土地活用比較

設計監理と施工管理とCM方式

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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今日は、設計監理と施工管理とCM方式について書いて行きます。

設計監理とは、設計者が設計図面通りに、施工されているかを
監理することです。

主に、現場打ち合せ、施工図のチェック及び指示、変更箇所の指示、
配筋検査、生コン他建材の搬入検査、書類検査、竣工時の検査、
役所及び確認審査機関の検査への立会を行います。

一方で、施工管理とは、施工者が、図面を見ながら、
詳細な施工図を作成し、設計者の意図を汲みながら、詳細な納まりを検討し、
職人や下請専門工事会社を動かす為に、
予算管理、工程管理、品質管理、安全管理、専門工事会社の手配指示調整、
職人さんへの直接的な施工指示、近隣対応等の施工管理を行います。

これらの施工管理を現場監督が行い、それを現場内で統括するのが現場所長です。

私は、元々、現場監督及び、現場所長をしていましたので、
施工管理側の人間です。

さて、どういう事だろうかと、一般の方々には解りずらいかも知れないので、
もう少し詳しく書いてみます。

設計監理では、設計者は、事業主の意向を汲みながら、設計図面を書上げます。
設計図面は、普通の2-5億円ぐらいのマンションでは、
意匠図50-60枚ぐらい、設備図25枚ぐらい、電気図25枚ぐらい、構造図40枚ぐらいを書上げます。

その図面を確認審査機関に提出し、『確認済証』という、これで建築しても良いですよ!
というお墨付きを公的に取ります。

その確認済証を取得した図面で、施工者(現場監督)が施工管理をし、建設工事を行いますが、
その確認済証が取れた、図面通りに施工されているかを法的及び、仕様的に
チェックしていくのが設計監理です。

しかし、その確認済証がとれた図面も細かい寸法や納まりが全て書いている物でも無いので
細かいミリ単位の納まりを設計図を元に、施工者が作成して、納まりに疑問点が生じた場合、
設計者に指示を仰ぎ、解決して、最終の確定した施工図を作成し、
設計監理者の承認を得ていきます。

マンション建設における施工図で主に、
施工者が作成して承認を得る為に作成する図面は、
躯体図、サッシ図、タイル割図、ユニットバスやキッチンなどの詳細図、製作金物の詳細図などで、
作成し、寸法チェック後に、設計者の承認をうけた上で、
最終的な発注や施工を進めていきます。

法的には、設計者と、施工者は本来別々の役割があるのですが、
建設業では、契約上、設計者と施工者が同じ会社で、
同一人物が設計監理と施工管理をする場合も稀には有ります。

だいたい、ある程度の規模の会社ですと、設計者と、施工者は別部隊が行いますので、
設計施工で受注したとしても、別の人物が行うことにはなるのですが、
どういう役割があるのかは、事業主側は、最低限、理解しておく必要が有ります。

次に、世の中の地主系事業主の8割近くが、建設していると思われる
設計施工方式について書いて行きます。

設計施工方式については、簡単に言うと、施工者と、設計者が同じ会社が行う契約形式で、
事業主としては、何も頭を使って考える必要が無い、お任せの方式です。
ハウスメーカーや土地活用提案系の多くの会社が、この方式でのみ施工をしています。

つまり、他者の設計した設計図については、見積をせずに、
自社の設計した物件のみしか受注しないやり方です。

施工者側としては、この方式が一番儲けやすく、急激に大きく成っている、
土地活用系の営業会社は、TVCMやネット広告をバンバン打ち、営業マンを大量に雇い
受注活動をしていきます。

発注者側の事業主は、その膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、
何処から出ているかを良く考える必要が有ります。

当たり前のことですが、
膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、高い受注金額から出ています。

次に、もう一つの事業主の発注形式として一般的なのは、設計監理相見積方式です。
この命名自体は、私が勝手につけた名前なので、一般的に使われているものではないですが、
簡単に言うと、設計事務所と事業主が設計監理業務委託契約書を締結し、
設計事務所と事業主が共同で、設計事務所が作成した設計図面を元に、
複数の、施工者から相見積を取る形です。

ディベロッパー等は、地主等と比べると、この形式で発注する比率は高いですが、
世の中の地主系の発注者の大体2-3割程度は、この方式で発注しているものと思います。

複数のゼネコンに見積依頼をしますと、相見積が発生しますので、
常識的には、設計施工方式よりは、安く見積は出てくるとは思います。

事業主は、設計事務所と協力、共同して、相見積を行い、その中で、一番安く見積金額提示したゼネコンと
工事請負契約を締結するのが、一般的です。

但し、この設計監理相見積方式は、設計施工方式よりは、金額的にマシではある物の、
見積遂行上、どういう事が起こるかについて書いてみます。

事業主がディベロッパー等の開発のプロでは無い場合、
設計図面を設計事務所に書いて貰って図面を受領しても、
設計図書と見積書を読み解くことは不可能です。

そして、大体、設計事務所に相見積をお願いすることになります。
設計事務所は、これまでの複数の物件で、発注していますから、取引先のゼネコンを複数持っています。

そして、事業主側がゼネコンを出さない場合、
何処のゼネコンに落とすか、
これまでの付き合いで予め決めている出来レースをしたりする、
設計事務所もいることは事実です。

正義感に溢れる設計事務所は、出来レースをしないガチンコで、
相見積をかけることも有るかもしれませんが、多くの場合、
今の建設業の景気ではガチンコ勝負になる事は、余程の公平さを意識した
設計事務所でない限り難しく、人の性として、より自分に懐いてくれる施工者や、
自分に見返り(金銭的なも含めて)を与えてくれる施工者に発注したくなるものです。

また仮に、発注者の事業主側が、仮に、1社程度の相見積に参加してくれる
施工者を揃えたとしても、設計事務所が見積をコントロールしている以上、
設計事務所の伝え方によって、どうでも見積価格を高くコントロールすることは可能なので、
中々、発注者の思い通りに、金額を圧縮してくる設計者少ないでしょう。

また、設計者も設計のプロであっても、見積交渉のプロでも無く、
且つ、見積金額を安くすることにかけてのノウハウもCM会社のようにはないのが実態です。
そもそも、見積金額を安く交渉する事に設計事務所は報酬は発生しないので、
積極的になる事は少ないです。

設計事務所に無くて、CM会社にあるノウハウとは、具体的に言うと、
ゼネコンより安く下請専門工事会社を調達する能力ですね。

CM方式は事業主としては、難しく考える事は何もなく、
上述の、設計監理相見積方式に加えて、CM契約が発生し、設計監理は、設計事務所が、
施工管理は、通常の請負契約で、施工会社が行い、見積交渉を主として、CM会社が行い、
CM会社と取引関係にある下請専門工事会社に直接、CM会社から見積金額のネゴをするという形です。

金額的に、安くできるかは、CM会社の能力によりますが、
契約形態としては、非常に簡潔で、事業主としては、
通常の請負契約(工事責任範疇も全て一緒)と同様の振る舞い方で、
CM会社である㈱土地活用が、交渉済みの金額で、
請負契約を締結すればよいだけです。

より詳しく知りたい方は、お問い合わせフォームから
お気軽にお問い合わせ頂けば幸いです。

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相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

 


 

隣地は借金してでも出しても買え?地上げ編 ㈱土地活用スキーム

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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『隣地は借金してでも出しても買え』
という言葉が有ります。

これまで地上げについて書くことは有りませんでしたが、
実際に当社で建てた物件や、現在、建設中の物件、
また現在も複数の不動産業者さんから、問い合わせを受けており、
地上げの収支的な極意について、一般の方々にも解りやすく
書いて行きます。

地上げ案件と言っても、今時は、バブルの時のように、
ブルトーザーで突っ込んだりしませんし、お経を大音量で流して立ち退かせる等と言った
ことはする訳が無いので、ご安心ください。

種地の所有者が、隣地の古家の所有者に
『売ってくれませんかね』と
買取打診して価格交渉するだけです。

隣地の古家の所有者も、その土地単体では、
土地の規模的にマンションの様な大規模な建物は何も建たなかったりで、
売るに売れない土地であっても、隣地所有者が買ってくれさえすれば、
それなりに価値が有る土地になるので、
WIN-WINの関係になります。

地上げ案件に㈱土地活用が関わると言っても、
もちろん、当社は裏で、お客様の頭脳として、収支計算しているだけで、
地上げ交渉に直接出て行くわけでは有りません。

まず、超基本的な事から、パターンを書いて行きます。
例えば、こんな土地①を所有していたとします。

商業地域600%で所有者の100㎡の土地①は、間口5m
まず、この間口幅では、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
の記事で塔状比についても書きましたが、
RC造では、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が原則6以下でなければ、構造的に持たないので、
5mの建物間口では、足場確保の幅を隣地境界から
壁際で400mmで、500mm壁芯で引いたとして、
建物の壁芯間の幅は、5m-0.5m-0.5m=4m(建物間口)となり、
その6倍が限界とすると、
4m×6倍=24mが建物の構造的限界高さとなり、
構造的には24m÷3m(階高)=8階が限界のボリュームになります。

8階建ですと大体300%程度しか容積は消化できませんし、
そもそも、地盤の支持層にもよりますが、そもそも、この間口幅では、
塔状建物の引抜きに堪えうる現場造成杭の
杭打ち機が敷地内旋回ができずに、
BH杭や鋼管杭や、アットコラム等の狭小敷地で打てる杭で持たせられる
限界高さになる可能性が高く、5-7階程度しか建たない可能性が高いです。

そして、土地のパフォーマンスを最大に発揮する為に、
容積率600%を消化するには、隣地に比較的解体がしやすく、
築古の民家が建っている、運が良いケースでは、
隣地を購入を検討します。

隣地②の所有者も、その間口4mの土地では、更に、何も大規模な建物は建たず、
右側の土地③に築10年の大規模建築物が建っている場合では、
左側の所有者の土地と纏まらないと、
現状では売るに売れないクズ土地(クズ土地ですから当然600%容積率を消化できる土地と比べ価値は低い)です。

少し脱線しますが、
こういうケースで、仮に①の土地の売り物が出た場合、
気の利いた仲介業者さんは、買主をグリップしたうえで、
②の土地の所有者にも、売ってくれないかと、打診して、
①と②を同時に売る、同時決済を検討したり、
買主側からすると、①の土地が出た場合に、
仲介業者さんに②の土地購入の可能性を打診するか、
体力的に余裕がある場合は、①が安い場合、種地をして購入し
決済後に、②に対し、売却依頼をしていきます(これが良く有る地上げのイメージ)。

地上げは、土地の規模を大きくあげていけば、
より大規模なマンションが建ちますので、
これを、何地主にも対して、継続して、土地をあげて行って、
大規模なマンションが建つ規模の土地にして、
分譲ディベに卸す、地上げ屋さんもいます。

上手くいけば、相当儲かりますが、地主さんの中には、
絶対に、引越ししたくないとか、
様々な理由で売りたくないという地主さんも居る(当然、個人の自由です。)ので、
途中で、頓挫して、地上げ失敗すると、
損失を被る事も有ります
(別に買わないでも、マンション建設は、どうにでもなる土地の場合も有りますけど)。

資力が、そこそこあれば、今は、
地上げ中はコインパーキングなどにしておけば、
都心は何処も満杯なので、
結構な収入が入ったりして、
簡単には破綻する事は無いとは思いますが。

話は戻りまして、①の所有者が、②の所有者に購入を持ちかけるというのが、
地主さんや、買取業者さんの地上げであり、
①+②の土地であれば、間口9mの土地になります。

9mの土地で、隣地境界から壁芯を500mm離したとして、
建物の間口は、9m-0.5m-0.5m=8m
8mの間口の塔状比からの最高高さを割り戻すとは、
8m×6倍=48mぐらいの高さまでは無理をすれば構造的には建てられます。

簡易的に階高3mとしても16階までは構造的に建設できます。

仮に、13階で600%を消化できたとして、
1フロアの階高を3mとした場合の
塔状比=39m÷8m=4.875となり、
構造的にも割と安定した建築物になります。

割と安定した建築物になるということは、
構造的にも建設費の坪単価も安くなりますし、
そもそも、建物の規模が大きくなると言う事は、
階数当たりの人件費が安くなるスケールメリットが出てくるので、
隣地の買値と、賃料坪単価にもよりますが、
都心部では利回りが上昇するケースが多くなります。

また初歩の初歩ですが、下記のような土地④を所有している場合、
指定容積率は600%ですが、土地④は、4m道路にしか面していないので、
商業地の道路容積率=4m×0.6=240%となり、
道路幅により、道路容積率の240%がMAXで、その規模までしか建設できません(大体5階建ぐらい)。

しかし、隣地⑤を買い取れば、10m道路に面した土地になり、
道路容積率も600%満たしているので、
④の土地も容積率は600%になり価値は、相当に上がります。

こういう土地④を持っている場合は、建築可能な容積率が全く変わってくるので、
⑤が多少高くても、④の土地を買っておくべきですね。

田舎では、隣地を借金して買う意味は、あまり意味が無いとは思いますが、
都心部で収益物件を建設して採算を見込める土地においては、
買えるのであれば、買っておくべきだと思います。

尚、どんな土地が買える可能性があるのかは、
普通に考えたら判るのですが、
隣に、分譲マンションや、築浅のビルや住宅が建っている場合は、
その土地は売ってくれる訳も無いですし、
築古でも余りに大きなビルが隣地に立っている場合は、
解体費も相当に嵩むので、
買取する場合は気合を入れて採算性を見る必要が有ります。

㈱土地活用では、この算出検討を無料のサービスでしています
(土地の取り纏めが終わったら当社でCM方式を受託させて頂きます)。

要は、隣地を幾らで買えば、採算ベースに乗るのかですね。

それには、収益性と建設費を同時に算出できる必要が有りますので、
普通の不動産会社さんでは、中々できないとは思います
(ゼネコンも概算見積出す時は、結構適当ですし)。

それでは、実際に、隣地を買取した場合、収支的に、どう化けるかを
シュミレーションした事例があるので、下記を、ご覧ください。

まず、90.86㎡の土地に9階建のプラン既存地計画を入れます。

収支的には、このような感じです。
イメージが付きやすいように、
オーナー住居部分と書いている部分も賃料を換算して入力していますので
下記リンクをクリックしてください。。

既存地収支

9階建の塔状建物ですし、
延床面積も535㎡と規模も小さいので建設費坪単価は割高になり、
賃料坪単価も左程高いエリアでもない為、
土地値0でも、表面利回は、8.976%と投資しても、あまり収益性は見込めません。 

そこで隣接地107.28㎡を購入を、実勢価格より少し高めの
坪250万円で検討すると、下記のようなプランとなります。
隣地買取計画1階
隣地買取計画2-9階

 

すると、事業収支は、下記のリンクのようになります。
隣地買取収支
隣地を坪250万円 8113万円で購入したのにも関わらず、
表面利回りは、既存地の8.976%から10.475%まで跳ね上がります。

スケールメリットと塔状比の関係から建設費の坪単価も下がりますし、
その他ボーリング代や、設計料等の面積当たりの単価も下がるのと、
36-39㎡程度で1住戸のプランが割れる計画になったために
賃料坪単価があがったことが原因です。

こういうのを化ける土地と言います。
東京では狭小地の所有者が、隣地を買えれば化けるのですが。

この土地は隣地所有者が売る気が全く無かったので、
頓挫しましたが、事例としては面白いので、
仮に全部の土地を250万円で購入できたとすると、
利回り的にどう化けるかを算出してみます。

つまり、この土地に関係ない第三者が、
107.28㎡の土地と、90.86㎡の土地を両方同時に坪250万円で購入して、
1棟のマンションを建てる場合です。
下記の全土地購入収支をクリックください。

全土地購入収支

土地の買取価格は、1億4,984万円で、
その他の数字は、土地買取価格しか弄っておりませんが、
なんと、8.951%の表面利回りを叩きだします。

土地買取から8.9%の利回りが出るのであれば、全然買いですよね。
仮に今の時勢で、表面利回りが5.0%で売れたとしたら、
4226万円の年間賃料に対し、
売値が8億4520万円で、
原価の総事業費で、4億9725万円に対し、
約3億4795万円の粗利が出る(抜ける)のですから。

狭小地で、単体では収益物件としては、
中々、再採算の合わない土地を買取を繰り返して
まとまった規模の土地に仕上げて、土地として高く売り抜けるか、
更に上物を建てて利益を膨らませるのかが、
地上げの数字上のトリックなのです。

特に幹線道路沿い等は、道路も煩いので、
戸建用地としても売りずらい土地も多く、
まとまった土地になれば、
化ける可能性もあるので、資力のある地主様は、
ご一考頂ければとは思います。

もちろん、この収支で弾いている建設費の概算金額は、
㈱土地活用のCM方式で安く仕上げた場合の
予測金額(若干余裕を持たせている金額)
なので、そこら辺の建設会社に頼んでも、
全然採算は悪くなるとは思います。

もちろん、隣地も、なるべく安く買うに越した事は無いですが、
土地の価値を、全体が見えた上で、正しく判断する必要が有ります。

尚、これが成立するのは東京を基準としているので、
地方都市で同じような成立するわけではないので、
個別に検討していく必要が有ります
(㈱土地活用は、原則東京と、東京から10kmぐらいのエリアでしか、
営業しておりません。)。

地上げは、頭脳ゲームですが、その隣地の価値を測る大元となる、
ブレーンとしても、お気軽に、お問い合わせ頂けたら嬉しいです。

関連記事;
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相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

 


 

 

賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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お住まいの土地を1戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
賃貸併用住宅です。

つまり、マンションを建設し、マンション内の1部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。

これまでの経験では、80㎡-120㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。

当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。

また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築可能な専有面積が2000㎡あれば、
120㎡の部屋を1部屋、自己私用したとしても、
自己使用比率は120㎡/2000㎡=6%であり、
利回り上は軽微な影響しか与えませんが、
専有面積が、400㎡しか取れない、マンションに、
120㎡の自己使用の部屋をとれば、自己使用比率は30%に達し、
当然にして収支を逼迫していきます。

自己使用比率が30%に達する場合は、建設費を圧縮することに加えて、
ある程度の、賃料坪単価が取れるエリアでないと、利回りを出すことは厳しくなります。

㈱土地活用では、原則、地主様に対しては、余程良い立地で無い限り、
表面利回りで9%以下である場合、マンション建設をお勧めしていません。

理由は、究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事を
お読み頂ければと思いますが、
実際に、どれぐらいの規模のマンションで、どれくらいの自己使用比率で、
どれくらいの賃料坪単価のエリアであれば、賃貸併用住宅を建設して、
地主としての持続的安定経営が可能な9%以上の利回りを維持できるのか
幾つかのパターンでシュミレーションしてみたいと思います。

下記の、収支は、延床面積660㎡と比較的小規模な賃貸併用住宅で、
自己使用比率35%で
賃料坪単価を1.0万円から0.1万円刻みで、1.3万円まで入力した事業収支です。
図は、ワードプレスですと見ずらいので、図下のリンクをクリックして
PDFファイルをご覧になって頂ければと思います。

  ↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は自己使用比率35%賃料坪1.1万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1.2万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1.3万円収支をクリック

上記を纏めると、自己使用比率が35%程度ある660㎡程度の小規模賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り9.27%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り8.47%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り7.80%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り7.11%
となっており、賃料坪単価が1.3万円を超えるエリアでないと、
中々、長期安定賃貸経営という事業性を持たせるのが難しいことが理解できます。

長期安定経営に関しては、利回りとデットクロスの関係性を以前書いた記事の
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と土地活用での相続税対策
についても、併せてご一読頂ければと思います
(東京のあるエリアの固定資産税をベースにしているので路線価が低いエリアは賃料が安くても、同一表面利回りで有れば
シュミレーション収支は若干緩く成ります。)。

次に、法延床面積1730㎡程度の大規模な賃貸併用住宅で自己使用比率が、
6.388%の場合の短期収支を見て行きます。
今回は、図にしても、画質が悪いので、下記PDFのみ貼ります。

自己使用比率6.388%賃料坪1.0万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.1万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.2万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.3万円収支

上記を纏めると、自己使用比率が6.388%程度ある
1730㎡程度の賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り12.673%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り11.800%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り10.867%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り9.942%

となります。先ほどの35%を超える自己使用比率の賃貸併用住宅と、比較して、
利回り的に雲泥の差があることは、ご理解頂けると思います。

この記事を通して、何が言いたいかというと、
賃貸併用住宅で比較的小規模な物件などで自己使用比率が高すぎる建物は、
賃貸経営そのものが成り立ちにくいということです。

もちろん、賃貸経営上の利回りを改善するには、
CM方式
で、建設費を下げておくことが大前提ではありますが。

大体、賃貸併用住宅を建てると、オーナー邸は、超贅沢な造りになるので、
利回り的に、際どい水準の地主様は、いっそのこと、賃貸併用住宅建設は諦め、
オーナー住居に供する予定であった住戸面積を賃貸住宅として家賃回収用に充て、
自信は、近所のタワマン等ある程度のグレードで家賃もそこそこの
賃貸マンションに住む事をお勧めすることもございます。

一旦オーナ住居を創ると、かなり特殊な造りになって、将来的に返済が苦しくなっても
貸すのに苦心するような、部屋になってしまうことも多いですし。

賃貸併用住宅を建設しようとしているオーナー様は、ローンがソコソコ、家賃から回収できれば良いなどと、
甘く考えるとドツボに嵌りますので、良く研究してからの建設をして頂けたら幸いです。

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老朽化ビル・マンション建替え依頼による土地活用と、マンション建替え円滑化法

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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㈱土地活用
への依頼において、ビル・マンションの建替え依頼は非常に多いです。

1オーナーによる収益マンション、
オフィスも築40年を超えると老朽化を迎え建替えを検討されますし、
分譲マンションも、管理組合と管理会社の検討により、
マンション建替え円滑化法を使った、分譲マンションの建替えを
検討されるケースのご相談も多々あります。

1オーナーによる、保有ビルの建替えは、立退き交渉さえ上手くいけば、
建替えは比較的にスムーズにいきますが、
中には、賃借人がゴネるケースで、計画が頓挫するケースもあります。

立退きの交渉テクニックとして一般的なのは、昭和58年(1983年)以前に建設された、
旧耐震のビルは、基本的に、耐震基準が緩い構造設計基準で設計されており、
その後の設計されて社会問題となった姉歯マンションより、
構造的に弱いと言われていますので、現在の、耐震基準で耐震診断をした場合、
99%NG判定が出ますので、そのNG判定が出た報告書を持って、
賃借人と交渉するというのが、賃借人も、そんな危険なビルに住みたくない、
または、社員を働かせる訳には、いかないとなり、退去して頂き易くなります。

↓の動画前半は、1オーナーによるビル建替えの事例がテレビ取材されています。

ただし、中には、仕事の無い、どうしようもない弁護士を立てたりして、
とんでもない立退料を吹っかけてゴネて、
結局事業計画が頓挫し、弁護士(弁護士は着手金後は原則成功報酬)も、
誰も得しない結果になることもありますが、
飲食関係など、長いこと、その地域に根ざしている
飲食経営をしてる賃借人などは、比較的、強行な態度をとることがあります。
その場合は、多少時間をかけて立ち退き料の落とし所を探るしかないです。

分譲マンションについては、基本的には、管理会社主導により、
ゼネコンやディベロッパーをつけるなど、
入居者にとっては、金銭的には不利益を産む形態で、
マンション建替え計画が進むことが多いようです。

形だけの管理組合は、知識を付けるべきとは思いますが、
色々な入居者の意向を取りまとめるには、管理組合の理事になった分譲所有者も
実質的には、ボランティアのようなものなので、
管理会社に丸投げした方が楽となり、だいたい丸投げになってしまいます。

マンション建替え円滑化法には、老朽化したマンションの容積率の割り増し緩和措置があるので、
分譲価格の高い都心部では、割り増しされた、
容積率分で出来る部屋を、新たに分譲するという形で、収益を改善して、
既存入居者の金銭負担を0のまま新築に建替えに持っていく可能性は、
管理会社とディベロッパーに食い物にされた後でも有り得ます。

イメージとしては、100戸の既存分譲マンションがあり、
容積率の割り増し緩和措置で150戸まで、建築可能と、行政が判断した場合、
150戸-100戸=50戸分の分譲価格で、
150戸分の建設費(CM会社から見れば高すぎる)を賄い、
ディベロッパーの利益も賄うというイメージです。

仮に割り増し分の50戸を1戸75平米が9000万円で売れるエリアなら
45億円の収入になり、150戸の建設費が
仮に高めに見積もって2200万円(税別)とすれば、
33億に消費税3.3億円と諸経費ですから約37億円の原価に対して
8億円が余るという算段です。
この8億円がディべの利益になり、既存入居者は
金銭負担無く新築に建替えられるということになります。

つまり、割り増し分の分譲価格収入が高い港区のようなエリアでは、
既存の分譲所有者の金銭負担無く、建替え出来る可能性は高いですが、
分譲価格が3000万円-4000万円台といった低いエリアでは
知恵を絞らない限り、経済的に、建替えは難儀することになります。

老朽化した分譲マンションは、40年前に30歳台で購入した方も多く
現在の年齢は70歳台になりますので、新たな融資を受けることに難色を示したり、
建替え期間中に解体を含めて、1年半以上から2年程度、住み慣れた街を離れて、
引越しをしなければならない事は、現在41歳の私から考えても、
精神的な負担が、あるだろうということは理解できるので、
一筋縄ではいかないことは理解できます。

割り増し分譲価格の低い都心から少し離れたエリアでは、
1部屋あたり、1000万円以上程度、
既存入居者が負担しなければならないケースも有り、
建替え決議自体を取りまとめるのに苦心し
頓挫するケースが多いようです。

また、管理組合理事長は建替え推進派であっても、理事の中には、
建替えを希望しない方がいたり、高齢化したマンション所有者が、反対し、
中々、マンション建替えが進まないケースもあります。

㈱土地活用も、分譲マンションの建替えの相談を受ける中で、
震災時に、かなりのダメージを受けて、本来ならば、建替えをしなくてはならない
マンションではありますが、分譲価格が安いエリアで、
中々、話を進めることができない物件もあります。

分譲マンションの建替え計画を進める中で、ディベロッパーに丸投げは、
金銭的に成り立たないエリアで当社が提案していたのは、
ディベロッパーに丸投げをしないで、CM方式で建設費を下げることと、
ディベロッパーの粗利益(20%程度)を収支に組み込まないで、
販売代理で販売代理業者に代理手数料(6.3%+12.6万円を上限)を支払い
容積割り増し分の戸数を、
マンション管理組合が売主として売り抜けるスキームでした。

マンション管理組合自体が、売主となれば、収支上は、
20%(デベロッパー粗利益)-6.3%(販売代理手数料)で、15.7%も収益が改善されるので、
仮に総事業費が、30億円の計画であれば、4.7億も支出が浮くわけで、
それを所有者全員で山分け(エリアによって手出しがある場合は、出費が減る)するという
意味合いです。

上記のスキームは、日本で、何処にも事例の無いスキームですが、
マンション管理組合を特定目的会社として、宅建業を取得するなど、
分譲という点の法的な部分をクリアできるように、
弁護士、税理士と協力してスキーム作りをすれば、
最も効率的な収支で、マンションの建替えは推進されるであろうという算段でした。
特定目的会社での建設に関しては、2005-6年頃のファンド証券化バブルで
流行った手法なので、特に目新しいもののではありません。

マンションの販売に関しては、販売代理を使えば、開発に躊躇しているディベロッパーは
営業マンを余らせている部分もあるので、十分に可能と思います。
分譲マンションの販売チラシやHPを良く見ていただければ、売主と販売代理と書いていますが、
販売代理は、販売代理で、十分に売り切る能力を持っている会社はたくさん在ります。

本スキーム作りは、計画中の分譲マンションで、途中で、理事長さんが転勤で引っ越されて
建替えに消極的な方に変わってしまったり、やはりエリア的に中々厳しいエリアなので、
保留にはなっていますが、都心部では、今の分譲高価格帯では、十分に現所有者が、
無料で建替えた上に、更にお釣(収入が入る)が来るような分譲マンションは沢山あるのに、
勿体無いとは、感じております。

分譲マンションの建替えに関しては、㈱土地活用も土日に、実際に採決されるかも解らない、
管理組合の理事会に説明のために出なくてはならないため、もの凄い積極的ではないですが、
スキームに興味のあり、どうしても建替えを実行したいという理事長様などいましたら、
スキームとしては、誰も考えたことの無い日本初なので実現してみたいスキームでもあり、
ご一報頂ければとは思います

個人的に、誰も考えもしないことを、誰も考えも無しない方法で実現させることが好きなので、
もちろん、成約して、CM方式での実務で、建設費削減という本来の業務で
成功報酬を頂くまでは手弁当で無料でアドバイスや法務、税務、販売代理等の
専門家を、ご紹介させて頂きます(話が進んだ場合法務、税務の専門家自体の報酬は、別途掛かります。)。

当社の信念としては、本業でのCM方式での成功報酬以外は、
ゼネコンや下請からのキックバックは、当然受け取らないに加えて、
紹介した専門家からも含めて一切のキックバックは受けとらない
プロフェッショナルとしてのポリシーですので、ご安心ください。

1オーナーのビル・マンション等の建替えに関しては、
当社はあくまでもCM方式での建設費を削減する会社ですので
直接立ち退き交渉をすることは、ありませんが立退きを専門とする
弁護士さんをご紹介することも出来ますし、建設前の諸々のアドバイスをさせて頂いておりますの、
お気軽にお声がけください。

関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦



2019年上期 地主様必見!土地活用セミナーの日程決定!

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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『地主様必見!土地活用セミナー!!!』
の2019年の日程が決定しました。

内容等、詳しくは、こちらのセミナーサイトを見て頂くとして、まず、
日程概要を発表します!

【日時】
2019年3月16日(土) 13:30~16:00
2019年4月27日(土) 13:30~16:00
2019年5月18日(土) 13:30~16:00
2019年6月22日(土) 13:30~16:00
2019年7月20日(土) 13:30~16:00
2019年8月24日(土) 13:30~16:00

【場所】
東京都港区赤坂2-17-12 チュリス赤阪904 株式会社土地活用 本社
【費用】
無料
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回開催に、ご参加ください。)

セミナーサイトにも、書いていますが、
土地活用系のセミナーは沢山有れど、建設費を扱うセミナーは、
株式会社土地活用のセミナーだけです。

税制や、法務は、多くの士業の方が、取り組んでいますが、
彼らは、建設費については、完全なる素人ですし、
建設会社や、ハウスメーカー、営業マンを大量に雇ってローラー作戦で
土地活用営業をしている土地活用会社は、
建設費を安くすることについて絶対に扱うことは、有りません。

何故なら、彼らの建設費は、高いですし、出来れば高く受注したいので。

土地活用の成否が決まるのは建設費であると、㈱土地活用は、何度も伝えていますが、
本当の成否が判るのって、建設してから15年後以降です。
そして、15年後以降、融資返済が苦しくなっても、また、きちんと計画して建てていれば、
もっと、多くの収益が得られたのに、時間を巻き戻すことはできず、
銀行の返済だけが残っています。

東京で、馬鹿高い建設費の会社で、
マンションを建設してしまう可能性のある地主様、そして、その御子息様には、
絶対に参加して欲しいセミナーです。

御子息様の多くは、土地活用をする場合、現在の地主様がご高齢の場合、
銀行から連帯保証人を求められますが、その返済が苦しくなった時に、
実際に返済の義務が圧し掛かるのは、相続が終わって連帯保証人から債務者に変更した、
御子息となります。

そして、現在、ご高齢の地主様の多くは70歳~80歳代になるとインターネットの活用が出来ない方が
多いのは理解していますが、連帯保証人なる御子息の方は、もし、この記事を読んだら、
深く考えるべきです。

また現在、70歳~80歳代の地主様で当記事を読まれている方がいたら、
御子息の将来を真剣に考えるべきです。

銀行にとっては、連帯保証人は、債務者と一緒です。
高齢の親が、口八丁、手八丁の営業マンに言いくるめられて契約したとしても
その返済義務は自分に来るということを理解しましょう。

そして、銀行の連帯保証の捺印を、親が決めた事だからと頭の中が空っぽでするのではなく、
良く考えて下さい。自分と家族と子供の20年後、30年後、40年後の未来を。
国連の常任理事国の拒否権と同じで、連帯保証の捺印を拒否することは可能です。

連帯保証が無い限り、銀行融資は通らず、
銀行融資が通らない限り、建設は実行されませんので。

街を歩いていても、車で走っていても、馬鹿高い建設費の会社で、
工事中のマンションの工事看板を見ると将来的な破綻が見えて残念でなりません。

良く考えるきっかけとして、㈱土地活用の土地活用セミナーをお気軽に、ご活用ください。
セミナー申込みページはこちらとなります。


 

株式会社土地活用の建設費見積の違いとバタフライ効果

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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土地活用を検討されている地主様が、
ハウスメーカーや土地活用提案を営業マンを大量に雇い
バンバンしている会社等の提案を受けて一巡して、
建設費の高さに疑問を持ち、
当社のHPやブログを見て、お問い合わせをしてこられるケースは非常に多いです。

今、この記事を見られている方も、その中のお一人かも知れません。

世に、土地活用の提案をしている会社は、沢山ありますが、
株式会社土地活用の提案は、他社とは、全く違う唯一無二のものです。

具体的に何が、違うのかと簡潔に説明すると、
1.結果としてマンション建設費が圧倒的に安い。
2.株式会社土地活用は、建設費交渉のプロとして、地主様に変わって建設費を交渉する会社であること。
3.株式会社土地活用は、ゼネコン活用型CM方式により、見積範囲を元請ゼネコンから、
 下請専門工事会社(型枠・電気・内装業者等の専門工事会社)まで広げて、
 直接、下請専門工事会社に金額交渉が出来る会社であること。

です。

1~3までは、全てが密接に関わっています。

株式会社土地活用のCM方式を解りやすくお伝えすると、
例えば、ゼネコン数社の見積、
約3億円のうち、
電気工事の見積がAゼネコン3500万円、Bゼネコン3200万円、Cゼネコン3700万円だったとしましょう。

通常の見積ですと、そもそも電気工事の内訳が出て居なかったり、
電気工事の金額交渉そのものは不可能です。
あくまで総額での勝負になりますので、Cゼネコンに電気工事が高いから安くしてといったところで、
工事費全体で見て下さいと言われて終わりです。

一方でCM会社の株式会社土地活用は、当社と取引のある電気工事会社に、
同一工事の見積交渉を3150万円でして出来ると返答を貰うとします。

その場合、当社の取引のある電気工事会社をゼネコン会社で3150万円で出来る会社が有るから
その会社を工事に採用することによって、3150万円でやって欲しいと依頼し、
見積を出し直して貰います。

すると電気工事の金額は、
Aゼネコンにとっては、350万円の減額、
Bゼネコンにとっては、50万円の減額
Cゼネコンにとっては、550万円の減額になります。

これを、『マンションの建設費の算出方法と絶対解』の記事で書いたように、
躯体工事、内装、電気、設備・・・などと全ての工種に対して金額交渉を直接行い、
ベストな専門工事会社リストを揃えて、工事を実際にする。

どうして安いのかは、手を抜くとか、レベルの低い次元の話をしているのではなく、
合理的な理由が有るのです。

直接交渉をしてゼネコンに下請専門工事会社を紹介が出来れば、
ゼネコンが損をして、
その金額で出来ない理由など一切なく
建設費がガラス張りになった上で、圧縮できます。

もっと明確にイメージして頂きたいのは、
その当社からゼネコンに紹介している下請専門工事会社の多くは
職人さんが独立して数人でやっている、小さな会社では無く、
スーパーゼネコン等の大手の下請を普段はやっている会社です。

オリンピックの選手村などの代表的な工事にも
職人さんを送り込んでいる下請専門工事会社です。
そのような会社と取引が有れば、物量から、
基本単価は、スーパーゼネコン等の方が安いですから。

しかし、当社はスーパーゼネコン等に工事を発注する事は無いです。
管理系の費用が非常に高いですから。

どうしているのかと言うと、
地場のゼネコンさんに、大手の下請を紹介して、建設費を交渉して、固めて、
通常の請負契約を締結したうえで、マンション建設をしてます。

当社のお付き合いしている地場のゼネコンさんとは、どういう会社かと言うと
年商20億から100億円程度で普段は、どういう工事をしているかと言うと、
公共事業で、小中学校を作ったり、耐震補強工事をしたり、都や区が発注者の工事、
都営住宅を作ったりする公共事業を半分ぐらいやりながら、
地域の地主や、長い歴史の中で、培ったお客さんから仕事を貰って、
地域に根差して、真面目に工事をしている会社です。

適当な仕事など、会社の存続に関わるので、出来るわけありません。
地域の公共建築物が、適当な工事をしてできている等と思った事は有りませんよね?
適当なトラブルの有る仕事をすれば、悪い噂は広がりますし、公共事業の発注者に耳に入れば
指名停止になります。

スーパーゼネコンの下請に入るような専門工事会社から職人が送り込まれて、
公共事業と全く、同じレベルの管理体制で、株式会社土地活用のマンションも建設されています。

そして、上記のゼネコン活用型CM方式を駆使して、
高級賃貸マンション建設を高次元で、首都圏で建設費にして、
同時期に30億円以上取り扱っている会社は株式会社土地活用の他に有りません。

幾ら探して頂いても結構ですが、お問い合わせを頂ければ他社とは、
全く違う土地活用提案を受けると思って頂いて結構です。

『建設費を安くできる』本質的な価値の他に、
付加価値として、収益性を最大化できる間取りや、仕様、デザイン性等の提案を
ご提供しています。付加価値だけでもFEEを頂けるだけのサービスは提供しているつもりではありますが、
そこは、サービスでやっており、CMFEEは、建設費をコストダウンした結果のみに焦点を当て、
成功報酬で頂いております。

何故、建設費が安くできる以前に、
何故、土地活用を計画するにあたり、
マンション建設費を安くしなくてはならないのかは、
前回の『究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス』
記事を必読して頂く必要が有ります。

ベクトルの話をしますと、
1.世の建設会社は、建設費を出来れば高く受注する事を目指している。
2.世の建設会社は、建設工事を受注する事に価値を見出す。
3.株式会社土地活用は、建設費を仕様レベルを保ったうえで出来るだけ安くすることを目指し、
 そこに存在価値を見出す。
4.株式会社土地活用は、土地の価値を最大化することを目指している。
5.株式会社土地活用は、受注する事だけには価値を見出さない。

この根本的な違いをまず理解して頂きたいです。

どちらが土地活用を目指す施主と
同じベクトルを持っている会社か理解できると思います。

偶然にも本記事を読まれた方は、
お気軽な、お問い合わせをお待ちしています。

本当に、知っている、問い合わせをしてみるだけで、
10年後、20年後、30年後の将来は大きく変わっていきます。

私は、『蝶の羽ばたきが世界を変える』という言葉が大好きです。

予測可能性:ブラジルの1匹の蝶の羽ばたきはテキサスで竜巻を引き起こすか?で、
バタフライ・エフェクトとも言われています。

「バタフライ・エフェクト」は、ほんの些細なことが引き金となって、
歴史を変えるようなとんでもない現象を引き起こすことがある、という考え方です。

私が、パソコンに、この記事を書き、この記事を読んだ、今は知らない誰かが、
行動をし、運命を人生を変える。

そして、その効果が、大きく全体に波及し、
建設業を『施主の為に建設をする、建設業』に、
その結果として潤う建設業に変えていければ、
何よりも嬉しいです。

 


究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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株式会社土地活用では、『究極の土地活用』を目指しています。

究極の土地活用を目指すうえで、どのように、
地主様から相談を頂いた土地と向き合うべきか
答えの導き出し方は、建設業やマンション開発を知り尽くしたうえで、
「私の土地であれば、このようにする。」
ということです。

私の土地であれば、どうする?と自問したときに、
賃料が取れないエリアであれば、
何も建てない事が良しとする結論かも知れません。
築年数が40年の稼働中のマンションや、ビルがあれば、
後、5年、10年待ってから建替えるのがベストと判断するかもしれません。

世の建設会社は、問い合わせを頂いた地主様に建てて頂かなければ、
商売になりません。
建てるべき土地があっても無くても、そんな事は、
お構いなしに、建設することを勧めます。

全ての建設会社では無いにしても、大半の建設会社は、
出来るだけ、高い建設費で受注することを目指しています。

そして、その結果として、将来的に地主に破綻が見えていても、
数字を弄って、お構いなしに建築計画を提案します。

当社は、良く大手の土地活用系の提案をする
施工会社の事業計画をオーナー様に見せて頂くことが有りますが、
本当に、酷い数字を出しています。

きちんと計画して建てれば、将来的に莫大な収益を産み出す土地であっても、
その事業収支計画書のままに建てれば、
20年後に破綻する事は見えているにも関わらず、
長期収支シュミレーションの数字を弄ったり、
そこの説明をきちんとしなかったりで
提案しています。

今、東京都内で地主さんが、
現在は土地活用では有名な営業マンを大量に雇う会社で、
不当に高すぎる建設費で、
建設しているオーナーは都内にも80%近くいると思われますが
その多くは20年後に破綻している事でしょう。

超都心部の賃料が圧倒的に高いエリアの地主ではない限り。

幹線通り沿いを車で走っていると、街中を走行していると、
そういう高すぎる建設費の土地活用会社で建設中のマンションが多過ぎて
非常に残念な気持ちになるのと同時に、
自己の会社のしていること、CM方式の知名度を、
強烈に上げなければと切に思います。

当社、株式会社土地活用は、建設マネジメント会社であるので、
建設して頂ければ、売上が上がり、利益も出ます。

しかし、その根底にあるのは、折角建設をすることを決めた、
施主が確実に利益を享受できることです。

逆説的に言えば、施主が、儲からない、
破綻が見えている建設は、自社に利益が出たとしても、
建てない。建てさせないことです。

それで、当社の成長が、多少遅くなっても構わない。

それが私の望む、『建設業における最も美しく正しい生き方』であり、
流儀であるからです。

その『美しく正しい生き方』を続けることで、理解が広まり、
どこかのタイミングで爆発的に、広がることを夢見ています。

汗水垂らして建設する建設会社を騙したりとか、
不当に損失を被せるとかそういう意味では全くありません。

美しくも正しくも有りませんから。

建設業の仕組みを良く理解した上で、
その仕組みをCM方式によって、
事業主にとっても最適化する事により、
成し遂げたいと思っています。

このような基本的な考え方を基に、
地主様が建てた方が将来的な利益が最大化できると感じられる時に、
土地活用をお手伝いさせていただきます。

土地活用では、これまで、ブログや、HPで何度もお伝えしているように、
計画時に全てが決まります。

具体的に、どのように決まるかと言うと
1.収益性を最大化できるプランニング計画であるか?
2.建設費を如何に安くできるか?
です。

1については、今後別記事で説明していきますが、
2の建設費が如何に安くできるか?
について、当たり前の、決定的な事ではあるが、
多くの地主が全く理解していないのは、
土地活用により、マンション新築が終わると、
賃貸経営としてローンの返済が始まります。

『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』
ここまでは理解できますよね。

重要なので、もう一度、書きます。
『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』

そして、変動要因として
『最初に借りた融資総額は、建設費によって決まります。』

そうであれば、建設費は安くする必要が有りますよね。
月々の返済額を減らす為に。物凄く当たり前のことです。

何故、このような事を言うかといいますと、
多くの地主が全く理解していないことですが、
最初から利回りの低い計画で融資総額が増えると15年後、20年後にデットクロスを迎えます。

デットクロスとは、家賃収入から融資返済額(元本と利息)、
また賃貸管理費、火災保険、清掃費、修繕費、共用部の電気代などの諸経費と税金を引いた時に、
単年度赤字に陥るということです。

融資返済期間が30年であれば、15年後から30年後まで、
ずっと。

単年度赤字を陥る場合、賃貸経営を維持し、融資を返済するための原資は、
貯金を切り崩すしかありません。

貯金が有れば、その15年後から30年後まで、
なんとか踏ん張って返済を維持し、返済が完了すれば経営状態が復活するので
悠々自適な生活を維持できるかもしれませんが、
貯金が無い場合、融資の返済額が滞ります。

その場合どうなるか。
差押えですね。
それか物件を売って元本を払い終える。

物件を売った時に、残債より、社会情勢により物件価格が高い場合
売り逃げして、手残りが、幾らか残るかもしれません。

社会情勢により、物件価格が、残債より低い場合、
破産です。

そのような危険な利回りで建設している地主が多過ぎます。
銀行様から融資が出ているから、大丈夫!等と思っている方。
完全に脳みそが、腐っていますね。

銀行は、最悪は最後に物件と物件以外の資産を差し押さえる事と、
差押えまでに払った利息で損しないであろう金額を貸しています。

銀行は慈善事業では無いです。

では、どのような利回りで建設すると、
デットクロス、税引き後の単年度赤字を迎えるでしょうか?

長期収支シュミレーションを見てみましょう。

パラメータとして
家賃下落率:年0.7%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利1.5% 
路線価:50万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):4万円
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%
です。

イメージを、つかみやすくするため、ほぼフルローンです。
(現金を、最初に多目にいれておけば、融資総額が減り、安全圏に近づきます。)

表面利回り10%では、融資返済まで、デットクロスは迎えず、
税引き後の累積CF(キャッシュフロー)は、
30年目で2.11億円、35年後で3.18億円の超安定経営です。

表面利回り7.5%では、
16年後からデットクロス=右上のグラフ紫が単年度赤字です。
その後も赤字は膨らんでいき、
30年後の累積CFは、4700万円です。

なんだ、まだ、4700万円残ってるから大丈夫!なんて思った方は
病院いった方が良いですね。

30年間で、それぐらい日常生活で使ってしまいます。1年で割ったら150万ちょっとですので。
16年目からマイナスになって生活費と貯蓄を切り崩しながら、
融資を完済できなければ、破綻です。他に資産が無ければ。

金利が上がったり、空室が予想以上に増えたら、故障が予想以上に増えたら、
本当にカツカツの経営です。
空室に怯えながら細々と老後を過ごすしか有りませんね。

そんなの脅しでしょう?
と思っている人も多いかもしれませんが、
シュミレーションソフトで、建設費と、
建設費に伴う借入金額以外は全く弄っていない生の数字です。

建設費の差は、10%の時で、
4億2958.6万円(税別)
7.5%の時で、
5億7217万円(税別)
で、建設費差は、約25%。

沢山の会社の事業収支をご相談頂いたオーナー様から拝見させて頂いていますが、
実際、ハウスメーカーや、土地活用で、
バンバンとテレビCMを流している会社と
株式会社土地活用のCM方式での建設費の差は、
25%~30%ぐらいです。

『大手は安心』などと言っている年配の地主が沢山いて、
実際に、今も多くのマンションが都内では建設されていますが、
如何に無駄で危険な事をしているのか、ご理解頂けましたでしょうか?

この埋めようも無い差を小手先の、
満室経営セミナーなどで一生懸命に建設後に、
勉強しても焼け石に水です。どうにもなりません。

そして、危険な提案をしている会社は、30年後施主がどうなろうと
知ったことではありません。
工事代金は回収してますし、家賃一括保証と言っても、埋まり具合が悪ければ、
家賃を下げる交渉をしてくるだけで、オーナーの残債や融資返済に責任は全くありません。

建設業、土地活用業界のモラルの問題です。
全く美しくも正しくも無い、状態が、この業界の今です。

そして、情報収集能力の無い、お気楽な地主が、
営業マンが一生懸命にしてくれるからなどとの、しょうもない理由で、
自己のリスクのレベルを知らずに、何となく建てて後で、苦しむ。

自己責任と言えば、自己責任ですが、余りに、残念です。
知っているか、いないか。問い合わせをするかしないかだけの差なんですけど。

『土地活用の成否は、建設費で決まる。』
その真意を完全に正しく、ご理解頂ければ嬉しいです。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

 


 

コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
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土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

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