土地活用比較

誰の為に、建設するか?㈱土地活用 代表の呟き


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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『誰の為に、建設するか?』

との問いに、私の答えは建築主の為』にです。

土地活用でマンション建設に関わる方々には様々な方々がいらっしゃいます。

・設計事務所
・ゼネコン
・専門工事会社
・不動産会社

・・・・
①設計事務所
一度に話すには長すぎるので
まずは、設計事務所から書いて行きます。

基本的に設計事務所の職員や代表者というのは、どのような方々か?
大部分が、学生時代、建築家に憧れ自分の作りたい空間を作ることを夢見てきた方々です。

私も別の道を進みましたが大学生のころは、安藤忠雄に憧れていました。

中には自分の作りたいものだけを設計して生きていける天才肌の建築家もいらっしゃいますが、
社会に出て、自分の作りたいものを作っているばかりじゃ
飯が食えないということに気付き、大規模公共事業のコンペも少なく一夜にして、
スター建築家になれるような時代でも無い現代で、
ディベロッパーや賃貸マンションの設計を飯を食うために
やられている方も多いと思います。

基本的に設計事務所は、
本心では建設費を下げることには、それほど興味はありません。

心の奥底で、やりたいことはコルビジェや安藤忠雄になりたかった・・・
無限の予算で好きなものを作りたいのですから。

私が、お会いした設計事務所の中には
コンストラクション・マネジメントの仕組みは、建築主の為になることは良くわかった」

だけど・・・口ごもる方はいます。

「ゼネコンからバック貰ってるから建築主を紹介できない」
「仲のいいゼネコンが一生懸命営業してくれるから、取らせてあげたい。」
「他のゼネコンが見積図面が欲しいといっても渡してない。」
「施主が相見積取っても仲いいところに取れそうな金額を教えたりしている。」

見抜けます。その気持ち。
ゼネコンから、先生!先生!と居酒屋やキャバクラで接待も受けてるでしょう。

設計事務所が、建築主の為に、建設するので無いのであれば、
設計事務所には、建設費を安くするメリットが無いのです。

余談ですが、私は、殆どゼネコンと飲みに行く事は無いですし、
現場監督と稀に暑気払い等で飲みに行ったとしても、基本的に私が支払います。
昼食を食べた時に、どうしてもと、お会計を取り上げられて、ご馳走になるときも有りますが、
気持ちいいものだとは思っていません。

建築主が知らないところで、お抱えのゼネコンに発注する為に、
取引の関係性の無いゼネコンの見積の門戸すら閉ざされている場合もあるんです。

もちろん建築主の為にゼネコンに門戸を開いている設計事務所もいらっしゃいますが、
基本的に、ちょっと単価を交渉してみる程度です。

中には明らかに予算の1.5倍以上の設計図面を書いて、
「出来るゼネコン探してくれ!」
とか素人みたいなこと言ってる設計事務所もいらっしゃいますが、
低調にお断り致します。

設計事務所は、実は建設コストについて全然、強くはありません

何故なら下請専門工事会社と取引無いのです。
「建設費の原価がわかる訳ないじゃないですか???」
「原価も知らずにどうやって交渉するんですか???」

ほんとに建築主の方を向いて、お仕事をされているか、設計事務所のスタンスを確認するために
「コンストランション・マネジメントの仕組みってどう思います???」
と聞いて見て下さい。

「信頼できるゼネコンを使いたい」
といったら、バックを貰っているか、
単に楽をしたいだけかもしれません。

ゼネコンを監理するのは、設計事務所の仕事です。
設計業務の契約書に監理料って入ってますよね。

新規ゼネコンを監理できないなら、単に能力不足です。
「私は安く、きちんとした仕事をするゼネコンに建てて貰いたい」
と伝えましょう。

品質で悪い評判のたつゼネコンなど今の時代まで世の中に
生き残っていられる訳がないです。

その設計事務所の狭い世界以外にも、
きちんとしたゼネコンなど世の中に幾らでもありますから。

②ゼネコンと、専門工事会社の仕組み
それでは、建設施工関係者のゼネコン仕組みについて話しながら
コンストラクション・マネジメントの仕組み
についても話して行きましょう。

ここで私が、ゼネコンと言っている会社は、施工主体にやっている会社で、
私は、ハウスメーカーは、分けて考え、営業マンを膨大に雇って、ローラー作戦で営業している会社は、土地活用営業会社と呼んでいます。

建設費的には、
土地活用営業会社=ハウスメーカー=大手ゼネコン>地場ゼネコン>CM会社の交渉済みの金額
と言う感じです。

当社が10%~18%コストダウンと言っているのは、世間的には、元々ある程度安い、
地場ゼネコン(区の中学校とか都営住宅を作ったりもしている会社)の見積金額から下がった比率を言っているので、
土地活用営業会社=ハウスメーカー=大手ゼネコンの金額から比べたら20%~30%は安いです。

私は、東京理科大学の大学院卒業と同時にあるコンストラクション・マネジメント(CM)も扱うゼネコンに入社しました。
CM方式、こそ建設業の進むべき道だと信じたからです。

そのゼネコンは、ちょっと変わったゼネコンで
入社してから2年ぐらいは、派遣社員として他のゼネコンに丁稚奉公に出されます。
(あまりの社員の扱いの酷さに会社に、派遣から無事、会社に帰還できたのは新入社員17名中の私1名だけです(笑))

私は、その丁稚奉公時代に
まず当時1部上場の新○組様でマンション1物件
次に名古屋の雄の1部上場、矢○建設様で工場とマンションの2物件
最後にスーパーゼネコン、清○建設で耐震改修の2物件

幸い現場の社員の皆様に、自社の社員と同じようにとても暖かく教育して頂き、
全てのゼネコンから内に来いと、お誘い頂きました。

この2年半で現場監督として必要な全てを叩き込まれました。
当時は、派遣社員と馬鹿にされることが悔しくプライドが傷つきましたが、
今となって何故、会社が新入社員を派遣に出したか、やっと理解できました。
日本の最高レベルの施工管理を知るためです。

大切な思い出です。

さて、そんなこんなでゼネコン・現場の実態とは・・・

CM方式を、ご説明する際に、
皆様、品質、品質と言われますが、
大きな現場で、実際に品質管理の最前線で体張ってるのは、
体力がある若い監督です。

品質管理の最重要項目は、躯体。
配筋検査と、生コンクリートの強度です。

配筋検査は、まず、鋼材の搬入時にミルシートとロールーマーク(鉄筋についてるマーク)の確認
そして鉄筋屋さんが配筋終わった端から、鉄筋屋による自主検査。
その後、ゼネコン職員が全数検査ながら配筋写真をとって回ります。
これは、大きな現場では、もの凄い体力がいって大体20代の若い監督の仕事です。
(小さい現場なら年配の監督が写真撮影まで、やることもありますが)

このあと、構造事務所(場合によっては意匠担当)による配筋検査
更に、階数により確認審査機関による検査
(第三者機関の保証が入る場合には、そちらの検査)

ただ、全数検査をするのは、鉄筋屋と、(若い?)現場監督だけです。

そして、その全数検査後の検査は設計事務所と、役所が20箇所ぐらい抜き打ちで本数検査をするのと、
カブリや結束等、悪い箇所の指摘をしていきます。

どんなに手間賃の安い鉄筋屋を使う場合でも、
品質を最前線で管理するのは現場監督の仕事。

建設業界では常識中の常識です。

ただそれは、安いからとかスーパーゼネコンだからとかそんなことは、
全く関係ない話です。

40年以上前の緩やかな時代には、あったという話は聞いたことはありますが、
今の時代、現場監督で品質に関して、わざわざ手抜きをする事により安くあげようなんて監督など、
絶対的に存在しません。皆、一生懸命に品質を守ろうと日々努力を重ねています。

構造的に、手抜きをしたところで大して安くなることも無いですし、
それ以前から厳格に検査、管理をしてきたうえで、姉歯事件を目の当たりにして、
そんな馬鹿な事を、しようとすら思いません。

コンプライアンスの遵守が当然のこの時代
そんな馬鹿な事してたら一瞬でゼネコンごと吹っ飛びます。
リスクが高すぎて誰もやりませんよ。

ゼネコンは、どの専門工事会社に安く発注しようと、
必ず、確認申請図面及び、設計図書に添った品質で施工します。

それが出来ないゼネコンは既に絶対に潰れています。

請け負った建設費内で赤字にならずに品質を管理できるように
CM方式によるコストコントロールが、あるのです。

そして設計事務所は、自らが書いた図面どおりに
現場が納まるように、施工者を監理することを、まずご理解下さい。

以前にも、お話しましたが、土地活用をする建築主が、
ゼネコンに普通に見積取っても、
ゼネコンの見積書は、原価を絶対見せません。。。

ゼネコンは、出来る限り建設費を高く受注したいのです。

良い建築を建てたいというベクトルは、建築主とゼネコンは、一致しますが、
建設費に関しては、建築主とゼネコンは完全に真逆のベクトルです。

営利企業なので、当たり前の事ですが、この当たり前を理解出来ていないことは、
如何に多い事か。

そして、建設費を高く受注したいという行為は、建築主の為に建てるという
本質を麻痺させていきます。

営業マンは、出来るだけ高く受注することを会社から求められ、
現場監督は、施工のプロフェッショナルとして、
クレームの出ない建物を引き渡せるように努力し、品質管理していますが、
同時に与えられた予算内で利益を上げるという役割も担います。
将来的な収益性について、収支を理解したうえで、建設している訳では無いです。

ゼネコンが図面から見積もる場合、会社にもよりますが、
積算で数量を拾って、杭とか設備とかは、下請からざっくり見積を取りますが、
過去の実績・経験則から単価を入れていきます。

そして、営業マンが建築主と交渉して受注に繋がったら、請負契約を締結し、
購買部なり、現場所長なりが下請専門工事会社に細かい見積を取り、
予算と照らし合わせながら交渉していきます。

ゼネコンに、赤字で受注させちゃえば、CMなんか使わなくても安くなるんじゃないの?

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
別に赤字で受注してもらわなくても、
CM方式を使えば、10%以上の建設費を削減できてしまいます。

10%以上の赤字が出るほど、
ゼネコンも、そこまで無茶な赤字受注はしません。
今の建設業好景気では、ゼネコンは、きっちりと利益が確保できる見積金額しか出しません。

仮に、万が一に、ゼネコンが、何かの見積ミスで、大赤字で受注して建設した建物が、
あったとして、それを引渡しを受けて嬉しいと思えますか?

CM会社の本見積と争ってまで、一般見積で受注しようというゼネコンは居ません。

何故なら、CM会社の入った物件ではCM会社の力を借りなければ、
大赤字になるの目に見えてますから。

私が、CM方式を愛し続けているのは、建築主、施工会社、下請専門工事会社、職人さん全てに、メリットがあり、
利益を享受できる仕組みだからです。

では、何故CM方式では、関係者の皆が利益を生み出すにも関わらず、
建設費が安くなってしまうのでしょう???

答えは、専門工事会社のコスト競争力です。

建設コスト削減の提案0606_01

ゼネコンが受注した場合、まず、これまで取引のある下請専門工事会社から見積を取ります。
そして予算に合うように下請専門工事会社と交渉します。

下請専門工事会社とは、杭屋、鉄筋屋、型枠屋、金物屋、タイル屋、電気屋、設備屋・・・などという
専門的に細分化された分野だけを本業として、職人を抱え、重機を持ち、現場に乗り込み、
ゼネコンの下請けとして、細分化した分野だけを担う会社です。

ゼネコンは、建築主から工事を受注した後に、その下請専門工事会社を束ねて、施工管理を行います。
ゼネコン自体は、多くの場合、現場に常駐するのは、現場監督のみで、直接職人を社員として抱え込むということはしません。
これが、日本の建設業で培われた制度です。

建設業では、この下請制度が強く、ゼネコンは、下請協力会という物を持っていて、
その協力会に入っていない専門工事会社は、ゼネコンから見積依頼が来ることは、まず無いです。

日本の全ての、下請専門工事会社は、何処かのゼネコンの下請協力会に絶対に入っています。
下請協力会に入っていない限り、見積依頼が来ることが有る訳が無いので、
当然にして何処かのゼネコンの下請け協力会に入らざるを得ないのです。

A型枠工務店は、Bゼネコンと、Cゼネコンと、Dゼネコンの下請け協力会に入っていて、
メインはBゼネコンだという風な感じです。
新規の専門工事会社が新たなゼネコンの下請に入るのは相当難しいです。

そして、ゼネコンが、下請協力会の中から見積を取っている
専門工事会社が必ずしもコスト競争力があるとは限りません。

建設コスト削減の提案スパイラル用_04

 

実際にCM業務を行ってみると、
専門工事会社のコスト競争力には相当な開きがある事が判ります。

例えば、ある1工種についてゼネコンの下請けの金額と比較してみると
1500万-1550万-1600万-1800万-2200万
といった具合の分布ですかね。

CM方式でゼネコンの下請けの金額に、
勝てる専門工事会社が、当社の取引先として残っていますが、
大半が、大手のゼネコンの下請けになっている会社です。

大手のゼネコンの下請けは、地場ゼネコンの下請けと比べて基本的に元々単価は安いです。
何故安いかと言えば、鍛えられているのと、膨大な発注量があるので、建材の仕入れコストも安く、
職人さんが、仕事が途切れる事が無く支払も確実だから人工の単価も、仕事が途切れがちな下請専門工事会社と比べ、
抑え込めるのです。

職人さんからしたら、仕事が途切れるような専門工事会社より、単価が多少安くても、仕事の途切れない、
下請専門工事会社の言う事を聞いた方がメリットありますからね。

上記のような分布のような金額であれば、
例えば、1470万円で見積が出せるCM会社が連れてくる下請がいれば、CM側の下請は、
普通に受注出来、CM会社としても、元々安い下請専門工事会社を取引相手としているだけで何も無茶ぶりをして、
出来もしないような単価で、工事を押し付けているわけでは有りません。
今の時勢で、赤字で請負うような下請専門工事会社など要る訳も無く、金銭的な、又、長期的な視野にたった、
ゼネコンの新規開拓と言うメリットがあるから、CM方式の見積に参加して
受注して、喜んで施工しているのです。

建設コスト削減の提案スパイラル用_02

CM会社は下請専門工事会社を別に叩きはません。
受注できるように、ゼネコンとの比較金額は伝えますが、
「きちんと利益が出る最終金額を出して下さい」と伝えるのみです。

全くの新規専門工事会社が、
「うちは安さには自信がある」と見積参加しても、歯が立たず滅多に受注に繋がりません。

CMに参加する専門工事会社も単価が物凄く利益がでるわけではないと判っていても
利益がのる最終金額を入札してきます。

ゼネコンの方も、
1:新たな専門工事会社を開拓しようとするゼネコン
2:今までの下請制度の中でやっていくんだというゼネコン
の2つに分かれます。

CMに参加するゼネコンは、当然1の方で、
割合としては4:6といった感じでしょうか???

2の古い考えの建設関係者は何もそこまでする必要があるのか?
と、お思いになる方もいらしゃるかもしれませんが、
建築主様から御紹介を受けて新規のゼネコンにCM方式での見積依頼の為に、説明に行く時は、私から出来るだけ、
地場ゼネコンの役員、又は社長、専務クラスの上席の方に説明すると、多くの場合、理解頂けます。

逆に、主任、課長クラスの営業マンに説明して、そこから、
上席に話が上がると、ダメでしたーという答えが来ることも有ります。

私もサラリーマンをやっていましたが、何処の会社も、そんなもんですね(笑)

CM方式という考え方は、アメリカで建設資材が高騰し建設費に押さえが効かなかった時に、
自浄作用的に生まれた手法で、
ニューヨークの旧ワールドトレードセンターが、この手法を流行させたモニュメントだったそうで、
今やアメリカでは全く一般的な発注手法です。

誰のために建設をするかを、考えた場合、まず、建築主の為に建てる事は、
明確であり、それを、全てのベクトルを一致させて、自分の土地を活用し、
自分が建築主であれば、このように建てるという方法で、
土地活用のオーナー様と関われる、
稀有な職業であることを誇りに思います。

 


CM (コンストラクション・コストマネジメント) 業務委託契約書 ㈱土地活用の全文


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

㈱土地活用のCM方式で、合理的な理由で、建設費が大幅に削減できると言う事は理解出来た。

『しかし、契約内容、責任範囲が理解できない。』

という方の為に、当社のCM業務委託契約が、どのような内容になっているのか、
㈱土地活用が、2019.9月現在、使用している、
CM(コンストラクション・コストマネジメント)契約書の全文を公開します。

業務範囲や、責任範囲は、企業防衛の為に、やり過ぎと言うほどに、
詳細まで明確にさせて頂いておりますが、
本契約外の業務も、無料のサービス・アドバイスとして、出来る限りの事を、やらせて頂いていますので、
その事を加味しながら、ご一読頂ければ嬉しいです。

ご不明点などございましたら、問い合わせフォームや、℡03-6441-2878から、
お気軽に、お問い合わせ下さい。以下前文となります。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

CM (コンストラクション・コストマネジメント)

業務委託契約書

●●●

株式会社土地活用

代表取締役 越 川  健 治

――――――――――――――――――――――――――――――――――――

CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書

 

委託者 ●●● 様(以下、「甲」という。)と 株式会社土地活用 (以下、「乙」という。)とは、本日、下記【案件概要】及び「別紙1 業務内容についてのご案内」、「別紙2 業務報酬についてのご案内」、「別紙3 CM業務委託契約約款」各記載のとおり、業務委託契約(以下、「本契約」という。)を締結した(なお、【案件概要】「8.特約事項」欄に、各別紙の内容と明確に抵触する記載がある場合は、「特約事項」欄の記載が優先する。)。

よって、本契約の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙署名又は記名・押印の上、各1通を保有する。

 

【 案 件 概 要 】
1. 案件名称 (仮称)プロジェクト
2. 建設予定地 東京都区~(住居表示)
3. 用   途 共同住宅 構 造 RC造 規 模 地上階建
4. 業務種別 工事費改善支援コンサルティング (別紙1 業務内容についてのご案内  のとおり) →【約款第2章参照】
5. 業務報酬 (別紙2 業務報酬についてのご案内  のとおり) →【約款第4章参照】
6. 契約期間 平成00年00月00日 平成00年00月00日
7. その他条件 (別紙3 CM業務委託契約約款  のとおり)
8. 振込口座 銀行支店 (普通) 口座番号: 口座名義:株式会社土地活用
9. 特約事項 なし

※ 必ず、約款も含め、ご契約内容を事前によくご確認下さい。 ※ 本契約は、法人様又は個人事業主様のみご締結頂けます。

 

(本契約成立日)平成000000

 

【委託者】

[甲]  所在地 (住所)                           

商 号 (屋号)                           

代表者 (氏名)                           

 

【受託者】

[乙]  所   在   地   東京都港区赤坂2-17-12チュリス赤坂904

商      号   株式会社土地活用

代   表   者   代表取締役 越 川  健 治

別紙1     業務内容についてのご案内

 

※ 本別紙は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本件業務の内容等に関しては、約款第2章もご確認下さい。

※ 本別紙における「甲」はお客様、「乙」は当社(株式会社土地活用)を指します。なお、用語の定義は、約款に従います

 

【本件請負契約締結までのフロー概要】

数量の積算
  (1) 乙は、設計業者から見積図面一式を受領した後、自ら又は乙が指定する積算事務所に委託して、本件建物の意匠・構造等に関する数量を積算します(ただし、電気図面及び設備図面等に関しては乙の積算対象外となり、各見積参加業者の積算により見積提出します。)。
見積参加業者の募集
  (1) 乙は、本件設計(基本設計)の製作完了後合理的期間内に、見積参加業者として適切であると自ら考える総合建設業者又は専門工事業者若しくはメーカーに対し、費用見積の提出期限その他の必要事項等を指定した上で、適切と考えられる方法により費用見積の提出を要請します。
  (2) 乙の当該要請は、各見積参加業者の費用見積の比較を可能とするため、原則として統一された図面及び同一の数量に基づくものとします。
  (3) 甲が見積参加業者として適切であると自ら考える総合建設業者が存在し、かつ、甲が乙に対して合理的な時期までにその旨を申告したときの処理

・乙は甲に対し、必要に応じて当該総合建設業者に係る信用調査会社の調査報告書及び業績動向並びに施工履歴その他の業務実績に係る関係資料の提示を求め、又は乙自らこれらを収集する等して調査を行い、その他諸般の事情も考慮して、当該総合建設業者が見積参加業者として適切であるか否かを検討します。

・乙において甲が申告する総合建設業者が見積参加業者として適切であると判断するときは、乙は自ら当該総合建設業者に対し、CM方式を前提とする費用見積を提出するよう要請します。

・他方、乙が当該総合建設業者が本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力を欠く等、見積参加業者として不適切であると判断するときは、乙は、当該総合建設業者に対し、当該要請を行う義務を負いません。

・なお、乙が当該総合建設業者にCM方式を説明したうえで、見積方法、予算、着工時期、現場監督の人員などを考慮した総合建設業者が見積に参加しないと判断した場合であっても、乙は何らの責を負うものではありません。

総合建設業者の調査及び検討
  (1) 乙は、総合建設業者たる見積参加業者から、費用見積が記載された書面(以下、「費用見積書」といいます。)を取得します。なお、費用見積書は、原則として封緘された状態で取得します。
  (2) 乙は、原則として、見積参加業者から取得した(費用見積書が封入された)封筒等を、甲又は甲が指定する者(ただし、乙が了承した者に限ります。以下同様です。)の面前若しくはこれと実質的に同視し得る状態で開封し、提示します。
  (3) 乙は、総合建設業者たる見積参加業者について、会社概要や業績動向、施工履歴その他の業務実績等に係る簡易調査を実施し、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力及び適性等の有無を検討します。
  (4) 乙は、当該検討の結果、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力に合理的な疑義がある者を除いた総合建設業者たる見積参加業者のうち、建設費用を最も低額に見積もった者を、元請業者候補者として選定します。
  (5) 元請業者候補者として選定された総合建設業者が、甲との間で本件工事に係る請負契約の締結を辞退した場合、又は当該総合建設業者が本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力若しくは適性を欠くに至ったと乙が判断する場合、乙はその旨を合理的期間内に甲に対し適宜の方法により報告した上で、当該総合建設業者の次に建設費用を低額に見積もった者(ただし、新たな選定時点において、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力に合理的な疑義がある者を除きます。)を、新たな元請業者候補者として選定します。
専門工事業者及びメーカーとの折衝及び選定等
  (1) 乙は、専門工事業者又はメーカーたる見積参加業者(ただし、乙等との取引実績、施工実績その他の関係に照らし乙が妥当と判断する者に限ります。)が提出した工種毎の各費用見積につき、必要に応じて減額交渉します。
  (2) 乙は、専門工事業者又はメーカーたる見積参加業者が提出した工種毎の各費用見積額、減額交渉の経緯並びに結果、当該業者の会社概要、業績動向、施工履歴その他の業務実績等の諸般の事情を総合的に勘案し、各工事に係る下請業者候補者を選定します。
元請業者候補者との折衝
  (1) 乙は、元請業者候補者が提出した費用見積における工種又は部材毎の見積額と、当該工種又は部材に係る下請業者候補者又はメーカーの費用見積額とを比較し、後者の方が低額である場合は、原則として、元請業者候補者に対し、当該工種又は部材につき当該下請業者候補者又はメーカーを下請業者又は部材納入業者として採用するよう依頼します。なお、仮に元請業者候補者が当該下請業者候補者又はメーカーの採用に難色を示した場合、又は当該下請業者候補者若しくはメーカーが当該元請業者候補者の下請業者となることに難色を示した場合、乙は、当該元請業者候補者及び当該下請業者候補者等との間で、折衝又は他の候補者の選定その他必要な調整作業を行います。
  (2) 乙による調整作業中、元請業者候補者と下請業者候補者との過去の取引関係又は与信に関する判断その他乙が候補者選定時点において関知し得ない事由に起因して特定の元請業者候補者又は下請業者候補者が元請業者又は下請業者となることを辞退する可能性は排除できないため、乙は、仮に、当該辞退により結果的に建設費用が当初の見込額より増加したとしても、何らの責任を負うものではありません。
  (3) 乙は、元請業者候補者が提出した費用見積における仮設工事費、現場経費等を検証し、可能な限り合理的範囲においてこれが減額されるよう、当該元請業者候補者と交渉を行います。
  (4) 乙は、元請業者候補者が提示する工事利益の額について検証し、可能な限り合理的範囲においてこれが減額されるよう、当該元請業者候補者と交渉を行います。
  総合建設業者が特命でない場合、甲は、当該工事利益に係る折衝後、乙による本件業務の遂行で得られた情報を参考に、元請業者として採用する総合建設業者を正式に内定します。
元請業者候補者等との最終調整
  (1) 乙は、甲が元請業者として採用することを正式に内定した元請業者候補者に対し、甲と本件建物の建設に係る請負契約を締結するに先立ち、本件建物に係る数量内訳、設計仕様、下請業者又はメーカーの採用等について十分な調査検討を経ている事を確認します(採用が内定された元請業者候補者及び下請業者候補者において、乙が積算した数量及び項目に過不足が無いかの確認作業を行い、最終的な請負代金額を適正に調整します。特に修正等がない場合、原則として当該作業完了時に請負代金額が確定します。)。
  (2) 乙は、元請業者候補者において本件建物の建設に係る事項に修正変更等がある場合は、適宜当該修正等に関連する関係各社の費用見積の再取得等を実施し、必要な協議・調整を行った上で、甲と当該元請業者候補者との間で締結されるべき本件請負契約における請負代金額(建設費用)を確定させます。

※数量・金額の調整作業により、特定の元請業者候補者を元請業者として採用することを内定した時点での見積金額と、最終的な請負代金額に差額が生じる場合がありますが、甲は予めこれをご了承頂くものとします。

本件請負契約の締結
  (1) 上記作業が完了した後、乙は甲に対し、本件請負契約締結に関して必要な助言を行い、甲と元請業者候補者は、本契約に基づくCM方式により選定された下請業者候補者の業務内容や数量内訳、設計仕様、見積金額、与信について確認、合意した上で、本件請負契約を締結します。

※本件請負契約の締結は、あくまでも甲の最終判断に基づき実施されるものとし、乙は本契約の成立、履行等に関し、何らかの責任を負うものではありません。

 

 

別紙2       業務報酬についてのご案内

※ 本別紙は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本別紙記載の報酬額は、全て税別表示です。別途、報酬発生時における税率に基づく消費税及び地方消費税をご負担頂く必要があります。

※ 業務報酬に関しては、約款第4章もご確認下さい。

※ 本別紙における「甲」はお客様、「乙」は当社(株式会社土地活用)を指します。なお、用語の定義は、約款に従います

1.算定式

( [下記Aの金額]-[下記Bの金額] )× 0.3[税別]

総合建設業者から最初に提出された見積書を開封後、企業情報等を調査の上、元請業者として本件工事を請け負うことが可能であると見込まれる者の中から、費用見積額が最も低額の3社分を抽出し、その費用見積額(税別価格。以下同様。)の平均額を「A」とします。

【例外】

①総合建設業者たる見積参加業者が3社の場合

低額2社分の総合建設業者の費用見積額の平均額を「A」とします。

②総合建設業者たる見積参加業者が2社以下の場合

最低額の総合建設業者の費用見積額を「A」とします。

※「A」算定の基礎となった費用見積を提出した見積参加業者が途中辞退した場合は、次点で低額であった総合建設業者たる見積参加業者の費用見積額を基礎に加えて「A」を再計算するものとし、以降も同様とします。

CM方式に基づく、下請業者たる専門工事業者の入替や元請業者が取得する工事利益額の圧縮折衝その他乙による本件業務の遂行を経た後に総合建設業者から再度提出された費用見積額のうち、最も低額となった総合建設業者の費用見積額を「B」とします。

※ただし、「A」と「B」は、同等仕様・同一数量を基準とし、当初積算以後の仕様変更の増減分や「A」の数量が本件請負契約締結前に総合建設業者の申し出により増減する場合については、「B」の額には含まれないものとします。

※同等品については、原則として甲の承認を得たものとします。

 

※1:「B」は、あくまでも総合建設業者から提出される費用見積額の比較により決せられます。仮に、甲が与信その他の理由により、費用見積額が最も低額であった総合建設業者以外の者と本件請負契約を締結することを決定したとしても、「B」の額は、最も低額であった総合建設業者の費用見積が採用されます。そのため、甲における総合建設業者の与信判断等については、事前に信用調査会社の報告書等に基づき十分ご検討頂き、甲において不適当とご判断される特定の総合建設業者があれば、必ず、乙による見積募集前に乙にその旨を申し出て、当該総合建設業者の見積参加を拒否する旨を明らかとして頂く必要がございますので、予めご了承下さい。

※2:「B」の費用見積を提出した総合建設業者が本件請負契約の締結を辞退した場合、業務報酬は、費用見積額が次順位で低額であった総合建設業者又は、辞退後に乙が新たに費用見積を取得した総合建設業者の費用見積額(同一仕様・同一数量基準)を「B」として再計算されます。

※3:本契約ご締結前に乙が甲に建設費用の概算見積金額をご提示している場合

乙が提供した概算見積金額は、簡易なプラン図から概算見積時の乙の標準仕様でのCM方式での見積相場で推測される参考価格又は目標値です。したがって、乙は、(概算見積金額を目標に努力するものの、)概算見積額がそのまま建設費用(請負代金額)となるわけではないことは勿論、乙は、概算見積額の近傍値が建設費用(請負代金額)となることを保証するものでもありません。概算見積時点では、原則として未だ甲及び甲の選定する設計業者との詳細打ち合せが未了である事が多い事、甲の要望により乙の概算見積時に想定していない仕様が加わることが多い事、構造計算を終えて確認済証を得た構造図面が存在していない事、本件土地の地盤データが存在しないために近隣地盤データから杭地業費用を推定している事、更に、概算見積時点とCM業務における本格的な見積開始時点とは時間的間隔が少なくなく、建設費相場の極端な変動が生ずる場合がある事等の事情から、概算見積金額は、あくまでも目安値とお考えください。したがって、現実の建設費用(請負代金額)が概算見積金額と乖離した場合であっても、当該乖離自体が業務報酬額の減額要因とはなることはありません。業務報酬額は、あくまでも本別紙記載の上記算定式にのみ依拠して算定されるものとし、甲におかれても、この点を予めご了解いただくものとします。なお、乙が本件建物の仕様を決定する際に概算見積金額と実際の建設費用との乖離を圧縮する方向で助言させて頂いた場合、甲は、設計業者に対し、乙の助言を尊重した設計の実施又は変更等の適切な対応を指示して頂くものとします。

 

2.確定時期

上記「B」の費用見積が提出された時

 

※1:乙は甲に対し、「CM業務報酬算定書」を提出します。

※2:総合建設業者の辞退により業務報酬の再計算が実施された場合は、その都度、同算定書を提出します。

 

3.お支払い

支払時期 支払額算定式
(1) 本件請負契約締結の日から起算して20日以内 業務報酬額 × 70%
(2) 本件建物上棟の日が属する月の末日 業務報酬額 × 15%
(3) 本件建物の引渡日 業務報酬額 × 15%

 

※1:お支払方法は、現金払い(銀行振込)のみとなります。その他のお支払方法は承っておりませんので、予めご了承下さい。

※2:業務報酬確定後に甲が元請業者候補者と本件請負契約をご締結なされない場合であっても、そのご事情に関わらず、業務報酬は全額お支払い頂く必要がございます。また、業務報酬確定前の時期に本契約を中途解約頂いた場合であっても、約款所定の業務報酬額をお支払い頂く必要がございますので、予めご了承ください。

※3:「本件建物の引渡日」とは、本件請負契約などにおいて定められた引渡予定日(定まっていない場合又は本来の引渡予定日に本件建物が完成しない場合は、本件建物完成時から合理的期間経過時。以下同様。)をいい、甲が何らかの理由によって元請業者から本件建物の引渡を受けることを拒んだ場合又は本件建物が完成後引渡予定日前に毀損又は滅失等した場合であっても、それにより業務報酬のお支払い時期が変更されることはありません。

※4:上記のお支払時期が金融機関の休業日である場合、お支払時期は翌営業日とさせて頂きます。

以上

———————-(以下、本頁余白)———————-

別紙3      CM業務委託契約約款

 

※ 本約款は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本別紙記載の報酬額は、全て税別表示です。別途、報酬発生時における税率に基づく消費税及び地方消費税をご負担頂く必要があります。

第 1 章  総   則

(目的)

第 1 条  本契約は、本件建物の建設に係る建設費用の低減を目的として締結されるものである。

(用語定義)

第 2 条  本契約において、次の各号に掲げる用語の意義は、別途個別に定義する場合を除き、当該各号に定めるところによる。

法令等 法律、政令、省令、通達、規則、命令、条例、行政機関若しくは公的な業界団体等が示すガイドラインその他強制力を有する規制
CM コンストラクション・コストマネジメントの略称であり、建設工事における発注や施工に関連する業者選定やコスト管理等のマネジメント業務を発注者側のコンストラクション・コストマネージャー(CMR)において実施し、建設コストの低減を目的とする、本契約に基づく建設管理の方式
本件土地 【案件概要】「2.」記載の建設予定地(本契約成立後に変更された場合は、当該変更後の土地)
本件建物 【案件概要】「3.」記載の建設予定建物(本契約成立後に用途、構造若しくは規模等が変更された場合は、当該変更後の建物)又は完成後の当該建物(外構その他の付属設備等が存する場合は原則としてこれらをも含む。)
本件設計 本件建物の構造、デザイン、材料、法令等に基づく規制への対応、建設方法等の選定、計画等の設計(本契約成立後に完成又は変更若しくは詳細化等された場合は、当該完成後又は変更後若しくは詳細化後の当該計画)及び監理
設計業者 甲が本件設計を委託した設計業者
本件工事 本件建物の建設のために必要な工事全般
建設費用 本件工事に要する費用の総額
費用見積 建設費用の全部又は一部の見積
総合建設業者 現に有効な、建設業法3条1項2号に掲げる者に係る同項の許可(同条第3項に係る許可の更新を含む。特定建設業許可。)を受けている者
十一 専門工事業者 本件工事における特定の工事を行うために必要な能力及び法令上の資格を有する者
十二 メーカー 本件建物の建材や内装部材等の製造業者又はこれらの取扱業者等
十三 見積参加業者 費用見積を行う総合建設業者又は専門工事業者若しくはメーカー等
十四 元請業者 甲が本件工事に関する請負契約を締結した総合建設業者等
十五 元請業者候補者 乙が元請業者の候補者として選抜した、総合建設業者たる見積参加業者
十六 下請業者 本件工事に関し元請業者と請負契約を締結した専門工事業者等及び二次下請以下の専門工事業者等
十七 下請業者候補者 乙が下請業者の候補者として選抜した、専門工事業者たる見積参加業者
十八 本件請負契約 本件建物の建設に係る甲と元請業者間の請負契約
十九 上棟 木造建設においては棟木取付工事の終了、RC(鉄筋コンクリート)造においてはコンクリート打込工事の終了、鉄骨造においては鉄骨工事の終了

 

第 2 章  本 件 業 務 等

(工事費改善支援コンサルティング業務の委託)

第 3 条  甲は、乙を本件建物建設工事に係るコンストラクションマネージャー(CMR)に選任し、乙に対して「別紙1 業務内容についてのご案内」記載の業務及びこれに付随又は関連する一切の業務(建設費用の低減に関連する部分に限る。以下、「本件業務」という。)を委託し、乙はこれを受託した。

(本件業務等)

第 4 条  乙は、本件業務のうち一部が諸般の状況その他合理的根拠に基づき本契約の目的達成の為に不要若しくは不適切であると判断する場合、当該業務を行わないことができる。

2  乙は、本件業務以外の対応を行うべき義務を負わないが、甲の要請があるときは、本件業務以外の事項についても助言その他の対応(以下、「補足業務」という。)を行うことができる。ただし、補足業務実施の有無及びその内容等は、本契約に規定があるか否かを問わず完全に乙の任意とし、かつ、乙は当該補足業務に起因して生じる一切の事項に関し、理由及び経緯の如何を問わず、一切の責任を負わないものとする。

3  乙は、法令等に違反し若しくは違反すると評価される可能性がある態様、本件請負契約その他甲が第三者と締結する契約に違反する態様、社会的相当性を欠くと評価される可能性がある態様、法的保護に値する第三者の正当な権利利益を不当に侵害する可能性がある態様で本件業務及び補足業務並びにその他の対応を行ってはならない。

4  乙は、甲が本契約に基づく義務の履行を怠っているときは、本件業務及び補足業務の全部又は一部を行わず若しくは中断する等ことができ、かつ、当該業務中断等にあたり何らの措置も取る義務を負わないものとし、これにより甲に生じた損害につき何らの責も負わないものとする。

(善管注意義務)

第 5 条  乙は、善良なる管理者の注意をもって、甲の公正な利益を可及的に確保すべく、本件業務を実施しなければならない。

(報告義務)

第 6 条  乙は、本件業務として見積参加業者から費用見積を取得した場合等の重要部分を実施したときは、甲に対し、当該業務の内容及び結果等の要旨を適宜の方法により報告しなければならない。

2  甲は乙に対し、いつでも、本件業務の遂行状況等に関する報告を要請することができるものとし、乙は当該要請から原則として2週間以内に、当該要請に係る本件業務の状況の要旨を、適宜の方法により報告するよう努めるものとする。

(甲等の協力義務)

第 7 条  乙は、本件業務の遂行にあたり必要があると認めるときは、甲又は設計業者若しくは甲と密接な関係にある第三者(以下、「甲等」と総称する。)に対して必要な協力(質問に対する回答要請等も含むが、これに限られない。以下同様。)を要請することができるものとし、甲は速やかに当該要請に応じて自ら乙に協力し、又は設計業者若しくはその他関係者をして、乙に協力せしめなければならない。

2  乙は、前項の協力が得られず、かつ、これにより本件業務の円滑な遂行に支障が生じる可能性があると判断する場合は、甲等から必要な協力が得られるまで、本件業務の全部又は一部の遂行を中断することができる。

(資金調達)

第 8 条  甲は、建設費用に係る資金調達について乙は何らの義務及び責任を負うものではないこと、及びこれらは全て自らの責任と負担において実施されるべき事項であることを、予め確認する。

2  甲が建設費用資金として金融機関等の融資を利用する場合は、乙が指定するときまでに各月出来高払等の融資条件を確定させ、速やかに乙及び元請業者に通知しなければならない。

3  甲が前項の金融機関等から融資を受けるにあたり必要な場合は乙に対して協力を求めることができるものとし、乙は、可能な限りにおいて、必要な協力を行うよう努めるものとする。

(設計監理)

第 9 条  甲は、施工図の承認を含む設計監理等に係る一切の事項について乙は何らの義務及び責任を負うものではないこと、及びこれらの業務は全て設計業者の責任において実施されるべきものであることを、予め確認する。

2  乙は、甲の要請があるときは、補足業務として、本件建物に係る間取りその他各種仕様の選定に関し、自己の見解を述べる等の協力をすることができる。

(本件請負契約の締結)

第10条  甲は、元請業者との本件請負契約締結に係る最終判断(与信を含む。)は甲自身が行うべきものであり、元請業者の選定に関して乙が甲に当該元請業者の与信確認や民間調査会社作成の調査報告書等を交付する等して助言していた場合であっても、乙は当該元請業者による本件請負契約の履行その他の行為に起因して生じる一切の事項に関し、何らの義務及び責任を負うものではないことを予め確認する。

2  乙は、本件工事期間中に元請業者に信用不安が生じる等の不測の事態が生起した場合において甲の要請があるときは、補足業務として、甲に対して必要な助言をする等の協力をすることができる。

(施工管理)

第11条  甲は、本件工事の施工管理(工程管理、総合定例会議の主催、及び工事状況進捗の説明、材料、職人、重機並びに車両等の各種手配、施工図面の作成並びに承認手続、カタログ、サンプルの交付要求、図面変更の伴う甲からの申出に伴う追加、変更見積の提出等の対応を含むが、これらに限られない。)に関する一切の事項について乙は何らの義務及び責任を負わず、これらの業務は、「民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款」に則り、全て元請業者の責任において実施されるべきものであることを予め確認する。

3  乙は、本件工事の状況等を把握するため、本件工事に係る総合定例会議に出席するよう努めるものとするが、特に必要がないと判断する場合、他の代替手段により本件工事の状況等を把握することができるとき、又は出席が困難な事情が存するときは、これに出席することを要しない。

4  乙は、本件工事の期間中、建設費用低減の観点(増加抑止又は本件工事の円滑な進捗の観点も含む。)から必要があるときは、甲の要請に基づき、必要に応じて設計業者、元請業者及び下請業者とも協力の上、補足業務として、次の各号に掲げる業務を行う。ただし、乙は甲又はその他の第三者の代理人となるものではなく、公平な立場で調整又は助言を行うものとする。

甲と関係業者との間におけるトラブルの調整
元請業者と乙が元請業者に紹介した下請業者との間におけるトラブルの調整
工期や材料並びに製品等の品質等に関する助言等

5  乙は、設計業者、元請業者又は下請業者その他関係業者と甲との間における紛争(事実上のものであると法律上のものであるとを問わない。)により甲に損害が生じたとしても、理由及び経緯の如何を問わず、何らの責任を負わないものとする。

(追加工事)

第12条  甲は乙に対し、予め、本件工事中に生じる可能性がある追加工事代金の査定を依頼し、乙はこれを補足業務として受託する。

2  乙は、本件請負契約書、費用見積書、見積条件、見積図面等を基準として、追加工事の内容及び建設費の相場等、諸般の事情を総合考慮の上、公平の立場に立って追加工事費用を査定するものとし、甲はこれに異議無く従うものとする。

3  乙は、甲が前項の乙の査定に基づく追加工事代金を支払わないこと等によって損害又は不利益を被った場合であっても、理由の如何を問わず、何らの責任を負うものではない。

(出来高請求)

第13条  甲は乙に対し、予め、本件工事中に元請業者から毎月提出される出来高請求額の検証を依頼し、乙はこれを補足業務として受託する。

2  乙は、元請業者に対して出来高請求額を事前に自己に提出させた上で、本件工事の状況に照らして当該請求が妥当か否かを公平の立場に立って検証し、乙が妥当と判断し承認する額を元請業者に通知する。

3  甲は、元請業者から、乙の承認を経た出来高請求額の請求を受けたときは、これに異議無く従うものとする。

(近隣対応)

第14条  甲は、本件土地の近隣住民等に対する本件工事等に係る説明、及び本件土地の近隣住民その他の第三者と甲との間で本件工事に関連する紛争が生じた場合の対応並びにこれらに関連する事項について乙は何らの義務及び責任を負わないことを予め確認する。

2  乙は、甲の要請があるときは、近隣説明会に出席するよう努めるものとする。

3  前項に基づき乙が近隣説明会、個別説明、調停、建築審査会、裁判等のいずれかに合計3回以上出席するときは、乙は甲に対し、乙が定める日当及び実費を請求することができるものとし、甲は当該請求受領後1週間以内に、当該請求額を【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

(完成後の本件建物の運用)

第15条  甲及び乙は、乙が完成後の本件建物の運用(賃貸、売却等)に関する一切の事項(賃貸人の募集や賃料の決定に関する事項等)につき、何らの義務及び責任を負わないことを確認する。

2  甲は、完成後の本件建物の運用方法の決定やこれに関する実務的作業については、全て自らの責任において判断し実施すべきものであることを予め理解し承認する。

3  甲が金融機関へ融資を申し込む際に提出する甲の事業収支に記載された(完成後の)本件建物想定賃料を、乙が当該融資等の為に試算し甲に提供した場合であっても、乙はこれにより甲に対して何らかの事項を保証するものではない。甲が本件建物の賃借人を募集したにもかかわらず募集が不振である場合、想定賃料に満たない金額で賃貸契約を結ぶ場合、又は本件建物が経年劣化し賃料が想定以上に下落する場合においても、乙は一切の責任を負うものではない。本義務及び責任は、甲が負うものする。

 

第 3 章  秘 密 保 持

(秘密情報)

第16条  本契約における秘密情報とは、本契約に関連して情報を開示する側の本契約当事者(以下、「情報開示者」という。)が、情報を受領する側の本契約当事者(以下、「情報受領者」という。)に対し、口頭、文書、図面、電磁的記録その他一切の方法により伝達、提示若しくは交付、送信等(以下、「開示」と総称する。)した、経営上、財務上、技術上、営業上、組織上その他一切の情報(情報開示者以外の第三者に係る情報も含む。)のうち、予め秘密であることを明示して開示された情報をいう。ただし、次の各号に掲げる情報は、秘密情報には含まれないものとする。

情報受領者が情報開示者から開示を受ける前に知得していた情報
情報受領者が情報開示者から開示を受ける前に既に公知となっていた情報
情報受領者が情報開示者から開示を受けた後に、正当な権限を有する第三者から秘密保持義務を負わずに知得した情報
情報受領者が情報開示者から開示を受けた後に、情報受領者の責に帰すことができない事由により公知となった情報
情報開示者が情報受領者に対し、第三者への開示を事前に同意した情報

2  予め秘密であることを明示することなく開示された本件業務に関連する情報(前項各号に掲げる情報を除く。)であっても、事後的に、情報開示者が情報受領者に対し、当該情報を秘密情報とする旨を書面により明示的に通知したときは、特段の事情が無い限り、当該情報は、当該通知が情報受領者に到達した時以降、秘密情報として取り扱われるものとする。

3  情報開示者が情報受領者に対し本契約に関連して開示する情報を秘密情報とするか否かは、当該情報開示者の任意の判断によるものとし、情報受領者は、情報開示者の当該判断に異議を述べる権利を有さず、かつ、情報開示者に対し当該判断の当否等について確認すべき義務も負わない。

(秘密保持義務等)

第17条  秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を第三者(当該受領者の役員及び本件業務遂行のために必要な範囲の従業員、乙が本件業務を遂行するために必要な範囲の総合建設業者、専門工事業者、メーカーその他の関係者を除く。以下、本条において同様。)に対し、事業主名・案件・取引業者名を特定した上で故意に開示し、又は過失により漏洩してはならない。ただし、情報開示者による書面による事前同意を得た場合その他当該情報が本契約上の秘密情報ではなくなった場合は、この限りでない。

2  前項本文の規定に関わらず、秘密情報を受領した情報受領者は、法令等に基づき当該情報受領者に対して本契約上の秘密情報を含む事項の説明その他秘密情報の開示等を要求した官公署その他公的団体等に対し、当該要求を満たす必要最小限度の秘密情報を開示することができる。この場合、当該情報受領者は、公共の利益に反する等の特段の事情がある場合を除き、情報開示者に対し、事前又は事後に、当該要求の要旨及び開示に係る秘密情報の内容を通知しなければならない。

3  第1項本文の規定に関わらず、秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を、自己の弁護士、司法書士、公認会計士、税理士その他法令等又は契約に基づき本契約におけるものと同等以上の守秘義務を負う専門家に対し、合理的な理由に基づき必要最低限度の範囲に限定して開示することができる。この場合、当該情報受領者は、自己の権利の行使又は義務の履行のためにする場合を除き、情報開示者に対し、事前に、専門家へ開示する秘密情報の内容及び開示理由を通知しなければならない。

4  秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を、情報開示者の書面による事前同意を得て第三者に開示する場合、又は当該情報受領者の役員若しくは本件業務遂行のために必要な範囲の従業員に開示する場合は、これらの者に対し、本契約におけるものと同等以上の秘密保持義務を課す等、秘密情報の漏洩を防止するために必要かつ適切な措置を取るものとし、当該第三者の当該義務違反に起因して情報開示者に生じた損害につき、当該第三者と連帯して、情報開示者に対する責任を負う。

5  秘密情報を受領した情報受領者は、本契約に別段の定めがある場合を除き、善良なる管理者の注意をもって当該秘密情報を適切に管理保管しなければならない。

6  秘密情報を受領した情報受領者は、本件工事又は本件業務に必要な範囲で、かつこれらの円滑な遂行を目的としてのみ、当該秘密情報を使用することができるものとし、当該目的以外の目的でこれを使用してはならない。ただし、本契約に別段の定めがあるとき、又は情報開示者の書面による事前同意を得たときは、この限りでない。

(秘密情報の開示の意義等)

第18条  甲及び乙は、本契約に明文の定めがある場合を除き、本契約に基づく情報開示者の情報受領者に対する秘密情報の開示行為自体が、甲乙間における何らかの権利義務を発生、変更、消滅等させ、又は何らかの合意を形成し若しくは推認するものと解してはならない。

2  秘密情報に係る所有権、知的財産権その他一切の権利は情報開示者に帰属するものとし、情報受領者は、甲乙双方の署名又は記名押印ある書面による別段の合意がある場合を除き、秘密情報に基づき何らの所有権、知的財産権その他の権利を取得するものではない。

(宣伝・広告の為の情報利用)

第19条  乙は、本件業務による本件工事に係る建設費用等の低減結果を、自社の宣伝・広告活動に用いようとするときは、甲にその内容を告知し、適宜の方法により承諾を得なければならないものとする。ただし、甲の氏名又は本件土地の所在地若しくは本件建物の名称等の文言が記載されない状態でパース及び写真のみを利用掲載等する場合はこの限りではなく、乙は甲への告知又は甲の承諾なくしてこれらを自社の宣伝・広告活動に用いることができる。

 

第 4 章  業 務 報 酬 等

(業務報酬等)

第20条  甲は乙に対し、「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式に基づき算定した額の業務報酬(額は、同別紙「2.確定時期」欄記載の時期に最終確定する。)を、同別紙「3.お支払い」欄記載のとおり分割し、同欄記載の期限までに、それぞれ【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

2  本契約が「別紙2 業務報酬についてのご案内」「2.確定時期」欄記載の時期よりも前に解約又は解除等の事由により中途終了した場合における乙の業務報酬額については、次の各号において定めるとおりとし、甲は、乙の請求に基づき、当該業務報酬額を、乙が指定する時期までに、一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

本契約が中途終了した時点において、本契約「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式を準用するに足る事実的基礎があると乙が判断する場合  当該算定式を合理的に準用して乙が算出した額(ただし、当該算出額が壱百万円を下回るときは、壱百万円とする。)

<準用目安> 算定式「A」値は同別紙のとおりとしつつ、「B」値を、乙との下請業者候補者等の採用に係る折衝を経た元請業者候補者の費用見積額が提出されているか否かに応じ、次のとおり把握する。

ア 当該費用見積が提出されていない場合:乙が専門工事業者ないしメーカーの選定を終了している工種等については当該業者の見積金額を、選定を終了していない工種等については取得した工種毎の費用見積額のうちの最低額を、それぞれ元請業者候補者の費用見積の工種等毎の内訳金額と比較し、特定の工種等における費用見積額につき元請業者候補者の見積額よりも専門工事業者の見積額の方が低額であれば、当該額を元請業者候補者の費用見積内訳金額と入れ替えて合計した費用見積額を「B」値とする。

イ 当該費用見積が提出されている場合:当該費用見積額を「B」値とする。

本契約中途終了時点において、本契約「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式を準用するに足る事実的基礎がないと乙が判断する場合  一律金壱百萬円(税別)

3  甲と乙は、前各項に基づく甲の乙に対する業務報酬支払義務は、本契約に規定されるもの以外の、甲と元請業者若しくは下請業者との関係や甲と金融機関その他資金援助者と関係、本件建物建設中における一切の事情、又は建設後の本件建物に関連する一切の事情、甲の資金的な事情その他の事由によって、その存否や内容等が何らかの影響を受けるものではないこと、及び甲の乙に対する業務報酬支払義務と同時履行又は先履行の関係に立つべき乙の義務は存在しないことを、それぞれ確認する。

4  甲は乙に対し、理由の如何に関わらず、業務報酬の値引を要求してはならないものとする。

5  乙は、甲の要請に基づき本件業務以外の対応を行うときは、甲に対し、事前又は事後に、乙が別途設定する額の日当、報酬、費用等の支払いを請求することができるものとし、甲は当該請求受領後1週間以内に、当該請求額を【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

(相殺禁止)

第21条  甲は、乙に対して債権(発生原因は問わない。)を有している場合であっても、当該債権を自働債権とし、本契約に基づき又は本契約に関連して乙が甲に対して有する債権(業務報酬請求債権を含むが、これに限られない。)を受働債権として相殺することは、できないものとする。ただし、乙の書面による事前同意がある場合はこの限りでない。

(期限の利益)

第22条  甲は、業務報酬支払義務その他本契約に基づく義務の履行を怠ったとき、又は甲が乙若しくは乙の関係者に対して不法行為(名誉棄損、信用棄損等を含むが、これに限られない。)を行ったときは、本契約及び他の一切の契約等に基づき甲が乙に対して負担すべき全ての債務につき当然に期限の利益を失い、直ちに、これらを一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により乙へ弁済しなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

(損害金等)

第23条  甲が本契約に基づき乙に支払うべき業務報酬の支払いを遅滞した場合、甲は乙に対し、弁済期の翌日から支払済みに至るまで、年壱割四分六厘の割合(年参百六拾五日の日割計算)による遅延損害金を支払うものとする。

2  前項の場合において乙が正当な業務報酬の支払いを受けるために自己の代理人弁護士を選任したときは、甲は乙に対し、乙が被った損害のうちの当該弁護士費用相当額分の損害として、当該遅滞に係る業務報酬額(期限の利益喪失後の額。)及び終局的な和解成立時又は判決確定時までの確定遅延損害金額の合計額の参割に相当する額を賠償すべき義務を負う。

3  甲が本契約期間中に本件土地を売却した場合その他甲の事情に起因して、本件請負契約が締結されず、又は本件建物の建設が停止した場合、甲は乙に対し、本契約の解約又は解除の有無に関わらず、違約金として金伍百萬円(税別)を、【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により直ちに乙へ支払わなければなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。なお、甲及び乙は、当該違約金は、本契約20条1項又は同条2項に基づく業務報酬や前各項の損害金に加算して支払われるべきものであることを確認する。

(担保提供)

第24条  乙は、甲の経済的信用状態の悪化その他の事由により、本契約に基づき又は本契約に関連して生じる甲の乙に対する債務の支払いに支障が生じる可能性があると判断するときは、甲に対し、乙が必要と判断する人的担保又は物的担保の一方若しくは双方の提供を求めることができるものとし、甲は速やかに当該求めに応じる義務を負う。

(公正証書)

第25条  乙は、甲に対し、いつでも、本契約に基づき又は本契約に関連して生じる甲の乙に対する債務の支払いに関する債務弁済契約等を、乙が指定する内容及び公証役場にて執行認諾文言付公正証書の方法により締結することを求めることができるものとし、甲は速やかにこれに異議無く応じて必要な手続を取るべき義務を負うものとする。この場合における公正証書作成費用は、甲と乙との間で別段の合意がないかぎり、甲の負担とする。

 

第 5 章  解約・解除

(合意解約)

第26条  甲及び乙は、協議に基づき本契約を合意解約することができる。ただし、当該合意は、甲乙の記名又は署名押印ある書面によってなされなければ、その効力を生じない。

(甲の解除権等)

第27条  甲は、乙に本契約に基づく債務の不履行があると判断する適法な理由があるときは、乙に対し、30日以上の猶予期間を定めて、当該債務不履行状態の詳細及び乙が為すべき義務を具体的に明示した書面を送付する方法により、改善を要求することができる。ただし、乙は、甲の当該要求が本契約に基づく適法な根拠を有しないと判断するときは、その理由を甲に通知すれば足りる。

2  甲は、乙が故意又は重過失によって前項に基づく甲の適法な改善要求に応じず、かつ乙が当該改善要求に応じないことが甲の重大な利益を著しく毀損するものである場合に限り、書面による通知をもって本契約を解除することができるものとする。ただし、当該解除は、甲の乙に対する損害賠償請求権の行使を妨げない。

3  甲は、前項に基づき本契約を適法に解除した場合に限り、乙に対し、当該解除原因となった改善要求に係る乙の債務不履行により甲が被った損害の賠償を請求することができるものとし、乙は、当該請求に対し、誠実に対応しなければならない。

4  甲は、第2項の定めによってのみ本契約を解除できるものとし、他の原因又は方法により本契約を一方的に解除することはできない。

(乙の解除権)

第28条  乙は、甲が次の各号のいずれかに該当する場合には、何らの催告なくして直ちに本契約を解除することができる。

自己が振出した手形若しくは小切手が不渡りとなった場合又は銀行取引停止処分を受けた場合
支払不能若しくは支払停止の状態に陥った場合
破産手続開始、民事再生手続開始若しくは会社更生手続開始の申立をした場合又はされた場合
事業活動を事実上停止した場合又は解散した場合
裁判所の命令に基づく保全処分若しくは強制執行を受けた場合又は租税滞納処分等の処分を受けた場合若しくは監督官庁その他関係官公庁よりその営業につき取消、停止等の処分を受けた場合
刑事事件において強制捜査を受けた場合
自己又はその従業員等若しくはその関係者が乙の名誉又は信用を傷つけた場合
故意又は過失により、乙、乙の従業員若しくはその関係者に対し違法に損害を与えた場合
甲乙間の他の契約において甲が債務不履行に陥った場合
取締役が所在不明となった場合
十一 本契約に関連する事項について乙に虚偽の事項を申告した場合、又はその他甲乙間の信頼関係を損なうと乙が評価する行為をした場合
十二 自己又はその従業員等が公序良俗に反する団体若しくはその関係先、及び集団的若しくは常習的に暴力的行為を行い又は行うことを助長するおそれのある団体に属している者及びこれらの者と取引のある者、組織的な犯罪の処罰及び犯罪収益の規制等に関する法律に定める犯罪収益等隠匿及び犯罪収益等集住を行い若しくは行っている者及びこれらの者と取引のある者、又は暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律にいう暴力団、指定暴力団、指定暴力団連合、暴力団員若しくはこれらと密接な関係を有する者であることが判明した場合
十三 本契約に基づく義務を履行しない場合、又は本契約における約定の一に反した場合、若しくはその他乙と甲との信頼関係が破壊されたと乙が判断する場合

2  乙は、前項に基づく解除により甲に何らかの損害が生じたとしても、理由の如何を問わず、甲に対して当該損害を賠償する義務を負わない。

3  第1項に基づく乙の解除権行使は、乙の甲に対する損害賠償請求権の行使を妨げない。

(本契約終了後の処理)

第29条  本契約が甲の解約若しくは解除又は乙の解除により終了したときは、その終了原因や経緯の如何を問わず、甲は本契約及び他の一切の契約等に基づき甲が乙に対して負担すべき全ての債務につき当然に期限の利益を失い、直ちに、これを一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により、乙へ弁済しなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

 

第 6 章  雑   則

 

(契約上の地位の移転等の禁止)

第30条  甲は、本契約上の地位を第三者に移転し、本契約に基づき又は本契約に関連して乙に対し取得する権利を第三者に譲渡若しくは担保権を設定し、又は本契約に基づき乙に対して負うべき義務を第三者に引受させてはならない。ただし、乙の書面による事前承諾がある場合は、この限りでない。

(事業者性)

第31条  甲は、自己の事業として又は自己の事業のために、本契約の当事者となることを確認する。

(有効期間・自動更新)

第32条  本契約の有効期間は、【案件概要】「5.」記載のとおりとする。

2  甲又は乙が、本契約の期間延長を希望するときは、甲乙協議の上、本契約の期間を延長することができる。

(完全合意等)

第33条  本契約は、本契約成立時において本件業務に関する甲乙間の完全なる合意を構成するものであり、これに関して本契約の締結前に甲乙間で取り交わされた一切の見積書、合意書、覚書、提案書、契約書等(名称、形式、内容、締結時期等の如何を問わない。)等は、本契約に別段の定めがある場合を除き、本契約の成立をもって全て失効する。

2  本契約成立後、本契約における約定の修正若しくは本契約に関する事項に係る約定の追加又はその他本契約の変更に関する一切の甲乙の合意は、甲乙双方の記名又は署名押印がある書面に記載されたものを除き、その効力を有しない。

(損害賠償)

第34条  甲が乙の債務不履行や不法行為等を主張する等して甲乙間に法的紛争が生起し、その後の訴訟における確定判決の理由中の判断又は和解条項等において甲の当該主張の全部又は一部が法的に根拠のないものであったことが明示的又は黙示的に示された場合、甲は乙に対し、故意過失を問わず、乙が関連する法的紛争への対応を事実上強いられたこと自体により乙が被った損害として、金伍百万円及び乙が甲との交渉及び訴訟(本訴事件のみならず、反訴事件及び関連する別訴事件、保全事件並びに強制執行事件等の全てを含む。)のために現実に支払い又は将来的に支払うべき義務を負う弁護士費用の全額並びに当該訴訟に関連する一切の諸実費の合計額を、直ちに賠償すべき義務を負う。

(免責事項等)

第35条  乙は、理由や経緯の如何を問わず、次の各号のうちアに掲げる事項については何らの義務及び責任を負うものではなく、甲は、当該事項については原則として次の各号のイに掲げる者が義務及び責任を負うものであることを予め理解し了解する。

ア 本件建物の構造、間取り、内外装デザイン、部材、並びに各所の寸法その他本件設計に起因して生じる本件建物に関連する一切の不良(工期の遅れ等も含む。以下同様。)、不具合又は瑕疵その他一切の事項

イ 設計業者

ア 本件工事の施工不良に起因して生じる本件建物に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項

イ 元請業者

ア 本件土地の地盤状態(支持層の深さ、水位も含むが、これに限られない。以下同様。)、地中埋設物、土壌汚染、その他本件土地に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項、及びこれらに起因して生じる本件建物に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項。

イ 甲(ただし、本件土地に、地盤状態、地中埋設物、土壌汚染、その他本件土地に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵が存した場合、甲は、当該処理にかかった期間と同等の日数の工期が延長することがある旨を予め理解し了承する。)

ア 甲、設計業者、元請業者、下請業者、本件土地の近隣住民等、関係行政機関、その他の第三者の間における事実上のトラブル若しくは法的紛争、及びこれに起因して生じる一切の事項

イ 甲、設計業者、元請業者、下請業者、本件土地の近隣住民等、関係行政機関、その他の第三者各自

ア 本件建物完成後における賃借人募集(賃料設定等の募集方法に関する事項の決定や変更等を含む。)その他本件建物の運用、売却等に関する一切の事項

イ 甲

ア 税務全般、法務全般、甲の財務、会計、経営等に関する一切の事項

イ 甲

ア その他、本契約に明記されていない一切の事項

イ 乙以外の第三者

2  乙は、甲が元請業者との間で締結する本件請負契約に関連する事項について、本契約締結前に何らかの見通しや予想値を甲に提示していた場合であっても、甲が元請業者との間で、特定の請負代金額(建設費用)、工期、施工内容その他の条件にて本件請負契約を締結できること等を保証するものではない。

3  乙は、本件業務に関連して甲に提供する一切の情報及び判断の正確性、網羅性、確実性及び優位性を保証するものではないが、当該情報及び判断が正確、網羅的、確実かつ優位であることに依拠して本件業務を遂行することが許されるものとする。ただし、当該情報又は判断が不正確であることにつき、乙に故意又は重過失が存する場合は、この限りでない。

4  本契約に関連して乙が甲に対し損害賠償義務を負う場合における賠償額の総額(遅延損害金等も全て含む。)は、発生原因その他理由の如何を問わず、乙が本契約に基づき甲から現実に受領済みの業務報酬額を上限とするものとし、甲は乙に対し、当該上限を超える額の損害賠償を請求することはできない。ただし、乙が故意により甲に与えた損害については、当該部分に限り、この限りでない。

(専属的合意管轄)

第36条  甲と乙は、本契約に関して甲乙間に生じた一切の紛争については、東京地方裁判所を第一審の専属管轄裁判所とすることに合意する。

(誠実協議)

第37条  甲及び乙は、本契約の解釈又は本契約に定めのない事項に関し疑義が生じた場合は、本契約の目的に則し、信義誠実の原則に基づき円満に協議して解決するものとする。

以上

 

設計監理と施工管理とCM方式


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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今日は、設計監理と施工管理とCM方式について書いて行きます。

設計監理とは、設計者が設計図面通りに、施工されているかを
監理することです。

主に、現場打ち合せ、施工図のチェック及び指示、変更箇所の指示、
配筋検査、生コン他建材の搬入検査、書類検査、竣工時の検査、
役所及び確認審査機関の検査への立会を行います。

一方で、施工管理とは、施工者が、図面を見ながら、
詳細な施工図を作成し、設計者の意図を汲みながら、詳細な納まりを検討し、
職人や下請専門工事会社を動かす為に、
予算管理、工程管理、品質管理、安全管理、専門工事会社の手配指示調整、
職人さんへの直接的な施工指示、近隣対応等の施工管理を行います。

これらの施工管理を現場監督が行い、それを現場内で統括するのが現場所長です。

私は、元々、現場監督及び、現場所長をしていましたので、
施工管理側の人間です。

さて、どういう事だろうかと、一般の方々には解りずらいかも知れないので、
もう少し詳しく書いてみます。

設計監理では、設計者は、事業主の意向を汲みながら、設計図面を書上げます。
設計図面は、普通の2-5億円ぐらいのマンションでは、
意匠図50-60枚ぐらい、設備図25枚ぐらい、電気図25枚ぐらい、構造図40枚ぐらいを書上げます。

その図面を確認審査機関に提出し、『確認済証』という、これで建築しても良いですよ!
というお墨付きを公的に取ります。

その確認済証を取得した図面で、施工者(現場監督)が施工管理をし、建設工事を行いますが、
その確認済証が取れた、図面通りに施工されているかを法的及び、仕様的に
チェックしていくのが設計監理です。

しかし、その確認済証がとれた図面も細かい寸法や納まりが全て書いている物でも無いので
細かいミリ単位の納まりを設計図を元に、施工者が作成して、納まりに疑問点が生じた場合、
設計者に指示を仰ぎ、解決して、最終の確定した施工図を作成し、
設計監理者の承認を得ていきます。

マンション建設における施工図で主に、
施工者が作成して承認を得る為に作成する図面は、
躯体図、サッシ図、タイル割図、ユニットバスやキッチンなどの詳細図、製作金物の詳細図などで、
作成し、寸法チェック後に、設計者の承認をうけた上で、
最終的な発注や施工を進めていきます。

法的には、設計者と、施工者は本来別々の役割があるのですが、
建設業では、契約上、設計者と施工者が同じ会社で、
同一人物が設計監理と施工管理をする場合も稀には有ります。

だいたい、ある程度の規模の会社ですと、設計者と、施工者は別部隊が行いますので、
設計施工で受注したとしても、別の人物が行うことにはなるのですが、
どういう役割があるのかは、事業主側は、最低限、理解しておく必要が有ります。

次に、世の中の地主系事業主の8割近くが、建設していると思われる
設計施工方式について書いて行きます。

設計施工方式については、簡単に言うと、施工者と、設計者が同じ会社が行う契約形式で、
事業主としては、何も頭を使って考える必要が無い、お任せの方式です。
ハウスメーカーや土地活用提案系の多くの会社が、この方式でのみ施工をしています。

つまり、他者の設計した設計図については、見積をせずに、
自社の設計した物件のみしか受注しないやり方です。

施工者側としては、この方式が一番儲けやすく、急激に大きく成っている、
土地活用系の営業会社は、TVCMやネット広告をバンバン打ち、営業マンを大量に雇い
受注活動をしていきます。

発注者側の事業主は、その膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、
何処から出ているかを良く考える必要が有ります。

当たり前のことですが、
膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、高い受注金額から出ています。

次に、もう一つの事業主の発注形式として一般的なのは、設計監理相見積方式です。
この命名自体は、私が勝手につけた名前なので、一般的に使われているものではないですが、
簡単に言うと、設計事務所と事業主が設計監理業務委託契約書を締結し、
設計事務所と事業主が共同で、設計事務所が作成した設計図面を元に、
複数の、施工者から相見積を取る形です。

ディベロッパー等は、地主等と比べると、この形式で発注する比率は高いですが、
世の中の地主系の発注者の大体2-3割程度は、この方式で発注しているものと思います。

複数のゼネコンに見積依頼をしますと、相見積が発生しますので、
常識的には、設計施工方式よりは、安く見積は出てくるとは思います。

事業主は、設計事務所と協力、共同して、相見積を行い、その中で、一番安く見積金額提示したゼネコンと
工事請負契約を締結するのが、一般的です。

但し、この設計監理相見積方式は、設計施工方式よりは、金額的にマシではある物の、
見積遂行上、どういう事が起こるかについて書いてみます。

事業主がディベロッパー等の開発のプロでは無い場合、
設計図面を設計事務所に書いて貰って図面を受領しても、
設計図書と見積書を読み解くことは不可能です。

そして、大体、設計事務所に相見積をお願いすることになります。
設計事務所は、これまでの複数の物件で、発注していますから、取引先のゼネコンを複数持っています。

そして、事業主側がゼネコンを出さない場合、
何処のゼネコンに落とすか、
これまでの付き合いで予め決めている出来レースをしたりする、
設計事務所もいることは事実です。

正義感に溢れる設計事務所は、出来レースをしないガチンコで、
相見積をかけることも有るかもしれませんが、多くの場合、
今の建設業の景気ではガチンコ勝負になる事は、余程の公平さを意識した
設計事務所でない限り難しく、人の性として、より自分に懐いてくれる施工者や、
自分に見返り(金銭的なも含めて)を与えてくれる施工者に発注したくなるものです。

また仮に、発注者の事業主側が、仮に、1社程度の相見積に参加してくれる
施工者を揃えたとしても、設計事務所が見積をコントロールしている以上、
設計事務所の伝え方によって、どうでも見積価格を高くコントロールすることは可能なので、
中々、発注者の思い通りに、金額を圧縮してくる設計者少ないでしょう。

また、設計者も設計のプロであっても、見積交渉のプロでも無く、
且つ、見積金額を安くすることにかけてのノウハウもCM会社のようにはないのが実態です。
そもそも、見積金額を安く交渉する事に設計事務所は報酬は発生しないので、
積極的になる事は少ないです。

設計事務所に無くて、CM会社にあるノウハウとは、具体的に言うと、
ゼネコンより安く下請専門工事会社を調達する能力ですね。

CM方式は事業主としては、難しく考える事は何もなく、
上述の、設計監理相見積方式に加えて、CM契約が発生し、設計監理は、設計事務所が、
施工管理は、通常の請負契約で、施工会社が行い、見積交渉を主として、CM会社が行い、
CM会社と取引関係にある下請専門工事会社に直接、CM会社から見積金額のネゴをするという形です。

金額的に、安くできるかは、CM会社の能力によりますが、
契約形態としては、非常に簡潔で、事業主としては、
通常の請負契約(工事責任範疇も全て一緒)と同様の振る舞い方で、
CM会社である㈱土地活用が、交渉済みの金額で、
請負契約を締結すればよいだけです。

より詳しく知りたい方は、お問い合わせフォームから
お気軽にお問い合わせ頂けば幸いです。

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相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

 


 

隣地は借金してでも出しても買え?地上げ編 ㈱土地活用スキーム


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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『隣地は借金してでも出しても買え』
という言葉が有ります。

これまで地上げについて書くことは有りませんでしたが、
実際に当社で建てた物件や、現在、建設中の物件、
また現在も複数の不動産業者さんから、問い合わせを受けており、
地上げの収支的な極意について、一般の方々にも解りやすく
書いて行きます。

地上げ案件と言っても、今時は、バブルの時のように、
ブルトーザーで突っ込んだりしませんし、お経を大音量で流して立ち退かせる等と言った
ことはする訳が無いので、ご安心ください。

種地の所有者が、隣地の古家の所有者に
『売ってくれませんかね』と
買取打診して価格交渉するだけです。

隣地の古家の所有者も、その土地単体では、
土地の規模的にマンションの様な大規模な建物は何も建たなかったりで、
売るに売れない土地であっても、隣地所有者が買ってくれさえすれば、
それなりに価値が有る土地になるので、
WIN-WINの関係になります。

地上げ案件に㈱土地活用が関わると言っても、
もちろん、当社は裏で、お客様の頭脳として、収支計算しているだけで、
地上げ交渉に直接出て行くわけでは有りません。

まず、超基本的な事から、パターンを書いて行きます。
例えば、こんな土地①を所有していたとします。

商業地域600%で所有者の100㎡の土地①は、間口5m
まず、この間口幅では、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
の記事で塔状比についても書きましたが、
RC造では、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が原則6以下でなければ、構造的に持たないので、
5mの建物間口では、足場確保の幅を隣地境界から
壁際で400mmで、500mm壁芯で引いたとして、
建物の壁芯間の幅は、5m-0.5m-0.5m=4m(建物間口)となり、
その6倍が限界とすると、
4m×6倍=24mが建物の構造的限界高さとなり、
構造的には24m÷3m(階高)=8階が限界のボリュームになります。

8階建ですと大体300%程度しか容積は消化できませんし、
そもそも、地盤の支持層にもよりますが、そもそも、この間口幅では、
塔状建物の引抜きに堪えうる現場造成杭の
杭打ち機が敷地内旋回ができずに、
BH杭や鋼管杭や、アットコラム等の狭小敷地で打てる杭で持たせられる
限界高さになる可能性が高く、5-7階程度しか建たない可能性が高いです。

そして、土地のパフォーマンスを最大に発揮する為に、
容積率600%を消化するには、隣地に比較的解体がしやすく、
築古の民家が建っている、運が良いケースでは、
隣地を購入を検討します。

隣地②の所有者も、その間口4mの土地では、更に、何も大規模な建物は建たず、
右側の土地③に築10年の大規模建築物が建っている場合では、
左側の所有者の土地と纏まらないと、
現状では売るに売れないクズ土地(クズ土地ですから当然600%容積率を消化できる土地と比べ価値は低い)です。

少し脱線しますが、
こういうケースで、仮に①の土地の売り物が出た場合、
気の利いた仲介業者さんは、買主をグリップしたうえで、
②の土地の所有者にも、売ってくれないかと、打診して、
①と②を同時に売る、同時決済を検討したり、
買主側からすると、①の土地が出た場合に、
仲介業者さんに②の土地購入の可能性を打診するか、
体力的に余裕がある場合は、①が安い場合、種地をして購入し
決済後に、②に対し、売却依頼をしていきます(これが良く有る地上げのイメージ)。

地上げは、土地の規模を大きくあげていけば、
より大規模なマンションが建ちますので、
これを、何地主にも対して、継続して、土地をあげて行って、
大規模なマンションが建つ規模の土地にして、
分譲ディベに卸す、地上げ屋さんもいます。

上手くいけば、相当儲かりますが、地主さんの中には、
絶対に、引越ししたくないとか、
様々な理由で売りたくないという地主さんも居る(当然、個人の自由です。)ので、
途中で、頓挫して、地上げ失敗すると、
損失を被る事も有ります
(別に買わないでも、マンション建設は、どうにでもなる土地の場合も有りますけど)。

資力が、そこそこあれば、今は、
地上げ中はコインパーキングなどにしておけば、
都心は何処も満杯なので、
結構な収入が入ったりして、
簡単には破綻する事は無いとは思いますが。

話は戻りまして、①の所有者が、②の所有者に購入を持ちかけるというのが、
地主さんや、買取業者さんの地上げであり、
①+②の土地であれば、間口9mの土地になります。

9mの土地で、隣地境界から壁芯を500mm離したとして、
建物の間口は、9m-0.5m-0.5m=8m
8mの間口の塔状比からの最高高さを割り戻すとは、
8m×6倍=48mぐらいの高さまでは無理をすれば構造的には建てられます。

簡易的に階高3mとしても16階までは構造的に建設できます。

仮に、13階で600%を消化できたとして、
1フロアの階高を3mとした場合の
塔状比=39m÷8m=4.875となり、
構造的にも割と安定した建築物になります。

割と安定した建築物になるということは、
構造的にも建設費の坪単価も安くなりますし、
そもそも、建物の規模が大きくなると言う事は、
階数当たりの人件費が安くなるスケールメリットが出てくるので、
隣地の買値と、賃料坪単価にもよりますが、
都心部では利回りが上昇するケースが多くなります。

また初歩の初歩ですが、下記のような土地④を所有している場合、
指定容積率は600%ですが、土地④は、4m道路にしか面していないので、
商業地の道路容積率=4m×0.6=240%となり、
道路幅により、道路容積率の240%がMAXで、その規模までしか建設できません(大体5階建ぐらい)。

しかし、隣地⑤を買い取れば、10m道路に面した土地になり、
道路容積率も600%満たしているので、
④の土地も容積率は600%になり価値は、相当に上がります。

こういう土地④を持っている場合は、建築可能な容積率が全く変わってくるので、
⑤が多少高くても、④の土地を買っておくべきですね。

田舎では、隣地を借金して買う意味は、あまり意味が無いとは思いますが、
都心部で収益物件を建設して採算を見込める土地においては、
買えるのであれば、買っておくべきだと思います。

尚、どんな土地が買える可能性があるのかは、
普通に考えたら判るのですが、
隣に、分譲マンションや、築浅のビルや住宅が建っている場合は、
その土地は売ってくれる訳も無いですし、
築古でも余りに大きなビルが隣地に立っている場合は、
解体費も相当に嵩むので、
買取する場合は気合を入れて採算性を見る必要が有ります。

㈱土地活用では、この算出検討を無料のサービスでしています
(土地の取り纏めが終わったら当社でCM方式を受託させて頂きます)。

要は、隣地を幾らで買えば、採算ベースに乗るのかですね。

それには、収益性と建設費を同時に算出できる必要が有りますので、
普通の不動産会社さんでは、中々できないとは思います
(ゼネコンも概算見積出す時は、結構適当ですし)。

それでは、実際に、隣地を買取した場合、収支的に、どう化けるかを
シュミレーションした事例があるので、下記を、ご覧ください。

まず、90.86㎡の土地に9階建のプラン既存地計画を入れます。

収支的には、このような感じです。
イメージが付きやすいように、
オーナー住居部分と書いている部分も賃料を換算して入力していますので
下記リンクをクリックしてください。。

既存地収支

9階建の塔状建物ですし、
延床面積も535㎡と規模も小さいので建設費坪単価は割高になり、
賃料坪単価も左程高いエリアでもない為、
土地値0でも、表面利回は、8.976%と投資しても、あまり収益性は見込めません。 

そこで隣接地107.28㎡を購入を、実勢価格より少し高めの
坪250万円で検討すると、下記のようなプランとなります。
隣地買取計画1階
隣地買取計画2-9階

 

すると、事業収支は、下記のリンクのようになります。
隣地買取収支
隣地を坪250万円 8113万円で購入したのにも関わらず、
表面利回りは、既存地の8.976%から10.475%まで跳ね上がります。

スケールメリットと塔状比の関係から建設費の坪単価も下がりますし、
その他ボーリング代や、設計料等の面積当たりの単価も下がるのと、
36-39㎡程度で1住戸のプランが割れる計画になったために
賃料坪単価があがったことが原因です。

こういうのを化ける土地と言います。
東京では狭小地の所有者が、隣地を買えれば化けるのですが。

この土地は隣地所有者が売る気が全く無かったので、
頓挫しましたが、事例としては面白いので、
仮に全部の土地を250万円で購入できたとすると、
利回り的にどう化けるかを算出してみます。

つまり、この土地に関係ない第三者が、
107.28㎡の土地と、90.86㎡の土地を両方同時に坪250万円で購入して、
1棟のマンションを建てる場合です。
下記の全土地購入収支をクリックください。

全土地購入収支

土地の買取価格は、1億4,984万円で、
その他の数字は、土地買取価格しか弄っておりませんが、
なんと、8.951%の表面利回りを叩きだします。

土地買取から8.9%の利回りが出るのであれば、全然買いですよね。
仮に今の時勢で、表面利回りが5.0%で売れたとしたら、
4226万円の年間賃料に対し、
売値が8億4520万円で、
原価の総事業費で、4億9725万円に対し、
約3億4795万円の粗利が出る(抜ける)のですから。

狭小地で、単体では収益物件としては、
中々、再採算の合わない土地を買取を繰り返して
まとまった規模の土地に仕上げて、土地として高く売り抜けるか、
更に上物を建てて利益を膨らませるのかが、
地上げの数字上のトリックなのです。

特に幹線道路沿い等は、道路も煩いので、
戸建用地としても売りずらい土地も多く、
まとまった土地になれば、
化ける可能性もあるので、資力のある地主様は、
ご一考頂ければとは思います。

もちろん、この収支で弾いている建設費の概算金額は、
㈱土地活用のCM方式で安く仕上げた場合の
予測金額(若干余裕を持たせている金額)
なので、そこら辺の建設会社に頼んでも、
全然採算は悪くなるとは思います。

もちろん、隣地も、なるべく安く買うに越した事は無いですが、
土地の価値を、全体が見えた上で、正しく判断する必要が有ります。

尚、これが成立するのは東京を基準としているので、
地方都市で同じような成立するわけではないので、
個別に検討していく必要が有ります
(㈱土地活用は、原則東京と、東京から10kmぐらいのエリアでしか、
営業しておりません。)。

地上げは、頭脳ゲームですが、その隣地の価値を測る大元となる、
ブレーンとしても、お気軽に、お問い合わせ頂けたら嬉しいです。

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賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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お住まいの土地を1戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
賃貸併用住宅です。

つまり、マンションを建設し、マンション内の1部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。

これまでの経験では、80㎡-120㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。

当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。

また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築可能な専有面積が2000㎡あれば、
120㎡の部屋を1部屋、自己私用したとしても、
自己使用比率は120㎡/2000㎡=6%であり、
利回り上は軽微な影響しか与えませんが、
専有面積が、400㎡しか取れない、マンションに、
120㎡の自己使用の部屋をとれば、自己使用比率は30%に達し、
当然にして収支を逼迫していきます。

自己使用比率が30%に達する場合は、建設費を圧縮することに加えて、
ある程度の、賃料坪単価が取れるエリアでないと、利回りを出すことは厳しくなります。

㈱土地活用では、原則、地主様に対しては、余程良い立地で無い限り、
表面利回りで9%以下である場合、マンション建設をお勧めしていません。

理由は、究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事を
お読み頂ければと思いますが、
実際に、どれぐらいの規模のマンションで、どれくらいの自己使用比率で、
どれくらいの賃料坪単価のエリアであれば、賃貸併用住宅を建設して、
地主としての持続的安定経営が可能な9%以上の利回りを維持できるのか
幾つかのパターンでシュミレーションしてみたいと思います。

下記の、収支は、延床面積660㎡と比較的小規模な賃貸併用住宅で、
自己使用比率35%で
賃料坪単価を1.0万円から0.1万円刻みで、1.3万円まで入力した事業収支です。
図は、ワードプレスですと見ずらいので、図下のリンクをクリックして
PDFファイルをご覧になって頂ければと思います。

  ↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は自己使用比率35%賃料坪1.1万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1.2万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1.3万円収支をクリック

上記を纏めると、自己使用比率が35%程度ある660㎡程度の小規模賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り9.27%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り8.47%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り7.80%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り7.11%
となっており、賃料坪単価が1.3万円を超えるエリアでないと、
中々、長期安定賃貸経営という事業性を持たせるのが難しいことが理解できます。

長期安定経営に関しては、利回りとデットクロスの関係性を以前書いた記事の
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と土地活用での相続税対策
についても、併せてご一読頂ければと思います
(東京のあるエリアの固定資産税をベースにしているので路線価が低いエリアは賃料が安くても、同一表面利回りで有れば
シュミレーション収支は若干緩く成ります。)。

次に、法延床面積1730㎡程度の大規模な賃貸併用住宅で自己使用比率が、
6.388%の場合の短期収支を見て行きます。
今回は、図にしても、画質が悪いので、下記PDFのみ貼ります。

自己使用比率6.388%賃料坪1.0万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.1万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.2万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.3万円収支

上記を纏めると、自己使用比率が6.388%程度ある
1730㎡程度の賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り12.673%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り11.800%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り10.867%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り9.942%

となります。先ほどの35%を超える自己使用比率の賃貸併用住宅と、比較して、
利回り的に雲泥の差があることは、ご理解頂けると思います。

この記事を通して、何が言いたいかというと、
賃貸併用住宅で比較的小規模な物件などで自己使用比率が高すぎる建物は、
賃貸経営そのものが成り立ちにくいということです。

もちろん、賃貸経営上の利回りを改善するには、
CM方式
で、建設費を下げておくことが大前提ではありますが。

大体、賃貸併用住宅を建てると、オーナー邸は、超贅沢な造りになるので、
利回り的に、際どい水準の地主様は、いっそのこと、賃貸併用住宅建設は諦め、
オーナー住居に供する予定であった住戸面積を賃貸住宅として家賃回収用に充て、
自信は、近所のタワマン等ある程度のグレードで家賃もそこそこの
賃貸マンションに住む事をお勧めすることもございます。

一旦オーナ住居を創ると、かなり特殊な造りになって、将来的に返済が苦しくなっても
貸すのに苦心するような、部屋になってしまうことも多いですし。

賃貸併用住宅を建設しようとしているオーナー様は、ローンがソコソコ、家賃から回収できれば良いなどと、
甘く考えるとドツボに嵌りますので、良く研究してからの建設をして頂けたら幸いです。

関連記事;
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解
相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

 


 

老朽化ビル・マンション建替え依頼による土地活用と、マンション建替え円滑化法


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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㈱土地活用
への依頼において、ビル・マンションの建替え依頼は非常に多いです。

1オーナーによる収益マンション、
オフィスも築40年を超えると老朽化を迎え建替えを検討されますし、
分譲マンションも、管理組合と管理会社の検討により、
マンション建替え円滑化法を使った、分譲マンションの建替えを
検討されるケースのご相談も多々あります。

1オーナーによる、保有ビルの建替えは、立退き交渉さえ上手くいけば、
建替えは比較的にスムーズにいきますが、
中には、賃借人がゴネるケースで、計画が頓挫するケースもあります。

立退きの交渉テクニックとして一般的なのは、昭和58年(1983年)以前に建設された、
旧耐震のビルは、基本的に、耐震基準が緩い構造設計基準で設計されており、
その後の設計されて社会問題となった姉歯マンションより、
構造的に弱いと言われていますので、現在の、耐震基準で耐震診断をした場合、
99%NG判定が出ますので、そのNG判定が出た報告書を持って、
賃借人と交渉するというのが、賃借人も、そんな危険なビルに住みたくない、
または、社員を働かせる訳には、いかないとなり、退去して頂き易くなります。

↓の動画前半は、1オーナーによるビル建替えの事例がテレビ取材されています。

ただし、中には、仕事の無い、どうしようもない弁護士を立てたりして、
とんでもない立退料を吹っかけてゴネて、
結局事業計画が頓挫し、弁護士(弁護士は着手金後は原則成功報酬)も、
誰も得しない結果になることもありますが、
飲食関係など、長いこと、その地域に根ざしている
飲食経営をしてる賃借人などは、比較的、強行な態度をとることがあります。
その場合は、多少時間をかけて立ち退き料の落とし所を探るしかないです。

分譲マンションについては、基本的には、管理会社主導により、
ゼネコンやディベロッパーをつけるなど、
入居者にとっては、金銭的には不利益を産む形態で、
マンション建替え計画が進むことが多いようです。

形だけの管理組合は、知識を付けるべきとは思いますが、
色々な入居者の意向を取りまとめるには、管理組合の理事になった分譲所有者も
実質的には、ボランティアのようなものなので、
管理会社に丸投げした方が楽となり、だいたい丸投げになってしまいます。

マンション建替え円滑化法には、老朽化したマンションの容積率の割り増し緩和措置があるので、
分譲価格の高い都心部では、割り増しされた、
容積率分で出来る部屋を、新たに分譲するという形で、収益を改善して、
既存入居者の金銭負担を0のまま新築に建替えに持っていく可能性は、
管理会社とディベロッパーに食い物にされた後でも有り得ます。

イメージとしては、100戸の既存分譲マンションがあり、
容積率の割り増し緩和措置で150戸まで、建築可能と、行政が判断した場合、
150戸-100戸=50戸分の分譲価格で、
150戸分の建設費(CM会社から見れば高すぎる)を賄い、
ディベロッパーの利益も賄うというイメージです。

仮に割り増し分の50戸を1戸75平米が9000万円で売れるエリアなら
45億円の収入になり、150戸の建設費が
仮に高めに見積もって2200万円(税別)とすれば、
33億に消費税3.3億円と諸経費ですから約37億円の原価に対して
8億円が余るという算段です。
この8億円がディべの利益になり、既存入居者は
金銭負担無く新築に建替えられるということになります。

つまり、割り増し分の分譲価格収入が高い港区のようなエリアでは、
既存の分譲所有者の金銭負担無く、建替え出来る可能性は高いですが、
分譲価格が3000万円-4000万円台といった低いエリアでは
知恵を絞らない限り、経済的に、建替えは難儀することになります。

老朽化した分譲マンションは、40年前に30歳台で購入した方も多く
現在の年齢は70歳台になりますので、新たな融資を受けることに難色を示したり、
建替え期間中に解体を含めて、1年半以上から2年程度、住み慣れた街を離れて、
引越しをしなければならない事は、現在41歳の私から考えても、
精神的な負担が、あるだろうということは理解できるので、
一筋縄ではいかないことは理解できます。

割り増し分譲価格の低い都心から少し離れたエリアでは、
1部屋あたり、1000万円以上程度、
既存入居者が負担しなければならないケースも有り、
建替え決議自体を取りまとめるのに苦心し
頓挫するケースが多いようです。

また、管理組合理事長は建替え推進派であっても、理事の中には、
建替えを希望しない方がいたり、高齢化したマンション所有者が、反対し、
中々、マンション建替えが進まないケースもあります。

㈱土地活用も、分譲マンションの建替えの相談を受ける中で、
震災時に、かなりのダメージを受けて、本来ならば、建替えをしなくてはならない
マンションではありますが、分譲価格が安いエリアで、
中々、話を進めることができない物件もあります。

分譲マンションの建替え計画を進める中で、ディベロッパーに丸投げは、
金銭的に成り立たないエリアで当社が提案していたのは、
ディベロッパーに丸投げをしないで、CM方式で建設費を下げることと、
ディベロッパーの粗利益(20%程度)を収支に組み込まないで、
販売代理で販売代理業者に代理手数料(6.3%+12.6万円を上限)を支払い
容積割り増し分の戸数を、
マンション管理組合が売主として売り抜けるスキームでした。

マンション管理組合自体が、売主となれば、収支上は、
20%(デベロッパー粗利益)-6.3%(販売代理手数料)で、15.7%も収益が改善されるので、
仮に総事業費が、30億円の計画であれば、4.7億も支出が浮くわけで、
それを所有者全員で山分け(エリアによって手出しがある場合は、出費が減る)するという
意味合いです。

上記のスキームは、日本で、何処にも事例の無いスキームですが、
マンション管理組合を特定目的会社として、宅建業を取得するなど、
分譲という点の法的な部分をクリアできるように、
弁護士、税理士と協力してスキーム作りをすれば、
最も効率的な収支で、マンションの建替えは推進されるであろうという算段でした。
特定目的会社での建設に関しては、2005-6年頃のファンド証券化バブルで
流行った手法なので、特に目新しいもののではありません。

マンションの販売に関しては、販売代理を使えば、開発に躊躇しているディベロッパーは
営業マンを余らせている部分もあるので、十分に可能と思います。
分譲マンションの販売チラシやHPを良く見ていただければ、売主と販売代理と書いていますが、
販売代理は、販売代理で、十分に売り切る能力を持っている会社はたくさん在ります。

本スキーム作りは、計画中の分譲マンションで、途中で、理事長さんが転勤で引っ越されて
建替えに消極的な方に変わってしまったり、やはりエリア的に中々厳しいエリアなので、
保留にはなっていますが、都心部では、今の分譲高価格帯では、十分に現所有者が、
無料で建替えた上に、更にお釣(収入が入る)が来るような分譲マンションは沢山あるのに、
勿体無いとは、感じております。

分譲マンションの建替えに関しては、㈱土地活用も土日に、実際に採決されるかも解らない、
管理組合の理事会に説明のために出なくてはならないため、もの凄い積極的ではないですが、
スキームに興味のあり、どうしても建替えを実行したいという理事長様などいましたら、
スキームとしては、誰も考えたことの無い日本初なので実現してみたいスキームでもあり、
ご一報頂ければとは思います

個人的に、誰も考えもしないことを、誰も考えも無しない方法で実現させることが好きなので、
もちろん、成約して、CM方式での実務で、建設費削減という本来の業務で
成功報酬を頂くまでは手弁当で無料でアドバイスや法務、税務、販売代理等の
専門家を、ご紹介させて頂きます(話が進んだ場合法務、税務の専門家自体の報酬は、別途掛かります。)。

当社の信念としては、本業でのCM方式での成功報酬以外は、
ゼネコンや下請からのキックバックは、当然受け取らないに加えて、
紹介した専門家からも含めて一切のキックバックは受けとらない
プロフェッショナルとしてのポリシーですので、ご安心ください。

1オーナーのビル・マンション等の建替えに関しては、
当社はあくまでもCM方式での建設費を削減する会社ですので
直接立ち退き交渉をすることは、ありませんが立退きを専門とする
弁護士さんをご紹介することも出来ますし、建設前の諸々のアドバイスをさせて頂いておりますの、
お気軽にお声がけください。

関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦



2019年上期 地主様必見!土地活用セミナーの日程決定!

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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『地主様必見!土地活用セミナー!!!』
の2019年の日程が決定しました。

内容等、詳しくは、こちらのセミナーサイトを見て頂くとして、まず、
日程概要を発表します!

【日時】
2019年3月16日(土) 13:30~16:00
2019年4月27日(土) 13:30~16:00
2019年5月18日(土) 13:30~16:00
2019年6月22日(土) 13:30~16:00
2019年7月20日(土) 13:30~16:00
2019年8月24日(土) 13:30~16:00

【場所】
東京都港区赤坂2-17-12 チュリス赤阪904 株式会社土地活用 本社
【費用】
無料
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回開催に、ご参加ください。)

セミナーサイトにも、書いていますが、
土地活用系のセミナーは沢山有れど、建設費を扱うセミナーは、
株式会社土地活用のセミナーだけです。

税制や、法務は、多くの士業の方が、取り組んでいますが、
彼らは、建設費については、完全なる素人ですし、
建設会社や、ハウスメーカー、営業マンを大量に雇ってローラー作戦で
土地活用営業をしている土地活用会社は、
建設費を安くすることについて絶対に扱うことは、有りません。

何故なら、彼らの建設費は、高いですし、出来れば高く受注したいので。

土地活用の成否が決まるのは建設費であると、㈱土地活用は、何度も伝えていますが、
本当の成否が判るのって、建設してから15年後以降です。
そして、15年後以降、融資返済が苦しくなっても、また、きちんと計画して建てていれば、
もっと、多くの収益が得られたのに、時間を巻き戻すことはできず、
銀行の返済だけが残っています。

東京で、馬鹿高い建設費の会社で、
マンションを建設してしまう可能性のある地主様、そして、その御子息様には、
絶対に参加して欲しいセミナーです。

御子息様の多くは、土地活用をする場合、現在の地主様がご高齢の場合、
銀行から連帯保証人を求められますが、その返済が苦しくなった時に、
実際に返済の義務が圧し掛かるのは、相続が終わって連帯保証人から債務者に変更した、
御子息となります。

そして、現在、ご高齢の地主様の多くは70歳~80歳代になるとインターネットの活用が出来ない方が
多いのは理解していますが、連帯保証人なる御子息の方は、もし、この記事を読んだら、
深く考えるべきです。

また現在、70歳~80歳代の地主様で当記事を読まれている方がいたら、
御子息の将来を真剣に考えるべきです。

銀行にとっては、連帯保証人は、債務者と一緒です。
高齢の親が、口八丁、手八丁の営業マンに言いくるめられて契約したとしても
その返済義務は自分に来るということを理解しましょう。

そして、銀行の連帯保証の捺印を、親が決めた事だからと頭の中が空っぽでするのではなく、
良く考えて下さい。自分と家族と子供の20年後、30年後、40年後の未来を。
国連の常任理事国の拒否権と同じで、連帯保証の捺印を拒否することは可能です。

連帯保証が無い限り、銀行融資は通らず、
銀行融資が通らない限り、建設は実行されませんので。

街を歩いていても、車で走っていても、馬鹿高い建設費の会社で、
工事中のマンションの工事看板を見ると将来的な破綻が見えて残念でなりません。

良く考えるきっかけとして、㈱土地活用の土地活用セミナーをお気軽に、ご活用ください。
セミナー申込みページはこちらとなります。


 

株式会社土地活用の建設費見積の違いとバタフライ効果

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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土地活用を検討されている地主様が、
ハウスメーカーや土地活用提案を営業マンを大量に雇い
バンバンしている会社等の提案を受けて一巡して、
建設費の高さに疑問を持ち、
当社のHPやブログを見て、お問い合わせをしてこられるケースは非常に多いです。

今、この記事を見られている方も、その中のお一人かも知れません。

世に、土地活用の提案をしている会社は、沢山ありますが、
株式会社土地活用の提案は、他社とは、全く違う唯一無二のものです。

具体的に何が、違うのかと簡潔に説明すると、
1.結果としてマンション建設費が圧倒的に安い。
2.株式会社土地活用は、建設費交渉のプロとして、地主様に変わって建設費を交渉する会社であること。
3.株式会社土地活用は、ゼネコン活用型CM方式により、見積範囲を元請ゼネコンから、
 下請専門工事会社(型枠・電気・内装業者等の専門工事会社)まで広げて、
 直接、下請専門工事会社に金額交渉が出来る会社であること。

です。

1~3までは、全てが密接に関わっています。

株式会社土地活用のCM方式を解りやすくお伝えすると、
例えば、ゼネコン数社の見積、
約3億円のうち、
電気工事の見積がAゼネコン3500万円、Bゼネコン3200万円、Cゼネコン3700万円だったとしましょう。

通常の見積ですと、そもそも電気工事の内訳が出て居なかったり、
電気工事の金額交渉そのものは不可能です。
あくまで総額での勝負になりますので、Cゼネコンに電気工事が高いから安くしてといったところで、
工事費全体で見て下さいと言われて終わりです。

一方でCM会社の株式会社土地活用は、当社と取引のある電気工事会社に、
同一工事の見積交渉を3150万円でして出来ると返答を貰うとします。

その場合、当社の取引のある電気工事会社をゼネコン会社で3150万円で出来る会社が有るから
その会社を工事に採用することによって、3150万円でやって欲しいと依頼し、
見積を出し直して貰います。

すると電気工事の金額は、
Aゼネコンにとっては、350万円の減額、
Bゼネコンにとっては、50万円の減額
Cゼネコンにとっては、550万円の減額になります。

これを、『マンションの建設費の算出方法と絶対解』の記事で書いたように、
躯体工事、内装、電気、設備・・・などと全ての工種に対して金額交渉を直接行い、
ベストな専門工事会社リストを揃えて、工事を実際にする。

どうして安いのかは、手を抜くとか、レベルの低い次元の話をしているのではなく、
合理的な理由が有るのです。

直接交渉をしてゼネコンに下請専門工事会社を紹介が出来れば、
ゼネコンが損をして、
その金額で出来ない理由など一切なく
建設費がガラス張りになった上で、圧縮できます。

もっと明確にイメージして頂きたいのは、
その当社からゼネコンに紹介している下請専門工事会社の多くは
職人さんが独立して数人でやっている、小さな会社では無く、
スーパーゼネコン等の大手の下請を普段はやっている会社です。

オリンピックの選手村などの代表的な工事にも
職人さんを送り込んでいる下請専門工事会社です。
そのような会社と取引が有れば、物量から、
基本単価は、スーパーゼネコン等の方が安いですから。

しかし、当社はスーパーゼネコン等に工事を発注する事は無いです。
管理系の費用が非常に高いですから。

どうしているのかと言うと、
地場のゼネコンさんに、大手の下請を紹介して、建設費を交渉して、固めて、
通常の請負契約を締結したうえで、マンション建設をしてます。

当社のお付き合いしている地場のゼネコンさんとは、どういう会社かと言うと
年商20億から100億円程度で普段は、どういう工事をしているかと言うと、
公共事業で、小中学校を作ったり、耐震補強工事をしたり、都や区が発注者の工事、
都営住宅を作ったりする公共事業を半分ぐらいやりながら、
地域の地主や、長い歴史の中で、培ったお客さんから仕事を貰って、
地域に根差して、真面目に工事をしている会社です。

適当な仕事など、会社の存続に関わるので、出来るわけありません。
地域の公共建築物が、適当な工事をしてできている等と思った事は有りませんよね?
適当なトラブルの有る仕事をすれば、悪い噂は広がりますし、公共事業の発注者に耳に入れば
指名停止になります。

スーパーゼネコンの下請に入るような専門工事会社から職人が送り込まれて、
公共事業と全く、同じレベルの管理体制で、株式会社土地活用のマンションも建設されています。

そして、上記のゼネコン活用型CM方式を駆使して、
高級賃貸マンション建設を高次元で、首都圏で建設費にして、
同時期に30億円以上取り扱っている会社は株式会社土地活用の他に有りません。

幾ら探して頂いても結構ですが、お問い合わせを頂ければ他社とは、
全く違う土地活用提案を受けると思って頂いて結構です。

『建設費を安くできる』本質的な価値の他に、
付加価値として、収益性を最大化できる間取りや、仕様、デザイン性等の提案を
ご提供しています。付加価値だけでもFEEを頂けるだけのサービスは提供しているつもりではありますが、
そこは、サービスでやっており、CMFEEは、建設費をコストダウンした結果のみに焦点を当て、
成功報酬で頂いております。

何故、建設費が安くできる以前に、
何故、土地活用を計画するにあたり、
マンション建設費を安くしなくてはならないのかは、
前回の『究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス』
記事を必読して頂く必要が有ります。

ベクトルの話をしますと、
1.世の建設会社は、建設費を出来れば高く受注する事を目指している。
2.世の建設会社は、建設工事を受注する事に価値を見出す。
3.株式会社土地活用は、建設費を仕様レベルを保ったうえで出来るだけ安くすることを目指し、
 そこに存在価値を見出す。
4.株式会社土地活用は、土地の価値を最大化することを目指している。
5.株式会社土地活用は、受注する事だけには価値を見出さない。

この根本的な違いをまず理解して頂きたいです。

どちらが土地活用を目指す施主と
同じベクトルを持っている会社か理解できると思います。

偶然にも本記事を読まれた方は、
お気軽な、お問い合わせをお待ちしています。

本当に、知っている、問い合わせをしてみるだけで、
10年後、20年後、30年後の将来は大きく変わっていきます。

私は、『蝶の羽ばたきが世界を変える』という言葉が大好きです。

予測可能性:ブラジルの1匹の蝶の羽ばたきはテキサスで竜巻を引き起こすか?で、
バタフライ・エフェクトとも言われています。

「バタフライ・エフェクト」は、ほんの些細なことが引き金となって、
歴史を変えるようなとんでもない現象を引き起こすことがある、という考え方です。

私が、パソコンに、この記事を書き、この記事を読んだ、今は知らない誰かが、
行動をし、運命を人生を変える。

そして、その効果が、大きく全体に波及し、
建設業を『施主の為に建設をする、建設業』に、
その結果として潤う建設業に変えていければ、
何よりも嬉しいです。

 


(株)土地活用へのお問い合わせはこちら