「土地活用の相談窓口は、誰にするべきだろうか？」
地主様は、土地活用、相続の相談窓口として、誰に最初に依頼すればよいのか迷われることでしょう。
銀行、土地活用系の建設営業会社、ハウスメーカー、設計事務所、税理士、司法書士等士業と多種多様な相談窓口があります。
私は、弊社土地活用のブログ記事『誰のために建設するのか？』にも書いたように、建設は、施主のためであるべきだという信念で一貫していますが、今日は、莫大な金額が動く、土地活用業界の悪魔の囁きの真実を、それぞれ赤裸々に書いていきます。
結論だけ、先に、お伝えすると、「自分で状況をコントロールしろ！そうでないと喰われる！」です。
目次
土地活用って、何処に相談すれば良い？
【金融機関が相談窓口の場合】
最初の、相続対策、土地活用の提案は、金融機関からあるケースも多いと思います。
昨今は、金利低下により、金融機関も厳しい状況ですので、大口の融資先として、地主様をターゲットとした相続税対策→マンション建設をしたらどうですか？という提案に行くことは、当然の事業活動です。
問題なのは、ここから先です。
金融機関はＡＴＭ収入や普通の事業融資と預金に対する差額で稼ぐということだけでは厳しくなっていることは、ニュースを読んでいる方は理解されていると思います。
金融機関が主導する場合の土地活用提案の、最大の果実は、ゼネコン、ハウスメーカー、土地活用営業会社からの「建設費の３％のキックバック」です。
5億円の建設費のマンションを建てる場合、金融機関から、施工会社を紹介された場合、1500万円を施主の紹介料として、施工会社に支払うことが常態化しています。そういう営業をされているし、そう要求をしているのです。本来であれば5億円の物件に対し施主が、『何も知らずに』施工会社に支払うの5億1500万円です。要は、紹介料が、支払う建設費にコストオンされているだけです。
金融機関が金利で稼ぐ、融資手数料で稼ぐは、公言している商売として、当然のことです。
しかし、お客である施主には見えないところで裏で動く、建設費のキックバックは常態化しています。この癒着構造は、倫理的に正しいものとは言えません。
テレビＣＭを、バンバンやっている、ある土地活用営業会社には、金融機関のＯＢが役員として入れ込み、金融機関からの地主情報を吸い上げ、金融機関からの紹介という形で営業に行くということを主として行っています。こんな会社が大手を振っているのが、土地活用業界の実態で、金融庁が金融機関を取り締まるなどしてくれたら一瞬で潰れますが、そうはいきません。
「私の金融機関の担当者は、素敵なエリートだし、そんなことしないわ！？」と、お思いの方もいるでしょう。
でも残念なことに、実際、そうなのです。半沢直樹でも見直してください。冷徹にノルマを果たす戦士でなければ、第一線から飛ばされるのが銀行員なのですから。
では、事業主である土地活用を検討している地主は、金融機関と上手く付き合う為には、どうすればよいのか？
もちろん、金融機関から融資を受けられなければ、マンション建設はできません。
施主＝地主は状況をコントロールすればよいのです。
大体、よく考えてみてください。金融機関自ら土地活用を提案してくるような、優良地主です。そんな優良地主には、他の金融機関も融資をしたいんですよ。
金融機関は、最悪、建設費の３％キックバックを取れなくても、優良資産を持つ地主には、融資による金利収入・融資手数料は絶対的に死守したいのです。
それであれば、金融機関に対して、伝えるべき言葉は、、、
『提案有難うございます。建設に関しては、こちらで考えているところもあるので、別の会社での提案も受けてみて決めたい。』
そして、決めセリフは、、、『他の金融機関さんからも最近提案受けてましてー』
これで、立場は一気に、不要に３％の紹介料を払うネギを背負った鴨から、逆転します。同時に金利交渉も出来てしまう。
最終的にその金融機関から融資を受ける可能性もありますので、失礼な態度をとってはいけませんが、金融機関の融資担当者からすれば、『ぐっはーーーー(笑)この地主さんは賢くて甘くないな。』です。
会社に、その内容を持ち帰ったら、上司から言われる内容は、『マンション建てる気有るなら、何が何でも、その地主の融資を取れ！』です。
地主は、最低限の知識を蓄えて資産防衛しなければなりません。一番、ダメなのは、金融機関が、紹介してくれるから安心などと、頭の中が、お花畑の馬鹿丸出しの幻想を持ってはいけません。
金融機関は、あくまでも利益を追求する事業会社です。営業マンは、その戦士です。仮に20年後、地主の、融資返済が滞れば物件ごと差し押さえれば最終的には損はしません。
【税理士事務所が相談窓口でマンション建設を提案する場合】
税理士も相続税対策で、マンション建設を提案することがあります。これは、２つのパターンが、考えられます。
- 純粋に相続税対策を提案しようとする本業で勝負する優良税理士事務所
- 施工会社からのキックバック目当ての悪質な税理士事務所
元は、殆どの人が真面目に本業で勝負しようと、税理士になります。そこに、土地活用系の営業施工会社や、ハウスメーカー、ゼネコンが甘い蜜を持って営業をバンバン掛けます。
『オーナー様をご紹介いただき、成約した場合、建設費の３％を紹介料としてお支払いします。』
これは、心が揺らぎますよね。普段、数十万円の報酬で、コツコツとヤヤコシイ税務計算をしているのに、3億円の物件を建てられる顧客地主情報を施工会社に渡し、一緒になって建設を勧め、または口利きをして、成約するだけで900万円のボーナスが入ってくるのですから。
多くの税理士事務所は、土地活用系の営業会社がバンバン営業をかけられています。普通に事務所登録してたら、名簿は公開されてますからね。地主の情報を握っているのは、税理士事務所、金融機関、古くからのの管理物件を持っている不動産会社です。
税理士が、相続税対策でマンション建設による土地活用として、提案するのは、本業の業務として当然のことです。
そこから先の、お小遣い（といっても莫大な金額ではあるが）稼ぎを誰でも知っているようなハウスメーカーや、土地活用営業施工会社を紹介することによって稼ごうとすることが、問題なのです。税理士は、税務のプロであって、マンション建設のプロでは有りませんからね。
幾らこれまでの信用をしている税理士事務所でも、悪魔の囁きに抑えきれず牙を向いてきたときは、それを告げずに、『ああ、この人は、施工会社から営業受けて目先の、お金が欲しいんだなー』と思った上で、こう告げるべきです。
『提案と、ご紹介頂きありがとうございます。私の方でも、施工会社については勉強して検討してみます。建設した場合の相続税などの税金のシュミレーションをお願いできますか？その分の御礼はしますので。』
そうすると、キックバック狙いの税理士事務所側からすれば、『ああーーー本来の税務業務に戻るだけかーー甘くはないなー』と、なるだけです。何も後ろめたさも有りませんよね。本来の業務に戻してあげるだけですから。
尚、プロに何か最初の相談以外の実務をお願いするときは、小さなことであっても、きちんと報酬を払うべきだと思います。
【不動産会社が相談窓口でマンション建設を提案する場合】
中には、１～2％ぐらいの確率で、地主さんや、相談者のために、社会のためになることをしようという『信念のままに行動する』、不動産会社もいますが、98％の不動産会社は、自己の利益を追求します。
当然にして、不動産会社にもハウスメーカー、土地活用営業施工会社、ゼネコンは出入りしています。上記の金融機関、税理士に悪魔の囁きをするのと同じように、不動産会社にもキックバック３％の囁きをします。
中には、単純に管理物件が古くなって、管理が大変だから、建て直してまた管理が取れればよいと、建て替えを勧めるケースもあるでしょう。でも悪魔の囁きが頭を巡らせます。
- 『ＴＶＣＭをやっているあの会社とあの会社の担当者が名刺置いて行ったな。。。。』
- 『こちらで、主導権握って、営業に来た数社を競わせて、建設させれば、３％のキックバックがボーナスとして確実に手に入るじゃん。』
↑は、普通の脳みそがあれば誰でも考えることです。
僕が、建設業に信念を持って入らず、今も、信念が無ければ、僕もやっていたかもしれません。それぐらい地主情報を抑えている側としては、甘い蜜への悪魔の囁きなのです。
『提案と、ご紹介頂きありがとうございます。私の方でも、施工会社については勉強して検討してみます。建設終わったら管理は、またお願いしますね。』
そうすると、キックバック狙いの不動産業者側からすれば、『ああーーー本来の管理業務に戻るだけかーー甘くはないなー』と、なるだけです。
デジャブのようですが、何も後ろめたさも有りませんよね。本来の業務に戻してあげるだけですから。仮に、他の人に対して、やっていたってそれは多めに見てあげましょう。自分が引っかからなければ良いだけですから。
頭で唱えるべき言葉は、『私は馬鹿じゃない。』です。
【無料相談会に行ってみる】
これは、行くのは良いと思います。ハウスメーカーやら、色々な税理士事務所、司法書士事務所が、提携したり、単独で、セミナーからの相談会を行っています。
当然にして、遺言も書かないといけないし、保険を活用したり、相続税を算定したり、本来の業務に関することについての専門的な話は、無料の話は聞いても良いと思います。そして信頼できる専門家かどうか、一挙手一投足を見て判断しなければなりません。
その際に絶対に、頭に入れておかなければならないのは、『建設に関する主導権は自分が握ることです。』
特に気を付けなくてはいけないのが、、、簡単に請負契約を締結してはいけません。
上記が頭に入っていれば、専門的な知識の一部を聞いて、素晴らしい専門家に出会える可能性もあります。但し、ハウスメーカーやら営業施工会社側の主催のセミナーは、営業のしつこさには気を付けてくださいね。
ぐいぐい、グリグリ、ゴリゴリきます。
ある当社のＣＭ方式で建設したオーナーが言ってましたが、あるテレビでＣＭバンバンやっている営業施工会社は、高級ホテルで、副社長クラスが出てきてディナーをしながらクロージングに掛かってくるそうです笑家族で10万近くのディナー食べたら断り難いですよね(笑)
10万円のディナーを食べて、断り切れずに2億円も建設費が高いのに建設して損をするなんて、馬鹿みたいな笑い話して、かわす判断力・交渉力がない人は深入りするべきではないとは思います。
【一括見積比較サイトで登録してみる】
これもダメなケースですね。
弊社のブログ記事『土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない』や『土地活用の失敗！土地活用の豆知識⑬』も、併せて読んで頂きたいですが、業者の養分になるな！です。
上記に書いた、キックバック料の3％こそ乗りませんが、高い会社同士で比較しても高いに決まっています。当社も、以前あるサイトに登録しましたが、やり方がしょうもなさすぎます。
そのサイトは、1問い合わせ3万円で月10-20人ぐらい問い合わせ者の連絡先が送られてきます。
でも、一括比較サイトでチェック入れて、見る人って、電話かけても殆ど連絡つかないし、そもそも何も調べてないので、電話しても、『お宅誰ですか？何の会社ですか？もーーーいっぱい連絡来て、めんどくさいからもう連絡しないで下さい！』という扱いが多い（殆ど）です、、、(笑)
内心は、『こちらは、最強の建設コストマネージャーだぞ。そこらの営業会社の低属な社員と一緒にすんな。』と思いますが、電話だし、調べる気もないし、そもそも難しい文章読めない人達には、伝わりません。
あまりにアホらしいので、直ぐに広告掲載を取りやめましたが、こういうサイトに登録している会社の社員はガッツが違います。何度電話に出なくても、ひたすら、電話をかけたり、待ち伏せしたりしてアポを取り受注につなげようとしていきます。
グーグルで土地活用で検索すると、こういうネット会社の、何の解決にも繋がらない、外部で雇った記者レベルの知識で、低レベルで適当に書いた、記事が上位を独占しています。そして、比較依頼をした人を地獄送りの高額会社への一括見積をさせて、比較させる。
嘆かわしい限りですが、これが現実です。
これが引っ越しとか、数万円の依頼であれば、そういうサイトに登録して一括見積をするのも良いでしょう。僕も引っ越しするときとか、めんどくさいので一括比較サイトは使いますし。
しかし、マンション建設は、数億の投資です。
弊社のブログ記事『土地活用の収支比較！土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと！』のように失敗すれば、真綿で首を絞められるように、ローン返済がひっ迫し、圧死するのは、地主、または、地主の相続人で連帯保証人となる人自身なのです。
この記事で建設、土地活用業界の悪魔の囁きと、現実を知って頂き、餌食になる建築主が一人でも減っていくことを期待します。僕は、この腐りきった土地活用業界と、真っ向勝負で、戦い続けます。
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