狭小地の杭の検討と概算見積 土地活用の豆知識㉓ 

狭小地で、塔状の建物(ペンシルビル)を建設する際に、最も重要なのは、杭の検討です。
土地を買う時でも、地主様の仕事を受ける時でも、杭を打設できるかどうかを良く検討しなければなりません。

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狭い敷地ですと、敷地内に杭打ち機が入れず(曲がり切れず)に、打設できなかったりして最悪、図面上で計画していた階数が構造的に、施工的に建設できない場合があります。施工出来ないとなると計画が大幅に狂い階数を減らすなど、事業収支的に目も当てられない状況になります。

そのため、特に土地購入段階、地主さんの企画段階から良く調査をしていく必要が有ります。
設計事務所が例えば、11階建てのビルを『法的に』建設可能として、計画していても、本見積時になって、ゼネコンが、杭屋に打診しても、杭が打てないなんてことがあったら目も当てられません。

今も超狭小地(敷地の間口幅が狭いところで4m)で土地を購入以前の検討をしていますが、シビアです。

【狭小地での杭打ち検討の流れ】
杭打ちを検討するとき、まず最初にやらなければならないのは、近隣地盤データの収集です。
まずインターネット上では、東京では、『東京の地盤』で、横浜市では、『地盤View』のサイトで、近隣地盤データを探します。
これで、超近くの近隣地盤データがあれば、それでよいのですが、周囲を見て支持層の深さが暴れている場合は、更に地盤データの収集を行います。
建設費コストダウンの㈱土地活用の場合は、ボーリング屋(地盤調査会社)、杭屋、山留屋の数社に近隣地盤データを送ってくれるように依頼します。
何十年も地業工事や、地盤調査を行っている会社の多くは、過去にやった調査報告書を、収集してデータ化しています。
地業工事業者に関しては、見積をするときに、地盤データを収集していて、近所のデータを蓄積して、後の見積時の検討に季節ごとの数位なども含めて生かしているのです。
当社のような真剣に検討している会社にボーリング調査を入れられる前にの検討時に、近隣データを送って欲しいと依頼されることもあり、付き合いをしっかりしていればサービスの一環で近隣データを頂くことも可能です。
特に、ボーリングをするために、解体が着工直前まで出来ない場合は注意が必要です。

同時に、現地にビルが建設されていて、過去の構造図が残っている場合は、杭伏せ図やボーリングデータが残っていないか、確認も行います。古い調査結果ではありますが、現地のボーリングデータは、心強い武器となります。
幾ら集めても実際の現地でボーリングを行ったら、特に坂になっている部分や、地盤が暴れている場合、近隣データと異なる結果が出ることがあることは、事業主は頭の片隅に入れておく必要は有ります。

その後、杭屋に、集めた、近隣地盤データを送って、施工可能性の検討と、概算見積を依頼します。

間口が狭い敷地では、6.4mの敷地で11階建てのマンションを建設したり、6.3mの敷地で10階建てを建設したりしているので、ある程度は施工できるかは解るのですが、奥行きが無かったり、深さがあったりすると、アースドリス杭で水槽を置いて、鉄筋カゴを釣込みようのレッカークレーン車を据え付るスぺ―スが取れなかったり、45mを超える杭になると、大型の杭打ち機が入れなかったり、諸々の問題は、信頼できる杭打ち業者に確認しなければ、施工可能性を判断できないことがあります。

以前の狭小地での検討では、支持層の深さが近隣データで暴れていて、35mの支持層の場合、現場造成杭は打てないが、21mの支持層であれば、現場造成杭は、打てるという結論に達したこともあります。当社でお付き合いしている杭屋さんは、社長の杭打ち歴50年超でスーパーゼネコン複数社や超大手の施工会社の下請けに入ってる、杭打ちのことなら何でも教えてくれる生き字引のような杭屋さんなので、その判断を貰えることは非常に助かります。

その杭屋さんが言うには、設計事務所や、ゼネコンから詳細検討を依頼されるが『最近は、物件の出物が少なく、狭小地での塔状ビルを建てたい土地が多すぎ、10件の検討のうち、2件は暗礁に乗り上げている。その中には、購入しちゃった土地もあるみたいよ。』という話をしていました。
流石に11階が建つと思って購入してしまった土地で、11階が施工的に建てられず、鋼管杭など既成杭で建てらる7~8階建程度にしかできないのであれば、事業収支は大幅に狂ってしまうので、事業主としては、死活問題になります。

BH杭といって狭小地向きの現場造成杭も併せて検討しますが、その場合でも、杭長さが深ければ鉄筋をレッカーで釣込まなければならないので、結局一緒の話となり、施工できないという結論になることもあります。

【現場造成杭で施工できない場合の最終手段】
塔状比と狭小地で、どうしても建設できない場合は、最終手段としては、困ったときは、ATTコラムです。
羽付き鋼管杭をセメントミルクを注入しながら打つ杭で、現場造成杭より若干高いですが摩擦力に強く狭小地で、塔状を建てるのに、どうにもならない時に適しています。但し、杭の間の距離を取らなくては行けなかったり、建物形状や地盤状況によっては、これでも建てられない場合もあるので、土地を購入前、又は、地主様の計画決定前には、概算見積による予算も含めて、先に検討しておく必要が有ります。

【一般的な敷地での杭検討】
これまでは、狭小地での検討でしたが、ある程度広い敷地の場合、概算見積段階では、杭業者に予算面では、いちいち聞かずに、近隣データと、過去の発注金額を実績データとして蓄積されていますから、それを目安に概算見積を提出してしまいます。

低層マンションで杭が必要な場合は、鋼管杭等の既成杭を使うこともありますし、都度、敷地と建物形状、地盤状況、コストを含めてベストな方法を検討していく必要が有ります。
また東京の山手線を半分に割った西側エリアでは、関東ローム層が出て、3-4階建てRC造程度で、あれば、杭が要らないケースもありますので、近隣データおよび、敷地内での現地ボーリングによる、地盤調査結果報告書をもって要検討ですね。

マンション建設、建設費についてお悩みなオーナー様がいましたら、お気軽にお問い合わせください。

マンション建設の融資審査 土地活用の豆知識㉒

今日は、新築賃貸経営の融資審査の実情を書きます。

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【常識的な融資審査目線】
現状、単独の土地を持つ地主様の場合の、長期融資に関しては、地主様の実情(土地の保有状況や金融他資産、金融機関との取引状況)にもよりますが、ある大きな銀行では、概ね表面利回りで9.0-9.5%ぐらい行かないと、自己資金を出さなければ、フルローンでの融資は否決される場合が多いですね。

この大きな銀行の融資目線は、投資家さんに融資が出ていたと言われている2010年~2015年ごろと、さほど変わっていないように思います。
当時も、通らない物件は通らなかったですから。

建設費が安くても、利回りが低く採算性が無い計画の原因としては、
1.エリア賃料が安すぎる。
2.自己使用割合が大きすぎる。
の2点です。
自己使用割合とは、オーナーの自宅や、事務所部分の面積当たりの割合が大きすぎれば、賃料収入で、自宅部分を建設する費用を支えることができなくなります。マンションの半分が自宅だったら、残りの半分から賃料収入があっても、採算性が悪くなりますよね。

土地活用において、建設費を削減することによって、長期に持続的な経営を支援したい㈱土地活用とすれば、表面利回り9.0-9.5%付近の利回りが地主さんへのフルローン融資の目線であることは、常識的な金融機関として判断として、納得ですし、寧ろ賛同しています。

将来的に、目の前のオーナー様が、融資返済できずに、差し押さえられるような可能性のあるマンションを建設したくないですから。
それは、幾ら、当社の利益に繋がる可能性があっても、引き受けたくない仕事です。建設のお手伝いをしてお客様が儲からないことを押し付けるようなことは、後ろめたく生き方として、面白くも何とも無いからです。

これからマンション建設を考える、地主様は、
究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス
の記事を是非とも熟読していただきたいです。

尚、『単独の』と書いているのは、複数の土地を持つ大地主様の場合は、利回りが多少悪くても、共担などを入れることにより融資は通るとの意味です。
共担も全体の収益バランスとして、差し押さえられる可能性が無いのであれば、問題はないですが、建設する単独敷地で採算性が無いのであれば、潔く建設を諦め、コインパーキングや月極駐車場などで貸すべきだと考えます。

もちろんフルローンで否決される場合でも、自己資金を入れれば、建設は可能です。
自己資金を入れれば、総事業費に対する返済額は減りますからね。
要は金融機関が提携ローン無しで、求めているのは、持続的な安定経営です。

一方で、昔から12%ぐらいの表面利回りがあっても融資を出さない銀行は、もの凄い土地持ちの資産家さんなどではない場合、出さないです。これは、金融機関の姿勢によるものです。
この、地主様への融資目線に関しては、融資を出す銀行・信金が多少減っただけで、そんなに前から変わっていないとは思っています。

半公的機関の住宅金融支援機構は、融資総額は、若干緩い(金利は高い)ので、多くの土地活用営業会社が、持ち込んでいると聞いています。
利回りが悪くても、融資が出ないと、建設できないですからね。

不動産ディベロッパーに関しては、融資は2年~2.5年程度の短期融資で借入を起こして建設しますが、リーマンショックの時のように、そこまで融資が締っているようには当社のお客様に関しては感じておりません。リーマンショックような時でも、融資は出ない会社には出ない、出る会社には出るのです。

不動産投資家さんにとっては、融資が厳しいと感じているのであれば、単に建設費が上がったのと、地価が上がっていて、原価があがることにより、相対的な利回りが下がっていることが原因でしょうね。
融資方針が変わって、新規貸し出しを渋っている金融機関(信金の話は聞きますね)が出てきていることも確かではありますが。

金融機関も、利回りさえ良ければ、地主さん側の採算性が上がり、融資事故にはなりずらいので貸したいのは貸したいのです。

【融資審査期間】
融資審査期間は、書類提出から大体3週間程度ですね。
流れとしては、担当者が事業収支を見て、支店で、本部審査に上がる感じです。
事業収支を提出して、確実に通りそうな利回りの物件の時は、担当者も、ノリノリでフルローン行けますと言ってくださいますけど(笑)

【営業会社の提携ローンの危険性】
仮に、地主様で、表面利回り9.0-9.5%以下で、普通の金融機関でフルローンが出して、『高い建設費』で、建設しているのであれば、余程、地主様の属性(資産背景)が良いか、金融機関と施工会社(土地活用営業会社又はハウスメーカー)の提携関係が強いのでしょうね。
『じゃあ、提携ローンが強いから、高くても、そこで建てよう!』
となるべきでは有りません。

当社も、沢山のオーナー様に、他社の事業収支を拝見させていただいてますが、
『好立地に関わらず、こんな利回りで融資的にも建てられるのかな?』
という内容で、地主様に提案しているので、提案してから、融資を通す自信があってやっていることなのか、単に、依頼を受けたから、融資が通るわけがないと解っていて、事業収支を出しているのか、良く解らない時があります。

オーナーさんに、『これで、融資通す気があるんですかね?』と聞いても、
『多分、通ると思っているからやってるんじゃないのかなー(笑)』みたいな会話を笑いながらする時があります。

もしかしたら、提案しても融資が通らないことを確信犯的に理解して提出している物件もあるのかも知れませんが、仮に、7%程度の利回りで、建設させたら、将来的に返済が激しく、貯金を切り崩しまくらなければ、破綻するのが目に見えています。

下記に土地活用HPのTOPページに掲載している7%程度の利回りのキャッシュフロー(CF)グラフを再渇しますが、
7.5%の表面利回りでは、右下の、紫色の棒グラフ(税引き後のCF)を見れば、15年後から、単年度赤字が始まります。
↓画像を2度クリックすれば大きく綺麗に見れます。

赤字の原因は、賃料の下落と、通常の不動産融資で使われている元利均等返済では、返済額は一定ですが、利息と元金の返済割合が経年毎に変わってきます。
リンク先の元利均等返済のグラフの意味を理解していない人が多くいますが、利息は、税金上の経費扱いにできますが、融資返済のゴール近くに行けば、経費算入できる利息部分が殆ど無くなり、支払う税金額(割合)が増えていってしまうのです。
支払う税金が増えていった結果、融資返済額(一定)と、賃料下落のダブルパンチにより、手出しをして融資返済をしなければならない状況が起こります。この事を理解しないで、何も考えずに、マンションを建設し、賃貸経営を開始する人が多すぎます。

多くの金融機関と、土地活用営業施工会社は、キックバックによる癒着構造にあると、下記の記事
土地活用 無料相談窓口と悪魔の囁き 何処に相談すれば良い? 土地活用の豆知識⑮
で書きましたが、仮に、低利回りで、フルローン融資が通っているのであれば、かなり危険な行為です。
他社が、常識的な、目線で審査されて、否決される可能性がある利回りを、うちの提携ローンなら融資を通せるなどと言っているのであれば、それは、危険行為であるという認識をまず、持つべきです。

【㈱土地活用と金融機関の関係性】
当社は、金融機関と強固な業務提携契約などを結んでいるわけではないですが、普段オーナー様をご紹介してる、大きな銀行の審査部からは、利回りが良いので評価は非常に高いとは聞いております。
悪魔の囁きの記事で理由を書きましたが、金融機関からの紹介は余程親しくさせていただいていた支店長様以外からは、基本的にないです。
当社から建設コストの3%近くをまたゼネコンの建設費に乗せさせて、金融機関にキックバックをさせるようなことは、仕組みとしてはできなくもないですが、心情的にしたくはないですから。

私が建設業で、コンストラクション・マネジメントを志したそもそもの理由が、談合やら、建設費に乗っけた、キックバックやら、そういう汚い仕事が大嫌いだからで、そういうことをしている会社と付き合わないというわけにはいきませんが、自分自身は、ただヒタスラにクリーンでありたいと思っています。

もちろん、オーナー様が元々お付き合いをしている金融機関から融資を受けるもよし、紹介するも良しです。
融資審査書類として事業収支、プロジェクト工程、プロジェクト資金繰り表は、きっちりと、作成させていただきます。

そして、融資さえ通れば、オーナー様の他の資産や収入など個人情報など、当社にとって全く必要が無いので、計画プランと融資審査書類を銀行提出書類として、お渡ししたのちは、金融機関を、ご紹介する場合においても、オーナー様を引き合わせた後は、オーナー様から直接金融機関に提出していただくことにしています。
そのため、私自身は、これまで建設した全てのオーナー様の計画マンション以外からの年収などは一切知りません。

年収幾らなんて、お見合いの時でも、本当は聞かれたくないですからね(笑)

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大田区で特区民泊経営を妄想してみる。土地活用の豆知識㉑

今日は、大田区で昔ボツになった物件(地主様が計画中に面倒になったのか土地ごと売ってしまった物件)をもとに、
民泊経営を事業収支として妄想しています(笑)

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まず、大田区は、特区民泊があります。制度に関しては、大田区のホームページを見て下さい。
大田区の特区に指定されている地域で、
<実施が可能な地域>
・第2種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・第1種住居地域
(床面積 3000 ㎡以下)
では、特区民泊が規定をクリアして申請すれば可能となります。

大田区の特区民泊に関しては、パートナー設計事務所の春日部幹設計が、既に、申請通していて、詳しいので、お問い合わせいただければ、ご回答可能です。

下記の物件は、第1種住居地域ですので、特区民泊は可能であり、
場所は、特定できないようにしますが、仮に、京急蒲田駅徒歩3分としておきましょう(実際の土地は、全然違うところです)。
京急蒲田あたりは、羽田空港から一本目の駅で、民泊需要は暫くはありそうですからね。

延床面積は1681㎡と民泊としては少し大きめですが、適した規模1000㎡ぐらいの大田区のボツ物件が無かったので、ご愛嬌ということで。

当社で建設したマンションも2棟は、引き渡し直後から民泊になっていますが、保健所関係なのか、工事中にユニットバスの追い炊きを取りやめにしたり、火災が怖いのか、キッチンのガスコンロをやめたりしながら、他は、普通の賃貸マンションと同じ作りで、中に家具などを、オーナーが手配して、民泊経営をされています。
その2物件については、元々、賃貸マンション建設で着工していて、工事中に要望があって、民泊経営をしているので、民泊収支は当社では組んでませんでしたが、どんな感じか今回妄想してみます。

  


プラン入れた当時は、オーナー住居が2つ入っていましたが、仮にそれは、面積当たりで貸した場合賃料として、まず、地主様の収支を出してみましょう。↓2度クリックすると画像が大きく、くっきり見えます。

普通賃貸の利回りとしては、建設費の延床坪単価が78万円で、11.73%です。
賃料を若干弱めに設定してますが、自己使用無しなら、こんなものでしょう。

大田区での民泊サイトを見て、妄想していきます。
1部屋が、25㎡ぐらいで、3人最大宿泊出来て、1日9000円ぐらいですかね。

図として、企画していた物件は35㎡ぐらいがメインなので、5人は泊まれるでしょう。
35㎡の1日を仮に少し安めの13000円の部屋の清掃料金7000円として設定しましょう。
5人泊まれて、21000円ならグループで来て、長期滞在すれば安いですね。

1か月30日フル稼働で39万円(清掃料金別)の収入となります。
京急蒲田あたりの賃料では、35㎡ぐらいでしたら、普通の賃料は、

稼働率は、80%ぐらいで、シーツ交換他の清掃料金は別で7000円もらっているので、
管理業者さんの費用や、募集日、全館Wi-Fi、水道光熱費が、仮に20%(これの高い安いはあるでしょうが、仮計算なので異論は受け付けません)ぐらいですかね。。。

収入の実入りの割合
=稼働率70%×(1-20%)=56%
=稼働率80%×(1-20%)=64%
=稼働率90%×(1-20%)=72%

とすると、仮にフル稼働の39万円の64%=24.96万円≒25万円(月)を月の実質収入としましょう。
86㎡の部屋は2部屋分の、130㎡の部屋は3部屋分の収入で計算してみましょう。

地主さんの場合(土地値=0円)、利回りは、どうなるでしょうか?
↓2度クリックすると画像が大きく、くっきり見えます。

なんと、フル稼働総収入の64%の実収入での利回りが25.4%まで跳ね上がります。

それでは、この土地を幾らで購入すれば良いか検討してみましょう。
仮に土地を4億円 土地坪単価で、180.9万円、1種93.22で購入すると、フル稼働総収入の64%の実収入で13.19%でます。

民泊やるなら、今後競合が増える可能性も高いですし、稼働率80%で管理経費を引いた実入り収入で、12%は欲しいですね。
これぐらいの地価であれば普通にあるでしょう。

後、民泊が苦しくなってきたら、容易に賃貸マンションで貸せるようにもしておくべきです。
仮に、全部賃貸にすると、下記の収支のように、土地を4億円で買うと、表面利回りは、6%しか出ません。

流石に普通賃貸で6%では、融資は厳しいでしょうし、もっと安く買う必要が有ります。
この物件は、1種住居地域で容積率が194%しか消化できていませんが、300%以上の土地を購入すれば、
1種単価も下がり、特区民泊経営も、もっと儲かりそうな土地がありそうですね。

このブログ記事は、3カ月置いておいても、500人から1000人ぐらいしか読む人がいない(トータルで一番読まれている記事は6万人超えてますが)ので、そんなに市場バランスには影響はないとは思いますが、こういうのは知識があると、無いとでは収益性に雲泥の差が産まれることはご理解いただけたと思います。

偶々見た投資家さんや、大田区の特区民泊エリアに入っていて且つ、駅からのアクセスが良い土地をお持ちの地主様は、本ブログ記事を熟読して、検討してほしいですね。

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RC造マンションの階数と工事期間(工期)土地活用の豆知識⑳

今日は、RC造の工事期間について階数に応じて書きます。

建設費コストダウンの㈱土地活用では、良くお客様にどれぐらいの工期が、RC造ではかかるのかを聞かれます。
階数と地盤(杭や水が出るか)に寄って異なりますが、建設業ではない方でも大体の予測がイメージできるように書いていきます。

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やり難さなど、諸々の条件など勘案せずに目安としての工期(実質的な工事期間)を超ざっくり言うと、RC造の杭有りで着工してから
5階建で10ヶ月
6階建で10.5ヶ月
7階建で11ヶ月
8階建で11.5ヶ月
9階建で12ヶ月
10階建で12.5ヶ月
11階建で13ヶ月
12階建で13.5ヶ月
13階建で14ヶ月
14階建で14.5ヶ月
です。

請負契約から1ヶ月は、近隣挨拶やら地鎮祭や準備期間でかかるので請負工事の期間はプラス1ヶ月見ておいた方が良いとは思います。

私が現場監督してた13年ぐらい前は、かなり無茶する会社だったので5階建杭無し5ヶ月とか無茶苦茶な大突貫工期で現場をやらせられてましたが、普通のゼネコンは今時、職人さんも集まり難くなり、そんな工期で請けないですね。
POINT①今時は、工期を余裕持たないと元請ゼネコンが、工事を請けてくれない。

それでは、敷地面積が100㎡から500㎡の中小規模マンションでのイメージですが、全体工期を検討用に、それぞれ、どれぐらいの工期がかかるか、概略検討してきましょう。
【杭工事工期】

大体のイメージとして、杭径や敷地条件にもよりますがアースドリル杭20mの1本で1日かかります。
杭が35mなら、1本打ち終わるのに組み換え等しながら、2日ですね。 35m杭が10本有れば、20日+重機搬入、搬出で2日で22日ぐらいがざっくりした杭工期になります。

敷地が狭い場合は、水槽などの位置を変えながら打設する場合もあり、作業性からプラス数日を見込んでおく必要が有ります。
実際には敷地条件や杭長に応じて杭屋さんと打ち合わせを行いますが、全体工期を考える上ではざっくりそんな感じで良いでしょう。

鋼管杭やPC杭などの規制杭は、本数にもよりますが、500平米ぐらいの敷地なら1週間から10日ぐらいでパパっと杭打ち完了となります。

【山留工事工期】
杭を先にやるか、山留工事を先にやるかは図面等条件によって打ち合わせが有りますが、山留工事は敷地の外周長さや、工法にもよりますが、大体、中規模なマンションであれば5日から1週間もあれば終わりますね。

棟状建物で基礎の深さが4m近くあると、地盤によっては、切梁と言って、周辺の土が倒壊しないように、山留杭を鉄骨でツッカエ棒のように支える切梁工事期間というのが出てきて、数日余分に掛かったりします。

【掘削工事工期】
掘削(穴を掘ったら)水が出る場合は、状態にもよりますが、山留時にディープウェル据えたり、ウェルポイントをやったりで、3日から1週間ぐらい見込んでおく感じです。

掘削工事として水が出なく普通の8tダンプで搬出出来るなら1台の中型ユンボでざっくり1日100立米ぐらいを場外に搬出できます。
長雨や山留時のディープウェルなどやっても効きが悪く水が出る場合は、石灰などを混ぜて土を締めながらやるので、時間がかかる場合も有ります。 その後、捨てコンクリートを打って、基礎配筋をするのに、配筋量にもよりますが、地足場を組みながらやるので、2週間から1ヶ月ぐらいかかります。

【基礎工事:地中梁―耐圧盤―フーチング―1階床スラブの躯体工事】
横に広く低層の場合は、基礎の面積あたりの配筋量は、減りますが、後は職人さんを集められるかですね。
基礎配筋では、基礎の形にもよりますけど、大体、職人さんが1日あたり0.6-0.7トンぐらい組める(上階で0.7-0.8t)ので、基礎配筋量を鉄筋量に応じて出せる職人さんの数にも寄って必要日数も変わってきます。
鉄筋屋さんの忙しさや、物件特有の作業性によっても変わってきます。
超狭い敷地に鉄筋屋さん10人突っ込んだところで組立作業には順番があるので身動き出来ずに、1日あたりで組める鉄筋量も減り無駄になりますし。

その後は、型枠を10日~15日ぐらいかけて組んで生コン打設です。
型枠屋さんも、人数と後は、基礎の段差などの条件によって若干は変わってきます。後、1日に搬入出来る生コン量や基礎形状によって基礎で打ち継いだりする場合もあるので、プラス10日ぐらい見込んでおけば良いです。 大体ですが、簡単な基礎で杭開始から2ヶ月、少し面倒な地業・基礎で3ヶ月で地盤(地面)レベルまでコンクリートが上がってきます。

【1階以上の躯体工事】
その後、1階-2階のコンクリートが上がるのが、大体それぞれ3週間程度 3階から上階が型枠屋さんや、鉄筋屋さんも慣れてきて、2週間で1フロアを上げていきます。

5階建ですと、普通にやれば、
設備先行配管1週間+基礎2-3ヶ月+1-2階で1.5ヶ月+3-5階で1.5ヶ月=5-6ヶ月で上棟(最上階のコンクリート打設完了)します。
上棟してから最上階の内装が一旦の取付完了するのが賃貸マンションで普通にやって2ヶ月と1週間ぐらいです。

【上棟後の内装工事と手直し外構工期】
内装は、職人突っ込みまくって残業して急げば、最上階の型枠ばらして、サッシ取付から内装を一旦完了させるのが3週間とか、もっと詰められますけど年明けの2-3月に竣工する場合は、内装職人も奪い合いになりますから余裕を見ておく必要が有ります。

その後、手直しやら外構で1ヶ月ぐらい見て5階建で、10ヶ月程度を目処という形になります。
途中台風や長雨などで、生コンやタイル貼り、防水工事が遅れたりすることも有りますし、詰められるところは詰めたにしても、絵に書いたようにはいかない場合も有りますし余裕を見た工期を組んでおいた方が良いでしょう。

【着工前の設計・確認申請・CM見積期間】
そして、設計契約及びCM契約を完了してから請負契約まで、どれぐらいかかるのかというと、直ぐ図面決定してくれて、設計事務所が偶々空いている前提で、最速で設計の見積図面完成まで2ヶ月(基本設計0.5ヶ月+実施設計1.5ヶ月)。

それからCMでの本見積と、確認申請で2.5ヶ月 最低でも、4.5ヶ月かかります。
設計事務所が、たまたま空いているかなんて解りませんし、普通にやったら設計契約から請負契約まで5.5ヶ月から6ヶ月を見ておいた方が良いでしょう。

上記の合計すると、着工前の設計見積及び確認申請の期間(着工前)が、少し少ないかなと思いますが、設計契約を締結してから、
5階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+10ヶ月(実質工期)=16カ月
6階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+10.5ヶ月(実質工期)=16.5カ月
7階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+11ヶ月(実質工期)=17カ月
8階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+11.5ヶ月(実質工期)=17.5カ月
9階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+12ヶ月(実質工期)=18.0カ月
10階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+12.5ヶ月(実質工期)=18.5カ月
11階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+13ヶ月(実質工期)=19.0カ月
12階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+13.5ヶ月(実質工期)=19.5カ月
13階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+14ヶ月(実質工期)=20.0カ月
14階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+14.5ヶ月(実質工期)=20.5カ月
ぐらいをイメージしていただけた方が良いですね。

【設計契約前の融資審査などの準備期間】
上記の期間にプラスして、その着工前5カ月と書いている以前に、ボリュームチェックを終えて、事業収支を作成し、金融機関に打診し審査が通っていないといけませんので、以外と時間が掛かります。

金融機関も審査が即断できるような好立地だったら、3日から1週間程度で内諾出る場合もありますが、収益性が際どい場合や、年度末の忙しい時期とかは1か月ぐらい融資審査でかかる場合もありますからね。

ボリュームチェックから、融資書類の作成まで、全部そろえるのには、ファーストコンタクトから、どんなに早くたって、1週間は掛かります。

実質工期は、今の建設業の状況ですと、中々、短縮はできませんので、半月程度、短くするのとする可能性があるなら、設計期間ですが、都合よく空いているかどうかは解りませんし、大体、建築主側が、建てようか、どうしようかずっと考えて、のんびりとしている期間が浪費期間なので、多少先の話であっても思い立ったが吉日で、早め早めに検討依頼していただければ嬉しいです。


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見積工程 CM方式の流れ 土地活用の豆知識⑲

昨日、当社で建設を頂いたお客様とお会いしましたが、建設を考えている人にとっては
『神ブログ』だと仰っていただき嬉しく今日も頑張って更新します。

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これまで、地場ゼネコンの見積金額から10%以上の建設費をコストダウンする
株式会社土地活用のCM方式について、
CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥
コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④
数量表 建設費コストダウンの極意 土地活用の豆知識⑱
の記事で書いてきました。上記の4記事を読めば、CM方式のテクニカルな部分については、8割がた理解していただけると思います。

今日は、さらに踏み込んで、実際の見積が工程表ベースで、どのように行われているかについて書いてみます。



上記の見積工程表の画像を2度クリックすれば、詳細が見れます。
この見積工程表では、
図面受領は、9月30日(金)
積算開始が翌週の10月2日(月)となり、そこから一週間半程度で、10月12日(水)に
見積りの流れ画像の、(5)の見積図面、数量表配布になります。

この数量表の配布は、前回の記事で、CM方式での見積の核となると言ってた部分ですね。
この数量表を元に、ゼネコンと、下請専門工事会社について、同一数量で見積を開始します。

そして、土日を抜いて、17日後の11月4日後に、
(7)第1回総合建設会社 見積提出・開封
を行います。この開封というのは、コスト削減額(率)の記事書きましたが、CM業務委託報酬の算定における何処の金額から下がったかの基準となるものですので、オーナー様の前で開封します。

この開封の瞬間は、いつもドキドキし、事例1:1億円コストダウンの土地活用でも書いたように、冷汗ものの時もあります(笑)

そのゼネコンの見積書を開封した後に、CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥のように、比較表を作って、当社と取引のある優良な下請専門工事会社に、原価交渉をする期間が、11月7日(月)から11月22日(火)の実働12日間程度となります。
(8)専門工事会社交渉、(9)第二回専門工事会社見積提出の部分ですね。

そして、そのガチガチに固まった専門工事会社の原価を持って、ゼネコンに、うちの専門工事会社は、この金額で出来るから!この金額で見積出しなおしてくださいと依頼して、ゼネコンに交渉を開始するのが、11月22日(火)~11月30(木)となります。
(10)総合建設会社交渉の部分ですね。
例えば、ゼネコンの型枠屋さんが2500万円で、当社の付き合いのある型枠屋さんが2250万円の場合、型枠工事は2250万円は、2250万円で、見積を出し直してくださいとの依頼です。
この際に、ゼネコンは、知らない下請の金額を見積書に明記することになるため、但し書きとして、
※CM会社紹介の専門工事会社が下請けとして採用できた場合とする。
と、明記させます。実際は、採用できない場合は、殆どないのですが、ゼネコン側に第2回目の見積提出段階では、その金額に対して、責任を負わなくても良いという多少の逃げ道を残すという意味合いです。

その後、ほぼ(11)第2回目総合建設会社見積提出日にオーナー様と協議して、ゼネコン1社に対して仮内定を出し、金額などが届かず仮内定の出ないゼネコンには、断りと御礼の電話を入れます。

その直後から、前回の記事に書いたように責任数量に変換していくために、
(13)総合建設会社・専門工事会社面談、数量内容確認調整を行っていきます。
工程表ですと、12月1日(木)から12月16日(金)の二週間程度ですね。
ここで請負金額を確定して、12月19日(月)に請負契約を締結するという流れになります。
この2週間ぐらいの間に、ゼネコンと、お施主様が挨拶を行ったりで、交流を深めていきます。

請負契約締結した後は、1か月程度をかけて、近隣に施工会社が挨拶に行ったり、場合によっては、工事説明会を開いたり、役所に申請書類を提出したりしながら、施工会社は準備を行い、地鎮祭を神主様を読んで、着工前の大安など日の良い日に執り行い晴れて着工となります。

今日は、理解しやすように詳細も書きましたが、リンク先の記事も熟読の上、当社のCM方式の理解を正しくして頂けたら嬉しいです。
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数量表 CM方式での建設費コストダウンの極意 土地活用の豆知識⑱

㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが1回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10~18%を削減しています。

今日は、日本中で、他の何処でもネット上では、絶対に見れない、数量表を物件名を伏せて実物を公開します。

まずは、下記のURLから実物のエクセルファイルを見て下さい(パソコンでダウンロードしていただいても結構です。)。
〇〇新築工事内訳書(エクセル数量表)

数量表を開くと、杭から土工事、型枠、鉄筋、シール、タイル、内装、外構。。。と膨大な項目の数量が事細かに入力されていることが、ご理解頂けると思います。
本物の見積書とは、このエクセルファイルように、数量項目が、しっかりと明記されている上に、総額が表紙に提示されているものです。

CM方式で、建設コストを主に扱っている人間としては、この数量表に、単価を入れた、見積内訳書が無い見積で請負契約をすることなど考えられませんが、設計施工方式では、内訳書を提出しないで、『総額が〇億です。契約しましょう。』などと詳細を伏せて、契約を締結することが横行しています。
誠に残念なことですが、実情としては、地主さんの8割程度は、知識不測のため、この方式で契約していることでしょう。


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土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
概算見積と本見積 土地活用の豆知識⑭
の記事でも書きましたが、このブログの読者には、まともな単価交渉が出来ない、見積内訳書の無い、設計施工方式のような、もったいない請負契約の仕方は、絶対にしないで戴きたいです。

全ての地主様に、今日、覚えていただきたいのが、
本気で、究極の土地活用を目指すのであれば、数量表有りの見積書及び金額で、工事請負契約を締結することが必修となります。

【数量表の役割】
それでは、この数量表が何故、CM方式での見積で絶対的に必要で、どのような役割を果たすのか書いていきます。
基本的な、役割は、統一数量で、金額を比較し単価交渉をしやすくするためにです。

設計事務所相見積方式でも、数量表と単価は出てきます。
しかし、ゼネコン各社が設計事務所が作成した、図面から数量を独自に積算し、金額を入れたものです。
ここで金額を比較、交渉するうえで、問題になるキーワードが『独自に』ということです。
各ゼネコンが独自に積算をしているので、項目も数量もバラバラに出てきます。

物凄く簡略化すると、
ゼネコンA:普通型枠 3500㎡×4200円/㎡=14,700,000円
ゼネコンB:普通型枠 3650㎡×4100円/㎡=14,965,000円
という風に出て来るとします。どちらが安いでしょうか?
単価は、ゼネコンBの方が安く、総額では、ゼネコンAの方が安いのです。

これは、極端な例ですが、記事の最初に添付した数量表を見て下さい。この項目が電気・設備別で87ページもあるのです。
項目数として、千以上もあります。
ゼネコン各社は、人力で図面から数量を拾うので、当然、図面の読み込み方によって、数量にばらつきが出てきてしまいます。積算担当者は、受注した後で、数量が足りないなどと現場監督に詰められたくないので、少し過剰に拾っている方もいます。
交渉する側は、数量にバラつきがあると、頭が、こんがらがりますよね。普通に考えて。

そこで、CM方式では、CM会社がまず図面から数量を積算し、統一した数量表を作成し、ゼネコン各社とCM会社と取引のある下請専門工事会社(型枠屋さんとかタイル屋さんとか)に、同じものを配布し、その統一数量表に単価入力をさせる形で、見積を徴収します。
その手法を取ることによって、交渉側は、一目瞭然で高い安いが判断でき、見積側は積算を受注する前に行う手間が省けます。

公共工事入札でも、数量表は、存在し、金抜きという言葉が使われています。

それでは、統一数量が、普通型枠3500㎡であった場合、先ほどの見積金額は、幾らになるでしょうか?
ゼネコンA:普通型枠 3500㎡×4200円/㎡=14,700,000円
ゼネコンB:普通型枠 3500㎡×4100円/㎡=14,350,000円
でゼネコンBの方が、普通型枠の単価は、35万円安いということが一目瞭然で解ります。

CM方式では、取引のある、下請専門工事会社にも、同時に見積を取りますので、
型枠専門工事会社C:普通型枠 3500㎡×4000円/㎡=14,000,000円
となり、型枠専門工事会社Cを採用すれば、普通型枠に対して、ゼネコンBに対しては35万円、ゼネコンAに対して、70万円のコストダウンが成立することになります。

この交渉作業を全ての工種に対して行っていくのがCM方式の基本的な考え方です

工種や比較の仕方に関しては、本気で土地活用及び、マンション建設を究極化しようとしているのであれば、
CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥
の記事が、必読ですので、気合を入れて読んでください。

CM方式では、この数量表に則り、見積を出させて、見積順位を決定し、コストダウンをしていきます。
順位の決定が終わってから、仮内定を出して責任数量に変換するために、数量確認作業と、数量調整作業を行います。


この図で行くと、(5)見積図面・数量表配布から(12)総合建設会社仮内定までが、㈱土地活用で積算した数量表に則り、金額交渉し業者内定していきます。


【責任数量への変換】

ここまで来ると、仕事で見積をやったことのある方の中には、疑問に思うことがあるでしょう。当社で積算数量のままで請負契約まで締結して建設会社や、下請専門工事会社は、数量が足りないと後で文句言ったり、揉めたりしないですか?と。

そこは、こちらもプロ中のプロですので抜かりなくやっておりますので、ご安心ください(笑)

業者選定が終わったところで、その施工会社に対して、数量確認作業を行っていきます。

簡単に言うと、当社がゼネコンに下請専門工事会社を紹介した工事種目については、原則、下請専門工事会社の積算をさせます。

先ほどの型枠であれば、型枠専門工事会社に数量を確認させます。仮に当社積算3500㎡が業者3550㎡ぐらいでの多少の差が有ったとしても下請業者は大体飲み込んでやってくれますが、
数量が大きく違う場合や、項目落としがある場合には申し出て若干の増額になる可能性もあります。

また、生コン等、当社で業者を紹介しない業者を使う工事種目については、ゼネコンが最終の確認済証を取得した図面から、数量を積算します。

工事費でいえば、同一図面であれば、0.25~0.5%でしょうか。1億円で50万円ぐらいですね。
CM本見積と並行して行っている確認申請中に大きく図面が変更した箇所(主に鉄筋量の増加)があれば、この時に同時に数量確認調整を行います。

そして図面に対して、全下請け、元請ゼネコンが納得しましたと、言って了承が取れた段階で、数量は、責任数量へと変換されます。
責任数量とは、図面から、自分で拾った結果なので、図面が変わらなければ、その数量と、金額には文句を言いませんよというものです。

責任数量で纏まった金額が請負工事金額で、その金額で建築主様から了承を得て、工事請負契約を旧四会連合の工事請負約款に則り締結します。

尚、誤解している人もいるようですが、㈱土地活用のCM方式での工事請負契約は、上記の旧四会連合が作成する約款に則り、工事をしますので、品確法に基づく瑕疵担保責任や、工事責任範囲は一般的な、工事請負契約と全く同じです。

【なんちゃって建設費コストダウンとの違い】

建設費削減を謡っているHPは、世の中に複数ありますが、当社と同じことはできません。
根本的に、違うところは、下請入れ替え型のCMのノウハウが他社には無いからです。

普通の設計事務所などがやるコストコントロールでは、ゼネコンより安く下請専門工事会社を調達し10%以上の原価を圧縮するなどは出来ないです。
せいぜい、見積書をチェックする、コストパフォーマンスの良い部材を使う、スパンを経済的な設計にする程度です。
これを私は、なんちゃって建設費コストダウンと思っています。

そんなことは、当社のコンストラクション・マネジメントでは、当然にして行ったうえで、現実的にゼネコンより、安く下請専門工事会社を調達できるのです。
その違いを明確に理解していただければ嬉しいです。

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土地活用の7つのアイデア 収益上乗せ編 土地活用の豆知識⑰

これまで東京での土地活用でマンション開発をする場合の、CM方式で建設費削減以外に収益性を上昇させる頭脳として、
土地活用とコインパーキング 土地活用と事業収支
土地活用と店舗(1階コンビニ) 土地活用の収支編
半地下マンション建設と利回り 土地活用と事業収支
などの記事を書いてきました。

普段の記事は、物凄く勉強になるが、難しすぎて眠くなる時もあるという声も頂いております(笑)良く解ります。僕も大学の授業は眠かったです(笑)

そこで、今日は、もっと収益性を上げるにはホテル経営、民泊経営などがあるでしょうが、それは、そのうち書いていくとして、オーソドックスな賃貸マンション経営において、多少のスパイスによって、『もっと』収益性を上げる方法について柔らかい頭で、項目だけを羅列して気軽に検証していきます。

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その手法として、

①トランクルームを空いた容積率で作る。
②1フロアをパーティルームや貸会議室として貸す。
③バイクガレージ
④自販機を置く
⑤フランチャイズ経営
⑥コインランドリー経営
防音楽器可マンション

などが思い浮かびます。

①トランクルーム経営
トランクルームは、容積率には入るが容積率が、上階の日影規制や道路斜線(天空率)などで微妙に余っている且つ、1階も共用部で駐車場や管理人室など置いても、余っている場合、例えば6㎡ぐらい1階で確保できそうな場合などでは、部屋として貸すには無理なので、トランクルームを作ることも一考です。

1.5㎡ぐらいを1万円程度で貸せば、月4万円ぐらいのお小遣いが入ってくきます。これは扉と鍵を付ければ良いだけでコストも大してかからないので、入居者で借りる人がいればよいやぐらいの気持ちで、可能性のある敷地では是非やってもらいたいところです。
意外と、キャンプ用品とか、ゴルフバック、釣り道具一式、SOHOや企業での保管書類とか、趣味的な物や書類的な物で場所を取るのをトランクルームに置きたいというニーズはあるようです。

②パーティルーム&貸会議室経営
これは容積率を使います。よって、普通の居室として貸す部屋の容積率が減ることをまず理解する必要があります。。

パーティルームは、儲かるかもしれないし、儲からないかもしれない(なんじゃそりゃ)。
スペースマーケットで、港区を見てみると結構な空き状況ではあります。
1日当たり、昼夜で、1万円づつ確保できれば、月30万円ですから、良いのですが、若干供給過多なのと平日も埋めるのは結構苦労すると思います。

何度か借りたことは有りますが、清掃や食器の衛生管理もめんどくさいし、競争率も激しいし、僕ならやりません。
僕が借りた会場は、食器洗い迄するのがルールでしたが、衛生上どうなのか解らないので、汚く使われたら洗いなおすしかないですからね。
お客側として、安く借りてホームパーティやる分には、面白いとは思いますけど。

オーナーの趣味で、空いた部屋でパーティを開催したり、パーティや料理教室を商売にしたいひとであれば、それも良いかも知れません。
オーナーが音楽が好きで、自分が使いたい時には仲間を呼んで演奏会を兼ねたパーティをしたりしながら、空いた時間は誰かパートさん雇って外部に貸すとかですね。

貸会議室もルノワールみたいに珈琲とセットで、料金取りある程度の認知度がある場所か、
TKPみたいに大掛かりにセミナー会場を持ってないと多分、儲かりません。
マンション1棟の中での一部屋で単独ですと、認知度も低く、空いてる時間が膨大になると思います。
八重洲とかで見てみても激安な貸会議室は多々ありますし、個人経営規模の貸会議室は手間のわりに儲からないとは思ってます。
1棟丸々安く借りて、全部貸会議室にするとかのパワーがあれば別ですけどね。

③バイクガレージ経営
これは、気楽に始められて、普通の駐車場扱いなので、容積率も使わないので、お勧めです。
容積率(容積対象床面積)に関しては、こちらの記事を確認してください。

普通の賃貸マンションでも条例で義務付けられたりで、バイク置き場を設置するときもありますが、マンション1階のスペース的に空いた場所があれば、検討の余地は大きいかと思います。
エリアや募集の仕方にもよりますが、世田谷付近で1台1.5万円~2万円程度の賃料収入を取れるバイクガレージもあります。幅も1.2mをベースに、割れなかったらトライク用で1.8m確保など取れれば十分ですからね。
大型バイクやトライク(3輪)だと、置く場所に困るが、屋根は欲しいし、大分減ったようですが根強いバイクファンもいますからね。
これは、コインパーキングにした方が良い場合もありますし、土地、建物形状、接道状況などを加味して、バイクガレージがベストであると仮定されるのであれば、検討していくべきです。

大掛かりなバイクガレージを作るの出れば、手洗い用の水道やトイレなどつけるべきでしょう。
気を付けるのは、バイク(特に大型)は煩いので、近所の方に迷惑になりそうな住宅街では、やめるか配慮が必要ですね。

④自販機を置く
これは、誰でも考えますが、美観などを気にしなければ、道路際に、自販機を置くのは良いでしょう。収益性は場所によります。
建物外部に置く場合は、容積率には入りません。
置きたい場合は、スペースと共用電源を確保してもらいましょう。

 

⑤フランチャイズ経営
貸すだけでは飽き足らない、パワーを持った方には、フランチャイズ経営も検討するのも、ありかと思います。
居酒屋はメンドクサイでしょうけど、フィットネスジムや、ドトールなどのコーヒーショップ、介護系のフランチャイズなどは検討の余地はあるでしょう。
儲かるのもあるかも知れませんし、当社は一切の責任は取りませんがフランチャイズで検索して、自分で調べてみましょう。

本部発表の経営計画より下振れしても良いようにリスクコントロールをしておく必要が有ります。
また、社員やバイトを管理するのが面倒な人には、向いていないとは思います。

⑥コインランドリー経営
一時期、都内でも流行りましたね。1階の一部をコインランドリーにするのは、立地さえよければ当たる可能性は有ります。
スーパーマーケットの近くとか、商店街など人通りが多いところから微妙にでも見える位置は、何もしなくても目立って認知されるので向いているような気もします。
周りにマンション、アパートが一杯あって、スーパーに買い物に行くついでに、出しに行って感想終わった頃に取りに行くみたいなイメージが描ける立地が最高かと思います。
(商店街そのものに面する場合は店舗で貸した方が良いです。)

田舎は土地持ちで超余裕ある人しかやめといたほうが良いとは思います。
東京でも商圏など調べたうえで、検討の余地はありますが、FC本部の経営計画の下振れ幅をよく見るのと、高すぎる大型リッターの機械は買わない方が良いでしょうね。
昔、練馬に住んでましたが、そこの銭湯は安い洗濯機と、古い乾燥機でかなり盛況でしたが、ほんとは、そんなので十分だと思います。

⑦防音楽器可マンション
防音楽器可マンションについては、リンクの部分を読んで欲しいですが、賃料を8000円ぐらい上げても飲み込めそうな高額賃料エリアでは、検討の余地はあります。
ネックは、建設費総額が1部屋当たり、100~120万円程度あがることですが、賃料が上がれば回収できます。

今回、既にあるもので、思いついたままに書いていきましたが、それらを知識としてインプットしておいて、既にあるものを組み合わせるだけでも、収益改善を出来るかもしれませんが、頭の使いようによっては、今は世に出ていない、アイデアも沢山あるのだと思います。
それを考え付くのか、どうか。そういう思考の遊びもしていきましょう。

大化けする旗竿地 路地状敷地編 土地活用と事業収支

東京都安全条例には、路地状敷地という考え方があります。

いわゆる、旗竿地で、その規定は、共同住宅を建てたい場合は厄介で、路地状敷地では居住用では共同住宅風では、長屋しか建てられません。
長屋とは、各住戸の出口(玄関ドア)が地面に面していて、そのまま避難しなくてはならないので、3階程度の重層長屋などが一般的です。

路地状敷地(旗竿地)の地価は、安めになり、敬遠されるケースが多いです。

しかし、稀に大化けする路地状敷地は存在します。
長屋について書いても面白くないので、今回は、地価の安さを逆手に取って、大化けする可能性のある路地状敷地の正しい使い方について解説していきます。

旗竿地の活用で、こんな方法があったのか?と思ったら、
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まず、東京都安全条例で、旗竿地で長屋しか建てられないのは、共同住宅は、特殊建築物だからです。
(尚、長屋は、施工が面倒なのと、規模が小さいので、当社で建てたことはないです。)

【特殊建築物とは】
特殊な用途を持つ建築物のことで、例えば多数の人が集う建築物(映画館など)や衛生上・防火上特に規制すべき建築物 (汚物処理場など)などです。
建築基準法では、こうした建築物については、特に厳しい規制を設けてしている。

建築基準法では、次の用途の建築物が「特殊建築物」になります。
1.劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場
2.病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎など
3.学校、体育館、博物館、図書館、ボーリング場、スケート場など
4.百貨店、マーケット、展示場、ダンスホール、キャバレー、料理店、飲食店、遊技場、公衆浴場など
5.倉庫
6.自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ
さらに上記の1.から6.だけでなく、危険物貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場なども特殊建築物に含める場合があります。

新築不動産投資で稼ぎたければ、『脳みそ』使えです。
特殊建築物では無い用途、事務所で、開発すれば、旗竿地の弊害は無関係になり、地価が安いという旨味だけが残ります。
オフィス需要・賃料の高い東京都港区など、特殊なエリアでの話です。

それでは、プラン検討後に、ボツ物件の化け方と破壊力を収支とともにいきましょう(ボツ物件多すぎやしないか?笑)

場所の特定は、出来ないようにしますが、東京都港区の1坪当たり2万円~1.65万円程度のオフィス需要があるエリアです。

プランは、こんな感じです。避難経路は、設計事務所が確認審査機関に確認したところ、重複距離の計算でOKとのことです。


↑画像をクリックしていくと、大きくクッキリ見えます。

収支的には、地価294万円―1種95で仮に1.65万円/坪で埋まったとして、表面利回り9.2%ぐらいですね。
レジの方が安定性は高いですが、オフィスでも港区で、この利回りなら即買いしょう。
こんなこと言ったら怒られるかもしれませんが、新築直後に、満室にして、5%ぐらいで即転売しちゃえば良いです。

検討当時は、形状が悪いのでデザインオフィスにして、フローリングを無垢又は突板でお洒落にしたり、沢山ガラスブロックなどを使ったりで、写真映えを良くして入居を確保しようとしていました。

細そうに見えても、狭い間口で4.7m、広い間口で、7.8mあるので、
道路側を打合せスペースにしたりで、十分にオフィスとして使えますけどね。

成形地ですと、地価は高いですが、形状が悪いと、売主側仲介業者もクズ土地として、勘違いして、売りに出すことも稀にあるので、港区など、オフィス需要のある超都心部で、旗竿地が出てきたら、オフィスや店舗での活用についても思いついたうえで、スクリーニングの中から見逃さないでいて欲しいです。
(旗竿地ばかりバンバン送られてきても困りますが(笑))

また地主様で、このような土地をお持ちで、諦めている方もお気軽にお問い合わせください。
今日の記事が面白かったら、
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延床面積と容積対象床面積 土地活用の豆知識⑯

今日は、土地活用の用語として、頻繁に出て来る『延床面積』について、スーパーマニアックに解説します。

延床面積は、不動産業の方でも、分かっているようで、何処が延床面積にあたるのか?
何処が容積対象床面積に該当するのか実際のところ、何処の面積を含んでいるのか、不動産関係のプロでも解っていない人が多いのが実際でしょう。

延床面積、容積対象床面積、専有面積、施工床面積について、主に共同住宅の場合での該当部分を図を見ながら解説していきます。

何故、延床面積の説明をするかというと、最終的に、建設費の坪単価(法延)に関わってくるからです。
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
の記事にも書いてありますが、建設費坪単価の分母である、建築基準法上の延床面積が、何を指しているのか理解を深めて頂ければ嬉しいです。

読み進めていけば、理解できますが、
中廊下(屋内廊下)型のマンションの方が、法延床当たりの建設費の坪単価は、安くなります

勉強になった!頭がパンクした!という方、なるほどー!8へえ!という方は、
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【集合住宅における延床面積とは】
それでは、図面を見ながら何処が延床面積に該当するのか下記の図から見ていきましょう。
共同住宅で延床面積、且つ、容積対象面積の両方に入るのは、
専用部(マンション賃貸部分)、店舗、共用部(オレンジ部分のMB、ゴミ置き場、管理人室)です。

逆に言えば、共同住宅で容積対象床面積に入るのは、専用部(マンション賃貸部分)、店舗、共用部(オレンジ部分のMB、ゴミ置き場、管理人室)
でプラスして、延床面積に加算されるものがあります。
具体的には、エレベータシャフト、中廊下の面積、屋内階段、エントランスホールなどです。

中廊下(屋内廊下)と外廊下(屋外廊下)の見分け方は、厳密には建築基準法で色々規定があるのですが、
廊下の中で、外気(外界?)に片側が接している部分は、外廊下と思ってください。
また、壁に囲まれた廊下は、中廊下です。

EV(エレベータ)シャフトは、数年前まで、容積対象床面積(容積率)に参入されていましたが、今は、容積率には算入されませんが、延床面積には入ります。
EVシャフトは各階で面積に算入されますので、大体各階(3.5~4.5)㎡×階数分が延床面積には加算されます。

注意しなければならないのは屋内廊下は、延床面積には算入されるが、屋外廊下は延床面積には算入されません
建物内にある駐車場は、延床面積に算入され、バルコニー(解放条件を満たしたもの)や屋外階段は、延床面積には算入されません。

POINT① 中廊下は、延床面積に算入され、外廊下は、延床面積に算入されない。
POINT② 延床面積当たりの坪単価は、中廊下型マンションの方が安くなる。

 

【屋内廊下型共同住宅の容積対象床面積と、延床面積】
それでは、屋内(中廊下)廊下型の面積表と、プランを見ていきましょう。
容積対象床面積の合計が、住戸部分の1385.75㎡に、共用部部分としてMBと、1階の管理人室、ゴミ置き場等オレンジ色の部分46.42㎡と緑色の店舗65㎡を足すと、
容積対象床面積の1497.17㎡になります。

容積率=1497.17㎡(容積対象床面積)÷572.49㎡(敷地面積)=261.52%で指定されている、容積率300%を下回っていると算定されます。

延床面積には、それに加えて、
グレー部分の中廊下と、屋内階段の364.52㎡、
エレベータのシャフト(登降路)25.92㎡、
薄緑の自動車置き場、駐輪所、バイク置き場の176.35㎡
1階の敷地以内通路(エントランスホールや避難経路含む)56.88㎡が、
延床面積に含まれ、合計が、2020.84㎡となります。

ちなみに、この図面では、分かりやすいように、屋内階段も記載されてますが、実際は、6階建ての、この規模では、
水色の、屋外避難階段1本あれば、避難上で有効な階段は足りていますので、このプランでは、屋内階段は実際は必要ありません。

【屋外廊下型共同住宅の容積対象床面積と、延床面積】
次は、オーソドックスで良くあるマンションの形で、屋外廊下型です。
屋外廊下は、延床面積に入りません。

後は、屋内廊下型と一緒で簡単ですね。
住戸部分1260.6㎡に、共用部部分としてMBと、1階の管理人室、ゴミ置き場等オレンジ色の部分44.53㎡と緑色の店舗85㎡を足すと、

容積対象床面積の1390.13㎡になります。

容積率=1390.13㎡(容積対象床面積)÷572.49㎡(敷地面積)=242.83%で指定されている、容積率300%を下回っていると算定されます。

延床面積には、それに加えて、
グレー部分の店舗・風除室前、の敷地内通路の20.4㎡、
1階部分の共用廊下(エントランスホール・風除室部分)65.18㎡
エレベータのシャフト(登降路)25.92㎡、
薄緑の自動車置き場、駐輪所、バイク置き場の188.1㎡
延床面積に含まれ、合計が、1689.73㎡となります。


建設費の坪単価を出すとき、出し方として、当社は、建築基準法上(確認申請上)の延床面積を基準として、
杭・外構・引き込み全てを含んだ工事費を、延床面積で、割って算出して、且つ、
専有面積当たりの坪単価についても、算出しておりますが、
何の面積を基準として坪単価を算出したものなのかを事業主は理解する必要が有ります。

また分母の本来であれば、建設費に入れるべきものを、付帯工事費、オプション工事費、杭工事費など別に分けて、
本体工事2億円、オプション工事、杭工事費の合計を1億円とかで計算してる、インチキ坪単価で広告宣伝している施工会社も多々あります。

また、バルコニーや、屋上面積迄を施工床面積に含めて、施工床当たりの坪単価を、出してRC造で坪〇〇などと、宣伝する会社も存在します。

当社も、CM方式で、一定規模以上のマンションを東京で建設する場合、他社より、絶対的に安い自信はありますが、認知していただくために、建設費坪単価を算出し、宣伝することもありますが、事業主側の知識不足により、他社が広告している、施工床面積当たりの坪単価を、当社の法延床面積での坪単価と混同して、比較されるべきでないので、理解を深めるために、詳細に書いていきました。

本記事で出てきた、1階店舗の収益性について書いた記事や、1階コインパーキングの収益性について書いた記事もありますので、気になる方は読んで頂けたら嬉しいです。

土地活用 無料相談窓口と悪魔の囁き 何処に相談すれば良い? 土地活用の豆知識⑮

【土地活用の相談窓口は、誰にするべきだろうか?】
地主様は、土地活用、相続の相談窓口として、誰に最初に依頼すればよいのか迷われることでしょう。

銀行、土地活用系の建設営業会社、ハウスメーカー、設計事務所、税理士、司法書士等士業と多種多様な相談窓口があります。

私は、誰のために建設するのか?の記事にも書いたように、建設は、施主のためであるべきだという信念で一貫していますが、今日は、莫大な金額が動く、土地活用業界の悪魔の囁きの真実を、それぞれ赤裸々に書いていきます。

読み終わって、良い記事だった!危なかった!救われた!と思われた方は
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結論だけ、先に、お伝えすると、
自分で状況をコントロールしろ!そうでないと喰われる!
です。

【金融機関が相談窓口の場合】
最初の、相続対策、土地活用の提案は、金融機関からあるケースも多いと思います。

昨今は、金利低下により、金融機関も厳しい状況ですので、大口の融資先として、地主様をターゲットとした相続税対策→マンション建設をしたらどうですか?という提案に行くことは、当然の事業活動です。

問題なのは、ここから先です。
金融機関はATM収入や普通の事業融資と預金に対する差額で稼ぐということだけでは厳しくなっていることは、ニュースを読んでいる方は理解されていると思います。

金融機関が主導する場合の土地活用提案の、最大の果実は、ゼネコン、ハウスメーカー、土地活用営業会社からの
建設費の3%のキックバックです。

5億円の建設費のマンションを建てる場合、金融機関から、施工会社を紹介された場合、1500万円を施主の紹介料として、施工会社に支払うことが常態化しています。そういう営業をされているし、そう要求をしているのです。
本来であれば5億円の物件に対し施主が、何も知らずに』施工会社に支払うの5億1500万円です。
要は、紹介料が、支払う建設費にコストオンされているだけです。

金融機関が金利で稼ぐ、融資手数料で稼ぐは、公言している商売として、当然のことです。
しかし、お客である施主には見えないところで裏で動く、建設費のキックバックは常態化しています。
この癒着構造は、倫理的に正しいものとは言えません。

テレビCMを、バンバンやっている、ある土地活用営業会社には、金融機関のOBが役員として入れ込み、金融機関からの地主情報を吸い上げ、金融機関からの紹介という形で営業に行くということを主として行っています。
こんな会社が大手を振っているのが、土地活用業界の実態で、金融庁が金融機関を取り締まるなどしてくれたら一瞬で潰れますが、そうはいきません。

私の金融機関の担当者は、素敵なエリートだし、そんなことしない!?
と、お思いの方もいるでしょう。
でも残念なことに、実際、そうなのです。半沢直樹でも見直してください。冷徹にノルマを果たす戦士でなければ、第一線から飛ばされるのが銀行員なのですから。

では、事業主である土地活用を検討している地主は、金融機関と上手く付き合う為には、どうすればよいのか?
もちろん、金融機関から融資を受けられなければ、マンション建設はできません。

施主=地主は状況をコントロールすればよいのです。

大体、よく考えてみてください。金融機関自ら土地活用を提案してくるような、優良地主です。
そんな優良地主には、他の金融機関も融資をしたいんですよ。

金融機関は、最悪、建設費の3%キックバックを取れなくても、優良資産を持つ地主には、融資による金利収入・融資手数料は絶対的に死守したいのです。

それであれば、金融機関に対して、伝えるべき言葉は、
『提案有難うございます。建設に関しては、こちらで考えているところもあるので、別の会社での提案も受けてみて決めたい。』
そして、決めセリフは、
『他の金融機関さんからも最近提案受けてましてー』
これで、立場は一気に、不要に3%の紹介料を払うネギを背負った鴨から、逆転します。同時に金利交渉も出来てしまう。

最終的にその金融機関から融資を受ける可能性もありますので、失礼な態度をとってはいけませんが、
金融機関の融資担当者からすれば、『ぐっはーーーー(笑)この地主さんは賢くて甘くないな。』です。

会社に、その内容を持ち帰ったら、上司から言われる内容は、
『マンション建てる気有るなら、何が何でも、その地主の融資を取れ!』
です。

地主は、最低限の知識を蓄えて資産防衛しなければなりません。
一番、ダメなのは、金融機関が、紹介してくれるから安心などと、頭の中が、お花畑の馬鹿丸出しの幻想を持ってはいけません。

金融機関は、あくまでも利益を追求する事業会社です。営業マンは、その戦士です。
仮に20年後、地主の、融資返済が滞れば物件ごと差し押さえれば最終的には損はしません。

【税理士事務所が相談窓口でマンション建設を提案する場合】
税理士も相続税対策で、マンション建設を提案することがあります。
これは、2つのパターンが、考えられます。
1.純粋に相続税対策を提案しようとする本業で勝負する優良税理士事務所
2.施工会社からのキックバック目当ての悪質な税理士事務所

元は、殆どの人が真面目に本業で勝負しようと、税理士になります。
そこに、土地活用系の営業施工会社や、ハウスメーカー、ゼネコンが甘い蜜を持って営業をバンバン掛けます。
『オーナー様をご紹介いただき、成約した場合、建設費の3%を紹介料としてお支払いします。』

これは、心が揺らぎますよね。普段、数十万円の報酬で、コツコツとヤヤコシイ税務計算をしているのに、3億円の物件を建てられる顧客地主情報を施工会社に渡し、一緒になって建設を勧め、または口利きをして、成約するだけで900万円のボーナスが入ってくるのですから。

多くの税理士事務所は、土地活用系の営業会社がバンバン営業をかけられています。
普通に事務所登録してたら、名簿は公開されてますからね。

地主の情報を握っているのは、税理士事務所、金融機関、古くからのの管理物件を持っている不動産会社です。

税理士が、相続税対策でマンション建設による土地活用として、提案するのは、本業の業務として当然のことです。
そこから先の、お小遣い(といっても莫大な金額ではあるが)稼ぎを誰でも知っているようなハウスメーカーや、土地活用営業施工会社を紹介することによって稼ごうとすることが、問題なのです。
税理士は、税務のプロであって、マンション建設のプロでは有りませんからね。

幾らこれまでの信用をしている税理士事務所でも、悪魔の囁きに抑えきれず牙を向いてきたときは、それを告げずに、『ああ、この人は、施工会社から営業受けて目先の、お金が欲しいんだなー』と思った上で、こう告げるべきです。

『提案と、ご紹介頂きありがとうございます。私の方でも、施工会社については勉強して検討してみます。建設した場合の相続税などの税金のシュミレーションをお願いできますか?その分の御礼はしますので。
そうすると、キックバック狙いの税理士事務所側からすれば、『ああーーー本来の税務業務に戻るだけかーー甘くはないなー』と、なるだけです。

何も後ろめたさも有りませんよね。本来の業務に戻してあげるだけですから。
尚、プロに何か最初の相談以外の実務をお願いするときは、小さなことであっても、きちんと報酬を払うべきだと思います。

【不動産会社が相談窓口でマンション建設を提案する場合】
中には、1~2%ぐらいの確率で、地主さんや、相談者のために、社会のためになることをしようという『信念のままに行動する』、不動産会社もいますが、98%の不動産会社は、自己の利益を追求します。

当然にして、不動産会社にもハウスメーカー、土地活用営業施工会社、ゼネコンは出入りしています。
上記の金融機関、税理士に悪魔の囁きをするのと同じように、不動産会社にもキックバック3%の囁きをします。

中には、単純に管理物件が古くなって、管理が大変だから、建て直してまた管理が取れればよいと、建て替えを勧めるケースもあるでしょう。でも悪魔の囁きが頭を巡らせます。
『TVCMをやっているあの会社とあの会社の担当者が名刺置いて行ったな。。。。』
『こちらで、主導権握って、営業に来た数社を競わせて、建設させれば、3%のキックバックがボーナスとして確実に手に入るじゃん。』

↑は、普通の脳みそがあれば誰でも考えることです。
僕が、建設業に信念を持って入らず、今も、信念が無ければ、僕もやっていたかもしれません。それぐらい地主情報を抑えている側としては、甘い蜜への悪魔の囁きなのです。

『提案と、ご紹介頂きありがとうございます。私の方でも、施工会社については勉強して検討してみます。建設終わったら管理は、またお願いしますね。』
そうすると、キックバック狙いの不動産業者側からすれば、『ああーーー本来の管理業務に戻るだけかーー甘くはないなー』と、なるだけです。

デジャブのようですが、何も後ろめたさも有りませんよね。本来の業務に戻してあげるだけですから。
仮に、他の人に対して、やっていたってそれは多めに見てあげましょう。自分が引っかからなければ良いだけですから。

頭で唱えるべき言葉は、
『私は馬鹿じゃない。』
です。

【無料相談会に行ってみる】
これは、行くのは良いと思います。ハウスメーカーやら、色々な税理士事務所、司法書士事務所が、提携したり、単独で、セミナーからの相談会を行っています。
当然にして、遺言も書かないといけないし、保険を活用したり、相続税を算定したり、本来の業務に関することについての専門的な話は、無料の話は聞いても良いと思います。そして信頼できる専門家かどうか、一挙手一投足を見て判断しなければなりません。

その際に絶対に、頭に入れておかなければならないのは、
『建設に関する主導権は自分が握ることです。』
特に気を付けなくてはいけないのが、簡単に請負契約を締結してはいけません。

上記が頭に入っていれば、専門的な知識の一部を聞いて、素晴らしい専門家に出会える可能性もあります。
但し、ハウスメーカーやら営業施工会社側の主催のセミナーは、営業のしつこさには気を付けてくださいね。

ぐいぐい、グリグリ、ゴリゴリきます。
ある当社のCM方式で建設したオーナーが言ってましたが、あるテレビでCMバンバンやっている営業施工会社は、高級ホテルで、副社長クラスが出てきてディナーをしながらクロージングに掛かってくるそうです笑
家族で10万近くのディナー食べたら断り難いですよね(笑)

10万円のディナーを食べて、断り切れずに2億円も建設費が高いのに建設して損をするなんて、馬鹿みたいな笑い話して、かわす判断力・交渉力がない人は深入りするべきではないとは思います。

【一括見積比較サイトで登録してみる】
これもダメなケースですね。
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の失敗 土地活用の豆知識⑬
も、併せて読んで頂きたいですが、業者の養分になるな!です。

上記に書いた、キックバック料の3%こそ乗りませんが、高い会社同士で比較しても高いに決まっています。
当社も、以前あるサイトに登録しましたが、やり方がしょうもなさすぎます。

そのサイトは、1問い合わせ3万円で月10-20人ぐらい問い合わせ者の連絡先が送られてきます。
でも、一括比較サイトでチェック入れて、見る人って、電話かけても殆ど連絡つかないし、そもそも何も調べてないので、電話しても、『お宅誰ですか?何の会社ですか?もーーーいっぱい連絡来て、めんどくさいからもう連絡しないで下さい!』という扱いが多い(殆ど)です(笑)

内心は、『こちらは、最強の建設コストマネージャーだぞ。そこらの営業会社の低属な社員と一緒にすんな。』と思いますが、電話だし、調べる気もないし、そもそも難しい文章読めない人達には、伝わりません。
あまりにアホらしいので、直ぐに広告掲載を取りやめましたが、こういうサイトに登録している会社の社員はガッツが違います。何度電話に出なくても、ひたすら、電話をかけたり、待ち伏せしたりしてアポを取り受注につなげようとしていきます。

グーグルで土地活用で検索すると、こういうネット会社の、何の解決にも繋がらない、外部で雇った記者レベルの知識で、低レベルで適当に書いた、記事が上位を独占しています。そして、比較依頼をした人を地獄送りの高額会社への一括見積をさせて、比較させる。

嘆かわしい限りですが、これが現実です。

これが引っ越しとか、数万円の依頼であれば、そういうサイトに登録して一括見積をするのも良いでしょう。
僕も引っ越しするときとか、めんどくさいので一括比較サイトは使いますし。

しかし、マンション建設は、数億の投資です。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!のように失敗すれば、真綿で首を絞められるように、ローン返済がひっ迫し、圧死するのは、地主、または、地主の相続人で連帯保証人となる人自身なのです。

この記事で建設、土地活用業界の悪魔の囁きと、現実を知って頂き、餌食になる建築主が一人でも減っていくことを期待します。僕は、この腐りきった土地活用業界と、真っ向勝負で、戦い続けます。

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