老朽化ビル・マンション建替え依頼による土地活用と、マンション建替え円滑化法

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建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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㈱土地活用
への依頼において、ビル・マンションの建替え依頼は非常に多いです。

1オーナーによる収益マンション、
オフィスも築40年を超えると老朽化を迎え建替えを検討されますし、
分譲マンションも、管理組合と管理会社の検討により、
マンション建替え円滑化法を使った、分譲マンションの建替えを
検討されるケースのご相談も多々あります。

1オーナーによる、保有ビルの建替えは、立退き交渉さえ上手くいけば、
建替えは比較的にスムーズにいきますが、
中には、賃借人がゴネるケースで、計画が頓挫するケースもあります。

立退きの交渉テクニックとして一般的なのは、昭和58年(1983年)以前に建設された、
旧耐震のビルは、基本的に、耐震基準が緩い構造設計基準で設計されており、
その後の設計されて社会問題となった姉歯マンションより、
構造的に弱いと言われていますので、現在の、耐震基準で耐震診断をした場合、
99%NG判定が出ますので、そのNG判定が出た報告書を持って、
賃借人と交渉するというのが、賃借人も、そんな危険なビルに住みたくない、
または、社員を働かせる訳には、いかないとなり、退去して頂き易くなります。

↓の動画前半は、1オーナーによるビル建替えの事例がテレビ取材されています。

ただし、中には、仕事の無い、どうしようもない弁護士を立てたりして、
とんでもない立退料を吹っかけてゴネて、
結局事業計画が頓挫し、弁護士(弁護士は着手金後は原則成功報酬)も、
誰も得しない結果になることもありますが、
飲食関係など、長いこと、その地域に根ざしている
飲食経営をしてる賃借人などは、比較的、強行な態度をとることがあります。
その場合は、多少時間をかけて立ち退き料の落とし所を探るしかないです。

分譲マンションについては、基本的には、管理会社主導により、
ゼネコンやディベロッパーをつけるなど、
入居者にとっては、金銭的には不利益を産む形態で、
マンション建替え計画が進むことが多いようです。

形だけの管理組合は、知識を付けるべきとは思いますが、
色々な入居者の意向を取りまとめるには、管理組合の理事になった分譲所有者も
実質的には、ボランティアのようなものなので、
管理会社に丸投げした方が楽となり、だいたい丸投げになってしまいます。

マンション建替え円滑化法には、老朽化したマンションの容積率の割り増し緩和措置があるので、
分譲価格の高い都心部では、割り増しされた、
容積率分で出来る部屋を、新たに分譲するという形で、収益を改善して、
既存入居者の金銭負担を0のまま新築に建替えに持っていく可能性は、
管理会社とディベロッパーに食い物にされた後でも有り得ます。

イメージとしては、100戸の既存分譲マンションがあり、
容積率の割り増し緩和措置で150戸まで、建築可能と、行政が判断した場合、
150戸-100戸=50戸分の分譲価格で、
150戸分の建設費(CM会社から見れば高すぎる)を賄い、
ディベロッパーの利益も賄うというイメージです。

仮に割り増し分の50戸を1戸75平米が9000万円で売れるエリアなら
45億円の収入になり、150戸の建設費が
仮に高めに見積もって2200万円(税別)とすれば、
33億に消費税3.3億円と諸経費ですから約37億円の原価に対して
8億円が余るという算段です。
この8億円がディべの利益になり、既存入居者は
金銭負担無く新築に建替えられるということになります。

つまり、割り増し分の分譲価格収入が高い港区のようなエリアでは、
既存の分譲所有者の金銭負担無く、建替え出来る可能性は高いですが、
分譲価格が3000万円-4000万円台といった低いエリアでは
知恵を絞らない限り、経済的に、建替えは難儀することになります。

老朽化した分譲マンションは、40年前に30歳台で購入した方も多く
現在の年齢は70歳台になりますので、新たな融資を受けることに難色を示したり、
建替え期間中に解体を含めて、1年半以上から2年程度、住み慣れた街を離れて、
引越しをしなければならない事は、現在41歳の私から考えても、
精神的な負担が、あるだろうということは理解できるので、
一筋縄ではいかないことは理解できます。

割り増し分譲価格の低い都心から少し離れたエリアでは、
1部屋あたり、1000万円以上程度、
既存入居者が負担しなければならないケースも有り、
建替え決議自体を取りまとめるのに苦心し
頓挫するケースが多いようです。

また、管理組合理事長は建替え推進派であっても、理事の中には、
建替えを希望しない方がいたり、高齢化したマンション所有者が、反対し、
中々、マンション建替えが進まないケースもあります。

㈱土地活用も、分譲マンションの建替えの相談を受ける中で、
震災時に、かなりのダメージを受けて、本来ならば、建替えをしなくてはならない
マンションではありますが、分譲価格が安いエリアで、
中々、話を進めることができない物件もあります。

分譲マンションの建替え計画を進める中で、ディベロッパーに丸投げは、
金銭的に成り立たないエリアで当社が提案していたのは、
ディベロッパーに丸投げをしないで、CM方式で建設費を下げることと、
ディベロッパーの粗利益(20%程度)を収支に組み込まないで、
販売代理で販売代理業者に代理手数料(6.3%+12.6万円を上限)を支払い
容積割り増し分の戸数を、
マンション管理組合が売主として売り抜けるスキームでした。

マンション管理組合自体が、売主となれば、収支上は、
20%(デベロッパー粗利益)-6.3%(販売代理手数料)で、15.7%も収益が改善されるので、
仮に総事業費が、30億円の計画であれば、4.7億も支出が浮くわけで、
それを所有者全員で山分け(エリアによって手出しがある場合は、出費が減る)するという
意味合いです。

上記のスキームは、日本で、何処にも事例の無いスキームですが、
マンション管理組合を特定目的会社として、宅建業を取得するなど、
分譲という点の法的な部分をクリアできるように、
弁護士、税理士と協力してスキーム作りをすれば、
最も効率的な収支で、マンションの建替えは推進されるであろうという算段でした。
特定目的会社での建設に関しては、2005-6年頃のファンド証券化バブルで
流行った手法なので、特に目新しいもののではありません。

マンションの販売に関しては、販売代理を使えば、開発に躊躇しているディベロッパーは
営業マンを余らせている部分もあるので、十分に可能と思います。
分譲マンションの販売チラシやHPを良く見ていただければ、売主と販売代理と書いていますが、
販売代理は、販売代理で、十分に売り切る能力を持っている会社はたくさん在ります。

本スキーム作りは、計画中の分譲マンションで、途中で、理事長さんが転勤で引っ越されて
建替えに消極的な方に変わってしまったり、やはりエリア的に中々厳しいエリアなので、
保留にはなっていますが、都心部では、今の分譲高価格帯では、十分に現所有者が、
無料で建替えた上に、更にお釣(収入が入る)が来るような分譲マンションは沢山あるのに、
勿体無いとは、感じております。

分譲マンションの建替えに関しては、㈱土地活用も土日に、実際に採決されるかも解らない、
管理組合の理事会に説明のために出なくてはならないため、もの凄い積極的ではないですが、
スキームに興味のあり、どうしても建替えを実行したいという理事長様などいましたら、
スキームとしては、誰も考えたことの無い日本初なので実現してみたいスキームでもあり、
ご一報頂ければとは思います

個人的に、誰も考えもしないことを、誰も考えも無しない方法で実現させることが好きなので、
もちろん、成約して、CM方式での実務で、建設費削減という本来の業務で
成功報酬を頂くまでは手弁当で無料でアドバイスや法務、税務、販売代理等の
専門家を、ご紹介させて頂きます(話が進んだ場合法務、税務の専門家自体の報酬は、別途掛かります。)。

当社の信念としては、本業でのCM方式での成功報酬以外は、
ゼネコンや下請からのキックバックは、当然受け取らないに加えて、
紹介した専門家からも含めて一切のキックバックは受けとらない
プロフェッショナルとしてのポリシーですので、ご安心ください。

1オーナーのビル・マンション等の建替えに関しては、
当社はあくまでもCM方式での建設費を削減する会社ですので
直接立ち退き交渉をすることは、ありませんが立退きを専門とする
弁護士さんをご紹介することも出来ますし、建設前の諸々のアドバイスをさせて頂いておりますの、
お気軽にお声がけください。

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