真北測量と高低測量と現況測量、地積測量 土地活用の豆知識㉘

土地活用でマンションを建設計画をする際、測量は、重要となります。
普通に考えれば、当然と思いますよね。

一般的な、マンション建設計画では、まず、地積測量図など、土地の面積を計測し登記する図面を元に、計画する場合が多いですが、最終的に確認申請を出す際には、商業地域以外の土地では、真北測量、高低測量、現況測量が必要となります。
最終的にというのは、土地購入前に、真北や高低差が解る図面が無く、地図上から、真北を想定し、高低差は目視で想定し、事業採算性の叩き台として、ボリュームチェックをすることが多いのです。
下記のように登記されている地積測量図には、北の向きは十字で切った記号で概ねは理解できるように書いていますが、厳密に敷地と真北の向きは、何度ずれているのまでは不明です。古い地積測量図では、三斜で書かれている測量図も多いですが、最近の測量図は、境界のポイントを座標で記載されています。

地積測量図では、多くの場合、真北の向き厳密には不明ですが、真北を計測し図面化したものが真北測量図です。
真北は、商業地域以外の敷地では高度地区日影規制の検討と確認申請上の手続き必ずに必要になってきます。

計画敷地が、商業地に存在していても、北側のエリアに日影規制がある用途地域を背負う場合においては、その他の地域と同様に、日影規制、高度地区の検討に真北測量は、必要なります。

下のような図面で、敷地の辺に対して、99-45-21と角度が記載されており、これが確認申請に使う正式な真北の角度です。

高低測量図は、下記のような図面で、敷地の中と、道路との高さの関係性を3メートルピッチ程度に測定して、図面に落とし込んでいきます。

同時に必要なのが、現況測量図ですね。これは、敷地境界のポイントと道路幅が、今どきは、座標求積表であらわされています。

隣地と境界の確定が出来ていることがベストですが、隣地と仲が悪かったり、代替わりして、隣地所有者が遠方に住んでいるなどの理由で、境界の確定が出来ていない場合においても、確実に敷地所有者の敷地内であるというブロックの内側であるなど断定できる点をポイントとして、現況測量を行い図面を起こし、確認申請を通すことも可能です。

【測量費用の相場観】
費用的な相場としては、敷地の広さや高低差などにもよりますが、現況測量・高低測量・真北測量の3点セットの相場観としては、税別で15万円~25万円ぐらいと思います。

これに隣地所有者の立ち合いを含んだ、確定測量図をする場合は、隣接地の数×10~15万円ぐらいが相場でしょう。
大体の場合、隣地所有者と連絡を取り合って、立ち合いの日程を決め、最終的に捺印してもらうのが面倒なので、その手間賃手数料と思ってください。
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