使う場合は、多くの不動産会社が行っていますので、複数の会社から提案を受け、
最も条件と評判を吟味した上で、使うべきです。

何故、土地活用会社や不動産会社は、サブリースを提案するのか?
理由は、『確実に』儲かるからだ。
決して提案側が損をするような、保証率、契約内容で、提案をすることも、契約締結することも無い。
そこを見抜かなければならない。

東京23区内部で、新築時から、一括借り上げで建てている土地活用営業会社の、看板を付けて建設している地主は、
思考停止して馬鹿が看板背負って歩いているようなものです。

東京23区で、まともな不動産管理会社、募集方法、賃料設定で、
まともなデザイン、間取り、性能のあるマンションであれば築年数が10年以内は、確実に埋まる。
東京都は、1年間で10万人近く人口が増え続けているのですから。

マンション建設と同じ会社でセットのサブリースを使うことは、絶対に、勧められない。
逆もしかりでサブリースとセットでマンション建設を提案している会社で、建設することは勧めない。

これが、本質だ。読者に本質を理解する知性を目があることを願う。

人生を賭けて勝負すること。㈱土地活用代表の呟き


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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僕は、CM方式に人生を賭けて生きている。

現在42歳ですが、24歳で大学院を修了して就職する以前から、
建設業で、最も施主の立場にたった仕事がしたいと思っていたことへの答えが、
コストを中心において構築するコンストラクション・マネジメント(CM方式)でした。

人生を賭けて勝負できるものに廻り逢えたことは、幸運でした。
この仕組みのノウハウを修得するまでは、他に何も要らないと思ったし、僕は特別な何かをしたかった。

他の誰にもできない、特別な何かを。そして、それは正しいと断言できるものでは無ければなりません。

コンストラクション・マネジメント=CMは、仕事であり、自らの生き方を表現するための手段なのです。

お金を稼ぐだけの手段なら、他にも幾らでもあるだろう。
しかし、仕事と生き方、目的・方法・手段を全て完全に一致させ
自己を表現できるものは僕には、CMなのです。

CMを学びながら現場監督としての修行中は誰よりも熱心に働いたが、
普通の人生を、普通に生きることは、僕には向いていませんでした。
今から思えば生き方を表現するという点で物足りなさを感じていました。

私は、初志の段階から『建設業を施主のために建てるものに変えたい』という夢があります。

こう書くと、多くの建設業に関わる人達が、『私達も施主のために建てている』と言うでしょう。

しかし、コストという面において、建設業側の人間と、建て主は、逆の方向を向いており、
高く建てたい(稼ぎたい)側と、安く建てたい建て主の意向は、完全に逆で有り、そこに真実があります。
決定的に違います。

初志を忘れずに持続的に断固とした意思を持ち続けるには、CMを取り扱う、自己の思考・行為が絶対的に、
正しいと言えるもので無ければならず、予め、
絶対的に正しいというもの=コンストラクション・マネジメント(CM)
を選択した決断は、最高の決断だったと思います。

最高に絶対的に正しいものでなければ、辛いこと、苦しいことであれば、
挫けてしまいます。
そして、その絶対的に正しいものを正しいものとし続けるのが僕でしかありません。

特別な生き方には、自分は、これに燃えて情熱を灯し続けるのだという信念が必要です。
一方で、情熱を灯し続ける対象が唯一つである必要は無く、燃えられるものが幾つもある生き方をするべきです。

僕たちは、どうせ、いつかは死にます。

人生という冒険をするのだったら、燃えて生きられる方が良いに決まっています。
だから、僕は勝負をし続けて、勝ち続けた。そして、これからも勝ち続ける。

あれもやった、これもやった人生の中に、あの物件も、最高に建てた、あの物件も…
あの物件を建てた瞬間は最高の思い出だったと、仕事も思って生きたいじゃないですか。

美しい景色のど真ん中を歩きたいのであれば、痺れなければなりません。
動かしていく全て、身の回りの全てに。

誰かに、やらされて、やる、生かされる生き方か。自ら、こう生きたいと生きようとする生き方か。

誰からも期待されなかった中で、志をエネルギーに自らが動いて、周囲を巻き込み動かして、
何もないところから、誰も想像すらしない道を切り開く生き方か。

まだまだ僕自身の切り開く力、世に認知させる力が足りない。
認知されない物は、無=0で、認知していない人にとっては、
この世に存在しないものとして同義だと常に思っています。

だから、僕は、上だけを見続け、示し続けなければなりません。
こう建てるべきなんだ!こう生きるべきなんだ!と。

僕は、この世に生きた証を、もっと、もっと世の中に残したい。

思考や行動の次元を高め、勝負をし続ければ、取り扱うもの=CMは、
建設業において、絶対に最高のものだと更に認知されると確信しています。

誰も見たことも想像したこともない道は必ず開ける。
人類の歴史は、誰かが志を持ち、空想し、決断し、勝負し、未来を切り開いてきた連続した歴史です。

アレキサンダー大王が、志と野望を持ち、カエサルが決断を、織田信長が野心と勝負を、エジソンが発明を。。。
名前も知らない誰かが、パソコンや携帯電話の発明を。

出口の無いトンネルも、明かない夜も決して無い。
だから、僕の道も必ず、開いてみせます。

引き続き、㈱土地活用に沢山の応援を宜しくお願いします。

 

2020年の建設費動向 ㈱土地活用

新年明けまして、おめでとうございます。
本日(1/6)は、2020年の建設業と建設費動向について書いていこうと思います。

まずは、空気感として、昨年の夏ごろから、建設業全体の勢いが鈍っていると感じます。

オリンピックそのものの工事は、すったもんだがあった挙句、先日完成した
国立競技場や、選手村など、また、オリンピック需要を見込んだホテル建設がアパホテル以外は、
ひと段落したこともあり、職人の奪い合いで殺伐として感じというより、
のんびりとした空気が流れていると言っても良いかと思います。

当社の取引先のゼネコンに見積打診しても、
一昨年ぐらいは、JVなどで大手ゼネコンの現場に監督を出している等という
理由で、『今回は見積に参加できない』など、現場監督不足に悩んでいましたが、
今は、すんなり、『見積します。』との回答や、夏ぐらいにJV現場が終わるから空いてくる
という回答を貰ったりしているのと、下請専門工事会社も仕事がやや余裕があるような事を聞いております。

大手ゼネコンの下請けに入っている取引先の専門工事会社に聞いても、
大型物件が2020年は打診の動きが鈍いようです。

国土交通省が出している建設工事受注動態統計調査(大手50社調査)
を見ても民間、公共事業とも減少して13.4%前年同月比と書いてあります。

帝国データバンクのTDB景気動向調査を見ても、多くの業界で、景気悪化が続いており、
建設業の景気は、他の業界から『遅効性』を持って影響が出て来るので、
余波がジワジワと効いて来るように思われます。

労働需給調査を見ると、今現在が人手不足で、どうしようもないという段階ではないですが、
落ち着いている状態であり、遅効性を持って影響が出て来ると考えられます。

遅効性というのは、当社のように開発を主に行っている会社は、
建設工事の基となる話が来るのが職人さんを抱えている
下請専門工事会社より圧倒的に早く、開発側が受注し、図面作成→発注→工事となるため、
工事している職人さんが今忙しくても、実際に工事するのは半年から一年後などと
タイムラグが発生することと、それ以前に、
需要家である企業が、土地購入の決定や、建て替えの決定を景気動向を
見ながら決定していくので、どうしても、実感をするのが遅くなってしまいます。

当社は、お陰様で、本年も、沢山のお話を頂いており、まったく困っていないので、
良いのですが、間違いなく、建設業の景気動向は悪化しています。

建築費指数を見ても高止まりはしていますが、下請業者や、職人が景気悪化を認め、
単価に陰りが見えてくる感じと思われ、
2019年初旬のアルミビルサッシの一方的な値上げによる資材単価の増額を飲み込んで、
現在120(2011年平均=100)を115-116程度までは、半年程度で、
押し込むのではないかと思っております。

次に、首都圏の分譲マンションと貸家の新規着工数を見ていきましょう。

赤の分譲マンションは、ボックスの推移を示しておりますが、低迷気味です。
一方で、好調であった、貸家の着工数が鈍化しております。

これは、個人投資家向けの土地を購入しての新築不動産投資への融資が、
誰にでも貸すという風にはならななくなってきていることが原因と考えられます。

景気動向からして、建設費が、下がる要素しかないのは明白なので、
これから建設をしようという地主さんや、
不動産投資への融資が通るパワーのある投資家さんは、
ようやくチャンスが到来してきたかのように思います。

㈱土地活用のCM方式の場合、導入の流れのように地主様の土地活用でも、土地を買ってからの、
最速でも基本計画(プラン作成と概算見積、事業収支の提出)に5日間、金融機関の融資承認までに2⁻3週間程度、
実際の事業決定してから詳細な見積図面作成に2か月、
そこから本見積を開始して請負金額確定と、請負契約まで2か月半はかかるので、どんなに早くても
図面が出来ていない場合であれば今から動き出しても5か月はかかりますので、
今から、お話を頂いても、最速でも、5か月後に建設費が下がった金額で工事を行うことになります。

もし、『そこまで急いでないよ!』という地主様も、どんなプランが入り、
CM方式で、どんな事業収支(事業収支とは、どんな感じ?こちらの記事を参照ください)になるか、
早めに把握して、今後の計画に役立てていきましょう。

プロ以上の新築RC造不動産投資の極意② ㈱土地活用ノート

前回、こちらの記事で、新築不動産投資の極意の最初として
CM方式の意義や1種について書いてきました。

おさらいとして、
1種=土地の坪単価÷使用できる容積率
です。

新築マンション建設の利回り向上には、下記の理解が必要です
Ⅰ:新築利回り=賃料収入÷総事業原価
Ⅱ:総事業原価=土地原価+建設原価

利回りを改善するには、当たり前のことですが、
総事業原価を下げる必要があります。

つまり、利回り改善に具体的にするべきことは、
①建設原価を下げる
②土地原価を下げる
③家賃収入を上げる
です。

既に、土地を持っているような地主様には、②の土地原価を下げることは必要のないことでありますが、
①と③を疎かにしてしまい、高すぎる建設費で発注してしまったために、
土地購入者と同様の利回りしかパフォーマンスを発揮できない事例も
よく目にするため、㈱土地活用のHPページを隅から隅まで読んで、
業者の養分にならない防衛のための知識レベルを高めていただきたいと思います。

さて、②の土地原価を下げるには、目利きのノウハウと、
自身でもある程度は利回り計算により判別できる計算方法を理解すべきです。

それでは、事例として、研究していきましょう。
下記の表の見方としては、4つの敷地で①134.28平米、②185.88平米、③237.48平米、④340.68平米で
それぞれ36.55平米の1LDKが、1フロアーで①2戸、②3戸、③、④戸取れた場合の、
階数ごとの予測建設費を先に計算しています。

例えば、237平米で10階建てが建てられる敷地条件の場合、延床面積で、1725平米となり、
4億0310万円が税別建設費の予測金額で、
その法延床(中廊下計画)の坪単価は77.2万円という意味合いです。
(坪単価に対しての理解は、こちらの記事でお願いします。)


敷地①1フロア2戸

敷地②1フロア3戸

敷地③=1フロア4戸

敷地④=1フロア6戸

それでは、各プランの地価毎の収支を組んで利回りを算出してみましょう。
租税公課については大体とします。膨大な数になりますが、お付き合いよろしくお願いします(笑)

まず、賃料坪単価1.1万円エリアで1種40万円程度の利回りを規模によって書いています。
敷地①8階1.1万円賃料坪単価 1種40 表面利回り7.30%
敷地①10階1.1万円賃料坪単価 1種40 表面利回り7.66%
敷地①12階1.1万円賃料坪単価 1種40 表面利回り7.82%

賃料坪1.1万円のエリアで敷地が狭い場合、1種40ぐらいが土地を購入しての
新築不動産投資の目途です。
こういうエリアで134平米程度と敷地が狭いのに1種80とかで平気で売り出していますが、
検討しても正直時間の無駄です。

また、水色部分の土地の坪単価が高くなっても、高容積で上階に積んでいければ、
1種単価は一定であり、利回りはスケールメリットにより改善されることを
理解していただいた方が良いです。

『賃料坪単価1.1万円で、1種40なんて、そんな土地、なかなかないよ!』
と思われている方も、いらっしゃるかと思います。

そこで、多くの人が全く理解していない、
利回りを出す極意として高賃料エリアでの検討であれば、どうなるのか?
検討していきましょう。建設費や原価系の費用は、

敷地①8階1.7万円賃料坪単価 1種124 表面利回り7.59%
敷地①10階1.7万円賃料坪単価 1種136 表面利回り7.49%
敷地①12階1.7万円賃料坪単価 1種140 表面利回り7.50%

土地の坪単価及び、1種単価が120を超えていても、
1.7万円の賃料坪単価が取れるエリア(港区や中目黒等超高賃料エリア)
では、利回りは7.5%程度は維持できるのです。

私は、低賃料エリアで、新築不動産投資を狙うより、高賃料エリアで土地を探した方が、
紛れも多く、利回りは出やすいと思っています。
売却するときも高く売れるので、粗利も抜きやすいです。
その分総事業費はあがりますので、このエリアに打って出れる方は少ないかもしれませんが。

1.7万円坪単価が取れる超高級エリアで、中々事業用地を探すのが難しいのであれば、
1.5万円坪単価の賃料坪単価が取れるエリアでは、1種どれぐらいまでなら、狙えるのか?
収支を弾いてみましょう。

敷地①8階1.5万円賃料坪単価 1種97 表面利回り7.48%
敷地①10階1.5万円賃料坪単価 1種104 表面利回り7.52%
敷地①12階1.5万円賃料坪単価 1種110 表面利回り7.47%

となります。
坪1.5万円賃料坪単価を取れるエリアの、
130平米ぐらいの8階ぐらいまで積めそうな敷地(容積率400%以上)の
1種の目線は、大体100ぐらいでれば検討の余地はありそうです。

今の時世で、用地仕入れの目線として、少し厳しめではあるかもしれませんが、
どんなにCM方式で、建設費を安くしたところで、土地を高買いをしていたら、
利回りが出るわけもないので、吟味する必要があります。

賃料が高いエリアでは、1種が高くてもある程度の利回りは、維持されやすいということが
ご理解いただけたでしょうか?

ここまで、敷地面積134平米と比較的小さめな敷地で収支を弾いてきましたが、
大きい土地を購入して投資した場合どうなるのか、見ていきましょう。

先に1番大きい敷地④340.68平米の収支を出します。
敷地④5階1.1万円賃料坪単価 1種62.05 表面利回り7.50%
敷地④8階1.1万円賃料坪単価 1種74.66 表面利回り7.50%
敷地④10階1.1万円賃料坪単価 1種77.64 表面利回り7.50%
敷地④12階1.1万円賃料坪単価 1種79.59 表面利回り7.50%

規模が大きくなれば、賃料坪単価1.1万円のエリアでも
スケールメリットにより1種の金額が上がっても7.5%程度の利回りが確保しやすくなるということは、
ご理解できたでしょうか?

次に、敷地④の賃料坪単価1.7万円の超高級賃貸エリアで、検証していきましょう。
敷地④5階1.7万円賃料坪単価 1種155.63 表面利回り7.50%
敷地④8階1.7万円賃料坪単価 1種168.99 表面利回り7.50%
敷地④10階1.7万円賃料坪単価 1種172.26 表面利回り7.50%
敷地④12階1.7万円賃料坪単価 1種174.27 表面利回り7.50%

このように、1種と賃料坪単価、建設費のスケールメリットと利回りが
動いていくことがご理解できたでしょうか?

土地の目利きをする際に、当記事を熟読していただければ嬉しいです。

尚、このような概算見積(CM方式により、どこよりも安いと思われる)や、
事業収支の作成、及び、ボリュームチェックサービスは、
土地を既にお持ちの地主様でも、土地を購入している方に対しても、
無料サービスで行っておりますので、
お気軽にお問い合わせいただければ嬉しいです(首都圏のみでのサービスとなります)。

なお、土地情報をメール頂いてからの流れは、こちらのQA3をご参照ください。

プロ以上の新築RC造不動産投資の極意① ㈱土地活用ノート

一般投資家さんや、地主系大家さんの中には、
新築でRC造のマンションを建築して行く中で
不動産業者さんのようなプロには絶対に勝てないと
お思いの方も多いと思います。

確かに、土地の物件情報量に関しては、
その情報収集を専門としている業者さんには、
勝つのは難しいかもしれません。

しかし、対銀行への与信が十分にある当社の投資家の様の中には、
不動産ファンドに卸売りして総事業費6億円台の仕込みを11億円台で売り抜けるなどして、
莫大な利益をあげながら、多くの不動産業者のプロ以上の事をやっておられる方も
いらっしゃいます。

土地情報を当社が収集し提供するサービスは行っておりませんが、
概算見積作成・事業収支作成などの土地の目利きノウハウや、
土地購入後からの建設、竣工までコストや工程コントロールのノウハウに関しては、
正直、不動産業者様より当社のCM方式の方が圧倒的に上回るので、
3億円程度の融資を引ける投資家様であれば、与信を元に、
莫大な利益をあげれあれます。

昨今の当社の、お客様の半分近くは宅建(不動産)業者様ですから。

下請け専門工事会社入れ替え型のCM方式は、
それだけ他者が真似できない特殊なノウハウだということです。

こちらの2017年に完成した、杭や外構も含めて
税別建設費坪75万円以下で建設した、物件の動画を
ご覧に、なっていただければと思いますが、
普通の宅建業者様が発注しても坪95万円近くには達するマンションを
この価格で開発するノウハウなどは、何処の誰も持ち合わせていないのです。


もちろん、株式会社土地活用と名乗っている通り、
首都圏で地主様が既に保有している土地の最大活用も願っておりますが、
当社のサービスの中心はマンションの建設費の最適化(世間的に言うと削減)であり、
その中心的サービスは、プロの不動産業者様や設計事務所様にも活用されてますし、
不動産投資家様にも活用されている状況です。

お伝えしたいことの一つとして、土地活用でマンション建設をしたい地主様は、
既に土地を保有しているのですから、
土地情報を収集するという不動産会社が勝りやすい部分で勝負される必要は元からなく、
そこから先のマンション開発の部分は、当社のCM方式を使えば、
不動産会社以上のノウハウが投入されるため、
より究極なマンションを建設することが可能です。

それでは、土地を探す際の新築不動産投資の極意の一部として、
基礎から順にお話していきます。

まず、探す場所、規模についてですが、現状の土地と建設費の相場観ですと、
狙いは、港区を中心に、高賃料帯が狙えるエリア、
千代田区、中央区、渋谷区、目黒区などを狙うべきと考えます。
それか高容積率の商業地域が広範囲に広がり土地値も
一時期より収まってきている台東区ですね。
台東区は、南の方は賃料も高値安定していますし。

港区や目黒区中目黒付近、渋谷区広尾付近などは超高賃料が狙え、
且つ、出口として、低利回りでも売りやすいという利点があります。

逆に、極端な話、葛飾区や八王子市などでは賃料が安いので、
土地を買って利回りを出すのは極めて難しく、
かなり大きな規模のマンションを建設可能な地主様でないと
アパート建築程度ならまだしも、マンション建設は控えたほうが良いとは思っております。

ビジネスモデル的には、例えば表面利回りで7%中盤で開発して、
4%で売り抜けるというモデルです。

簡単に土地建物の総事業費5億円で開発して、
表面利回り7.5%であれば、年間賃料が3750万円ですね。
景気動向にもよりますが、港区で仮に4%で売却したら
9億3750万円で売却です。
単純な粗利ですと、4億3750万円です。
(もちろん、そこから各種税金は引かれるのですが。)

上記は、当社のお客様では実際に行われているぐらいの数字ですが、
もう少し、売り買いの利回り差が少なくても十分に成り立つビジネスモデルですね。

当社のFEE型のビジネスモデルでもですが、
普通、そんな売って買ってぐらいで簡単に、
4億以上も稼ぐなんて無理ですから(当社も、いつかやりたいとは思っています。)。

では、どうすれば、そのような事ができるのか。
これは金融機関の現状ではあるのですが、現金、資産をある程度は保有していないと厳しいです。
少し前では、利回りも高い時期もあり、フルローンも出ていましたが、金融機関の姿勢も
渋くなってきたので、資産を持つ人にしか貸さなくなってきています。

当社で、土地購入系の新築RC不動産投資をやられている方も、
何か事業をしているか、中古や小規模な土地からアパート建築から始めたなどで
不動産投資で資産を増やしていった方が多いですね。
土地建物で総額4億円規模の新築開発ができる、そのステージに来ると、
より爆発的な利益額をあげられるようになります。

では、そのステージに来た方がどのように土地を探すべきかというと、
不動産仲介業者さんに、物件を買えるだけの与信があること伝えるとともに、
気合いで押し切って買う方が殆どですね。
買うと決めたら、決してブレない人が、結果的に買えるのだと思っています。

情報元は、大手の不動産仲介会社から取っている方が多いように感じます。

事業収支の事も良く勉強しています
中には、うちの事業収支計画書のエクセルファイルを勝手に使って、
当社の概算見積金額も勝手に予想して決めて、
金融機関にそのまま出してしまった方までいます(笑)。

事業収支を考える前に把握しているべき、
1種=土地の坪単価÷使用できる容積率
の1種単価の相場観も、よく理解しています。

余談ですが、1種については、今は、色々なブロガーさんが、書いていますが、
2012年に私が、初めて、不動産投資家さん150名に向けて行ったセミナー
初めて、宅建業者さん以外で、世に認知されたものと思っています。
その頃は、リーマンショック直後の中古不動産投資の全盛期で
新築RCの不動産投資には誰も見向きもしなかった時代ではありましたが、打って出たことにより、
2013年ごろから、多くの投資家が参入し、不動産業者も参戦し、
新築ブームが過熱した一因にはなったかなと自負しています。

この1種単価ですが、昨年、一昨年ぐらいは、高すぎて、絶対利回り出ないと思うような
不動産情報ばかりでしたが、金融機関が閉めつつあるで、ようやく、
おっ?行けるんじゃないかという一時期よりも安く見える物件も
チラホラ散見し始めたかと感じております。

当社のブログを読んているような、勉強している投資家さんは、
高騰期は売りに走るか、保有したまま敢えて動かない戦略を
とっている方が多かったような感覚がありますが、
そろそろ、貯めこんだ、現金を武器に、
RC造での新築不動産投資の頭の支配率を上げてきているのではないかと、
感じております。

土地に目利きノウハウは、最初は、1種の計算だけして、港区や中目黒などの超高賃料エリア出ない限り、
1種100超えたら高いと思って、ある程度スクリーニングした後に、
当社の問い合わせページから問い合わせいただければ、
まず、プランを入れて詳細検討するレベルの物件なのか、
どうかの判断から、ご回答しますのでお気軽にご一報ください。

その後の流れとしては、Q3を見ていただければと思いますが、
低利回りの物件を買わせることもしませんし、自宅に押し掛けて、説明することもしないので、
煩い営業が嫌いな方は、ご安心ください(笑)

お会いするとしたら、セミナーにお越しいただくか、
プラン、概算見積、事業収支等をメールでお送りして電話でお話しして、銀行の融資も通り、
売主との話も纏まり、いよいよ土地の売買契約かというぐらいの時期をイメージしていただければと思います。

私も、営業に行くのは好きですが、営業に来られるのは好きではないので、そのようにしていますが、
勿論、どうしても先に会って欲しいと言われてば話が内容によっては、
ご挨拶に伺わせていただきます。

それでは、次回以降の土地の目利き編として、続きをお楽しみにお待ちください。

バリューエンジニアリング・VE 土地活用の豆知識⑪

今日は、土地活用をしている時に出てくる用語の紹介をしていきます。

建設費を調整する上でバリューエンジニアリング(VE)
という手法があります。現場で打ち合わせしている時など、良く出てくる言葉で、
「VE=ブイ・イー」と呼びます。

英語で言うと大層なものに聞こえるかもしれませんが、建設業で行われているものを日本語で簡単に言うと「仕様調整」です。

念のためにお伝えしておきますが、
株式会社土地活用のCM方式の中でのVE提案は、完全に無料のサービスです。

コスト削減率の中には、VEによるコスト削減は、含まれていません。
CM方式で〇〇万円削減と書いているのは、完全に、同じ仕様で、交渉と専門工事会社による入替で建設費を削減した金額が書いてあります。

VEとは、
「同等の機能・品質の物で、安く施工できる方法があれば、そちらで施工する。」
逆に、
「同じ価格のものであれば、より価値の高いもので施工する。」
という物です。

建築主の予算と合わなければ、仕様を機能は失わず落としていくことも含まれます。

一般的には、施工会社やCM会社が、建築主と設計事務所に提案し、建築主と設計事務所が承認します。

基本的に構造(躯体)のVEは滅多に無いです。

設計の企画段階では、杭工法の選定などで、あるかもしれませんが、確認申請が通っている段階でVE提案などしたら確認申請の出し直しになります。
躯体については設計図通りに作るのみです。

下記は、内外装工事のVEについて書かせて頂きます。

建築主は、建設費の見積時に頭に入れて置くべき3つの事があります。

1.設計図(見積図面)はガレキの山である。
2.仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。
3.請負契約前に、出来る限りのVE提案をさせる。

と言う事です。

今回は1の、
「設計図(見積図面)はガレキの山である」
について書かせて頂きます。

設計事務所は、法規に即して確認申請図面を作成し、平行して、施工会社が見積できる図面を作成します。
(実際の施工では設計図を元にゼネコンが詳細な施工図を書き、施工図を設計事務所が承認して、施工図を見ながら職人さんが建物が作っていきます。設計図では職人さんは建物を作れません。)

当然、多くの設計事務所は、建築主の要望を聞き、見積図面を作成しているのですが、建築主の要望以上のものが、いつの間にか図面に盛り込ませている場合も多々あります。

設計図の仕様書には、見積時に施工会社からの質疑が少ないように、メーカーの品番が書かれています。
見積時に、ある程度の品番が載ってないと、施工会社は設計事務所に、いちいち質疑書を提出し、設計事務所は回答しなくてはなりません。

今時の普通の設計事務所は、施工会社からの質疑が一杯あると、面倒です。
だから、面倒な事が少ないように仕様書に普通は、品番を書いています。

稀に、面倒なのか、性格なのか、細かい事を書いてくれない設計事務所も居ますが、見積期限がある限り、その設計事務所に、期待せずに、想像の成り行きで見積をしなくてはいけないことがありますが、
これは、見積側も困るし、後で、金額調整が、ややこしく面倒になるので、詳細に図面を書いてくれる設計事務所に依頼する事を希望します。
あまり質疑の多い図面を書いていると、施工会社から「漫画」と馬鹿にされます。

そして見積図面のメーカー、品番の決定については、
①建築主の要望や、本当に機能上必要だから書いている場合。
②設計事務所のデザイン上のコダワリ。
③なんとなく書いている場合。
④メーカーの営業により書いている場合。

のパターンに大別されるでしょう。

①については、建築主の要望や、どうしてもその品番で無ければならない理由があるのだから、とやかく言うつもりはありませんが、建築主に要望であっても、もっと安くて良い物があるのであれば、提案するというのが施工会社の本来の姿だと思います(当然、安くなった分は建築主に還元する前提です)。

特に外観のタイルはメーカーによって様々な種類の品番が有り、好みも有るので、出来る限り、施主の要望には沿いますが、施主様の選んだ品番が、極めて高く似たような材質で、コスト低減することが、可能な場合は、同等のタイルをタイル業者に探してきてもらって、御施主様に提案する事も良く有る事です。

②については微妙な場合です。
設計事務所は、建築主の要望の有無に関わらず、費用など関係無くカッコいいものを作りたいという深層心理があります。
特に「建築家」を名乗る方々は。
もちろんデザインのバランスも大切ですし、建築主が、幾らになってもいいからと、お願いした設計事務所のデザインセンスに賭けパトロン的立場で任せて見るのもいいかもしれません。

建築主は何を求めるかにもよりますが、投資効果に見合わない高いがカッコイイものが、知らぬ間に仕様書に書かれている場合があることも頭の片隅に入れて置く事べきでしょう。
安くて機能性に優れカッコイイ物を作れるのがホントの建築家とは思いますが、普通の建物を建てても面白くないという心理も理解できますし、賃貸経営上、そのデザインへの投資効果が、賃料に反映されるのか否かについても頭の中の片隅に入れて判断を下すべきと思います。

港区などの高賃料帯のエリアで、入居者のニーズを満たす付加価値がデザインにあるのであれば、それを投資するべきでしょうし。

③については、何となく本棚のカタログを取り出し、何となく品番を書いている場合です。
パラパラとカタログのページを捲って、
「これカッコイイから、これ。」
「そんなに高くなさそうだし、こんなので見積って貰えればいいや。」
と深くは考えず業務的に品番を入れていく場合です。

100%の設計事務所は、本棚に色んなカタログを置いています。
デザインを決める為というのもありますが、
見積図面を作る際に品番を書かなくてはいけないからです。

このカタログには、メーカーによっては単価の目安として設計上代というのが載っていますが、実際、専門工事会社が幾らでメーカーに発注し、ゼネコンが専門工事会社に幾らを払っているのか、正確に判る筈もありません。

サッシ工事とか、住宅設備工事とか、メーカーの出してる金額の掛け率40%等で納入している事は良く有る事で、素人を煙に巻いている感じがするとは思いますが、建設業の悪い慣習として、今すぐに建築するオーナー様は、諦めてください。
余談ですが、建設業のメーカーは下請専門工事会社→元請を通さない限り、CM会社以外に、設計事務所にも、実際のゼネコンが、専門工事会社に支払う原価を教える事は有りません。ゼネコンもCM会社も専門工事会社がメーカーに幾ら払っているかまでは判りません。

専門工事会社とメーカーの組あわせによって掛け目も違うでしょうし、専門工事会社が得意なメーカールートというものもあります。

何となく書いているのですから、当然、実際に仕入れて施工をする専門工事会社が得意なルートのメーカー等、
もっと安くて同等の機能・品質の物を探せばあるはずです。

設計事務所が以前やった物件の仕様書のデータをそのまま次の物件の仕様書に使う、あるいは、建築主の要望のあった部分を一部をいじるといった場合も多いので、ガレキの中に、コスト削減の種となる、お宝が埋まっている可能性が高いです。

④「メーカーが営業してきたから」
意図的に図面に盛り込ませるメーカー指定というものがあります。

メーカーは見積図面に自社製品を載せて欲しいから、設計事務所に営業をかけます。
見積図面に載っているだけで、まずは、そのメーカーの品番で見積もられるのだから、ゼネコンが出す
「VE提案による仕様変更」
という関門をクリアできてば晴れて自社製品の売り上げに繋がります。
メーカーが営業するのは当然のことですが、
晴れて売り上げに繋がれば。。。な、こともありうるわけです。

マンション系設計図面の、ほとんどが、④の何となく図面に品番を書いてる場合だと思いますが、メーカーも見積図面に品番を載せて欲しいから、カタログを頻繁に更新したりして、設計事務所と仲良くなりながら本棚にカタログが納まっていくのである。

設計図面の仕様の中でも建築主の要望や、弄る事の出来ない構造図面以外に、
内外装工事でどうしても、その設計図面通りの品番でやらなくてはならない理由など滅多に存在しないです。

一方で、VEは、闇雲に、建設坪単価を下げれば良いと言う物では無く、
エリア特製や、賃借人のターゲット属性、賃料へ与える影響など、総合的に考えて判断するべきです。

簡単な例として、港区の高級賃貸マンションを建てるのに、八王子市の木造アパートと同じ内装仕様のグレードであっては駄目ですよね。
八王子市や木造アパートを馬鹿にしているのではなく、家賃や住む人が求めるものが違うのだから、そのエリアでの賃料競争では負けようがない、最高クラスのグレードの部屋にはしておくべきです。

その高いグレード同士で、安くてより良い品番があれば、取り入れていきましょうというのが、当社が推奨している、VEです。

そして同等の機能、品質を持つ、安くて良いものを探すには、細かいVE提案については専門工事会社の力を活用するのが、一番効率的でしょう。

ゼネコンでなければ提案できないVE提案もありますが、そのゼネコンも結局は、その道のプロである下請専門工事会社に値段と品質・機能を確認するのです。

ゼネコンの現場監督が、タイルの全品番を熟知してる訳でも、タイルメーカーと付き合いがある訳では無く、タイルメーカーと付き合いがあるのは、タイル専門工事会社ですから、現場監督は、タイル専門工事会社に、もっと、安くて良いタイル提案してと依頼して、その出て来たものから、サンプルを、施主や設計事務所に見せて、承認が得られれば、採用されるということです。

下請専門工事会社とは一般的には下請と言われいていますが、何十年もの間、365日その物を専門に扱うことにより事業継続してきた、
その道のプロ中のプロです。
ゼネコンは最終的に専門工事会社から見積を取るのだから、値段は専門工事会社の方が詳しいのは当たり前です。

彼らは聞かれれば、どのメーカーの、どの品番が幾らで仕入れられて、他のメーカーの、どの品番と同等の機能を持つのか一番知っていますし、カタログ・サンプルも直ぐに持ってきます。

ただ、その真の価値を理解されず、活用されず、発揮できずにいる場合が多いように思います。

建築主が、まず、その価値を知り、方針を示すことにより、専門工事会社は聞かれれば、素晴らしい提案する能力・価値を持っています。

どんどん提案して貰って、ゼネコンは良い提案であればそれを引き上げ、建築主は設計事務所と相談の上、品質を検討し、採用の可否を決定するのが良いと思われます。

物が溢れ競争が激しい、この世の中で、あるメーカーのある品番しか、その品質・機能を維持できないと、思われますか?
大部分は、同じ土俵で競合しているメーカーが存在するのです。

提案してもらうのは、無料ですから、建築主は、これらの事をまず頭に入れて設計事務所に対し、施工のプロであるゼネコンや専門工事会社から出たVE提案を、どんどん引き上げて欲しいという意思を伝えるべきです。
(意思を伝えなければ、面倒なので設計事務所や現場監督に揉み消される場合もあります。)

そして建設関係者は面倒であっても、
誰の為に建築するのか?
を第一に考え、建築主の要望に協力するべきだと思われます。

一方、建築主は、VE提案の採否や色の決定等施工会社に協力し、早め、早めに決めるべきです。

施工者側から言うと、建築主・設計事務所が、なかなか仕様を決めてくれないのは、口には出しませんが工事の迷惑以外の何物でもありません。

現場監督も人間ですから追加工事が多めに出したい気分にさせないように、建築主は施工者が気分良く仕事が出来るできるよう、結論を早めに出し、工事に協力するべきだと思います。

イメージで言うと、仕様や色が決定してくれない時の、現場監督の気持ちは、お盆休みの高速道路大渋滞40kmと同じと考えましょう。

㈱土地活用のCM方式でマンションしようが、しまいが関係なく、全ての施主様に対して世の汗水垂らして頑張っている、現場監督の為に、お伝えしたいのは、決まりさえすれば、工事の段取りと品質管理を主にしていけば良いものを、決まらないと、前に進めずに、ずっとヤキモキした気持ちになっている事を理解して頂ければ幸いです。

施工会社が、工事を進捗させやすいように、施主が対応するのが施主としての責務です。

 

誰の為に、建設するか?㈱土地活用 代表の呟き

『誰の為に、建設するか?』
との問いに、私の答えは建築主の為』にです。

土地活用でマンション建設に関わる方々には様々な方々がいらっしゃいます。

・設計事務所
・ゼネコン
・専門工事会社
・不動産会社

・・・・
①設計事務所
一度に話すには長すぎるので
まずは、設計事務所から書いて行きます。

基本的に設計事務所の職員や代表者というのは、どのような方々か?
大部分が、学生時代、建築家に憧れ自分の作りたい空間を作ることを夢見てきた方々です。

私も別の道を進みましたが大学生のころは、安藤忠雄に憧れていました。

中には自分の作りたいものだけを設計して生きていける天才肌の建築家もいらっしゃいますが、
社会に出て、自分の作りたいものを作っているばかりじゃ
飯が食えないということに気付き、大規模公共事業のコンペも少なく一夜にして、
スター建築家になれるような時代でも無い現代で、
ディベロッパーや賃貸マンションの設計を飯を食うために
やられている方も多いと思います。

基本的に設計事務所は、
本心では建設費を下げることには、それほど興味はありません。

心の奥底で、やりたいことはコルビジェや安藤忠雄になりたかった・・・
無限の予算で好きなものを作りたいのですから。

私が、お会いした設計事務所の中には
コンストラクション・マネジメントの仕組みは、建築主の為になることは良くわかった」

だけど・・・口ごもる方はいます。

「ゼネコンからバック貰ってるから建築主を紹介できない」
「仲のいいゼネコンが一生懸命営業してくれるから、取らせてあげたい。」
「他のゼネコンが見積図面が欲しいといっても渡してない。」
「施主が相見積取っても仲いいところに取れそうな金額を教えたりしている。」

見抜けます。その気持ち。
ゼネコンから、先生!先生!と居酒屋やキャバクラで接待も受けてるでしょう。

設計事務所が、建築主の為に、建設するので無いのであれば、
設計事務所には、建設費を安くするメリットが無いのです。

余談ですが、私は、殆どゼネコンと飲みに行く事は無いですし、
現場監督と稀に暑気払い等で飲みに行ったとしても、基本的に私が支払います。
昼食を食べた時に、どうしてもと、お会計を取り上げられて、ご馳走になるときも有りますが、
気持ちいいものだとは思っていません。

建築主が知らないところで、お抱えのゼネコンに発注する為に、
取引の関係性の無いゼネコンの見積の門戸すら閉ざされている場合もあるんです。

もちろん建築主の為にゼネコンに門戸を開いている設計事務所もいらっしゃいますが、
基本的に、ちょっと単価を交渉してみる程度です。

中には明らかに予算の1.5倍以上の設計図面を書いて、
「出来るゼネコン探してくれ!」
とか素人みたいなこと言ってる設計事務所もいらっしゃいますが、
低調にお断り致します。

設計事務所は、実は建設コストについて全然、強くはありません

何故なら下請専門工事会社と取引無いのです。
「建設費の原価がわかる訳ないじゃないですか???」
「原価も知らずにどうやって交渉するんですか???」

ほんとに建築主の方を向いて、お仕事をされているか、設計事務所のスタンスを確認するために
「コンストランション・マネジメントの仕組みってどう思います???」
と聞いて見て下さい。

「信頼できるゼネコンを使いたい」
といったら、バックを貰っているか、
単に楽をしたいだけかもしれません。

ゼネコンを監理するのは、設計事務所の仕事です。
設計業務の契約書に監理料って入ってますよね。

新規ゼネコンを監理できないなら、単に能力不足です。
「私は安く、きちんとした仕事をするゼネコンに建てて貰いたい」
と伝えましょう。

品質で悪い評判のたつゼネコンなど今の時代まで世の中に
生き残っていられる訳がないです。

その設計事務所の狭い世界以外にも、
きちんとしたゼネコンなど世の中に幾らでもありますから。

②ゼネコンと、専門工事会社の仕組み
それでは、建設施工関係者のゼネコン仕組みについて話しながら
コンストラクション・マネジメントの仕組み
についても話して行きましょう。

ここで私が、ゼネコンと言っている会社は、施工主体にやっている会社で、
私は、ハウスメーカーは、分けて考え、営業マンを膨大に雇って、ローラー作戦で営業している会社は、土地活用営業会社と呼んでいます。

建設費的には、
土地活用営業会社=ハウスメーカー=大手ゼネコン>地場ゼネコン>CM会社の交渉済みの金額
と言う感じです。

当社が10%~18%コストダウンと言っているのは、世間的には、元々ある程度安い、
地場ゼネコン(区の中学校とか都営住宅を作ったりもしている会社)の見積金額から下がった比率を言っているので、
土地活用営業会社=ハウスメーカー=大手ゼネコンの金額から比べたら20%~30%は安いです。

私は、東京理科大学の大学院卒業と同時にあるコンストラクション・マネジメント(CM)も扱うゼネコンに入社しました。
CM方式、こそ建設業の進むべき道だと信じたからです。

そのゼネコンは、ちょっと変わったゼネコンで
入社してから2年ぐらいは、派遣社員として他のゼネコンに丁稚奉公に出されます。
(あまりの社員の扱いの酷さに会社に、派遣から無事、会社に帰還できたのは新入社員17名中の私1名だけです(笑))

私は、その丁稚奉公時代に
まず当時1部上場の新○組様でマンション1物件
次に名古屋の雄の1部上場、矢○建設様で工場とマンションの2物件
最後にスーパーゼネコン、清○建設で耐震改修の2物件

幸い現場の社員の皆様に、自社の社員と同じようにとても暖かく教育して頂き、
全てのゼネコンから内に来いと、お誘い頂きました。

この2年半で現場監督として必要な全てを叩き込まれました。
当時は、派遣社員と馬鹿にされることが悔しくプライドが傷つきましたが、
今となって何故、会社が新入社員を派遣に出したか、やっと理解できました。
日本の最高レベルの施工管理を知るためです。

大切な思い出です。

さて、そんなこんなでゼネコン・現場の実態とは・・・

CM方式を、ご説明する際に、
皆様、品質、品質と言われますが、
大きな現場で、実際に品質管理の最前線で体張ってるのは、
体力がある若い監督です。

品質管理の最重要項目は、躯体。
配筋検査と、生コンクリートの強度です。

配筋検査は、まず、鋼材の搬入時にミルシートとロールーマーク(鉄筋についてるマーク)の確認
そして鉄筋屋さんが配筋終わった端から、鉄筋屋による自主検査。
その後、ゼネコン職員が全数検査ながら配筋写真をとって回ります。
これは、大きな現場では、もの凄い体力がいって大体20代の若い監督の仕事です。
(小さい現場なら年配の監督が写真撮影まで、やることもありますが)

このあと、構造事務所(場合によっては意匠担当)による配筋検査
更に、階数により確認審査機関による検査
(第三者機関の保証が入る場合には、そちらの検査)

ただ、全数検査をするのは、鉄筋屋と、(若い?)現場監督だけです。

そして、その全数検査後の検査は設計事務所と、役所が20箇所ぐらい抜き打ちで本数検査をするのと、
カブリや結束等、悪い箇所の指摘をしていきます。

どんなに手間賃の安い鉄筋屋を使う場合でも、
品質を最前線で管理するのは現場監督の仕事。

建設業界では常識中の常識です。

ただそれは、安いからとかスーパーゼネコンだからとかそんなことは、
全く関係ない話です。

40年以上前の緩やかな時代には、あったという話は聞いたことはありますが、
今の時代、現場監督で品質に関して、わざわざ手抜きをする事により安くあげようなんて監督など、
絶対的に存在しません。皆、一生懸命に品質を守ろうと日々努力を重ねています。

構造的に、手抜きをしたところで大して安くなることも無いですし、
それ以前から厳格に検査、管理をしてきたうえで、姉歯事件を目の当たりにして、
そんな馬鹿な事を、しようとすら思いません。

コンプライアンスの遵守が当然のこの時代
そんな馬鹿な事してたら一瞬でゼネコンごと吹っ飛びます。
リスクが高すぎて誰もやりませんよ。

ゼネコンは、どの専門工事会社に安く発注しようと、
必ず、確認申請図面及び、設計図書に添った品質で施工します。

それが出来ないゼネコンは既に絶対に潰れています。

請け負った建設費内で赤字にならずに品質を管理できるように
CM方式によるコストコントロールが、あるのです。

そして設計事務所は、自らが書いた図面どおりに
現場が納まるように、施工者を監理することを、まずご理解下さい。

以前にも、お話しましたが、土地活用をする建築主が、
ゼネコンに普通に見積取っても、
ゼネコンの見積書は、原価を絶対見せません。。。

ゼネコンは、出来る限り建設費を高く受注したいのです。

良い建築を建てたいというベクトルは、建築主とゼネコンは、一致しますが、
建設費に関しては、建築主とゼネコンは完全に真逆のベクトルです。

営利企業なので、当たり前の事ですが、この当たり前を理解出来ていないことは、
如何に多い事か。

そして、建設費を高く受注したいという行為は、建築主の為に建てるという
本質を麻痺させていきます。

営業マンは、出来るだけ高く受注することを会社から求められ、
現場監督は、施工のプロフェッショナルとして、
クレームの出ない建物を引き渡せるように努力し、品質管理していますが、
同時に与えられた予算内で利益を上げるという役割も担います。
将来的な収益性について、収支を理解したうえで、建設している訳では無いです。

ゼネコンが図面から見積もる場合、会社にもよりますが、
積算で数量を拾って、杭とか設備とかは、下請からざっくり見積を取りますが、
過去の実績・経験則から単価を入れていきます。

そして、営業マンが建築主と交渉して受注に繋がったら、請負契約を締結し、
購買部なり、現場所長なりが下請専門工事会社に細かい見積を取り、
予算と照らし合わせながら交渉していきます。

ゼネコンに、赤字で受注させちゃえば、CMなんか使わなくても安くなるんじゃないの?

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
別に赤字で受注してもらわなくても、
CM方式を使えば、10%以上の建設費を削減できてしまいます。

10%以上の赤字が出るほど、
ゼネコンも、そこまで無茶な赤字受注はしません。
今の建設業好景気では、ゼネコンは、きっちりと利益が確保できる見積金額しか出しません。

仮に、万が一に、ゼネコンが、何かの見積ミスで、大赤字で受注して建設した建物が、
あったとして、それを引渡しを受けて嬉しいと思えますか?

CM会社の本見積と争ってまで、一般見積で受注しようというゼネコンは居ません。

何故なら、CM会社の入った物件ではCM会社の力を借りなければ、
大赤字になるの目に見えてますから。

私が、CM方式を愛し続けているのは、建築主、施工会社、下請専門工事会社、職人さん全てに、メリットがあり、
利益を享受できる仕組みだからです。

では、何故CM方式では、関係者の皆が利益を生み出すにも関わらず、
建設費が安くなってしまうのでしょう???

答えは、専門工事会社のコスト競争力です。

建設コスト削減の提案0606_01

ゼネコンが受注した場合、まず、これまで取引のある下請専門工事会社から見積を取ります。
そして予算に合うように下請専門工事会社と交渉します。

下請専門工事会社とは、杭屋、鉄筋屋、型枠屋、金物屋、タイル屋、電気屋、設備屋・・・などという
専門的に細分化された分野だけを本業として、職人を抱え、重機を持ち、現場に乗り込み、
ゼネコンの下請けとして、細分化した分野だけを担う会社です。

ゼネコンは、建築主から工事を受注した後に、その下請専門工事会社を束ねて、施工管理を行います。
ゼネコン自体は、多くの場合、現場に常駐するのは、現場監督のみで、直接職人を社員として抱え込むということはしません。
これが、日本の建設業で培われた制度です。

建設業では、この下請制度が強く、ゼネコンは、下請協力会という物を持っていて、
その協力会に入っていない専門工事会社は、ゼネコンから見積依頼が来ることは、まず無いです。

日本の全ての、下請専門工事会社は、何処かのゼネコンの下請協力会に絶対に入っています。
下請協力会に入っていない限り、見積依頼が来ることが有る訳が無いので、
当然にして何処かのゼネコンの下請け協力会に入らざるを得ないのです。

A型枠工務店は、Bゼネコンと、Cゼネコンと、Dゼネコンの下請け協力会に入っていて、
メインはBゼネコンだという風な感じです。
新規の専門工事会社が新たなゼネコンの下請に入るのは相当難しいです。

そして、ゼネコンが、下請協力会の中から見積を取っている
専門工事会社が必ずしもコスト競争力があるとは限りません。

建設コスト削減の提案スパイラル用_04

 

実際にCM業務を行ってみると、
専門工事会社のコスト競争力には相当な開きがある事が判ります。

例えば、ある1工種についてゼネコンの下請けの金額と比較してみると
1500万-1550万-1600万-1800万-2200万
といった具合の分布ですかね。

CM方式でゼネコンの下請けの金額に、
勝てる専門工事会社が、当社の取引先として残っていますが、
大半が、大手のゼネコンの下請けになっている会社です。

大手のゼネコンの下請けは、地場ゼネコンの下請けと比べて基本的に元々単価は安いです。
何故安いかと言えば、鍛えられているのと、膨大な発注量があるので、建材の仕入れコストも安く、
職人さんが、仕事が途切れる事が無く支払も確実だから人工の単価も、仕事が途切れがちな下請専門工事会社と比べ、
抑え込めるのです。

職人さんからしたら、仕事が途切れるような専門工事会社より、単価が多少安くても、仕事の途切れない、
下請専門工事会社の言う事を聞いた方がメリットありますからね。

上記のような分布のような金額であれば、
例えば、1470万円で見積が出せるCM会社が連れてくる下請がいれば、CM側の下請は、
普通に受注出来、CM会社としても、元々安い下請専門工事会社を取引相手としているだけで何も無茶ぶりをして、
出来もしないような単価で、工事を押し付けているわけでは有りません。
今の時勢で、赤字で請負うような下請専門工事会社など要る訳も無く、金銭的な、又、長期的な視野にたった、
ゼネコンの新規開拓と言うメリットがあるから、CM方式の見積に参加して
受注して、喜んで施工しているのです。

建設コスト削減の提案スパイラル用_02

CM会社は下請専門工事会社を別に叩きはません。
受注できるように、ゼネコンとの比較金額は伝えますが、
「きちんと利益が出る最終金額を出して下さい」と伝えるのみです。

全くの新規専門工事会社が、
「うちは安さには自信がある」と見積参加しても、歯が立たず滅多に受注に繋がりません。

CMに参加する専門工事会社も単価が物凄く利益がでるわけではないと判っていても
利益がのる最終金額を入札してきます。

ゼネコンの方も、
1:新たな専門工事会社を開拓しようとするゼネコン
2:今までの下請制度の中でやっていくんだというゼネコン
の2つに分かれます。

CMに参加するゼネコンは、当然1の方で、
割合としては4:6といった感じでしょうか???

2の古い考えの建設関係者は何もそこまでする必要があるのか?
と、お思いになる方もいらしゃるかもしれませんが、
建築主様から御紹介を受けて新規のゼネコンにCM方式での見積依頼の為に、説明に行く時は、私から出来るだけ、
地場ゼネコンの役員、又は社長、専務クラスの上席の方に説明すると、多くの場合、理解頂けます。

逆に、主任、課長クラスの営業マンに説明して、そこから、
上席に話が上がると、ダメでしたーという答えが来ることも有ります。

私もサラリーマンをやっていましたが、何処の会社も、そんなもんですね(笑)

CM方式という考え方は、アメリカで建設資材が高騰し建設費に押さえが効かなかった時に、
自浄作用的に生まれた手法で、
ニューヨークの旧ワールドトレードセンターが、この手法を流行させたモニュメントだったそうで、
今やアメリカでは全く一般的な発注手法です。

誰のために建設をするかを、考えた場合、まず、建築主の為に建てる事は、
明確であり、それを、全てのベクトルを一致させて、自分の土地を活用し、
自分が建築主であれば、このように建てるという方法で、
土地活用のオーナー様と関われる、
稀有な職業であることを誇りに思います。

 

CM (コンストラクション・コストマネジメント) 業務委託契約書 ㈱土地活用の全文

㈱土地活用のCM方式で、合理的な理由で、建設費が大幅に削減できると言う事は理解出来た。

『しかし、契約内容、責任範囲が理解できない。』

という方の為に、当社のCM業務委託契約が、どのような内容になっているのか、
㈱土地活用が、2019.9月現在、使用している、
CM(コンストラクション・コストマネジメント)契約書の全文を公開します。

業務範囲や、責任範囲は、企業防衛の為に、やり過ぎと言うほどに、
詳細まで明確にさせて頂いておりますが、
本契約外の業務も、無料のサービス・アドバイスとして、出来る限りの事を、やらせて頂いていますので、
その事を加味しながら、ご一読頂ければ嬉しいです。

ご不明点などございましたら、問い合わせフォームや、℡03-6441-2878から、
お気軽に、お問い合わせ下さい。以下前文となります。
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CM (コンストラクション・コストマネジメント)

業務委託契約書

●●●

株式会社土地活用

代表取締役 越 川  健 治

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CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書

 

委託者 ●●● 様(以下、「甲」という。)と 株式会社土地活用 (以下、「乙」という。)とは、本日、下記【案件概要】及び「別紙1 業務内容についてのご案内」、「別紙2 業務報酬についてのご案内」、「別紙3 CM業務委託契約約款」各記載のとおり、業務委託契約(以下、「本契約」という。)を締結した(なお、【案件概要】「8.特約事項」欄に、各別紙の内容と明確に抵触する記載がある場合は、「特約事項」欄の記載が優先する。)。

よって、本契約の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙署名又は記名・押印の上、各1通を保有する。

 

【 案 件 概 要 】
1. 案件名称 (仮称)プロジェクト
2. 建設予定地 東京都区~(住居表示)
3. 用   途 共同住宅 構 造 RC造 規 模 地上階建
4. 業務種別 工事費改善支援コンサルティング (別紙1 業務内容についてのご案内  のとおり) →【約款第2章参照】
5. 業務報酬 (別紙2 業務報酬についてのご案内  のとおり) →【約款第4章参照】
6. 契約期間 平成00年00月00日 平成00年00月00日
7. その他条件 (別紙3 CM業務委託契約約款  のとおり)
8. 振込口座 銀行支店 (普通) 口座番号: 口座名義:株式会社土地活用
9. 特約事項 なし

※ 必ず、約款も含め、ご契約内容を事前によくご確認下さい。 ※ 本契約は、法人様又は個人事業主様のみご締結頂けます。

 

(本契約成立日)平成000000

 

【委託者】

[甲]  所在地 (住所)                           

商 号 (屋号)                           

代表者 (氏名)                           

 

【受託者】

[乙]  所   在   地   東京都港区赤坂2-17-12チュリス赤坂904

商      号   株式会社土地活用

代   表   者   代表取締役 越 川  健 治

別紙1     業務内容についてのご案内

 

※ 本別紙は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本件業務の内容等に関しては、約款第2章もご確認下さい。

※ 本別紙における「甲」はお客様、「乙」は当社(株式会社土地活用)を指します。なお、用語の定義は、約款に従います

 

【本件請負契約締結までのフロー概要】

数量の積算
  (1) 乙は、設計業者から見積図面一式を受領した後、自ら又は乙が指定する積算事務所に委託して、本件建物の意匠・構造等に関する数量を積算します(ただし、電気図面及び設備図面等に関しては乙の積算対象外となり、各見積参加業者の積算により見積提出します。)。
見積参加業者の募集
  (1) 乙は、本件設計(基本設計)の製作完了後合理的期間内に、見積参加業者として適切であると自ら考える総合建設業者又は専門工事業者若しくはメーカーに対し、費用見積の提出期限その他の必要事項等を指定した上で、適切と考えられる方法により費用見積の提出を要請します。
  (2) 乙の当該要請は、各見積参加業者の費用見積の比較を可能とするため、原則として統一された図面及び同一の数量に基づくものとします。
  (3) 甲が見積参加業者として適切であると自ら考える総合建設業者が存在し、かつ、甲が乙に対して合理的な時期までにその旨を申告したときの処理

・乙は甲に対し、必要に応じて当該総合建設業者に係る信用調査会社の調査報告書及び業績動向並びに施工履歴その他の業務実績に係る関係資料の提示を求め、又は乙自らこれらを収集する等して調査を行い、その他諸般の事情も考慮して、当該総合建設業者が見積参加業者として適切であるか否かを検討します。

・乙において甲が申告する総合建設業者が見積参加業者として適切であると判断するときは、乙は自ら当該総合建設業者に対し、CM方式を前提とする費用見積を提出するよう要請します。

・他方、乙が当該総合建設業者が本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力を欠く等、見積参加業者として不適切であると判断するときは、乙は、当該総合建設業者に対し、当該要請を行う義務を負いません。

・なお、乙が当該総合建設業者にCM方式を説明したうえで、見積方法、予算、着工時期、現場監督の人員などを考慮した総合建設業者が見積に参加しないと判断した場合であっても、乙は何らの責を負うものではありません。

総合建設業者の調査及び検討
  (1) 乙は、総合建設業者たる見積参加業者から、費用見積が記載された書面(以下、「費用見積書」といいます。)を取得します。なお、費用見積書は、原則として封緘された状態で取得します。
  (2) 乙は、原則として、見積参加業者から取得した(費用見積書が封入された)封筒等を、甲又は甲が指定する者(ただし、乙が了承した者に限ります。以下同様です。)の面前若しくはこれと実質的に同視し得る状態で開封し、提示します。
  (3) 乙は、総合建設業者たる見積参加業者について、会社概要や業績動向、施工履歴その他の業務実績等に係る簡易調査を実施し、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力及び適性等の有無を検討します。
  (4) 乙は、当該検討の結果、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力に合理的な疑義がある者を除いた総合建設業者たる見積参加業者のうち、建設費用を最も低額に見積もった者を、元請業者候補者として選定します。
  (5) 元請業者候補者として選定された総合建設業者が、甲との間で本件工事に係る請負契約の締結を辞退した場合、又は当該総合建設業者が本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力若しくは適性を欠くに至ったと乙が判断する場合、乙はその旨を合理的期間内に甲に対し適宜の方法により報告した上で、当該総合建設業者の次に建設費用を低額に見積もった者(ただし、新たな選定時点において、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力に合理的な疑義がある者を除きます。)を、新たな元請業者候補者として選定します。
専門工事業者及びメーカーとの折衝及び選定等
  (1) 乙は、専門工事業者又はメーカーたる見積参加業者(ただし、乙等との取引実績、施工実績その他の関係に照らし乙が妥当と判断する者に限ります。)が提出した工種毎の各費用見積につき、必要に応じて減額交渉します。
  (2) 乙は、専門工事業者又はメーカーたる見積参加業者が提出した工種毎の各費用見積額、減額交渉の経緯並びに結果、当該業者の会社概要、業績動向、施工履歴その他の業務実績等の諸般の事情を総合的に勘案し、各工事に係る下請業者候補者を選定します。
元請業者候補者との折衝
  (1) 乙は、元請業者候補者が提出した費用見積における工種又は部材毎の見積額と、当該工種又は部材に係る下請業者候補者又はメーカーの費用見積額とを比較し、後者の方が低額である場合は、原則として、元請業者候補者に対し、当該工種又は部材につき当該下請業者候補者又はメーカーを下請業者又は部材納入業者として採用するよう依頼します。なお、仮に元請業者候補者が当該下請業者候補者又はメーカーの採用に難色を示した場合、又は当該下請業者候補者若しくはメーカーが当該元請業者候補者の下請業者となることに難色を示した場合、乙は、当該元請業者候補者及び当該下請業者候補者等との間で、折衝又は他の候補者の選定その他必要な調整作業を行います。
  (2) 乙による調整作業中、元請業者候補者と下請業者候補者との過去の取引関係又は与信に関する判断その他乙が候補者選定時点において関知し得ない事由に起因して特定の元請業者候補者又は下請業者候補者が元請業者又は下請業者となることを辞退する可能性は排除できないため、乙は、仮に、当該辞退により結果的に建設費用が当初の見込額より増加したとしても、何らの責任を負うものではありません。
  (3) 乙は、元請業者候補者が提出した費用見積における仮設工事費、現場経費等を検証し、可能な限り合理的範囲においてこれが減額されるよう、当該元請業者候補者と交渉を行います。
  (4) 乙は、元請業者候補者が提示する工事利益の額について検証し、可能な限り合理的範囲においてこれが減額されるよう、当該元請業者候補者と交渉を行います。
  総合建設業者が特命でない場合、甲は、当該工事利益に係る折衝後、乙による本件業務の遂行で得られた情報を参考に、元請業者として採用する総合建設業者を正式に内定します。
元請業者候補者等との最終調整
  (1) 乙は、甲が元請業者として採用することを正式に内定した元請業者候補者に対し、甲と本件建物の建設に係る請負契約を締結するに先立ち、本件建物に係る数量内訳、設計仕様、下請業者又はメーカーの採用等について十分な調査検討を経ている事を確認します(採用が内定された元請業者候補者及び下請業者候補者において、乙が積算した数量及び項目に過不足が無いかの確認作業を行い、最終的な請負代金額を適正に調整します。特に修正等がない場合、原則として当該作業完了時に請負代金額が確定します。)。
  (2) 乙は、元請業者候補者において本件建物の建設に係る事項に修正変更等がある場合は、適宜当該修正等に関連する関係各社の費用見積の再取得等を実施し、必要な協議・調整を行った上で、甲と当該元請業者候補者との間で締結されるべき本件請負契約における請負代金額(建設費用)を確定させます。

※数量・金額の調整作業により、特定の元請業者候補者を元請業者として採用することを内定した時点での見積金額と、最終的な請負代金額に差額が生じる場合がありますが、甲は予めこれをご了承頂くものとします。

本件請負契約の締結
  (1) 上記作業が完了した後、乙は甲に対し、本件請負契約締結に関して必要な助言を行い、甲と元請業者候補者は、本契約に基づくCM方式により選定された下請業者候補者の業務内容や数量内訳、設計仕様、見積金額、与信について確認、合意した上で、本件請負契約を締結します。

※本件請負契約の締結は、あくまでも甲の最終判断に基づき実施されるものとし、乙は本契約の成立、履行等に関し、何らかの責任を負うものではありません。

 

 

別紙2       業務報酬についてのご案内

※ 本別紙は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本別紙記載の報酬額は、全て税別表示です。別途、報酬発生時における税率に基づく消費税及び地方消費税をご負担頂く必要があります。

※ 業務報酬に関しては、約款第4章もご確認下さい。

※ 本別紙における「甲」はお客様、「乙」は当社(株式会社土地活用)を指します。なお、用語の定義は、約款に従います

1.算定式

( [下記Aの金額]-[下記Bの金額] )× 0.3[税別]

総合建設業者から最初に提出された見積書を開封後、企業情報等を調査の上、元請業者として本件工事を請け負うことが可能であると見込まれる者の中から、費用見積額が最も低額の3社分を抽出し、その費用見積額(税別価格。以下同様。)の平均額を「A」とします。

【例外】

①総合建設業者たる見積参加業者が3社の場合

低額2社分の総合建設業者の費用見積額の平均額を「A」とします。

②総合建設業者たる見積参加業者が2社以下の場合

最低額の総合建設業者の費用見積額を「A」とします。

※「A」算定の基礎となった費用見積を提出した見積参加業者が途中辞退した場合は、次点で低額であった総合建設業者たる見積参加業者の費用見積額を基礎に加えて「A」を再計算するものとし、以降も同様とします。

CM方式に基づく、下請業者たる専門工事業者の入替や元請業者が取得する工事利益額の圧縮折衝その他乙による本件業務の遂行を経た後に総合建設業者から再度提出された費用見積額のうち、最も低額となった総合建設業者の費用見積額を「B」とします。

※ただし、「A」と「B」は、同等仕様・同一数量を基準とし、当初積算以後の仕様変更の増減分や「A」の数量が本件請負契約締結前に総合建設業者の申し出により増減する場合については、「B」の額には含まれないものとします。

※同等品については、原則として甲の承認を得たものとします。

 

※1:「B」は、あくまでも総合建設業者から提出される費用見積額の比較により決せられます。仮に、甲が与信その他の理由により、費用見積額が最も低額であった総合建設業者以外の者と本件請負契約を締結することを決定したとしても、「B」の額は、最も低額であった総合建設業者の費用見積が採用されます。そのため、甲における総合建設業者の与信判断等については、事前に信用調査会社の報告書等に基づき十分ご検討頂き、甲において不適当とご判断される特定の総合建設業者があれば、必ず、乙による見積募集前に乙にその旨を申し出て、当該総合建設業者の見積参加を拒否する旨を明らかとして頂く必要がございますので、予めご了承下さい。

※2:「B」の費用見積を提出した総合建設業者が本件請負契約の締結を辞退した場合、業務報酬は、費用見積額が次順位で低額であった総合建設業者又は、辞退後に乙が新たに費用見積を取得した総合建設業者の費用見積額(同一仕様・同一数量基準)を「B」として再計算されます。

※3:本契約ご締結前に乙が甲に建設費用の概算見積金額をご提示している場合

乙が提供した概算見積金額は、簡易なプラン図から概算見積時の乙の標準仕様でのCM方式での見積相場で推測される参考価格又は目標値です。したがって、乙は、(概算見積金額を目標に努力するものの、)概算見積額がそのまま建設費用(請負代金額)となるわけではないことは勿論、乙は、概算見積額の近傍値が建設費用(請負代金額)となることを保証するものでもありません。概算見積時点では、原則として未だ甲及び甲の選定する設計業者との詳細打ち合せが未了である事が多い事、甲の要望により乙の概算見積時に想定していない仕様が加わることが多い事、構造計算を終えて確認済証を得た構造図面が存在していない事、本件土地の地盤データが存在しないために近隣地盤データから杭地業費用を推定している事、更に、概算見積時点とCM業務における本格的な見積開始時点とは時間的間隔が少なくなく、建設費相場の極端な変動が生ずる場合がある事等の事情から、概算見積金額は、あくまでも目安値とお考えください。したがって、現実の建設費用(請負代金額)が概算見積金額と乖離した場合であっても、当該乖離自体が業務報酬額の減額要因とはなることはありません。業務報酬額は、あくまでも本別紙記載の上記算定式にのみ依拠して算定されるものとし、甲におかれても、この点を予めご了解いただくものとします。なお、乙が本件建物の仕様を決定する際に概算見積金額と実際の建設費用との乖離を圧縮する方向で助言させて頂いた場合、甲は、設計業者に対し、乙の助言を尊重した設計の実施又は変更等の適切な対応を指示して頂くものとします。

 

2.確定時期

上記「B」の費用見積が提出された時

 

※1:乙は甲に対し、「CM業務報酬算定書」を提出します。

※2:総合建設業者の辞退により業務報酬の再計算が実施された場合は、その都度、同算定書を提出します。

 

3.お支払い

支払時期 支払額算定式
(1) 本件請負契約締結の日から起算して20日以内 業務報酬額 × 70%
(2) 本件建物上棟の日が属する月の末日 業務報酬額 × 15%
(3) 本件建物の引渡日 業務報酬額 × 15%

 

※1:お支払方法は、現金払い(銀行振込)のみとなります。その他のお支払方法は承っておりませんので、予めご了承下さい。

※2:業務報酬確定後に甲が元請業者候補者と本件請負契約をご締結なされない場合であっても、そのご事情に関わらず、業務報酬は全額お支払い頂く必要がございます。また、業務報酬確定前の時期に本契約を中途解約頂いた場合であっても、約款所定の業務報酬額をお支払い頂く必要がございますので、予めご了承ください。

※3:「本件建物の引渡日」とは、本件請負契約などにおいて定められた引渡予定日(定まっていない場合又は本来の引渡予定日に本件建物が完成しない場合は、本件建物完成時から合理的期間経過時。以下同様。)をいい、甲が何らかの理由によって元請業者から本件建物の引渡を受けることを拒んだ場合又は本件建物が完成後引渡予定日前に毀損又は滅失等した場合であっても、それにより業務報酬のお支払い時期が変更されることはありません。

※4:上記のお支払時期が金融機関の休業日である場合、お支払時期は翌営業日とさせて頂きます。

以上

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別紙3      CM業務委託契約約款

 

※ 本約款は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本別紙記載の報酬額は、全て税別表示です。別途、報酬発生時における税率に基づく消費税及び地方消費税をご負担頂く必要があります。

第 1 章  総   則

(目的)

第 1 条  本契約は、本件建物の建設に係る建設費用の低減を目的として締結されるものである。

(用語定義)

第 2 条  本契約において、次の各号に掲げる用語の意義は、別途個別に定義する場合を除き、当該各号に定めるところによる。

法令等 法律、政令、省令、通達、規則、命令、条例、行政機関若しくは公的な業界団体等が示すガイドラインその他強制力を有する規制
CM コンストラクション・コストマネジメントの略称であり、建設工事における発注や施工に関連する業者選定やコスト管理等のマネジメント業務を発注者側のコンストラクション・コストマネージャー(CMR)において実施し、建設コストの低減を目的とする、本契約に基づく建設管理の方式
本件土地 【案件概要】「2.」記載の建設予定地(本契約成立後に変更された場合は、当該変更後の土地)
本件建物 【案件概要】「3.」記載の建設予定建物(本契約成立後に用途、構造若しくは規模等が変更された場合は、当該変更後の建物)又は完成後の当該建物(外構その他の付属設備等が存する場合は原則としてこれらをも含む。)
本件設計 本件建物の構造、デザイン、材料、法令等に基づく規制への対応、建設方法等の選定、計画等の設計(本契約成立後に完成又は変更若しくは詳細化等された場合は、当該完成後又は変更後若しくは詳細化後の当該計画)及び監理
設計業者 甲が本件設計を委託した設計業者
本件工事 本件建物の建設のために必要な工事全般
建設費用 本件工事に要する費用の総額
費用見積 建設費用の全部又は一部の見積
総合建設業者 現に有効な、建設業法3条1項2号に掲げる者に係る同項の許可(同条第3項に係る許可の更新を含む。特定建設業許可。)を受けている者
十一 専門工事業者 本件工事における特定の工事を行うために必要な能力及び法令上の資格を有する者
十二 メーカー 本件建物の建材や内装部材等の製造業者又はこれらの取扱業者等
十三 見積参加業者 費用見積を行う総合建設業者又は専門工事業者若しくはメーカー等
十四 元請業者 甲が本件工事に関する請負契約を締結した総合建設業者等
十五 元請業者候補者 乙が元請業者の候補者として選抜した、総合建設業者たる見積参加業者
十六 下請業者 本件工事に関し元請業者と請負契約を締結した専門工事業者等及び二次下請以下の専門工事業者等
十七 下請業者候補者 乙が下請業者の候補者として選抜した、専門工事業者たる見積参加業者
十八 本件請負契約 本件建物の建設に係る甲と元請業者間の請負契約
十九 上棟 木造建設においては棟木取付工事の終了、RC(鉄筋コンクリート)造においてはコンクリート打込工事の終了、鉄骨造においては鉄骨工事の終了

 

第 2 章  本 件 業 務 等

(工事費改善支援コンサルティング業務の委託)

第 3 条  甲は、乙を本件建物建設工事に係るコンストラクションマネージャー(CMR)に選任し、乙に対して「別紙1 業務内容についてのご案内」記載の業務及びこれに付随又は関連する一切の業務(建設費用の低減に関連する部分に限る。以下、「本件業務」という。)を委託し、乙はこれを受託した。

(本件業務等)

第 4 条  乙は、本件業務のうち一部が諸般の状況その他合理的根拠に基づき本契約の目的達成の為に不要若しくは不適切であると判断する場合、当該業務を行わないことができる。

2  乙は、本件業務以外の対応を行うべき義務を負わないが、甲の要請があるときは、本件業務以外の事項についても助言その他の対応(以下、「補足業務」という。)を行うことができる。ただし、補足業務実施の有無及びその内容等は、本契約に規定があるか否かを問わず完全に乙の任意とし、かつ、乙は当該補足業務に起因して生じる一切の事項に関し、理由及び経緯の如何を問わず、一切の責任を負わないものとする。

3  乙は、法令等に違反し若しくは違反すると評価される可能性がある態様、本件請負契約その他甲が第三者と締結する契約に違反する態様、社会的相当性を欠くと評価される可能性がある態様、法的保護に値する第三者の正当な権利利益を不当に侵害する可能性がある態様で本件業務及び補足業務並びにその他の対応を行ってはならない。

4  乙は、甲が本契約に基づく義務の履行を怠っているときは、本件業務及び補足業務の全部又は一部を行わず若しくは中断する等ことができ、かつ、当該業務中断等にあたり何らの措置も取る義務を負わないものとし、これにより甲に生じた損害につき何らの責も負わないものとする。

(善管注意義務)

第 5 条  乙は、善良なる管理者の注意をもって、甲の公正な利益を可及的に確保すべく、本件業務を実施しなければならない。

(報告義務)

第 6 条  乙は、本件業務として見積参加業者から費用見積を取得した場合等の重要部分を実施したときは、甲に対し、当該業務の内容及び結果等の要旨を適宜の方法により報告しなければならない。

2  甲は乙に対し、いつでも、本件業務の遂行状況等に関する報告を要請することができるものとし、乙は当該要請から原則として2週間以内に、当該要請に係る本件業務の状況の要旨を、適宜の方法により報告するよう努めるものとする。

(甲等の協力義務)

第 7 条  乙は、本件業務の遂行にあたり必要があると認めるときは、甲又は設計業者若しくは甲と密接な関係にある第三者(以下、「甲等」と総称する。)に対して必要な協力(質問に対する回答要請等も含むが、これに限られない。以下同様。)を要請することができるものとし、甲は速やかに当該要請に応じて自ら乙に協力し、又は設計業者若しくはその他関係者をして、乙に協力せしめなければならない。

2  乙は、前項の協力が得られず、かつ、これにより本件業務の円滑な遂行に支障が生じる可能性があると判断する場合は、甲等から必要な協力が得られるまで、本件業務の全部又は一部の遂行を中断することができる。

(資金調達)

第 8 条  甲は、建設費用に係る資金調達について乙は何らの義務及び責任を負うものではないこと、及びこれらは全て自らの責任と負担において実施されるべき事項であることを、予め確認する。

2  甲が建設費用資金として金融機関等の融資を利用する場合は、乙が指定するときまでに各月出来高払等の融資条件を確定させ、速やかに乙及び元請業者に通知しなければならない。

3  甲が前項の金融機関等から融資を受けるにあたり必要な場合は乙に対して協力を求めることができるものとし、乙は、可能な限りにおいて、必要な協力を行うよう努めるものとする。

(設計監理)

第 9 条  甲は、施工図の承認を含む設計監理等に係る一切の事項について乙は何らの義務及び責任を負うものではないこと、及びこれらの業務は全て設計業者の責任において実施されるべきものであることを、予め確認する。

2  乙は、甲の要請があるときは、補足業務として、本件建物に係る間取りその他各種仕様の選定に関し、自己の見解を述べる等の協力をすることができる。

(本件請負契約の締結)

第10条  甲は、元請業者との本件請負契約締結に係る最終判断(与信を含む。)は甲自身が行うべきものであり、元請業者の選定に関して乙が甲に当該元請業者の与信確認や民間調査会社作成の調査報告書等を交付する等して助言していた場合であっても、乙は当該元請業者による本件請負契約の履行その他の行為に起因して生じる一切の事項に関し、何らの義務及び責任を負うものではないことを予め確認する。

2  乙は、本件工事期間中に元請業者に信用不安が生じる等の不測の事態が生起した場合において甲の要請があるときは、補足業務として、甲に対して必要な助言をする等の協力をすることができる。

(施工管理)

第11条  甲は、本件工事の施工管理(工程管理、総合定例会議の主催、及び工事状況進捗の説明、材料、職人、重機並びに車両等の各種手配、施工図面の作成並びに承認手続、カタログ、サンプルの交付要求、図面変更の伴う甲からの申出に伴う追加、変更見積の提出等の対応を含むが、これらに限られない。)に関する一切の事項について乙は何らの義務及び責任を負わず、これらの業務は、「民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款」に則り、全て元請業者の責任において実施されるべきものであることを予め確認する。

3  乙は、本件工事の状況等を把握するため、本件工事に係る総合定例会議に出席するよう努めるものとするが、特に必要がないと判断する場合、他の代替手段により本件工事の状況等を把握することができるとき、又は出席が困難な事情が存するときは、これに出席することを要しない。

4  乙は、本件工事の期間中、建設費用低減の観点(増加抑止又は本件工事の円滑な進捗の観点も含む。)から必要があるときは、甲の要請に基づき、必要に応じて設計業者、元請業者及び下請業者とも協力の上、補足業務として、次の各号に掲げる業務を行う。ただし、乙は甲又はその他の第三者の代理人となるものではなく、公平な立場で調整又は助言を行うものとする。

甲と関係業者との間におけるトラブルの調整
元請業者と乙が元請業者に紹介した下請業者との間におけるトラブルの調整
工期や材料並びに製品等の品質等に関する助言等

5  乙は、設計業者、元請業者又は下請業者その他関係業者と甲との間における紛争(事実上のものであると法律上のものであるとを問わない。)により甲に損害が生じたとしても、理由及び経緯の如何を問わず、何らの責任を負わないものとする。

(追加工事)

第12条  甲は乙に対し、予め、本件工事中に生じる可能性がある追加工事代金の査定を依頼し、乙はこれを補足業務として受託する。

2  乙は、本件請負契約書、費用見積書、見積条件、見積図面等を基準として、追加工事の内容及び建設費の相場等、諸般の事情を総合考慮の上、公平の立場に立って追加工事費用を査定するものとし、甲はこれに異議無く従うものとする。

3  乙は、甲が前項の乙の査定に基づく追加工事代金を支払わないこと等によって損害又は不利益を被った場合であっても、理由の如何を問わず、何らの責任を負うものではない。

(出来高請求)

第13条  甲は乙に対し、予め、本件工事中に元請業者から毎月提出される出来高請求額の検証を依頼し、乙はこれを補足業務として受託する。

2  乙は、元請業者に対して出来高請求額を事前に自己に提出させた上で、本件工事の状況に照らして当該請求が妥当か否かを公平の立場に立って検証し、乙が妥当と判断し承認する額を元請業者に通知する。

3  甲は、元請業者から、乙の承認を経た出来高請求額の請求を受けたときは、これに異議無く従うものとする。

(近隣対応)

第14条  甲は、本件土地の近隣住民等に対する本件工事等に係る説明、及び本件土地の近隣住民その他の第三者と甲との間で本件工事に関連する紛争が生じた場合の対応並びにこれらに関連する事項について乙は何らの義務及び責任を負わないことを予め確認する。

2  乙は、甲の要請があるときは、近隣説明会に出席するよう努めるものとする。

3  前項に基づき乙が近隣説明会、個別説明、調停、建築審査会、裁判等のいずれかに合計3回以上出席するときは、乙は甲に対し、乙が定める日当及び実費を請求することができるものとし、甲は当該請求受領後1週間以内に、当該請求額を【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

(完成後の本件建物の運用)

第15条  甲及び乙は、乙が完成後の本件建物の運用(賃貸、売却等)に関する一切の事項(賃貸人の募集や賃料の決定に関する事項等)につき、何らの義務及び責任を負わないことを確認する。

2  甲は、完成後の本件建物の運用方法の決定やこれに関する実務的作業については、全て自らの責任において判断し実施すべきものであることを予め理解し承認する。

3  甲が金融機関へ融資を申し込む際に提出する甲の事業収支に記載された(完成後の)本件建物想定賃料を、乙が当該融資等の為に試算し甲に提供した場合であっても、乙はこれにより甲に対して何らかの事項を保証するものではない。甲が本件建物の賃借人を募集したにもかかわらず募集が不振である場合、想定賃料に満たない金額で賃貸契約を結ぶ場合、又は本件建物が経年劣化し賃料が想定以上に下落する場合においても、乙は一切の責任を負うものではない。本義務及び責任は、甲が負うものする。

 

第 3 章  秘 密 保 持

(秘密情報)

第16条  本契約における秘密情報とは、本契約に関連して情報を開示する側の本契約当事者(以下、「情報開示者」という。)が、情報を受領する側の本契約当事者(以下、「情報受領者」という。)に対し、口頭、文書、図面、電磁的記録その他一切の方法により伝達、提示若しくは交付、送信等(以下、「開示」と総称する。)した、経営上、財務上、技術上、営業上、組織上その他一切の情報(情報開示者以外の第三者に係る情報も含む。)のうち、予め秘密であることを明示して開示された情報をいう。ただし、次の各号に掲げる情報は、秘密情報には含まれないものとする。

情報受領者が情報開示者から開示を受ける前に知得していた情報
情報受領者が情報開示者から開示を受ける前に既に公知となっていた情報
情報受領者が情報開示者から開示を受けた後に、正当な権限を有する第三者から秘密保持義務を負わずに知得した情報
情報受領者が情報開示者から開示を受けた後に、情報受領者の責に帰すことができない事由により公知となった情報
情報開示者が情報受領者に対し、第三者への開示を事前に同意した情報

2  予め秘密であることを明示することなく開示された本件業務に関連する情報(前項各号に掲げる情報を除く。)であっても、事後的に、情報開示者が情報受領者に対し、当該情報を秘密情報とする旨を書面により明示的に通知したときは、特段の事情が無い限り、当該情報は、当該通知が情報受領者に到達した時以降、秘密情報として取り扱われるものとする。

3  情報開示者が情報受領者に対し本契約に関連して開示する情報を秘密情報とするか否かは、当該情報開示者の任意の判断によるものとし、情報受領者は、情報開示者の当該判断に異議を述べる権利を有さず、かつ、情報開示者に対し当該判断の当否等について確認すべき義務も負わない。

(秘密保持義務等)

第17条  秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を第三者(当該受領者の役員及び本件業務遂行のために必要な範囲の従業員、乙が本件業務を遂行するために必要な範囲の総合建設業者、専門工事業者、メーカーその他の関係者を除く。以下、本条において同様。)に対し、事業主名・案件・取引業者名を特定した上で故意に開示し、又は過失により漏洩してはならない。ただし、情報開示者による書面による事前同意を得た場合その他当該情報が本契約上の秘密情報ではなくなった場合は、この限りでない。

2  前項本文の規定に関わらず、秘密情報を受領した情報受領者は、法令等に基づき当該情報受領者に対して本契約上の秘密情報を含む事項の説明その他秘密情報の開示等を要求した官公署その他公的団体等に対し、当該要求を満たす必要最小限度の秘密情報を開示することができる。この場合、当該情報受領者は、公共の利益に反する等の特段の事情がある場合を除き、情報開示者に対し、事前又は事後に、当該要求の要旨及び開示に係る秘密情報の内容を通知しなければならない。

3  第1項本文の規定に関わらず、秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を、自己の弁護士、司法書士、公認会計士、税理士その他法令等又は契約に基づき本契約におけるものと同等以上の守秘義務を負う専門家に対し、合理的な理由に基づき必要最低限度の範囲に限定して開示することができる。この場合、当該情報受領者は、自己の権利の行使又は義務の履行のためにする場合を除き、情報開示者に対し、事前に、専門家へ開示する秘密情報の内容及び開示理由を通知しなければならない。

4  秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を、情報開示者の書面による事前同意を得て第三者に開示する場合、又は当該情報受領者の役員若しくは本件業務遂行のために必要な範囲の従業員に開示する場合は、これらの者に対し、本契約におけるものと同等以上の秘密保持義務を課す等、秘密情報の漏洩を防止するために必要かつ適切な措置を取るものとし、当該第三者の当該義務違反に起因して情報開示者に生じた損害につき、当該第三者と連帯して、情報開示者に対する責任を負う。

5  秘密情報を受領した情報受領者は、本契約に別段の定めがある場合を除き、善良なる管理者の注意をもって当該秘密情報を適切に管理保管しなければならない。

6  秘密情報を受領した情報受領者は、本件工事又は本件業務に必要な範囲で、かつこれらの円滑な遂行を目的としてのみ、当該秘密情報を使用することができるものとし、当該目的以外の目的でこれを使用してはならない。ただし、本契約に別段の定めがあるとき、又は情報開示者の書面による事前同意を得たときは、この限りでない。

(秘密情報の開示の意義等)

第18条  甲及び乙は、本契約に明文の定めがある場合を除き、本契約に基づく情報開示者の情報受領者に対する秘密情報の開示行為自体が、甲乙間における何らかの権利義務を発生、変更、消滅等させ、又は何らかの合意を形成し若しくは推認するものと解してはならない。

2  秘密情報に係る所有権、知的財産権その他一切の権利は情報開示者に帰属するものとし、情報受領者は、甲乙双方の署名又は記名押印ある書面による別段の合意がある場合を除き、秘密情報に基づき何らの所有権、知的財産権その他の権利を取得するものではない。

(宣伝・広告の為の情報利用)

第19条  乙は、本件業務による本件工事に係る建設費用等の低減結果を、自社の宣伝・広告活動に用いようとするときは、甲にその内容を告知し、適宜の方法により承諾を得なければならないものとする。ただし、甲の氏名又は本件土地の所在地若しくは本件建物の名称等の文言が記載されない状態でパース及び写真のみを利用掲載等する場合はこの限りではなく、乙は甲への告知又は甲の承諾なくしてこれらを自社の宣伝・広告活動に用いることができる。

 

第 4 章  業 務 報 酬 等

(業務報酬等)

第20条  甲は乙に対し、「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式に基づき算定した額の業務報酬(額は、同別紙「2.確定時期」欄記載の時期に最終確定する。)を、同別紙「3.お支払い」欄記載のとおり分割し、同欄記載の期限までに、それぞれ【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

2  本契約が「別紙2 業務報酬についてのご案内」「2.確定時期」欄記載の時期よりも前に解約又は解除等の事由により中途終了した場合における乙の業務報酬額については、次の各号において定めるとおりとし、甲は、乙の請求に基づき、当該業務報酬額を、乙が指定する時期までに、一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

本契約が中途終了した時点において、本契約「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式を準用するに足る事実的基礎があると乙が判断する場合  当該算定式を合理的に準用して乙が算出した額(ただし、当該算出額が壱百万円を下回るときは、壱百万円とする。)

<準用目安> 算定式「A」値は同別紙のとおりとしつつ、「B」値を、乙との下請業者候補者等の採用に係る折衝を経た元請業者候補者の費用見積額が提出されているか否かに応じ、次のとおり把握する。

ア 当該費用見積が提出されていない場合:乙が専門工事業者ないしメーカーの選定を終了している工種等については当該業者の見積金額を、選定を終了していない工種等については取得した工種毎の費用見積額のうちの最低額を、それぞれ元請業者候補者の費用見積の工種等毎の内訳金額と比較し、特定の工種等における費用見積額につき元請業者候補者の見積額よりも専門工事業者の見積額の方が低額であれば、当該額を元請業者候補者の費用見積内訳金額と入れ替えて合計した費用見積額を「B」値とする。

イ 当該費用見積が提出されている場合:当該費用見積額を「B」値とする。

本契約中途終了時点において、本契約「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式を準用するに足る事実的基礎がないと乙が判断する場合  一律金壱百萬円(税別)

3  甲と乙は、前各項に基づく甲の乙に対する業務報酬支払義務は、本契約に規定されるもの以外の、甲と元請業者若しくは下請業者との関係や甲と金融機関その他資金援助者と関係、本件建物建設中における一切の事情、又は建設後の本件建物に関連する一切の事情、甲の資金的な事情その他の事由によって、その存否や内容等が何らかの影響を受けるものではないこと、及び甲の乙に対する業務報酬支払義務と同時履行又は先履行の関係に立つべき乙の義務は存在しないことを、それぞれ確認する。

4  甲は乙に対し、理由の如何に関わらず、業務報酬の値引を要求してはならないものとする。

5  乙は、甲の要請に基づき本件業務以外の対応を行うときは、甲に対し、事前又は事後に、乙が別途設定する額の日当、報酬、費用等の支払いを請求することができるものとし、甲は当該請求受領後1週間以内に、当該請求額を【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

(相殺禁止)

第21条  甲は、乙に対して債権(発生原因は問わない。)を有している場合であっても、当該債権を自働債権とし、本契約に基づき又は本契約に関連して乙が甲に対して有する債権(業務報酬請求債権を含むが、これに限られない。)を受働債権として相殺することは、できないものとする。ただし、乙の書面による事前同意がある場合はこの限りでない。

(期限の利益)

第22条  甲は、業務報酬支払義務その他本契約に基づく義務の履行を怠ったとき、又は甲が乙若しくは乙の関係者に対して不法行為(名誉棄損、信用棄損等を含むが、これに限られない。)を行ったときは、本契約及び他の一切の契約等に基づき甲が乙に対して負担すべき全ての債務につき当然に期限の利益を失い、直ちに、これらを一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により乙へ弁済しなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

(損害金等)

第23条  甲が本契約に基づき乙に支払うべき業務報酬の支払いを遅滞した場合、甲は乙に対し、弁済期の翌日から支払済みに至るまで、年壱割四分六厘の割合(年参百六拾五日の日割計算)による遅延損害金を支払うものとする。

2  前項の場合において乙が正当な業務報酬の支払いを受けるために自己の代理人弁護士を選任したときは、甲は乙に対し、乙が被った損害のうちの当該弁護士費用相当額分の損害として、当該遅滞に係る業務報酬額(期限の利益喪失後の額。)及び終局的な和解成立時又は判決確定時までの確定遅延損害金額の合計額の参割に相当する額を賠償すべき義務を負う。

3  甲が本契約期間中に本件土地を売却した場合その他甲の事情に起因して、本件請負契約が締結されず、又は本件建物の建設が停止した場合、甲は乙に対し、本契約の解約又は解除の有無に関わらず、違約金として金伍百萬円(税別)を、【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により直ちに乙へ支払わなければなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。なお、甲及び乙は、当該違約金は、本契約20条1項又は同条2項に基づく業務報酬や前各項の損害金に加算して支払われるべきものであることを確認する。

(担保提供)

第24条  乙は、甲の経済的信用状態の悪化その他の事由により、本契約に基づき又は本契約に関連して生じる甲の乙に対する債務の支払いに支障が生じる可能性があると判断するときは、甲に対し、乙が必要と判断する人的担保又は物的担保の一方若しくは双方の提供を求めることができるものとし、甲は速やかに当該求めに応じる義務を負う。

(公正証書)

第25条  乙は、甲に対し、いつでも、本契約に基づき又は本契約に関連して生じる甲の乙に対する債務の支払いに関する債務弁済契約等を、乙が指定する内容及び公証役場にて執行認諾文言付公正証書の方法により締結することを求めることができるものとし、甲は速やかにこれに異議無く応じて必要な手続を取るべき義務を負うものとする。この場合における公正証書作成費用は、甲と乙との間で別段の合意がないかぎり、甲の負担とする。

 

第 5 章  解約・解除

(合意解約)

第26条  甲及び乙は、協議に基づき本契約を合意解約することができる。ただし、当該合意は、甲乙の記名又は署名押印ある書面によってなされなければ、その効力を生じない。

(甲の解除権等)

第27条  甲は、乙に本契約に基づく債務の不履行があると判断する適法な理由があるときは、乙に対し、30日以上の猶予期間を定めて、当該債務不履行状態の詳細及び乙が為すべき義務を具体的に明示した書面を送付する方法により、改善を要求することができる。ただし、乙は、甲の当該要求が本契約に基づく適法な根拠を有しないと判断するときは、その理由を甲に通知すれば足りる。

2  甲は、乙が故意又は重過失によって前項に基づく甲の適法な改善要求に応じず、かつ乙が当該改善要求に応じないことが甲の重大な利益を著しく毀損するものである場合に限り、書面による通知をもって本契約を解除することができるものとする。ただし、当該解除は、甲の乙に対する損害賠償請求権の行使を妨げない。

3  甲は、前項に基づき本契約を適法に解除した場合に限り、乙に対し、当該解除原因となった改善要求に係る乙の債務不履行により甲が被った損害の賠償を請求することができるものとし、乙は、当該請求に対し、誠実に対応しなければならない。

4  甲は、第2項の定めによってのみ本契約を解除できるものとし、他の原因又は方法により本契約を一方的に解除することはできない。

(乙の解除権)

第28条  乙は、甲が次の各号のいずれかに該当する場合には、何らの催告なくして直ちに本契約を解除することができる。

自己が振出した手形若しくは小切手が不渡りとなった場合又は銀行取引停止処分を受けた場合
支払不能若しくは支払停止の状態に陥った場合
破産手続開始、民事再生手続開始若しくは会社更生手続開始の申立をした場合又はされた場合
事業活動を事実上停止した場合又は解散した場合
裁判所の命令に基づく保全処分若しくは強制執行を受けた場合又は租税滞納処分等の処分を受けた場合若しくは監督官庁その他関係官公庁よりその営業につき取消、停止等の処分を受けた場合
刑事事件において強制捜査を受けた場合
自己又はその従業員等若しくはその関係者が乙の名誉又は信用を傷つけた場合
故意又は過失により、乙、乙の従業員若しくはその関係者に対し違法に損害を与えた場合
甲乙間の他の契約において甲が債務不履行に陥った場合
取締役が所在不明となった場合
十一 本契約に関連する事項について乙に虚偽の事項を申告した場合、又はその他甲乙間の信頼関係を損なうと乙が評価する行為をした場合
十二 自己又はその従業員等が公序良俗に反する団体若しくはその関係先、及び集団的若しくは常習的に暴力的行為を行い又は行うことを助長するおそれのある団体に属している者及びこれらの者と取引のある者、組織的な犯罪の処罰及び犯罪収益の規制等に関する法律に定める犯罪収益等隠匿及び犯罪収益等集住を行い若しくは行っている者及びこれらの者と取引のある者、又は暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律にいう暴力団、指定暴力団、指定暴力団連合、暴力団員若しくはこれらと密接な関係を有する者であることが判明した場合
十三 本契約に基づく義務を履行しない場合、又は本契約における約定の一に反した場合、若しくはその他乙と甲との信頼関係が破壊されたと乙が判断する場合

2  乙は、前項に基づく解除により甲に何らかの損害が生じたとしても、理由の如何を問わず、甲に対して当該損害を賠償する義務を負わない。

3  第1項に基づく乙の解除権行使は、乙の甲に対する損害賠償請求権の行使を妨げない。

(本契約終了後の処理)

第29条  本契約が甲の解約若しくは解除又は乙の解除により終了したときは、その終了原因や経緯の如何を問わず、甲は本契約及び他の一切の契約等に基づき甲が乙に対して負担すべき全ての債務につき当然に期限の利益を失い、直ちに、これを一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により、乙へ弁済しなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

 

第 6 章  雑   則

 

(契約上の地位の移転等の禁止)

第30条  甲は、本契約上の地位を第三者に移転し、本契約に基づき又は本契約に関連して乙に対し取得する権利を第三者に譲渡若しくは担保権を設定し、又は本契約に基づき乙に対して負うべき義務を第三者に引受させてはならない。ただし、乙の書面による事前承諾がある場合は、この限りでない。

(事業者性)

第31条  甲は、自己の事業として又は自己の事業のために、本契約の当事者となることを確認する。

(有効期間・自動更新)

第32条  本契約の有効期間は、【案件概要】「5.」記載のとおりとする。

2  甲又は乙が、本契約の期間延長を希望するときは、甲乙協議の上、本契約の期間を延長することができる。

(完全合意等)

第33条  本契約は、本契約成立時において本件業務に関する甲乙間の完全なる合意を構成するものであり、これに関して本契約の締結前に甲乙間で取り交わされた一切の見積書、合意書、覚書、提案書、契約書等(名称、形式、内容、締結時期等の如何を問わない。)等は、本契約に別段の定めがある場合を除き、本契約の成立をもって全て失効する。

2  本契約成立後、本契約における約定の修正若しくは本契約に関する事項に係る約定の追加又はその他本契約の変更に関する一切の甲乙の合意は、甲乙双方の記名又は署名押印がある書面に記載されたものを除き、その効力を有しない。

(損害賠償)

第34条  甲が乙の債務不履行や不法行為等を主張する等して甲乙間に法的紛争が生起し、その後の訴訟における確定判決の理由中の判断又は和解条項等において甲の当該主張の全部又は一部が法的に根拠のないものであったことが明示的又は黙示的に示された場合、甲は乙に対し、故意過失を問わず、乙が関連する法的紛争への対応を事実上強いられたこと自体により乙が被った損害として、金伍百万円及び乙が甲との交渉及び訴訟(本訴事件のみならず、反訴事件及び関連する別訴事件、保全事件並びに強制執行事件等の全てを含む。)のために現実に支払い又は将来的に支払うべき義務を負う弁護士費用の全額並びに当該訴訟に関連する一切の諸実費の合計額を、直ちに賠償すべき義務を負う。

(免責事項等)

第35条  乙は、理由や経緯の如何を問わず、次の各号のうちアに掲げる事項については何らの義務及び責任を負うものではなく、甲は、当該事項については原則として次の各号のイに掲げる者が義務及び責任を負うものであることを予め理解し了解する。

ア 本件建物の構造、間取り、内外装デザイン、部材、並びに各所の寸法その他本件設計に起因して生じる本件建物に関連する一切の不良(工期の遅れ等も含む。以下同様。)、不具合又は瑕疵その他一切の事項

イ 設計業者

ア 本件工事の施工不良に起因して生じる本件建物に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項

イ 元請業者

ア 本件土地の地盤状態(支持層の深さ、水位も含むが、これに限られない。以下同様。)、地中埋設物、土壌汚染、その他本件土地に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項、及びこれらに起因して生じる本件建物に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項。

イ 甲(ただし、本件土地に、地盤状態、地中埋設物、土壌汚染、その他本件土地に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵が存した場合、甲は、当該処理にかかった期間と同等の日数の工期が延長することがある旨を予め理解し了承する。)

ア 甲、設計業者、元請業者、下請業者、本件土地の近隣住民等、関係行政機関、その他の第三者の間における事実上のトラブル若しくは法的紛争、及びこれに起因して生じる一切の事項

イ 甲、設計業者、元請業者、下請業者、本件土地の近隣住民等、関係行政機関、その他の第三者各自

ア 本件建物完成後における賃借人募集(賃料設定等の募集方法に関する事項の決定や変更等を含む。)その他本件建物の運用、売却等に関する一切の事項

イ 甲

ア 税務全般、法務全般、甲の財務、会計、経営等に関する一切の事項

イ 甲

ア その他、本契約に明記されていない一切の事項

イ 乙以外の第三者

2  乙は、甲が元請業者との間で締結する本件請負契約に関連する事項について、本契約締結前に何らかの見通しや予想値を甲に提示していた場合であっても、甲が元請業者との間で、特定の請負代金額(建設費用)、工期、施工内容その他の条件にて本件請負契約を締結できること等を保証するものではない。

3  乙は、本件業務に関連して甲に提供する一切の情報及び判断の正確性、網羅性、確実性及び優位性を保証するものではないが、当該情報及び判断が正確、網羅的、確実かつ優位であることに依拠して本件業務を遂行することが許されるものとする。ただし、当該情報又は判断が不正確であることにつき、乙に故意又は重過失が存する場合は、この限りでない。

4  本契約に関連して乙が甲に対し損害賠償義務を負う場合における賠償額の総額(遅延損害金等も全て含む。)は、発生原因その他理由の如何を問わず、乙が本契約に基づき甲から現実に受領済みの業務報酬額を上限とするものとし、甲は乙に対し、当該上限を超える額の損害賠償を請求することはできない。ただし、乙が故意により甲に与えた損害については、当該部分に限り、この限りでない。

(専属的合意管轄)

第36条  甲と乙は、本契約に関して甲乙間に生じた一切の紛争については、東京地方裁判所を第一審の専属管轄裁判所とすることに合意する。

(誠実協議)

第37条  甲及び乙は、本契約の解釈又は本契約に定めのない事項に関し疑義が生じた場合は、本契約の目的に則し、信義誠実の原則に基づき円満に協議して解決するものとする。

以上

 

設計監理と施工管理とCM方式

今日は、設計監理と施工管理とCM方式について書いて行きます。

設計監理とは、設計者が設計図面通りに、施工されているかを
監理することです。

主に、現場打ち合せ、施工図のチェック及び指示、変更箇所の指示、
配筋検査、生コン他建材の搬入検査、書類検査、竣工時の検査、
役所及び確認審査機関の検査への立会を行います。

一方で、施工管理とは、施工者が、図面を見ながら、
詳細な施工図を作成し、設計者の意図を汲みながら、詳細な納まりを検討し、
職人や下請専門工事会社を動かす為に、
予算管理、工程管理、品質管理、安全管理、専門工事会社の手配指示調整、
職人さんへの直接的な施工指示、近隣対応等の施工管理を行います。

これらの施工管理を現場監督が行い、それを現場内で統括するのが現場所長です。

私は、元々、現場監督及び、現場所長をしていましたので、
施工管理側の人間です。

さて、どういう事だろうかと、一般の方々には解りずらいかも知れないので、
もう少し詳しく書いてみます。

設計監理では、設計者は、事業主の意向を汲みながら、設計図面を書上げます。
設計図面は、普通の2-5億円ぐらいのマンションでは、
意匠図50-60枚ぐらい、設備図25枚ぐらい、電気図25枚ぐらい、構造図40枚ぐらいを書上げます。

その図面を確認審査機関に提出し、『確認済証』という、これで建築しても良いですよ!
というお墨付きを公的に取ります。

その確認済証を取得した図面で、施工者(現場監督)が施工管理をし、建設工事を行いますが、
その確認済証が取れた、図面通りに施工されているかを法的及び、仕様的に
チェックしていくのが設計監理です。

しかし、その確認済証がとれた図面も細かい寸法や納まりが全て書いている物でも無いので
細かいミリ単位の納まりを設計図を元に、施工者が作成して、納まりに疑問点が生じた場合、
設計者に指示を仰ぎ、解決して、最終の確定した施工図を作成し、
設計監理者の承認を得ていきます。

マンション建設における施工図で主に、
施工者が作成して承認を得る為に作成する図面は、
躯体図、サッシ図、タイル割図、ユニットバスやキッチンなどの詳細図、製作金物の詳細図などで、
作成し、寸法チェック後に、設計者の承認をうけた上で、
最終的な発注や施工を進めていきます。

法的には、設計者と、施工者は本来別々の役割があるのですが、
建設業では、契約上、設計者と施工者が同じ会社で、
同一人物が設計監理と施工管理をする場合も稀には有ります。

だいたい、ある程度の規模の会社ですと、設計者と、施工者は別部隊が行いますので、
設計施工で受注したとしても、別の人物が行うことにはなるのですが、
どういう役割があるのかは、事業主側は、最低限、理解しておく必要が有ります。

次に、世の中の地主系事業主の8割近くが、建設していると思われる
設計施工方式について書いて行きます。

設計施工方式については、簡単に言うと、施工者と、設計者が同じ会社が行う契約形式で、
事業主としては、何も頭を使って考える必要が無い、お任せの方式です。
ハウスメーカーや土地活用提案系の多くの会社が、この方式でのみ施工をしています。

つまり、他者の設計した設計図については、見積をせずに、
自社の設計した物件のみしか受注しないやり方です。

施工者側としては、この方式が一番儲けやすく、急激に大きく成っている、
土地活用系の営業会社は、TVCMやネット広告をバンバン打ち、営業マンを大量に雇い
受注活動をしていきます。

発注者側の事業主は、その膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、
何処から出ているかを良く考える必要が有ります。

当たり前のことですが、
膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、高い受注金額から出ています。

次に、もう一つの事業主の発注形式として一般的なのは、設計監理相見積方式です。
この命名自体は、私が勝手につけた名前なので、一般的に使われているものではないですが、
簡単に言うと、設計事務所と事業主が設計監理業務委託契約書を締結し、
設計事務所と事業主が共同で、設計事務所が作成した設計図面を元に、
複数の、施工者から相見積を取る形です。

ディベロッパー等は、地主等と比べると、この形式で発注する比率は高いですが、
世の中の地主系の発注者の大体2-3割程度は、この方式で発注しているものと思います。

複数のゼネコンに見積依頼をしますと、相見積が発生しますので、
常識的には、設計施工方式よりは、安く見積は出てくるとは思います。

事業主は、設計事務所と協力、共同して、相見積を行い、その中で、一番安く見積金額提示したゼネコンと
工事請負契約を締結するのが、一般的です。

但し、この設計監理相見積方式は、設計施工方式よりは、金額的にマシではある物の、
見積遂行上、どういう事が起こるかについて書いてみます。

事業主がディベロッパー等の開発のプロでは無い場合、
設計図面を設計事務所に書いて貰って図面を受領しても、
設計図書と見積書を読み解くことは不可能です。

そして、大体、設計事務所に相見積をお願いすることになります。
設計事務所は、これまでの複数の物件で、発注していますから、取引先のゼネコンを複数持っています。

そして、事業主側がゼネコンを出さない場合、
何処のゼネコンに落とすか、
これまでの付き合いで予め決めている出来レースをしたりする、
設計事務所もいることは事実です。

正義感に溢れる設計事務所は、出来レースをしないガチンコで、
相見積をかけることも有るかもしれませんが、多くの場合、
今の建設業の景気ではガチンコ勝負になる事は、余程の公平さを意識した
設計事務所でない限り難しく、人の性として、より自分に懐いてくれる施工者や、
自分に見返り(金銭的なも含めて)を与えてくれる施工者に発注したくなるものです。

また仮に、発注者の事業主側が、仮に、1社程度の相見積に参加してくれる
施工者を揃えたとしても、設計事務所が見積をコントロールしている以上、
設計事務所の伝え方によって、どうでも見積価格を高くコントロールすることは可能なので、
中々、発注者の思い通りに、金額を圧縮してくる設計者少ないでしょう。

また、設計者も設計のプロであっても、見積交渉のプロでも無く、
且つ、見積金額を安くすることにかけてのノウハウもCM会社のようにはないのが実態です。
そもそも、見積金額を安く交渉する事に設計事務所は報酬は発生しないので、
積極的になる事は少ないです。

設計事務所に無くて、CM会社にあるノウハウとは、具体的に言うと、
ゼネコンより安く下請専門工事会社を調達する能力ですね。

CM方式は事業主としては、難しく考える事は何もなく、
上述の、設計監理相見積方式に加えて、CM契約が発生し、設計監理は、設計事務所が、
施工管理は、通常の請負契約で、施工会社が行い、見積交渉を主として、CM会社が行い、
CM会社と取引関係にある下請専門工事会社に直接、CM会社から見積金額のネゴをするという形です。

金額的に、安くできるかは、CM会社の能力によりますが、
契約形態としては、非常に簡潔で、事業主としては、
通常の請負契約(工事責任範疇も全て一緒)と同様の振る舞い方で、
CM会社である㈱土地活用が、交渉済みの金額で、
請負契約を締結すればよいだけです。

より詳しく知りたい方は、お問い合わせフォームから
お気軽にお問い合わせ頂けば幸いです。

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2019年上半期の建設状況 土地活用の統計ニュース

2019年も5月も終わりかけておりますが、
建設業の状況について統計を見ながら
書いて行こうと思います。

まず、東京での全体的な、空気感としましては、労働需給が
落ち着いてきたという感じです。

特にオリンピック関連工事の本丸である、
選手村工事の、かわら版2019.4を見ても3Pに記載が有るように、
全22棟ある内の11棟が上棟(躯体工事完成)を完了しており、4月末時点で
未上棟の11棟も近々、上棟していきます。

選手村工事が昨年から本格化した昨年の夏頃から一時的に
躯体工事の鉄筋工、型枠工の労働需給が逼迫し、
予定通りと言えば、そうなのですが、嫌な感じはしましたが、
大分緩和されてきたと感じています。

尚、新国立競技場の建設は、規模や額は大きいですが、
構造体としては、PC造でクレーンで吊って組み立てるだけなので、
建設業の労働力的には本丸では無いです
(大工さんがハンマーでガンガン型枠叩いて、
鉄筋屋さんが重いものかついで組み立てる選手村が本丸。)。

国土交通省の労働需給調査4月を見てみましょう。
6ページ目の関東
建築型枠工 +1.3
建築鉄筋工 +1.2
と、でており、多少の不足は有るものの
大きな影響が有るような数字ではありません。

上記の労働需給調査で
関東の鉄筋型枠の建築工事だけをまとめたものが下記のグラフになります。
2006年から現在の最新まで纏めたの長期スパンのグラフが下記です。

リーマンショック前の2006年頃、
ファンドバブルで異常に労働需給は逼迫し、
関東の鉄筋工では
プラス30近くの数値を叩きだしていました。

単価が毎週のように上がっていた時期です。

その後、サブプライムローンの悪影響やファンドバブルの焦げ付きで、
2008年前半頃には建て控えと
姉歯問題で建築基準法が改正されて半年ぐらい確認申請が降りずに、
着工できない時期が重なり、
労働需給は、過剰に突入したところに、
2008年9月15日のリーマンショックがあり
2010年頃まで労働需給の過剰が続きました。

この2年近くの間に、かなりの職人さんが建設業を辞めたりして、
徐々に需給バランスが過不足なくなってきた所に、
2011年3月の東日本大震災があり、
職人不足が騒がれている所に
2012年末からのアベノミクスで2013年頃から一気に
不足状態継続し入札不調が
マスコミでも騒がれるような状態が続きました。

2015年頃からは、下記の時期スパンを短くしたグラフの方が解りやすいので
下記をご覧ください。

2015年の夏の鉄筋工が異常に不足したことはありますが、
アベノミクスの国土強靭化がやり過ぎだとマスコミや、
ブログ等のネット上で叩かれ出して、公共事業を緩めたこともあり
過不足率は、0付近で安定はしていましたが、
関東圏では、オリンピックの選手村の直接的なオリンピック工事と
インバウンドを狙ったホテル建設の需要が重なったため、
鉄筋工+7程度まで逼迫している時期が続くことが数か月ありました。

その主な理由であった選手村の工事が抜けてくると労働需給は
安定すると予測して土地活用セミナー
本ブログ言い続けてきましたが、
先程の、かわら版が示す通り、
ようやく選手村の躯体工事が抜けてきて
労働需給はプラス、マイナスゼロ付近に落ち着いてきました。

内装工事は、今年の秋から冬ぐらいまでは、
選手村工事が続くので十分な仕事量があるでしょうけど、
その後は、かなり落ち込むことが予測されます。

以下の東京の着工統計を見ても、
分譲マンションの新規着工は2018年から低迷しており、
貸家の着工についても陰りが有る状態です。

貸家の着工について、簡単に解説すると、
貸家の事業主は、個人や個人の資産管理会社が多く、
金融機関が個人投資家に対する、融資を厳格化しているので、
ここ3-4年の不動産投資ブームの中では融資が受けられたような
サラリーマン大家さんがフルローンでは中々融資が下りずらくなったこと、
また地価や建設費が上がり過ぎて、土地を買っての新築不動産投資では、
融資そのものを出せる物件が減ってきているというのも理由です。

2016年から2019年頃までの期間に
起こった主な建設費の値上げ要因として、
1.人手不足
2.資材の値上げ
3.法定福利12.5%
(2017年から職人さんの社会保険費加入を厳格化し、見積に計上するようにした事)
4.サッシの防火設備認定問題からのサッシメーカー談合的な便乗値上げ
(2019年4月~)
5.消費税増税前の駆け込み需要
(2019年4月~)

が、主な原因ですが、3は、もう100%実行されてますし、
4の防火認定をとるのに研究開発費が、かかったとAW(アルミサッシ)の
値段が2019年4月から2倍近くを提示されてますが、
研究開発に多少のお金が掛かったにしても、
AW(アルミサッシ)の値段が倍になるほど
火災関係の実験を含めた開発費に掛かる訳が無いので、
大手ゼネコンから、サッシメーカーは、
ゴリゴリ圧力かけられて値下げせざるえなくなると思います。

私も、大学院生時代、筑波の独立行政法人建築研究所で、非常勤で
開口噴出火炎の研究もしていましたので、
全国のアルミサッシを2倍にするほど、
研究開発に、お金が掛かる訳がないぐらい解りきっているし、
スーパーゼネコン側の技術研究所に火災の研究者も複数いるので、
どれぐらいの研究開発費がわかりきっているので、
このメーカー談合的な便乗値上げは、抑え込まれることでしょう。
公正取引委員会でも、早くサッシメーカーに入れば良い
のにとすら思っています。

建設業や建設費的には、どうなるんだ?
ということですが、いずれにしても、上昇材料は、出尽くしており
今から値上がりする事は考えにくいです。

2020年は、オリンピック開催年ですが、
2019年春頃からの大規模着工、中小規模着工が減少し、
建設費は、じわりと下落していく事でしょう。

世の中の、物件数や総施工面積が減っていくと、
どういう事が起こるかというと、
スーパーゼネコンが上場クラスゼネコンの物件を荒らして行き、
上場している中堅ゼネコンが、今まで見向きもしなかった2-5億ぐらいの
中規模物件に降りてくるのと、
現場監督不足によって、地場ゼネコンから吸い上げて借りていた、
JV(ジョイントベンチャー)の現場監督の返却、
又は、新規に地場ゼネコンとのJVを組まなくなることが起こると考えられ、
当社が依頼する施工会社の
年商30億円から200億円規模の地場ゼネコンが今まで
担ってきた規模の2-5億円規模の工事
を中堅上場ゼネコンが荒して受注していくと言う事が起こります。

近未来で、どの段階まで民間工事の物件減少が
進んで行くかは、世界経済に影響受ける、
景気動向次第ですが、これから民間工事が増えていく予測は
極めてしずらい状況ではあります。

但し、民間工事が減ったとしても、
そもそも建設労働者は高齢化により減ってきており、
リーマンショック直後のように大きく建設費が
破綻的に崩れていく事も考えにくいです。

例え、民間工事が激減したら、自民党なら、
公共事業の補正予算を緊急発動して、バランス取るでしょうし
(リーマンショックの民主党時は、民間景気悪いのに
公共事業締め付けてましたからね。)。

つまり、今から地主様の土地活用や、
融資が降りる資産背景を持って
土地を買える力のある不動産投資家にとっては、
狙い目の時期が、ようやく近付いてきたといって良いと思います。

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隣地は借金してでも出しても買え?地上げ編 ㈱土地活用スキーム

『隣地は借金してでも出しても買え』
という言葉が有ります。

これまで地上げについて書くことは有りませんでしたが、
実際に当社で建てた物件や、現在、建設中の物件、
また現在も複数の不動産業者さんから、問い合わせを受けており、
地上げの収支的な極意について、一般の方々にも解りやすく
書いて行きます。

地上げ案件と言っても、今時は、バブルの時のように、
ブルトーザーで突っ込んだりしませんし、お経を大音量で流して立ち退かせる等と言った
ことはする訳が無いので、ご安心ください。

種地の所有者が、隣地の古家の所有者に
『売ってくれませんかね』と
買取打診して価格交渉するだけです。

隣地の古家の所有者も、その土地単体では、
土地の規模的にマンションの様な大規模な建物は何も建たなかったりで、
売るに売れない土地であっても、隣地所有者が買ってくれさえすれば、
それなりに価値が有る土地になるので、
WIN-WINの関係になります。

地上げ案件に㈱土地活用が関わると言っても、
もちろん、当社は裏で、お客様の頭脳として、収支計算しているだけで、
地上げ交渉に直接出て行くわけでは有りません。

まず、超基本的な事から、パターンを書いて行きます。
例えば、こんな土地①を所有していたとします。

商業地域600%で所有者の100㎡の土地①は、間口5m
まず、この間口幅では、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
の記事で塔状比についても書きましたが、
RC造では、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が原則6以下でなければ、構造的に持たないので、
5mの建物間口では、足場確保の幅を隣地境界から
壁際で400mmで、500mm壁芯で引いたとして、
建物の壁芯間の幅は、5m-0.5m-0.5m=4m(建物間口)となり、
その6倍が限界とすると、
4m×6倍=24mが建物の構造的限界高さとなり、
構造的には24m÷3m(階高)=8階が限界のボリュームになります。

8階建ですと大体300%程度しか容積は消化できませんし、
そもそも、地盤の支持層にもよりますが、そもそも、この間口幅では、
塔状建物の引抜きに堪えうる現場造成杭の
杭打ち機が敷地内旋回ができずに、
BH杭や鋼管杭や、アットコラム等の狭小敷地で打てる杭で持たせられる
限界高さになる可能性が高く、5-7階程度しか建たない可能性が高いです。

そして、土地のパフォーマンスを最大に発揮する為に、
容積率600%を消化するには、隣地に比較的解体がしやすく、
築古の民家が建っている、運が良いケースでは、
隣地を購入を検討します。

隣地②の所有者も、その間口4mの土地では、更に、何も大規模な建物は建たず、
右側の土地③に築10年の大規模建築物が建っている場合では、
左側の所有者の土地と纏まらないと、
現状では売るに売れないクズ土地(クズ土地ですから当然600%容積率を消化できる土地と比べ価値は低い)です。

少し脱線しますが、
こういうケースで、仮に①の土地の売り物が出た場合、
気の利いた仲介業者さんは、買主をグリップしたうえで、
②の土地の所有者にも、売ってくれないかと、打診して、
①と②を同時に売る、同時決済を検討したり、
買主側からすると、①の土地が出た場合に、
仲介業者さんに②の土地購入の可能性を打診するか、
体力的に余裕がある場合は、①が安い場合、種地をして購入し
決済後に、②に対し、売却依頼をしていきます(これが良く有る地上げのイメージ)。

地上げは、土地の規模を大きくあげていけば、
より大規模なマンションが建ちますので、
これを、何地主にも対して、継続して、土地をあげて行って、
大規模なマンションが建つ規模の土地にして、
分譲ディベに卸す、地上げ屋さんもいます。

上手くいけば、相当儲かりますが、地主さんの中には、
絶対に、引越ししたくないとか、
様々な理由で売りたくないという地主さんも居る(当然、個人の自由です。)ので、
途中で、頓挫して、地上げ失敗すると、
損失を被る事も有ります
(別に買わないでも、マンション建設は、どうにでもなる土地の場合も有りますけど)。

資力が、そこそこあれば、今は、
地上げ中はコインパーキングなどにしておけば、
都心は何処も満杯なので、
結構な収入が入ったりして、
簡単には破綻する事は無いとは思いますが。

話は戻りまして、①の所有者が、②の所有者に購入を持ちかけるというのが、
地主さんや、買取業者さんの地上げであり、
①+②の土地であれば、間口9mの土地になります。

9mの土地で、隣地境界から壁芯を500mm離したとして、
建物の間口は、9m-0.5m-0.5m=8m
8mの間口の塔状比からの最高高さを割り戻すとは、
8m×6倍=48mぐらいの高さまでは無理をすれば構造的には建てられます。

簡易的に階高3mとしても16階までは構造的に建設できます。

仮に、13階で600%を消化できたとして、
1フロアの階高を3mとした場合の
塔状比=39m÷8m=4.875となり、
構造的にも割と安定した建築物になります。

割と安定した建築物になるということは、
構造的にも建設費の坪単価も安くなりますし、
そもそも、建物の規模が大きくなると言う事は、
階数当たりの人件費が安くなるスケールメリットが出てくるので、
隣地の買値と、賃料坪単価にもよりますが、
都心部では利回りが上昇するケースが多くなります。

また初歩の初歩ですが、下記のような土地④を所有している場合、
指定容積率は600%ですが、土地④は、4m道路にしか面していないので、
商業地の道路容積率=4m×0.6=240%となり、
道路幅により、道路容積率の240%がMAXで、その規模までしか建設できません(大体5階建ぐらい)。

しかし、隣地⑤を買い取れば、10m道路に面した土地になり、
道路容積率も600%満たしているので、
④の土地も容積率は600%になり価値は、相当に上がります。

こういう土地④を持っている場合は、建築可能な容積率が全く変わってくるので、
⑤が多少高くても、④の土地を買っておくべきですね。

田舎では、隣地を借金して買う意味は、あまり意味が無いとは思いますが、
都心部で収益物件を建設して採算を見込める土地においては、
買えるのであれば、買っておくべきだと思います。

尚、どんな土地が買える可能性があるのかは、
普通に考えたら判るのですが、
隣に、分譲マンションや、築浅のビルや住宅が建っている場合は、
その土地は売ってくれる訳も無いですし、
築古でも余りに大きなビルが隣地に立っている場合は、
解体費も相当に嵩むので、
買取する場合は気合を入れて採算性を見る必要が有ります。

㈱土地活用では、この算出検討を無料のサービスでしています
(土地の取り纏めが終わったら当社でCM方式を受託させて頂きます)。

要は、隣地を幾らで買えば、採算ベースに乗るのかですね。

それには、収益性と建設費を同時に算出できる必要が有りますので、
普通の不動産会社さんでは、中々できないとは思います
(ゼネコンも概算見積出す時は、結構適当ですし)。

それでは、実際に、隣地を買取した場合、収支的に、どう化けるかを
シュミレーションした事例があるので、下記を、ご覧ください。

まず、90.86㎡の土地に9階建のプラン既存地計画を入れます。

収支的には、このような感じです。
イメージが付きやすいように、
オーナー住居部分と書いている部分も賃料を換算して入力していますので
下記リンクをクリックしてください。。

既存地収支

9階建の塔状建物ですし、
延床面積も535㎡と規模も小さいので建設費坪単価は割高になり、
賃料坪単価も左程高いエリアでもない為、
土地値0でも、表面利回は、8.976%と投資しても、あまり収益性は見込めません。 

そこで隣接地107.28㎡を購入を、実勢価格より少し高めの
坪250万円で検討すると、下記のようなプランとなります。
隣地買取計画1階
隣地買取計画2-9階

 

すると、事業収支は、下記のリンクのようになります。
隣地買取収支
隣地を坪250万円 8113万円で購入したのにも関わらず、
表面利回りは、既存地の8.976%から10.475%まで跳ね上がります。

スケールメリットと塔状比の関係から建設費の坪単価も下がりますし、
その他ボーリング代や、設計料等の面積当たりの単価も下がるのと、
36-39㎡程度で1住戸のプランが割れる計画になったために
賃料坪単価があがったことが原因です。

こういうのを化ける土地と言います。
東京では狭小地の所有者が、隣地を買えれば化けるのですが。

この土地は隣地所有者が売る気が全く無かったので、
頓挫しましたが、事例としては面白いので、
仮に全部の土地を250万円で購入できたとすると、
利回り的にどう化けるかを算出してみます。

つまり、この土地に関係ない第三者が、
107.28㎡の土地と、90.86㎡の土地を両方同時に坪250万円で購入して、
1棟のマンションを建てる場合です。
下記の全土地購入収支をクリックください。

全土地購入収支

土地の買取価格は、1億4,984万円で、
その他の数字は、土地買取価格しか弄っておりませんが、
なんと、8.951%の表面利回りを叩きだします。

土地買取から8.9%の利回りが出るのであれば、全然買いですよね。
仮に今の時勢で、表面利回りが5.0%で売れたとしたら、
4226万円の年間賃料に対し、
売値が8億4520万円で、
原価の総事業費で、4億9725万円に対し、
約3億4795万円の粗利が出る(抜ける)のですから。

狭小地で、単体では収益物件としては、
中々、再採算の合わない土地を買取を繰り返して
まとまった規模の土地に仕上げて、土地として高く売り抜けるか、
更に上物を建てて利益を膨らませるのかが、
地上げの数字上のトリックなのです。

特に幹線道路沿い等は、道路も煩いので、
戸建用地としても売りずらい土地も多く、
まとまった土地になれば、
化ける可能性もあるので、資力のある地主様は、
ご一考頂ければとは思います。

もちろん、この収支で弾いている建設費の概算金額は、
㈱土地活用のCM方式で安く仕上げた場合の
予測金額(若干余裕を持たせている金額)
なので、そこら辺の建設会社に頼んでも、
全然採算は悪くなるとは思います。

もちろん、隣地も、なるべく安く買うに越した事は無いですが、
土地の価値を、全体が見えた上で、正しく判断する必要が有ります。

尚、これが成立するのは東京を基準としているので、
地方都市で同じような成立するわけではないので、
個別に検討していく必要が有ります
(㈱土地活用は、原則東京と、東京から10kmぐらいのエリアでしか、
営業しておりません。)。

地上げは、頭脳ゲームですが、その隣地の価値を測る大元となる、
ブレーンとしても、お気軽に、お問い合わせ頂けたら嬉しいです。

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賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用

お住まいの土地を1戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
賃貸併用住宅です。

つまり、マンションを建設し、マンション内の1部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。

これまでの経験では、80㎡-120㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。

当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。

また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築可能な専有面積が2000㎡あれば、
120㎡の部屋を1部屋、自己私用したとしても、
自己使用比率は120㎡/2000㎡=6%であり、
利回り上は軽微な影響しか与えませんが、
専有面積が、400㎡しか取れない、マンションに、
120㎡の自己使用の部屋をとれば、自己使用比率は30%に達し、
当然にして収支を逼迫していきます。

自己使用比率が30%に達する場合は、建設費を圧縮することに加えて、
ある程度の、賃料坪単価が取れるエリアでないと、利回りを出すことは厳しくなります。

㈱土地活用では、原則、地主様に対しては、余程良い立地で無い限り、
表面利回りで9%以下である場合、マンション建設をお勧めしていません。

理由は、究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事を
お読み頂ければと思いますが、
実際に、どれぐらいの規模のマンションで、どれくらいの自己使用比率で、
どれくらいの賃料坪単価のエリアであれば、賃貸併用住宅を建設して、
地主としての持続的安定経営が可能な9%以上の利回りを維持できるのか
幾つかのパターンでシュミレーションしてみたいと思います。

下記の、収支は、延床面積660㎡と比較的小規模な賃貸併用住宅で、
自己使用比率35%で
賃料坪単価を1.0万円から0.1万円刻みで、1.3万円まで入力した事業収支です。
図は、ワードプレスですと見ずらいので、図下のリンクをクリックして
PDFファイルをご覧になって頂ければと思います。

  ↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は自己使用比率35%賃料坪1.1万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1.2万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1.3万円収支をクリック

上記を纏めると、自己使用比率が35%程度ある660㎡程度の小規模賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り9.27%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り8.47%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り7.80%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り7.11%
となっており、賃料坪単価が1.3万円を超えるエリアでないと、
中々、長期安定賃貸経営という事業性を持たせるのが難しいことが理解できます。

長期安定経営に関しては、利回りとデットクロスの関係性を以前書いた記事の
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と土地活用での相続税対策
についても、併せてご一読頂ければと思います
(東京のあるエリアの固定資産税をベースにしているので路線価が低いエリアは賃料が安くても、同一表面利回りで有れば
シュミレーション収支は若干緩く成ります。)。

次に、法延床面積1730㎡程度の大規模な賃貸併用住宅で自己使用比率が、
6.388%の場合の短期収支を見て行きます。
今回は、図にしても、画質が悪いので、下記PDFのみ貼ります。

自己使用比率6.388%賃料坪1.0万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.1万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.2万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.3万円収支

上記を纏めると、自己使用比率が6.388%程度ある
1730㎡程度の賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り12.673%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り11.800%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り10.867%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り9.942%

となります。先ほどの35%を超える自己使用比率の賃貸併用住宅と、比較して、
利回り的に雲泥の差があることは、ご理解頂けると思います。

この記事を通して、何が言いたいかというと、
賃貸併用住宅で比較的小規模な物件などで自己使用比率が高すぎる建物は、
賃貸経営そのものが成り立ちにくいということです。

もちろん、賃貸経営上の利回りを改善するには、
CM方式
で、建設費を下げておくことが大前提ではありますが。

大体、賃貸併用住宅を建てると、オーナー邸は、超贅沢な造りになるので、
利回り的に、際どい水準の地主様は、いっそのこと、賃貸併用住宅建設は諦め、
オーナー住居に供する予定であった住戸面積を賃貸住宅として家賃回収用に充て、
自信は、近所のタワマン等ある程度のグレードで家賃もそこそこの
賃貸マンションに住む事をお勧めすることもございます。

一旦オーナ住居を創ると、かなり特殊な造りになって、将来的に返済が苦しくなっても
貸すのに苦心するような、部屋になってしまうことも多いですし。

賃貸併用住宅を建設しようとしているオーナー様は、ローンがソコソコ、家賃から回収できれば良いなどと、
甘く考えるとドツボに嵌りますので、良く研究してからの建設をして頂けたら幸いです。

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生産緑地とマンション建設による土地活用の判断基準

 2022年に生産緑地の指定が解除される。
経緯などは、地主様のほうが詳しいので、他サイトを見て頂ければ良いが、
生産緑地の所有者が具体的、何を考え、どうするべきかの『判断基準』に、
ついて書いていきます。

最も、大切なことは、業者の言いなりにならない知識を持つ
と、いうことです。

生産緑地の指定解除の前に、受けられる措置と、制限される行為について、
抜粋します。


受けられる措置

  • 生産緑地であることを示す標識が設置される。
  • 固定資産税が一般農地並みの課税となる
  • 相続税の納税猶予の特例などが設けられている(ただし自身が耕作していない場合は除く)。
  • 農地等として維持するための助言や、土地交換のあっせんなどを自治体より受けることができる。

制限される行為

  • 当該土地の所有者または管理者等に、農地としての維持管理を求められる。
  • 農地以外としての転用・転売はできない(農地としての転売については農地法による手続きにより可能)。
  • 生産緑地地区内において建築物等の新築・改築・増築や、宅地造成等土地の形質の変更は出来ない
    ただし農業等を営むために必要であり周辺環境に悪影響を及ぼさないもの(ビニールハウス、水道設備や従業員の休憩所等)は市区町村長の許可を受けて設置することができる。
  • 土石の採取、水面の埋め立て、干拓などが制限される。
  • 上記に違反した場合、原状回復命令が出されることがある。

これまで生産緑地の指定を受けることに、税制面の優遇が受けられる代わりに、
農地として維持管理が求められ、転売や新築が禁止されてきました。
1992年当時と比べ、農地として維持する管理者の跡取りが、普通の仕事を選んだり、
本来であれば、マンション建設をするべき土地であっても建設が制限されてきました。

ここで、生産緑地の地主様は、何をするべきかというと、
適切な判断を自己の知識をきちん持つ上で行うことです。

売却する場合は、ディベロッパーや戸建分譲業者に買い叩かれないようにする。
また、マンションやアパートを建設する場合は、まず、建てて大丈夫な土地なのかを
正確に判断する必要があります。

建てて大丈夫な土地の判断基準は、東京23区では最低でも駅から徒歩10分以内、
駅の力によっては、7-8分以内であることが相応しいでしょう。
そして、地主であるにもかかわらず
表面利回りが8.5%以下であれば、建設しない判断をするべきです。

㈱土地活用の対地主様への建てるべきという基準は
最低でも、9%程度の長期安定経営が見えることを基本としていますが、
表面利回りが、スタートから8.5%を下回ると、20年後以降の多くの場合、
苦しい賃貸経営を強いられます。
特に生産緑地になっているような区では空室リスクも高いです。

デットクロスに意味が解っていない地主様は、
究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事も是非ご一読ください。

そして、生産緑地があるような、都心と比べると賃料が安いエリアで、
ぼったくり建設費で、建設の飛び込み営業をしているような会社では、
中々、8.5%以上の利回りは出ないでしょう。

そして、知識が無いばかりに、業者の言いなりになって、
何となく、長期収支を理解せぬまま、アパート・マンション建設をしたがために、
ローン返済に苦しみ、何も残らずに、20年後最後は、差し押さえを受けるような
愚かな道は歩まないで頂きたいと
心から願います。

関連記事;
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マンションの建設費の算出方法と絶対解
相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

老朽化ビル・マンション建替え依頼による土地活用と、マンション建替え円滑化法

㈱土地活用への依頼において、ビル・マンションの建替え依頼は非常に多いです。

1オーナーによる収益マンション、
オフィスも築40年を超えると老朽化を迎え建替えを検討されますし、
分譲マンションも、管理組合と管理会社の検討により、
マンション建替え円滑化法を使った、分譲マンションの建替えを
検討されるケースのご相談も多々あります。

1オーナーによる、保有ビルの建替えは、立退き交渉さえ上手くいけば、
建替えは比較的にスムーズにいきますが、
中には、賃借人がゴネるケースで、計画が頓挫するケースもあります。

立退きの交渉テクニックとして一般的なのは、昭和58年(1983年)以前に建設された、
旧耐震のビルは、基本的に、耐震基準が緩い構造設計基準で設計されており、
その後の設計されて社会問題となった姉歯マンションより、
構造的に弱いと言われていますので、現在の、耐震基準で耐震診断をした場合、
99%NG判定が出ますので、そのNG判定が出た報告書を持って、
賃借人と交渉するというのが、賃借人も、そんな危険なビルに住みたくない、
または、社員を働かせる訳には、いかないとなり、退去して頂き易くなります。

↓の動画前半は、1オーナーによるビル建替えの事例がテレビ取材されています。

ただし、中には、仕事の無い、どうしようもない弁護士を立てたりして、
とんでもない立退料を吹っかけてゴネて、
結局事業計画が頓挫し、弁護士(弁護士は着手金後は原則成功報酬)も、
誰も得しない結果になることもありますが、
飲食関係など、長いこと、その地域に根ざしている
飲食経営をしてる賃借人などは、比較的、強行な態度をとることがあります。
その場合は、多少時間をかけて立ち退き料の落とし所を探るしかないです。

分譲マンションについては、基本的には、管理会社主導により、
ゼネコンやディベロッパーをつけるなど、
入居者にとっては、金銭的には不利益を産む形態で、
マンション建替え計画が進むことが多いようです。

形だけの管理組合は、知識を付けるべきとは思いますが、
色々な入居者の意向を取りまとめるには、管理組合の理事になった分譲所有者も
実質的には、ボランティアのようなものなので、
管理会社に丸投げした方が楽となり、だいたい丸投げになってしまいます。

マンション建替え円滑化法には、老朽化したマンションの容積率の割り増し緩和措置があるので、
分譲価格の高い都心部では、割り増しされた、
容積率分で出来る部屋を、新たに分譲するという形で、収益を改善して、
既存入居者の金銭負担を0のまま新築に建替えに持っていく可能性は、
管理会社とディベロッパーに食い物にされた後でも有り得ます。

イメージとしては、100戸の既存分譲マンションがあり、
容積率の割り増し緩和措置で150戸まで、建築可能と、行政が判断した場合、
150戸-100戸=50戸分の分譲価格で、
150戸分の建設費(CM会社から見れば高すぎる)を賄い、
ディベロッパーの利益も賄うというイメージです。

仮に割り増し分の50戸を1戸75平米が9000万円で売れるエリアなら
45億円の収入になり、150戸の建設費が
仮に高めに見積もって2200万円(税別)とすれば、
33億に消費税3.3億円と諸経費ですから約37億円の原価に対して
8億円が余るという算段です。
この8億円がディべの利益になり、既存入居者は
金銭負担無く新築に建替えられるということになります。

つまり、割り増し分の分譲価格収入が高い港区のようなエリアでは、
既存の分譲所有者の金銭負担無く、建替え出来る可能性は高いですが、
分譲価格が3000万円-4000万円台といった低いエリアでは
知恵を絞らない限り、経済的に、建替えは難儀することになります。

老朽化した分譲マンションは、40年前に30歳台で購入した方も多く
現在の年齢は70歳台になりますので、新たな融資を受けることに難色を示したり、
建替え期間中に解体を含めて、1年半以上から2年程度、住み慣れた街を離れて、
引越しをしなければならない事は、現在41歳の私から考えても、
精神的な負担が、あるだろうということは理解できるので、
一筋縄ではいかないことは理解できます。

割り増し分譲価格の低い都心から少し離れたエリアでは、
1部屋あたり、1000万円以上程度、
既存入居者が負担しなければならないケースも有り、
建替え決議自体を取りまとめるのに苦心し
頓挫するケースが多いようです。

また、管理組合理事長は建替え推進派であっても、理事の中には、
建替えを希望しない方がいたり、高齢化したマンション所有者が、反対し、
中々、マンション建替えが進まないケースもあります。

㈱土地活用も、分譲マンションの建替えの相談を受ける中で、
震災時に、かなりのダメージを受けて、本来ならば、建替えをしなくてはならない
マンションではありますが、分譲価格が安いエリアで、
中々、話を進めることができない物件もあります。

分譲マンションの建替え計画を進める中で、ディベロッパーに丸投げは、
金銭的に成り立たないエリアで当社が提案していたのは、
ディベロッパーに丸投げをしないで、CM方式で建設費を下げることと、
ディベロッパーの粗利益(20%程度)を収支に組み込まないで、
販売代理で販売代理業者に代理手数料(6.3%+12.6万円を上限)を支払い
容積割り増し分の戸数を、
マンション管理組合が売主として売り抜けるスキームでした。

マンション管理組合自体が、売主となれば、収支上は、
20%(デベロッパー粗利益)-6.3%(販売代理手数料)で、15.7%も収益が改善されるので、
仮に総事業費が、30億円の計画であれば、4.7億も支出が浮くわけで、
それを所有者全員で山分け(エリアによって手出しがある場合は、出費が減る)するという
意味合いです。

上記のスキームは、日本で、何処にも事例の無いスキームですが、
マンション管理組合を特定目的会社として、宅建業を取得するなど、
分譲という点の法的な部分をクリアできるように、
弁護士、税理士と協力してスキーム作りをすれば、
最も効率的な収支で、マンションの建替えは推進されるであろうという算段でした。
特定目的会社での建設に関しては、2005-6年頃のファンド証券化バブルで
流行った手法なので、特に目新しいもののではありません。

マンションの販売に関しては、販売代理を使えば、開発に躊躇しているディベロッパーは
営業マンを余らせている部分もあるので、十分に可能と思います。
分譲マンションの販売チラシやHPを良く見ていただければ、売主と販売代理と書いていますが、
販売代理は、販売代理で、十分に売り切る能力を持っている会社はたくさん在ります。

本スキーム作りは、計画中の分譲マンションで、途中で、理事長さんが転勤で引っ越されて
建替えに消極的な方に変わってしまったり、やはりエリア的に中々厳しいエリアなので、
保留にはなっていますが、都心部では、今の分譲高価格帯では、十分に現所有者が、
無料で建替えた上に、更にお釣(収入が入る)が来るような分譲マンションは沢山あるのに、
勿体無いとは、感じております。

分譲マンションの建替えに関しては、㈱土地活用も土日に、実際に採決されるかも解らない、
管理組合の理事会に説明のために出なくてはならないため、もの凄い積極的ではないですが、
スキームに興味のあり、どうしても建替えを実行したいという理事長様などいましたら、
スキームとしては、誰も考えたことの無い日本初なので実現してみたいスキームでもあり、
ご一報頂ければとは思います

個人的に、誰も考えもしないことを、誰も考えも無しない方法で実現させることが好きなので、
もちろん、成約して、CM方式での実務で、建設費削減という本来の業務で
成功報酬を頂くまでは手弁当で無料でアドバイスや法務、税務、販売代理等の
専門家を、ご紹介させて頂きます(話が進んだ場合法務、税務の専門家自体の報酬は、別途掛かります。)。

当社の信念としては、本業でのCM方式での成功報酬以外は、
ゼネコンや下請からのキックバックは、当然受け取らないに加えて、
紹介した専門家からも含めて一切のキックバックは受けとらない
プロフェッショナルとしてのポリシーですので、ご安心ください。

1オーナーのビル・マンション等の建替えに関しては、
当社はあくまでもCM方式での建設費を削減する会社ですので
直接立ち退き交渉をすることは、ありませんが立退きを専門とする
弁護士さんをご紹介することも出来ますし、建設前の諸々のアドバイスをさせて頂いておりますの、
お気軽にお声がけください。

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㈱土地活用 社長の求める人生を愉しむ生き方

今日は、GWの初日ですね。土地活用セミナーも盛況に終わり、
普段の土地活用ノウハウについてでは無い、
コーヒーブレイクのようにリラックスして、
私が最近考えていることについて、書いてみます。

何のために生きるか、何のために働くか。

答えは、人生を愉しむためです。

若い頃から、面白い人生を歩みたいと思っていました。

面白いとは、人から、この通りに生きろと与えられた、
楽な決められたレールの上を生きるのではなく、
自らが、動き、勇気を出して扉を開け続け、
道を自ら造りあげる過程を愉しみ尽くす事です。

10年前に、独立した大きな理由は、誰かの支配の下で、生きるより、
自分で道を切り開いていくことに、魅力を感じたからです。

それが人生における喜びであり、今後も自分の身体と頭を最大限に使って、
未来を切り開いていくことにワクワクしています。

自分が何者なのか。
どこまでやれる人間なのか。
どこまでの強度が有るのか。

それを決めるのは、自分自身であり、行くと決めることさえ出来れば、
進むだけです。何があろうが、辿り着く覚悟。

そして決めた自分が正解であることを絶対に証明する。
自分が学生のころ、CM方式こそ、建設業の中で最も素晴らしいものであるという選択が
間違いでは無いことを証明し続ける。突き進むだけです。

過去には出来なかったことが、今は出来る状態になり、
もっと、沢山のやりたいことが、どんどんと湧いてくる。
その状態であることが快適で、生きている価値だと感じています。

前に進もうと思えば、大なり小なり越えなければならない壁は、
以前見えていなかった全く知らなかったものも含めて湧いてきます。

そこで、どう考え、どう動くか。

その壁が無かったものと考え、
自分は、ここまでの人間、そこそこ稼いで、
そこそこ楽しいから良いじゃないかと考えた時点で、
生きている価値は無くなります。

だから、その湧いてきた壁を軽く越えた自分の姿のみを追い求めて、
その過程をも愉しみ尽くして生き続けたい。

20年近く持ち続けている土地活用、建設業界において、
CM方式を広め、根付かせるという私の一つの夢も、
根付かせるという点においては、まだまだだと、理解しています。

少なくとも世の建設の10%程度は、CM方式であるべきだと思っていますが、
認知度は、中々、浸透していかない。

しかし、戦後の50年間ぐらいの間に、私が建設業界に入る前に、
既に出来上がった、永遠なる常識と考えられていた世界を壊して、
新たな本来あるべき、正しい施主の為に建てる建設業の
世界を造りあげることが、簡単であれば、面白くない。

簡単なことではないことだから、それを、自分の手で、やり遂げてやると、
ますます、燃えて生きられるわけです。

同時に、簡単なことではないかもしれないが、やりようによっては自分には出来る。
と信じ続けられる人間である必要も有ります。

並行して、もちろん、仕事も一生懸命にやったうえで、
仕事だけでは無い、人生の成功者、つまり、誰の目から見ても、
成功者である姿に自分がなっていたい。

2-30代は、仕事の成功さえあれば、他に何もいらないと、
多少の息抜き以外、仕事だけしか、して来ませんでした。

だけど、仕事だけしか出来ない人間は、
生きていても見ていても面白くないですよね。

面白くない人間であるから、アイデアが枯渇する。

面白い人生を歩みたいと思って独立したのに、
一生のうちの輝ける時間を60歳まで仕事だけに費やし、
本来の人間が持つべき、人生の多くの愉しみを捨てて生きるのは、
間違えであると、ようやく気が付きました。

人生の成功者とは、常に1歩でも1ミリでも前に進み続け、
その勲章として、生ずる勝負に勝ち続けられる人格を持ち、
様々な人生の愉しみを知り、愛情豊かな心で、
周囲の人に、影響を与え続けられる人です。

そのような人間になることを目指せば、同時に、
誰もが無理だと思い、誰も手がけようともしない物事=『私が建設業を変える』を、
誰もが、考えつかない方法でやってのける。
これまで以上に強いアイデアと強い実行力を持つことが出来る。

そう考えるようになりました。

そして、その生き様を魅せつけ、新たな人生の挑戦者が、
同じように、考えた未来に向かって生きたい、
あの人のように生きたいと感じる、
生き方をしていきたい。

私の人生、実力は、こんなもんじゃない。
まだまだ、やれる。やらなければならない。

こんな愉しい人生はない。

㈱土地活用紹介サポーター制度と募集

株式会社土地活用では、あまり公にしてきませんでしたが、
お客様を御紹介頂き、成約した場合、紹介料をお支払いする制度が有ります。

この度、
『㈱土地活用のコンストラクション・マネジメント法式を、
もっと、世の中の出来るだけ多くの方に知って頂きたい!』
という想いから、改定した事業主様の紹介制度のルールをお伝えさせていただきます。

①2019年3月20日以降に着工する物件の、
事業主様を、ご紹介頂いた場合、
㈱土地活用が受領したCM業務委託報酬(CMFEE)
の15%を
お支払いさせて頂く。

②株式会社土地活用と紹介業務委託契約を締結して頂く
(お客様と面談するか、成約する直前で大丈夫です)。

③紹介業務委託契約を締結した本人、本人が所属する会社、
親族、親族が所属する会社、所有しているマンションのマンション管理組合、
又は、婚約者が、事業主である場合、本紹介業務委託契約は、無効とする。

④㈱土地活用の過去のセミナー出席者、内覧会出席者、
又は、㈱土地活用と過去に接触したことのある人物及び、
それに関係する法人を紹介する場合は、本紹介業務委託契約は、無効とする。

⑤CM(コンストラクション・マネジメント)業務は、
全て、株式会社土地活用、及び、株式会社KEN CMが行う。

⑥紹介業務委託契約の締結者は、個人、法人は問わない。

⑦東京都、または東京から10km以内のエリアで、延床面積500㎡以上のRC造とする。

⑧紹介業務委託契約は、無期限とし、同一の事業主様が、
何度建てても、紹介料をお支払いする。

⑨CM業務の全責任は、㈱土地活用が負い、
設計業務の全責任は、設計事務所が、施工の全責任は、施工会社が負う事とする。

紹介の仕方としては、㈱土地活用のHPを見せて頂いて、
興味がある方がいた場合、御紹介者が、
問い合わせ欄から、ご一報頂く形で、お願いします。

紹介業務委託契約締結のタイミングは、ケースバイケースですが、一度、ご紹介者様と、
ご面談(または土地活用セミナーにご参加いただいて)をして、
紹介業務委託契約書の締結となります。

営業活動は、原則、㈱土地活用が行い、
ご紹介者の、時間的な、
ご負担にならないようにします
(1次情報をご連絡頂ければ、営業経緯は都度ご報告します)。

成約した場合の御施主様から当社が頂く、
CM業務委託報酬(CMFEE)は、目安として
どれぐらいかと言いますと、概ね、
法延床面積(㎡)と同じぐらいの金額
イメージをしていただければと思います。

CM業務委託報酬(CMFEE)の算定方法は、コストダウン額の30%ですから、
仮に3億円の建物を10%コストダウンしたら、
30000万円×0.1×0.3=900万円(あくまでも目安として)となります。

紹介業務報酬は、その15%とすると、
135万円がご紹介料の総額となります
(御紹介料は、コストダウン額によって変動します)。

その総額のうち、工事の進捗に合わせて、
請負契約時に70%
上棟時に15%
竣工時に15%を
株式会社土地活用が、報酬を受領した1週間以内に、お支払いします。

CM業務を遂行し、請負契約の締結前に、
事業主様には、㈱土地活用からCM業務報酬算定書を提出しましすが、
その捺印物のスキャンデータを御紹介者様に提示します。

建設業で良く有る紹介料では、建設費に、上乗せして、
事業主様の負担を増やすことが横行しておりますが、
そのような事は行わず、
あくまで、㈱土地活用が、御礼として、
お施主様から頂く業務委託報酬から、お支払いするので、
御施主様の、ご負担が増えることは有りません。

事業主様に、他社を紹介した場合、
建設費が高すぎて、競合他社に負ける可能性は高いですが、
㈱土地活用は、CM方式でのコスト競争には、絶対の自信を持っております。

不動産会社様や、税理士事務所様、不動産鑑定士様、土地家屋調査士様、金融機関様、
地主様と関係のある保険代理店の方々など、
幅広く提携をしていきたいです。

今直ぐに、そのような案件が無くても、
㈱土地活用の紹介制度を頭の片隅に入れて頂ければ嬉しいです。

紹介業務報酬など要らないから、とにかく、㈱土地活用を紹介して、
応援したいという方が、いらっしゃれば、もちろん、
そのようにして頂いて大丈夫です。

確実に、良い建物を安く提供したい場合は、
是非、応援サポートの方を宜しくお願いします。

防音楽器可マンション建設 土地活用の豆知識⑩

都内の土地活用では、防音楽器可マンションの建設が、流行っております。

当社も、こちらの物件を皮切りに、世田谷区、北区、豊島区で
3棟の防音楽器可マンションを建設しております。

防音レベルは、他社の防音マンションも見に行った、
オーナー様や不動産会社様から、
当社の防音レベルは上だという評価を頂いております。

防音楽器可マンションにする場合、メリットとデメリットはどのような感じでしょうか?

メリットは、
1.賃料が高い→収入が増える
2.楽器を演奏しないが、静かな生活を好む方、小さなお子様がいる方を取り込める
です。

賃料が高いは、都内でもエリアに寄ります。
例えば、検討したことは無いですが、35㎡で八王子等では3-5千円上がる程度かも知れませんし、
東京区部の都心では無いエリアでは、1万円‐1.5万円程度値上げできるかもしれません。

港区、渋谷区の中でも良い所、中央区等の都心部では、
3万円程度は値上げできる可能性も有るイメージです。

当社の場合、グランドピアノを置ける間取りとして、
35㎡程度の、1LDKを推奨しています。

もちろん土地の形状により、マンションの部屋の一部で、
管楽器などを演奏したい方向けに27㎡から30㎡程度の、
ワンルームを企画する事も有るかも知れませんが、
原則は35㎡―40㎡の1LDKです。

他社の防音楽器可マンションでは、25㎡程度の部屋で、
グランドピアノの下に寝る人もいるとは聞いたことが、
有りますが、それで練習しても、美しい音色が出る訳でないですし、
音楽を練習するスペースとは別に、ソファーを置くなど、
きちんとした生活が成り立つうえで、しっかりと練習して音楽の世界で
羽ばたいて欲しいという願いもあります。

そして、土地活用をする上で、防音楽器可マンションを建てるにしても、
収益性も当然にして重視しなくては、なりません。

防音楽器可マンションのデメリットは、
1.一般的なマンションより建設コストが高い
これに限ると思います。

土地活用で、防音楽器可マンションを企画する場合、
絶対的に、必要な考え方は、
防音楽器可マンションにすることよって利回りを上げること
です。

株式会社土地活用では、防音仕様にするのに、
防音ドアをつけたり、内装を弄ったり、設備ダクトを防音仕様にしたりで、
1部屋当たり、約120万円程度の値上がりになります。

専有坪単価(賃貸部分の面積の坪単価)にして、約11.3万円
延床面積坪単価(建築基準法の計算方法による共用部の一部を含んだ坪単価)にして、
約8-9万円程度の程度の値上りになります。

利回り換算すると、
防音楽器可マンションして月1万円賃料が上がるエリアであれば、
年間12万円の賃料が確保できるので、
12万円÷120万円=10%(音楽マンションの投資利回り)
となります。

12%の利回りが確保できるエリアの物件であれば、
月1.2万円賃料が、上がれば、年間14.4万円の賃料値上りになり、
14.4万円÷120万円=12%(音楽マンションの投資利回り)
となり、採算が合います。

よって、防音楽器可マンションにしても、
賃料を、一般的なマンションより上げずらいエリアでは、
計画する事をお勧めしません。

都内では、防音楽器可マンション専門のコンサル会社が
防音仕様にするコンサルFEEを1000万円以上とって、
その息のかかった高いゼネコンに依頼するなど、しているケースもあるようですが、
そうすると本来、利回りを高めるための土地活用での利回りがガタ落ちになります。

当社は、CM方式で、もともと安いゼネコンから相見積を取った上で、
そこから専門工事会社の入替で下げた金額の30%からしか
FEEは頂いておらず、
防音楽器可マンションの計画にかかるマネジメントフィーは無料ですので、
他社より、ずっと良いマンションが、都内で一番安く建設できます。

利回りが落ちるのであれば、防音楽器可マンションにする意味も有りませんので、
当社の防音楽器可マンションのノウハウを是非活用頂ければ嬉しいです。

 

 

窓先空地 東京都安全条例 土地活用の豆知識⑨


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、

建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

土地活用について、ためになる記事を増やして行きたいので、
今回は、独立してから、10年間やってきて初めてブログ本文を、自分では無い、
パートナー設計事務所の春日部幹建築設計事務所
春日部幹氏に、書いて頂きました。

都内でマンションを新築するときには、必ず出てくるが中々理解するのは
難しい、東京都安全条例の窓先空地について、
理解を深めて頂ければ嬉しいです。

以下、春日部氏の、文章となりますので、ご興味ある方は是非、ご一読ください
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
共同住宅を新築しようとするときには、まず初めに、
その敷地にどれくらいの大きさの建物が建つかどうか、ボリュームプランを作成することから始めます。

できあがったプランを見ると、しばしば平面図に「窓先空地」と記入されていることがあります。
窓先空地とは耳慣れない用語ですが、土地活用を考える上で重要なキーワードですので、
具体的に図解しながらお伝えしたいと思います。

■窓先空地が必要な建物とは?

窓先空地(まどさきくうち)とは、
「共同住宅の「道路に面する窓を有さない住戸」の窓の前に設ける空地」のことです。
住戸が道路に面していれば将来的にも採光や避難経路の確保の点で安心ですが、
敷地の奥の道路に面さない住戸でも採光や安全上の不具合が生じないように、
窓の前に一定の空地を設けることが法規的に義務づけられているのです。

窓先空地は規定の大きさなどを満たさないと建築確認が下りませんので、
計画段階からきちんと考えておくことが必要です。

窓先空地は日本全国で必要なわけではなく、
以下のように、東京都や横浜市などが定めている条例に基づきます。
東京都の場合、原則としてすべての共同住宅で窓先空地が必要です。
逆に言えば、長屋、事務所などには窓先空地は必要ありません。

 

東京都:東京都建築安全条例 第19条(対象→共同住宅、寄宿舎(シェアハウスを含む)など)

横浜市:横浜市建築基準条例 第20条の2(対象→延床面積1000m2以上の共同住宅)

■窓先空地がプランに与える影響とは?

 

窓先空地とはどのようなものか、
東京都内の共同住宅を例にして具体的に見ていきましょう。
図1は、東京都内の6階建て共同住宅(戸数21戸)の平面図です。
住戸Aの窓はいずれも道路に面していませんので、窓先空地が必要になります。
東京都建築安全条例では、窓先空地と避難通路の幅が以下のように定められていますので、
住戸Aの床面積合計=30.8m2×21戸=646.8m2 から、
窓先空地幅3m・避難通路幅2m
(このプランでは現実的にはすべて窓先空地となり、避難通路はありません)となります。

道路に面する窓を有さない住戸の合計床面積 窓先空地幅 避難通路幅
200m2以下 1.5m 1.5m
200m2~600m2 2.0m 2.0m
600m2~1000m2 3.0m 2.0m
1000m2以上 4.0m 2.0m
(耐火建築物ではない場合は床面積を1/2とする)
(東京都建築安全条例 第19条)

実は、図1の6階建てプランでは道路斜線制限をクリアすることが難しいので、
実際はもっとボリュームが減ってしまいます。
そこで、道路側に窓を新設して(住戸A→B)窓先空地が2m幅で済むように変更してみましょう。

その結果、窓先空地が1m小さくなった分、各住戸を大きくすれば、
ほぼ同じボリュームを5階建てで建てることができ、道路斜線もクリアできます。

階数の減少は工期短縮や工事費の削減につながります。
また、各住戸の床面積が30.8m2から36.0m2へと広くなったので、
無理なく1LDKのプランが入りそうです。
一方で、戸数は21戸→18戸と減りますので、
どちらが事業収支上で有利なプランと言えるのかは慎重に比較検討する必要があります。

ちなみに、5階建てのまま、各階4戸のうち2戸を道路に向けるように
90度回転(住戸A→C)してみたらどうなるでしょうか。
窓先空地と避難通路の幅は変わらず2mですが、
避難通路は建物の下をくぐるピロティ状の通路となります。
ピロティは「十分に屋外に開放されていること」が求められますので、
隣地境界線側は柱のみとするなど、いくつかの規定を満たすことが必要です。

結果として、道路向きの住戸Cは間口寸法が1m大きくなり(4.5m→5.5m)、
1LDKであればリビングにも寝室にも道路側に窓のあるプランが入りそうです。
南向きではなくなりますので、一概にどちらが良いプランかどうかは決められませんが、
窓先空地がボリュームプランのみならず、
住戸内部のプランにも影響を及ぼすことをご理解いただけると思います。

■窓先空地の計画のポイントは?

次に、実際の建築計画上のポイントを見ていきましょう。これらは東京都建築安全条例に明文化された規定は書かれていませんが、役所や検査機関の解釈で通例と認められているものです(実際の建築確認にあたっては、管轄の役所に確認することをおすすめします)。

 

1)窓先空地の入口に門扉をつけてよいでしょうか?

窓先空地は道路からみて敷地の奥になりますので、防犯上、門扉を設けたくなることがあります。門扉を設けることは可能ですが、開口有効幅は上記の避難通路の幅以上でなくてはなりません。門扉があれば、窓先空地を1階の住戸の専用庭のように使うこともできますね。

 

2)窓先空地を駐車場としてよいでしょうか?

窓先空地は災害時の避難経路となることから、駐車場や駐輪場とすることはできません。ただし、別の場所に駐車場がある場合、窓先空地を車路と兼用することは可能です。

 

3)窓先空地を植栽とすることは可能でしょうか?

駐車場と同様に避難経路という観点から、樹木を植えることは認められません。ただし、芝のように歩行を妨げないものであれば、認められることはあります。

■窓先空地が1階にない場合は?

最後に、ちょっと特殊な例を挙げておきます。

図4上は、窓先空地が2階にある場合(1階全体を店舗とする場合など)、
図4下は窓先空地が地下にある場合(地下に住戸を設ける場合など)です。

いずれも、窓先空地から1階の通路に通じる屋外階段を設けることで可能になります。ただし、2階から1階への階段幅は90cm以上、地下から1階への階段幅は避難通路の幅以上と規定が異なりますので注意して下さい。

窓先空地・避難通路の幅やピロティの開放性などの規定は
1階の場合と同じです。

このように、窓先空地は共同住宅のボリュームプラン、
住戸プランに大きな影響を与えます。

実際の計画では、建築基準法の居室採光や日影規制などの
規定なども関係しますので、単純には言えませんが、
窓先空地の観点からは、共同住宅の住戸はできるだけ
道路に向けて配置し、窓先空地を小さくすることが
有利であることを覚えておきましょう。

 

相続税対策と、土地活用によるマンション建設

前回の記事にも書きましたが、
株式会社土地活用に、お問い合わせの中で多くは、
『ご高齢の、お父様、お母様が、土地を所有していて、
その土地を相続税対策で、活用しなくては、
莫大な相続税を支払わなければならない。』
という状況が多いです。

始めは両親が動いていて、御子息が、
幾つかのハウスメーカー、土地活用会社、ゼネコンから提案された
余りにも酷い利回りの収支に気が付き、
30歳台から60歳台ぐらいの御子息が、インターネットで当社のHPを見つけ、
当社に問い合わせを頂くケースが非常に多いです。

税理士すら話さない相続税対策の基礎の基礎を話します。

相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
です。

相続税だけは安くなったが、20年後に、
破綻する可能性の高い計画のマンションを、
わざわざ莫大な借金までして建てる必要が有りますか?

バッタ並の脳味噌でも、これぐらい解りますよね。
人間の脳味噌を持つ方は、是非、こちらの動画の、
9分57秒から是非ご覧になって頂きたいです。

マンションを建てて、負債が増えれば、
相続税は減ります。

純資産が減るんですから。当たり前ですよね。

そして、税理士の大半は、マンション建てた事により、
相続税減りました!って喧伝する訳です。

幾らでも高く建てて、借金を背負って、相続税が減りました。
パチパチパチって、喜んでいるのが今の世の中のマンション建設による
相続税対策での土地活用、の現状です。

建設費の重要性について具体的に触れていることなど、まず無いです。
最も重要な事にも関わらず、建設業者以外は解らない、建設業者は言いたくないからです。

そして、土地活用系の企業は、地主系の税理士に猛烈に営業掛けています。
土地の有活が有りそうな地主の情報源として!

ある会社は、情報源の税理士に成約したら、
3%の情報(顧客)紹介料を払っていると聞きます。

もちろん、不動産会社の経営者や営業マンにも情報源として営業を掛けています。

仮に5億円のマンションを建てる地主を土地活用会社に紹介したら
1500万円が口利きだけでキックバックが有ります。

人の性として、目の前に1500万円ぶら下げられてたら、
欲しくなりますよね。

当然、多くの税理士は、顧客を、土地活用会社に紹介します。

建設費は、5億1500万円にコストオンされるだけです。
建設費が変わらないなら、まだ利益を減らしているだけですが、
そんな訳が無いです。

こんな流れの中で、土地活用業界の常識を知らない地主と、その子息は、
業者の養分となり、20年後破綻が、又は、返済が何とか、
ぎりぎり可能な低空飛行に苦しみながら
生きていくのです。

何のために、土地活用でマンションをするかバッタの脳味噌では無く、
人間の頭で考えて頂きたい。

極論を言えば、建設が終わって、1年後程度までの点検が終われば、
後は、10年後まで品確法に定められた主要構造部や防水等の瑕疵責任を負うだけで、
施工会社は、関与しません。

30年間メンテしますと言っている会社も、修繕費用が無料な訳が無く、
メンテや修繕工事で、更に高い工事費で受注し続けて、
継続的に利益を生みたい構造を作っているだけです。

要は、建てた直後から余程の瑕疵担保責任の事件が起こらない限り、
建築主と、融資をしている銀行間だけの話になります。

極論を、言えば建設後、建設会社が普通にキチンと建設さえしていれば、
地主が破綻しようが、返済に苦しもうが契約上の責任は全くなく
知ったことでは無いのです。

そういう土地活用系の会社に顧客を紹介する税理士も一緒です。

中には、キックバックなど受け取らない心ある税理士もいるのは知っていますが、
紹介料のキックバックに目がくらんでいるような、税理士は、
顧客が20年後どうなろうが、どうでも良いのです。

『それで良いのですか?』
私は、ひたすらに問うています。

土地活用業界関係者にも、それを許してしまう地主さんにも、連帯保証を追う子息にも。

業者は、良心を元に、行動、提案、実行をすべきです。

何の為に、誰の為に、建てるのか?
しっかりと考えつくすべきです。そして、良心に耐えうる商売をすべきです。

そして、地主さんや、その御子息は、見抜くのです。
微細な情報から全てを。

その提出された事業収支計画が、十分に返済に耐えうるか、
考えつくすべきです。
更にもっと全然良い収支を叩き出す計画が無いのか?
探すべきです。

偶然にも、この記事を、ご覧になられている方に、
最も、簡単な解決方法をお伝えします。

究極の土地活用を目指す、株式会社土地活用に、問い合わせしてみる事です。

株式会社土地活用に首都圏で、500㎡以上のマンションを建設させて、
コスト的にも、提案内容的にも敵う会社など有りません。

そして、コンストラクション・マネジメントを武器に
直結的に、健全な経営に導くことが可能です。

その為、弊社は、他社のように追客営業等は一切やりません。
私が嫌いですから。

要望がある限り場合は、フットワーク軽く提案はしますが、
そもそも新築する事に興味が無さそうな方や、
暫く先に建設しようと考えられて検討を続けている方は、
催促されない限り、たまにメールや電話を掛けて様子を伺うことはあるかも知れませんが、
営業マンが大した用も無いのに押しかけて、
ぐいぐい営業して契約を迫るようなスタイルの営業は致しませんので御安心下さい。

少しでも興味がありましたら、お気軽に問い合わせ下さい。

2019年上期 地主様必見!土地活用セミナーの日程決定!

『地主様必見!土地活用セミナー!!!』
の2019年の日程が決定しました。

内容等、詳しくは、こちらのセミナーサイトを見て頂くとして、まず、
日程概要を発表します!

【日時】
2019年3月16日(土) 13:30~16:00
2019年4月27日(土) 13:30~16:00
2019年5月18日(土) 13:30~16:00
2019年6月22日(土) 13:30~16:00
2019年7月20日(土) 13:30~16:00
2019年8月24日(土) 13:30~16:00

【場所】
東京都港区赤坂2-17-12 チュリス赤阪904 株式会社土地活用 本社
【費用】
無料
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回開催に、ご参加ください。)

セミナーサイトにも、書いていますが、
土地活用系のセミナーは沢山有れど、建設費を扱うセミナーは、
株式会社土地活用のセミナーだけです。

税制や、法務は、多くの士業の方が、取り組んでいますが、
彼らは、建設費については、完全なる素人ですし、
建設会社や、ハウスメーカー、営業マンを大量に雇ってローラー作戦で
土地活用営業をしている土地活用会社は、
建設費を安くすることについて絶対に扱うことは、有りません。

何故なら、彼らの建設費は、高いですし、出来れば高く受注したいので。

土地活用の成否が決まるのは建設費であると、㈱土地活用は、何度も伝えていますが、
本当の成否が判るのって、建設してから15年後以降です。
そして、15年後以降、融資返済が苦しくなっても、また、きちんと計画して建てていれば、
もっと、多くの収益が得られたのに、時間を巻き戻すことはできず、
銀行の返済だけが残っています。

東京で、馬鹿高い建設費の会社で、
マンションを建設してしまう可能性のある地主様、そして、その御子息様には、
絶対に参加して欲しいセミナーです。

御子息様の多くは、土地活用をする場合、現在の地主様がご高齢の場合、
銀行から連帯保証人を求められますが、その返済が苦しくなった時に、
実際に返済の義務が圧し掛かるのは、相続が終わって連帯保証人から債務者に変更した、
御子息となります。

そして、現在、ご高齢の地主様の多くは70歳~80歳代になるとインターネットの活用が出来ない方が
多いのは理解していますが、連帯保証人なる御子息の方は、もし、この記事を読んだら、
深く考えるべきです。

また現在、70歳~80歳代の地主様で当記事を読まれている方がいたら、
御子息の将来を真剣に考えるべきです。

銀行にとっては、連帯保証人は、債務者と一緒です。
高齢の親が、口八丁、手八丁の営業マンに言いくるめられて契約したとしても
その返済義務は自分に来るということを理解しましょう。

そして、銀行の連帯保証の捺印を、親が決めた事だからと頭の中が空っぽでするのではなく、
良く考えて下さい。自分と家族と子供の20年後、30年後、40年後の未来を。
国連の常任理事国の拒否権と同じで、連帯保証の捺印を拒否することは可能です。

連帯保証が無い限り、銀行融資は通らず、
銀行融資が通らない限り、建設は実行されませんので。

街を歩いていても、車で走っていても、馬鹿高い建設費の会社で、
工事中のマンションの工事看板を見ると将来的な破綻が見えて残念でなりません。

良く考えるきっかけとして、㈱土地活用の土地活用セミナーをお気軽に、ご活用ください。
セミナー申込みページはこちらとなります。

マンションの建設コストの掛け方 土地活用の豆知識⑧

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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これまでCM方式で建設費を安くしなければならない意義や方法について、
記事を書いてきましたが、今回は、土地活用の豆知識として、
少し軽めの記事を書きます。

建設費を、どのように配分するかです。

基本的に、これから東京でマンションを建設しようとする場合、
安普請のマンションでは勝負になりません。

まず東京で賃貸『マンション』に住みたい人は、どういう人達か
考えてみましょう。

基本的に、居住する建物に拘りが多少なりとも有る方です。

拘りが無ければ、賃料の安いアパートに住めば良いのですから。

では、居住する建物に拘りが有る方が、真っ先に、何処を見るのかと言うと
道路から入って、エントランスを通る導線が、どのような景色か?
ですよね。

そこの、お金は絶対に、ケチるべきでは無いです。

CM方式を使ってコストを下げたとしても、
導線部分に使う物は、ケチってはイケません。

特に、港区や、中央区、都心部のマンションに住みたい人は
ライフスタイルとして、素敵なマンションに住んでいる自分である為に
日常を仕事を頑張っているのですから。

もちろん、分譲のタワーマンションのようなエントランスの広さは、
物理的に不可能であっても、それに追随するぐらいの賃料を狙える
造りのデザイン・仕様にしておくべきです。

今、築20-40年頃のマンションは、そこまで造りに拘りが有るマンションは少ないですが、
現在、0年から5年程度の築浅の賃貸マンションは、多くのマンションが付加価値として、
正面のファザードからエントランス廻りのデザイン性には気を使い始めていて、
この流れが逆転する事は有り得ません。

仮に3億の建設費のマンションで正面のファザードや、エントランス廻りに
500万円仕様的に、お金を掛けたとしても、十分な投資対効果が見込めます。

簡単にイメージして頂ければ良いのですが、
3億の建物で10%の利回りが出るとすれば、年間3000万円の賃料
3億500万円の建物で10%の利回りがでるとすれば年間3050万円の賃料

賃料差にしたら、1.6%です。

賃料の坪1.2万円の40㎡の部屋にしたら、
12万1千円を12万3千円にすれば回収でき、
仕様グレードの差により、この2000円の賃料差を付ける事は比較的簡単です。

数字には表しにくいですが、安普請にして、入居者が期待するニーズに応えず、
空室が続くリスクを考えたら、
十分に回収でき、且つ、収益性を最大化できるものになります。

現時点で最高と思える、きちんとした仕様のマンションを作るべきです。
40年以上マンション経営は続くのですから。

㈱土地活用は、新築マンション建設するのであれば、
『絶対に建設コストを下げるべきだ!』
とは、声高に言っておりますが、
仕様レベルを落として建設費を下げるべきだとは
一切、言っておりません。

言っているのは、
『仕様レベルを上げて、建設費は下げるべきだ!』
と言っています。

矛盾するように思えるかも知れませんが、㈱土地活用のCM方式では十分に可能です。

TOPページの竣工時のスクロール画像を見て頂ければ、
グレードの低いマンションは、作っておらず、
建設費をCM方式で交渉によってのみ削減しています。

一方で、内装について、どうでしょうか?
基本的に、港区以外は華美にする必要は、無いと考えています。

もちろん標準としてアクセントクロスを使ったり、
玄関の床は本物のタイルを使ったり、キッチンや、
ユニットバスも賃貸マンションとしては標準以上の良いもの
浴室乾燥機も付いてますし、
ウオシュレットも標準装備で使ってはいますが、
高級分譲ファミリーマンションやオーナー住居に使うような、
いたれりつくせりで、高価で、
大きなユニットバスやキッチンを使う必要はないと考えています。
(良くトップページのスクロール画像の内装写真を見て頂ければ賃貸マンションとしては良いものを使っています。)

これは、分譲マンションに使うようなもののキッチンは、60万円ぐらい、
マンション内のオーナー住居に使うようなキッチンは150万円ぐらいしますが、
当社が賃貸マンションで使っている物は16万円ぐらいで、
投資効率から考えて、それで十分です。

仮に練馬区の40㎡の賃貸マンションに150万円のオーナー住居級のキッチンを使ったとして、
賃料に反映されるとはは思えないからです。
1戸当たり135万円差で30戸あったら、4050万円ですから結構な出費になりますし、
オーナーの道楽以外でする必要はないと思います。

仮に、港区や、渋谷区の神宮前、恵比寿付近、
目黒付近で50㎡等の高額賃貸マンションを作るのであれば、
賃料が、30万円超など跳ね上がる可能性もありますし、それが
40万円になっても超住みたい部屋であれば大して気にならない
裕福な層が住みますので、賃料に反映させる勝負に出るのも有とは思います。

港区等で超高級賃貸マンションを建設をお考えであれば、
最適な仕様で建てることを考えますし、当社に、お越し頂ければ、
超高額賃料の賃貸マンションの仕様グレードについての見識があることは、
ご理解頂けるとは思いますが、東京であっても、多くのエリアでは、
賃料に反映され、利回りを一気に突き上げるほど、
コスト対効果が見込めるとは思えませんので。

参考までに私が、港区で建ててみたいマンションとして借りている
オフィスの応接間の写真です。

では、エントランスも外観ファザードもコストは掛けることを推奨し、
部屋の中も、一定レベル以上の仕様にするのであれば、
何処をコスト的に削れば良いのか???

もちろん、構造的に削減などは確認申請取得できるうえでの比較的な経済設計をお願いする以外は、
図面受領後に勝手に削るなどは絶対に現代の日本の建設業では有り得ませんし、
基本的に仕様を落として削ることは推奨してませんが、
どうしても予算が足りない場合、
強いて言えば、周りがビルなどに囲まれていれば、
住人からも、周囲からも全く見えない
道路から裏側のタイルを吹付タイル(塗装)にするぐらいです。

後、細かな所では、賃貸室内のピクチャーレール等は、個人的には、
無くても良いんじゃないかとは思います。

オーナー様に付けてほしいと言われれば勿論付けてますが、
私自身使ったことも無いですし、感覚的に賃料にも空室率にも影響するとは思えませんので。

後35㎡から40㎡1LDKの賃貸マンションなどでエアコン2台は実装せずに、
1台をリビングに設置し、寝室の1台は、リビングと寝室が3連などの引戸で繋がっている場合は、
配管を通す穴やドレーンの先行配管とコンセントまでは予め付けおいて、
入居者が欲しければ、入居者が買って付ける形で十分だと思います。

エアコン1台もついてないと賃貸で貸すのに難儀するとは思うので、
当然1台は建設時に、当然つけますが、
基本的に、35㎡から40㎡の3連引戸でリビングと寝室が繋がる間取りで、
2台のエアコンを入居者が使うことは有り得ないと思いますし、
どうしても寝室にも別途エアコンが欲しい入居者がいたら、
自分で付ければ良いで賃料には影響しませんから。

別の視点から見れば、2台実装していると、
エアコン故障時に直すのオーナー負担になるので将来的な負担も増えますので、
世の殆どの賃貸マンションではエアコン1台装備しているだけですので従いましょう。

また、削ってはいけないものとして、
エントランス部分に戻ると、宅配ボックスは今の時代必修と思っています。
出来れば、BOX数は多いものが望ましいです。

個人的に、欲しいものが、買い物に行かないでもネットでポチっとすれば運んでくれるのと、
お店に探しに行っても見つからないものでも、アマゾンなら簡単に見つかるので、
私自身もアマゾンが便利過ぎて使いまくりですし、
宅配BOXが無いマンションは、ライフスタイルに関わる事なので、
かなり敬遠されてくると思います。

こんな感じで、今日は、コーヒーブレイク的な軽めの豆知識でした。
他の記事も是非読んで頂けたら嬉しいです。

 


株式会社土地活用の建設費見積の違いとバタフライ効果

土地活用を検討されている地主様が、
ハウスメーカーや土地活用提案を営業マンを大量に雇い
バンバンしている会社等の提案を受けて一巡して、
建設費の高さに疑問を持ち、
当社のHPやブログを見て、お問い合わせをしてこられるケースは非常に多いです。

今、この記事を見られている方も、その中のお一人かも知れません。

世に、土地活用の提案をしている会社は、沢山ありますが、
株式会社土地活用の提案は、他社とは、全く違う唯一無二のものです。

具体的に何が、違うのかと簡潔に説明すると、
1.結果としてマンション建設費が圧倒的に安い。
2.株式会社土地活用は、建設費交渉のプロとして、地主様に変わって建設費を交渉する会社であること。
3.株式会社土地活用は、ゼネコン活用型CM方式により、見積範囲を元請ゼネコンから、
 下請専門工事会社(型枠・電気・内装業者等の専門工事会社)まで広げて、
 直接、下請専門工事会社に金額交渉が出来る会社であること。

です。

1~3までは、全てが密接に関わっています。

株式会社土地活用のCM方式を解りやすくお伝えすると、
例えば、ゼネコン数社の見積、
約3億円のうち、
電気工事の見積がAゼネコン3500万円、Bゼネコン3200万円、Cゼネコン3700万円だったとしましょう。

通常の見積ですと、そもそも電気工事の内訳が出て居なかったり、
電気工事の金額交渉そのものは不可能です。
あくまで総額での勝負になりますので、Cゼネコンに電気工事が高いから安くしてといったところで、
工事費全体で見て下さいと言われて終わりです。

一方でCM会社の株式会社土地活用は、当社と取引のある電気工事会社に、
同一工事の見積交渉を3150万円でして出来ると返答を貰うとします。

その場合、当社の取引のある電気工事会社をゼネコン会社で3150万円で出来る会社が有るから
その会社を工事に採用することによって、3150万円でやって欲しいと依頼し、
見積を出し直して貰います。

すると電気工事の金額は、
Aゼネコンにとっては、350万円の減額、
Bゼネコンにとっては、50万円の減額
Cゼネコンにとっては、550万円の減額になります。

これを、『マンションの建設費の算出方法と絶対解』の記事で書いたように、
躯体工事、内装、電気、設備・・・などと全ての工種に対して金額交渉を直接行い、
ベストな専門工事会社リストを揃えて、工事を実際にする。

どうして安いのかは、手を抜くとか、レベルの低い次元の話をしているのではなく、
合理的な理由が有るのです。

直接交渉をしてゼネコンに下請専門工事会社を紹介が出来れば、
ゼネコンが損をして、
その金額で出来ない理由など一切なく
建設費がガラス張りになった上で、圧縮できます。

もっと明確にイメージして頂きたいのは、
その当社からゼネコンに紹介している下請専門工事会社の多くは
職人さんが独立して数人でやっている、小さな会社では無く、
スーパーゼネコン等の大手の下請を普段はやっている会社です。

オリンピックの選手村などの代表的な工事にも
職人さんを送り込んでいる下請専門工事会社です。
そのような会社と取引が有れば、物量から、
基本単価は、スーパーゼネコン等の方が安いですから。

しかし、当社はスーパーゼネコン等に工事を発注する事は無いです。
管理系の費用が非常に高いですから。

どうしているのかと言うと、
地場のゼネコンさんに、大手の下請を紹介して、建設費を交渉して、固めて、
通常の請負契約を締結したうえで、マンション建設をしてます。

当社のお付き合いしている地場のゼネコンさんとは、どういう会社かと言うと
年商20億から100億円程度で普段は、どういう工事をしているかと言うと、
公共事業で、小中学校を作ったり、耐震補強工事をしたり、都や区が発注者の工事、
都営住宅を作ったりする公共事業を半分ぐらいやりながら、
地域の地主や、長い歴史の中で、培ったお客さんから仕事を貰って、
地域に根差して、真面目に工事をしている会社です。

適当な仕事など、会社の存続に関わるので、出来るわけありません。
地域の公共建築物が、適当な工事をしてできている等と思った事は有りませんよね?
適当なトラブルの有る仕事をすれば、悪い噂は広がりますし、公共事業の発注者に耳に入れば
指名停止になります。

スーパーゼネコンの下請に入るような専門工事会社から職人が送り込まれて、
公共事業と全く、同じレベルの管理体制で、株式会社土地活用のマンションも建設されています。

そして、上記のゼネコン活用型CM方式を駆使して、
高級賃貸マンション建設を高次元で、首都圏で建設費にして、
同時期に30億円以上取り扱っている会社は株式会社土地活用の他に有りません。

幾ら探して頂いても結構ですが、お問い合わせを頂ければ他社とは、
全く違う土地活用提案を受けると思って頂いて結構です。

『建設費を安くできる』本質的な価値の他に、
付加価値として、収益性を最大化できる間取りや、仕様、デザイン性等の提案を
ご提供しています。付加価値だけでもFEEを頂けるだけのサービスは提供しているつもりではありますが、
そこは、サービスでやっており、CMFEEは、建設費をコストダウンした結果のみに焦点を当て、
成功報酬で頂いております。

何故、建設費が安くできる以前に、
何故、土地活用を計画するにあたり、
マンション建設費を安くしなくてはならないのかは、
前回の『究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス』
記事を必読して頂く必要が有ります。

ベクトルの話をしますと、
1.世の建設会社は、建設費を出来れば高く受注する事を目指している。
2.世の建設会社は、建設工事を受注する事に価値を見出す。
3.株式会社土地活用は、建設費を仕様レベルを保ったうえで出来るだけ安くすることを目指し、
 そこに存在価値を見出す。
4.株式会社土地活用は、土地の価値を最大化することを目指している。
5.株式会社土地活用は、受注する事だけには価値を見出さない。

この根本的な違いをまず理解して頂きたいです。

どちらが土地活用を目指す施主と
同じベクトルを持っている会社か理解できると思います。

偶然にも本記事を読まれた方は、
お気軽な、お問い合わせをお待ちしています。

本当に、知っている、問い合わせをしてみるだけで、
10年後、20年後、30年後の将来は大きく変わっていきます。

私は、『蝶の羽ばたきが世界を変える』という言葉が大好きです。

予測可能性:ブラジルの1匹の蝶の羽ばたきはテキサスで竜巻を引き起こすか?で、
バタフライ・エフェクトとも言われています。

「バタフライ・エフェクト」は、ほんの些細なことが引き金となって、
歴史を変えるようなとんでもない現象を引き起こすことがある、という考え方です。

私が、パソコンに、この記事を書き、この記事を読んだ、今は知らない誰かが、
行動をし、運命を人生を変える。

そして、その効果が、大きく全体に波及し、
建設業を『施主の為に建設をする、建設業』に、
その結果として潤う建設業に変えていければ、
何よりも嬉しいです。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
株式会社土地活用では、『究極の土地活用』を目指しています。

究極の土地活用を目指すうえで、どのように、
地主様から相談を頂いた土地と向き合うべきか
答えの導き出し方は、建設業やマンション開発を知り尽くしたうえで、
「私の土地であれば、このようにする。」
ということです。

私の土地であれば、どうする?と自問したときに、
賃料が取れないエリアであれば、
何も建てない事が良しとする結論かも知れません。
築年数が40年の稼働中のマンションや、ビルがあれば、
後、5年、10年待ってから建替えるのがベストと判断するかもしれません。

世の建設会社は、問い合わせを頂いた地主様に建てて頂かなければ、
商売になりません。
建てるべき土地があっても無くても、そんな事は、
お構いなしに、建設することを勧めます。

全ての建設会社では無いにしても、大半の建設会社は、
出来るだけ、高い建設費で受注することを目指しています。

そして、その結果として、将来的に地主に破綻が見えていても、
数字を弄って、お構いなしに建築計画を提案します。

当社は、良く大手の土地活用系の提案をする
施工会社の事業計画をオーナー様に見せて頂くことが有りますが、
本当に、酷い数字を出しています。

きちんと計画して建てれば、将来的に莫大な収益を産み出す土地であっても、
その事業収支計画書のままに建てれば、
20年後に破綻する事は見えているにも関わらず、
長期収支シュミレーションの数字を弄ったり、
そこの説明をきちんとしなかったりで
提案しています。

今、東京都内で地主さんが、
現在は土地活用では有名な営業マンを大量に雇う会社で、
不当に高すぎる建設費で、
建設しているオーナーは都内にも80%近くいると思われますが
その多くは20年後に破綻している事でしょう。

超都心部の賃料が圧倒的に高いエリアの地主ではない限り。

幹線通り沿いを車で走っていると、街中を走行していると、
そういう高すぎる建設費の土地活用会社で建設中のマンションが多過ぎて
非常に残念な気持ちになるのと同時に、
自己の会社のしていること、CM方式の知名度を、
強烈に上げなければと切に思います。

当社、株式会社土地活用は、建設マネジメント会社であるので、
建設して頂ければ、売上が上がり、利益も出ます。

しかし、その根底にあるのは、折角建設をすることを決めた、
施主が確実に利益を享受できることです。

逆説的に言えば、施主が、儲からない、
破綻が見えている建設は、自社に利益が出たとしても、
建てない。建てさせないことです。

それで、当社の成長が、多少遅くなっても構わない。

それが私の望む、『建設業における最も美しく正しい生き方』であり、
流儀であるからです。

その『美しく正しい生き方』を続けることで、理解が広まり、
どこかのタイミングで爆発的に、広がることを夢見ています。

汗水垂らして建設する建設会社を騙したりとか、
不当に損失を被せるとかそういう意味では全くありません。

美しくも正しくも有りませんから。

建設業の仕組みを良く理解した上で、
その仕組みをCM方式によって、
事業主にとっても最適化する事により、
成し遂げたいと思っています。

このような基本的な考え方を基に、
地主様が建てた方が将来的な利益が最大化できると感じられる時に、
土地活用をお手伝いさせていただきます。

土地活用では、これまで、ブログや、HPで何度もお伝えしているように、
計画時に全てが決まります。

具体的に、どのように決まるかと言うと
1.収益性を最大化できるプランニング計画であるか?
2.建設費を如何に安くできるか?
です。

1については、今後別記事で説明していきますが、
2の建設費が如何に安くできるか?
について、当たり前の、決定的な事ではあるが、
多くの地主が全く理解していないのは、
土地活用により、マンション新築が終わると、
賃貸経営としてローンの返済が始まります。

『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』
ここまでは理解できますよね。

重要なので、もう一度、書きます。
『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』

そして、変動要因として
『最初に借りた融資総額は、建設費によって決まります。』

そうであれば、建設費は安くする必要が有りますよね。
月々の返済額を減らす為に。物凄く当たり前のことです。

何故、このような事を言うかといいますと、
多くの地主が全く理解していないことですが、
最初から利回りの低い計画で融資総額が増えると15年後、20年後にデットクロスを迎えます。

デットクロスとは、家賃収入から融資返済額(元本と利息)、
また賃貸管理費、火災保険、清掃費、修繕費、共用部の電気代などの諸経費と税金を引いた時に、
単年度赤字に陥るということです。

融資返済期間が30年であれば、15年後から30年後まで、
ずっと。

単年度赤字を陥る場合、賃貸経営を維持し、融資を返済するための原資は、
貯金を切り崩すしかありません。

貯金が有れば、その15年後から30年後まで、
なんとか踏ん張って返済を維持し、返済が完了すれば経営状態が復活するので
悠々自適な生活を維持できるかもしれませんが、
貯金が無い場合、融資の返済額が滞ります。

その場合どうなるか。
差押えですね。
それか物件を売って元本を払い終える。

物件を売った時に、残債より、社会情勢により物件価格が高い場合
売り逃げして、手残りが、幾らか残るかもしれません。

社会情勢により、物件価格が、残債より低い場合、
破産です。

そのような危険な利回りで建設している地主が多過ぎます。
銀行様から融資が出ているから、大丈夫!等と思っている方。
完全に脳みそが、腐っていますね。

銀行は、最悪は最後に物件と物件以外の資産を差し押さえる事と、
差押えまでに払った利息で損しないであろう金額を貸しています。

銀行は慈善事業では無いです。

では、どのような利回りで建設すると、
デットクロス、税引き後の単年度赤字を迎えるでしょうか?

長期収支シュミレーションを見てみましょう。

パラメータとして
家賃下落率:年0.7%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利1.5% 
路線価:50万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):4万円
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%
です。

イメージを、つかみやすくするため、ほぼフルローンです。
(現金を、最初に多目にいれておけば、融資総額が減り、安全圏に近づきます。)

表面利回り10%では、融資返済まで、デットクロスは迎えず、
税引き後の累積CF(キャッシュフロー)は、
30年目で2.11億円、35年後で3.18億円の超安定経営です。

表面利回り7.5%では、
16年後からデットクロス=右上のグラフ紫が単年度赤字です。
その後も赤字は膨らんでいき、
30年後の累積CFは、4700万円です。

なんだ、まだ、4700万円残ってるから大丈夫!なんて思った方は
病院いった方が良いですね。

30年間で、それぐらい日常生活で使ってしまいます。1年で割ったら150万ちょっとですので。
16年目からマイナスになって生活費と貯蓄を切り崩しながら、
融資を完済できなければ、破綻です。他に資産が無ければ。

金利が上がったり、空室が予想以上に増えたら、故障が予想以上に増えたら、
本当にカツカツの経営です。
空室に怯えながら細々と老後を過ごすしか有りませんね。

そんなの脅しでしょう?
と思っている人も多いかもしれませんが、
シュミレーションソフトで、建設費と、
建設費に伴う借入金額以外は全く弄っていない生の数字です。

建設費の差は、10%の時で、
4億2958.6万円(税別)
7.5%の時で、
5億7217万円(税別)
で、建設費差は、約25%。

沢山の会社の事業収支をご相談頂いたオーナー様から拝見させて頂いていますが、
実際、ハウスメーカーや、土地活用で、
バンバンとテレビCMを流している会社と
株式会社土地活用のCM方式での建設費の差は、
25%~30%ぐらいです。

『大手は安心』などと言っている年配の地主が沢山いて、
実際に、今も多くのマンションが都内では建設されていますが、
如何に無駄で危険な事をしているのか、ご理解頂けましたでしょうか?

この埋めようも無い差を小手先の、
満室経営セミナーなどで一生懸命に建設後に、
勉強しても焼け石に水です。どうにもなりません。

そして、危険な提案をしている会社は、30年後施主がどうなろうと
知ったことではありません。
工事代金は回収してますし、家賃一括保証と言っても、埋まり具合が悪ければ、
家賃を下げる交渉をしてくるだけで、オーナーの残債や融資返済に責任は全くありません。

建設業、土地活用業界のモラルの問題です。
全く美しくも正しくも無い、状態が、この業界の今です。

そして、情報収集能力の無い、お気楽な地主が、
営業マンが一生懸命にしてくれるからなどとの、しょうもない理由で、
自己のリスクのレベルを知らずに、何となく建てて後で、苦しむ。

自己責任と言えば、自己責任ですが、余りに、残念です。
知っているか、いないか。問い合わせをするかしないかだけの差なんですけど。

『土地活用の成否は、建設費で決まる。』
その真意を完全に正しく、ご理解頂ければ嬉しいです。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

 


 

2019年マンション建設費動向予測 ㈱土地活用

建設費動向として、統計を多角的に見ながら、
見積実務上や新築賃貸経営を取り巻く社会情勢等でで感じる話を書いて行きます。

まず建設工事費デフレータを見て行きましょう。

リーマンショックから回復と、建設業の高齢化による職人不足により
2012年のアベノミクスを機に一気に上がった建設費は、
2014年をピークに上がったのち、暫く落着きを取り戻していましたが、
東京のオリンピック景気とインバウンドを見越したホテルの着工数の増加などで、
再度今年値上がりしました。

また建設業では、職人さんを守るために、
平成29年度から社会保険に加入が、義務付けられ法定福利12.5%を
雇う下請専門工事会社に課す制度が導入されていますので、
これまで職人さん個々で加入してたり加入してなかったりが
バラバラであったものが完全に統一されたことも、
下請専門工事会社の見積金額に上乗せされ、
建設費には、ジワジワと効いてきているように感じます。
http://kurikuri-kyoninka.com/syakaihoken-genbanyuujou

オリンピック関連工事については、他の民間工事が職人不足で着工出来ないようになるほど、
物凄い影響が出るとは思っていませんでいませんが、
ボディーブローのように効いてきているとは感じています。

新国立競技場の建設に関しては、PC造と言って、
工場で作った鉄筋コンクリートの塊をトラックで運んで
クレーンで吊って積み木のように組み立てていている工法なので規模の割には、
人手に影響を与えているとは思えませんでしたが、
オリンピック関連工事で職人さんの人手が最も必要な、
選手村に関しては、東京都から、選手村かわら版(下記URLの6ページ参照)が出ており、
躯体工事(鉄筋工事、型枠工事、コンクリート工事)が最盛期と言った所です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/daiichiseibi/chiku/harumigo/pdf/kawara_12.pdf

選手村の延床工事は、67万7900㎡あり、
これぐらいの面積規模ですと商業施設や大規模店舗などは、
鉄骨造やPC造で建てる事が多いのですが、
比較的低層で、最終的には、マンションに分譲する中層建設をRC在来工法で、
ほぼ同時に工事をしているので、
首都圏での職人さん不足→首都圏の建設費上昇に効いてきています。

当社の取引先の下請専門工事会社も選手村の工事に結構入っていますが、
今年の夏ぐらいには、躯体工事が終わり、躯体が出来ている下層階では、
既に内装工事も入っているようです。

逆説的に言うと、この選手村の工事そのものは、年内に終わり、
で躯体工事が抜け始める、今年2019年の5月ぐらいからは、
先に躯体系の職人、鉄筋工、型枠工が空いてくるはずです。

階数と躯体工事が終わる時期の見方としては例えば、
18階建の工事で現在10階建であれば、残り8階を4‐5ヶ月で終わるイメージでいて頂くと、
選手村の躯体工事の抜ける時期が理解しやすいかと思います。

現状の国土交通省から出ている労働需給調査(下記URLの6ページ参照)から見ても、
関東の鉄筋工(建築)は、過不足率+12.3%と異常値を示しており、
この過不足率が一気に緩和されて来るはずです。
http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/chojou/ex/labor_pdf_data/labor_H30.11.pdf

選手村の工事に入っている下請専門工事会社と話していると、
今は、忙しいが、選手村の工事が抜けてくる今年の後半ぐらいから、
大型工事の話は無く、ガクっと仕事が無くなるのではないかという
感想を言っていました。

仮に、今から計画を開始したとしても、どんなに早くても着工は、
今年の6月以降になるでしょうし、杭工事や土工事で1-2ヶ月ぐらい掛かったとして、
鉄筋工事や型枠工事が入るのは8月以降になるので、
オリンピック関連工事は抜け始めた頃での工事となり、
職人不足に勝ち合う事は少ないでしょう。

次に新規着工統計について見て行きます。
こちらは、国土交通省から毎月末に発表される数値をグラフ化したものです。

分譲マンションについては、やや少ない数の着工が継続されています。

下記のグラフは、財務省から出ている商業地の公示地価推移ですが、
都心部は地価の値上がりが続いているので、
中々、用地仕入が厳しい状況になってきているのでしょう。

不動産経済研究所の統計を見ても、分譲マンションの価格は依然高いままで、
契約率は首都圏のマンション契約率が53.9%と超低水準であるという状況で、
マンション用地価格が値上がりを継続すると
ディベロッパーが分譲マンションをバンバン建てていくという空気にはならないでしょう。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/353/lu9ts4yg.pdf

先の東京オリンピック選手村が、パラリンピック後に内装を剥がして、
マンションとして分譲されるので、大手ディベロッパーは、
着工調整している部分も多少は有るのかもしれません。

貸家については、依然高い着工水準を保ったままです。
消費税増税について新築着工に関して請負契約が2019年3月中に締結されていれば、
2019年10月以後の引渡し物件についても8%が適用される為、
2%増税ではあるが、地主の、駆込み需要が、相続税対策も兼ねて
緩やかに継続されている物だと考えられます。

一方で、カボチャの馬車のシャアハウスに対する融資の杜撰さから、
スルガ銀行への金融庁からの風当たりが強まり、
そこから他の都市銀行やメガバンクの土地を買っての、
新築不動産投資関係への融資が厳格化しております。
(土地を買わない地主様には、これまで通り融資は出ていると感じます。)

2011年ごろから流行った、サラリーマン大家さんへの融資などは、
上記の影響から昨年の夏頃から一気に閉まってきており
余程の高給取りで属性が良いか、
リーマンショックからの良い時期に資産を蓄えた方以外は融資が殆どでない状況の様なので、
小規模の投資用RCマンションの着工件数は確実に減ってくると思います。

小規模の不動産ディベロッパーで3-500㎡ぐらいの賃貸マンションを
サラリーマン大家さん等の投資家に、
1棟2-3億で売りやすい価格帯で小規模なマンション開発やアパート開発を多数している会社の中には、
出口となる1棟保有を目指している層の融資が締まって、売先に困り、短期融資の返済が困り、
倒産する会社も出てくると思います(業界的にはシコルと言います。)。

建設業の景気を見ても、東京に関しては、明らかに今は良いのですが、
全国的には、あまり芳しくないというアンケート回答が出ている妙な状況ではあります。
https://www.ejcs.co.jp/report/data/situation/keikyo_h3002.pdf

これらの状況を鑑みると、建設費は、現在は、東京オリンピックと、
それに付随するインバウンド狙いのホテル建設で、活況を呈してますが、
1.オリンピック後に、大きな建設需要は見込めない。
2.消費税増税の駆込み需要が終わる。消費税増税直後は、若干景気が冷え込む。
3.分譲マンション建設は鈍化している。
4.新築不動産投資の融資が厳格化しつつある。
5.株価も年末に、アメリカに引き摺られる形で、陰りを見せている事
これらのことから、このまま上昇する事は有り得えないという結論になります。

今年2019年は、建設費は、なだらかに下落傾向になると思います。

高齢化から職人さんの数が減っている事から、リーマンショックの直後のように
圧倒的に安い状況になる事は有り得ませんが、
㈱土地活用の主力である、地主様等の土地活用で、
建設費を安く建てたいお客様にとっては、
良い時期がもう直ぐ、来ると思います。

当社で建物を計画する場合、どんなに早くても、お話しを頂いてから、
6カ月は請負契約から着工まで掛かりますので、今年の夏以降に着工を検討されている
方がいましたら、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

マンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦

本記事は、マンションの建設費の算出方法と、
本記事は、CM方式で、同一図面でゼネコンと相見積を取った結果から10%~20%の建設費を
交渉により削減する、株式会社土地活用の代表取締役が、
マンションの建設費の算出方法と、施主にとっての『絶対解』
について、書いて行きます。

インターネット上では、見積の実務をやったことの無い人間の、ネットで調べたことを、
まとめた妄想上で書いた〇〇造マンション〇〇㎡だったら建設費の坪幾らぐらいとか言う、
ナンチャッテ記事(本当に、実務を知らない次元の低すぎる記事が溢れていて辟易します。)では無く、
元現場所長で、現在も、東京の最前線で、
見積業務をしている人間のスーパー×100倍マニアックではあるが、
絶対にためになる記事なので、じっくり読んで頂ければ幸いです。

まず、施工会社側の受注スキーム・形態により、
建設費の算出方法、提出方法は、違います。

最終的に請負契約をするということは、請負という点で同じですが、
下記のイメージをしていただければ解りやすいかと思います。
A:建設費=施工会社が受注できる金額 粗利益=施工会社が受注できた金額-かかった費用(原価)
B:建設費=かかる原価+粗利益=施工会社が受注できる金額=CM方式での見積金額

AとBの違いは、何でしょうか?

Aは、世の中の土地活用系の設計施工で提案をしている会社の形態です。

この場合は、受注できる金額は、情報収集能力の低いお客ほど高くなります。
何故なら、2.5億円でもできる物件であるが、
3億円で取れる物件の明確に書くと頭の弱い施主に、
2.5億円の見積を出す意味がないですから。

この場合3億で受注して、5千万円分は余剰の利益となります。

世の中の土地活用系の設計施工でテレビコマーシャルなどを打ちまくり売り出している会社は、
100%この方式で沢山の営業マンを雇って頭の弱い地主を探して受注していきます。

5千万円の余剰利益は、TVのCMを打ったり、
営業マンの給料や歩合にも消えますが基本的にボロ儲けします。

世間の地主の8割が建てている方式である、設計施工方式で受注している場合は、
100%このような提示方法はしません。

設計施工方式とは、どういう事かと言うと、設計と施工を同じ会社が、やる場合です。
この場合は、簡単なボリュームチェック図面を絶対に損しない
超割高な建設費総額だけを出して内訳を出さずに、
工事請負契約に持ち込みます。
「このプランで総額3億円です。契約しますか?しませんか?」というだけで、契約に持ち込みます。

超割高の建設費を提示したうえで、情報収集能力の低い地主相手に、
契約を締結した上で、後から実行予算を組みます。

損するのは、その方式で建設する地主ですね。

これらの土地活用系の会社で3億円であれば、
まったくマンションが、イメージとして、
㈱土地活用では、2.2億円ぐらいでは出来るのではないかと思います。

また設計施工方式ではなくても、世の中の2割程度の発注形態である設計事務所がいて
図面を元に合い見積をするる場合においても、
図面から数量を積算はしたにしても、
経費と粗利をそのまま提示することはありませんので、
イメージするべきはAで、受注できる金額で見積もりを提示した後に、
請負契約を締結し建設費が決まった後に
下請専門工事会社にに細かな原価を交渉しながら粗利益を増やしていくという考え方です。

施主にとっては、CM方式を扱う会社から見れば、極めて不利な高い条件の請負契約
となっています。

一方で、Bは、
厳密に現場監督が社内で作る予算(お客様には本来見せない)=「実行予算」を弾きだすベースでの、
「原価が幾ら掛かり、粗利が幾ら出るか?」を、
算出し、その総計金額が請負契約をする建設費である方法です。

原価で掛かる費用が幾らで、粗利がいくら欲しいのか、
包み隠さずイコールで施主に提示して請負契約まで締結するのがCM方式の見積方法です。

上記を、頭の中に入れて熟読して頂ければと思います。

原価を算出する方法は、CM会社が、建設知識の無い施主に代わって、
CM会社と取引のある優良な下請専門工事会社から、
下記に記して行く、各工種見積徴収及び交渉する事により原価を固め、
その下請専門工事会社をゼネコンに紹介し、CM会社が決定した各工種の工事費で
ゼネコンの下請に新たに加わって頂き、工事をして頂くという極めて単純な手法です。

建設費とは、全ての掛かる費用と利益の積み上げです。

本来は、数量×単価の総計と必要な利益で決定されるのが、建設費であるべきです。

重要なので、もう一度書きます。
本来は、数量×単価の総計と必要な利益で決定されるのが、建設費であるべきです。

しかし、本来あるべきの建設費の決定方法は、現在の日本では、珍しい常識となっています。

何故でしょうか?原因は下記が考えられます。
・施主側の知識不足。
・施工会社の情報開示の少なさ。

施主側が知識が少なすぎることに漬け込んで、
施工会社側が情報を開示せず、あるべき姿になろうとしないのです。

企業は、利益を追求すべきということは、経営者ですから理解しています。

しかし、建設業は、建設という仕事を与え、生活の根源を賄ってくれる施主のためにあるべきであって、
建設業者側だけの為にあっては、建設業者側のためだけの理論であっては、ならないのです。

成功したいのであれば、常識を疑いましょう。

その常識は、何年前に、出来たものですか?
人類の歴史の中で、各々の常識は、どのように覆されて人類は進化してきましたか?

人類が進化した歴史は、堕落からの開放か、
もっと良い方法、良い考え、良い思考、良いシステム、良い道具を求めて、
目の前の常識を覆しつづけた連続です。

そして、今を生きる僕たちも、過去の覆し続ける連続の、この瞬間を生きています。

もう一度良く考えてください。

現在の日本の建設業の歴史、土地活用の歴史は、
戦後70年程度のうちの更に、戦災から立ち直った後のたった50年程度に形成された常識です。
更にいえば、今の世の中に蔓延している施主側の受益を度外視した
土地活用提案営業手法が確立されたのは、たったの30年程度かもしれません。

私が、現在の建設業や、土地活用提案への現在の常識に対する結論を言います。
絶対に、今の常識は間違えている。

もっとも成功したいのであれば、物事の本質が何処にあるのか、相手に、どういう意図で、
何が起こり、何を自己に持たすのか、洞察する必要があります。

CM方式は、建設費とは、こう算出されるべきと言う、
理想的な原則に正しく則って、超真面目、且つ、
厳密に建設費を算出している仕組みであると、
ご理解頂ければと思います。

CM方式こそが、一定規模以上のマンションを建設するための絶対解です。(当社が全てを対応できるかは別として)

それでは、建設費を実行予算ベースで、算出する上で、その内訳は、どのようになっているのか。
より深く書いていきます。

CM方式や、統一図面での相見積方式と、
ゼネコンが受注後に現場監督が組み上げる実行予算ベースでは、
下記のような大分類が、見積書・実行予算書の基本となります。

大分類
A.総合仮設工事
B.建築工事
C.外構工事
D.電気設備工事
E.空調換気設備・給排水設備・ガス設備工事
F.エレベーター工事
G.現場経費
H.一般管理費
I.住宅瑕疵担保責任保険
J.水道引込費用

まず、順に説明していきましょう。

【A.総合仮設工事】
主に建物本体を建設する為に、元請の総合建設会社=ゼネコンが準備する建設費用となります。

分け方は、建設会社によって若干変わってきますが、
下記の感じの内容が、仮設工事費の何処かに網羅されています。

A-1 仮設準備費:近隣家屋調査費等、工事をするに当たり、事前に準備に掛かる費用です。
A-2 仮設仮囲:工事現場を囲っている囲いです。
鉄板や、シート、フェンスバリケード等で道路から建設敷地内に工事関係者以外の侵入を防ぐことと、
事現場からの飛散物が、隣地等に影響を与えないようにする為に設ける仮囲いの費用です。
A-3 仮設工事用道路:これは、歩道などが車道から一段上がっている場合に、
舗道切下げと言って、舗道を車道との段差を無くしたり、することに掛かる費用です。

A-4 仮設建物:現場内に事務所や詰所(作業員の休憩場)等や仮設トイレを設置する場合の費用です。
A-5 仮設備品・消耗費:現場内で使う工具や備品(作業員の休憩椅子や机、ストーブや扇風機など)、
細かい所では、石鹸や、トイレットペーパー代等も含まれます。
A-6 仮設機械器具:主に、タワークレーンの組立・リース・解体費用、
測量機器(レベル、トランシット、レーザーレベル)等、騒音振動系等のリース費用が含まれます。
A-7 仮設電気設備:工事中に使う、仮設の電気設備に掛かる費用です。
道路からの引込、仮設盤の費用、現場内で、工事中に使う照明や、電源の引き回し費用、
また現場内で使う電気代です。
A-8 仮設給排水設備:現場内に仮設水道を設置する費用と、工事で使う水道代を見込みます。
A-10 仮設警備費:主に警備員の費用です。今は現場内に
A-11 仮設試験調査:主に生コンクリートの圧縮試験の費用、鉄筋圧接の引張試験等の試験費です。
A-12 仮設借地料:隣地に借地が必要な場合に見込む費用です。
作業員の駐車場代などを、この項目に見込む場合も有ります。
A-13 仮設復旧費:工事完了後に、道路や、
L型側溝が搬入車両でガタガタになってしまうのを直す費用です(予め予算に見込んでおります。)。
A-14 仮設遣方・墨出:これは、建物の敷地に対する位置(遣方)や、
躯体の内外部に基準線や壁の線を出す(墨出し)費用です。
私が現場監督をしていた頃は、測量機器やスケールと墨壺を持って走り回ってましたが、
今時は、墨出し屋さんに外注して、それを確認するケースが殆どのようです。
A-15 仮設足場:足場の費用ですね。飛散防止用のメッシュシートや、垂れ幕の費用等もここに含めます。
A-16 仮設安全設備:現場監督や来客用のヘルメット、安全帯、
安全垂れ幕、安全看板、作業員用に安全を促すもの、
施工体制を掲示したり、安全手摺、穴の養生(穴に落ちないように蓋をする)する費用です。
ここら辺は、施主が費用を負担しているのですが、
安全を蔑ろにするような会社に発注するべきでは無いです。
重大事故を引き起こすようなマンション建設は一生頭に残りますし縁起や気分が悪いですからね。
A-17 仮設養生:工事中に既に取り付けた、サッシや木枠や木製建具、
その他の製品や金物等に、傷が付かないようにスポンジのような養生材を取り付けたり、
ダンプレート等で傷か付かないようにする費用です。
最後、引渡し前の清掃で撤去します。
A-18 仮設整理清掃:工事中の整理清掃にかかる費用や、引渡し前の最終クリーニング代です。
A-19 仮設産廃処理:工事で出る、ゴミを産廃車両で出すのにかかる費用です。
A-20 仮設運搬費:小口の運搬物の運賃です。
A-21 仮設躯体調整費:コンクリート打設後に、躯体にハツリや、左官補修等が必要な場合の躯体調整費用です。
A-22 雑工事費:これは、雑工、土工さんに、ちょっとした片付けや場内の物資移動、
コンクリートの打設前の型枠の根巻等をお願いする時の費用です(雑鍛冶工事を含める時も有ります。)。

【G.現場経費】
主に建物を建設する為に、元請の総合建設会社=ゼネコンが必要とする管理系の費用となります。
G-1人件費: 現場監督の工事期間中に掛かる、給料、賞与、各種税金等費用です。
G-2発注費: 積算、見積に掛かった、かかる費用です。
G-3内勤工事経費: 会社によって違うでしょうが、現場所長を統括する部長、マネージャー等の給料を、各現場に振り分けます。
G-4労災保険:労災の保険費用です。
G-5損害責任保険:第三者等に損害を与えた場合の保険費用です。
G-6建設工事保険:建築中の建物に 不測かつ突発的な事故により損害が生じた場合、 その復旧費を補償する保険です。
多くの建設会社は、年間で、保険会社の保険に加入しており、年間請負工事代金から各物件の建設費に按分して費用計上します。
G-7通信費:携帯電話代、固定電話代、インターネット代、FAX機器代などです。
G-8交通費:主に現場監督・上席の現場までの交通費です。
G-9事務用品費:現場監督が使うパソコン代、筆記用具代、紙代、図面の印刷代等です。
G-10事務所経費:現場事務所の家賃(礼金、最後のクリーニング代含む)、
電気代、水道代、泊まり込みの現場などの宿舎の費用です。
G-11施工図費:施工図(施工する為に必要な詳細な図面)の外注費用です。
現場監督が書く場合も有りますが、今時は、
基本的な施工図は外注し、現場監督がチェック、修正する場合が多いです。
この施工図を元に、下請専門工事会社及び、そこから委託された職人さんが施工します。
G-12竣工写真・図書 竣工写真を撮るときのカメラマン代や、ファイル代などです。
G-13契約書製本費 請負契約書を契約図面とともに製本する時の費用です。
G-14近隣対策費   近隣に、タオルを配ったりする費用です。通常、近隣住民に対する補償費、迷惑料は、請負工事代金=建設費には含まれておりません。
G-15雑費 現場事務所の洗剤や電球他等の細かい雑費です。

【H.一般管理費】 
粗利です。この粗利の中から、
本社の事務所費用、事務員・営業給料、役員給料、広告宣伝費等を賄い、
残った利益から、法人税等の税金を払います。
物件規模にもよりますが、CM方式では建設費の7-10%程度です。

上記のA、G、Hは、CM方式でも、詳細の単価については、交渉する事は有りません。
例えば、電話代が幾らぐらいだろ?なんて野暮なことまでは交渉しません。
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)の総額に対して、金額交渉をします。

仮設に関しては、大枠で受注した後に、
現場監督の努力次第で、多少は安く上がる事も出来ますし、
工事本体で何か失敗が出ると、Hの一般管理費の中から補填します。

特に現場監督の統率力、努力等で何とかなりやすいのは、
仮設整理清掃、仮設躯体調整費、雑工事費等です。

安全は基本的に命に係わるので、どの監督も予算を減らそうとは、しませんね。
自分の現場で事故なんか、気持ちとして絶対起こしたくないですから。

㈱土地活用のCM方式では、それらが解っているので、
交渉時には、他のゼネコンとの比較により、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円ぐらいで決まると思うけど、
後で損したと思わないように、言わない様に、元請総合建設会社=ゼネコンに、
良く検討してくださいとお願いしています。

大体、建物の規模にもよりますが、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円は、
建設費総額の15%から20%程度で、
マンションの規模が大きくなれば、建設費の中での、比率は小さくなります。

マンションの規模が大きくなると特に、
GとHのスケールメリットが出てきて、建設費そのものも安くなりやすくなります。

そして、株式会社土地活用のCM方式では、
B建築工事~Fエレベーター工事の費用を施主様の代理として、
CM会社が取引のある専門工事会社から直接見積徴収をして金額の交渉を行い、
建設費の80%から85%を、ゼネコンより安く調達して、原価を抑えてしまう方式を取ります。

80-85%をゼネコンより安く抑えてしまえば、
A(仮設)+G(現場経費)+H(一般管理費)=〇〇〇〇万円も浮き彫りになって、
この部分だけの比較をすれば、金額も交渉しやすくなるというイメージをして頂ければと思います。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
B.建築工事:建設費総額の約60%程度です。
B-1杭工事:杭に掛かる建設費用です。主に採用されるのは、アースドリル杭、鋼管杭、PC杭等ありますが、
どの工法でも、杭に掛かる費用は、杭工事に費用計上されます。
B-2山留工事:基礎などを掘るときに、土が崩れて、作業員の安全や、隣地への影響を無くすために、
山留工事というのを行います。
敷地の広い地方などでは、オープンカットと言って、山留をせずに、
土が崩れないように斜めに掘って基礎を作ってから周囲を埋め戻す工法を使う事も有りますが、
都心の物件では、敷地目一杯に建てることの多い、ほぼ必修になります。
主に、H鋼圧入工法、H鋼セメントミルク工法でH鋼を自立させらると安く済みますが、
基礎が深く、H鋼が自立できない地盤の時は、切梁によって周囲の土が崩壊しないように補強します。

地中で湧き水が出る場合では、
ディープウェル工法、ウェルポイント工法、薬液注入工法、H鋼の各種などを組み合わせたり、
シートパイルと言って、波型の鉄鋼を連続して打つ工法を使う場合が有ります。

地盤データを元に山留専門工事会社とコストと安全面、作業性を相談しながら、
どの工法を採用するか検討していきます。
一般的に、水が出にくい、浅い基礎を建設する場合で自立できる地層(東京では関東ローム層が出る敷地)では、
山留工事費用は安くなります。
B-3土工事:基礎工事、地下工事等で、土をユンボ(子供っぽく言うとシャベルカー)で掘って、都心ですと場外に搬出する費用です。 埋戻しが有る場合は、埋戻し費用を含みます。
B-4コンクリート工事:コンクリートの材料搬入工事費、圧送工事(ポンプ車と圧送工の工賃)、生コンクリートの打設手間の建設費用が計上されます。
B-5型枠工事:生コンを流し込む受け皿を型枠(木)の枠で作る型枠工事費用です。 型枠大工は建設工事の中でも、花形の工事です。
B-6鉄筋工事:鉄筋の材料費、鉄筋屋さんの加工組立費用と圧接費用です。
一般の方では建設費が安いと悪い鉄筋を使っているとか妄想する人がいることは知っていますが、
今時、日本の建設業では、ミルシートが厳密に管理されており、
この流通形態以外のマガイモノの鋼材を使う事など有りません
(妙な鉄筋を仕入れる方が高くつくと思いますし、そんな馬鹿な事をする業者はいません。)。

ミルシート(mill sheet)とは、鉄鋼メーカーが鋼材の材質を証明する添付書類で、
鋼材検査証明書(inspection certificate)とも呼ばれる。
機械的性質や化学成分、ロットごとの規格値、製造実績値などが記載されており、
建築基準法では鋼材の強度を確保が義務付けられています。

また、日本の鋼材メーカーは、数社しか無く、
鋼材の全てに、メーカーのマーク(ロールマーク)が付いていて、
搬入鋼材がミルシートと適合した鋼材であるか、
現場監督も、設計事務所も、確認審査機関もチェックしております。 http://www.kyoeisteel.co.jp/business/steel/pdf/catalog_ferroconcrete.pdf

納入された、鋼材は、鉄筋工によって配筋されますが、
現場監督によって、構造図に則って配筋されているか、
鉄筋径、主筋本数、ピッチ、被り厚さ、空き等がチェックされ、
現場監督が配筋写真を撮影します。

またコンクリート打設前に、配筋検査を設計事務所により、
受け、その上で、確認審査機関や住宅瑕疵担保責任保険の検査を受ける等 厳密に管理されています。
重い鉄筋を現場内で運んで、組み立てるかなり重労働な工事です。

上記が躯体工事というものに分類されます。
躯体工事費は、杭の有無や深さ、物件の形状、規模にもよりますが、
マンション建設費総額の約25~30%程度です。
――――――――――――――――――――
B-7防水・シーリング工事:屋上防水費用や、漏水しやすいヵ所、サッシ周り、
土接壁等の防水費用やシーリング工事費用が計上されます。
B-8タイル工事:外壁や、共用廊下、エントランス廻り、住戸の玄関床等のタイル工事費が計上されます。
B-9木工事:造作大工といって、内装の大工さんの工事です。
型枠大工さんとは全く別の職人さんがやる工事です。
マンションですと、アルミサッシの額縁、下地のコマ付け、
置床のキワ根太、べニア下地、木製建具の枠等を付ける工事、巾木取付が多いです。
造作大工さんには精度が求められます。
B-10金物工事:金物に掛かる工事費です。
マンションですと、金物の手摺、縦樋、金属庇、ドレーン(バルコニーや屋上などにある雨水排水口)、
避難ハッチ、消火器などの消防設備、エントランス廻りの金物、階数表示版、館名板や、
グレーチング側溝等の金物工事費があります。
室名札や、室内ですと、ピクチャーレール、物干し金物代も、金物工事費に含まれます。
B-11左官工事:金コテを持って、塗装下地や、タイル下地等、躯体を平滑にモルタルや補修材で仕上げたり、
生コン打設時に土間をコテで仕上げる工事費が計上されます。
B-12金属製建具工事: アルミサッシ、ステンレス製の自動ドア、
鋼製の玄関ドアや、PSの鋼製扉などの費用が計上されます。
B-13木製建具工事:部屋の中の木製の建具の工事費です。 予算上は25㎡のワンルームマンションで1部屋8万円程度(木枠別途)、 40㎡ぐらいの1LDKで1部屋15万円程度の予算ですね。 勿論、間取りによって扉数や木枠寸法によりますが。
B-14ガラス工事:サッシ等につけるガラスの工事費です
B-15吹付・塗装工事:マンションですと、天井や避難階段部分の壁などの塗装工事費を計上する事が多いです。 ㈱土地活用のマンションは、原則、外壁は総タイル貼りなので、 2億円ぐらいのマンションで100万円程度ですね。 建設費総額の0.5%程度です。――――――――――――――――――――
B-16内装工事:下記の16-1~16-4までが内装です。マンション建設費総額の約5%程度です。
B-16-1軽鉄ボード工事:内装のボードを貼る下地工事費と、ボード工事費です。
B-16-2置床フローリング工事:マンションですと上下階の防音対策の為、今時は、置床と言って、コンクリートの上に、
B-16-3貼物工事:マンションでは賃貸室内のクロス工事や、共用廊下、バルコニ、屋外避難階段の床に貼る長尺シートの費用です。
B-16-4断熱工事:マンションでは主に現場発泡ウレタンの費用と型枠の打込み断熱費用 ――――――――――――――――――――
B-17流し台工事:キッチン工事ですね。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たりで15-16万円程度です。
B-18浴槽工事:マンションでは、ユニットバス工事です。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たり14万円程度です。
B-19洗面化粧台工事:洗面化粧台工事です。物にもよりますが、世の中でAランクとなる物の1部屋当たりで8万円程度です。
B-20家具工事:家具の取付工事費です。マンションですと、下足入れが、まず、主になり、 その他、賃貸住居にあるリネン庫を家具で作る場合や、リビングの据え付け家具、 オーナー住居が有る場合は、オーナー様が希望する場合はテレビ台や本棚を作る場合も有ります。
――――――――――――――――――――
C.外構工事:植栽工事、外構の土の鋤取り、外構土間のコンクリート打設工事費、
ブロック工事や敷地周辺のメッシュフェンス工事費でマンション建設費総額の約1-2%です。
D.電気設備工事:マンション建設費総額の約10%程度)
E.空調換気設備・給排水設備・ガス設備工事:マンション建設費総額の約13~15%程度です。
F.エレベーター工事:
エレベータ工事費は、本数と階数、人数、速度で主に決まりますが簡単にイメージする為には、
マンション建設費の2-3%とイメージ頂ければと思います。

このように、全ての原価の見積を、直接、
下請専門工事会社から見積徴収及び交渉する事により原価を固め、
ガラス張りに見積して、
ゼネコンが工事を受注するにあたり必要な利益をも、
厳密に施主に提示したものの総額がCM方式の見積もりです。

そして厳密に交渉、算出された建設費を、単に専有面積や延べ床面積で割った金額が
建設費の坪単価となります。

結果として、㈱土地活用のCM方式では、
土地活用系の設計施工の提案会社の建設費からは30%程度同一図面で、
元々ある程度安い年商100億から20億程度の地場のゼネコン
(地元の区や東京都の小中学校や公民館、都営住宅などの公共事業を請負っている会社)から
相見積を取った金額から10%から20%建設費は割安になります。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス


株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

株式会社土地活用のCM方式の流れについて、こちらの記事ページ
補足、ご説明させていただきます。

自分の土地に、土地活用として、マンションを建てたい方がいるとします。

土地を買ってマンションを建てたいお客様も、多数いらっしゃいますが、
ここでは、地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、
書かせていただきます。

地主様の場合、既に土地活用を提案してる会社から、見積を取られている方も多く、
その中で、「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」
と色々調べていくうちに、弊社のコンストラクション・マネジメントについて知って、
お問い合わせをされる方が多いです。

お問い合わせ頂いた後、ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、
まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。

間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし、
普段使っているCM業務委託契約書の雛形などもお渡しし、
㈱土地活用のCM方式を正しく理解して頂いた上で、更に話を進めたいと仰られた場合、
お話しを進めさせていただきます。

次に行わせて頂くのは、
建てたい物件のイメージ(何平米で1部屋を割るかとか、オーナー住居はいるか等)を共有させていただき、
各戸の面積の方向性などを出した後、
「ボリュームチェック」と言って、
当社と提携している設計事務所(今は7社程度)の混み具合にもよりますが、一番お客様に会いそうな設計事務所に、
法的に、建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
(この場合、間取りなどは入れずに、あくまでも、何平米の部屋が何部屋取れるかという、単線の図面になります。)。

そして、出来上がったボリュームチェック図面について、
株式会社土地活用のCM方式でやったら幾ら位で建つかという、
「概算見積」を行います。

概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易なプランに対し、
型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、
建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けて費用を算出していきます。
更には近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。

面積辺りで、適当に概算見積を出す工事会社もいますが、
当社では、数量を拾った上で、躯体(くたい=鉄筋やコンクリート)の費用を推定し、
後は、タイル数量を簡単に積算して、その他の費用については、
過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、
当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント(CM)を行った場合の
各工種について、1部屋いくら費用算出します。

幾らで、ご提出するかの、さじ加減に頭を使いますが、
実務的には、2,000㎡程度の賃貸マンションでしたら、
集中すれば2時間もあれば、概算見積の作業は終わります(忙しい場合は、若干お時間頂きます。)。

概算見積で、CM方式を行った場合の建設費を推定し、
それを元に、「事業収支」を作成していきます。


土地活用の肝になるのは、建設費等により導き出される事業収支、
及び、利回りです。

事業収支には、概算見積で算出した建築費用、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・
など、事業に関わる、全ての費用を入力し、総事業費を算出します。

同時に、各賃貸住戸、店舗賃料からの家賃収入を算出し、
まずは、初年度単年の開発収支を表面利回りまで算出します。

その後、単年度の事業収支を更に、長期収支シュミレーションソフトにかけて、
35年間の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーションを行います。

長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、
初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、
賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、
税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額のシュミレーションしていきます。

良く、ご相談の最中に、お客様から、
土地活用の営業をしてる、他社の事業収支を見せて頂くことがありますが、
家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていますが、
当社は、将来的に常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。

これが出来た段階で、これを叩き台として、
再度、お客様と、ご面談をし、もっと収支が良くなる方法は無いかとか、
更にディスカッションを行い、ボリュームチェックと、概算見積・事業収支の作成を何度か繰り返しながら、
より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。


当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、
建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、
土地は、全てが、条件が異なり、土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、
お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。

これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、
土地から最大限の収益を出すには、どうすれば、もっと良いのか知恵を絞る作業が
大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底的に検証します。

もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、
どれが良いかは山勘でもある程度は、解りますが、
実際に操作しない数字を弾いてみないと、
どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、
ワクワクすることはありません。

その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を
タクシーで案内する
「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、
完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、
熱心なお客様は、当社のセミナーを改めて参加して頂いたり、様々な交流を深めます。

当社のCM方式で建設を、お決めになられたお客様には、
イメージ画として外観パースを作ったり、収支を銀行に持ち込んでいただいたり、
当社から金融機関を、ご紹介させて頂いたりし、プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、
融資が通れば、事業化決定となります。

費用に関しては、事業化決定し、ご契約頂くまでは、無料です。
大体、ここまで速くて、2カ月、既存建物の立ち退き等があり長いと、1年以上かかるケースも有ります。

事業化決定後は、当社は、CM業務契約契約書を、
設計事務所は設計契約を締結して頂きます。

設計契約は、各設計事務所と設計業務契約の締結直後に、
設計料総額の30%程度の着手金が発生します。

並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、
弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ見積図面が出来るのを待って、
ゼネコンに見積依頼などを掛けながら2-3ヶ月程度待ちます。

そして、見積図面(100ページ以上あります)が出来たら、
設計事務所が確認申請作業をしている間に、当社で統一数量を積算し、
CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、
工事請負契約を締結します
(工事請負契約は、旧四会連合の約款にのっとり行いますので、普通の、請負契約と何ら変わりません。)。

CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、費用は発生しませんので、
大体、事業化決定から弊社の報酬が発生するのは、
速くて6カ月後程度です(立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。)。

請負契約を締結後は、オーナー様と現場監督、設計事務所との3週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、
空いた時間が出来れば、現場を巡回し、監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、
竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。

当社の土地活用セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、
このシステムが解っていたとしても、
当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。

まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、
実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、
当社以上の仕様グレードと、取扱いの金額規模で、
下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。

ゼネコンの購買部や、現場監督が、
建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、
交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが
どれだけ難しい事かご理解頂けるでしょう。

また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、
収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、
まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで
自己の存在を世間に認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、
精神的にも経済的にも耐えられるタフさのある人も、まず居ないでしょう

いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、
簡単に真似が出来ません。

地主様が、一番気にされるところは、
しつこい営業マンがオベッカを使って、ガンガン来るのが、
鬱陶しいと思われている方も多いとは思います。

当社においては、そういう営業スタイルは大嫌いですし、
工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、
25物件近くの状況を全て頭に入れて、同時平行で動かしているので、ご安心ください。

どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、
契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、
ガンガンへばり付いてくるような営業などは一切行っておりません。

感動させたいのであれば、仕事の内容であるべきです。

お問い合わせを受け、お客様が株式会社土地活用を
求められているのであれば、こんなことまで、やるのかというほど、本来の業務外のことでも、
最大限やらせて頂きますが、お客様が当社に、コンストラクション・マネジメントをして欲しいと思わない限り、
当社から、お願い営業で受注することなど絶対に致しません。

過去に、人間性により、当社から、営業後に、お断りしたお客様が数名いましたが、
工事を、色んな所に断られていると耳にした、数年後、
たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、
大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、トラブルメーカーから当社が受注し、
施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
自社の利益を追求するあまり、お願い営業をしてどんな方からでも物件でも受注していたら、
それが見えなくなってしまいます。

社会人で働かれた経験がある方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、
当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、
一生懸命にやっている施工者が、施主様により、
有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、許しがたい事ですし避けなくてはなりません。

勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、
職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。

結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請専門工事会社の社長に、
自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともあります。

相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、動いてあげなくては誰も付いてきません。

これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事は
ご理解頂ければ嬉しいです。

03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

 

RC造11階建 法延床坪単価82.5万円の、新築マンション内覧会を開催のご案内

RC造11階建 法延床 建設費坪単価82.5万円(杭・外構含む)の、
新築マンション内覧会を開催します。

物件としては、事例集のこちらの物件です。
http://kabu-tochikatsuyo.com/?p=1205

ルールを守って、是非ご参加下さい。

要綱としましては、
☆日時2018年3月10日(土)13:00~16:30
☆場所東京都台東区(申込みルールを守って、お申込み頂いた方に、4営業日以内に詳細ご連絡します。)

☆内覧できる方
①住所・氏名・携帯番号・当日、身分証を提示できる方
(前回開催で、120人の参加者の中で、路上駐車、敷地内に勝手に駐車、爆音での運転、敷地周囲での喫煙、たむろして話し込む等の行為で
施主様に、ご迷惑をお掛けしたので、それを防止する目的です。)。
②マンション周囲に、たむろしない、禁止事項・マナーを守って下さる方。
③マンション建設をご検討の方、マンション建設に関わる不動産業、士業、建設業の方。

☆受付:管理会社ルームキューブの内覧するマンションの1階新店舗にて受付を致します。
身分証を提示を頂いたら、受付済の目印をお渡ししますので、それを持って、内覧して頂きます。

☆内覧費用:無料

☆厳守すべき禁止事項
①マンション周辺に、たむろし、話し込む事(話がしたい場合は、建物内か、1階ルームキューブ店舗内でお話し下さい。)
②路上駐車
③建物内、及び、敷地周辺での喫煙
④車を吹かして運転する事
⑤建物に傷をつけること、意図的に汚すこと(2月16日時点で、29部屋中28部屋入居が確定し、即入居が開始するため、傷をつける行為は、注意して下さい。)。
⑥ネットワークビジネスの営業行為
⑦他者を不快にさせる行為
⑧嫌がる相手への営業行為(業界に関わる方の節度を持った営業行為は許可しますが、一切の関係責任は負いません。)

お施主様に特別に許可を受けて、開催するので、上記の禁止事項やルール・マナーは
必ず守って下さい。

☆懇親会
日時:2018年3月10日(土)17:30~2・3時間程度
浅草橋、又は浅草等の居酒屋で人数に応じて、コース予約し、ご連絡メールを差し上げます。
(会場の関係で最大100人程度となると思います。)

☆懇親会の参加費用:5000円程度(この予算で居酒屋のコースを予約します。)
前回は、60-70人の大家様、不動産関係者、士業の方の大懇親会となり、大変盛り上がりましたので是非ご参加下さい。

※本記事をリンクして、2月28日までに、ブログでシェア拡散して頂いた方は、無料とさせて頂きます。
(フェイスブックでシェア頂いた方は、2000円引きとさせて頂きます。)
申込み時に、シェアしますと書いて頂き、後に㈱土地活用で、確認出来るように、URLやスクリーンショット、写メをお送りください。
※会場の関係で、人数がオーバーした場合は、先着順となりますので、ご了承ください。

☆申込み方法
こちらのURLから、住所・氏名・携帯番号を記入の上、
「内覧会希望」と記載の上、お申し込みください。懇親会も参加する場合は、その旨を記載ください。
http://kabu-tochikatsuyo.com/?page_id=63

※ご友人やご家族と一緒に内覧する場合も、必ず全員分の、住所・氏名・携帯番号をメールください(お子様は不要です)。

※個人情報は、禁止事項等のルールを守って下さらない方がいた場合の、
連絡先として利用させていただき、厳密に保管させていただきますが、内覧会開催を特別に許可下さった施主様にも開示させていただきます。

内覧して頂いた方が望まない限り、㈱土地活用や、㈱ルームキューブから
営業活動をすることはございませんので、ご安心下さい。

主催:
株式会社土地活用
http://kabu-tochikatsuyo.com/
ルームキューブ株式会社
http://www.q-be.co.jp/
株式会社春日部幹建築設計事務所
http://kasukabearchitect.com/

RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥

㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが1回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10~18%を削減しています。

何故、そのようなことが可能なのか?
解りやすく解説していきます。

まず、建設業の構造から理解して頂けるように、説明します。
仮に、3億円(税別)の建設費の物件があったとします。

お施主様が、3億円支払ってた金額は、8割~8割5分は、
下請専門工事会社への外注費です。

3億円の内、仮に、82.5%が外注費であった場合、
2億4750万円が外注費、
17.5%・5250万円が、ゼネコン経費(持ち分)となります。

RC造のマンションの場合、2億4750万円の、
外注費の内訳は、杭工事費、山留工事費、型枠工事、鉄筋工事、生コン工事、左官工事の躯体系と、
タイル工事、左官工事、金物工事、木工事、金属製建具工事、木製建具工事、
ガラス工事、塗装工事、内装工事(軽鉄工事、ボード工事、置床工事、フローリング工事、断熱工事)、
住宅設備工事(キッチン、ユニットバス、洗面化粧台)、家具工事、
エレベータ工事、電気設備工事、給排水衛生設備工事、空調換気工事、外構工事の分類になります。

お施主様が、元請けゼネコンに支払った、工事代金3億円の2億4750万円は、
下請専門工事会社に、右から左へと、完了した工事代金として支払われるお金です。

一般の方々に、頭に入れておいて頂きたいのは、
総合建設会社(ゼネコン)が、職人を直接確保、又は雇用することは、一定規模のビル工事をしている
建設会社では、まず有りえず、職人を雇用・確保・調達するのは専門工事会社(下請)の役割となり、
お金の流れは、施主→総合建設会社→下請専門工事会社→職人となります。

その専門工事会社を束ねるのが総合建設会社(ゼネコン)です。

下請けだけ揃えても建物は完成しませんので、下請専門工事会社や、職人に対し、
指示統括する立場として、
現場環境を整えるのが総合建設会社の役割です。

そして、総合建設会社(ゼネコン)は、下請協力会を作って、
通常、協力会以外の専門工事会社から見積徴収する事はしません。

POINT1:建設費の80%以上は、下請専門工事会社に払う外注費、残りがゼネコン経費
POINT2:ゼネコンは、普段、下請協力会以外から見積を取ることはしない。

㈱土地活用のCM方式で、まず行うことは、
80~85%の外注費を施主側の立場に立って、

CM側の㈱土地活用と独自のルートで取引のある下請専門工事会社に
直接見積徴収・金額交渉をして、

各工種の金額を確定させて、ゼネコンの外注費より安く抑えてしまうことです。

すると、結果として、残りの17.5%のゼネコン経費(持ち分)の部分もガラス張りになり、
相見積もりをかけているゼネコン同志の競争が発生します。

ゼネコン経費の内訳は、仮設工事費、現場経費、一般管理費となります。
それぞれ、簡単にイメージしていただくために解説します。

仮設工事費:建物本体工事をするために、整備する費用で、主に、足場の工事費、仮囲い、クレーン・リフト等の揚重設備の工事費、安全看板、敷き鉄板、養生材費用、仮設水道・仮設電気費、ガードマンの人件費等が含まれます。

現場経費:現場を管理統括するために掛かる費用で、主に、現場監督の工事期間中のお給料、現場事務所の家賃、FAX、コピー機、椅子、机等の現場事務所の備品代、工事保険代、現場監督の交通費、電話等通信費等が含まれます。

一般管理費:世の中で言うところの粗利です。
物件規模にもよりますが、CM方式で3億円ぐらいの物件ですと、建設費の6~7%程度の粗利から、
内勤の営業・経理・積算・設計の人件費、役員報酬、本社や支店の賃料、電気代等の雑費を賄います。

総売上高の6%程度の一般管理費が無いと、企業決算上の赤字になると言われていますので、
各総合建設会社(ゼネコン)は、この部分を8~10%程度確保できるように目指して営業活動をしています。

当社のCM方式では、この一般管理費部分を、企業継続をする上で必要な金額を確保することは、
推奨していますし、ゼネコンに対して赤字になっても安くしろ等と言ったこと一度たりとも有りませんが
下請入替型のCM方式の優れた仕組みを使うことで、建設費を削減しています。

企業経営上、赤字受注はあってはならないことは理解していますし、
施主も施工会社(元請、下請共)も、お互いにメリットが無ければならない
との信念の元に金額交渉をしています。

先に書いたように、不当な赤字受注を押し付ける事はありませんが、
ガラス張りになる事によって、競争が成り立ち、
必要以上のゼネコン経費になることを防ぐことになります。

ここで簡単に、ゼネコン独自ルートの外注費より安く抑えると書いてありますが、
簡単な事では無いので、仮にゼネコンで長年の経験を積まれた60歳の現場所長や工事部長の方が、
CM方式の仕組みを理解して、やってみようと開業したところで、建設費を下げる事は不可能でしょう。

CM会社が独自に調達する下請専門工事会社が、
ゼネコンが普段調達してる専門工事会社の下請専門工事会社の金額より
10%~18%安く調達出来なければ話にならないからです。

CM会社が、下請専門工事会社を皆さんどのような会社と思われているか、
イメージできないと思いますが、数名の職人さんが集まって作った会社を使っている訳では無く、
多くは、スーパーゼネコンや、大手のゼネコン、ハウスメーカーの下請工事会社として
普段、仕事をしている会社で、売上が30億円ぐらいある会社は、ざらに含まれています。
(逆に、売上の少ない下請け専門工事会社は、余程長い付き合いのある会社以外は、
職人調達能力という点で、余り信用してません。)

例を挙げれば、杭工事は、鹿島やダイワハウスをやっている会社ですし、
型枠は大成建設をメインとしている会社ですし、セイワや大林組、清水建設、竹中工務店、東急建設…と、
錚々たるゼネコンの下請けとして、普段工事をしている会社の中でもCM方式に興味を持ち、
CM方式が好きで見積参加してくる会社が多く含まれています。

一般的な傾向として、下請けの単価は、地場ゼネコンと比べたら大手のゼネコンの方が安いでしょう。
その大手と同等の単価で、原価を固め、ゼネコン経費の安い地場ゼネコンの下請けとして
工事をして貰うのが、㈱土地活用のCM方式とイメージして頂ければと思います。

また、地場ゼネコンの中でも、普段使っている下請で、安い下請けは、当然含まれていますが、
全てが安い訳では無いということも、事実では有ります。

例えば、20社の下請を使うとして、杭工事と金物工事は、
安い下請専門工事会社を使っているが、型枠、鉄筋、内装関係他残りの18社は、
CM会社から見れば、全部高いということは普通に有ります。

例をあげると、ゼネコンに1回目の見積を出してもらったところで、
下記のような比較表を作成します
(少しぼやけているのでPDFで見たい方は、こちら㈱土地活用 CM方式の比較表例)。

見方としては、ゼネコンA、B、C、Dがあったとして、各ゼネコンの1回目と書いている金額が、
各ゼネコンの金額(ゼネコンの元々の下請けの原価)、CM入替後が、CM会社の下請原価です。

水色の塗りつぶしがCM側業者で入替する工種。
黄色の塗りつぶしが、ゼネコン同士の同工種の比較で一番安い金額を抽出した物。

茶色の塗りつぶしが、CM側では特に専門工事会社に直接、見積徴収していないが、
ゼネコンに検討してほしい工種(生コン、左官、クロス工事等)と、
ゼネコン経費部分(A+G+H部分)です。

見積を取ってみれば、解りますが、各ゼネコンの原価は、相対的に、
高い業者を使っている工種と、安い業者を使っている工種にバラつきが絶対に有ります。

そこで、まずは、黄色でゼネコン同士の比較での最安値をマーキングして、
それより、安く交渉する事が必要です。

それに加えて、CM側での過去の発注金額や、
それに基づいた単価で、㈱土地活用が銀行融資用に事業計画を立てた時の、
予算も有りますので、CM側の専門工事会社の相見積の競争も有る事、
落とし何処を幾らにするかを考えながら、専門工事会社に交渉して行きます。
(あんまり書くと、この記事を読んでいる、取引先の専門工事会社もいますので書けませんが(笑))

そして、最終的には、黄色でマーキングされた、ゼネコンの下請金額より、
独自ルートで見積聴取を掛けている全ての工種で、
安く下請専門工事会社を揃えることが必要となります。

普段、ゼネコン各社は、他のゼネコンの外注原価の相場を見ることは出来ません。
各社の企業秘密みたいなものですから(笑)

各物件での下請けとの価格交渉になるから、
自社の下請協力会の下請が出す見積金額が、世間一般から見て、
高いか安いかを把握するのは不可能
です。

下請けは、見積出す相手を見てますので、元請けの価格交渉が緩い工種であれば、
必要以上に安く見積もりを出すことはしません(経済活動ですから当たり前です(笑))。

特に、2012年頃から2015年頃まで続いた建設業での人手不足で、職人・下請からの突き上げで、
人件費は高騰しましたので、ゼネコン各社、実際に自社の下請けの、どの工種が世間の相場から
高いのか安いのかを把握しずらくなっている状態が現状でしょう。

一方で、CM側は、物件ごとに、条件特性を踏まえた上で、
各ゼネコンの原価を同一数量で比較しやすくして把握・比較したうえで、
自社の過去の発注単価と照らし合わせながら、

CM側の下請専門工事会社に直接原価交渉が出来るのは、
コスト交渉上は圧倒的に有利です。

POINT3:CM方式では、金額をガラス張りにしてから、
後出しじゃんけんで、単価交渉しているから有利。
POINT4:CM方式では、独自に、下請専門工事会社を調達できる。

ゼネコンも、経営するうえで必要になるのは、下請専門工事会社の血の入替をすることや、
他社の発注相場を把握することです。

ゼネコンも当然、そのような事は、解ってはいますが、中々、行動には移せません。
下請協力会の壁があったり、面倒なことは避けたいという意識が働くからです。

面倒なことは避けたいという意識の中には、手当たり次第、安いからと言って
知らない下請から見積を取るのは、危険、面倒ですし、
単純に怖いという意識も働くのは当然でしょう。

㈱土地活用としても知らない下請けを使うのは、怖いですし、仮に使う場合でも
誰かの紹介であったり、施工履歴を把握した上で、慎重に採用しますし、
新規会社を採用して、駄目な担当や会社であれば、元々の下請けに戻したり、
結局、当社が補填しなくてはなりませんので、
同じ意識が働くことは理解できますし、新規採用をするのであれば、
誰かの紹介であって欲しいと思うものです。

㈱土地活用の使っている下請専門工事会社も私が現場監督の時に使っていた
13年近く付き合いのある会社も半分ぐらいは含まれていますし、
私が独立して、8年間で選別を繰り返した中で、残して来た会社が99%です。

今は、新規の下請専門工事会社を募集はしてはおりますが、
無差別に、見積依頼をかけるような事はしないでバランスは見ています。
(仮に、新規を入れても、殆ど高い会社ばかりで、原価は変わる事はないとは思っていますが。)

それらを理解したうえで、㈱土地活用が選別を繰り返してきた中で残った下請けの紹介であれば、
大丈夫だろうとゼネコンに思っていただいた上で、
ゼネコンの下請を入れ替えているのが現状です。

CM側の下請専門工事会社としては、物件を受注出来る事に加えて、
新規に取引を開始したゼネコンから別の見積物件が出てくる事が最大のメリットでしょうね。

こんな感じで、CM方式で、新規のゼネコンに下請として1回入ってしまえば、
ゼネコンから他の見積物件が出てくるというのは、かなり魅力的だと思います。

これらの仕組みを理解していれば、㈱土地活用のCM方式で
安くなって当然と思われるでしょうし、
少なくとも首都圏の一定規模以上のRC造で、
㈱土地活用のCM方式以外の方法で建てる事ほど、
もったいない事は無いと思います。
※参考記事:
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!
コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

更に詳しい内容の質問や、概算見積が欲しい方は、03-6441-2878か、
メールフォームから、お気軽にご相談ください。

 

日影規制 土地活用の豆知識⑥

関連記事;RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
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今回は、建設費とは関係ないですが、
日影規制について書いてみます。

土地活用や新築不動産投資でマンションを建設する時、よく出てくるのが日影規制です。

wikipediaを見ると、1976年に出来たらしいです。
商業地、工業地では無いエリアでの近隣の日照を確保するため、
計画する建物の形状を確保しようというのが、狙いのようです。

この記事に書いてあるのは、
土地を買って新築マンションを建てる為に、
膨大な数の物件情報をスクリーニングして御宝物件探しをする上で、
最低レベルの知識なので土地探しをしている方は熟読してください。
(首都圏に500㎡以上のRCマンションが建てられそうな規模の土地を所有している方は、
サラッと読んで㈱土地活用に、お気軽にご相談下さい(笑))

POINT1:商業地域内に日影規制は無い

近隣商業地域、準工業地域は、日影規制は、8-9割は、有るので、
その点は、ご注意しましょう。

また、自分の土地が商業地で日影が無いと浮れていると、
実は北側に日影規制が有るエリアが有って、
思い通りに建たなかったという落とし穴も良くあるので、
周りの用途地域も注意してみる必要があります。

POINT2:敷地の北側(厳密には東西も含む)が商業地で無い場合は、日影に注意

では、実際、どういうものか、簡単に敷地図を見ながらイメージしていきましょう。
日影規制がエリアでは、まず、隣地境界から5mのライン(赤点線)と、10m(緑点線)のラインを引きます。

日影規制は、用途地域をネットや役所に電話等で調べれば、分かりますが、
特定行政庁(市区町村)が、指定してあります。
3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)とか書いてあります。

3時間と書いてあるのは、冬至の8時~16時の間に、
4mであれば、4mとの高さで、3時間以上日影にするなと言う意味です。

ここで、下の図を見てください。

高さ12m(大体4階建)の建物の日影が冬至の8:00~16:00に、
5時間日影になる範囲が、赤実線の輪っかで、3時間日影になる範囲が、緑実線の輪っかです。
それぞれの色で、実線が点線の内側に入らなくてはなりません。

つまり、5時間‐3時間と書いてあるエリアで、
3時間日影が当たる範囲が、10mライン(緑点線)の内側に、
5時間日影が当たる範囲が、5mライン(赤点線)の内側に、
入ってなくては不可という規定です。

上記の12mの高さでは日影規制OKの絵でしたが、
この建物の高さを15mにしてみましょう。

緑の実線の5時間の日影が10mライン(緑点線)から
はみ出して、斜線が引いてあるところがOUT、つまり出ていますので、
この平面・条件では15mの高さの建物を建てる事は出来ません。

しかし、この条件で道路が、北西方向に有る場合は、日影は有利になります。
道路が有る場合は、5mライン、10mラインは、道路の中心線から、それぞれのラインをとるからです。

下図を見ると、理解できると思いますが、北西方向に8m道路が有る場合、
その中心4m離れた位置から5m、10mのラインを引いて、
その内側にそれぞれの色の実線が入っています。

 

日影は、北方向に出来るものなので、北側に道路があると大きな建物を建てるのに有利になります。
今回は、境界と真北の角度を30度振っていますから、北西方向に道路が有るのが有利になりましたが、
境界と真北の角度が0度であれば、当然、真北に道路が有るのが有利になります(※道路斜線(天空率)の検証は深夜で眠いのでしてません。)。

POINT2:北側に道路があるのが日影規制には有利

また、3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)の比較では、
日影規制が緩いのは、数字の大きい方で、
緩い順に並べると、5時間‐3時間(4m)>4時間‐2.5時間(4m)>3時間-2時間(4m)となります。

イメージすると、5時間日影になっているエリアより、
4時間日影になっているエリアの方が内側にありますので、
点線の5mラインや、10mラインより内側に入りやすくなります。

POINT3:日影規制の数字が大きい方が規制は緩い

近隣商業地域、準工業地域90%ぐらいは、、住居系地域には、
ほぼ日影規制がかかっていると思っておいた方が良く、
容積率を消化するには日影規制との格闘になります。

余程、大きな敷地でない場合、日影規制の影響を受けやすいので、
例えば300㎡ぐらいの土地で、近隣商業300%だと、
北方向に道路が無い場合は、容積率を消化することは難しいとケースが多いです。

ただし、南北に、長い土地は日影には有利で、下図のように北側隣地境界から建物を離して、
道路斜線をかわしながら真ん中に高さ30mでデーンと
建てても日影をクリアできるケースもあります
塔状比が上がり建設費は割高にはなります。※道路斜線(天空率)の検証は時間が掛かるのでしてません。)。

また、東西方向に、敷地が長い場合は、日影規制の影響がより受けやすく、
南北方向に長い敷地の方が、日影規制の影響を受けにくいことも、
理解していた方が良いです。


POINT4:日影規制が有る場合、南北に長い北側道路の5時間-3時間(4m)が、一番有利

因みに、前回の記事で、東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤
について、書きましたが、これらの規制が掛かっているエリアでは、
日影規制も、高度斜線も両方の条件を満たしている高さの建物でないと建てられません(他の法規も全部満たしていないと建てられません。)。

土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①
で書いたように、利回りをより高くするには、
容積を消化することが、土地活用でも、土地を買っての新築不動産投資でも極めて重要で、
土地を買う場合、
1種=土地の坪単価÷使用できた容積率
1種を安くするには容積率が、どこまで消化できるかが重要になってきます。

各記事を、ご覧になっていただき、ある程度、
目利きが出来るようになると、楽しくなると思います。

㈱土地活用は、CM方式で、同一図面のゼネコン見積もりから10~18%建設費を安くすることが、
CM業務報酬の発生する主業務ですが、
企画段階のノウハウ(面積割、間取り、仕様選定、楽器可等)で、マンション建設の利回りを最大化することや、
マンション用地の目利きも大得意(大好き)営業活動の一環として、
無償で行っておりますので、これはと思うような土地があれば、
03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

 

高度地区 1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区(東京都) 土地活用の豆知識⑤


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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マンション建設のご相談を受ける商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

高度地区とは、都市計画法に基づいて決められた地区であり、用途地域においての環境を維持するために
かけられた制限の事で、導入の有無については、自治体ごとに異なっています。

高さの最高限度を定める理由としては、日照や、彩光、通風を確保することがあげられます。

本記事では、東京の高度地区の、最高高さ限度の高度斜線について、
1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区において、
北側境界からの離隔距離と、最高高さの関係を図示しながら
高度地区について、ご理解頂きたいと思います。
(高度利用地区に関して、最低限度高度地区は、高さの最低限度を定めるもので、割合も低く、
マンションを建てるには有益な地区なので、本記事では割愛し、
制限が不利益側に働く、最高高さを定める最高限度高度地区について、記載していきます。)

結論から言うと、
狭い敷地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区に関して高度地区の斜線について図示してみました。

ただ高度地区の斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

上記の、高度地区の斜線の見方としては、1種高度地区、2種高度地区は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度地区は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度地区の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度地区の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度地区の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3mで割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

地主様が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えている場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

特に、東西方向に長い敷地で、高度地区の規制が掛かるエリアでは、
高度斜線の影響は受けやすく、余程の広さが無ければ、
3階以上に階数を積む事が、困難になる敷地も多くなります。

一方で、例えば700㎡以上など有るような大きな敷地では、高度地区の規制エリアであっても、
南側に建物を寄せて建てるなどにより、高度斜線を交わしやすくなったりします。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度地区があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう高度斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度、目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解


 

 

コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

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RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②
東京で1部屋25㎡、30㎡、35㎡、40㎡どの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か?土地活用の豆知識③

土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。

新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、
去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、
土地値を0円にして検討して行きます。


基本スペックは、
敷地面積:246.61㎡(74.6坪)
専有面積:989.76㎡(299.4坪)
延床面積:1217.04㎡(368.15坪)
です。

※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。

【建設費と、利回りの比較】
それでは、単年度の事業収支を組んでみましょう。
CM方式で建設した場合の事業収支は、こちらを、クリックください。

㈱土地活用のCM方式でやった場合の概算見積での建設費は、
3億0300万円です。
延床の坪単価で、82.3万円という設定です
(概算見積なので余裕は見ており、CM方式での本見積では、これより下の金額を目指します。)。

この場合、賃料収入は、月336.2万円、
年間賃料で、4034.34万円で、
CM方式で建てた場合の表面利回りは、12.067%と、なります。

仮に、土地活用で、
延床面積の坪単価100万円の場合の税別建設費は、
3億6185万円、賃料は同じとして、表面利回りは、10.354%
坪単価100万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)

延床面積の延床面積の坪単価120万円の場合の税別建設費で、
4億4178万円、賃料は同じとして、表面利回りは、8.708%
坪単価120万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)
となります。

比較表を作ってみましょう。

CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 

単純に、割高の施工会社で建てれば、
税別の建設費だけで、1億3878万円も高くなります。

割高の施工会社であっても、8.708%ぐらいでれば、
土地以外にも資産がある程度有れば、金融機関も融資するでしょうし、
建てられない事も無いでしょう。

しかし、これだけでは無く、土地活用は、普通は、
金融機関から融資を受けて返済して行かなくてはならず、
それを加味した長期収支を組んでいくと更に、差は開いて行くことが解ります。

当社で使っている、ランドプランニングスタジオの土地活用向けの長期収支ソフトを使用し、
長期収支をざっくり入れてます。

パラメータとしては、複数ありますが、主だったところで、
路線価:400千円/㎡
賃料の年間下落率:3年目以降0.8%
元利均等返済金利:10年目まで0.8%、11年から30年目までを1.5%(変動)
ローン期間:30年
管理業務委託費:3%
を、他は一般的な管理費用や、仮ですが一般的な、修繕費用を入れていきます。

CMの82.3万円/坪の長期収支グラフです。

普通の施工会社の100万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

割高の施工会社の120万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

各グラフの見方としては、右上のグラフの紫色が、
単年度の税引後のキャッシュフロー額、
右下の折れ線グラフの紫色が、累積キャッシュフローのグラフです。

一番下の、坪120万円で建設した場合の単年度キャッシュフローの棒グラフの21年目以降は
マイナス、つまり、赤字になっている事は、注目していてください。

30年目累積キャッシュフロー
CMで坪82.3万円:2億4600万円
坪100万円:1億9200万円
坪120万円:1億0500万円

返済総額
CMで坪82.3万円の返済総額:4億2792万円
坪100万円の返済総額:4億9932万円
坪120万円の返済総額:5億9232万

改めて、表にすると、多額の違いが有る事が解ります。

  CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 
30年目累積
キャッシュフロー
2億4600万円 1億9200万円 約1億0500万円
返済総額 約4億2792万円 約4億9932万円 約5億9232万

建設費が、割高で、借入額が増えると、返済額は増えて行く事も解りますし、
累積キャッシュフローの差も開きます。

これだけの莫大な差額を、普通に働いて、稼いで、
補填する事は、並大抵の努力では不可能でしょう。

一番下のグラフから、割高の120万円/坪の施工会社で建設した場合、
21年目から単年度のキャッシュフローは赤字に転換します。

21年目までに、累積キャッシュフローを蓄えていれば、それ以後の返済は、
蓄えていたキャッシュを、吐きだす事で、滞りなく進めることは出来ますが、
大概は、累積キャッシュフローを生活費や、様々なことに(無駄使い)に使っていくでしょう。

修繕費用は、シュミレーションの中に入れて計算はしていますが、
その時の、修繕費用を予測する事は困難ですし、空室率も想定より上がる可能性もあります。

良く、昔、土地活用しましょうと、営業マンにのせられて、マンションを建てたら、
返済が出来なくなって、銀行に差し押さえられて取り上げられた、
または、返済できないから、売却して、その時までの残債を返したら、
殆ど、手残りが無くなったと言うのは、このケースを言います。

当社のホームページや、ブログでは、
口を酸っぱくして、
「土地活用の成否は、建設費で決まる。」
ということを述べさせていただいております。

土地活用の最大リスクは、建設費が高く、融資の返済が出来なくなり、
土地ごと売らなくてはならない事です。

地主様には、先祖や、親が、残してくれた、土地という、
莫大な資産が産まれながらにありますが、
それを活かせるか、台無しにするかは、
単に知っているか、いないか、最低限の事を、学ぶ気が有るかの知識の差です。

世の中には、私のように、地主の子息では無い人間から見れば、喉から手が出る程、
欲しいような「土地所有と言う圧倒的なアドバンテージ」が有りながら、愚かな判断をして、
高い建設費で、土地活用をして、台無しにしている方々が、大多数であることが残念です。

別に、学ぶと言っても、実際に、細かい計算作業するのは、プロに任せれば良いのです。
事実が有るという事を知っているか、知っていないかを学ぶか、学ばないかの差であると思います。

そして、その結果は、普通に働いて回収するには不可能な方が多いほど、
莫大な差額を産み出します。

本記事を読んで、HPを呼んで、現実を知って、意識や行動を変えて頂ければ、幸いです。



土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①

㈱土地活用は、社名の通り、地主様の土地活用について、
同一図面、同一仕様のゼネコン見積から10~18%コストダウンしてきたCM方式にて、
建設費をコストダウンさせるサービスを提供しています。

一方で、建設費がコストダウンができるので、投資家様や、不動産会社様からも
土地を購入しての新築不動産投資についても、お問い合わせを沢山いただいています

問い合わせ数的には、正確に数えたわけじゃないですが、
用地仕入れの目利き相談が、地主様の土地活用相談と比べると
倍ぐらい多いのではないでしょうか。

そこで、今回は、用地仕入れについて、基本的な事から、
順に、ご説明します。

①土地を安く仕込む必要性
まず、土地を購入して、新築RCでマンションを建てて、
利回りを出すには、土地値を安く仕込む費用があります。

当たり前と言えば、当たり前ですが、CM方式で建設費を幾ら下げても、
土地を高く買っているようでは利回りは出ません。

②賃料が高いエリアの方が利回りは化けやすい。
良く、埼玉、千葉等、都心部に比べて賃料が安いエリアで土地を探してきて、
利回りを出したいとの問い合わせがありますが、経験則から行って、
家賃が高いエリアでなければ、利回りは出難いと思います。

賃料が比較的安いエリアは、地主様で、
それなりの規模の土地を持つ方で無いと利回りは出ないでしょうし、
最終的な、出口での売却戦略も、建てずらいかと思います。
(地主様でも、建てない方が良いというエリアも沢山あります。)

逆に、都心部は土地値が千葉、埼玉と比較して高くても、
ある程度の土地値での仕込みをしていれば、利回りは出やすいと感じます。

東京23区内でも、賃料が安いエリアでは、
中々土地を仕込んで利回りを出すのは難しい場合が、多いです。

③土地の目利きについての基礎:1種
それでは、どのように土地の目利きをするか書いて行きましょう。
土地の目利きで最も重要なのは、1種です。

土地情報が来たら、まず1種を計算してみて下さい。
1種=土地の坪単価÷消化できた容積率
です。何で1種というかは知りませんが、昔から使われてきており、まず計算してみて下さい。

例えば、2億円、70坪で容積率が400%の土地が有り、
容積MAXで消化できると仮定した場合、
1種=(2億÷70坪)÷4.00=71.42
です。

この71.42(1種)が、各駅、駅距離で瞬間的に、高いか安いかを判断するのです
(土地の坪単価で高い安いを判断するのではなく判断基準は、あくまで1種です。)。

新築RC造の30㎡で8万円しか家賃が取れない場合は、
1種70ぐらいじゃ、まず利回りは出ませんが、
中央区で1種70だったら激安即買いだろうとイメージするわけです
(実際、そんな値段では今は売ってないですが。)。

それで、これが、容積MAXで消化できた場合の1種が、
安いと判断できた場合、
次にやることは、指定容積率を消化できそうかの判断となります。

厳密には、道路斜線や、日影規制、条例、道路容積率などで、
設計事務所にボーリュームチェックを依頼する必要が有りますが、
経験則で、容積MAX建てられるかどうかを判断します。

それで、行けるだろうと判断したら、即買付証明を送付です。
今の時代、もたもたしていたら、他の業者や、他の方に、掻っ攫われます。

まずは現地を見に行って…なんてことをしているより、
まずGoogleストリートビューで現地を見てください。

ここで確認することは、敷地前の道路に電柱などないか?電線がどうなっているか?
歩道がある場合は、「歩道切り下げ」をする必要があるか?

次に、ネットで周囲の賃料相場を10分程度で調べ上げて、
25㎡、35㎡、40㎡で、幾らの賃料が取れるか頭の中に叩き込んでください。

買付を入れてから、超特急で、プラン検討と、
概算見積、事業収支の詳細検討になります。

ただし、馬鹿みたいに、買付をバンバン入れていたら、売主や仲介業者に迷惑なので、
ボリュームプランが、入る前であっても、ある程度の確信めいた検討は必要となります。

その基礎となる判断基準を幾つか上げていきます。
ア:商業地であるか?商業地であっても北側に商業地以外の土地があるか?
イ:道路幅は、何メートルか?
ウ:近隣商業、準工業、その他の土地であれば、道路が北側にあるか?
エ:日影規制は有るか?
オ:1~3種高度などの高度地区 の規制が掛かっていないか?
カ:短辺方向の土地の間口が何メートルあるか?
です。

まず用途地域、を物件概要書と、各区が、インターネット上に掲載している、
用途地域図を閲覧して確認します。

「〇〇区 用途地域図」と検索すれば、出てきます。

ここで、注意すべき点は、物件の敷地の北側の用途地域が、
何の用途地域になっているかです。

物件が商業地域であっても、北側に、住居系地域などある場合は、
日影規制で、上階に建物を積めず、容積消化が出来ない可能性があることを
頭に入れておく必要が有ります。

商業地であれば、原則、日影規制は有りませんので、
道路幅が8.5mぐらい有れば、
指定容積率500%ぐらいでなら、
容積消化は、概ね可能で、検討は比較的しやすいです。

商業地以外(近隣商業は、商業地以外に分類されます。)では、
300%ぐらいの指定容積率でも、
日影規制と、高度地区の点で、土地が北側以外に、接道している場合、
500㎡クラス以上の大きな土地でなければ、
容積率の消化が難しい場合が多いです。

逆に、北側道路に接している場合、高度斜線の影響は殆ど受けずに、
容積消化できる可能性が高まります。

お問い合わせで、物凄く良くあるのが、
高度地区がある地域で、北道路に接道していない土地です。

「北側隣地境界から、高度斜線が掛かっていて、
まず容積率は、消化できませんよ」
と、高度地区の説明をして終わりというのが多いです。

また、日影規制が有る土地は、東西に長い敷地形状だと、まずアウトになるので、
容積率を消化できないケースが多いです。

一方で、日影規制があっても、敷地の北側に道路(出来れば大きな道路)が有れば、
容積消化に有利になりやすいと言えます。

つまり、近隣商業、準工業地域であれば、
北側道路は利回りは出やすい土地と言えます。

POINT1:商業地域は、容積率が高く、且つ、容積率の消化がしやすい。
POINT2:近隣商業地域、準工業地域は、北側道路が、
日影規制の緩和恩恵や、高度斜線の影響を受けにくく、容積率の消化がしやすい。利回りも出やすい。

関連記事:日陰規制 土地活用の豆知識⑥

【道路容積率】
ここで1つ頭に入れておく必要があるのが、道路容積率です。

実は、普段、一般的に、容積率、容積率と言っているのは、
東京だと区が、決めた指定容積率を指しますが、
建築基準法には、2本立てで、道路容積率と言う物が有り、
双方で小さい方が、その土地での最大で建てられる容積率となります。

道路容積率とは、
商業系地域や、工業系地域は、道路幅(m)×0.6、
住居系地域は、道路幅(m)×0.4を掛けた数字です。

例えば、商業地域で、道路幅が6mですと、6m×0.6=360%が道路容積率となります。
仮に、この土地の指定容積率が500%であっても、道路容積率は360%なので、
この土地の最大容積率は、360%となります。
(但し、大通りからの距離が小さい敷地では別途緩和措置が有ります。
また道路幅が、4m以下の場合は、道路容積率の計算では4mを採用します。)

当然1種を最初、MAXで計算する時も、
360%を採用して土地の坪単価を割る必要が有ります。

道路幅は、道路斜線と言う点からと、
道路容積率という点からも重要になります。

【道路斜線と、道路幅あれこれ】
道路斜線についても、道路幅が広い方が有利になりますので、
土地を買うのに道路幅は、広いに越したことは無いでしょう。

道路斜線のイメージは、道路の反対側から、敷地に対して、斜めに斜線を引いて、
それ以上は建ててはイケませんよという決まりです。

天空率というのが出来て、少し緩和されるようになりましたが、
街中の古い建物で、道路から見て、上の階が、
斜めになっている建物を見かける事が良くあると思いますが、
それが、道路斜線のラインであることが大半です。

商業地域は、斜線の角度が、1:1.5で緩く、住居系地域などは、
1:1.25で角度が厳しくなるということも頭に入れておきましょう。

工事をする上でも、4m道路とかですと、電柱の配置などによっては、工事中、
生コン打設や、クレーン搬入等、長時間の搬入作業をする場合、
通行止めにする必要が出てくるため、近隣住民から承諾を得なくてはいけなかったり
色々と難しい面が出てきます。

土地をお持ちでの土地活用であれば、道路幅は止む負えないですし、
近隣さんも昔からお住まいの方には、優しい部分もあるかとは思いますが、
土地を買って建てる場合に関しては、道路幅が狭すぎると、小型搬入とかで、工事費も割高になりますし、
出来れば、道路幅は5.5mぐらいで、車の追い抜きが、
すんなり出来るような土地をお探しになる事をお勧めします。

POINT3:道路幅は、広いと、道路斜線に有利!容積消化しやすい。工事もやりやすい

【間口幅と棟状比】
また、土地情報を送られてくる方で、土地の間口幅が、
5mで500%とかの情報を送られてくる場合が有りますが、
まず5mの幅の土地を買っても利回りは出ません。

構造の指標で、塔状比というものがありまして、
塔状比=建物高さ÷間口
で計算します。

RC造の一般的な構造計算の塔状比限界は6です。
(RC造で塔状比5.5を超えるとかなり構造的に激しい建物になります。)

例えば、5m幅の土地を計画するとして、
工事用の足場を架設するために、
隣地境界から50cm空けて、壁の外面(タイル面)を設定して、
そこから10cm入った所を壁芯とすると、
建物の芯‐芯の間口は、
5m-0.1m-0.5m-0.1m-0.5m=3.8mになります。

限界の6を間口に掛けると、22.8mが、構造を無理して建てる最大の高さです。
マンションの1フロアの階高は、2.81m~3.06mですから7階建が限界になります。

すると、この間口で、9階建ての計画は、
漫画絵では成り立っても、構造的に成り立たないので、
容積率が消化できないというケースになります。

また、塔状比が、5.5を超え始めると、構造的な負担が、
激しすぎて、柱、梁が大きくなり過ぎたり、杭の引抜対策で、
杭の本数が異常に多くなったり、
杭支持層到達から更に5mぐらい杭先端を捻じ込まなくてはいけなくなったりで
構造体(躯体)に掛かる建設費用が莫大になり過ぎてしまいますので、
間口が余りに狭い、土地は、検討価値が薄いと思います。

土地の間口が、7mぐらいあれば、壁の芯‐芯で5.8mですから、
30mの10階建でも
塔状比=30m÷5.8m=5.17ぐらいですから、
塔状建物で割高ではあるが、容積を消化しながら、
まあ許容できるぐらいの構造体の建設費になるとは、思われます(これぐらいは良くあります。)。

上記のことを、物件概要書を見て直ぐに判断する必要が有ります。

上の図のような、間口の狭い、細い建物が、塔状比5.52で、8階になると、
塔状比=(20.92+2.96)÷3.8=6.28になってしまい、6を超えてしまうので、
7階建がRC造での構造的な限界になります(塔状比5.5以下ぐらいで建てるのがお勧めではありますが。)。

【地盤確認】

ついでに、「東京の地盤(GIS版)」で検索すると、
都内の結構な数のボーリングデータが見れるので、杭が深そうだなーとかは、
地盤が良さそうだなーとかは、イメージしておくと、更に達人レベルに近づけます。
(更に、詳細な近隣地盤データが欲しい場合は、ボーリング業者に依頼して、近隣データを送ってもらいます。)

【ボリュームチェックと経験則】
経験則で、ある程度、物件概要書を見れば、
どれくらい容積が消化できるだろうと言う予測は出来ますし、
何でもかんでも、ボリュームを入れていたらキリがないことや、
ボリュームプランが出来るには、設計事務所の込み具合にも拠りますが、
3日~7日ほど掛かってしまうので、その間に、
買付証明を出すスピードに負けてしまう可能性が高いので、
まずは、ボリューム図面をいれる価値がある物件か、買付を直ぐにでも入れる案件かを
迅速に判断する必要が有ります。

最終的には、日影や、道路斜線(実際は今は、天空率)は、
CADで入力してCADソフトが計算するので、図面化してみないと判断しずらいところもあり、
設計事務所にボリュームプランを入れて貰う必要が有ります。

POINT4:物件概要書から迅速な判断
POINT5:最終的には、設計事務所にボリュームチェックを依頼

④1種と賃料と、利回りの関係
先程、1種が安いと判断できる場合、即買付と言いましたが、その高いか安いかが、
まず、マンション開発業務に携わっていない方には、判断できないでしょう。

イメージとしては、都区内で、まず1種100以下で探してみてはどうでしょう?
台東区とかですと、場所にもよりますが、1種80以下で無いと中々利回りは出ないと思います。

賃料が超高い港区や、銀座等で、
ある程度の面積が有る土地であれば、
場合によっては1種150ぐらいでも良い利回りが出るかもしれませんが、
500%の1種150万ですと、坪750万円ぐらいですね…

探してみると意外と難しいのが解ると思います(笑)

ただ、新築RCマンションが欲しいだけで、
利回り5%程度の糞物件を買いたいなら、全く勉強せずに、
業者のプランと建設、収支の、パッケージになってる物件を買えばよいですが、
破綻予備軍で、カモられているだけです。

土地を購入して新築RCを建設して不動産投資をしたいのであれば、
土地は自力で探して、目利きするしかありません。

ネットに出ている情報では、今の時勢ですと、まず、余程の値付けミスが無い限り、
更地では、碌な物件は無いでしょう。

ディベの仕入れの方とかは、ネットに出てるような1枚チラシに纏められたような情報を上司に持っていったら、
猛烈に怒られるレベルの情報です。

最初、1種計算等の勉強のために、ネット情報を見るのは別に良いとは思いますが、
本気で買おうと思ったら、業者が普段使っているような、
物件概要書のある物件を探す必要が有ります。

まず、不動産会社の担当の方と仲良くなって、
「物件概要書のある」ネットに出ていない(1枚チラシではない)情報を探しましょう。

もちろん、物件概要書があっても大半は、全然高い物件ですが、
確率的に、ネット情報を見ているよりは
可能性は高いと思います。

物件量は、大手の仲介業者が一番持ってますが、大手は値付けミスなど有りませんし、
売主を安く口説けて、両手の仲介手数料が欲しい時でも、
まず、絶対に融資の通る仲の良い不動産業者か、超資産家に、風上物件を持っていくので、
中々、探すのは難しいでしょうね。

値付けミスがあり得るとしたら普段、マンション用地の売買物件をあまり扱っていない業者が
管理物件の売却を、昔からの付き合いで、オーナーから依頼して元付になっている場合でしょうかね。
容積率や1種など加味しないで、近所の容積率が低い土地の売却事例等を根拠に
査定しているケースは無いことは無いでしょう。。。

ただ、そんなに売り物件なんか出てくる訳ないですし
買取業者も相当に飛び込み営業をかけているはずなので、
一般の方への市場には殆ど出てくること無く不動産業界内で消えていくでしょう。

仲介の方に、アピールするには、
1.絶対に融資が通る自信があること
2.買う気があること
3.この記事に書いてある程度の最低レベルの知識があること
4.投資判断は、迅速にできる技術的なバックがいること
は、伝えなくては、ならないでしょう。

仲介の方々も暇ではないし、ノルマもあるので、お客さんになる可能性が高い人は、
相手をしますけど、融資通らないだろう、買う気も本気度が伝わらない、
最低レベルの知識も無い方を相手にするのも面倒ですから、風上情報が欲しければ、
そうではない客であることをアピールすることは必修です。

自分が仲介業者だったら、誰に情報持っていくのが、楽に、成約に最も近くなるのか、逆の立場で考えてみれば、
彼らが喜ぶお客であることをアピールすれば良いのです。

1-4それぞれが完備されていない方に、物件情報を出すだけ時間と労力の無駄と感じるでしょう。

1-2は、大前提ですが、仲介業者の方も、別にマンション開発について、詳しい人なんて殆どいませんし、
建設費を弾ける人なども、まず、いませんが、マンション用地がある。。。

お客さんがある程度のマンション開発に関する知識があって、
勝手に、銀行提出資料を作って、自分で融資引っ張れるバックボーンがある人に買ってもらうのが一番楽なんです。

技術的な、バックとは、土地のボリュームをチェックでき、建設費を弾け、
最終的に事業収支を作ってくれる人がいなければ、
銀行融資が通る訳がないですし、幾ら買うって騒いでも、そこから銀行用資料が作れないで、
一向に話が進められないなら、
仲介さんからしたら、売主を待たせるだけの、単なる迷惑な客ですからね(笑)

ある程度、アピールに成功して、土地の物件情報を貰えるようになって、一杯見て、1種を計算して行けば、
200%とか容積率が低い土地の1種は中々、下がらない事が理解でき始め、
300~500%当たりを狙いたくなるとは思います。

中には、仲介業者の値付けミスとかで、
極稀に200%とかでも激安な土地があるかもしれませんが、
今の時勢では、売主も強気なので、滅多に無いでしょう。

今の時勢、売主は、超強気です。

裏技的には、
道路から敷地が1m程度上がっているような土地であれば、
建築基準法上の半地下を使って容積率の上限以上に建てて1種を下げたり、
更地を諦め、空きビルか、空室が結構出始めた、オンボロ収益物件を買ってジワジワ立退きを掛けて更地にするか、
隣を買収しやすそうな所に、種地を買って、隣地を地上げしてくとか、
商店街や幹線道路に対して、1-2階をスケルトン店舗で、高賃料で貸したり、
オフィス需要の有るエリアであれば、
オフィスや飲食店舗向けに高賃料で建てたりして利回りを稼ぐ方法も有る事は有りますが、
上手く、嵌まるかどうかは、立地次第なので、そういうのも出来るということで、
頭を柔軟にしておく必要はあるかと思います。

また、利回りを出したいのであれば、建設費の坪単価が安くなりやすい、
1000㎡以上の延床面積が建つような土地の方が、
スケールメリットという点から有利になります。

本文を読んだ上で、高度地区もかわせそうだ、
道路容積率もクリアできて、日影規制も無いか緩そうだと思われ、
MAXと思われる1種も安いのではないかと思われた方は、
気軽にメールフォームなどから、お問い合わせ頂ければと思います。

良く有る質問のQ3,A3に書かれているような対応になりますが、
ご対応させていただきますのでご活用下さい。

尚、土地の紹介もやって欲しいという要望も、物凄いありますが、
当社は宅建業者でも無いですし、
特に、自社で用地情報を探す作業はやっていないので、
当社から土地情報を紹介することは原則ありません。

皆様、ご自身で土地を探して、ご相談に持ち込まれております。

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東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス


東京で1部屋25㎡、30㎡、35㎡、40㎡どの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か?土地活用の豆知識③

東京で、新築RCマンションを建てて賃貸経営をする場合
何平米で建てるのが一番得だろうという話をしてみます。

私が考えるには、都心部では35-40㎡
賃料坪単価の取りにくいエリアでは25㎡で建てるのが良いだろう。
というのが一つの答えです。

勿論、場所や土地の形によっては、都心部でも25㎡で建てざる得ない土地もありますが、
都心部は、ある程度規模があっても賃料坪単価と建設費のバランス、
居住者属性、分譲ワンルームディベロッパーとの競合物件等
総合的に検討すると、35㎡-40㎡の1LDKで2人住まいか、
良い企業に勤める単身ハードワーカーを狙って計画した方が有利なケースが多いと思います。

まず、居住者属性を考えると25㎡などのワンルームに住もうとする方は、
家賃の支払いのアッパーに月10万円ぐらいを設定している方が多いように思います。

25㎡で家賃月10万円以上取るのは、港区や恵比寿、中目黒等のブランド地にどうしても住みたい方以外
心理的に壁が出てきてしまい、中央区等でも10万円は若干超える賃料は取れるにしても、
11万円はやり過ぎという感覚になってくるでしょう。

私も、サラリーマンから創業当初は
家賃4万円の木造アパートに、雨風が防げれば良いと住んでいましたが、
そのころから考えれば10万円も家賃を払う等、夢の夢でしたけど、
新築での賃貸経営を支援する側からみると、
この心理的、経済的な壁を解消する方法を考えて行かなくてはいけません。

一方で、大手町とか港区の大企業にお勤めになられて、
生活に余裕があるが激務の方は、30㎡の少し広いワンルームマンションで11-12万円払うより、
12-16万円程度の1LDKを求める傾向にあると感じます。

実際、新婚2人住まいから、激務の1人住まいの方をターゲットに、
このくらいの賃料帯を狙った、35-40㎡の1LDK 物件を結構建てていますが、良いペースで埋まっていると感じます。

また、もう一つ物件競合という観点からすると、
東京は長い間、RC造ではワンルームディベロッパーが、
投資区分用に条例強化前は20㎡、
最近は25㎡の条例が殆どできているので、膨大な量を供給し続けてきたので、この面積帯の、
ワンルームマンションは、供給が十分に有り、今後も、供給され続けていくと思いますので、
競争が激しすぎると感じます。

分譲の投資ワンルームディベロッパーが、
25㎡で出来るだけ、小さく部屋を割って建てる理由は、
1戸の分譲価格のレンジを融資の通りやすい、3000万円以下の価格帯(出来れば2500万円程度まで)
下げたいからという明確な理由があり、1部屋が30㎡とか40㎡とかですと、1戸当たりの価格が上がり過ぎてしまって、
彼らのビジネスモデル上、売るのに不適な規模となるので、条例の許す限り、
細かく割った部屋を作らざるを得ないのです。

結果として、ほっといても、25㎡は、どんどん増えていきます。

また、低層の木造や、軽量鉄骨の、アパートは、
18-20㎡ぐらいが多いかと思いますが、大通りの裏当たりには結構な戸数のアパートが有ります。

敢えて、これからの土地活用で、
RC造でマンションを建てるのに、敢えてレッドオーシャンのワンルームの面積帯に
挑む必要もないだろうというイメージをしていただけたらと思います。

もちろん、木造アパートと、RCマンションに住みたい方とでは、住居に対する考え方も違うとは思いますし、
土地活用すべき土地がそれほど大きくなかったり、低層地域で、
木造で建てるなら、1LDKの賃料は伸びにくいとは思いますし、
小さく割った方が良いという結論になるかもしれません。

また、25㎡ぐらいの部屋は、引っ越しするのも比較的楽なので、
入退去の回転率も高いと考えられ、その度に、空室時間や、内装リフォームのメンテ費用のロスも増えると予想されます。

35㎡-40㎡ぐらいになると、ソファー置いたり、荷物も増えて、
引っ越すのが、段々億劫になってロスも少なく
なるのではないかと(笑)

実際に、都心部の、同じ土地で、部屋の面積の
割り方を考えた場合、賃料と、建設費のバランスを考えると、
イメージ通りに35㎡ぐらいで建てた方が利回りは出るように感じます。

建設費に関しては、
1部屋当たりの面積が大きくなれば、キッチン、ユニットバス、洗面化粧台や、
設備配管、電気配線等の工事費の坪単価も下がりますし、
構造的にも有利になるケースが多いと思います。

3.2m(間口)×8m(長辺長さ)=25.6㎡の部屋で、
長方形の部屋の壁4辺の長さは、22.4m

4.5m(間口)×8m(長辺長さ)=36.0㎡の部屋で、
長方形の部屋の壁4辺の長さは、25.0m
です。

以前の記事で、壁の値段を弾いたと思いますが、
面積が1.406倍に増えても、壁の長さは1.116倍にしか増えてませんから、
その分、構造に掛かる、面積当たりの坪単価も薄まっていくことも、
ご理解いただけたかと思います。

仮に壁構造で、前回計算した、1mの壁の金額を当てはめてみると、
25㎡の単独の部屋の壁の構造体建設費:22.4m×47,319円/m=1,059,945円
36㎡の単独の部屋の壁の構造体建設費:25m×47,319円/m=1,182,975円
です。

床面積は11㎡も大きくなっても、壁構造の、
壁に掛かる建設は13万円ぐらいしか変わらないということを
頭の片隅にイメージしていただければと思います。

土地活用に書いてある書籍等を見ると、とにかく1部屋の面積を小さく分割した方が良いと
指南してある物もありますが、
それは、地方都市や東京でも、単価が伸びないエリアでは正解でありますが、
少なくとも東京都心部では、違うでしょう。

部屋を大きくしても、賃料坪単価が、さほど落ちないエリアもありますから。

一例として、まあまあ賃料の伸びるエリア(例えば中央区の少し八重洲あたりから外れたところや、台東区の秋葉原あたりをイメージ)で、

A:25㎡の1部屋あたりの建設費を、850万円(専有坪単価112万円)
として、賃料+管理費が10.5万円(1.38万円/坪)

B:40㎡の1部屋あたりの建設費を1150万円(専有坪単価95万円)
として、賃料+管理費が15万円(1.23万円/坪)
取れるのであれば、

Aの利回りは、10.5万円×12カ月÷850万円=14.8%
Bの利回りは、15.0万円×12カ月÷1150万円=15.6%といったイメージです。
(1部屋当たりの建設費は、物件規模、建物形状に大きく左右されます。)

※専有坪単価とは、賃貸面積で割り戻した単価で、
建築基準法上の延床面積で割り戻したものでは有りませんのでご注意ください。
詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

もちろん、敷地形状が、そんなに、40㎡ぴったりで割れるケースは少なく、
大体が、40㎡と35㎡を混ぜたような混在型になったり、
1フロアを25㎡1部屋と40㎡を2部屋入れるような混在型になるケース、
35㎡までは賃料坪単価の下落が少ないが、40㎡の賃料が伸びないエリア等有りますので、
敷地、場所によって都度、建設費と、賃料のバランスを収支を弾いて、
高利回りになるスイートスポットを探っていく作業が必要なります。

当社で過去に建てた物件でも、世の中には、22㎡ぐらいでも14万(坪2.1万円)、
とか取れる異常賃料エリアも有りますから(笑)

土地活用で利回りを出したい場合、CM方式で建設費を下げることも必要ですが、
どういう入居者属性をターゲットにしていくかイメージしながら、
賃料と建設費のバランスを見ながら、スイートスポットを探っていくことは必修となります。
(勿論、高賃料帯のマンション居住者をターゲットにするのであれば、それなりの外観と、室内仕様は必修となります。)

ちょっとした頭の使い方と仮説で、
数字を弾いて比較検討してみたら、
0.5%から1%利回り違う何てことは良くあることです。

それは、建設費の弾けない、不動産会社の方だけでは無理でしょうし、
建設費と賃料も加味した事業収支を熟練して組める会社でないと難しいでしょう。

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建設費に与える、様々な因子について、㈱土地活用の事例を公開しながら、
もし、首都圏で、延床500㎡以上のRC造の高級賃貸マンションの建設をご検討であれば、
概算見積やボリュームチェックを無料で行っておりますので、
お気軽に、03-5944-1710か、問い合わせフォームから、お問い合わせ下さい。

RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

前回の記事、
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

に続いて、ラーメン構造での建設費について、
壁、柱、梁の隣接する部屋との共有と、単独の部屋について
それぞれ計算し、
最後に壁構造との構造体に掛かる建設費の比較をして行きましょう。
(単価は、時期によって異なりますが、前回と同じ条件で計算し、構造体の断面は有りがちな断面を想定して計算します。)

まず、ラーメン構造とは、原則、柱と梁で構造体を持たせて、
柱の間に壁が入って、梁にスラブ(床)が乗っている構造で、
6階以上になると有無を言わさずラーメン構造になります。

5階建て以下は、壁式構造を採用する事が可能で、
壁とスラブ(床)で、構造を持たせる方式です。

建設費は、壁式構造の方が安いです。

5階以下でラーメン構造を採用する場合も有りますが、
1階に店舗や事務所など、壁の無い大空間を作りたい場合は、
低層の建物でも、ラーメン構造を採用します。

図で書くと、下記のような感じです。

このような図面の建物について、前回のように構造体の建設費を計算して行きます。
まずは、左側の単独の部屋からです。

柱の断面は、簡単にするため800角として、梁の断面は600mm(幅)×700mm(成・高さ)として階高は、
前回と同じ2.86mとします。

梁1本、1mの金額を算出して行きましょう。

生コンは、0.6m×(0.7m)×1.0m=0.42㎥
生コン単価は前回と同じ14,000円/㎥とすると、
梁1m当たりの金額は、0.42㎥×14,000円/㎥=5,880円
と、なります。

上の図の左側の単独の部屋のバージョンの場合、梁は16.72m有りますので、
16.72m×5880円は、1部屋で、98,313円

型枠は、1m当たりの面積は、(0.6m(幅)+0.7m(高さ)+0.7m(高さ))×1m=2㎡
で金額は、前回と同じ㎡単価とすると、
2㎡×4000円とすると、8000円と、なります。

1部屋で梁型枠は、16.72m×8000円=133,760円

鉄筋量は、㎥当たり、0.22t/㎥とすると、
1m当たり0.42㎥×0.22t/㎥=0.0924t
材料60000円/tを加工組立運搬費(ラーメンはトン数が増えるので単価は下がります。)を
60000円/tとすると、
0.0924t×(60000円+60000円)=11,088円
となります。

梁の1部屋で鉄筋材工で、
16.72m×11,088円=185,391円となります。

単独の部屋で梁に掛かる原価は、
98,313円(生コン)+133,760円(型枠)+185,391円(鉄筋)=417,464円

柱の建設費を、階高2.86mの同様に計算して行くと、800角なので
生コン:0.8m×0.8m×2.86m(高さ)=1.83㎥(1本)
1.83㎥×14000円=25,620円

型枠:0.8m×4辺×2.86m(高さ)=9.152㎡
4000円の単価を掛けると、36,608円(1本)

鉄筋:1.83㎥×0.22t/㎥×(60,000円+60,000円)=48,312円となります。

左側の単独の部屋は、柱が、1部屋に4本ありますので、
(25,620円(生コン)+36,608円(型枠)+48,312円(鉄筋))=110,540円(1本)

4本で、110,540円×4本=442,160円となります。

壁の長さは、全部で梁と同じ16.72mで、階高から梁下までを引いた数量2.86m-0.7m(梁高さ)=2.16mで計算し、
同じ要領(但し鉄筋量は0.165t/㎥)で計算して行くと、
生コン:7.22㎥×14000円=101,122円
型枠:72.23㎡×4000円=288,921円
鉄筋:1.191t×(60000円+60000円)=143,016円

壁の構造建設費:101,122円(生コン)+288,921円(型枠)+143,016円(鉄筋)=533,059円

スラブ(床)は、柱と梁の面積を除してCADで拾うと、15.06㎡で、スラブ厚0.18mで計算すると、
生コン:2.71㎥×14000円=37,951円
型枠:15.06㎡×4000円=62,400円
鉄筋:0.447t×(60000円+60000円)=53,673円

スラブ(床)の構造建設費は、
37,951円(生コン)+62,400(型枠)+53,673円(鉄筋)=154,024円
となります。

これに生コン打設手間と、左官を仮に30000円加え、
ゼネコンの現場経費、一般管理費、仮設費を仮に20%で加えると、
単独の部屋の1部屋当たりの構造体の金額は、
(417,464円(梁)+442,160円(柱)+533,059円(壁)+154,024円(スラブ)+30,000円(生コン打設・圧送手間と左官))×1.2倍(ゼネコン経費)=1,888,448円

前回の記事で、
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

壁構造の単独の部屋の構造建設費は、1,351,857円ですから、
壁構造とラーメン構造では、1部屋、53万円ぐらい、建設費は上がってしまいます。

ラーメン構造の単独の部屋だと、1部屋に柱が4本あったり、梁も共用が無いので
その金額の金額的に、効いてくるのでしょう。

次に、上図の右側の図面で、両サイドに部屋のある、
真ん中の部屋を見て行きましょう。

真ん中の部屋の、梁は隣の部屋と共用している梁が2本有り、
柱は1部屋当たり、0.5本+0.5本で1本分しか有りません。

計算が文字で書くと、煩雑の為、計算式は省略しますが、
同条件で、真ん中の部屋の1部屋当たりの構造体の数量・建設費を弾くと、
967,998円(原価)×1.2倍(ゼネコン経費)=1,161,597円と、なります。

どうでしょう?
形状によって、全く1部屋当たりの建設費が異なる事が、ご理解頂けたでしょうか?

ここで、壁構造との比較も含めて、比較表を作ってみます。

壁構造
単独の部屋
壁構造
真ん中の部屋
ラーメン構造
単独の部屋
ラーメン構造
真ん中の部屋
1,351,857円 973,305円 1,888,448円 1,161,597円

隣の部屋と共用される場合の方が、1部屋当たりの構造に掛かる建設費は圧倒的に安くなること、
ラーメン構造と壁構造では、壁構造の方が安いこと、
ラーメン構造で単独の部屋がある場合、建設費が超割高になることなどが、
ご理解頂けたかと思います。

建設費の算出は、積算と言う様に、数量×単価の積み上げに、
ゼネコンの経費が掛かったものです。

単価や床面積が同じであっても、形状が変われば、数量が全く異なってきます。

同じ図面で見積を取れば、ゼネコン見積から下請の入替で下がった分から
30%をCMFEEとして頂いている、CM方式が安いに決まっていますし、
過去の事例の坪単価を見て頂いても、㈱土地活用は、安い事はご理解頂けるとは思います。

一方で、建設費の坪単価は、建物形状に大きく左右されますので、
単純に、何処何処で、昔、幾らでやったから、何処の会社が安いとか言うのは、
余り意味を為さないというジレンマは有ります。

ただ、土地活用をご検討中の、
皆様に、CM方式をアピールするにあたって、坪幾らで出来たかというのは、
公開しなくてはならないので、掲載は、していますけどね(笑)

過去の発注単価と躯体を簡易積算して行う概算見積は、無料で行っておりますので、
ご自身の計画で、㈱土地活用のCM方式でやった場合、
幾らぐらいするのだろうと、疑問に思われた場合は、しつこい営業はしませんので、お気軽に
お問い合わせ下さい。


RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

今回は、土地活用の豆知識として、RC造の壁8mは幾らか?
について、書いて行こうと思います。

8mとしたのは、賃貸1部屋の間口を3.2mとすると、長辺8mの戸境壁の部屋で、
部屋の面積が、25.6㎡ですので、何となくイメージがしやすいかなと思って、
そのように設定しました。

前回の、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

の記事で、坪単価は建物形状他の諸条件によるということを記載しましたが、
数量に単価を掛けて、金額を弾くことによって、どのように影響があるかのイメージを
膨らませて頂ければと思います。

勿論、建設費の相場は動きますし、図面や敷地条件によっても異なりますが、
2017年9月現在で、東京で、大体の幾らぐらいするのだろうかと、
概ねのイメージを沸かせる為に仮の数字で検討しています。

仮に、マンションの階高を2.86mとして、スラブ厚を0.18mとすると、
スラブ下から、スラブ上までの寸法は、2.68m、壁厚さを0.18mとします。

生コン数量は、
8m×2.68m×0.18m=3.585㎥

型枠数量は、
8m×2.68m×2面=42.88m

鉄筋数量は、仮に、生コン1㎥当たり、0.165tとすると、
3.585㎥×0.165t/㎥=0.59t
とします。

上記の数量に、単価を掛けています。

まずは、生コンから、生コン強度は、当然、階数によって変わって、
生コン強度に応じて単価違いますが、
仮に、平均的な強度の単価を14,000円/㎥とすると、
材料価格は、
3.585㎥×14000円=50,190円

コンクリート打設手間は、1フロアが横にどれだけ広いかによって、変わってきますが、
生コン圧送ポンプ代と併せて、200㎡ぐらいの床面積の階ですと、
1フロア18~20万円ぐらいでしょうから、何枚の壁があるかにも寄りますが、
仮に、8mの壁の打設金額を20,000円としましょう。

生コン材料と、生コン打設手間で、8mの壁は、70,190円

型枠は、金物取付や、型枠解体費、運搬費等を加えた物を面積当たりに均して、
㎡当たり4000円としましょう。

型枠は、42.88㎡(両面の面積)×4000円=171,520円

鉄筋は、t当たりの材料費を60,000円(時期によって大きく異なります。)と、
加工・組立・運搬手間を壁構造として、65,000円(規模によって異なります。)とします。

鉄筋材工で0.59t×(60,000円+65,000円)=73,750円

合計で、8mの壁の値段は、原価で、315,460円となります。

それに、ゼネコンの一般管理費(粗利)と、現場経費、仮設費用の合計を20%掛けると、
8mの壁の値段は、378,552円ぐらいでしょうか?

1m当たりに戻すと、378,552円/8m=47,319円/mが、
1m当たりの金額になります。

同じように、スラブを計算していきます。
先程の設定で、8mの戸境壁で、間口を3.2mと設定していましたので、
1部屋の面積を25.6㎡の部屋のスラブの値段を計算してみましょう。

スラブ厚さを0.18mとすると、
生コン数量は、25.6㎡×0.18m=4.608㎥
材量は、4.608㎥×14,000円=64,512円
打設手間は、左官も含めて、仮に30,000円としますと、
94,512円がスラブに掛かる生コン系原価となります。

型枠は、25.6㎡(実際には壁厚さ分引きますが簡便の為)とすると、
25.6㎡×4000円=102,400円

鉄筋数量は、4.608㎥×0.165t/㎥=0.76tとすると、
鉄筋材工で0.76t×(60,000円+65,000円)=95,000円
となります。

25.6㎡の部屋のスラブに掛かる原価は、
94,512円(生コン)+102,400円(型枠)+95,000円(鉄筋)
291,912円となります。

上記で、3.2m×8m=25.6㎡のRC壁構造の部屋の構造体に掛かる費用を計算していきます。
壁の長さは、3.2m×2+8m×2=22.4mなので、
全周りに掛かる壁の費用は、
22.4m×47,319円/m=1,059,945円

スラブと併せると、291,912円+1,059,945円=1,351,857円
25.6㎡の全て外部に接している、単独の部屋の概ねの費用は、1,351,857円となります。

ここで、全て外部に接している単独の部屋と、わざわざ書いたのは、
賃貸マンションで戸境壁がある場合、隣の部屋と壁を共有しているケースが殆どです。

長辺方向の壁を両方隣の部屋の接している場合、
壁の費用は、バルコニ側と、共用廊下側は、47,319円/mそのままの費用が掛かりますが、
長辺方向の壁は、隣の部屋と一緒に使うので半分の値段で済みます。

すると、両壁の隣に部屋がある場合の、25.6㎡の部屋の壁の費用は、
(8m+8m)×47,319円÷2+(3.2m+3.2m)×47,319円=681,393円
スラブ費用は変わりませんので、構造体に掛かる費用は、
291,912円+681,393円=973,305円なります

全て外気に接している単独の部屋の1,351,857円と比べると差額は、
何と、318,552円と、なります。
(上階の各部屋の構造体建設費に、杭・山留・土工事と、基礎の(配筋・型枠・生コン)工事の費用と、
各階の廊下・バルコニ・エレベータシャフト他共用部の構造費用の合計が、
建物の構造体に掛かる費用です。)

そして、この差額が、私が、前回の記事のように建設費の坪単価などの説明の時に、
何度も口を酸っぱく言っている

建物の形状によって建設費用は変わるから、積算してみないと一概に幾ら掛かるとは言えない
と言っている理由の一つです。
逆説的に言えば、同じ形状の建物で坪単価を比較しないと意味が無いということです。

要は、単独の部屋が多い形状の建物は、
建設費が高くなりやすく、
羊羹型のように、戸境壁を、各部屋で壁を共用している部分が多い建物の場合、
1部屋当たりの建設費や、坪単価は下がりやすくなります。

また、今回は、簡便の為、壁構造を想定して、計算しましたが、
ラーメン構造で、柱と梁がある建物の場合は、
柱や梁も、隣接部屋と、構造体を共用出来ているか否かが、
坪単価に与える因子として、重要になってきて、
更に、形状による建設費の差額は大きくなりますので、
次回は、ラーメン構造の柱、梁も含めて、シュミレーションをしていこうかと思います。

続きは、こちらの記事をご覧ください
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

RC造の建設費の概算見積(無料)をお願いされたい方は、
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RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

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お問い合わせを頂く中で、
RC造の建設費の坪単価について、大体幾らぐらいするの?
と、良く聞かれます。

正直な所、建設費は、
①建物の規模
②建物の階数
③建物の形状(塔状比や扁平か否か?中廊下型かどうか?1部屋当たりの面積)
④杭の深さ
⑤道路幅
⑥見積時期
⑦建物の仕様
⑧建てる地域

に、多大に影響されますので、
図面が無い中で、電話などで、単純に建設費の坪単価だけ聞かれても、
正直、何とも言えません。

それでも、皆様せっかちなのか、即答で、答えろと言うオーラ―を出されて来られるので、
大体のイメージは、お答えしますが(笑)

また、一般の方は、普通、世の中で使われている建設費の坪単価の違いについてや、
諸因子が組み合わさって費用を、積み重ねた結果が建設費であり、
それを様々な面積で割り戻したものが、世に言う坪単価で有る事や、その構成については、
殆ど理解されていないのだと思います。

そこで、参考になればと思いまして、
㈱土地活用のトラックレコードとして、建設費の坪単価の事例を
建築基準法上の延床坪単価と、専有坪単価で、公開してみます。
建設費の消費税は、別です(スマホで表は上手く表示されない為、表はパソコンで、じっくりご覧ください。)。

尚、当社で公開している建設費とは、
杭、外構、電気、設備全て含まれた請負契約上の建設費を指します。

会社によっては、杭や電気・設備の引込費用、外構費用等を省いて提示している会社も有りますが、
当社は上記を含んだ建設費を提示しています
(杭や設備、外構を外して、坪単価とか見せているのは詐欺みたいなものです。)。

請負時期 延床面積 階数 建設費
(税別)
専有
面積
延床
坪単価
専有
坪単価
戸数 EV    杭      塔状レベル 備考・特殊事情
1 2009.8  532.6㎡ 地上3階   9300万円 338.4㎡        無   無    改修棟工事多数有りの為、坪単価は不明、CB造
2 2010.7  532.22㎡ 地下1階
地上2階
1億0380万円 480.9㎡ 64.4万円 71.3万円 12戸  無    地下有
3 2011.4  955.37㎡ 10階 1億9800万円 697.9㎡ 68.5万円 93.7万円 23戸  35m ☆☆☆ 塔状L型の建物,震災直後
4 2011.8  551.45㎡ 3階 1億0580万円 482.3㎡ 63.4万円 72.5万円 10戸 有   無   道路4m /オーナー邸有
5 2011.12  571.72㎡ 10階 1億6100万円 489.0㎡ 93.0万円 108.8万円 17戸  16m ☆☆☆☆  塔状建物
6 2012.3  803.9㎡ 6階  1億6200万円 570.8㎡ 66.6万円 93.8万円 16戸 有   13m    
7 2013.9  1893.17㎡ 14階 4億5500万円 1548.3㎡ 79.4万円 97.1万円 37戸 35m  ☆☆  塔上建物/スプリンクラー有
タワーパーキング基礎別 
8 2014.1  774.79㎡ 5階 1億9800万円 614.6㎡ 84.4万円 106.4万円 19戸 34m   ロフト面積非参入/オーナー邸有
9 2014.1  1591.5㎡ 12階 3億8560万円 1284.3㎡ 80.0万円 99.2万円 34戸 30m ☆☆  塔状・扁平建物/オーナー邸有
スプリンクラー有
10 2014.4  992.4㎡ 7階  2億3760万円 840.7㎡ 79.0万円 93.4万円 26戸  無    
11 2014.4  768.9㎡ 10階 2億0100万円 621.8㎡ 86.4万円  106.8万円 15戸 35m ☆☆☆ 塔状建物
12 2014.7  952.9㎡ 地下1階
地上4階 
2億3960万円 848.2㎡ 83.1万円 93.3万円 23戸 14m   半地下有 
13 2015.3  787.5㎡ 6階 2億0650万円 574.7㎡ 86.6万円 118.7万円 15戸 有  14m    音楽マンション・店舗
大ガレージ有(専有未参入)
14 2015.4  814.3㎡ 8階 2億0350万円 653.9㎡  82.6万円 102.8万円 12戸 有  35m    大オーナー邸有 
15 2015.12  616.0㎡ 8階  1億9000万円  465.8㎡ 101.9万円  134.8万円 13戸  35m  ☆☆☆  施主要望により細工多数
塔状建物
16 2015.12  986.2㎡ 9階  2億6700万円  762.2㎡  89.5万円  115.8万円 15戸  有  16m  ☆☆☆☆  扁平塔状建物/2棟連結 
17 2016.2  775.1㎡ 3階  1億6900万円  635.7㎡ 72.0万円  87.8万円  14戸
店舗 
無   無   1階大店舗はスケルトン 
18 2016.2  653.0㎡ 5階  1億5700万円  469.6㎡  79.4万円  110.5万円 14戸  有  15m    1階事務所の工事費含む 
19 2016.4   1494.6㎡ 6階  3億3875万円  1133.5㎡  74.9万円 98.7万円  28戸  有  54m    杭深い 
20 2016.8  646.8㎡ 9階  1億9425万円  571.6㎡  99.4万円  112.5万円  16戸 18m  ☆☆☆☆☆  超扁平・塔状建物 
21 2016.10  778.1㎡ 4階 1億9425万円 592.0㎡ 82.5万円 108.46万円  9戸
店舗 
14m    1階大店舗の凝った内装、パイプシャッター等含む
22 2016.11  1167.9㎡ 地下1階7階 3億1074万円  1114.5㎡ 87.9万円  92.1万円  23戸
工場 
有  20m   1.2階工場の内装含む
音楽マンション
23 2016.11   980.5㎡ 11階  3億1034万円  773.3㎡  104.63万円  132.66万円  21戸  有  40m  ☆☆☆☆☆☆  超超塔状・杭費用莫大
スプリンクラー有
24 2016.12   1242.1㎡ 11階  3億1000万円  918.0㎡ 82.5万円  111.62万円  29戸  有  35m  ☆☆  スプリンクラー有 

上記のように、坪単価にバラつきは有りますが、
同じ物件図面・仕様で、同じ時期に、皆様がゼネコンや、土地活用系施工会社に、
普通に、見積もりしても、15%~30%(酷い会社からなら70%)ぐらい高い見積金額が出てくるでしょう。

今時、東京の法延床の坪単価で、
どんなに建設費が安くなりやすい普通の形状の建物でも、

100万円以上が相場であり、80万円台(条件が揃えば70万円台)で、
RC造が建てられるのは、破格値です。
(塔状比の高い建物では、140万円以上が相場でしょう)

ここで、坪単価の分母に、何が使われているか、簡単に解説します。
世の中では、大きく坪単価の分母に下記が使われます。
①建築基準法上の延床面積を分母とする、法延床坪単価(㈱土地活用が坪単価を示すと、まず法延床を指します。)
②賃貸で貸している(専有)面積を分母とする、専有坪単価
③施工床を分母とする施工床坪単価(施工床とは、バルコニ、全ての共用廊下、ルーフバルコニー等各社の基準で含めた面積です。)

建築基準法の延床面積は、賃貸で貸している専有面積に加えて、
エレベーターシャフト、管理人室、中廊下、ゴミ置き場、屋内自転車置き場等の面積は含まれます。

同じ建物で、それぞれを計算すると
②専有坪単価>①法延床坪単価>③施工床坪単価の順序で各坪単価は、比較できます。

当社は、施工床の面積は、あまり意味を為さないと思い、計算すらしていませんが、
施工会社の多くは、分母の面積の大きく、見た目の坪単価が安く見える、
施工床面積の建設費坪単価を広告などに使って、いるとは思います。

㈱土地活用のCM方式では、同じ時期に、同じ場所に、同じ図面の建物を
本見積すれば、どこよりも、圧倒的に安くできる自信は有りますが、
それぞれの諸条件によって、建設費の坪単価は、バラつきがあるのは、
ご理解頂けると思います。
(容積対象床面積で坪単価を出す時も有りますが、煩雑になるので今回の説明では控えます。)

【階数と塔状比】
傾向として、階数が増すと、建設費坪単価は上がって行きます。
イメージとしては、ペンシルビルは坪単価は高くなり、横方向にドッシリしている建物は、安くなりやすいです。

階数が増すと、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が大きくなりやすくなり、構造的負担が増していきますし、
単純に、面積当たりの壁の辺の長さは長くなり、
床面積当たりの生コン数量、鉄筋数量は増えてしまいます。

更には、強度を保たせる為に、生コン強度も上がり、生コンそのものの納入単価も上がります。

また、工期が長くなるので、現場監督の、当該現場への拘束日数も増し、
人件費も当然かさんでいきます。

また、11階以上ではスプリンクラーを設置しなくてはならず、
そのシステム自体に700万円とか単純に掛かって行きます。

また、四角形の建物は安くできやすいですが、L型に捻じれているとか、5角形のか
変わった形の建物は、構造的な捻じれを加味して計算しなくてはならず、
割高にはなりやすいです。

上の表で、塔状比の☆の数が大きければ大きいほど、塔状比が高く、構造的な負担が大きい建物であると
イメージ頂ければと思います。

【地盤】
地盤に関しても、当然場所によって変わります。

杭が不要の建物もあれば、支持層が深ければ、

また、先程の塔状比によっては、引抜きと言う、地震時の倒れの負担が、杭に多大に掛かってきて、
莫大な金額が杭に掛かってしまうケースも有ります。
1000㎡ぐらいの建物でも4000万円掛けて杭を打たなくてはならない建物も有ります。
(仮に、1000㎡で4000万円掛ければ、杭だけで13.2万円の坪単価の割り増しになります。)

【戸当たり面積】
後は、1部屋当たりの面積が20㎡とか小さく企画すれば、例えば35㎡が1部屋の計画より、
当然、建設費坪単価は、上がって行きます。

【形状と建設費】

関連記事で、下記の記事も読んでいただきたいですが、
建設費は、形状によって大きく左右されます。
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

建物形状と建設費の関係は、共用する壁・柱・梁が多くなるほど、
面積当たりの建設費は、下がって行きます。

実際に計算してみた記事がありますので、下記の記事をご覧ください。
RC造で壁8mの建設費は幾らか?土地活用の豆知識

【規模と坪単価】
また、当然、建物の規模が大きくなれば、建設の坪単価は当然下がります。
スケールメリットというものです。
物の単価はそれほど、変わりませんが、
面積当たりの仮設費用、現場経費、一般管理費(粗利)の建設費の中での比率は、
大幅に下がって行きます。

現場監督1名を500㎡の現場につけて掛かる人件費と、
1000㎡現場を現場監督1名で建てるに掛かる人件費は、一緒ですし、
受注したゼネコンが、現場監督1名出して、欲しい、粗利額も、ほぼ一緒です。

何故なら、建てる手間は、500㎡でも、1000㎡でも一緒ですから。
細かいことを言えば、ガードマンの費用や、仮設トイレ等に掛かる費用、交通費、通信費等も現場事務所の家賃も
規模が大きくなれば、建設費の中での比率は薄まります。

更に、規模が大きくなると、構造体も壁面を隣の部屋と共用できやすくなることや、
柱のスパンを飛ばしやすくなるなど、
躯体そのものの床面積当たりの数量が少なくなりやすく坪単価に対してはメリットは大きいです。

【見積時期と坪単価】
見積時期は、リーマンショックの傷が癒え始めた2012年頃から、
2015年頃まで20%程度急激に上がって
2016年以後は、ほぼ横ばいで2015年のピークに比べ、
1%程度下がっている感じでしょうか。

【仕様】
仕様に関しては、当然高いものを使えば、高くなります。

㈱土地活用の賃貸部分の仕様に関しては、HPのスクロール写真に写っているもの程度は
標準仕様と思って頂いて大丈夫です。

賃貸部分は、投資用として分譲しても高級賃貸に余裕で入ると思いますので、
アパートと見間違えるほど、安普請にして見た目の建設費を下げるというようなことはしておりません。

世の中には、木造アパートと変わらないような仕様、玄関床にシートを貼ったり、断熱をしていなかったり、
複層ガラスを使わなかったり、エントランスがショボショボであったりして、
建設費の坪単価を抑えて見せようと言う会社も有りますが、
当社の基本的な考え方は、エリアで最高賃料を取れるマンションを建てることを前提として仕様を組立、
その仕様で出来た図面を元に、CM方式の見積りをする仕組みで、建設費を下げ、
その場所で取れる最高の利回りを追求することにありますので、
安普請に建てて、ほら、建設費坪単価が安いでしょう?などと、言う気は毛頭ありません。

また、オーナー邸、店舗を本工事で、やる場合は、
オーナー様のご要望によって金額は大きく左右されます(当たり前のことですが。)。

最近良く提案して、建てている(計画も増えている)のが楽器可防音音楽マンションで、
現在の仕様と相場ですと、1部屋当たり100万円ぐらい掛けています。

一部屋の月の賃料が、1万以上上げられるエリアにおいては、
収益を最大化すると言う観点から、
楽器可防音音楽マンションを検討してみるのも良いでしょう。

防音音楽マンションにしても、当社のCM方式を使えば、
他社で普通に防音していない安普請のマンションを建てるより、安くできるとは思います。

【地域と建設費】
東京は、建設費は高いです。
聞く話によると、大阪の大体1.15倍ぐらい、北海道とかの1.3倍ぐらいするんじゃないでしょうか?
それは、地方に本社が有り、東京支店が有るゼネコンも、
東京に来れば、東京の相場になります。

基本的な理由は、東京は、家賃や駐車場が高いのと、仕事が有るからでしょう。

東京には、地方出身の職人さんが、沢山いますが、何で彼らが、慣れ親しんだ、地元を出て、
東京に引っ越して職人をしてるかと言えば、単価が良いし、仕事が途切れない程有るからでしょう。

地方で、東京都同じ単価で仕事が途切れずにあれば、わざわざ、東京に出てくる意味も有りませんから、
地元友達も沢山いる地方に残るでしょう。

妙な比較サイトの素人が、建設費の相場とか偉そうに書いていますが、
建設費の原価も、何も知らない馬鹿がやることで、
地方の単価と東京を比べても、全く意味が無いと思います。

また、関東でも都内は一緒ですが、首都圏と、
千葉、埼玉、神奈川の中でも首都圏とは言えないようなエリア(高速で1時間以上かかるようなイメージ)や、
茨城、栃木、群馬などと比べれば、何%とは言えずとも、東京は高いとは思います。

但し、賃貸経営をするには、少子高齢化社会の中でも、地方からの人口流入が続いている、
東京が一番だとは思いますが。

【まとめ】
POINT1:塔状比が高い建物は、建設費の坪単価が上がりやすい
POINT2:規模が大きい建物は、建設費の坪単価が下がりやすい
POINT3:道路幅、地盤の良さ、戸当たり面積は建設の坪単価に大きな影響がある。
POINT4:建物の形状に、建設費の坪単価は大きく左右される。

 


関連記事】
土地活用の収支比較!土地活用の最大リスクは、建設費が高い事!
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②
コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

建設費に与える、様々な因子について、当社の事例を公開しながら、
もし、首都圏で、延床500㎡以上のRC造の高級賃貸マンションの建設をご検討であれば、
概算見積やボリュームチェックを無料で行っておりますので、
お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームから、お問い合わせ下さい。



 

土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。

この記事に辿りついた皆様も、土地活用の比較サイト、一括資料請求サイトを
ご覧になったことはあるでしょう。

土地活用の検索ワードで検索して、上位に来てたり、一括資料請求サイトに誘導して、
そこから、個人情報を登録させて、ハウスメーカー等から資料を送らせるという、あのサイトです。

結論から、言いますと、ああいう比較サイトから資料請求したところで、
まず、土地活用は成功しないでしょう。

理由は簡単です。
話にならない高い会社ばかり登録しているからです。

以前、当社もお試しで、半年ほどの契約で、ある比較サイトに登録し
広告掲載していた事がありましたので仕組みを簡単に説明します。

登録し、待っていると、1問い合わせ3万円程で、
月に大体10件ぐらい住所・氏名・電話番号・土地の面積等が解ります(笑)

当社は、延床面積500㎡以上のRC造専門なので、木造のアパートはやらないのですが、
9割は、アパート規模の問い合わせで、それも課金させていきます。
(サイト運営者もグーグルやヤフーに高単価の広告を出しているからと経営上しょうがないのかも知れませんが。)

たまに、RC造の方が良いかなと思えるチェックがあって、
電話すると大体、資料請求した方は、当社をチェックしたことを忘れています(笑)

「オタク誰?何処?ああーーもう電話が一杯来すぎて困ってるのよね~電話してこないで。」
ガチャ…1件3万円払って、こんなのばっかりでした(笑)

そもそも、当社のCM方式を、全く、勉強もしていない、当社に興味も無い方に、
いつ切られるか解らないような短時間の電話で説明する話術はありません。

ああいうサイトで、施工者側が、アポを取り付け、受注まで漕ぎ付けるには、
営業マンに強力なノルマを課して、ガンガン・ゴリゴリ行かせる会社じゃないと無理と思います。

そう、賃貸マンションを高収益で建てたいオーナー様が、
一番付き合っても無駄な相手です。

収益体制を理解すれば、明解と思いますが、
大量の営業マンを雇って、ガンガン・ゴリゴリ営業させる会社は、
当然、営業マンの動きに対して失注の確率は上がっていきます。

受注が、どんどん決まる営業マンは2割で、残りの8割の営業マンは会社のお荷物かも知れません。
独自の広告も膨大に打ちます。

結果として、失注した案件に掛かった、営業経費(主に受注できない営業マンの給料)、広告費、
キツイ営業ノルマに耐えた報酬としての営業マンへの歩合は、
全て、受注したオーナー様の建設費に、乗っかります。

幾ら彼らが、下請けの原価を圧縮したところで、経費が高くなって当たり前と考えるべきでしょう。

勿論、会社を経営していれば、利益を追求することは当然です。

しかし、発注する側として、その収益構造、ビジネスモデルが、
どのように成り立っているかを考える癖を付けるべきでしょう。

一括請求サイトを作っているウェブ会社も雨後の筍のように増えてきていますが、
最終的に、課金させる一括請求サイトに誘導させるサイトを最近は作っていますね。

土地活用で検索したら上位に何個あるのやらとは思いますが、
ウェブ会社が作っているので、SEO(検索順位を上げる)対策で、
文章量は、やたら多いですけど、
比較誘導サイトを全部読んだところで、土地活用を検討している地主様が、
何か得になる特別な情報は、全く無いと思います。

素人のウェブ担当者が調べて、
文字数を増やすために書いていると思われるところが節々にありますし、
専門家や広告掲載企業にインタビューぐらいはしてるのでしょうけど、
彼らが、あくまで検索順位を上げる→一括資料請求サイトに誘導することが目的なので、
閲覧者の知識・収益として為になるか等、どうでも良いのです。

現在のグーグルのアルゴリズムでは、こういうサイトが評価されて上位に上がっていくことは、
残念では、ありますが、現状を受け入れ、地主様の土地活用において、為になる記事、
土地活用業界・建設業界のどこにも書かれない、裏話を書いていければと思います。

長年書いてきたFC2の建設費ブログも併せて、熟読していただければ嬉しいです。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス


マンション建設が得か?土地売却が得か?相続対策と土地活用の各フェイズ収支シュミレーション

 

今回は、2015年10月に、相続土地活用セミナーで扱った内容を元に、
書いていこうと思います。

お題は、添付の架空の土地に、架空の築50年のビルを持つ、オーナーが、どのように相続していくのが、得なのか、
不動産売買、マンション開発、税務の観点から、シュミレーションしてものです。

 

所有者は、78歳のご高齢の個人で、子供3人が相続人、
現状の、不動産収入は、月143万円(満室想定で、249万円)という設定でした。

ここで考えられる戦略として、

①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、現況有姿で売却し、相続し、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体し、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に立退き・解体をし、相続を市、相続性を支払ってから保有し続ける。
をあげていました。

③に関しては、良くあるパターンで、相続が発生するまで、何もしないというパターンで、
④、⑤に関しては、土地活用をして、保有し続けるか、早期に売却して現金化するというパターンです。

解体杭抜き費用で3500万円、立退き関係で1500万円かかる設定にしていました。
新築で建て替えるとなると、下記添付のような、マンションが建つという設定で、
2015年当時の相場で、各フェイズの売値を不動産業の講師の方に、算出していただきました。

 

 

 

2015年10月当時の、各フェイズでの売却金額と理由に関しては、下記の通りです。

上記の、現状の築古ビルの売却する場合について、3億3200万円程度で、売れるであろうという想定でした。

2の更地売却は、更地での売値から、立退・解体費用を差し引くと、
手残りが、2億7000万円という設定で一番、儲からないという話でした。

一方で、先に、賃貸新築した場合の、短期収支を建設費と、賃料を入れて、シュミレーションしたものを開示しますと、
総事業費で6億3100万円、年間賃料で8346万円、表面利回り14.3%という結果が出ました。
(短期収支とは、新築時の総事業費用と賃料から出る単年度の利回りを算出するものです。)

それなりに、規模も有りますし、台東区台東あたりは、賃料も高く取れますので、中々良い利回りではあります。

ここまで作った上で、不動産業の講師の方に、各フェイズでの売値を検討していただきました。

新築で建てて即売った時の売値は、表面で6%設定で、13億9000万円です。
2015年で6%設定でしたが、今なら4%後半ぐらいで売れるとは思いますが、
ちなみに、今4.5%で売れたとすると、18億5460万円です(笑)

この時点でも、こういう、そこそこの賃料の取れる土地に築古ビルが建っている場合では、
建てて売った方が、儲かるというのは何となく、分かるとは思いますが、
相続税対策もありますので、話は続きます。

賃料を年間0.8%下落させながら、2015年当時の相場感で、
築15年から築30年までの売値は下記のようになります。

各フェイズでの想定売却価格をまとめると、下記になりました。

 

ここから相続税と、累積キャッシュフロー(賃貸経営した場合の各年の税引後手残り金額の塁計)、
手残りの計算を2015年時の税制で、税理士の先生に計算していただいた結果が、こちらです。

 CFシュミレーションの与条件は、
元利均等返済30年:金利0-10年0.875%、11-30年 1.2%
家賃下落率:年0.8%(当初3年間据え置き)
修繕維持費:工事費の年間0.25%
追加投資積立金:工事費の年間0.4%、15年ごとに追加投資に充当です。

このシュミレーションの結果としては、相続税他の各租税を支払った後の、
最終手残りのキャッシュは、
築古ビルで、生前に売却するのではなく、新築マンションに建て替えて、長期保有していた方が、
儲かるということになりました。

30年間保有した場合、5億5578万円手元に残って、且つ、
いつでも売れる、土地・建物の不動産が残債が0で保有している状態を示します。

もちろん、こちらの新築計画では、ある程度の規模があり、且つ、台東区台東という、
それなりの賃料が取れるエリアであり、更には、
CM方式で、建設費をある程度抑え込むことが前提の計画でありますから、
一概に、全ての土地について、建て替えをして、相続をして、長期保有した方が得という結論にならないと思いますし、
今の相場であれば、相続税対策として、新築マンションを建ておくまでは、一緒であっても、
相続直後に、売却して現金化してしまった方が、得という結論になるケースもあるでしょう。

一般的に、都心部で、賃料が取れるエリアについては、一定の規模の新築マンションが建つ土地であれば、
新築をして相続に備え、相続発生後は、売却相場、残債と睨めっこをしながら、
税理士にシュミレーションしてもらい、売却のタイミングは常に計って、いくことが一番賢いやり方とは思います。
(もちろん、長期保有していただく事は、嬉しくもありますが。)

また、売値や、金利などに関しては、ストレステストをかけて、何処まで耐えられるかは、
新築前からある程度は、把握していくのが良いでしょう。

また、当社のCM方式で建設費を削減することを前提に、最初の事業計画を立てて、
それを元にしてシュミレーションをしていますが、仮に、
こちらの建物を、土地活用営業を大量の営業マンを雇ってガンガンしている会社に、営業マンが来たからと言って、
何も考えずに、愚かに発注してしまったら、これぐらいの規模であれば、
最初の設定建設費が、1億5000万円~2億5000万円ぐらいは、高いままシュミレーションになると思いますので、
根本的な結果が異なってくる可能性も高いと思います。

どのタイミングで売るか、長期保有するかも、賢い大家の選択の中の1つでもありますが、
土地活用の成否を決める、最初で最大の分岐点は、新築時に、長期に高賃料が望める仕様で、
幾ら建設費を抑え込めるかが勝負となることは、頭に入れて頂ければ幸いです。

㈱土地活用がCM方式を扱う理由・理念

㈱土地活用 代表の越川です。
これから、HP上でもブログ記事を書いていこうと思います。

初回ということで、何故、私がCM方式を扱うようになり、当社を創業したのかを
書いていこうと思います。

高校生の時まで、遡ります。進路を決めるとき、何となく本屋で立ち読みした、
建築雑誌が、かっこよく、何となく、建築家って、かっこ良い職業だなと思って、
建築学科に進むことにしました。

当時は、インターネットも普及しておらず、建設業の実態なんてものは、
何も知らなかったですし、勢いを失っている業界であることも知りませんでした。

ただ、高校卒業時の飲み会(かなり自由な校風で、在学時から飲み会はありました(笑))で、
親が、ゼネコンに勤めている人がいて、建設業は、談合とか汚い業界であるとは聞いていました。

最近は世間の目も厳しいのと電子入札の普及で、首都圏の小ぶりな物件では難しいとは思いますが、
20年以上前ですから、談合は普通に、あったのだろうと思います。

その時、感じていたのは、建設業にいても談合とか、嫌だから汚い仕事に関わらないようにしたいと、
純粋に思っていました。

やがて、東京理科大学の建築学科に進学しました。入学したときは、設計がやりたかったのですが、
狭すぎる門の、建築家になるような才能が無かったので徐々に、
その目標も薄れて何となく、紆余曲折を経て建築火災の研究室に入りました。

そんな大学院生の時に、通っていた国の研究所で、お世話になっている火災の先生から、
「CMって知ってるか?」と、建設省がまとめていたCM方式のガイドライン(アメリカの事例を纏めてタイプ分類したもの)の
印刷物を渡されて、その時、初めてCM方式があるということを知りました。

それが初めてCM方式と出会った瞬間です。

特に火災に興味があったわけでも無く、学校の授業では建設費を無視して
夢みたいな建物を設計することを競い合っている事を疑問視していた事、
在学中に実家の住宅を新築していた時に、建設費に関して素人の親が、試行錯誤していたこと、
汚い談合などとは、かけ離れた仕組みであることから、妙に、CM方式に惹かれたのを覚えています。

就職活動を開始したときに、最初は普通に色々な会社の試験とかを受けていたのですが、
なんだか、普通に就職するのは、つまらないな・・・と思っていた、ある時、
日本にもCM方式を扱っている会社があることを知り、その会社の会社の説明会に行って、
なにやら実態は良くわからないが、今後の建設業は、CM方式を扱える事がアドバンテージになるだろうと、
直感的に思ったので、そのまま就職することにしました。

かなり変わった会社だったので、社員として働くには苦労はしましたが、その時の選択は
間違いではなかったと今では、思います。

その会社に入社したときは、毎日、
俺がCM方式で建設業を変えてやる」と本気で思っていました。

紆余曲折を経て、会社に幻滅し、退職したときは、
自分の選択が間違っていたのかと悔し泣きもしましたが、
生活もしなくてはなりませんし、当時ファンドバブルで輝かしく見えていた
不動産ディベロッパーに仕入開発として転職しました。

暫くは、CM方式に対する思いを封印していましたが、1年ほど働いた後、
リーマンショックが起き、開発の業務が停止し、販売部隊のチラシ配りに全員回され、
毎日、毎日、ポスティングをしている中で、沸々と湧き上がってきたのが、
20代で、あれだけ苦しい・悔しい思いをして、
学んだCM方式が、また、やりたいと言う思いでした。

ネットで転職できそうなCM会社を探したりもしましたが、
そもそも、CM方式をやっている会社は、
日本には殆ど、存在しないので、自分で、やろうと決断しましました。

当時の無謀と思える決断も、今となれば、間違いでは、なかったとは思いますが、
普通なら、辞めといた方が良いと思うでしょう(笑)

2009年の、建設・不動産業では倒産が相次ぎ、寒風吹き荒れていた、あの頃の、話です。

当時は、まだ、CM方式など、誰も知らない時代でした。
しかし、人間、死ぬ気で、継続的に、やれば、何とかなるものです。

ただ、自分の10-20代の
「建築学科を選んだ選択が、間違いではなかった」
「CM方式を志した選択が、間違っていなかった事を証明する
という、意地と情熱だけが、私を突き動かしてくれました。

当社の扱う真のCM方式の競合が、存在しないことが幸いしたのか、
少しづつ、実績を付けていき、ディベロッパー在職時に、
学んだ、出来るだけ高く貸すマンションをCM方式で建設費を安く建てるという事や、
プロジェクトマネジメント上の諸々の部分も、
自己流でアレンジして行き、2016年は、年間8,724㎡もの
着工をさせることが、出来るようになりました。

始めは、個人事業主として、3年間やっていましたが、
2012年に株式会社土地活用に法人化して、今に至る中で、
学生の頃に、直感的に感じた、「CM方式が、世の中に、今後の建設業に必要であろう」という事、
サラリーマンを辞めた時に、「CM方式を信じれば、必ず、世間に通じ認められる」という直感は、
当社の活動により、徐々に受け入れられつつ有ります。

完全に、志した頃の状態まで、持ち込めているか、
建設業を変えてしまう程のインパクトを残せているかと言えば、まだ成長の余地はあるでしょう。

2017年現在、当社の、お客様や、㈱土地活用を知る大家さん達も、
「建設費の実態は不透明で、㈱土地活用の認知が上がれば、まだまだ無限にニーズはある。」
と、仰ってくださるのが嬉しく思います。

当社は、現在、土地活用業界で、問題になっている、
地主様への飛び込み営業で建ててはいけない利回りで、エリアでも、あの手この手で、無理やり立てさせるような
営業活動は、一切行っておりませんし、収益的に、建てるべきではないエリアでCM方式での建設依頼があっても、
その旨をきちんと、お伝えし、建てない方が良いと促すスタイルを取っています。

会社の成長というのであれば、肉食営業を増やし無理やりでも受注を勝ち取った方が、

成長速度が上がることぐらいは解っていますが、
私がやりたいのは、そういう仕事・経営ではありません。

結果として、過去に抱いた建設業の汚い部分についても関わらないで済んだのかもしれませんし、
過去の私がCM方式を選んだからこそ、建築主の為にならない建物は建てないようにしようという、
考えに及べるように、なったのかも知れません。

例え、当社のCM方式で、建設費が安くなったとしても、エリアによっては土地活用だと言っても、
建てては行けないという場所は存在します。

㈱土地活用のCM方式を、より早く、広大に認知させていく、もっと営業マンを雇ったり、
多くの不動産会社が行っているように低利回り物件を不動産投資初心者向けに企画して買わせるような、
やり方も有るのかもしれませんが、私が、やりたいのは、
「正当な、やり方で、認知させたい。」のです。

正当な、やり方とは何か?
根本的な、事として、
㈱土地活用のCM方式で建てた建物が、融資返済の余力を強力に残しながら、
不沈艦のように収益を生み続けることです。

お客様が建物を将来的に、売却することに関しては、何も思いませんし、
むしろ、お客様が、売却しても、賃貸経営で回していても、もの凄く儲かったという話を聞く事、
そして、当社の仕様理論で建てた結果として、空室だらけにならずに、
ほぼ満室で、知らない誰かが生活していると思える事が何より嬉しいのです。

賃貸マンションを建てれば、ただの空き地または、上屋のある土地に、
空想上の絵(図面)を書き、そのプロジェクトが事業化し、思い描いたように、
知らない誰かが、そこで生活している。

そして、建主様が、㈱土地活用のCM方式以外で建てた場合より圧倒的に多い利益を享受している。

こう思える事が、私の生き甲斐で、
その時々で、色んな思いを抱きながら建った物件が、私の生きてきた証でもあります。

当社のホームページや、ブログを熟読いただき、当社のシステム、考え方をご理解、ご納得頂けた方々が、
将来的にも、収益を得られそうであれば、サービスを提供しています。

今後、これまで書いてきたFc2のブログ以外にも、HP内ブログという形で、記事を書いていきますが、
今回は、このスタイルでの最初の記事ですので、私の考え、思いを書かせていただきました。

・㈱土地活用のCM方式について
・建設コストや、賃貸経営で目指す仕様について
・土地活用の収益性について
・建設業の情勢について
・新規に土地を購入しての新築RC不動産投資について
等を、纏めた記事で、書いていきますので、ご期待ください。

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