最近、現場定例に行ってきました。
城東エリアの物件なのですが、ナフサ騒動の影響も軽微な中で、４月末から５月初旬にかけては、最大のネックになっていた、屋上防水材も入荷＆施工も完了して、足枷が取れて、ノンビリと、お施主様と現場の中も見ながら雑談していました。
その中で、監督や設計事務所が、この部屋、家賃幾らぐらいで貸す感じなのですか？？？
という話になりました。
29㎡程度の部屋なんですが、管理費込みで16万円ベースとのこと(笑)
２年ぐらい前に、お客様が、この土地購入する時、軽く当社でも収支を弾いてましたし、
『幾ら何でも高すぎやしないですか？』と、私も苦笑いしながら聞きなおしましたが、
『今、ここら辺の他の物件の相場は、そんなもんですよ』とのこと。
『100部屋とかの規模の物件を貸すなら設定も気にするが、30部屋未満ぐらいの部屋なら、ちゃんと作れば、借りたい人は絶対にいます。』
企業の方も、家賃補助を手厚くしないと、人材を集められない時勢になっていますし、他にも、ここでは書けない不動産業の、お客様独自の理論など、理由もあるのですが、建設費も上がってるし、それぐらい上げても、問題ないらしいです。
帰って、周辺の賃料相場を調べても、もっと強気な賃料設定を物件も有りました。
なるほど、賃料設定に関してはインフレ局面に併せて、頭の中を完全に入れ替えないとダメですね。
2年近く前の、収支を引っ張り出すと、私の中では坪1.3万円設定でしたが、坪1.8万円超えになってしまいます。
40％増設定。
多分2020年ぐらいの設定でしたら、坪1.2万円～1.25万円程度でしょうから、約50％増ですね。
1.8万円の坪単価設定は、12年前に、中目黒で土地購入から11％以上の高利回りを叩き出した物件の賃料設定で、
一昔前の、感覚だと有り得ないだろうと思いますが、城東エリアで、これですか。。。恐れ入りました。
2008年ぐらいにディベで用地仕入れで、やってた頃は、精々1．1万円ぐらいのエリアでしたが、
こんな賃料が通る時代が来るとは夢にも思いませんでした。
2013年から2018年ぐらいの間に、板橋駅の付近に住んでいたのですが、築15年ぐらいの52平米の２LDK で家賃（管理費込み）で15万円（坪換算で0.95万円）ぐらいと16.5万円ぐらいの物件に住んでいたのですが、今板橋駅付近の賃料を見たら56㎡で29.7万円（坪換算で1.75万円）とか有りますから隔世の感です。
流石に板橋駅で29.7万円は高すぎると思いますが、築浅の50㎡越えで25万円（坪換算で1.65万円）ぐらいは、普通ですからね。
板橋駅付近のファミリー系は、2015年ぐらいと比べたら1.6倍ぐらいに上がっているんじゃないでしょうか？
1977年産まれの私が子供の頃に、1962年頃に亡き父親が高卒で八幡製鉄所に就職した当時と思われる給料袋を発見して、確か月給1.5万円ぐらいだったような記憶が有り、そんな安い時代があったんだなーと、インフレした世界感を見たはずなんですが、中学生以降から社会人の記憶があるころには、バブル崩壊の、ずっとデフレ期を過ごしていたので、中々インフレの世界に頭と身体を一致させるのは難しいですが、世の中は完全にインフレに振れてしまったのですね。
コロナやらプーチンの戦争やらネタニヤフやら、イランやら色々な妨害的なコストプッシュ型のインフレでは有りますが、最近の賃料の値上がりは驚異的です。
プーチンロシアは、クリミアで民間車両へのガソリン販売禁止になったり、モスクワでガソリン販売制限出たり、何だか、ようやく負けそうな雰囲気出てきましたが、ほんと世界のインフレのトリガーを引く余計な事をしてくれましたね。
もうエリートサラリーマンでも、東京に１億以上する分譲マンション買うなんて無理だから、賃料高くても会社の家賃補助を得ながら、東京通勤圏内にマンション借りて住むんでしょう。
建設費は、2020年ぐらいと比べたら、確かに統計的にも40％程度上がってはいますが、
築浅賃料の設定が、40-50％上がっているエリアでは、全然、利回り的も勝負できると思います。
今は、城東エリアの方が、値上がりの傾向が強いのかも知れませんが、
半年、１年で、全東京区中に波及していくのだと思います。
もちろん、地主様とかは建設費が安かった時期に建設をしておけば良かったと、
損した気分になっている人も出て来るのは、理解できますが、それを持って今、土地があるのに建設を自重する理由にはならないですね。
もちろん、昔建てて、今、退去での回転時に家賃が上がっているというのが理想ですが、同じ事が１０年後の東京から見ても起こっていて、10年後の未来から見たら、あの頃、建設しておけば、こんなに家賃上がっていたのにと思う事になるんじゃないかと思います。
早く建てたもの勝ちになっていくのかも知れません。
もちろん、同時期に建設するのであれば、建設費は安く建てるに越したとは無いです。そして賃料の値上がりに耐えうるグレードや間取りにしておくのも重要でしょう。
近日中に、最新の建設費坪単価など、トラックレコード関係の記事を書いてみようかと思いますが、その時勢での、同じ形状での建設費相場よりはCM方式により当社の方が、一般的な建設費の相場より２０％から４０％近く安くマンションを出来ていますので、首都圏で700㎡以上のマンション建設をお考えの方は、お気軽にお声がけください。
