設計監理と施工管理とCM方式


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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今日は、設計監理と施工管理とCM方式について書いて行きます。

設計監理とは、設計者が設計図面通りに、施工されているかを
監理することです。

主に、現場打ち合せ、施工図のチェック及び指示、変更箇所の指示、
配筋検査、生コン他建材の搬入検査、書類検査、竣工時の検査、
役所及び確認審査機関の検査への立会を行います。

一方で、施工管理とは、施工者が、図面を見ながら、
詳細な施工図を作成し、設計者の意図を汲みながら、詳細な納まりを検討し、
職人や下請専門工事会社を動かす為に、
予算管理、工程管理、品質管理、安全管理、専門工事会社の手配指示調整、
職人さんへの直接的な施工指示、近隣対応等の施工管理を行います。

これらの施工管理を現場監督が行い、それを現場内で統括するのが現場所長です。

私は、元々、現場監督及び、現場所長をしていましたので、
施工管理側の人間です。

さて、どういう事だろうかと、一般の方々には解りずらいかも知れないので、
もう少し詳しく書いてみます。

設計監理では、設計者は、事業主の意向を汲みながら、設計図面を書上げます。
設計図面は、普通の2-5億円ぐらいのマンションでは、
意匠図50-60枚ぐらい、設備図25枚ぐらい、電気図25枚ぐらい、構造図40枚ぐらいを書上げます。

その図面を確認審査機関に提出し、『確認済証』という、これで建築しても良いですよ!
というお墨付きを公的に取ります。

その確認済証を取得した図面で、施工者(現場監督)が施工管理をし、建設工事を行いますが、
その確認済証が取れた、図面通りに施工されているかを法的及び、仕様的に
チェックしていくのが設計監理です。

しかし、その確認済証がとれた図面も細かい寸法や納まりが全て書いている物でも無いので
細かいミリ単位の納まりを設計図を元に、施工者が作成して、納まりに疑問点が生じた場合、
設計者に指示を仰ぎ、解決して、最終の確定した施工図を作成し、
設計監理者の承認を得ていきます。

マンション建設における施工図で主に、
施工者が作成して承認を得る為に作成する図面は、
躯体図、サッシ図、タイル割図、ユニットバスやキッチンなどの詳細図、製作金物の詳細図などで、
作成し、寸法チェック後に、設計者の承認をうけた上で、
最終的な発注や施工を進めていきます。

法的には、設計者と、施工者は本来別々の役割があるのですが、
建設業では、契約上、設計者と施工者が同じ会社で、
同一人物が設計監理と施工管理をする場合も稀には有ります。

だいたい、ある程度の規模の会社ですと、設計者と、施工者は別部隊が行いますので、
設計施工で受注したとしても、別の人物が行うことにはなるのですが、
どういう役割があるのかは、事業主側は、最低限、理解しておく必要が有ります。

次に、世の中の地主系事業主の8割近くが、建設していると思われる
設計施工方式について書いて行きます。

設計施工方式については、簡単に言うと、施工者と、設計者が同じ会社が行う契約形式で、
事業主としては、何も頭を使って考える必要が無い、お任せの方式です。
ハウスメーカーや土地活用提案系の多くの会社が、この方式でのみ施工をしています。

つまり、他者の設計した設計図については、見積をせずに、
自社の設計した物件のみしか受注しないやり方です。

施工者側としては、この方式が一番儲けやすく、急激に大きく成っている、
土地活用系の営業会社は、TVCMやネット広告をバンバン打ち、営業マンを大量に雇い
受注活動をしていきます。

発注者側の事業主は、その膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、
何処から出ているかを良く考える必要が有ります。

当たり前のことですが、
膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、高い受注金額から出ています。

次に、もう一つの事業主の発注形式として一般的なのは、設計監理相見積方式です。
この命名自体は、私が勝手につけた名前なので、一般的に使われているものではないですが、
簡単に言うと、設計事務所と事業主が設計監理業務委託契約書を締結し、
設計事務所と事業主が共同で、設計事務所が作成した設計図面を元に、
複数の、施工者から相見積を取る形です。

ディベロッパー等は、地主等と比べると、この形式で発注する比率は高いですが、
世の中の地主系の発注者の大体2-3割程度は、この方式で発注しているものと思います。

複数のゼネコンに見積依頼をしますと、相見積が発生しますので、
常識的には、設計施工方式よりは、安く見積は出てくるとは思います。

事業主は、設計事務所と協力、共同して、相見積を行い、その中で、一番安く見積金額提示したゼネコンと
工事請負契約を締結するのが、一般的です。

但し、この設計監理相見積方式は、設計施工方式よりは、金額的にマシではある物の、
見積遂行上、どういう事が起こるかについて書いてみます。

事業主がディベロッパー等の開発のプロでは無い場合、
設計図面を設計事務所に書いて貰って図面を受領しても、
設計図書と見積書を読み解くことは不可能です。

そして、大体、設計事務所に相見積をお願いすることになります。
設計事務所は、これまでの複数の物件で、発注していますから、取引先のゼネコンを複数持っています。

そして、事業主側がゼネコンを出さない場合、
何処のゼネコンに落とすか、
これまでの付き合いで予め決めている出来レースをしたりする、
設計事務所もいることは事実です。

正義感に溢れる設計事務所は、出来レースをしないガチンコで、
相見積をかけることも有るかもしれませんが、多くの場合、
今の建設業の景気ではガチンコ勝負になる事は、余程の公平さを意識した
設計事務所でない限り難しく、人の性として、より自分に懐いてくれる施工者や、
自分に見返り(金銭的なも含めて)を与えてくれる施工者に発注したくなるものです。

また仮に、発注者の事業主側が、仮に、1社程度の相見積に参加してくれる
施工者を揃えたとしても、設計事務所が見積をコントロールしている以上、
設計事務所の伝え方によって、どうでも見積価格を高くコントロールすることは可能なので、
中々、発注者の思い通りに、金額を圧縮してくる設計者少ないでしょう。

また、設計者も設計のプロであっても、見積交渉のプロでも無く、
且つ、見積金額を安くすることにかけてのノウハウもCM会社のようにはないのが実態です。
そもそも、見積金額を安く交渉する事に設計事務所は報酬は発生しないので、
積極的になる事は少ないです。

設計事務所に無くて、CM会社にあるノウハウとは、具体的に言うと、
ゼネコンより安く下請専門工事会社を調達する能力ですね。

CM方式は事業主としては、難しく考える事は何もなく、
上述の、設計監理相見積方式に加えて、CM契約が発生し、設計監理は、設計事務所が、
施工管理は、通常の請負契約で、施工会社が行い、見積交渉を主として、CM会社が行い、
CM会社と取引関係にある下請専門工事会社に直接、CM会社から見積金額のネゴをするという形です。

金額的に、安くできるかは、CM会社の能力によりますが、
契約形態としては、非常に簡潔で、事業主としては、
通常の請負契約(工事責任範疇も全て一緒)と同様の振る舞い方で、
CM会社である㈱土地活用が、交渉済みの金額で、
請負契約を締結すればよいだけです。

より詳しく知りたい方は、お問い合わせフォームから
お気軽にお問い合わせ頂けば幸いです。

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2019年上半期の建設状況 土地活用の統計ニュース

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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2019年も5月も終わりかけておりますが、
建設業の状況について統計を見ながら
書いて行こうと思います。

まず、東京での全体的な、空気感としましては、労働需給が
落ち着いてきたという感じです。

特にオリンピック関連工事の本丸である、
選手村工事の、かわら版2019.4を見ても3Pに記載が有るように、
全22棟ある内の11棟が上棟(躯体工事完成)を完了しており、4月末時点で
未上棟の11棟も近々、上棟していきます。

選手村工事が昨年から本格化した昨年の夏頃から一時的に
躯体工事の鉄筋工、型枠工の労働需給が逼迫し、
予定通りと言えば、そうなのですが、嫌な感じはしましたが、
大分緩和されてきたと感じています。

尚、新国立競技場の建設は、規模や額は大きいですが、
構造体としては、PC造でクレーンで吊って組み立てるだけなので、
建設業の労働力的には本丸では無いです
(大工さんがハンマーでガンガン型枠叩いて、
鉄筋屋さんが重いものかついで組み立てる選手村が本丸。)。

国土交通省の労働需給調査4月を見てみましょう。
6ページ目の関東
建築型枠工 +1.3
建築鉄筋工 +1.2
と、でており、多少の不足は有るものの
大きな影響が有るような数字ではありません。

上記の労働需給調査で
関東の鉄筋型枠の建築工事だけをまとめたものが下記のグラフになります。
2006年から現在の最新まで纏めたの長期スパンのグラフが下記です。

リーマンショック前の2006年頃、
ファンドバブルで異常に労働需給は逼迫し、
関東の鉄筋工では
プラス30近くの数値を叩きだしていました。

単価が毎週のように上がっていた時期です。

その後、サブプライムローンの悪影響やファンドバブルの焦げ付きで、
2008年前半頃には建て控えと
姉歯問題で建築基準法が改正されて半年ぐらい確認申請が降りずに、
着工できない時期が重なり、
労働需給は、過剰に突入したところに、
2008年9月15日のリーマンショックがあり
2010年頃まで労働需給の過剰が続きました。

この2年近くの間に、かなりの職人さんが建設業を辞めたりして、
徐々に需給バランスが過不足なくなってきた所に、
2011年3月の東日本大震災があり、
職人不足が騒がれている所に
2012年末からのアベノミクスで2013年頃から一気に
不足状態継続し入札不調が
マスコミでも騒がれるような状態が続きました。

2015年頃からは、下記の時期スパンを短くしたグラフの方が解りやすいので
下記をご覧ください。

2015年の夏の鉄筋工が異常に不足したことはありますが、
アベノミクスの国土強靭化がやり過ぎだとマスコミや、
ブログ等のネット上で叩かれ出して、公共事業を緩めたこともあり
過不足率は、0付近で安定はしていましたが、
関東圏では、オリンピックの選手村の直接的なオリンピック工事と
インバウンドを狙ったホテル建設の需要が重なったため、
鉄筋工+7程度まで逼迫している時期が続くことが数か月ありました。

その主な理由であった選手村の工事が抜けてくると労働需給は
安定すると予測して土地活用セミナー
本ブログ言い続けてきましたが、
先程の、かわら版が示す通り、
ようやく選手村の躯体工事が抜けてきて
労働需給はプラス、マイナスゼロ付近に落ち着いてきました。

内装工事は、今年の秋から冬ぐらいまでは、
選手村工事が続くので十分な仕事量があるでしょうけど、
その後は、かなり落ち込むことが予測されます。

以下の東京の着工統計を見ても、
分譲マンションの新規着工は2018年から低迷しており、
貸家の着工についても陰りが有る状態です。

貸家の着工について、簡単に解説すると、
貸家の事業主は、個人や個人の資産管理会社が多く、
金融機関が個人投資家に対する、融資を厳格化しているので、
ここ3-4年の不動産投資ブームの中では融資が受けられたような
サラリーマン大家さんがフルローンでは中々融資が下りずらくなったこと、
また地価や建設費が上がり過ぎて、土地を買っての新築不動産投資では、
融資そのものを出せる物件が減ってきているというのも理由です。

2016年から2019年頃までの期間に
起こった主な建設費の値上げ要因として、
1.人手不足
2.資材の値上げ
3.法定福利12.5%
(2017年から職人さんの社会保険費加入を厳格化し、見積に計上するようにした事)
4.サッシの防火設備認定問題からのサッシメーカー談合的な便乗値上げ
(2019年4月~)
5.消費税増税前の駆け込み需要
(2019年4月~)

が、主な原因ですが、3は、もう100%実行されてますし、
4の防火認定をとるのに研究開発費が、かかったとAW(アルミサッシ)の
値段が2019年4月から2倍近くを提示されてますが、
研究開発に多少のお金が掛かったにしても、
AW(アルミサッシ)の値段が倍になるほど
火災関係の実験を含めた開発費に掛かる訳が無いので、
大手ゼネコンから、サッシメーカーは、
ゴリゴリ圧力かけられて値下げせざるえなくなると思います。

私も、大学院生時代、筑波の独立行政法人建築研究所で、非常勤で
開口噴出火炎の研究もしていましたので、
全国のアルミサッシを2倍にするほど、
研究開発に、お金が掛かる訳がないぐらい解りきっているし、
スーパーゼネコン側の技術研究所に火災の研究者も複数いるので、
どれぐらいの研究開発費がわかりきっているので、
このメーカー談合的な便乗値上げは、抑え込まれることでしょう。
公正取引委員会でも、早くサッシメーカーに入れば良い
のにとすら思っています。

建設業や建設費的には、どうなるんだ?
ということですが、いずれにしても、上昇材料は、出尽くしており
今から値上がりする事は考えにくいです。

2020年は、オリンピック開催年ですが、
2019年春頃からの大規模着工、中小規模着工が減少し、
建設費は、じわりと下落していく事でしょう。

世の中の、物件数や総施工面積が減っていくと、
どういう事が起こるかというと、
スーパーゼネコンが上場クラスゼネコンの物件を荒らして行き、
上場している中堅ゼネコンが、今まで見向きもしなかった2-5億ぐらいの
中規模物件に降りてくるのと、
現場監督不足によって、地場ゼネコンから吸い上げて借りていた、
JV(ジョイントベンチャー)の現場監督の返却、
又は、新規に地場ゼネコンとのJVを組まなくなることが起こると考えられ、
当社が依頼する施工会社の
年商30億円から200億円規模の地場ゼネコンが今まで
担ってきた規模の2-5億円規模の工事
を中堅上場ゼネコンが荒して受注していくと言う事が起こります。

近未来で、どの段階まで民間工事の物件減少が
進んで行くかは、世界経済に影響受ける、
景気動向次第ですが、これから民間工事が増えていく予測は
極めてしずらい状況ではあります。

但し、民間工事が減ったとしても、
そもそも建設労働者は高齢化により減ってきており、
リーマンショック直後のように大きく建設費が
破綻的に崩れていく事も考えにくいです。

例え、民間工事が激減したら、自民党なら、
公共事業の補正予算を緊急発動して、バランス取るでしょうし
(リーマンショックの民主党時は、民間景気悪いのに
公共事業締め付けてましたからね。)。

つまり、今から地主様の土地活用や、
融資が降りる資産背景を持って
土地を買える力のある不動産投資家にとっては、
狙い目の時期が、ようやく近付いてきたといって良いと思います。

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隣地は借金してでも出しても買え?地上げ編 ㈱土地活用スキーム


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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『隣地は借金してでも出しても買え』
という言葉が有ります。

これまで地上げについて書くことは有りませんでしたが、
実際に当社で建てた物件や、現在、建設中の物件、
また現在も複数の不動産業者さんから、問い合わせを受けており、
地上げの収支的な極意について、一般の方々にも解りやすく
書いて行きます。

地上げ案件と言っても、今時は、バブルの時のように、
ブルトーザーで突っ込んだりしませんし、お経を大音量で流して立ち退かせる等と言った
ことはする訳が無いので、ご安心ください。

種地の所有者が、隣地の古家の所有者に
『売ってくれませんかね』と
買取打診して価格交渉するだけです。

隣地の古家の所有者も、その土地単体では、
土地の規模的にマンションの様な大規模な建物は何も建たなかったりで、
売るに売れない土地であっても、隣地所有者が買ってくれさえすれば、
それなりに価値が有る土地になるので、
WIN-WINの関係になります。

地上げ案件に㈱土地活用が関わると言っても、
もちろん、当社は裏で、お客様の頭脳として、収支計算しているだけで、
地上げ交渉に直接出て行くわけでは有りません。

まず、超基本的な事から、パターンを書いて行きます。
例えば、こんな土地①を所有していたとします。

商業地域600%で所有者の100㎡の土地①は、間口5m
まず、この間口幅では、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
の記事で塔状比についても書きましたが、
RC造では、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が原則6以下でなければ、構造的に持たないので、
5mの建物間口では、足場確保の幅を隣地境界から
壁際で400mmで、500mm壁芯で引いたとして、
建物の壁芯間の幅は、5m-0.5m-0.5m=4m(建物間口)となり、
その6倍が限界とすると、
4m×6倍=24mが建物の構造的限界高さとなり、
構造的には24m÷3m(階高)=8階が限界のボリュームになります。

8階建ですと大体300%程度しか容積は消化できませんし、
そもそも、地盤の支持層にもよりますが、そもそも、この間口幅では、
塔状建物の引抜きに堪えうる現場造成杭の
杭打ち機が敷地内旋回ができずに、
BH杭や鋼管杭や、アットコラム等の狭小敷地で打てる杭で持たせられる
限界高さになる可能性が高く、5-7階程度しか建たない可能性が高いです。

そして、土地のパフォーマンスを最大に発揮する為に、
容積率600%を消化するには、隣地に比較的解体がしやすく、
築古の民家が建っている、運が良いケースでは、
隣地を購入を検討します。

隣地②の所有者も、その間口4mの土地では、更に、何も大規模な建物は建たず、
右側の土地③に築10年の大規模建築物が建っている場合では、
左側の所有者の土地と纏まらないと、
現状では売るに売れないクズ土地(クズ土地ですから当然600%容積率を消化できる土地と比べ価値は低い)です。

少し脱線しますが、
こういうケースで、仮に①の土地の売り物が出た場合、
気の利いた仲介業者さんは、買主をグリップしたうえで、
②の土地の所有者にも、売ってくれないかと、打診して、
①と②を同時に売る、同時決済を検討したり、
買主側からすると、①の土地が出た場合に、
仲介業者さんに②の土地購入の可能性を打診するか、
体力的に余裕がある場合は、①が安い場合、種地をして購入し
決済後に、②に対し、売却依頼をしていきます(これが良く有る地上げのイメージ)。

地上げは、土地の規模を大きくあげていけば、
より大規模なマンションが建ちますので、
これを、何地主にも対して、継続して、土地をあげて行って、
大規模なマンションが建つ規模の土地にして、
分譲ディベに卸す、地上げ屋さんもいます。

上手くいけば、相当儲かりますが、地主さんの中には、
絶対に、引越ししたくないとか、
様々な理由で売りたくないという地主さんも居る(当然、個人の自由です。)ので、
途中で、頓挫して、地上げ失敗すると、
損失を被る事も有ります
(別に買わないでも、マンション建設は、どうにでもなる土地の場合も有りますけど)。

資力が、そこそこあれば、今は、
地上げ中はコインパーキングなどにしておけば、
都心は何処も満杯なので、
結構な収入が入ったりして、
簡単には破綻する事は無いとは思いますが。

話は戻りまして、①の所有者が、②の所有者に購入を持ちかけるというのが、
地主さんや、買取業者さんの地上げであり、
①+②の土地であれば、間口9mの土地になります。

9mの土地で、隣地境界から壁芯を500mm離したとして、
建物の間口は、9m-0.5m-0.5m=8m
8mの間口の塔状比からの最高高さを割り戻すとは、
8m×6倍=48mぐらいの高さまでは無理をすれば構造的には建てられます。

簡易的に階高3mとしても16階までは構造的に建設できます。

仮に、13階で600%を消化できたとして、
1フロアの階高を3mとした場合の
塔状比=39m÷8m=4.875となり、
構造的にも割と安定した建築物になります。

割と安定した建築物になるということは、
構造的にも建設費の坪単価も安くなりますし、
そもそも、建物の規模が大きくなると言う事は、
階数当たりの人件費が安くなるスケールメリットが出てくるので、
隣地の買値と、賃料坪単価にもよりますが、
都心部では利回りが上昇するケースが多くなります。

また初歩の初歩ですが、下記のような土地④を所有している場合、
指定容積率は600%ですが、土地④は、4m道路にしか面していないので、
商業地の道路容積率=4m×0.6=240%となり、
道路幅により、道路容積率の240%がMAXで、その規模までしか建設できません(大体5階建ぐらい)。

しかし、隣地⑤を買い取れば、10m道路に面した土地になり、
道路容積率も600%満たしているので、
④の土地も容積率は600%になり価値は、相当に上がります。

こういう土地④を持っている場合は、建築可能な容積率が全く変わってくるので、
⑤が多少高くても、④の土地を買っておくべきですね。

田舎では、隣地を借金して買う意味は、あまり意味が無いとは思いますが、
都心部で収益物件を建設して採算を見込める土地においては、
買えるのであれば、買っておくべきだと思います。

尚、どんな土地が買える可能性があるのかは、
普通に考えたら判るのですが、
隣に、分譲マンションや、築浅のビルや住宅が建っている場合は、
その土地は売ってくれる訳も無いですし、
築古でも余りに大きなビルが隣地に立っている場合は、
解体費も相当に嵩むので、
買取する場合は気合を入れて採算性を見る必要が有ります。

㈱土地活用では、この算出検討を無料のサービスでしています
(土地の取り纏めが終わったら当社でCM方式を受託させて頂きます)。

要は、隣地を幾らで買えば、採算ベースに乗るのかですね。

それには、収益性と建設費を同時に算出できる必要が有りますので、
普通の不動産会社さんでは、中々できないとは思います
(ゼネコンも概算見積出す時は、結構適当ですし)。

それでは、実際に、隣地を買取した場合、収支的に、どう化けるかを
シュミレーションした事例があるので、下記を、ご覧ください。

まず、90.86㎡の土地に9階建のプラン既存地計画を入れます。

収支的には、このような感じです。
イメージが付きやすいように、
オーナー住居部分と書いている部分も賃料を換算して入力していますので
下記リンクをクリックしてください。。

既存地収支

9階建の塔状建物ですし、
延床面積も535㎡と規模も小さいので建設費坪単価は割高になり、
賃料坪単価も左程高いエリアでもない為、
土地値0でも、表面利回は、8.976%と投資しても、あまり収益性は見込めません。 

そこで隣接地107.28㎡を購入を、実勢価格より少し高めの
坪250万円で検討すると、下記のようなプランとなります。
隣地買取計画1階
隣地買取計画2-9階

 

すると、事業収支は、下記のリンクのようになります。
隣地買取収支
隣地を坪250万円 8113万円で購入したのにも関わらず、
表面利回りは、既存地の8.976%から10.475%まで跳ね上がります。

スケールメリットと塔状比の関係から建設費の坪単価も下がりますし、
その他ボーリング代や、設計料等の面積当たりの単価も下がるのと、
36-39㎡程度で1住戸のプランが割れる計画になったために
賃料坪単価があがったことが原因です。

こういうのを化ける土地と言います。
東京では狭小地の所有者が、隣地を買えれば化けるのですが。

この土地は隣地所有者が売る気が全く無かったので、
頓挫しましたが、事例としては面白いので、
仮に全部の土地を250万円で購入できたとすると、
利回り的にどう化けるかを算出してみます。

つまり、この土地に関係ない第三者が、
107.28㎡の土地と、90.86㎡の土地を両方同時に坪250万円で購入して、
1棟のマンションを建てる場合です。
下記の全土地購入収支をクリックください。

全土地購入収支

土地の買取価格は、1億4,984万円で、
その他の数字は、土地買取価格しか弄っておりませんが、
なんと、8.951%の表面利回りを叩きだします。

土地買取から8.9%の利回りが出るのであれば、全然買いですよね。
仮に今の時勢で、表面利回りが5.0%で売れたとしたら、
4226万円の年間賃料に対し、
売値が8億4520万円で、
原価の総事業費で、4億9725万円に対し、
約3億4795万円の粗利が出る(抜ける)のですから。

狭小地で、単体では収益物件としては、
中々、再採算の合わない土地を買取を繰り返して
まとまった規模の土地に仕上げて、土地として高く売り抜けるか、
更に上物を建てて利益を膨らませるのかが、
地上げの数字上のトリックなのです。

特に幹線道路沿い等は、道路も煩いので、
戸建用地としても売りずらい土地も多く、
まとまった土地になれば、
化ける可能性もあるので、資力のある地主様は、
ご一考頂ければとは思います。

もちろん、この収支で弾いている建設費の概算金額は、
㈱土地活用のCM方式で安く仕上げた場合の
予測金額(若干余裕を持たせている金額)
なので、そこら辺の建設会社に頼んでも、
全然採算は悪くなるとは思います。

もちろん、隣地も、なるべく安く買うに越した事は無いですが、
土地の価値を、全体が見えた上で、正しく判断する必要が有ります。

尚、これが成立するのは東京を基準としているので、
地方都市で同じような成立するわけではないので、
個別に検討していく必要が有ります
(㈱土地活用は、原則東京と、東京から10kmぐらいのエリアでしか、
営業しておりません。)。

地上げは、頭脳ゲームですが、その隣地の価値を測る大元となる、
ブレーンとしても、お気軽に、お問い合わせ頂けたら嬉しいです。

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賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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お住まいの土地を1戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
賃貸併用住宅です。

つまり、マンションを建設し、マンション内の1部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。

これまでの経験では、80㎡-120㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。

当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。

また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築可能な専有面積が2000㎡あれば、
120㎡の部屋を1部屋、自己私用したとしても、
自己使用比率は120㎡/2000㎡=6%であり、
利回り上は軽微な影響しか与えませんが、
専有面積が、400㎡しか取れない、マンションに、
120㎡の自己使用の部屋をとれば、自己使用比率は30%に達し、
当然にして収支を逼迫していきます。

自己使用比率が30%に達する場合は、建設費を圧縮することに加えて、
ある程度の、賃料坪単価が取れるエリアでないと、利回りを出すことは厳しくなります。

㈱土地活用では、原則、地主様に対しては、余程良い立地で無い限り、
表面利回りで9%以下である場合、マンション建設をお勧めしていません。

理由は、究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事を
お読み頂ければと思いますが、
実際に、どれぐらいの規模のマンションで、どれくらいの自己使用比率で、
どれくらいの賃料坪単価のエリアであれば、賃貸併用住宅を建設して、
地主としての持続的安定経営が可能な9%以上の利回りを維持できるのか
幾つかのパターンでシュミレーションしてみたいと思います。

下記の、収支は、延床面積660㎡と比較的小規模な賃貸併用住宅で、
自己使用比率35%で
賃料坪単価を1.0万円から0.1万円刻みで、1.3万円まで入力した事業収支です。
図は、ワードプレスですと見ずらいので、図下のリンクをクリックして
PDFファイルをご覧になって頂ければと思います。

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上記を纏めると、自己使用比率が35%程度ある660㎡程度の小規模賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り9.27%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り8.47%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り7.80%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り7.11%
となっており、賃料坪単価が1.3万円を超えるエリアでないと、
中々、長期安定賃貸経営という事業性を持たせるのが難しいことが理解できます。

長期安定経営に関しては、利回りとデットクロスの関係性を以前書いた記事の
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と土地活用での相続税対策
についても、併せてご一読頂ければと思います
(東京のあるエリアの固定資産税をベースにしているので路線価が低いエリアは賃料が安くても、同一表面利回りで有れば
シュミレーション収支は若干緩く成ります。)。

次に、法延床面積1730㎡程度の大規模な賃貸併用住宅で自己使用比率が、
6.388%の場合の短期収支を見て行きます。
今回は、図にしても、画質が悪いので、下記PDFのみ貼ります。

自己使用比率6.388%賃料坪1.0万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.1万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.2万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.3万円収支

上記を纏めると、自己使用比率が6.388%程度ある
1730㎡程度の賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り12.673%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り11.800%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り10.867%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り9.942%

となります。先ほどの35%を超える自己使用比率の賃貸併用住宅と、比較して、
利回り的に雲泥の差があることは、ご理解頂けると思います。

この記事を通して、何が言いたいかというと、
賃貸併用住宅で比較的小規模な物件などで自己使用比率が高すぎる建物は、
賃貸経営そのものが成り立ちにくいということです。

もちろん、賃貸経営上の利回りを改善するには、
CM方式
で、建設費を下げておくことが大前提ではありますが。

大体、賃貸併用住宅を建てると、オーナー邸は、超贅沢な造りになるので、
利回り的に、際どい水準の地主様は、いっそのこと、賃貸併用住宅建設は諦め、
オーナー住居に供する予定であった住戸面積を賃貸住宅として家賃回収用に充て、
自信は、近所のタワマン等ある程度のグレードで家賃もそこそこの
賃貸マンションに住む事をお勧めすることもございます。

一旦オーナ住居を創ると、かなり特殊な造りになって、将来的に返済が苦しくなっても
貸すのに苦心するような、部屋になってしまうことも多いですし。

賃貸併用住宅を建設しようとしているオーナー様は、ローンがソコソコ、家賃から回収できれば良いなどと、
甘く考えるとドツボに嵌りますので、良く研究してからの建設をして頂けたら幸いです。

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相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

 


 

生産緑地とマンション建設による土地活用の判断基準

 
建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
 建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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2022年に生産緑地の指定が解除される。
経緯などは、地主様のほうが詳しいので、他サイトを見て頂ければ良いが、
生産緑地の所有者が具体的、何を考え、どうするべきかの『判断基準』に、
ついて書いていきます。

最も、大切なことは、業者の言いなりにならない知識を持つ
と、いうことです。

生産緑地の指定解除の前に、受けられる措置と、制限される行為について、
抜粋します。


受けられる措置

  • 生産緑地であることを示す標識が設置される。
  • 固定資産税が一般農地並みの課税となる
  • 相続税の納税猶予の特例などが設けられている(ただし自身が耕作していない場合は除く)。
  • 農地等として維持するための助言や、土地交換のあっせんなどを自治体より受けることができる。

制限される行為

  • 当該土地の所有者または管理者等に、農地としての維持管理を求められる。
  • 農地以外としての転用・転売はできない(農地としての転売については農地法による手続きにより可能)。
  • 生産緑地地区内において建築物等の新築・改築・増築や、宅地造成等土地の形質の変更は出来ない
    ただし農業等を営むために必要であり周辺環境に悪影響を及ぼさないもの(ビニールハウス、水道設備や従業員の休憩所等)は市区町村長の許可を受けて設置することができる。
  • 土石の採取、水面の埋め立て、干拓などが制限される。
  • 上記に違反した場合、原状回復命令が出されることがある。

これまで生産緑地の指定を受けることに、税制面の優遇が受けられる代わりに、
農地として維持管理が求められ、転売や新築が禁止されてきました。
1992年当時と比べ、農地として維持する管理者の跡取りが、普通の仕事を選んだり、
本来であれば、マンション建設をするべき土地であっても建設が制限されてきました。

ここで、生産緑地の地主様は、何をするべきかというと、
適切な判断を自己の知識をきちん持つ上で行うことです。

売却する場合は、ディベロッパーや戸建分譲業者に買い叩かれないようにする。
また、マンションやアパートを建設する場合は、まず、建てて大丈夫な土地なのかを
正確に判断する必要があります。

建てて大丈夫な土地の判断基準は、東京23区では最低でも駅から徒歩10分以内、
駅の力によっては、7-8分以内であることが相応しいでしょう。
そして、地主であるにもかかわらず
表面利回りが8.5%以下であれば、建設しない判断をするべきです。

㈱土地活用の対地主様への建てるべきという基準は
最低でも、9%程度の長期安定経営が見えることを基本としていますが、
表面利回りが、スタートから8.5%を下回ると、20年後以降の多くの場合、
苦しい賃貸経営を強いられます。
特に生産緑地になっているような区では空室リスクも高いです。

デットクロスに意味が解っていない地主様は、
究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事も是非ご一読ください。

そして、生産緑地があるような、都心と比べると賃料が安いエリアで、
ぼったくり建設費で、建設の飛び込み営業をしているような会社では、
中々、8.5%以上の利回りは出ないでしょう。

そして、知識が無いばかりに、業者の言いなりになって、
何となく、長期収支を理解せぬまま、アパート・マンション建設をしたがために、
ローン返済に苦しみ、何も残らずに、20年後最後は、差し押さえを受けるような
愚かな道は歩まないで頂きたいと
心から願います。

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老朽化ビル・マンション建替え依頼による土地活用と、マンション建替え円滑化法


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建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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㈱土地活用
への依頼において、ビル・マンションの建替え依頼は非常に多いです。

1オーナーによる収益マンション、
オフィスも築40年を超えると老朽化を迎え建替えを検討されますし、
分譲マンションも、管理組合と管理会社の検討により、
マンション建替え円滑化法を使った、分譲マンションの建替えを
検討されるケースのご相談も多々あります。

1オーナーによる、保有ビルの建替えは、立退き交渉さえ上手くいけば、
建替えは比較的にスムーズにいきますが、
中には、賃借人がゴネるケースで、計画が頓挫するケースもあります。

立退きの交渉テクニックとして一般的なのは、昭和58年(1983年)以前に建設された、
旧耐震のビルは、基本的に、耐震基準が緩い構造設計基準で設計されており、
その後の設計されて社会問題となった姉歯マンションより、
構造的に弱いと言われていますので、現在の、耐震基準で耐震診断をした場合、
99%NG判定が出ますので、そのNG判定が出た報告書を持って、
賃借人と交渉するというのが、賃借人も、そんな危険なビルに住みたくない、
または、社員を働かせる訳には、いかないとなり、退去して頂き易くなります。

↓の動画前半は、1オーナーによるビル建替えの事例がテレビ取材されています。

ただし、中には、仕事の無い、どうしようもない弁護士を立てたりして、
とんでもない立退料を吹っかけてゴネて、
結局事業計画が頓挫し、弁護士(弁護士は着手金後は原則成功報酬)も、
誰も得しない結果になることもありますが、
飲食関係など、長いこと、その地域に根ざしている
飲食経営をしてる賃借人などは、比較的、強行な態度をとることがあります。
その場合は、多少時間をかけて立ち退き料の落とし所を探るしかないです。

分譲マンションについては、基本的には、管理会社主導により、
ゼネコンやディベロッパーをつけるなど、
入居者にとっては、金銭的には不利益を産む形態で、
マンション建替え計画が進むことが多いようです。

形だけの管理組合は、知識を付けるべきとは思いますが、
色々な入居者の意向を取りまとめるには、管理組合の理事になった分譲所有者も
実質的には、ボランティアのようなものなので、
管理会社に丸投げした方が楽となり、だいたい丸投げになってしまいます。

マンション建替え円滑化法には、老朽化したマンションの容積率の割り増し緩和措置があるので、
分譲価格の高い都心部では、割り増しされた、
容積率分で出来る部屋を、新たに分譲するという形で、収益を改善して、
既存入居者の金銭負担を0のまま新築に建替えに持っていく可能性は、
管理会社とディベロッパーに食い物にされた後でも有り得ます。

イメージとしては、100戸の既存分譲マンションがあり、
容積率の割り増し緩和措置で150戸まで、建築可能と、行政が判断した場合、
150戸-100戸=50戸分の分譲価格で、
150戸分の建設費(CM会社から見れば高すぎる)を賄い、
ディベロッパーの利益も賄うというイメージです。

仮に割り増し分の50戸を1戸75平米が9000万円で売れるエリアなら
45億円の収入になり、150戸の建設費が
仮に高めに見積もって2200万円(税別)とすれば、
33億に消費税3.3億円と諸経費ですから約37億円の原価に対して
8億円が余るという算段です。
この8億円がディべの利益になり、既存入居者は
金銭負担無く新築に建替えられるということになります。

つまり、割り増し分の分譲価格収入が高い港区のようなエリアでは、
既存の分譲所有者の金銭負担無く、建替え出来る可能性は高いですが、
分譲価格が3000万円-4000万円台といった低いエリアでは
知恵を絞らない限り、経済的に、建替えは難儀することになります。

老朽化した分譲マンションは、40年前に30歳台で購入した方も多く
現在の年齢は70歳台になりますので、新たな融資を受けることに難色を示したり、
建替え期間中に解体を含めて、1年半以上から2年程度、住み慣れた街を離れて、
引越しをしなければならない事は、現在41歳の私から考えても、
精神的な負担が、あるだろうということは理解できるので、
一筋縄ではいかないことは理解できます。

割り増し分譲価格の低い都心から少し離れたエリアでは、
1部屋あたり、1000万円以上程度、
既存入居者が負担しなければならないケースも有り、
建替え決議自体を取りまとめるのに苦心し
頓挫するケースが多いようです。

また、管理組合理事長は建替え推進派であっても、理事の中には、
建替えを希望しない方がいたり、高齢化したマンション所有者が、反対し、
中々、マンション建替えが進まないケースもあります。

㈱土地活用も、分譲マンションの建替えの相談を受ける中で、
震災時に、かなりのダメージを受けて、本来ならば、建替えをしなくてはならない
マンションではありますが、分譲価格が安いエリアで、
中々、話を進めることができない物件もあります。

分譲マンションの建替え計画を進める中で、ディベロッパーに丸投げは、
金銭的に成り立たないエリアで当社が提案していたのは、
ディベロッパーに丸投げをしないで、CM方式で建設費を下げることと、
ディベロッパーの粗利益(20%程度)を収支に組み込まないで、
販売代理で販売代理業者に代理手数料(6.3%+12.6万円を上限)を支払い
容積割り増し分の戸数を、
マンション管理組合が売主として売り抜けるスキームでした。

マンション管理組合自体が、売主となれば、収支上は、
20%(デベロッパー粗利益)-6.3%(販売代理手数料)で、15.7%も収益が改善されるので、
仮に総事業費が、30億円の計画であれば、4.7億も支出が浮くわけで、
それを所有者全員で山分け(エリアによって手出しがある場合は、出費が減る)するという
意味合いです。

上記のスキームは、日本で、何処にも事例の無いスキームですが、
マンション管理組合を特定目的会社として、宅建業を取得するなど、
分譲という点の法的な部分をクリアできるように、
弁護士、税理士と協力してスキーム作りをすれば、
最も効率的な収支で、マンションの建替えは推進されるであろうという算段でした。
特定目的会社での建設に関しては、2005-6年頃のファンド証券化バブルで
流行った手法なので、特に目新しいもののではありません。

マンションの販売に関しては、販売代理を使えば、開発に躊躇しているディベロッパーは
営業マンを余らせている部分もあるので、十分に可能と思います。
分譲マンションの販売チラシやHPを良く見ていただければ、売主と販売代理と書いていますが、
販売代理は、販売代理で、十分に売り切る能力を持っている会社はたくさん在ります。

本スキーム作りは、計画中の分譲マンションで、途中で、理事長さんが転勤で引っ越されて
建替えに消極的な方に変わってしまったり、やはりエリア的に中々厳しいエリアなので、
保留にはなっていますが、都心部では、今の分譲高価格帯では、十分に現所有者が、
無料で建替えた上に、更にお釣(収入が入る)が来るような分譲マンションは沢山あるのに、
勿体無いとは、感じております。

分譲マンションの建替えに関しては、㈱土地活用も土日に、実際に採決されるかも解らない、
管理組合の理事会に説明のために出なくてはならないため、もの凄い積極的ではないですが、
スキームに興味のあり、どうしても建替えを実行したいという理事長様などいましたら、
スキームとしては、誰も考えたことの無い日本初なので実現してみたいスキームでもあり、
ご一報頂ければとは思います

個人的に、誰も考えもしないことを、誰も考えも無しない方法で実現させることが好きなので、
もちろん、成約して、CM方式での実務で、建設費削減という本来の業務で
成功報酬を頂くまでは手弁当で無料でアドバイスや法務、税務、販売代理等の
専門家を、ご紹介させて頂きます(話が進んだ場合法務、税務の専門家自体の報酬は、別途掛かります。)。

当社の信念としては、本業でのCM方式での成功報酬以外は、
ゼネコンや下請からのキックバックは、当然受け取らないに加えて、
紹介した専門家からも含めて一切のキックバックは受けとらない
プロフェッショナルとしてのポリシーですので、ご安心ください。

1オーナーのビル・マンション等の建替えに関しては、
当社はあくまでもCM方式での建設費を削減する会社ですので
直接立ち退き交渉をすることは、ありませんが立退きを専門とする
弁護士さんをご紹介することも出来ますし、建設前の諸々のアドバイスをさせて頂いておりますの、
お気軽にお声がけください。

関連記事:
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株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

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㈱土地活用 社長の求める人生を愉しむ生き方

今日は、GWの初日ですね。土地活用セミナーも盛況に終わり、
普段の土地活用ノウハウについてでは無い、
コーヒーブレイクのようにリラックスして、
私が最近考えていることについて、書いてみます。

何のために生きるか、何のために働くか。

答えは、人生を愉しむためです。

若い頃から、面白い人生を歩みたいと思っていました。

面白いとは、人から、この通りに生きろと与えられた、
楽な決められたレールの上を生きるのではなく、
自らが、動き、勇気を出して扉を開け続け、
道を自ら造りあげる過程を愉しみ尽くす事です。

10年前に、独立した大きな理由は、誰かの支配の下で、生きるより、
自分で道を切り開いていくことに、魅力を感じたからです。

それが人生における喜びであり、今後も自分の身体と頭を最大限に使って、
未来を切り開いていくことにワクワクしています。

自分が何者なのか。
どこまでやれる人間なのか。
どこまでの強度が有るのか。

それを決めるのは、自分自身であり、行くと決めることさえ出来れば、
進むだけです。何があろうが、辿り着く覚悟。

そして決めた自分が正解であることを絶対に証明する。
自分が学生のころ、CM方式こそ、建設業の中で最も素晴らしいものであるという選択が
間違いでは無いことを証明し続ける。突き進むだけです。

過去には出来なかったことが、今は出来る状態になり、
もっと、沢山のやりたいことが、どんどんと湧いてくる。
その状態であることが快適で、生きている価値だと感じています。

前に進もうと思えば、大なり小なり越えなければならない壁は、
以前見えていなかった全く知らなかったものも含めて湧いてきます。

そこで、どう考え、どう動くか。

その壁が無かったものと考え、
自分は、ここまでの人間、そこそこ稼いで、
そこそこ楽しいから良いじゃないかと考えた時点で、
生きている価値は無くなります。

だから、その湧いてきた壁を軽く越えた自分の姿のみを追い求めて、
その過程をも愉しみ尽くして生き続けたい。

20年近く持ち続けている土地活用、建設業界において、
CM方式を広め、根付かせるという私の一つの夢も、
根付かせるという点においては、まだまだだと、理解しています。

少なくとも世の建設の10%程度は、CM方式であるべきだと思っていますが、
認知度は、中々、浸透していかない。

しかし、戦後の50年間ぐらいの間に、私が建設業界に入る前に、
既に出来上がった、永遠なる常識と考えられていた世界を壊して、
新たな本来あるべき、正しい施主の為に建てる建設業の
世界を造りあげることが、簡単であれば、面白くない。

簡単なことではないことだから、それを、自分の手で、やり遂げてやると、
ますます、燃えて生きられるわけです。

同時に、簡単なことではないかもしれないが、やりようによっては自分には出来る。
と信じ続けられる人間である必要も有ります。

並行して、もちろん、仕事も一生懸命にやったうえで、
仕事だけでは無い、人生の成功者、つまり、誰の目から見ても、
成功者である姿に自分がなっていたい。

2-30代は、仕事の成功さえあれば、他に何もいらないと、
多少の息抜き以外、仕事だけしか、して来ませんでした。

だけど、仕事だけしか出来ない人間は、
生きていても見ていても面白くないですよね。

面白くない人間であるから、アイデアが枯渇する。

面白い人生を歩みたいと思って独立したのに、
一生のうちの輝ける時間を60歳まで仕事だけに費やし、
本来の人間が持つべき、人生の多くの愉しみを捨てて生きるのは、
間違えであると、ようやく気が付きました。

人生の成功者とは、常に1歩でも1ミリでも前に進み続け、
その勲章として、生ずる勝負に勝ち続けられる人格を持ち、
様々な人生の愉しみを知り、愛情豊かな心で、
周囲の人に、影響を与え続けられる人です。

そのような人間になることを目指せば、同時に、
誰もが無理だと思い、誰も手がけようともしない物事=『私が建設業を変える』を、
誰もが、考えつかない方法でやってのける。
これまで以上に強いアイデアと強い実行力を持つことが出来る。

そう考えるようになりました。

そして、その生き様を魅せつけ、新たな人生の挑戦者が、
同じように、考えた未来に向かって生きたい、
あの人のように生きたいと感じる、
生き方をしていきたい。

私の人生、実力は、こんなもんじゃない。
まだまだ、やれる。やらなければならない。

こんな愉しい人生はない。

㈱土地活用紹介サポーター制度と募集

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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株式会社土地活用では、あまり公にしてきませんでしたが、
お客様を御紹介頂き、成約した場合、紹介料をお支払いする制度が有ります。

この度、
『㈱土地活用のコンストラクション・マネジメント法式を、
もっと、世の中の出来るだけ多くの方に知って頂きたい!』
という想いから、改定した事業主様の紹介制度のルールをお伝えさせていただきます。

①2019年3月20日以降に着工する物件の、
事業主様を、ご紹介頂いた場合、
㈱土地活用が受領したCM業務委託報酬(CMFEE)
の15%を
お支払いさせて頂く。

②株式会社土地活用と紹介業務委託契約を締結して頂く
(お客様と面談するか、成約する直前で大丈夫です)。

③紹介業務委託契約を締結した本人、本人が所属する会社、
親族、親族が所属する会社、所有しているマンションのマンション管理組合、
又は、婚約者が、事業主である場合、本紹介業務委託契約は、無効とする。

④㈱土地活用の過去のセミナー出席者、内覧会出席者、
又は、㈱土地活用と過去に接触したことのある人物及び、
それに関係する法人を紹介する場合は、本紹介業務委託契約は、無効とする。

⑤CM(コンストラクション・マネジメント)業務は、
全て、株式会社土地活用、及び、株式会社KEN CMが行う。

⑥紹介業務委託契約の締結者は、個人、法人は問わない。

⑦東京都、または東京から10km以内のエリアで、延床面積500㎡以上のRC造とする。

⑧紹介業務委託契約は、無期限とし、同一の事業主様が、
何度建てても、紹介料をお支払いする。

⑨CM業務の全責任は、㈱土地活用が負い、
設計業務の全責任は、設計事務所が、施工の全責任は、施工会社が負う事とする。

紹介の仕方としては、㈱土地活用のHPを見せて頂いて、
興味がある方がいた場合、御紹介者が、
問い合わせ欄から、ご一報頂く形で、お願いします。

紹介業務委託契約締結のタイミングは、ケースバイケースですが、一度、ご紹介者様と、
ご面談(または土地活用セミナーにご参加いただいて)をして、
紹介業務委託契約書の締結となります。

営業活動は、原則、㈱土地活用が行い、
ご紹介者の、時間的な、
ご負担にならないようにします
(1次情報をご連絡頂ければ、営業経緯は都度ご報告します)。

成約した場合の御施主様から当社が頂く、
CM業務委託報酬(CMFEE)は、目安として
どれぐらいかと言いますと、概ね、
法延床面積(㎡)と同じぐらいの金額
イメージをしていただければと思います。

CM業務委託報酬(CMFEE)の算定方法は、コストダウン額の30%ですから、
仮に3億円の建物を10%コストダウンしたら、
30000万円×0.1×0.3=900万円(あくまでも目安として)となります。

紹介業務報酬は、その15%とすると、
135万円がご紹介料の総額となります
(御紹介料は、コストダウン額によって変動します)。

その総額のうち、工事の進捗に合わせて、
請負契約時に70%
上棟時に15%
竣工時に15%を
株式会社土地活用が、報酬を受領した1週間以内に、お支払いします。

CM業務を遂行し、請負契約の締結前に、
事業主様には、㈱土地活用からCM業務報酬算定書を提出しましすが、
その捺印物のスキャンデータを御紹介者様に提示します。

建設業で良く有る紹介料では、建設費に、上乗せして、
事業主様の負担を増やすことが横行しておりますが、
そのような事は行わず、
あくまで、㈱土地活用が、御礼として、
お施主様から頂く業務委託報酬から、お支払いするので、
御施主様の、ご負担が増えることは有りません。

事業主様に、他社を紹介した場合、
建設費が高すぎて、競合他社に負ける可能性は高いですが、
㈱土地活用は、CM方式でのコスト競争には、絶対の自信を持っております。

不動産会社様や、税理士事務所様、不動産鑑定士様、土地家屋調査士様、金融機関様、
地主様と関係のある保険代理店の方々など、
幅広く提携をしていきたいです。

今直ぐに、そのような案件が無くても、
㈱土地活用の紹介制度を頭の片隅に入れて頂ければ嬉しいです。

紹介業務報酬など要らないから、とにかく、㈱土地活用を紹介して、
応援したいという方が、いらっしゃれば、もちろん、
そのようにして頂いて大丈夫です。

確実に、良い建物を安く提供したい場合は、
是非、応援サポートの方を宜しくお願いします。

 

 


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