RC造マンションの階数と工事期間(工期)土地活用の豆知識⑳

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今日は、RC造の工事期間について階数に応じて書きます。

建設費コストダウンの㈱土地活用では、良くお客様にどれぐらいの工期が、RC造ではかかるのかを聞かれます。
階数と地盤(杭や水が出るか)に寄って異なりますが、建設業ではない方でも大体の予測がイメージできるように書いていきます。

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やり難さなど、諸々の条件など勘案せずに目安としての工期(実質的な工事期間)を超ざっくり言うと、RC造の杭有りで着工してから
5階建で10ヶ月
6階建で10.5ヶ月
7階建で11ヶ月
8階建で11.5ヶ月
9階建で12ヶ月
10階建で12.5ヶ月
11階建で13ヶ月
12階建で13.5ヶ月
13階建で14ヶ月
14階建で14.5ヶ月
です。

請負契約から1ヶ月は、近隣挨拶やら地鎮祭や準備期間でかかるので請負工事の期間はプラス1ヶ月見ておいた方が良いとは思います。

私が現場監督してた13年ぐらい前は、かなり無茶する会社だったので5階建杭無し5ヶ月とか無茶苦茶な大突貫工期で現場をやらせられてましたが、普通のゼネコンは今時、職人さんも集まり難くなり、そんな工期で請けないですね。
POINT①今時は、工期を余裕持たないと元請ゼネコンが、工事を請けてくれない。

それでは、敷地面積が100㎡から500㎡の中小規模マンションでのイメージですが、全体工期を検討用に、それぞれ、どれぐらいの工期がかかるか、概略検討してきましょう。
【杭工事工期】

大体のイメージとして、杭径や敷地条件にもよりますがアースドリル杭20mの1本で1日かかります。
杭が35mなら、1本打ち終わるのに組み換え等しながら、2日ですね。 35m杭が10本有れば、20日+重機搬入、搬出で2日で22日ぐらいがざっくりした杭工期になります。

敷地が狭い場合は、水槽などの位置を変えながら打設する場合もあり、作業性からプラス数日を見込んでおく必要が有ります。
実際には敷地条件や杭長に応じて杭屋さんと打ち合わせを行いますが、全体工期を考える上ではざっくりそんな感じで良いでしょう。

鋼管杭やPC杭などの規制杭は、本数にもよりますが、500平米ぐらいの敷地なら1週間から10日ぐらいでパパっと杭打ち完了となります。

【山留工事工期】
杭を先にやるか、山留工事を先にやるかは図面等条件によって打ち合わせが有りますが、山留工事は敷地の外周長さや、工法にもよりますが、大体、中規模なマンションであれば5日から1週間もあれば終わりますね。

棟状建物で基礎の深さが4m近くあると、地盤によっては、切梁と言って、周辺の土が倒壊しないように、山留杭を鉄骨でツッカエ棒のように支える切梁工事期間というのが出てきて、数日余分に掛かったりします。

【掘削工事工期】
掘削(穴を掘ったら)水が出る場合は、状態にもよりますが、山留時にディープウェル据えたり、ウェルポイントをやったりで、3日から1週間ぐらい見込んでおく感じです。

掘削工事として水が出なく普通の8tダンプで搬出出来るなら1台の中型ユンボでざっくり1日100立米ぐらいを場外に搬出できます。
長雨や山留時のディープウェルなどやっても効きが悪く水が出る場合は、石灰などを混ぜて土を締めながらやるので、時間がかかる場合も有ります。 その後、捨てコンクリートを打って、基礎配筋をするのに、配筋量にもよりますが、地足場を組みながらやるので、2週間から1ヶ月ぐらいかかります。

【基礎工事:地中梁―耐圧盤―フーチング―1階床スラブの躯体工事】
横に広く低層の場合は、基礎の面積あたりの配筋量は、減りますが、後は職人さんを集められるかですね。
基礎配筋では、基礎の形にもよりますけど、大体、職人さんが1日あたり0.6-0.7トンぐらい組める(上階で0.7-0.8t)ので、基礎配筋量を鉄筋量に応じて出せる職人さんの数にも寄って必要日数も変わってきます。
鉄筋屋さんの忙しさや、物件特有の作業性によっても変わってきます。
超狭い敷地に鉄筋屋さん10人突っ込んだところで組立作業には順番があるので身動き出来ずに、1日あたりで組める鉄筋量も減り無駄になりますし。

その後は、型枠を10日~15日ぐらいかけて組んで生コン打設です。
型枠屋さんも、人数と後は、基礎の段差などの条件によって若干は変わってきます。後、1日に搬入出来る生コン量や基礎形状によって基礎で打ち継いだりする場合もあるので、プラス10日ぐらい見込んでおけば良いです。 大体ですが、簡単な基礎で杭開始から2ヶ月、少し面倒な地業・基礎で3ヶ月で地盤(地面)レベルまでコンクリートが上がってきます。

【1階以上の躯体工事】
その後、1階-2階のコンクリートが上がるのが、大体それぞれ3週間程度 3階から上階が型枠屋さんや、鉄筋屋さんも慣れてきて、2週間で1フロアを上げていきます。

5階建ですと、普通にやれば、
設備先行配管1週間+基礎2-3ヶ月+1-2階で1.5ヶ月+3-5階で1.5ヶ月=5-6ヶ月で上棟(最上階のコンクリート打設完了)します。
上棟してから最上階の内装が一旦の取付完了するのが賃貸マンションで普通にやって2ヶ月と1週間ぐらいです。

【上棟後の内装工事と手直し外構工期】
内装は、職人突っ込みまくって残業して急げば、最上階の型枠ばらして、サッシ取付から内装を一旦完了させるのが3週間とか、もっと詰められますけど年明けの2-3月に竣工する場合は、内装職人も奪い合いになりますから余裕を見ておく必要が有ります。

その後、手直しやら外構で1ヶ月ぐらい見て5階建で、10ヶ月程度を目処という形になります。
途中台風や長雨などで、生コンやタイル貼り、防水工事が遅れたりすることも有りますし、詰められるところは詰めたにしても、絵に書いたようにはいかない場合も有りますし余裕を見た工期を組んでおいた方が良いでしょう。

【着工前の設計・確認申請・CM見積期間】
そして、設計契約及びCM契約を完了してから請負契約まで、どれぐらいかかるのかというと、直ぐ図面決定してくれて、設計事務所が偶々空いている前提で、最速で設計の見積図面完成まで2ヶ月(基本設計0.5ヶ月+実施設計1.5ヶ月)。

それからCMでの本見積と、確認申請で2.5ヶ月 最低でも、4.5ヶ月かかります。
設計事務所が、たまたま空いているかなんて解りませんし、普通にやったら設計契約から請負契約まで5.5ヶ月から6ヶ月を見ておいた方が良いでしょう。

上記の合計すると、着工前の設計見積及び確認申請の期間(着工前)が、少し少ないかなと思いますが、設計契約を締結してから、
5階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+10ヶ月(実質工期)=16カ月
6階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+10.5ヶ月(実質工期)=16.5カ月
7階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+11ヶ月(実質工期)=17カ月
8階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+11.5ヶ月(実質工期)=17.5カ月
9階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+12ヶ月(実質工期)=18.0カ月
10階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+12.5ヶ月(実質工期)=18.5カ月
11階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+13ヶ月(実質工期)=19.0カ月
12階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+13.5ヶ月(実質工期)=19.5カ月
13階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+14ヶ月(実質工期)=20.0カ月
14階建で、着工前5カ月+着工準備期間1か月+14.5ヶ月(実質工期)=20.5カ月
ぐらいをイメージしていただけた方が良いですね。

【設計契約前の融資審査などの準備期間】
上記の期間にプラスして、その着工前5カ月と書いている以前に、ボリュームチェックを終えて、事業収支を作成し、金融機関に打診し審査が通っていないといけませんので、以外と時間が掛かります。

金融機関も審査が即断できるような好立地だったら、3日から1週間程度で内諾出る場合もありますが、収益性が際どい場合や、年度末の忙しい時期とかは1か月ぐらい融資審査でかかる場合もありますからね。

ボリュームチェックから、融資書類の作成まで、全部そろえるのには、ファーストコンタクトから、どんなに早くたって、1週間は掛かります。

実質工期は、今の建設業の状況ですと、中々、短縮はできませんので、半月程度、短くするのとする可能性があるなら、設計期間ですが、都合よく空いているかどうかは解りませんし、大体、建築主側が、建てようか、どうしようかずっと考えて、のんびりとしている期間が浪費期間なので、多少先の話であっても思い立ったが吉日で、早め早めに検討依頼していただければ嬉しいです。


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