コロナウィルスと建設業の影響

1月頃は対岸の火事を思っていたコロナウィルスですが、2月中旬ごろから建設業にも影響が出てきました。
2020年3月10日現在の、状況と今後の展望について書いていこうと思います。


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弊社の物件は、5月に竣工が2物件と、7月に竣工物件が1物件有り、住宅設備(特にキッチン)の納入が中国で作っている一部の部品の影響なのかサプライチェーンの影響なのか㈱土地活用の標準仕様であるパナソニックのMXキッチンが入荷できなくなりちょっとした騒ぎになりました。

急遽、他メーカーのキッチンを入荷することになりましたが、足元を見られているのか当初のパナソニックのキッチンより値上がりしてしまっておりますが、何とか入れないといけません。
またTOTOを含めた便器が入荷が出来ず在庫不足しているようで、これも現在かき集めるなり、対応中です。
エアコンは、メーカーを変えれば問題なく在庫もあるようなので、大きな問題にはなっておりません。

この追加費用は、施工会社が真面目に工事や手配をやっていてもどうにもならない天災扱いと同様に考えて、事業主様の負担で、ご納得いただく形で動かせていただき、皆さまご納得頂いております(天災、戦争、疫病など施工会社に非が無い場合で出るやむ負えない追加費用の責を負うのは事業主様です。)。

国土交通省からも幾つか通達が出されておりますが、工事の遅延に関するものや、完了検査の円滑な実施についてのものですね。
完了検査の円滑な実施とは、解釈は色々できますが、平常時は、便器も洗面台も全てついていなければ検査官が検査当日に帰るとか言いだしてもしょうがないのですが、便器ぐらいついてなくても検査を実行して完了済証出せよということなのでしょうか。
どちらにしても完了検査が終わっていても、便器が無ければ、入居出来ないので引渡しも出来ないですけどね。

当社は、コロナに対して、今の伝染状況では大きな影響を受けずに引き渡しまではもちこめそうですが、まだ物自体の手配が付いていないゼネコンもいるでしょうし、金融機関は、コロナに影響される工事遅延に関しては、融資元本返済開始時期の延期、貸し剥がし防止などは建設業・不動産業全体の健全性のために求めてたいですね。
コロナが原因の追加工事費の指針や、工事遅延に対する事業主への金融機関の貸し剥がし防止などは国土交通省や金融庁に旗を振って欲しいところです(実際に、複数のゼネコンには、国土交通省に当事者の声として電話はさせています。)

当社の現場は、ゼネコン、現場監督、下請専門工事会社が協力してくれたおかげで幸いにも引渡し自体は、致命的な状況にはならずに済みそうです。これが、真近の建設業の状況です。

次に、長期的な展望を書いていきます。
まずヨーロッパ(イタリア、フランス)が壊滅的な状態で、アメリカにも襲い掛かろうとしていますね。
円高も1時的に101円まで触れていましたが、世界経済がこの混乱で、不況になるのは間違いないでしょう。
日本も消費税増税の影響で、景気減退をしている最中に、中国、イタリアほどではないですが、経済活動の停滞は出ています。
飲食業やイベント業の経営者は大変みたいですね。
建設業は、工事期間も長く、景気の影響は、飲食業など早い業界から遅効性で効いて来るので、都市封鎖のようなことにならない限り、直ちに景気に影響はしにくい業界です。

弊社は、お陰様で、今年の秋着工までは、CM方式での見積物件が複数順番に決まっていますが、今後の景気の停滞には注視していかねばなりません。

このパンデミックが中国武漢クラスで半年間東京封鎖などというレベルで襲ってきた場合は、当社も見積自体は電話やメールで全て行っていますが、着工そのものが出来ないので、亀のように引き篭もるしかないという最悪の事態も想定しています(お金というより、食料やトイレットペーパー、マスクなどの方が心配ですけど。)。

昨日のニュースで横浜の病院で新型コロナの血清作るのに成功したと発表されていましたから、特効薬が、近いうちに開発されることを、頑張れ研究者様!』と思ってニュースをみています。

今後、これまで東京や全国主要都市の建設業を牽引してきた、ホテル業、旅館業の建設の勢いは鈍ることになると思います。
2014年ごろから現時点でも東京オリンピックに向けて結構な勢いでホテル建設してきて、コロナが無くても、流石にもう打ち止めでも良いのではないのか?と感じてきたところですからね。
コロナが収まれば観光客も戻るとはいえど、リスクテイクに対する考え方が投資する事業主側も、完全な戻りを確認すまでは、より慎重に判断を下すことになるでしょう。

一方で、当社自体はリーマンショックの特に創業したので、不況には強いと思っていて、景気が悪くなれば、地価も下がり、短期的な疫病が去れば景気が底から回復していくのは目に見えているので、その底値のタイミングを見計らって安い時に買うのが上手い投資家さんや宅建業者さんのお客様も多数抱えているので、大きな心配はしておりません。

これからマンションを建設される地主様も建設費が下がれば、利回りは良くなりますしね。

幸いにも、まだ決まっていない物件に関しても大きな物件も複数の相談を頂いておりますので、最悪中の最悪の事態にも耐えられるように配慮しながら、粛々と、業務の方を進めていきたいと思います。

 


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道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係② 土地活用の豆知識㉚

前回の記事、道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係① 土地活用の豆知識㉙
で道路幅と道路容積率について書いてきましたが、いよいよ本篇の道路幅と建設費の関係です。


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まず、生コン車の長さ、幅は、どれぐらいあるのかを知って頂きましょう。

大型車(10-11t):幅約2490mm(積載量5㎥)
中型車(7-8t):幅約2300mm(積載量2.8-3.2㎥)
小型車(2-3t):幅約1880㎜(積載量0.8-1.3m)
程度です。

4m道路で2490㎜の大型車を停めたら、残り1510㎜しか無く一般車は通れないので、
そのような道路では、基本的に小型車を使います。

4m道路でも小型車では、残り幅が2180㎜程度しかないです。
一般の乗用車で少し幅が広い車ですと大体1980㎜とかあるので、これでは道路に完全に生コン車が出ている場合は、通行は厳しいです。道路幅+500㎜(片側25㎝)程度は、余裕が必要ですからね。
だいたい電柱など障害物があるので、こういう場合は、通行止めにするか、遠方から生コンの配管を道路上に転がしで工事をするしかありません。

道路が狭い場合は、計画段階では、近隣住民が、どう対応してくるか解らないので、生コン車、及びポンプ車が現場の中に片足でも突っ込んで工事できるように計画するなどしか確実に工事が出来るとは言い切れない場合があります。

設計事務所は絵を描くだけで工事の事は全く考えていないところもありますし、配管転がしなど、そんなものはゼネコンが決まってからゼネコンに近隣交渉をやらせれば良いと考えている無責任な態度を取る設計事務所もいますが、工事が出来るような状態に近隣対応・説明・計画するのが、設計事務所や事業主の役割です。
配管を転がす場合でも、遠方の工事のために自宅前に、生コン車やポンプ車を停められたら普通嫌ですからね。

通行止めや配管を道路上に転がしでするには、警察に許可を取る必要が有りますが、だいたい、近所の関係する道路を使用する人達に了承を貰ってこいと言われます。また警察署の考え方によっては、土曜日のみとか曜日を制限してくることも有ります。
地主さんなど近所と仲良く付き合いをしている場合は、ご近所さんが快く、協力してくれる場合もありますが、だいたい近隣さんは、工事をされること音や振動の問題、作業員の出入りの問題を好ましく思っていない場合もあり、事業主が、お金を渡して我慢していただくなどで解決する場合も出てきます。

木造戸建て程度でしたら、そこまで過激に文句を言ってくる近隣住民も少ないとは思いますが、賃貸経営(つまり儲けるためにやる工事)でRC造や鉄骨造などを建てる場合は、若干の嫉妬心も含めて、誰かが儲けるための工事に何で私が、我慢しなくちゃならないのよ!という感情を抑えきれずに、剥き出しに向かってくる近隣住民もいることは確かです。うるさいのは嫌という気持ちも分からなくも無いですが、お金を渡すのでも、足元を見たりして、分捕ろうと考える人が出て来るのこともありますし。

事業主がお金を渡してというのは、原則ゼネコンは、そういうことには出来る限り首を突っ込まず、あくまでも事業主がお金を払うという立場を取ります。設計施工方式などで、超高い建設費を貰ってゼネコンが対策も全部やるというときもありますが、そういう風に建てたら、後の賃貸経営のローン返済で沈没するのは、事業主ですからね。

電柱や標識の位置、現場までの搬入経路で現場からの搬出経路の曲がり角を抜けて出れれるかにもよりますが、通行止め無しで中型車で工事をしたければ、前面道路幅は5mは欲しいところです。

それでは原価の話にを進めていきます。

中型車と大型車は、生コン価格は、ほぼ一緒ですが、小型車は、単価ベースで㎥あたり2000~2500円程度上がります。
また生コン車が大型であれば、1台のポンプ車で1日150㎥ぐらいの生コンが打設できるのですが、小型車ですと1.3㎥ぐらいしか1台に積めないために、打設の数量が減り1日のMAXが50㎥ぐらいしか打設できない現場も有ります。

生コンが1フロアで例えば100㎥ある建物の場合、1フロアに対して通常は1回の打設で済むものを2回に打設しなければならず、垂直打ち継ぎ部を作るラス工事や、ポンプ車代(約7万円)、打設用の土工の費用(約12万円)、左官費用(約6万円)程度が1フロア打設事に余分に掛かってきます。ざっくり打設に関わる費用は1セットで30万円ぐらいなので、このような場合の5階建であれば1-5階で150万円ぐらい余分に費用が掛かることになります。

それでは、下記の添付の建物を例に、まず小型車で工事をせざる得ない場合と大型車で工事をした場合で原価及び建設費がどれくらい変化するのか事例として概算見積結果を見ていきましょう(図面上では大型車でいけますが、小型車で敢えて工事をするというイメージをしてください)。
※道路幅が狭ければ、道路斜線や道路容積率で、そもそも建たないだろう!とか、そういう論点では書いていないので、あくまでも小型車にしたら工事費がどれぐらいあがるのかイメージを掴もうと読んでください。

中型車 1億6870万円(概算税別建設費)
小型車 1億8070万円(概算税別建設費)
です。概算ベースで1200万円値上がりします。
直工事原価の値上がりは、750万円(生コン、土工事費、杭・山留搬入溶接費増額、小口搬入の値上がり)、警備員等仮設(現場経費に入れるゼネコンも)の値上がりが200万円、一般管理費の値上がりが250万円です。

工事費に対して、約7.1%の値上がりを概算ベースでは想定することになります。

一般管理費(ゼネコンの粗利)の250万円の値上がりに関しては基本的にゼネコンは、あくまでも概算で、今の景気では、狭い道路の物件は安ければやりたがらないです。
私も元々現場監督上がりですが、道路が狭いと、大体が住宅地で近隣からのクレームも多いですし、精神的な負担が大きいから、出来れば、だだ広い敷地、道路で大きな物件を、ただ図面通りに建てれば良いだけが一番やりたいのです(大きい方が粗利総額も上がりますし)。

単純に搬出入の車両サイズによる原価の上昇もあるのですが、ゼネコンがやる気が出る金額(粗利)を用意しなければ着工できないので、ガードマンなどの仮設費用に加えて、一般管理費も上昇します。
本物件は、延床492㎡と、そもそも多くのゼネコンが、やる気が湧いてくる規模でもないので、もう少しMAXで500万円程度の一般管理費の増額を考えておいた方が良いかも知れません。

一般管理費の増額が500万円とすると、1億8320万円(概算税別建設費)なので、8.6%程度の建設費の値上がり
となります。

道路幅と道路容積率、建設費の関係について書きましたが、如何でしたでしょうか?
うちの物件の概算金額が㈱土地活用のCM方式でやったら幾らぐらいなのだろうか?
と思ったら気軽にお問合せ頂ければ嬉しいです。


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道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係① 土地活用の豆知識㉙

土地活用をする上で、道路幅は、重要です。
まずは、道路容積率を理解する必要が有ります。

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容積率は、特定行政庁が指定する指定容積率と 、道路容積率小さい方の値許容容積率とします。
指定容積率は、商業地域400%などと、各市区町村が指定して、地図上で、このエリアの容積率は〇〇%と決めてインターネットや都市計画課等で閲覧して確認できるものです。
良く不動産の物件概要書に書かれている容積率は、指定容積率であることが多いです(気の利いた不動産業者が作る容積率は道路容積率まで加味して書いてくれている物件概要書も有りますが)。

道路容積率は、接道する道路幅に、住居系地域であれば、0.4を掛けた数字、商工業系地域であれば0.6を掛けた数字が道路容積率です。

例えば、4m道路の、指定容積率が300%の近隣商業地域であれば、4m×0.6=240%が道路容積率となり、
同時に、240%(道路容積率)<300%(指定容積率)であるので、許容容積率は、240%の道路容積率が採用されます。

近隣商業地域5m道路の指定容積率300%であれば、道路容積率=5m×0.6=300%なので
指定容積率300%=道路容積率300%=許容容積率
となります。
※12m未満の道路において、道路容積率での検討が必要となります。
※2面以上の道路に接している場合は、大きい方の道路幅を採用して道路容積率を計算
します。


ここまでは、初歩の初歩で、ここからが本番です。
建設費は、道路幅が狭いと高くなると言われているが、どれぐらいの影響があるの?という問いです。

次回は、道路幅と工事車両幅の関係、狭い道路に面する場合の敷地と建物の配置の関係、建設費への影響について、モデルケースを想定して数字で示したいと思います。次回の記事もご期待ください。

 


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真北測量と高低測量と現況測量、地積測量 土地活用の豆知識㉘

土地活用でマンションを建設計画をする際、測量は、重要となります。
普通に考えれば、当然と思いますよね。

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一般的な、マンション建設計画では、まず、地積測量図など、土地の面積を計測し登記する図面を元に、計画する場合が多いですが、最終的に確認申請を出す際には、商業地域以外の土地では、真北測量、高低測量、現況測量が必要となります。
最終的にというのは、土地購入前に、真北や高低差が解る図面が無く、地図上から、真北を想定し、高低差は目視で想定し、事業採算性の叩き台として、ボリュームチェックをすることが多いのです。
下記のように登記されている地積測量図には、北の向きは十字で切った記号で概ねは理解できるように書いていますが、厳密に敷地と真北の向きは、何度ずれているのまでは不明です。古い地積測量図では、三斜で書かれている測量図も多いですが、最近の測量図は、境界のポイントを座標で記載されています。

地積測量図では、多くの場合、真北の向き厳密には不明ですが、真北を計測し図面化したものが真北測量図です。
真北は、商業地域以外の敷地では高度地区日影規制の検討と確認申請上の手続き必ずに必要になってきます。

計画敷地が、商業地に存在していても、北側のエリアに日影規制がある用途地域を背負う場合においては、その他の地域と同様に、日影規制、高度地区の検討に真北測量は、必要なります。

下のような図面で、敷地の辺に対して、99-45-21と角度が記載されており、これが確認申請に使う正式な真北の角度です。

高低測量図は、下記のような図面で、敷地の中と、道路との高さの関係性を3メートルピッチ程度に測定して、図面に落とし込んでいきます。

同時に必要なのが、現況測量図ですね。これは、敷地境界のポイントと道路幅が、今どきは、座標求積表であらわされています。

隣地と境界の確定が出来ていることがベストですが、隣地と仲が悪かったり、代替わりして、隣地所有者が遠方に住んでいるなどの理由で、境界の確定が出来ていない場合においても、確実に敷地所有者の敷地内であるというブロックの内側であるなど断定できる点をポイントとして、現況測量を行い図面を起こし、確認申請を通すことも可能です。

【測量費用の相場観】
費用的な相場としては、敷地の広さや高低差などにもよりますが、現況測量・高低測量・真北測量の3点セットの相場観としては、税別で15万円~25万円ぐらいと思います。

これに隣地所有者の立ち合いを含んだ、確定測量図をする場合は、隣接地の数×10~15万円ぐらいが相場でしょう。
大体の場合、隣地所有者と連絡を取り合って、立ち合いの日程を決め、最終的に捺印してもらうのが面倒なので、その手間賃手数料と思ってください。
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高度地区② 土地活用の豆知識㉗

東京の高度地区に関して、以前、
高度地区 1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区(東京都) 土地活用の豆知識⑤
の記事で書きましたが、本日は、パートナーの春日部幹建築設計事務所の高度地区の解説で更に理解を深めていただきます。
以下、春日部幹氏の文章です。

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【高度地区とは】

「高度地区」とは、北側隣地の日照や通風などを確保するための建築物の高さ制限です。建築基準法には「北側斜線」という同じような高さ制限がありますが、北側斜線は商業系や工業系の用途地域では対象外のため、主に都市部において、より細かい制限をかけるために定められているものです。そのため全国一律ではなく、自治体ごとに内容が異なります。計画敷地にどのような高度地区が指定されているかは、自治体のホームページの都市計画情報のページで、敷地の住所を検索して調べることができます。

高度地区は建物用途や規模に関係なく、すべての建築物に適用されます。また、高度地区には天空率などの緩和処置は使えません。特にマンションなどの中高層建築物の計画には大きく影響を与えますので、事前のボリュームチェックの段階で検討しておく必要があります。

【高度地区の内容】

高度地区は大きく分けて「斜線型」と「最高高さ型」および「斜線型+最高高さ型の組み合わせ型」の3種類があります。斜線型は北側斜線と同じような斜線制限で、さらに3種類に分かれており、図1のように厳しい方から順に第1種、第2種、第3種と呼ばれます。最高高さ型は17m、20m、30mなどシンプルに建物の最高高さを制限します。組み合わせ型は、斜線制限と最高高さ制限の両方がかかります。まれに、最低限度高度地区という建物高さの「最低」限度が定められている場合もあります。

建物高さの基準は「地盤面」(※1)になります。斜線型の場合は北側の隣地境界線から「真北方向(※2)」に斜めに制限がかかり、斜線を超えて建築することはできません。建物高さには階段室などの塔屋も含まれます。北側が道路や線路などの場合は隣地境界線でなく、敷地と反対側の道路または線路の境界線からに緩和されます。北側隣地が計画敷地より1m以上高い場合にも緩和処置があります。

※1「地盤面」とは、建築物の四周が接する地面の高さの平均値のことです。敷地が斜面地の場合や、建物の周囲にドライエリア(からぼり)がある場合などは、地盤面の算定方法が通常と異なる場合がありますので注意して下さい。

※2「真北(しんぼく)方向」とは、経線が示す北方向のことで、縮尺2万5千分の1の地形図では上方向が真北になっています。住宅地図の上方向は厳密には真北ではありませんので注意して下さい。また、コンパス(方位磁針)が示す磁北(じほく)とも異なります。真北方向はスマホのコンパスアプリでも分かりますが、建築確認を申請する場合には、真北測量による正確な測定が求められます。

【高度地区の具体例】

簡単な計画実例で見てみましょう。図2のように、自治体のホームページで調べると、計画敷地の高度地区の内容を知ることができます。ここでは、環7通りの道路境界線から25mの範囲内は「30m第3種高度地区(略記号は30m-3)」が指定されていることが分かります(用途地域は「第2種住居地域(略記号は二住)」)。

「30m第3種高度地区」は、第3種高度地区(斜線型)と30mの最高高さ型の組み合わせ型ですので、図3のような建築制限になります。高度地区により敷地の北側部分で少しずつセットバックした8階建ての計画になることが分かります。道路は北側(厳密には北東側)のため、高度地区の緩和処置が適用できますので計画に影響を受けません。

これを平面図に示したものが図4です。先ほどの図3は、図4中央に書かれた切断位置で真北方向に切った断面図になります。

この敷地における高度地区の検討は以上です。しかし、高度地区の指定がある場合は、同時に日影規制も指定されていることが多く、合わせて検討が必要です。図2を見直してみると、敷地には「5h/3h(略記号は5-3/4m)」の日影規制が指定されており、さらに環7から25m以降は「4h/2.5h(略記号は4-2.5/1.5m)」と、さらに厳しい日影規制が指定されています。これらの日影規制を検討してみると、同じ平面形状のままであれば、実はこの敷地では、図5のように5階建てまでしか建てることができません。

この敷地と平面形状では、高度地区よりも日影規制の方がより厳しい結果になるわけです。そこで、建物配置や平面形状を見直したりして、高度地区と日影規制をともにクリアするような最適な計画にブラッシュアップしていくことになります。
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以上、高度地区の解説は如何でしたでしょうか?
今後も、土地活用におけるマンション新築において建築主様の理解が深まる記事を更新していきます。

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建設業を変える ㈱土地活用の想い


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現在42歳の私が高校生の頃から今も思い続けている建設業への思いについて書いていきます。


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高校生の当時は、何となく、建築家という職業に憧れていました。
本屋で安藤忠雄やル・コルビジェの本を立ち読みし自分も建築家になるんだと建設業の事については良く知らずに建築学科に行くことを決めました。
今でしたら、インターネットで業界について幾らでも調べようがあるので、建築学科を志すことはしなかったかもしれませんが、当時は微々たるテレビや活字の写真の情報の中から、物事を判断する時代でした。

そして高校生の最後の飲み会(緩い高校だったので飲み会は有りました。)の時、ある友人が、言いました。
『親父がゼネコンに努めているが、建設業は汚い世界だ。』
その言葉がずっと残っていました。談合全盛の時代を生きた友人の父親を見てきての発言だったのでしょう。
そして、純粋な僕は設業の中で、『絶対に汚い仕事はしない』と心に決めました。

今も日本の建設業で誰よりも正しく生きているのは、その原点があったからだと思っています。

大学に入り、当初は建築家を目指していましたが、私が通っていた都市と人間の関係などを中心に扱っていて、当時の僕には絵空事に見えた現実味の無い設計案、現実世界では有りえようもないコンセプト案を出す学生が評価の対象になることに辟易し、また公共事業の箱物建築が批判の矢面に立たされだした時期でもありましたので、僕たちの世代が建築家を志すことの困難さを直観として感じ、いつしか建築デザイナーを志す上では、落ちこぼれの学生生活を送っていました。
大学入学と同時に実家は、家を建てていて、建築費について良く解らないとボヤいていた親に対して、建築学科に入っているにも関わらず、何のアドバイスも出来ない僕がいました。

今、僕たちの世代で、世間の誰もが知るような安藤忠雄、槇文彦、丹下健三、磯崎新などのようなスター建築家は出てきていません。
学生時代、建築家の教授に評価されていた学部内エリート集団の誰も、スター建築家として日の目を見ているわけではありません。
設計能力・才能の有無に関わらず、細々と、設計事務所を営むしかないのが僕らの時代なのです。
もう、そんな時代ではないと感じた直観は正しかったと思っています。

一方で、就職の時期が近づいてきます。建設業で特にやりたいことも無かった迷走していた僕は、一旦は建築火災系の研究室に入り大学院まで行き、つくばの独立行政法人建築研究所(国土交通省建築研究所と同一敷地内にあります。)というところで、非常勤職員としてバイト代を貰いながら色々なものを燃やす実験やデータ解析の手伝いを国の研究者の方の指導の下でしながら、研究をしていました。
車を燃やしたり、家を風洞の中で燃やしたり歌舞伎町の雑居ビル火災で死亡事故が起こった時など、避難の実験を手伝った記憶があります。

ある時、そこの研究者の方が、僕らにPCが置かれる部屋に入ってきて、僕にプリントを渡してくれました当時の国が作った『CM方式のガイドライン』ですね。確かA4 2枚程度の紙だったと思います。
研究者の方は、それを研究対象にしたいから見ておいて欲しいという旨の事を仰っていました。
その頃はインターネットも普及していましたので調べてみると、何やらアメリカでは一般的な建設方法であること、様々な契約形態、やり方があること、ビンラディンの飛行機が突っ込んだワールドトレードセンターの建設時に建設費の高騰を抑えるために使い始めた仕組みであることなどを知りました。

僕は、閃いた訳です。
CM方式であれば、建設業の汚い仕事に関わらないで済む。』

語弊はあるかも知れませんが、もちろん今の建設業では技術職などは(金銭的に)汚いことに直接的に関わっていない人も沢山います。
しかし、会社としては、そういうことをしているところの社員となるのは、汚いことに間接的に加担していることになるのではないか。
そういう仕事をしても嬉しくも愉しくも無いと当時の僕は感じてしまいました。
大きなゼネコンに技術職として就職することが、是とされていた頃でしたが、汚いことから完全に逃れる方法は無いものだろうかと考えていました。

その答えが、当時誰も知らない、CM方式だとリンクしたのです。

CM方式は、施主・事業主の代理で建設をマネジメントします。その中で、特に興味を引いたのが、建設費、建設コストでした。
大学の製図の授業で図面を書いていても、『この建設費は幾らなのだろうか?』さっぱり解らず、教授陣やエスキスに来ていた講師としての設計事務所経営者に聞いても、そんなものは、社会に出たら、幾らでも解るから今はそんなことは知らないで良いという旨の答えしか返ってきませんでした。また、実家の建築における建築費の良く解らないさという原体験。今から考えれば、大学の教えに来ていた、設計陣も建設費については良く解っていなかったのだと思います。

私は、建設費について極めたいと、唯一、コストを主眼としたCM方式を扱う会社(様々な理由で、今は力を落としている会社です。)に就職しました。30歳になるまで、その会社で、まずは大手ゼネコンへの派遣監督での丁稚奉公を終えた後は、所長として現場監督をしながら発注業務を行い、必死に、施工と、建設費の関係性について学びました。

当時も今も変わらずですが、『自分が建設業を変えてやる』、『建設業は、建築主のためになければならない。』、『建設の主人公は建築主であるべきだ』と、毎日のように思い続けていました。派遣の時は、職人や専門工事会社に、そんなものは日本の建設業では無理だと散々言われました。

かなりのブラック企業でしたが、建設費削減の仕組み、ノウハウが学べるのであれば、他に何も要らないと、食いついて、必死に働いていました。
30歳を契機に、その就職した会社の代表の暴言により、会社を去り、建設業を離れることを決め、当時、不動産ファンドバブルで輝かしく見えた、マンションディベロッパーに転職しました。用地仕入れ、開発業務担当者として事業収支の作成や、分譲仕様への考え方など、学ぶことは沢山ありました。

しかし、それも長くは続きませんでした。1年後にはリーマンショックの到来です。
開発担当者として転職したはずが、新規の開発が無くなり、社員総出で、朝から晩まで売れない分譲マンションのチラシ配布、ポスティングです。

元々、独立心など、全くなかったのですが、20代の全てを掛けて、学んできたCM方式のノウハウ、『自分が建設業を変えてやる』と思い続けてきた想い・理想と、現実は上司に指示されるままに朝から晩までポスティングをするしかない状況との乖離に、苛立ちを覚え、自らの足で建設業で立ち上がるという覚悟を決めました。
スラムダンク風に言うと、怪我でバスケを辞め、グレていた三井君が、『先生バスケがしたいです。。。』と泣き崩れている状態と似たような感じですね。

あれから11年が経ちました。

私の存在し関与する範囲では、建設業は確かに変わりました。
しかし、私の存在しない場所では、建設業は何一つ変わっていません。

今の時代は、インターネットにより、コンプライアンス監視の目が激しくなり、大々的な談合は少なくなったでしょう。
しかし、未だ建設業は、コスト的にも施主のために建てるという。そのことにより活かされているという意識を持つ経営者は殆どいないでしょう。
自社の利益を優先するために、隙あらば高い建設費を出す。
自社の利益を確保するためには、知識の無い地主食い物にし、きちんと建てれば莫大な利益をあがれる地主を経済破綻予備軍においやっても、不当に高額な建設費でマンションを建設させるような業者が大手を振って我が物顔で、存在することを許し続けるわけにはいきません。

私の存在する範囲を広げるしかありません。

人類の歴史を考えてみてください。文明が栄えて4000年程度。産業革命が起こったのは高々250年前です。
今の日本の常識と思われて存在している建設業が成立しているのは、戦後70年程度の話です。
地主への土地活用業界の悪質なアプローチについては、3-40年程度しか歴史が無いのです。

今の日本の建設業の常識が継続的に永遠に続くことなど有り得ないのです。
そして、その腐りきった常識を変えて、新たな常識として、定着すべきは、CM方式しかありません。

どうするべきなのか。私が人間として成長し、啓蒙し続け、『建築主の知の部分を変える』ことです。

最近は、宅建業者様など、プロからの依頼も増えていますが、金融機関の旧態依然とした融資姿勢によりディベロッパーがゼネコンへの支払条件により、全てをCM方式に委ねることが出来ないという障壁があることも理解しています。

当社のHPをメインとして読む世代は、インターネットをスマホやPCを自在に使いこなせて、自ら情報を取りに行くことに慣れた方々です。現在70歳程度であれば、普通にインターネットやスマホは使いこなせます。
これまで通りの土地活用業者の騙し討ちが通じる高齢者が建築主の主力となる時期は、後10年も無いでしょう。

当社のHP、ブログの記事を通して、建築主に建設コストという知とリスクを捻じ込み、建築主の知を変えることが出来れば、建設業の常識も必ず変わります。
変えざるを得ない状況は、私がこの世に存在し戦いを辞めない限り、近い将来に必ず来ます。

応援していただいている皆様。もっと、ご期待、応援ください!

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ボリュームチェック 土地活用の豆知識㉗


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
建設費が高いと感じる地主様、不動産会社様、不動産投資家様は、
お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームからご相談頂ければ嬉しいです。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

今回は、土地活用検討の初っ端にあるボリュームチェックについて書きます。
これまでも、業界人としては当然の用語として各記事に書いてきましたが、一般の方々には説明が必要かと感じています。

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【ボリュームチェックとは】
まずボリュームチェックとは、法的条件をクリアして敷地に、どれ位の建物が建てられるか?ということを設計事務所が検討します。
法的条件とは、建築基準法では、用途地域や、容積率、道路幅などに応じて、道路斜線、日影規制、採光制限、避難経路、高度斜線など、
東京都安全条例では窓先空地、避難経路の距離など、各区のワンルーム条例など、全てが成立して、その敷地に、どれぐらいの建物が建築できるかを検討します。

不動産業者など開発のプロでもある程度どれぐらいの建物が建築できるかはイメージは出来ますが、詳細検討は設計事務所、又はゼネコンに任せます。

様々な法規や条例をクリアした結果、何㎡の部屋が、幾つ取れて、容積率が何%消化できるかなどが解るようにすることをイメージください。

例として、下記のような図面が、ボリュームチェック図として出てきます。
㈱土地活用では、まず面積表が有り、各階の単線の図面をボリュームチェック図面としています。
間取りは、原則入れません。




【ボリュームチェックは、何に使うの?】
ボリュームチェックは、事業計画の根幹ですが、何に使うかといえば、概算見積及び事業収支作成のために作ります。
プロの開発業者、ディベロッパーは、事業収支を組まずに、読み込まずに事業化を決定することは99.9%有りません。
(0.1%は社長が飲んだ勢いなどで買うと言って引けなくなった等はあるかも知れませんが。)

不動産投資家さんも自分で事業収支を組むかは別として、事業収支を読み解こうとします。
どういう訳か、多くの土地活用系の営業施工会社でマンション建設をするような地主さんは、事業収支を読み解こうということはしませんがそれは、当社の様々な記事を読んで学んでいただければと思います。

当社では、下記のようなボリュームチェック図面から、概算見積を行い、短期の事業収支をまず作成します。

【ボリュームチェックに掛かる期間は?】
ボリュームチェックに必要な期間は、当社の場合、商業地域で道路幅が広いなど簡単な物件で実働2日程度、設計事務所の混み具合や、難易度によって、1週間程度かかります。

【ボリュームチェックに掛かる費用は?】
当社の場合、原則無料でボリュームチェックをパートナー設計事務所を紹介し
やらせていただいております。
無料で、やらせていただく理由は、営業活動の一環です。

多くの設計事務所が本来であれば、有料でボリュームチェックをやりたいと考えています。
猛烈な勉強をした知識や、苦渋を舐めながらも培った経験をフル活用して行うノウハウを本来であれば、無料で提供するべきではないと思っていますし、実際にそうしている設計事務所もあります。
大手のディベロッパー等から頻繁にボリュームチェックが打診される会社では優良でボリュームチェックをしてる会社もあるようです。

しかし、多くの企業が、無料で提案している以上、建築の初期情報をキャッチするためには、無料でやらせていただくしか有りません。
受注しなければ生活も企業経営も出来ませんからね。

一方で、無料でやっているからには、物件が融資が通らなかったり、他者に物件を取られてしまったり、立ち退きが上手くいかなかったり、親の反対があって建築しなくなったように、都合が悪くなった時に、連絡が取れなくなるのは、声を大にして止めていただきたいとこの記事を通して伝えます。

95%の依頼者は、良識と社会人マナーがある方です。

上手くいかなかったら、上手くいかなかったと、結果だけ伝えてくれさえすれば気が済むんですから。
当社も暇ではないので、頻繁に連絡することはしません。
融資を打診すると言った後、1か月くらいして反応が無かったら、その後どうなりました?
立退きを掛けると言って、3カ月ぐらい反応が無かったら、その後電話か、メールで状況を聞くだけです。

自らも仕事をしているのであれば、社会人の最低限のマナーとして結果は必ず教えて下さい。
今後、余りにも酷い場合は、20万円を請求させていただきます。
真面目に真摯に、一生懸命に対応している人間が馬鹿を見る世の中ではいけないと思います。

【全ての物件に対して、無料でボリュームチェックしてくれるの?】
当社では無料でボリュームチェックをやるからには、事業化の可能性があるかは判断します。
大半の企業がそうしていると思います。
何でも、かんでも無料でやっていたら、設計事務所や設計担当者もタダ働きが嵩み、身体も経営も持ちません。

そして、本来、急ぎで大至急ボリュームチェックを入れなければならない事業化の可能性が高い案件が入ってきたときの時間や体力を奪ってしまいます。

まずエリアと面積で区切ります。
延床面積が当社がCM契約を受諾する基準である500㎡に届く可能性があるか。
です。当社では受注しない規模の200㎡のマンションしか建たない場合、そのプランを入れることは残念ながら出来ません。
例えば、栃木県のボリュームを入れて欲しいと言われても対応できません。
当社のCM方式は、首都圏しか対応できません。
理由は、優良な専門工事会社の取引が首都圏の業者さんしかないので、栃木県で、建設費を相場より下げることはできません。

延床面積500㎡に関しては何度も、当社のCM方式で建設していただき、どうしても今回もお願いしたいと言われたら、信頼関係も出来ていますし、一緒に建築していても愉しいので、その規模に満たない3-400㎡でもあれば、CM方式での受託を考えることもありますが、それも、私のその時の判断次第です。

次に、不動産業者さんや投資家さんが土地を買う場合は利回りが、希望される利回りに届く可能性があるか?です。
地主さんの場合は、8.5%以上の利回りが出るか?
です。

例えば、土地を購入を考えている方が、8.0%の表面利回りを希望していて、地価や建設費、エリア賃料を考えたら、どう考えても6.0%しか利回りが出ない土地情報に対してボリュームチェックは入れられません。
手間と能力と時間をかけてボリュームを入れる時間が無駄ですよね。

その場合、電卓か、エクセルで簡単に数字を弾いたうえで、6.0%しか利回りが出ないのであれば、その程度の利回りしか出ませんとメール又は、電話でお伝えするだけで、その物件に対する業務を終了させていただきす。(当社で6.0%しか出ないなら他社でやれば5.0-5.5%程度しか出ないことを意味します。)

建設事業主が将来的に破綻が目に見えていても、自社の利益のために、無理やり買わせる、建てさせるような、小賢しい真似はしませんし、『買うべきではない物件に対しては、買うべきではない』と『建てるべきでは無いマンションに対しては建てるべきではない』と、真摯にアドバイスをしていると受け止めて頂ければ嬉しいです。

一般的な、ボリュームチェックの考え方、当社の考え方を理解頂ければ幸いです。
これらの他愛もないマナーを事を理解頂ける方は、お気軽に、
03-6441-2878か、問い合わせフォームからご相談頂ければ嬉しいです。

マンション建設費坪単価 土地活用の建設費コストダウン!実例集

建設費コストダウンの㈱土地活用では、マンション建設費について、これまで沢山の記事を書いてきました。
当社は、東京で、同じ仕様であれば、元々ある程度安い地場ゼネコンの5社の見積金額から、同じ図面で1億円コストダウンをしたこともあるように、ぶっちぎりで安い事を自負しています。


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まずは、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦
マンション建設費の坪単価 ㈱土地活用 
の記事を熟読して頂きたいです。

そして、その算定の基準となる延床面積に関しては、
延床面積と容積対象床面積 土地活用の豆知識⑯
の記事の内容を理解する必要が有ります。

建設費坪単価=建設費÷面積です。

世の中では、建設費の坪単価を安く見せるために、坪単価計算の分母に延床面積より大きな施工床面積を使ったり、分子の建設費そのものに杭工事費や外構工事費、電気設備の引込費用や、住宅設備などを別途として、見た目の建設費を少なくして、坪単価を安く見せる広告をする会社が多すぎるので、決して騙されないでください。

当社の坪単価は、消費税は別ですが、上記の請負工事代金に含まれる全ての工事費を、建築基準法上の延床面積で割った坪単価を提示してあります。

株式会社土地活用の建設費坪単価=請負工事代金に含まれる全ての工事費÷建築基準法上の延床面積
です。これが偽りのない最も明快な建設費の提示方法だと信じていますので。

既に、上記の記事を読んで理解したいう読者様に、その先のイメージが解るように動画・写真付きで、今日は紹介していきます。

【東京でのマンション建設費坪単価の目安】
東京でのCM方式でコストダウンした場合の建設費坪単価の目安として、階数が5階程度で低くて横に5部屋ぐらい取れる延床1000㎡クラスの物件では、地盤にも寄りますが、法延の坪単価は75万円台ぐらいから行けます。
下の動画物件は、規模は、1494㎡ほどありますが、建設費坪単価で74.93万円で建設されました。
あくまでもCM方式での坪単価ですので、普通に建てたら建設費坪単価で95万円以上します。

↓こちらの物件は、横に広いタイプで、780㎡程度のマンションですが、建設費坪単価で、80万円台の前半程度ですね。
もう少し100㎡ほどでも規模が大きければ、スケールメリットから70万円台に突入できたでしょう。

塔状比が3-4程度以下の構造的に安定した、マンションの建設費坪単価の目安は、1000㎡ぐらいの規模があれば、地盤にも寄りますが法延坪単価は、80万円~90万円程度とイメージすればよいでしょう。

塔状比とは、塔状比=建物高さ÷柱芯の間口幅
です。柱が建物の外側に目一杯ある8階建てで、狭い方の柱芯間口幅が7mであれば、
ざっくりした
塔状比=8階×2.9m(階高)÷7m=3.31
みたいなイメージの建物です。

↓こちらの物件は、11階建ですが、このレンジの塔状比で1242㎡杭40mで消費税別82.5万円で建設されました。

↓こちらの980㎡程度のマンションは、2棟をエキスパンションジョイントで連結で、扁平ですが塔状比は4.5程度で、建設費の法延坪単価が89.5万円なので、約90万円ですね。

↓こちらのマンションは約1000㎡の11階建てで、柱芯の間口は5.5mですので、限界近くの塔状比5.9程度ですので、法延の建設費坪単価は104円程度かかっています。
ちなみにRC造では、構造的に、塔状比は6が普通の構造計算では限界です。
塔状比が5台後半になると、この柱1本に対し現場造成杭2本が必要になったり、生コン強度が上がって且つ鉄筋量も増えたり、構造的に、かなりの負荷がかかるので、マンション建設費の坪単価は、何をどうしても上がってしまいます。
当社のCM方式で抑え込んで104万円ですから、普通に地場ゼネコンで建設したら130万円近くの坪単価はいき、土地活用系の営業会社の建設費であれば、150万円近い建設費が提示されることでしょう。

写真を見て、CM方式でのマンション形状と建設費の坪単価のイメージが付けていただけたでしょうか?

細くて、階数が上に行けば行くほど、構造的にも負担になりますし、面積当たりの壁量などの数量がそもそも増えるので、マンション建設費の坪単価は、何をどうやっても上がっていってしまいます。

中の仕様は、当社のマンションは、こちらの標準仕様で投資分譲の上級クラスで建設していますので、安普請に建てて高額賃料では埋められないのに『どうだ!安いだろう!』と見せているわけではありません。また、面積を施工床にしたりして、偽りの建設費坪単価を掲載しているわけでもないです。

今回は、あくまで東京でのマンション建設費であり、地方都市に行けば、当社の東京では安い建設費相場が地方都市の相場であったり、するので、そこはエリアの相場で考えていただきたいです。地方出身の職人さんが東京に稼ぎに出てきているのだから東京の建設費相場が高いのは当たり前です。作業するために車を停めるコインパーキング代も馬鹿にならないぐらい高いですしね。

今日の記事は、あくまでも結果なので、杭の深さや、道路付けの条件、建設時期など、規模、1部屋の面積など、さまざまな条件によって建設費の坪単価は、変わってきます。しかし、目安が解らないと、イメージが付かないために、敢えて書かせていただきました。

もし、お手持ちの見積書と建物形状に対して、どう見ても建設費が高いと思われた地主様、不動産会社様、不動産投資家様は、
お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームからご相談頂ければ嬉しいです。

出来高払いと工事代金支払時期 土地活用の豆知識㉖

建設費コストダウンの株式会社土地活用
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建設工事代金の支払方法、支払時期には、幾つかのやり方が有ります。

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土地活用の豆知識として、各支払方法について、建設業会の裏の裏話しも含めて解説していきます。
①3-3-4(サンサンヨン)
②出来高払い
③10-10-80(テンテンパー)
④10-90(テンキュー)
⑤0-100 3カ月個別決済(ゼロヒャク、個別決済)

などです。
【①3-3-4の支払条件】
①の3-3-4が地主さんなどが事業主の場合、最も一般的な支払方法です。
簡単に言うと、着工時に30%、上棟(最上階のコンクリート打設完了)時に30%、竣工時に40%という支払方法です。

一般事業主の場合は、9割以上は、この支払方法を取っていると思います。

この支払方法の一番のネックは、着工時に30%支払わなくてはいけないので、工事進捗状況に対して、暫くの間、事業主は、過払いが続きます。一方で、施工会社にとっては、上棟から暫くの間、工事費の立て替えが必要となります。

つまり、どういうことが起こるかというと、事業主が、着工時に仮に税込3億円の工事代金に対して30%の9000万円を支払ったとします。
最悪のケースを想定すると、着工から9000万円を支払うまでの間に、ゼネコンが倒産すると、ほぼ丸損します。
しかし、事業主は銀行から融資を受けて9000万円払って着工しているので、そのローン返済に対する債務は免れることが出来ません。
溶けて無くなるということです。

実際に、ゼネコンが倒産するときは、自転車操業で、下請けへの工事代金を支払っていますので、前に工事した物件の支払いを、別の物件の事業主からの着手金の9000万円を使って支払っている感じになっていきます。

当社は、帝国データバンクで与信調査(調査書取得から担当者への個別調査)を入念に行っておりますし、評点50点以下は、事業主の紹介のゼネコンであっても見積に参加させないので、工事中に倒産することは、まずないですが、過去には、倒産に巻き込まれたオーナーからや、メガバンク融資担当者からもゼネコン倒産に対する処理と工事再開を相談をお願いされたことは有ります。

その工事代金を聞いたら、そんな工事代金で出来るわけがないような金額で苦し紛れに請けている内容で、忙しいの、メンドクサイのもあり、当社は、出来なくもないけど、ご対応をお断りしましたが、この3-3-4の支払条件で着手金を払った直後に倒産されると、多くの場合、一般事業主は、破産するしかなくなってしまいます。別の会社で工事を引き継ごうにも、残りの70%の工事代金では全然足りないので、工事再開が困難になる一方で、最初に払った30%の工事代金は溶けて無くなり、返ってこず、融資残高のみが残りますからね。
銀行が見捨てずに、追加の融資をしてくれれば良いですけど。

また、事業主様のところに営業に行ったゼネコンを事業主様から紹介され、帝国データバンクで調査した結果、経営状況が怪しかったため、CM方式で見積参加を断ったら、着工してしばらくしてから、倒産のニュースをネットで見て、判断が正しかったと胸を撫でおろしたことがあります。当社も感覚としては、優秀な下請専門工事会社をゼネコンに貸し出して工事をしている感じなので、ゼネコンが倒産されるとどうにもならなくなり、ゼネコン選定には極めて慎重に行います。
尚、当社では、ゼネコン決定に関する与信に関するアドバイスはしますが、最終判断は、事業主様にお願いしてあります。

一方で健全な会社なら良いかと言われれば、当社は、そういう話を聞いているし責任も取れないので、原則、後に説明する過払いの無くリスクが低い出来高払いを事業主様には勧めています。

ゼネコン側としてのリスクは、竣工間際に40%の工事代金を受け取らずに立て替えをして工事をしているので、最悪の場合、事業主に何かあったり、いちゃもんを付けられたりで、取りっぱぐれがあるというリスクが有ります。

以前、当社で、お客として相談を受けた、ある事業法人の代表者が、人間性に問題があると私は感じ、CM方式で安く建設することを、お断りした物件で、床に1ミリ程度の不陸があると、いちゃもんをつけ、最終工事代金40%⁻1億円近くをを支払わずに、強引に引渡しをさせ、最終的に裁判になったという話を、たまたま電話がかかってきて何となく受注したゼネコンの担当者に聞いたことがあります。
たまたま当社に営業に来てたので、『あの物件受けてましたよねー』という話をしたら、不満が爆発していました。
マンション建設で、1㎜程度の床の不陸なんて、どこのスーパーゼネコン、ディベロッパーの物件でもありますから、そんなことを理由に大型の不払いして、裁判されたところで勝てるわけないのに、厄介な事業主ですね。

当社が何か損害を受けたわけではないですが、これから建設を検討する、全ての建築主に伝えたいことは、建設業界が汗水たらして一生懸命に、やった仕事に対し、ゼネコンに理不尽なクレームをつけて不払いするような人は客ではない、建設業界の敵と僕は思っています。
当然にして、社会的な制裁を受けるべきだと思います。
このゼネコン側のリスクに対しても、コントロールしやすい下記の出来高払いを勧めております。

そして、『CM方式は、建設業会に対して敬意を払ってくれる人間的にも素敵な事業主様だけに使いたい。』
と宣言させていただきます。

【②出来高払いの支払条件】
それでは出来高払いを説明してきます。この形態での請負契約は、民間工事では全体の10%にも満たないと思います。
簡単に説明すると、出来高払いは、事が終わった分だけ支払っていくという方法でローリスクです。

例えば、1月末日までに工事が終わった分をゼネコンに出来高算定表というのを作成してもらい、その請求書を2月頭に受け取り、2月末日の支払日までに支払いを完了する。これを着工から竣工まで毎月繰り返すのが出来高払いです。

本来であれば、毎月繰り返すのがベストですが、金融機関側が慣れていなかったり、めんどくさがる場合もあります。
金融機関での扱いは、大体3-3-4ベースで、事業主の口座に融資金額の入金を行い、その口座残高が尽きるまで、出来高でゼネコンからの請求書を銀行に提出の上、支払手続きを行い、口座残高に不足が生じる前に、次の大型の金額を事業主口座に入金するという手法をとります。
例えば、2億円の工事代金の場合、30%の6000万円をまず、事業主の口座に振り込み、毎月の支払を行い、工事出来高が5500万円ぐらいまで達して、翌月のゼネコンの支払い代金には足りないというタイミングで、次の6000万円を銀行から事業主の口座に振込、翌月以降のゼネコンへの支払いを継続させる手法を取ります。

事業主にとっては、過払いリスクは極めて少ないのと、ゼネコンも竣工間際の最終工事代金の立て替えが少なくなるので、相互に有益な、この支払方法をお勧めしています。

ネックなのは、金融機関の慣れですね。
毎月例えば11カ月を11回支払をするのは手間になるからダメとか言い出す金融機関(金融機関のリスクも提言しているのですが)もいるので、どうしてもだめな場合は6回の2か月毎の出来高払いにしてもらうとか、ケースバイケースで、ゼネコンにも了承をとりながら、進めていく場合もあります。

3-3-4の支払条件の時にも説明しましたが、建設会社の与信審査は当社は、厳格にやってはいますが、社員旅行で全員が事故に巻き込まれるなど、最悪中の最悪のリスクにも対処できるので、出来高払いで原則で行っております。

【③⁻⑤の支払条件】
③から⑤は、マンションディベロッパーの支払条件ですね。一般の地主様や大家様には、あまり関係がないです。

これは、建前上は、ディベロッパーの信用によっておこなわれていますが、そもそもの原因は、ディベロッパーのマンション開発には、プロジェクト融資で、2-3年の返済期間を短く区切り、担保価値のある土地代+僅かしか金融機関は貸してくれません。

そのためディベロッパーは、土地を購入する代金は融資で借りれたとして、工事代金の大半は融資が基本的には受けれないのです。
それをゼネコンに押し付けるのが③⁻⑤の支払条件です。

10-10-80(テンテンパー)とは、着工時10%、上棟時10%、竣工時80%の支払条件です。
10-90(テンキュー)とは、着工時10%、上棟時0%、竣工時90%の支払条件です。
ゼネコンは、工事期間中に下請専門工事会社に支払を行わなくてはならないので、未払い分の工事代金の大半を金融機関から短期借入を行うなどして、賄います。

実際、工事代金の80%近くをゼネコンが立て替えて工事をしているので土地はディベロッパーが持っていますが、実際のところ、ゼネコンの体力で建設してあげているようなものです。

多くのゼネコンは、内心は嫌がりますが、ディベロッパーの物件は大きいのと、担当者や社長、役員を接待して、飲ませて、最後キャバクラでも連れて上っ面で仲良くなっていけば、継続的な受注が楽にでき、売り上げを見込みやすいのでディベロッパーには、ヘコヘコしていたります。

中には、リーマンショックや昭和バブルの時に、ディベロッパーがバンバン倒産していき、巻き込まれる形で、ゼネコンが連鎖倒産する姿を覚えている会社で、このような支払条件を嫌う経営者も沢山いるので、嫌う会社は請けないですね。
一方で、売り上げを作りたいがために、与信調査などは入念にしているのでしょうけど、ハイリスクな支払条件での受注に積極的なゼネコンもいることは事実です。

地主様や一般事業法人には、あまり関係ないと言いましたが、景気が傾くと、ハイリスクな支払条件で、請けている比率が高いゼネコンは、ディベロッパーが倒産すれば、大きいと思われているところも簡単に飛びます。
どう考えても、1件10億の工事代金で8億支払われないと、それが何物件かあると厳しいですよね。

当社でも、このような理不尽な支払条件は嫌うので、例え事業主様が不動産会社やディベロッパーであっても、支払条件は出来高払いベースでお願いしています。逆に言えば、出来高ベースで支払が可能ということは健全な経営が為されている不動産会社と言えます。
また、リスクコントロールの一環として、原則、理不尽な支払条件でもディベロッパーの仕事を請けていない、そういう受注を嫌い、公共事業や、一般事業法人、地主様からの安定した支払条件での受注を是とするゼネコンとお付き合いをしています。

支払条件の裏話は、如何でしたでしょうか?
事業主様は、こういうことも知識として知っておくべきだと思い、敢えて書きました。

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新築マンション建設と空室率と管理会社 東京編 土地活用の豆知識㉕

東京でRC造マンションを新築し、経営するときに空室率は、どうしても気になるでしょう。
はっきりというと、今の東京の人口流入を考えれば、募集方法と完成時期、賃料を間違えなければ、新築時は普通に埋まります。


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オーナーが決めた管理会社が全部自社で他社に情報を出さないなどの管理会社の問題などを、除いて、賃貸募集で苦しんでいるなどという話は、聞いたことがありません。
そして、一旦満室になってしまえば、オーナーの皆さま、安定した入居を確保されているようです。

当社は不動産会社ではなくマンション管理はしないので、空室率は、きちんと統計を全オーナー様から取っている訳でなないですが、ライフスタイルの変化によるやむ負えない転居による、一時的な入退去期間もありますが、聞いている話によると1-2%程度と思います。
当社以外の物件でも、きちんと建てて管理している、築10年ぐらいまでの東京中心部のマンションなら似たような空室率でしょう。東京都の人口推移は、年間10万人増えており築浅のマンションが埋まらない訳が無いです。

空室率の計算としては、例えば30戸あるうちの5戸が、入退去があり、1か月ずつ入退去時の清掃やら入居日の調整やらの切り替えがあると、空室率は、5カ月÷30戸×12カ月=5/360=1.3%程度ですからね。

管理会社の選定についてアドバイスを求められることも有りますが、完成間際になると、役所指定の『建築お知らせ看板』から、ダイレクトメールがバンバン来るのですが、基本的には、地元の大きなところで、経営者が新築の賃貸経営に精通している、且つ、経営者及び、担当者の人間性、方針を良く見て判断してくださいとお伝えしてます。
人間性というのは、空室情報を自社だけで抱え込んで、他社に出さない人間性のか、先に、面談時に確認していただきます。親の代から管理物件を引き継いで殿様商売をしている地元で大きな不動産会社も有りますし、自社の売り上げだけを考えて、出さないかは確認しなければなりません。

管理会社は、特に、キックバックも何もないですけど、オーナーから、求められればエリア客付けに強い不動産管理会社経営の友達やら、お施主様でも管理会社経営されている方も、複数いますので、紹介も可能ですけどね。

不動産会社は口が上手いので、情報を他社に出すと言っておいて、管理契約だけ取ったら、他社に出すのは無視する人もいますので、『募集開始時に、スーモやアットホームなど見ていれば、管理会社以外に情報を出していないか直ぐに解るし、チェックして情報を出していなければ、即解約する』と最初のコンタクト時に伝えておく必要もありますね。

新築時は、当社も無茶な賃料設定で、事業収支を作って、銀行融資を打診していないですし、マンションには絶対に自信を持っているので、真面目にやっている管理会社なら簡単に埋められますが、即埋まるも埋まらないも、原則は、管理会社の人とAD(広告料)です。スタートは管理会社が、きっちりと、エリアの不動産業者に情報を出すか。

ADに関しては、最初は出費になりますが、出せばより簡単に埋まります。敷金は普通に1か月(ペット可は2か月)取るとして、礼金は1-2か月取っておいた方が良いでしょう。AD支払い分の原資になりますから。
不動産会社は基本的に現金ですからね。
入居者には申し訳ないですが、日本の文化として、AD払わなければ、エリアの不動産業者が動かないのであれば、払うしかないです。

賃料設定は、ディベ勤務時は、完成時に即満室だと賃料設定が安すぎ、3カ月ぐらいで埋まるのがベストという考え方で、周辺相場から目一杯に挙げる設定をしていたいのですが、オーナー様の体力や、安定経営を考えると、エリア賃料から3000円程度、微妙に上げるぐらいをスイートスポットとして考えるべきでしょう。
当社で建設したマンションでは、新築直後は、部屋数も多いので、微妙に高い程度で、ひとまず埋めて、退去時に次の入居者に向けては目一杯賃料をあげるという戦法をとっている、長期保有目的の不動産会社様や、地主様もいらっしゃいます。

マンションディベは、体力もありますが、売却までの時間軸は長期保有目的のオーナー様と比べて短く、高値売却を目的としているので賃料を目一杯あげて、レントロールを強くしてから売却することが多いですね。

東京都の人口推移は、年間10万人増えており、日本全体は、少子高齢化と騒がれてはいますが、地方から若者が東京に出てきて東京に就職するという循環は、今後も継続していくでしょう。大学や、専門学校で東京に出てきて、または、東京生活に憧れ東京に出てきて、東京に住み続ける。
日本で刺激的な生活を求めるのであれば、まずは東京ですからね。そして外国人も東京には増えています。

私は千葉県の木更津市の1970年代にできた山を切り開いた当時の新興住宅地ですが、自宅近所は、多分70歳-80歳台の親の世代が主に住んでいて、ゴーストタウンのようになっていて、求めるような仕事はなく、東京でしか出来ない仕事と思っていますし、地方の高齢化、過疎はやむ負えないことと感じています。
子供のころに賑やかだった、地元近所の風景が、閑散としているのは、寂しくは有りますが、現実です。

例外は、もちろん有りますが、東京のマンション入居のサイクルのイメージで考えると、1980年代以前に建設されたマンションは、比較的低賃料なので、東京に出て来たばかりの学生や、なんとか東京で頑張って生きている方々、アジア系の外国人などが住んでいるイメージで、1990年から2010年ごろに建てられたマンションは比較的安定してきた方、2010年から2020年に建設されたマンションは、世間的に言えば、収入もしっかりしていて、ハイスペックな方々が住んでいるイメージが有ります。もちろん場所にもよりますが、港区は、経営者も多いですしね。

そして、分譲マンションは、タワマンが中心に建てられているので、供給数も多いですが、高額のため簡単には買えないのと、持ち家信仰の少ない人も増えてきているように感じます。

1980年代に建設されたマンションは、造りをデザインから見れば年代は解りますが、最近建設されたマンションは、劣化しずらい部材を使っているので、簡単には、劣化していかないでしょう。
昨日の仕様に関する記事で、現在の㈱土地活用の仕様について書きましたが、そう簡単には、仕様グレードは、進化していかないと思います。

大きく変わるとすれば、WIFIの通信速度ぐらいでしょう。人工知能AI搭載の、照明やら色々なシステムが出てきているようですが、賃貸に関しては、そんなに普及することは無いとは思っています。
照明に関しては、スイッチ押せば十分ですしタイマーも有りますからね。

AI搭載の洗濯機や、床を掃除してくれる掃除機は、便利そうですが、大家側は実装しないですし。

一方で、今、デザイン的には、流行り廃りの無い、デザインで、しっかりと造りこんでおく必要もあります。

何が言いたいかというと、現代に少なくとも当社で建設している賃貸マンションは、バルコニーの手すりはアルミに乳白ガラスで、塗装範囲も極力減らしていますし、簡単には、劣化、陳腐化はしないということです。

劣化して見える主な原因は、打ち放しが黒ずむ(ひび割れが見える)、塗装(吹付タイル)、鉄部の腐食ですが、劣化しやすい部材は、極力使わないようにしています。
外壁タイルは、20年後付近で何処かのタイミングで高圧洗浄などは、必要かもしれませんが、極力汚れにくそうなタイルを勧めています。

しっかりと劣化しずらい部材を使って、デザイン的にも優れたマンションを今の最高水準のグレードで建設していくこと、東京の中でも今人口流動が怪しいエリアでは利回りが安定確保が予測できない規模の限り極力マンションを建設をしないことを気を付けた上で、少なくとも30年程度は、海外からの人口流入も含めて、安定入居は見込めるでしょう。新築時からのサブリースは必要なくオーナー自身が経験値を蓄えていく必要も有ります。

安定入居の大前提として、賃料を多少下げたとしても耐えうるように、建設当初の建設費を、㈱土地活用のCM方式で、下げていくことは絶対条件ですが。

今、何も考えずに、悪い利回りで、業者の言われるがままに建設した場合は、
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などにも書いている通りに、かなりの高確率で死にますけどね。投資は自己責任、しっかり調べずに『愚かな決断』を下した自業自得です。

このブログを最後まで読んだ読者様は、愚かな決断をしないで戴きたいと切に願います。

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