東京MX「未来企業」に㈱土地活用が出演


2016年11月のことですが、TOKYO MX(東京メトロポリタンテレビジョン株式会社)の『未来企業』という14分の番組に紹介されました。今まで動画でご紹介はしていましたが、テキストでも見たいとの声を頂きましたので、まとめました。ぜひ御覧ください。

未来企業に出演 ㈱土地活用

土地活用 越川健治

●【ナレーター】:今年3月、国土交通省が発表した公示地価は8年ぶりに上昇。東京オリンピックに向けて、さらに地価の高騰は続くものと予想されるが問題も発生している。それは『マンションの建設コスト』。投資や節税対策で建設を考える人が多いマンション。できる限りコストは抑えたいところだが。そんな悩みに応える男がいる。名前は越川健二。株式会社土地活用の代表だ。

★【越川】:建築のプロ目線から建物を建てるオーナー様のためになることをしたいと思っています。皆様にも当然喜んでいただきたいですし、取引先の工事会社に喜んで頂きたいですし、請け負ったゼネコンさんにも当然メリットがあって喜んでいただきたいです。オーナー様と建設業者の間に入ってコストをマネージメントする『コンストラクションマネージメント』。

●【ナレーター】:『construction management』通称CMという方式で、地主が買うマンションの建設費をコストダウンさせる土地活用。そこには安かろう悪かろうではない新しい形のコスト削減策があった。

★【越川】:材料買うのでも業者さん下請けさんは、大手の方が安く調達できるんです。特に何か悪いものを使って安く作るっていうわけではないです。

 

マンション建設費をコストダウン 土地活用のCM方式とは?

土地活用のCM方式コスト削減

●【ナレーター】:今日の未来企業はマンションの建設費をコストダウンする『コンストラクションマネージメント』に迫る。東京秋葉原。ここにスカイツリーが望めるマンションがある。マンションの名前はその名もスカイビュー秋葉原。部屋の中は白を基調にした清潔感がある作り、大きな大きなクローゼットがあるのも嬉しいポイントだ。

▶【オーナーさま】:当初からデザインも色調も越川さん等に相談して、募集のチラシには「デザイナーズマンション」って載ってます。そういう感じの雰囲気ですから入居者の方からも評判がいいですね。

●【ナレーター】:ここのオーナー手塚亮さん67歳は、土地活用を利用した一人だ。もともと毛塚さんはこの土地に別のビルを保有していた。そのビルは昭和37年、そして昭和47年の2回に分けて、ここ秋葉原に建設されたのだが。あることがきっかけで立て直しを迫られた。

▶【オーナーさま】:2011年の東日本大震災で東京も5強という中で、接合部、通路とかあったんですけど、そこが揺れ方が違ったために、ドアの周りのコンクリートが落ちたりとか、そういう異常な揺れ方。そういう大変な地震だったんですけど、旧耐震基準じゃ耐えられない。

●【ナレーター】:2011年3月。東北関東を襲った東日本大震災。毛塚さんの建物にもほころびが生まれ、立て直しを決めたという。

▶【オーナーさま】:2011年の3月が震災ですけど、秋口ぐらいから「建替えませんか?」という大手の家賃一括保証というゼネコンが何社か来ました。ちょっと家賃とその借入額と収入が合うのかな?という不安があったのですが、素人の僕らがゼネコンさんだの建設会社に相見積もりはいくらでもできるんですけど、そこが限度ですね。それ以上はできない。

●【ナレーター】:その後インターネットで土地活用を見つけ依頼した毛塚さん。一体マンションの建設費はいくら下がったのか?

▶【オーナーさま】:総事業費は、ここに書いてあるように「8億600万円」というのが、今回の計画の事業費になりますと。それに対して、越川さんから出して頂いた総事業費は「6億7762万円」ということは、だいぶ大きく開いて安くなった1億円強ですね。

●【ナレーター】:なんと建設にかかるコストを1億円以上も削減。立ち退き交渉と解体が終わったこの一年半、東日本大震災の復興などの影響で建設費の相場は10%近く上がっているが、それでも建設費を抑え込んだのだ。

 

コンストラクションマネジメントとは、どういうものなのか?

コンストラクションマネジメントとは?土地活用

★【越川】:建設業でオーナー様に出している見積もりは基本的にオーナー様は査定できません。例えば、壁のボードの金額やクロスの金額など。当社がやっているのは、ゼネコンの下請けに払う金額を全て透明化するんですね。ガラス張りにするのです。例えば、ゼネコンさんから出てきた見積もり「型枠会社が2200万円でした」とすると、当社のお付き合いある型枠会社が2000万円。200万円浮きますから、新たな下請けとして使ってくださいということで、その金額でやって頂く。

●【ナレーター】:土地活用が行うコンストラクションマネジメントとは、より安くて腕の良い下請け会社をゼネコンに紹介すること。建築主の立場で調達し、原価を交渉した上でゼネコンに紹介。コストカットするのだ。先ほどの毛塚さんのケース。下請け会社を入れ替えた結果同じ図面施工会社で、6億900万円だった工事費が4億9350万円まで削減できたのだ。

★【越川】:結局、収益性が命なんですね。利回りが低いというのは、オーナー様が銀行からお金を借りて建てられますので、融資の返済が厳しくなっていく。理解できずに、なんとなく業者さんが営業にいっぱい来られてなんとなく押されて印鑑押してしまうという方は多いと思います。

 

マンションを建設する訳

未来企業 ㈱土地活用

●【ナレーター】:そもそもマンションを建てるとはどういうことなのか?一般的にマンション建設の目的とされるのが投資による賃貸経営と相続税などの節税対策。不動産を専門に扱う長田弁護士は長期的な視野で建設を考えるべきだと話す。

■【弁護士】:相続税の節税効果自体は建てることで得られるかも知れないですが、その建てた後の不動産投資だとか賃貸経営ということを疎かにしてしまうとデメリットが出てくる。

●【ナレーター】:2015年1月の税制改正で相続税の課税最高税率が50%から55%に引き上げられたほか、相続した財産から一定額を差し引いて税額を低くできる基礎控除は4割縮小。それに伴い相続税を納める必要がある人が増加し節税対策でマンションを建設する人も増加傾向にある。ここで考えなければいけないことが、、、。

■【弁護士】:賃料・修繕費用・空室率。そういったものを長い目で見て、その自分のその計画に無理があるとかないとか。賃料収入というものが変わるんだってことをどう見るか。極端な話、一回借りれば新築未入居でなくなる。それによって賃料が下がることはあります。賃貸経営や不動産投資として考えた時に建築のコストというのは重要なファクターになる。

●【ナレーター】:その先の長い経営のためにも建設コストの削減は有効だと話す。

 

マンション建設をコストダウン。土地活用が見据える未来とは?

マンション建設をコストダウン。土地活用

★【越川】:流行りの色は、オーナー様の好みでもあるんですが、白っぽいのが流行っています。

●【ナレーター】:越川と内装の打ち合わせをするこの男性。オーナーの富沢圭介さん。公認会計士です。

◆【公認会計士オーナーさま】:「不動産を使った相続対策をしましょう」と言う業者さんが沢山いらっしゃるんですが、結局やっぱり自分が主体的にやらないと、相続税は下がっても不動産ビジネスで失敗してしまう。最初ハウスメーカーさんに見積もりを依頼してたんですが、だいたい120万(坪単価)ぐらいだったんです。

【ナレーター】:こちらが現在都内で建設中の富澤さんのマンション。当初ハウスメーカーが出した建設費は「1坪当たり120万」。ところが越川が「1坪当たり75万」まで削減。結果、広さ400坪で2億円強、安くなった。

コンストラクションマネジメント土地活用

◆【公認会計士オーナーさま】:それって(約2億円)回収しようと思ったら到底回収できる金額ではないので、インターネットで検索して良かったです。私も当初は「コンストラクションマネジメント」というやり方があるのは、インターネットで調べただけで、本当にそれが機能するのかっていうのはちょっと疑問だったんです。こういう不動産業界って怪しい人が非常に多いんですね。越川さんも正直最初よくわからないじゃないですか。

◆【公認会計士オーナーさま】:何がきっかけかというと、越川さんが今まで手掛けられた物件を車で案内していくツアーがありまして、都内で1日15軒ほど回ったんですけど、1軒1軒エピソードが当然ある訳です。どういう風にオーナー様と出会ったとか、オーナー様がどこにこだわってマンションを建てたとか、そういった話を一軒一軒聞いていくと、越川さんの今までの実績とかその実績に裏付けられた自信のようなものが感じられて、コンストラクションマネジメントはしっかりワークして、こんな立派なものに仕上がるだんだという確信に変わりまして、依頼した次第です。

●【ナレーター】:この日、進捗状況を確認するため建設中のマンションを訪れた越川と富澤さん。

★【越川】:ここは寝室です。

◆【公認会計士オーナーさま】:窓がデカイですね。

●【ナレーター】:それがこちら。2mほどあるでしょうか。かなり大きな窓。完成したら解放感のある素敵なお部屋になりそう。

◆【公認会計士オーナーさま】:思ったより早くでき上がるなと。6階建ての鉄筋コンクリートのマンションなんですけど、今回工期が9ヶ月とかで、そんなに早くこんな大きいものが出来上がるんだってことで、素人ながら驚きを覚えています。

●【ナレーター】:建設を決めたオーナーのスタートダッシュをしっかりサポートする越川。

 

土地活用が見据える未来とは?

土地活用 越川健治

★【越川】:ゼネコンさんって、ほぼ同じ下請け業者をずっと使い続けてるんですけど、取れるものは取ろう、それでも建てるならやって上げるけどみたいな感覚になっちゃうと思うんですけど。建設業の流動性が増えることに酔ってオーナー様のことも考えないと厳しくなっていく。業務を拡大していきたい。やるしか無いので引き際はないと思っている。

●【ナレーター】:オーナーそして建設業界の明るい未来のために。コンストラクションマネジメントを武器に越川の挑戦は続く。

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