東京の人口の推移と土地活用 ㈱土地活用の統計分析

今回は、東京で土地活用や新築不動産投資、賃貸経営をするうえで、重要な東京都の人口ついて考察していきましょう。
結論としては、どんな時でも建設費は安く建てて賃貸経営収支上の余力を備えておくしかないということになります。

では、東京都の人口推移のグラフを貼ります。

2006年から継続的に、東京都の人口は増えており、2006年1月の12,598,011人から2020年3月の13,951,791人まで、なんと135万人も人口が増えております。2006年の1月頃皆さんは、何をしていたでしょうか?
僕は、大田区の梅屋敷のマンション現場の着工準備をしておりました。皆様の、あの日あの時、2006年から135万人も東京の人口が増えていることに驚愕でしか有りません。

政令都市人口ランキングを見ると、第8位京都市が146万人、第9位さいたま市が130万人の間の人口を全国から東京が飲み込んだことになります。見やすくするために、2020年4月1日時点での政令指定都市ランキングを貼っておきます。

さいたま市、広島市、仙台市、千葉市、北九州市、堺市、新潟市、浜松市など、合併などをしながらそこそこ人口が多いと思っていた大都市の人口を14年間で上回る人口が東京では増えているということをまず事実として、認識しましょう。

東京には、大学や、専門学校が多く学生の頃から出て来る方や、就職、転職を機に東京に来る方、様々いらっしゃいますが、何より、東京には仕事がある、人口が多いから、刺激も多いことなど、理由は幾つでも思い浮かびます。

僕自身も千葉の木更津出身ですが、木更津では刺激的な仕事や人生にすることは難しいと思って、東京に住み着いております。

上のグラフを見ると、東京は、日本全体の人口が減る中ででも人口を飲み込み続けるから、『何も考えずに、マンションやアパートを建築しても、将来安泰!』と考える人もいるかもしれません。

それでは、東京の人口が前年同月比で、どれぐらい増えているのかを、グラフ化してみました。

景気の波と一緒に東京への流入人口が変化していくことが解ると思います。リーマンショックの後の最悪の時でも、人口が増えているのだから大丈夫だというのは、まだ早いです。東京は、マンションや貸家が新築されていくからです。勿論、解体による消滅も有りますが。
それでは、分譲マンションと貸家の着工戸数の推移をグラフで見ていきましょう。

下記のグラフは、各月の時点で1年間で着工した分譲マンションと貸家の住戸数を示しています。

赤の分譲マンションは、リーマンショックの後、2005年ごろと比べたら年間着工戸数は半減していおりますが、7万戸付近で推移しており、ここ1年程度は、低迷期に入ろうとしています。

青の貸家についても、アベノミクス以後好調が続いていましたが、地価及び建設費の上昇や、金融機関の融資方針の変化などにより、明らかな下落局面を迎えております。

このグラフで注視していかねばならないのは、2020年2月時点でも、貸家と分譲マンションで年間18万戸の住宅供給があるという事です。
都内に引っ越しして、いきなり都内の分譲マンションを買う人は少ないでしょうけど、その分、首都圏の貸家から退去して分譲マンションを購入しているか、投資用として区分マンションが購入され貸家として貸し出されているということを意味しています。

今後、コロナショックの影響で、世界景気は冷え込み、マンションや貸家の着工戸数は減ることは間違いありませんが、併せて都内への人口流入数は減っていくことが予想されます。都内から人口が減るのは、しばらく先でしょうけど、生き残るには、競争力を高めるしか有りません。

どんな時でも、物件の競争力を高めておかねばならないという事です。
物件の競争力を高めることとは、直結するのは、建設費は安く建設しておくべきです。

人間は、良い時も、悪い時も常に律して、努力を重ね、何があっても大丈夫なように生きていかねばならないのです。
常に努力をしないものが淘汰され、理不尽に耐え生き残った者が新たな世界を創る。それが、人類、動物界の縮図です。

そして、多くの人が、やらない(やれないも含まれる)時に、勝負を打って出れる人が、大きな勝利を収めるのです。
解りやすい事例でいうと、リーマンショックの直後に勝負に打って出ていった人が大勝を収めています。

最後に、日本全体は、人口が減る中で、どのように日本経済を維持行くかのヒントとして、東京の外国人人口の推移をグラフ化してみました。
外国人人口は2000年の29万人から2020年1月現在57万7000人まで増加しています。
東日本大震災直後に外国人人口は一時的に減っていますが、20年間で倍近くになりました。

インバウンドを批判する人や、国家の純血主義を期待する人もいるかもしれませんが、今後、日本や東京の経済を維持するには、外国人の流入は避けては通れません。
その為には、既に素晴らしい国である日本と日本人が、もっと素晴らしい国になり、その素晴らしい国である日本を海外の方に伝え、日本のファンを増やしていかねばなりません。

日本が景色に加えて、人間も、素晴らしい国、美しい国であることを知れば、日本に行きたいと思う海外の方が増え、その日本から学んだ結果、強欲に塗れた世界中が、協力や思いやり、筋を通し、八百万の神、万物を愛し異なるものも認めて生きるという・・・もっと沢山ある精神的な美しさ知り、もっと素晴らしくなる。更に、その一部として日本の住民になる。東京の住民にもなる。この仮説は成り立つはずです。既に一部では、その動きが始まっていることも把握されている方も多いでしょう。
果てしなく遠く感じられるかもしれませんが、世界と日本の大きなウネリを創る側の一旦を担うか。僕なんかに無理と思うか。

ほぼ全ての人に、CM方式を日本に広めるのは無理と言われて、その一端を切り崩しに掛かっている僕が選ぶ道は、僕がやらずに誰がやるです。
世界中の偉い人が、俺が私がやらずに誰がやると言って、世界を進化させてきたのであれば、それに習って生きるべきですね。
その方が、絶対に人生が豊かに、愉しくなりますので。

僕は、クラシックカーが大好きで、それをツールに日本が素晴らしい国であるということを伝える活動を少し前から始めています。
今は、コロナで不要不急の外出を防ぐことを守るために乗ることは出来ませんが、何か、切っ掛けを創る一助となれればと、アフターコロナでの活動を熟慮しているところです。

コロナのせいで、殺伐とした世界になってしまいましたが、僕が作った下記の桜とクラシックカーの動画を見ながら、癒され、素晴らしい未来を見据え愉しんで頂ければ嬉しいです。今後の、越川健治と㈱土地活用の動きにご期待ください!

ご不明点は03-6441-2878か、問い合わせフォームにお問い合わせください。


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