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マンション建設のご相談を受ける商業地域では無い用途地域で東京の高度地区に指定されているケースです。
高度地区、1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区(東京都)について
高度地区とは、都市計画法に基づいて決められた地区であり、用途地域においての環境を維持するために、かけられた制限の事で、導入の有無については、自治体ごとに異なっています。 高さの最高限度を定める理由としては、日照や、彩光、通風を確保することがあげられます。 本記事では、東京の高度地区の、最高高さ限度の高度斜線について、1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区において、北側隣地境界からの離隔距離と、最高高さの関係を... 関連記事;『日影規制の8つのポイント! 土地活用の豆知識㉜』 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今回は、建設費とは関係ないですが、
日影規制について書いてみます。
土地活用の豆知識⑥日影規制
土地活用や新築不動産投資でマンションを建設する時、よく出てくるのが日影規制です。 wikipediaを見ると、1976年に出来たらしいです。
商業地、工業地では無いエリアでの近隣の日照を確保するため、
計画する建物の形状を確保しようというのが、狙いのようです。 この記事に書いてあるのは、
土地を買って新築マンションを建てる為に、
膨大な... ㈱土地活用は、建設コストのマネジメントをCM方式により、建設費のコストダウンを行う会社です。 最近、実際に建設していただいている、お客様の比率としては、所有している土地の活用を考える地主様40%、不動産投資家様が30%、マンション建設を行う宅建業者様が30%ぐらいのイメージです。 昨今のコロナによる世界的な景気悪化、及び、ホテル建設需要の鈍化は決定的であるので、商業地域の地価は下がらざるを得ないと思っています。 マンション事業用地募集と利回りの出る用地探し
数年間、商業地域の地価上昇は、加熱しすぎていて、検討の余地が無しと判断する事業用地情報が増えすぎていましたが、最近は、... お陰様で、テレワーク中心の今でも、沢山の反響や、お問合せを頂き、有難うございます。 極限まで外出しないで何処迄仕事が進むか実験中ですが、CM本見積の調整作業と、ブログ記事を書いていることもありますが、概算見積や収支の検討なども含めてコロナの無い平常時より忙しく過ごしております。 何が有ろうと、なぎ倒し、病気の予防も、仕事も今できる最大のことを行っていこうという覚悟を日々の行動に移していますが、今更ながら携帯電話普及とIT革命後の世界を最大限享受できていることに感謝の気持ちしかありません(携帯とITが無ければ、僕の仕事は最早、成り立ちませんし、その働き方が良く解りません。)。 ... 前回の記事、『港区でのRC造新築収益性モデルと1種 ㈱土地活用の新築不動産投資』で、興味深かったとのお声を複数頂けて、嬉しいです。 今日は、中央区で、前回と同じプランでの1種と利回りの関係を算出していこうと思います。 条例等は微妙に違いますが、地価・1種の目安を見るための検討の為、無視してください。地価と1種、規模、建設費、利回りの目安として、検討の際に活用していただければ幸いです。
東京都中央区でのRC造新築収益性モデルと1種
これまでの記事に1種については、何度も書いているので、おさらいですが、 1種=土地の坪単価÷使用できる容積率 です。建設費は、「当社のCM... コロナ騒動で、様々な問題が起こっていますが、今後、世界的な不況と共に地価が下がっていくとともに、資金力のある方には土地を購入してのレジ、マンション系の新築不動産投資のチャンスは、広がっていくことでしょう。 現在、不動産投資で金銭的成功を収めている方は、リーマンショック直後に、安値で物件を仕込めた方々です。 それでは、地価・1種で幾らで買えたら、何%の利回りが出て自身にとって買いなのか。判断基準として、見ていただければと思います。
港区でのRC造新築収益性モデルと1種
港区、中央区、台東区を順番にやっていきますが、まずは、賃料の最も高い、港区から書いていきます。 以下の物件... 『今年は、ブログを書きまくるぞー!』と決めたので、バンバン、『何処でも読みようが無い』土地活用や新築不動産投資を検討する方のためになる記事を書いていきます。 土地活用において、大いに活用すべきは、店舗です。店舗として埋まるエリアにおいては、店舗を入れるべきです。
土地活用と店舗(1階コンビニ)
店舗に関してのメリットは、スケルトン渡し(内装工事をやらないでも引き渡せ、内装工事は借主が費用を払ってやる)が出来たり、住居が、坪1.2万円しか貸せないエリアであっても、1階路面店であれば、面積にもよりますが、大手コンビニや、ミニスーパーなど1.5万円~2.6万円近くで借りてくれることもザラに... 前回ご紹介した、こちら『プロ以上の新築RC造不動産投資の極意①㈱土地活用ノート』の記事で、新築不動産投資の極意の最初としてCM方式の意義や1種について書いてきました。 おさらいとして、「1種=土地の坪単価÷使用できる容積率」です。 新築マンション建設の利回り向上には、下記の理解が必要です 新築利回り=賃料収入÷総事業原価
総事業原価=土地原価+建設原価 利回りを改善するには、当たり前のことですが、総事業原価を下げる必要があります。 つまり、利回り改善に具体的にするべきことは、 建設原価を下げる
土地原価を下げる
家賃収入を上げる
... 一般投資家さんや、地主系大家さんの中には、新築でRC造のマンションを建築して行く中で不動産業者さんのようなプロには絶対に勝てないとお思いの方も多いと思います。 確かに、土地の物件情報量に関しては、その情報収集を専門としている業者さんには、勝つのは難しいかもしれません。 しかし、対銀行への与信が十分にある当社の投資家の様の中には、不動産ファンドに卸売りして総事業費6億円台の仕込みを11億円台で売り抜けるなどして、莫大な利益をあげながら、多くの不動産業者のプロ以上の事をやっておられる方もいらっしゃいます。
新築RC造不動産投資の極意
土地情報を当社が収集し提供するサービスは行ってお... ㈱土地活用は、社名の通り、地主様の土地活用について、
同一図面、同一仕様のゼネコン見積から10~18%コストダウンしてきたCM方式にて、
建設費をコストダウンさせるサービスを提供しています。 一方で、建設費がコストダウンができるので、投資家様や、不動産会社様からも
土地を購入しての新築不動産投資についても、お問い合わせを沢山いただいています 問い合わせ数的には、正確に数えたわけじゃないですが、
用地仕入れの目利き相談が、地主様の土地活用相談と比べると
倍ぐらい多いのではないでしょうか。
用地仕入れ!土地の目利きについて
そこで、今回は、用地仕入れについて、基本的な事か...