土地を買っての新築不動産投資

プロ以上の新築RC造不動産投資の極意①

一般投資家さんや、地主系大家さんの中には、
新築でRC造のマンションを建築して行く中で
不動産業者さんのようなプロには絶対に勝てないと
お思いの方も多いと思います。

確かに、土地の物件情報量に関しては、
その情報収集を専門としている業者さんには、
勝つのは難しいかもしれません。

しかし、対銀行への与信が十分にある当社の投資家の様の中には、
不動産ファンドに卸売りして総事業費6億円台の仕込みを11億円台で売り抜けるなどして、
莫大な利益をあげながら、多くの不動産業者のプロ以上の事をやっておられる方も
いらっしゃいます。

土地情報を当社が収集し提供するサービスは行っておりませんが、
概算見積作成・事業収支作成などの土地の目利きノウハウや、
土地購入後からの建設、竣工までコストや工程コントロールのノウハウに関しては、
正直、不動産業者様より当社のCM方式の方が圧倒的に上回るので、
3億円程度の融資を引ける投資家様であれば、与信を元に、
莫大な利益をあげれあれます。

昨今の当社の、お客様の半分近くは宅建(不動産)業者様ですから。

下請け専門工事会社入れ替え型のCM方式は、
それだけ他者が真似できない特殊なノウハウだということです。

こちらの2017年に完成した、杭や外構も含めて
税別建設費坪75万円以下で建設した、物件の動画を
ご覧に、なっていただければと思いますが、
普通の宅建業者様が発注しても坪95万円近くには達するマンションを
この価格で開発するノウハウなどは、何処の誰も持ち合わせていないのです。


もちろん、株式会社土地活用と名乗っている通り、
首都圏で地主様が既に保有している土地の最大活用も願っておりますが、
当社のサービスの中心はマンションの建設費の最適化(世間的に言うと削減)であり、
その中心的サービスは、プロの不動産業者様や設計事務所様にも活用されてますし、
不動産投資家様にも活用されている状況です。

お伝えしたいことの一つとして、土地活用でマンション建設をしたい地主様は、
既に土地を保有しているのですから、
土地情報を収集するという不動産会社が勝りやすい部分で勝負される必要は元からなく、
そこから先のマンション開発の部分は、当社のCM方式を使えば、
不動産会社以上のノウハウが投入されるため、
より究極なマンションを建設することが可能です。

それでは、土地を探す際の新築不動産投資の極意の一部として、
基礎から順にお話していきます。

まず、探す場所、規模についてですが、現状の土地と建設費の相場観ですと、
狙いは、港区を中心に、高賃料帯が狙えるエリア、
千代田区、中央区、渋谷区、目黒区などを狙うべきと考えます。
それか高容積率の商業地域が広範囲に広がり土地値も
一時期より収まってきている台東区ですね。
台東区は、南の方は賃料も高値安定していますし。

港区や目黒区中目黒付近、渋谷区広尾付近などは超高賃料が狙え、
且つ、出口として、低利回りでも売りやすいという利点があります。

逆に、極端な話、葛飾区や八王子市などでは賃料が安いので、
土地を買って利回りを出すのは極めて難しく、
かなり大きな規模のマンションを建設可能な地主様でないと
アパート建築程度ならまだしも、マンション建設は控えたほうが良いとは思っております。

ビジネスモデル的には、例えば表面利回りで7%中盤で開発して、
4%で売り抜けるというモデルです。

簡単に土地建物の総事業費5億円で開発して、
表面利回り7.5%であれば、年間賃料が3750万円ですね。
景気動向にもよりますが、港区で仮に4%で売却したら
9億3750万円で売却です。
単純な粗利ですと、4億3750万円です。
(もちろん、そこから各種税金は引かれるのですが。)

上記は、当社のお客様では実際に行われているぐらいの数字ですが、
もう少し、売り買いの利回り差が少なくても十分に成り立つビジネスモデルですね。

当社のFEE型のビジネスモデルでもですが、
普通、そんな売って買ってぐらいで簡単に、
4億以上も稼ぐなんて無理ですから(当社も、いつかやりたいとは思っています。)。

では、どうすれば、そのような事ができるのか。
これは金融機関の現状ではあるのですが、現金、資産をある程度は保有していないと厳しいです。
少し前では、利回りも高い時期もあり、フルローンも出ていましたが、金融機関の姿勢も
渋くなってきたので、資産を持つ人にしか貸さなくなってきています。

当社で、土地購入系の新築RC不動産投資をやられている方も、
何か事業をしているか、中古や小規模な土地からアパート建築から始めたなどで
不動産投資で資産を増やしていった方が多いですね。
土地建物で総額4億円規模の新築開発ができる、そのステージに来ると、
より爆発的な利益額をあげられるようになります。

では、そのステージに来た方がどのように土地を探すべきかというと、
不動産仲介業者さんに、物件を買えるだけの与信があること伝えるとともに、
気合いで押し切って買う方が殆どですね。
買うと決めたら、決してブレない人が、結果的に買えるのだと思っています。

情報元は、大手の不動産仲介会社から取っている方が多いように感じます。

事業収支の事も良く勉強しています
中には、うちの事業収支計画書のエクセルファイルを勝手に使って、
当社の概算見積金額も勝手に予想して決めて、
金融機関にそのまま出してしまった方までいます(笑)。

事業収支を考える前に把握しているべき、
1種=土地の坪単価÷使用できる容積率
の1種単価の相場観も、よく理解しています。

余談ですが、1種については、今は、色々なブロガーさんが、書いていますが、
2012年に私が、初めて、不動産投資家さん150名に向けて行ったセミナー
初めて、宅建業者さん以外で、世に認知されたものと思っています。
その頃は、リーマンショック直後の中古不動産投資の全盛期で
新築RCの不動産投資には誰も見向きもしなかった時代ではありましたが、打って出たことにより、
2013年ごろから、多くの投資家が参入し、不動産業者も参戦し、
新築ブームが過熱した一因にはなったかなと自負しています。

この1種単価ですが、昨年、一昨年ぐらいは、高すぎて、絶対利回り出ないと思うような
不動産情報ばかりでしたが、金融機関が閉めつつあるで、ようやく、
おっ?行けるんじゃないかという一時期よりも安く見える物件も
チラホラ散見し始めたかと感じております。

当社のブログを読んているような、勉強している投資家さんは、
高騰期は売りに走るか、保有したまま敢えて動かない戦略を
とっている方が多かったような感覚がありますが、
そろそろ、貯めこんだ、現金を武器に、
RC造での新築不動産投資の頭の支配率を上げてきているのではないかと、
感じております。

土地に目利きノウハウは、最初は、1種の計算だけして、港区や中目黒などの超高賃料エリア出ない限り、
1種100超えたら高いと思って、ある程度スクリーニングした後に、
当社の問い合わせページから問い合わせいただければ、
まず、プランを入れて詳細検討するレベルの物件なのか、
どうかの判断から、ご回答しますのでお気軽にご一報ください。

その後の流れとしては、Q3を見ていただければと思いますが、
低利回りの物件を買わせることもしませんし、自宅に押し掛けて、説明することもしないので、
煩い営業が嫌いな方は、ご安心ください(笑)

お会いするとしたら、セミナーにお越しいただくか、
プラン、概算見積、事業収支等をメールでお送りして電話でお話しして、銀行の融資も通り、
売主との話も纏まり、いよいよ土地の売買契約かというぐらいの時期をイメージしていただければと思います。

私も、営業に行くのは好きですが、営業に来られるのは好きではないので、そのようにしていますが、
勿論、どうしても先に会って欲しいと言われてば話が内容によっては、
ご挨拶に伺わせていただきます。

それでは、次回以降の土地の目利き編として、続きをお楽しみにお待ちください。

日影規制 土地活用の豆知識⑥


関連記事;RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今回は、建設費とは関係ないですが、
日影規制について書いてみます。

土地活用や新築不動産投資でマンションを建設する時、よく出てくるのが日影規制です。

wikipediaを見ると、1976年に出来たらしいです。
商業地、工業地では無いエリアでの近隣の日照を確保するため、
計画する建物の形状を確保しようというのが、狙いのようです。

この記事に書いてあるのは、
土地を買って新築マンションを建てる為に、
膨大な数の物件情報をスクリーニングして御宝物件探しをする上で、
最低レベルの知識なので土地探しをしている方は熟読してください。
(首都圏に500㎡以上のRCマンションが建てられそうな規模の土地を所有している方は、
サラッと読んで㈱土地活用に、お気軽にご相談下さい(笑))

POINT1:商業地域内に日影規制は無い

近隣商業地域、準工業地域は、日影規制は、8-9割は、有るので、
その点は、ご注意しましょう。

また、自分の土地が商業地で日影が無いと浮れていると、
実は北側に日影規制が有るエリアが有って、
思い通りに建たなかったという落とし穴も良くあるので、
周りの用途地域も注意してみる必要があります。

POINT2:敷地の北側(厳密には東西も含む)が商業地で無い場合は、日影に注意

では、実際、どういうものか、簡単に敷地図を見ながらイメージしていきましょう。
日影規制がエリアでは、まず、隣地境界から5mのライン(赤点線)と、10m(緑点線)のラインを引きます。

日影規制は、用途地域をネットや役所に電話等で調べれば、分かりますが、
特定行政庁(市区町村)が、指定してあります。
3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)とか書いてあります。

3時間と書いてあるのは、冬至の8時~16時の間に、
4mであれば、4mとの高さで、3時間以上日影にするなと言う意味です。

ここで、下の図を見てください。

高さ12m(大体4階建)の建物の日影が冬至の8:00~16:00に、
5時間日影になる範囲が、赤実線の輪っかで、3時間日影になる範囲が、緑実線の輪っかです。
それぞれの色で、実線が点線の内側に入らなくてはなりません。

つまり、5時間‐3時間と書いてあるエリアで、
3時間日影が当たる範囲が、10mライン(緑点線)の内側に、
5時間日影が当たる範囲が、5mライン(赤点線)の内側に、
入ってなくては不可という規定です。

上記の12mの高さでは日影規制OKの絵でしたが、
この建物の高さを15mにしてみましょう。

緑の実線の5時間の日影が10mライン(緑点線)から
はみ出して、斜線が引いてあるところがOUT、つまり出ていますので、
この平面・条件では15mの高さの建物を建てる事は出来ません。

しかし、この条件で道路が、北西方向に有る場合は、日影は有利になります。
道路が有る場合は、5mライン、10mラインは、道路の中心線から、それぞれのラインをとるからです。

下図を見ると、理解できると思いますが、北西方向に8m道路が有る場合、
その中心4m離れた位置から5m、10mのラインを引いて、
その内側にそれぞれの色の実線が入っています。

 

日影は、北方向に出来るものなので、北側に道路があると大きな建物を建てるのに有利になります。
今回は、境界と真北の角度を30度振っていますから、北西方向に道路が有るのが有利になりましたが、
境界と真北の角度が0度であれば、当然、真北に道路が有るのが有利になります(※道路斜線(天空率)の検証は深夜で眠いのでしてません。)。

POINT2:北側に道路があるのが日影規制には有利

また、3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)の比較では、
日影規制が緩いのは、数字の大きい方で、
緩い順に並べると、5時間‐3時間(4m)>4時間‐2.5時間(4m)>3時間-2時間(4m)となります。

イメージすると、5時間日影になっているエリアより、
4時間日影になっているエリアの方が内側にありますので、
点線の5mラインや、10mラインより内側に入りやすくなります。

POINT3:日影規制の数字が大きい方が規制は緩い

近隣商業地域、準工業地域90%ぐらいは、、住居系地域には、
ほぼ日影規制がかかっていると思っておいた方が良く、
容積率を消化するには日影規制との格闘になります。

余程、大きな敷地でない場合、日影規制の影響を受けやすいので、
例えば300㎡ぐらいの土地で、近隣商業300%だと、
北方向に道路が無い場合は、容積率を消化することは難しいとケースが多いです。

ただし、南北に、長い土地は日影には有利で、下図のように北側隣地境界から建物を離して、
道路斜線をかわしながら真ん中に高さ30mでデーンと
建てても日影をクリアできるケースもあります
塔状比が上がり建設費は割高にはなります。※道路斜線(天空率)の検証は時間が掛かるのでしてません。)。

また、東西方向に、敷地が長い場合は、日影規制の影響がより受けやすく、
南北方向に長い敷地の方が、日影規制の影響を受けにくいことも、
理解していた方が良いです。

POINT4:日影規制が有る場合、南北に長い北側道路の5時間-3時間(4m)が、一番有利

因みに、前回の記事で、東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤
について、書きましたが、これらの規制が掛かっているエリアでは、
日影規制も、高度斜線も両方の条件を満たしている高さの建物でないと建てられません(他の法規も全部満たしていないと建てられません。)。

土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①
で書いたように、利回りをより高くするには、
容積を消化することが、土地活用でも、土地を買っての新築不動産投資でも極めて重要で、
土地を買う場合、
1種=土地の坪単価÷使用できた容積率
1種を安くするには容積率が、どこまで消化できるかが重要になってきます。

各記事を、ご覧になっていただき、ある程度、
目利きが出来るようになると、楽しくなると思います。

㈱土地活用は、CM方式で、同一図面のゼネコン見積もりから10~18%建設費を安くすることが、
CM業務報酬の発生する主業務ですが、
企画段階のノウハウ(面積割、間取り、仕様選定、楽器可等)で、マンション建設の利回りを最大化することや、
マンション用地の目利きも大得意(大好き)営業活動の一環として、
無償で行っておりますので、これはと思うような土地があれば、
03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

高度地区 1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区(東京都) 土地活用の豆知識⑤


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

マンション建設のご相談を受ける商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

高度地区とは、都市計画法に基づいて決められた地区であり、用途地域においての環境を維持するために
かけられた制限の事で、導入の有無については、自治体ごとに異なっています。

高さの最高限度を定める理由としては、日照や、彩光、通風を確保することがあげられます。

本記事では、東京の高度地区の、最高高さ限度の高度斜線について、
1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区において、
北側境界からの離隔距離と、最高高さの関係を図示しながら
高度地区について、ご理解頂きたいと思います。
(高度利用地区に関して、最低限度高度地区は、高さの最低限度を定めるもので、割合も低く、
マンションを建てるには有益な地区なので、本記事では割愛し、
制限が不利益側に働く、最高高さを定める最高限度高度地区について、記載していきます。)

結論から言うと、
狭い敷地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区に関して高度地区の斜線について図示してみました。

ただ高度地区の斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

上記の、高度地区の斜線の見方としては、1種高度地区、2種高度地区は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度地区は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度地区の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度地区の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度地区の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3mで割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

地主様が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えている場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

特に、東西方向に長い敷地で、高度地区の規制が掛かるエリアでは、
高度斜線の影響は受けやすく、余程の広さが無ければ、
3階以上に階数を積む事が、困難になる敷地も多くなります。

一方で、例えば700㎡以上など有るような大きな敷地では、高度地区の規制エリアであっても、
南側に建物を寄せて建てるなどにより、高度斜線を交わしやすくなったりします。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度地区があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう高度斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度、目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解


土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①

㈱土地活用は、社名の通り、地主様の土地活用について、
同一図面、同一仕様のゼネコン見積から10~18%コストダウンしてきたCM方式にて、
建設費をコストダウンさせるサービスを提供しています。

一方で、建設費がコストダウンができるので、投資家様や、不動産会社様からも
土地を購入しての新築不動産投資についても、お問い合わせを沢山いただいています

問い合わせ数的には、正確に数えたわけじゃないですが、
用地仕入れの目利き相談が、地主様の土地活用相談と比べると
倍ぐらい多いのではないでしょうか。

そこで、今回は、用地仕入れについて、基本的な事から、
順に、ご説明します。

①土地を安く仕込む必要性
まず、土地を購入して、新築RCでマンションを建てて、
利回りを出すには、土地値を安く仕込む費用があります。

当たり前と言えば、当たり前ですが、CM方式で建設費を幾ら下げても、
土地を高く買っているようでは利回りは出ません。

②賃料が高いエリアの方が利回りは化けやすい。
良く、埼玉、千葉等、都心部に比べて賃料が安いエリアで土地を探してきて、
利回りを出したいとの問い合わせがありますが、経験則から行って、
家賃が高いエリアでなければ、利回りは出難いと思います。

賃料が比較的安いエリアは、地主様で、
それなりの規模の土地を持つ方で無いと利回りは出ないでしょうし、
最終的な、出口での売却戦略も、建てずらいかと思います。
(地主様でも、建てない方が良いというエリアも沢山あります。)

逆に、都心部は土地値が千葉、埼玉と比較して高くても、
ある程度の土地値での仕込みをしていれば、利回りは出やすいと感じます。

東京23区内でも、賃料が安いエリアでは、
中々土地を仕込んで利回りを出すのは難しい場合が、多いです。

③土地の目利きについての基礎:1種
それでは、どのように土地の目利きをするか書いて行きましょう。
土地の目利きで最も重要なのは、1種です。

土地情報が来たら、まず1種を計算してみて下さい。
1種=土地の坪単価÷消化できた容積率
です。何で1種というかは知りませんが、昔から使われてきており、まず計算してみて下さい。

例えば、2億円、70坪で容積率が400%の土地が有り、
容積MAXで消化できると仮定した場合、
1種=(2億÷70坪)÷4.00=71.42
です。

この71.42(1種)が、各駅、駅距離で瞬間的に、高いか安いかを判断するのです
(土地の坪単価で高い安いを判断するのではなく判断基準は、あくまで1種です。)。

新築RC造の30㎡で8万円しか家賃が取れない場合は、
1種70ぐらいじゃ、まず利回りは出ませんが、
中央区で1種70だったら激安即買いだろうとイメージするわけです
(実際、そんな値段では今は売ってないですが。)。

それで、これが、容積MAXで消化できた場合の1種が、
安いと判断できた場合、
次にやることは、指定容積率を消化できそうかの判断となります。

厳密には、道路斜線や、日影規制、条例、道路容積率などで、
設計事務所にボーリュームチェックを依頼する必要が有りますが、
経験則で、容積MAX建てられるかどうかを判断します。

それで、行けるだろうと判断したら、即買付証明を送付です。
今の時代、もたもたしていたら、他の業者や、他の方に、掻っ攫われます。

まずは現地を見に行って…なんてことをしているより、
まずGoogleストリートビューで現地を見てください。

ここで確認することは、敷地前の道路に電柱などないか?電線がどうなっているか?
歩道がある場合は、「歩道切り下げ」をする必要があるか?

次に、ネットで周囲の賃料相場を10分程度で調べ上げて、
25㎡、35㎡、40㎡で、幾らの賃料が取れるか頭の中に叩き込んでください。

買付を入れてから、超特急で、プラン検討と、
概算見積、事業収支の詳細検討になります。

ただし、馬鹿みたいに、買付をバンバン入れていたら、売主や仲介業者に迷惑なので、
ボリュームプランが、入る前であっても、ある程度の確信めいた検討は必要となります。

その基礎となる判断基準を幾つか上げていきます。
ア:商業地であるか?商業地であっても北側に商業地以外の土地があるか?
イ:道路幅は、何メートルか?
ウ:近隣商業、準工業、その他の土地であれば、道路が北側にあるか?
エ:日影規制は有るか?
オ:1~3種高度などの高度地区 の規制が掛かっていないか?
カ:短辺方向の土地の間口が何メートルあるか?
です。

まず用途地域、を物件概要書と、各区が、インターネット上に掲載している、
用途地域図を閲覧して確認します。

「〇〇区 用途地域図」と検索すれば、出てきます。

ここで、注意すべき点は、物件の敷地の北側の用途地域が、
何の用途地域になっているかです。

物件が商業地域であっても、北側に、住居系地域などある場合は、
日影規制で、上階に建物を積めず、容積消化が出来ない可能性があることを
頭に入れておく必要が有ります。

商業地であれば、原則、日影規制は有りませんので、
道路幅が8.5mぐらい有れば、
指定容積率500%ぐらいでなら、
容積消化は、概ね可能で、検討は比較的しやすいです。

商業地以外(近隣商業は、商業地以外に分類されます。)では、
300%ぐらいの指定容積率でも、
日影規制と、高度地区の点で、土地が北側以外に、接道している場合、
500㎡クラス以上の大きな土地でなければ、
容積率の消化が難しい場合が多いです。

逆に、北側道路に接している場合、高度斜線の影響は殆ど受けずに、
容積消化できる可能性が高まります。

お問い合わせで、物凄く良くあるのが、
高度地区がある地域で、北道路に接道していない土地です。

「北側隣地境界から、高度斜線が掛かっていて、
まず容積率は、消化できませんよ」
と、高度地区の説明をして終わりというのが多いです。

また、日影規制が有る土地は、東西に長い敷地形状だと、まずアウトになるので、
容積率を消化できないケースが多いです。

一方で、日影規制があっても、敷地の北側に道路(出来れば大きな道路)が有れば、
容積消化に有利になりやすいと言えます。

つまり、近隣商業、準工業地域であれば、
北側道路は利回りは出やすい土地と言えます。

POINT1:商業地域は、容積率が高く、且つ、容積率の消化がしやすい。
POINT2:近隣商業地域、準工業地域は、北側道路が、
日影規制の緩和恩恵や、高度斜線の影響を受けにくく、容積率の消化がしやすい。利回りも出やすい。

関連記事:日陰規制 土地活用の豆知識⑥

【道路容積率】
ここで1つ頭に入れておく必要があるのが、道路容積率です。

実は、普段、一般的に、容積率、容積率と言っているのは、
東京だと区が、決めた指定容積率を指しますが、
建築基準法には、2本立てで、道路容積率と言う物が有り、
双方で小さい方が、その土地での最大で建てられる容積率となります。

道路容積率とは、
商業系地域や、工業系地域は、道路幅(m)×0.6、
住居系地域は、道路幅(m)×0.4を掛けた数字です。

例えば、商業地域で、道路幅が6mですと、6m×0.6=360%が道路容積率となります。
仮に、この土地の指定容積率が500%であっても、道路容積率は360%なので、
この土地の最大容積率は、360%となります。
(但し、大通りからの距離が小さい敷地では別途緩和措置が有ります。
また道路幅が、4m以下の場合は、道路容積率の計算では4mを採用します。)

当然1種を最初、MAXで計算する時も、
360%を採用して土地の坪単価を割る必要が有ります。

道路幅は、道路斜線と言う点からと、
道路容積率という点からも重要になります。

【道路斜線と、道路幅あれこれ】
道路斜線についても、道路幅が広い方が有利になりますので、
土地を買うのに道路幅は、広いに越したことは無いでしょう。

道路斜線のイメージは、道路の反対側から、敷地に対して、斜めに斜線を引いて、
それ以上は建ててはイケませんよという決まりです。

天空率というのが出来て、少し緩和されるようになりましたが、
街中の古い建物で、道路から見て、上の階が、
斜めになっている建物を見かける事が良くあると思いますが、
それが、道路斜線のラインであることが大半です。

商業地域は、斜線の角度が、1:1.5で緩く、住居系地域などは、
1:1.25で角度が厳しくなるということも頭に入れておきましょう。

工事をする上でも、4m道路とかですと、電柱の配置などによっては、工事中、
生コン打設や、クレーン搬入等、長時間の搬入作業をする場合、
通行止めにする必要が出てくるため、近隣住民から承諾を得なくてはいけなかったり
色々と難しい面が出てきます。

土地をお持ちでの土地活用であれば、道路幅は止む負えないですし、
近隣さんも昔からお住まいの方には、優しい部分もあるかとは思いますが、
土地を買って建てる場合に関しては、道路幅が狭すぎると、小型搬入とかで、工事費も割高になりますし、
出来れば、道路幅は5.5mぐらいで、車の追い抜きが、
すんなり出来るような土地をお探しになる事をお勧めします。

POINT3:道路幅は、広いと、道路斜線に有利!容積消化しやすい。工事もやりやすい

【間口幅と棟状比】
また、土地情報を送られてくる方で、土地の間口幅が、
5mで500%とかの情報を送られてくる場合が有りますが、
まず5mの幅の土地を買っても利回りは出ません。

構造の指標で、塔状比というものがありまして、
塔状比=建物高さ÷間口
で計算します。

RC造の一般的な構造計算の塔状比限界は6です。
(RC造で塔状比5.5を超えるとかなり構造的に激しい建物になります。)

例えば、5m幅の土地を計画するとして、
工事用の足場を架設するために、
隣地境界から50cm空けて、壁の外面(タイル面)を設定して、
そこから10cm入った所を壁芯とすると、
建物の芯‐芯の間口は、
5m-0.1m-0.5m-0.1m-0.5m=3.8mになります。

限界の6を間口に掛けると、22.8mが、構造を無理して建てる最大の高さです。
マンションの1フロアの階高は、2.81m~3.06mですから7階建が限界になります。

すると、この間口で、9階建ての計画は、
漫画絵では成り立っても、構造的に成り立たないので、
容積率が消化できないというケースになります。

また、塔状比が、5.5を超え始めると、構造的な負担が、
激しすぎて、柱、梁が大きくなり過ぎたり、杭の引抜対策で、
杭の本数が異常に多くなったり、
杭支持層到達から更に5mぐらい杭先端を捻じ込まなくてはいけなくなったりで
構造体(躯体)に掛かる建設費用が莫大になり過ぎてしまいますので、
間口が余りに狭い、土地は、検討価値が薄いと思います。

土地の間口が、7mぐらいあれば、壁の芯‐芯で5.8mですから、
30mの10階建でも
塔状比=30m÷5.8m=5.17ぐらいですから、
塔状建物で割高ではあるが、容積を消化しながら、
まあ許容できるぐらいの構造体の建設費になるとは、思われます(これぐらいは良くあります。)。

上記のことを、物件概要書を見て直ぐに判断する必要が有ります。

上の図のような、間口の狭い、細い建物が、塔状比5.52で、8階になると、
塔状比=(20.92+2.96)÷3.8=6.28になってしまい、6を超えてしまうので、
7階建がRC造での構造的な限界になります(塔状比5.5以下ぐらいで建てるのがお勧めではありますが。)。

【地盤確認】

ついでに、「東京の地盤(GIS版)」で検索すると、
都内の結構な数のボーリングデータが見れるので、杭が深そうだなーとかは、
地盤が良さそうだなーとかは、イメージしておくと、更に達人レベルに近づけます。
(更に、詳細な近隣地盤データが欲しい場合は、ボーリング業者に依頼して、近隣データを送ってもらいます。)

【ボリュームチェックと経験則】
経験則で、ある程度、物件概要書を見れば、
どれくらい容積が消化できるだろうと言う予測は出来ますし、
何でもかんでも、ボリュームを入れていたらキリがないことや、
ボリュームプランが出来るには、設計事務所の込み具合にも拠りますが、
3日~7日ほど掛かってしまうので、その間に、
買付証明を出すスピードに負けてしまう可能性が高いので、
まずは、ボリューム図面をいれる価値がある物件か、買付を直ぐにでも入れる案件かを
迅速に判断する必要が有ります。

最終的には、日影や、道路斜線(実際は今は、天空率)は、
CADで入力してCADソフトが計算するので、図面化してみないと判断しずらいところもあり、
設計事務所にボリュームプランを入れて貰う必要が有ります。

POINT4:物件概要書から迅速な判断
POINT5:最終的には、設計事務所にボリュームチェックを依頼

④1種と賃料と、利回りの関係
先程、1種が安いと判断できる場合、即買付と言いましたが、その高いか安いかが、
まず、マンション開発業務に携わっていない方には、判断できないでしょう。

イメージとしては、都区内で、まず1種100以下で探してみてはどうでしょう?
台東区とかですと、場所にもよりますが、1種80以下で無いと中々利回りは出ないと思います。

賃料が超高い港区や、銀座等で、
ある程度の面積が有る土地であれば、
場合によっては1種150ぐらいでも良い利回りが出るかもしれませんが、
500%の1種150万ですと、坪750万円ぐらいですね…

探してみると意外と難しいのが解ると思います(笑)

ただ、新築RCマンションが欲しいだけで、
利回り5%程度の糞物件を買いたいなら、全く勉強せずに、
業者のプランと建設、収支の、パッケージになってる物件を買えばよいですが、
破綻予備軍で、カモられているだけです。

土地を購入して新築RCを建設して不動産投資をしたいのであれば、
土地は自力で探して、目利きするしかありません。

ネットに出ている情報では、今の時勢ですと、まず、余程の値付けミスが無い限り、
更地では、碌な物件は無いでしょう。

ディベの仕入れの方とかは、ネットに出てるような1枚チラシに纏められたような情報を上司に持っていったら、
猛烈に怒られるレベルの情報です。

最初、1種計算等の勉強のために、ネット情報を見るのは別に良いとは思いますが、
本気で買おうと思ったら、業者が普段使っているような、
物件概要書のある物件を探す必要が有ります。

まず、不動産会社の担当の方と仲良くなって、
「物件概要書のある」ネットに出ていない(1枚チラシではない)情報を探しましょう。

もちろん、物件概要書があっても大半は、全然高い物件ですが、
確率的に、ネット情報を見ているよりは
可能性は高いと思います。

物件量は、大手の仲介業者が一番持ってますが、大手は値付けミスなど有りませんし、
売主を安く口説けて、両手の仲介手数料が欲しい時でも、
まず、絶対に融資の通る仲の良い不動産業者か、超資産家に、風上物件を持っていくので、
中々、探すのは難しいでしょうね。

値付けミスがあり得るとしたら普段、マンション用地の売買物件をあまり扱っていない業者が
管理物件の売却を、昔からの付き合いで、オーナーから依頼して元付になっている場合でしょうかね。
容積率や1種など加味しないで、近所の容積率が低い土地の売却事例等を根拠に
査定しているケースは無いことは無いでしょう。。。

ただ、そんなに売り物件なんか出てくる訳ないですし
買取業者も相当に飛び込み営業をかけているはずなので、
一般の方への市場には殆ど出てくること無く不動産業界内で消えていくでしょう。

仲介の方に、アピールするには、
1.絶対に融資が通る自信があること
2.買う気があること
3.この記事に書いてある程度の最低レベルの知識があること
4.投資判断は、迅速にできる技術的なバックがいること
は、伝えなくては、ならないでしょう。

仲介の方々も暇ではないし、ノルマもあるので、お客さんになる可能性が高い人は、
相手をしますけど、融資通らないだろう、買う気も本気度が伝わらない、
最低レベルの知識も無い方を相手にするのも面倒ですから、風上情報が欲しければ、
そうではない客であることをアピールすることは必修です。

自分が仲介業者だったら、誰に情報持っていくのが、楽に、成約に最も近くなるのか、逆の立場で考えてみれば、
彼らが喜ぶお客であることをアピールすれば良いのです。

1-4それぞれが完備されていない方に、物件情報を出すだけ時間と労力の無駄と感じるでしょう。

1-2は、大前提ですが、仲介業者の方も、別にマンション開発について、詳しい人なんて殆どいませんし、
建設費を弾ける人なども、まず、いませんが、マンション用地がある。。。

お客さんがある程度のマンション開発に関する知識があって、
勝手に、銀行提出資料を作って、自分で融資引っ張れるバックボーンがある人に買ってもらうのが一番楽なんです。

技術的な、バックとは、土地のボリュームをチェックでき、建設費を弾け、
最終的に事業収支を作ってくれる人がいなければ、
銀行融資が通る訳がないですし、幾ら買うって騒いでも、そこから銀行用資料が作れないで、
一向に話が進められないなら、
仲介さんからしたら、売主を待たせるだけの、単なる迷惑な客ですからね(笑)

ある程度、アピールに成功して、土地の物件情報を貰えるようになって、一杯見て、1種を計算して行けば、
200%とか容積率が低い土地の1種は中々、下がらない事が理解でき始め、
300~500%当たりを狙いたくなるとは思います。

中には、仲介業者の値付けミスとかで、
極稀に200%とかでも激安な土地があるかもしれませんが、
今の時勢では、売主も強気なので、滅多に無いでしょう。

今の時勢、売主は、超強気です。

裏技的には、
道路から敷地が1m程度上がっているような土地であれば、
建築基準法上の半地下を使って容積率の上限以上に建てて1種を下げたり、
更地を諦め、空きビルか、空室が結構出始めた、オンボロ収益物件を買ってジワジワ立退きを掛けて更地にするか、
隣を買収しやすそうな所に、種地を買って、隣地を地上げしてくとか、
商店街や幹線道路に対して、1-2階をスケルトン店舗で、高賃料で貸したり、
オフィス需要の有るエリアであれば、
オフィスや飲食店舗向けに高賃料で建てたりして利回りを稼ぐ方法も有る事は有りますが、
上手く、嵌まるかどうかは、立地次第なので、そういうのも出来るということで、
頭を柔軟にしておく必要はあるかと思います。

また、利回りを出したいのであれば、建設費の坪単価が安くなりやすい、
1000㎡以上の延床面積が建つような土地の方が、
スケールメリットという点から有利になります。

本文を読んだ上で、高度地区もかわせそうだ、
道路容積率もクリアできて、日影規制も無いか緩そうだと思われ、
MAXと思われる1種も安いのではないかと思われた方は、
気軽にメールフォームなどから、お問い合わせ頂ければと思います。

良く有る質問のQ3,A3に書かれているような対応になりますが、
ご対応させていただきますのでご活用下さい。

尚、土地の紹介もやって欲しいという要望も、物凄いありますが、
当社は宅建業者でも無いですし、
特に、自社で用地情報を探す作業はやっていないので、
当社から土地情報を紹介することは原則ありません。

皆様、ご自身で土地を探して、ご相談に持ち込まれております。

関連記事:
東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス



(株)土地活用へのお問い合わせはこちら