新築マンション建設と空室率と管理会社 東京編 土地活用の豆知識㉕

東京でRC造マンションを新築し、経営するときに空室率は、どうしても気になるでしょう。
はっきりというと、今の東京の人口流入を考えれば、募集方法と完成時期、賃料を間違えなければ、新築時は普通に埋まります。


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オーナーが決めた管理会社が全部自社で他社に情報を出さないなどの管理会社の問題などを、除いて、賃貸募集で苦しんでいるなどという話は、聞いたことがありません。
そして、一旦満室になってしまえば、オーナーの皆さま、安定した入居を確保されているようです。

当社は不動産会社ではなくマンション管理はしないので、空室率は、きちんと統計を全オーナー様から取っている訳でなないですが、ライフスタイルの変化によるやむ負えない転居による、一時的な入退去期間もありますが、聞いている話によると1-2%程度と思います。
当社以外の物件でも、きちんと建てて管理している、築10年ぐらいまでの東京中心部のマンションなら似たような空室率でしょう。東京都の人口推移は、年間10万人増えており築浅のマンションが埋まらない訳が無いです。

空室率の計算としては、例えば30戸あるうちの5戸が、入退去があり、1か月ずつ入退去時の清掃やら入居日の調整やらの切り替えがあると、空室率は、5カ月÷30戸×12カ月=5/360=1.3%程度ですからね。

管理会社の選定についてアドバイスを求められることも有りますが、完成間際になると、役所指定の『建築お知らせ看板』から、ダイレクトメールがバンバン来るのですが、基本的には、地元の大きなところで、経営者が新築の賃貸経営に精通している、且つ、経営者及び、担当者の人間性、方針を良く見て判断してくださいとお伝えしてます。
人間性というのは、空室情報を自社だけで抱え込んで、他社に出さない人間性のか、先に、面談時に確認していただきます。親の代から管理物件を引き継いで殿様商売をしている地元で大きな不動産会社も有りますし、自社の売り上げだけを考えて、出さないかは確認しなければなりません。

管理会社は、特に、キックバックも何もないですけど、オーナーから、求められればエリア客付けに強い不動産管理会社経営の友達やら、お施主様でも管理会社経営されている方も、複数いますので、紹介も可能ですけどね。

不動産会社は口が上手いので、情報を他社に出すと言っておいて、管理契約だけ取ったら、他社に出すのは無視する人もいますので、『募集開始時に、スーモやアットホームなど見ていれば、管理会社以外に情報を出していないか直ぐに解るし、チェックして情報を出していなければ、即解約する』と最初のコンタクト時に伝えておく必要もありますね。

新築時は、当社も無茶な賃料設定で、事業収支を作って、銀行融資を打診していないですし、マンションには絶対に自信を持っているので、真面目にやっている管理会社なら簡単に埋められますが、即埋まるも埋まらないも、原則は、管理会社の人とAD(広告料)です。スタートは管理会社が、きっちりと、エリアの不動産業者に情報を出すか。

ADに関しては、最初は出費になりますが、出せばより簡単に埋まります。敷金は普通に1か月(ペット可は2か月)取るとして、礼金は1-2か月取っておいた方が良いでしょう。AD支払い分の原資になりますから。
不動産会社は基本的に現金ですからね。
入居者には申し訳ないですが、日本の文化として、AD払わなければ、エリアの不動産業者が動かないのであれば、払うしかないです。

賃料設定は、ディベ勤務時は、完成時に即満室だと賃料設定が安すぎ、3カ月ぐらいで埋まるのがベストという考え方で、周辺相場から目一杯に挙げる設定をしていたいのですが、オーナー様の体力や、安定経営を考えると、エリア賃料から3000円程度、微妙に上げるぐらいをスイートスポットとして考えるべきでしょう。
当社で建設したマンションでは、新築直後は、部屋数も多いので、微妙に高い程度で、ひとまず埋めて、退去時に次の入居者に向けては目一杯賃料をあげるという戦法をとっている、長期保有目的の不動産会社様や、地主様もいらっしゃいます。

マンションディベは、体力もありますが、売却までの時間軸は長期保有目的のオーナー様と比べて短く、高値売却を目的としているので賃料を目一杯あげて、レントロールを強くしてから売却することが多いですね。

東京都の人口推移は、年間10万人増えており、日本全体は、少子高齢化と騒がれてはいますが、地方から若者が東京に出てきて東京に就職するという循環は、今後も継続していくでしょう。大学や、専門学校で東京に出てきて、または、東京生活に憧れ東京に出てきて、東京に住み続ける。
日本で刺激的な生活を求めるのであれば、まずは東京ですからね。そして外国人も東京には増えています。

私は千葉県の木更津市の1970年代にできた山を切り開いた当時の新興住宅地ですが、自宅近所は、多分70歳-80歳台の親の世代が主に住んでいて、ゴーストタウンのようになっていて、求めるような仕事はなく、東京でしか出来ない仕事と思っていますし、地方の高齢化、過疎はやむ負えないことと感じています。
子供のころに賑やかだった、地元近所の風景が、閑散としているのは、寂しくは有りますが、現実です。

例外は、もちろん有りますが、東京のマンション入居のサイクルのイメージで考えると、1980年代以前に建設されたマンションは、比較的低賃料なので、東京に出て来たばかりの学生や、なんとか東京で頑張って生きている方々、アジア系の外国人などが住んでいるイメージで、1990年から2010年ごろに建てられたマンションは比較的安定してきた方、2010年から2020年に建設されたマンションは、世間的に言えば、収入もしっかりしていて、ハイスペックな方々が住んでいるイメージが有ります。もちろん場所にもよりますが、港区は、経営者も多いですしね。

そして、分譲マンションは、タワマンが中心に建てられているので、供給数も多いですが、高額のため簡単には買えないのと、持ち家信仰の少ない人も増えてきているように感じます。

1980年代に建設されたマンションは、造りをデザインから見れば年代は解りますが、最近建設されたマンションは、劣化しずらい部材を使っているので、簡単には、劣化していかないでしょう。
昨日の仕様に関する記事で、現在の㈱土地活用の仕様について書きましたが、そう簡単には、仕様グレードは、進化していかないと思います。

大きく変わるとすれば、WIFIの通信速度ぐらいでしょう。人工知能AI搭載の、照明やら色々なシステムが出てきているようですが、賃貸に関しては、そんなに普及することは無いとは思っています。
照明に関しては、スイッチ押せば十分ですしタイマーも有りますからね。

AI搭載の洗濯機や、床を掃除してくれる掃除機は、便利そうですが、大家側は実装しないですし。

一方で、今、デザイン的には、流行り廃りの無い、デザインで、しっかりと造りこんでおく必要もあります。

何が言いたいかというと、現代に少なくとも当社で建設している賃貸マンションは、バルコニーの手すりはアルミに乳白ガラスで、塗装範囲も極力減らしていますし、簡単には、劣化、陳腐化はしないということです。

劣化して見える主な原因は、打ち放しが黒ずむ(ひび割れが見える)、塗装(吹付タイル)、鉄部の腐食ですが、劣化しやすい部材は、極力使わないようにしています。
外壁タイルは、20年後付近で何処かのタイミングで高圧洗浄などは、必要かもしれませんが、極力汚れにくそうなタイルを勧めています。

しっかりと劣化しずらい部材を使って、デザイン的にも優れたマンションを今の最高水準のグレードで建設していくこと、東京の中でも今人口流動が怪しいエリアでは利回りが安定確保が予測できない規模の限り極力マンションを建設をしないことを気を付けた上で、少なくとも30年程度は、海外からの人口流入も含めて、安定入居は見込めるでしょう。新築時からのサブリースは必要なくオーナー自身が経験値を蓄えていく必要も有ります。

安定入居の大前提として、賃料を多少下げたとしても耐えうるように、建設当初の建設費を、㈱土地活用のCM方式で、下げていくことは絶対条件ですが。

今、何も考えずに、悪い利回りで、業者の言われるがままに建設した場合は、
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土地活用の失敗 土地活用の豆知識⑬
などにも書いている通りに、かなりの高確率で死にますけどね。投資は自己責任、しっかり調べずに『愚かな決断』を下した自業自得です。

このブログを最後まで読んだ読者様は、愚かな決断をしないで戴きたいと切に願います。

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