2.42億円コストダウン!延床面積坪単価76万円!土地活用の実態

2022年4月現在、13物件13,225㎡271戸がCM契約の稼働中(見積図面待ち~工事中)で、営業提案中の物件も多数あり、怒涛の見積と着工ラッシュを迎えている中、記事の執筆が進んでおりませんでしたが、今日は、2022年1月に建築基準法上の延床面積での坪単価76.54万円(税別)で、請負契約を締結した土地活用物件について、記事を書かせていただきます。

こちらの物件は、2021年4月頃にご相談を頂いた、ある法人様の社有地の有効活用での案件で、当社に相談以前に、大手の複数社から見積を取っている最中に当社のHPを発見し、2021年の9月頃にCM契約を締結させていただきました。

その後、急いで、設計と、CM方式での本見積を行い、請負契約を無事締結し、現在、杭・山留工事が完了し、土工事を行っている最中です。

物件規模としては、延床面積2867㎡、40㎡強の部屋が54戸10階建で屋上広場付きという計画です。
アースドリル杭の深さは13.5m、地中水位が高く、水が湧くので山留工事では、外周部に割高になる薬液注入を行っています。
消費税別の請負代金は、約6億6397万円、坪単価76.54万円(税別)となります。

請負をしたゼネコンは、200億円程度の年商がある技術力も高いゼネコンです。

今の市況では、破格値の建設費坪単価ですが、㈱土地活用のCM方式の威力をご認識頂きたいと思います。

当社に、相談前に、オーナ様が独自に取られた大手建設会社の見積と提案内容と、当社のCM方式との比較が下記になります。

延床面積総戸数階数建設費(税別)賃貸面積
A建設2927㎡52戸9階9億1000万円1978㎡
B建設2797㎡39戸9階9億0690万円2055㎡
CM方式:㈱土地活用2867㎡54戸10階6億6397万円2068㎡

戸数は、㈱土地活用の提案が最も多い54戸、階数もコスト的には不利になりやすい10階になります。

オーナー様との、ご面談の中で、賃貸経営の長期的な安定性を考え、40㎡の1LDKをエリア的に多く作る計画なので、コスト的には、他社提案と比べ、一般的に不利になり易い階数と戸数、賃貸面積と戸数を他社より最大にしての条件ですが、建設費は、2.4億円の差をつけてブッチギリの最安値です。仮に、A社、B社の計画であれば、階数、戸数とも少ないので更に、27%の建設費の差は更に開いたでしょう。

これが、㈱土地活用のCM方式の威力なのです。

計画そのものも、エリアやオーナー様のご要望に合わせて最適化した上で、仕様を上げながら、他にはない建設費交渉の仕組みによりコストを一気に削減します。

当初、当社は、予算収支として、3500万円ほど予備費の余力を見た、収支を作成して、金融機関(信金様)に建築主様経由で、提出させていただきましたが、相当、余裕を見た収支ですら、
金融機関から
『建設費が安すぎる!!!本当に、こんな金額で出来るのか?』と、かなり疑念を受けたそうです。

当社にとっては、他社が高すぎるのであって、当たり前の適正金額を提出しても、㈱土地活用とは新規の金融機関様なので、最初は、担当者様も理解に苦しんだようです。

金融機関には、最終的には当社のトラックレコード等の資料を提出して、ご納得頂きましたが、金融機関として、裏を取ろうとして複数の建設会社に見積を依頼したそうですが、全然届かなかったそうです。
㈱土地活用のCM方式にコストで他社が届くわけがないのですが、他社が高すぎるのも新規の金融機関に理解を得るのに困ったものです(笑)

参考までに、当社が、CM方式のコストダウンの基準値として、取引ゼネコン3社に第1回目の見積を取ったところ、最安値は7億円台の後半でした。
元々、当社の取引ゼネコンは、社会的には建設費が安く、そこから更に専門工事会社の入替によりコストダウンを行うのが、CM方式なのです。

フラットに見て、これらの企業の提案する仕様と比べ、少なくとも同等、または、当社の仕様の方が上でしょう。
施工会社の会社の知名度は、宣伝と営業に莫大な金額をかける大手には敵わずとも、施工レベルも建物の品質も全く変わりません。

こちらの物件のオーナー様は、コロナの影響を受けた業態を営む会社様で、借り入れができるだけの土地と資産をお持ちでは有りますが、けして道楽で建設されているわけでは有りません。
何十人もの社員様と、そのご家族の生活、将来をも、経営者様は、背負っております。

そんな中で、数億円もの違いは、現在と、未来の企業経営上、大きな差異を産みます。
2.4億円もの差を本業の税引後利益で取り戻すのは、簡単なことではないことを賢い経営者様は、熟知されております。

賢明な経営者様は、適正ではない建設費でのプロジェクト進行による、借入額の過剰な増加が、どれだけ無駄で意味を為さないものかも理解されています。

多くの建築主は、このことを理解して、行動すべきなのですが、それでも、日本人は金銭感覚が緩いのか、情報に疎いのか、世の中には、無知から来る過剰にまで高すぎる建設費での建設を進める建築主は後を絶ちません。
法人でなければ、社員さんの生活までを考慮する必要までは、ありませんが、それでも自身と家族、場合によっては孫の代までの未来を背負っているにも関わらず、超高額な建設費で受注している物件のマンションが乱立しているのが現状です。

信用金庫の担当者様も、この物件に出会うまで知らなかった㈱土地活用のCM方式ではあります(大手の金融機関審査部では、かなり知られては、いるようですが。)ので、この記事をご覧になっている方が、今まで知らなかったとことは、無理もない事では有りますが、直接、下請専門工事会社に原価交渉ができるという、極めて合理的な仕組みでは有りますので、今日、その存在をお知りになられたのであれば、㈱土地活用のHPやブログ記事を一読してして、お気軽にお問合せ頂ければ嬉しいです。

ハッキリ言いまして、私が首都圏に土地持ちで、マンションを建設するのであれば、絶対に、CM方式以外で建てる事は有りません。
自画自賛しているわけでもなく、厳然たる事実として、仕様・品質・コストとも、マンションを建設する上で、これ以上の仕組みは、日本では存在しないからです。

勿論、地主様以外でも宅建業者様や、不動産投資家の方々からの依頼も沢山いただいておりますので、マンション建設費を削減(当社にとっては適正価格)したい方がいらいっしゃいましたら、ご一報お願い致します。

当社としても、この素晴らしいCM方式という仕組みの認知度アップするために、日々の業務に真剣に向き合い、益々、実績作りに励んでまいります!

ご興味がございましたら、03-6441-2878か、お問い合わせフォームから、お気軽にご相談ください。

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