一般投資家さんや、地主系大家さんの中には、新築でRC造のマンションを建築して行く中で不動産業者さんのようなプロには絶対に勝てないとお思いの方も多いと思います。
確かに、土地の物件情報量に関しては、その情報収集を専門としている業者さんには、勝つのは難しいかもしれません。
しかし、対銀行への与信が十分にある当社の投資家の様の中には、不動産ファンドに卸売りして総事業費６億円台の仕込みを１１億円台で売り抜けるなどして、莫大な利益をあげながら、多くの不動産業者のプロ以上の事をやっておられる方もいらっしゃいます。
新築RC造不動産投資の極意
土地情報を当社が収集し提供するサービスは行っておりませんが、概算見積作成・事業収支作成などの土地の目利きノウハウや、土地購入後からの建設、竣工までコストや工程コントロールのノウハウに関しては、正直、不動産業者様より当社のCM方式の方が圧倒的に上回るので、3億円程度の融資を引ける投資家様であれば、与信を元に、莫大な利益をあげれあれます。
昨今の当社の、お客様の半分近くは宅建（不動産）業者様ですから。
下請け専門工事会社入れ替え型のCM方式は、それだけ他者が真似できない特殊なノウハウだということです。
こちらの2017年に完成した、杭や外構も含めて、こちらにご紹介している『事例5：建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用』の動画をご覧に、なっていただければと思いますが、普通の宅建業者様が発注しても坪95万円近くには達するマンションをこの価格で開発するノウハウなどは、何処の誰も持ち合わせていないのです。
お伝えしたいことの一つとして、土地活用でマンション建設をしたい地主様は、既に土地を保有しているのですから、土地情報を収集するという不動産会社が勝りやすい部分で勝負される必要は元からなく、そこから先のマンション開発の部分は、当社のCM方式を使えば、不動産会社以上のノウハウが投入されるため、より究極なマンションを建設することが可能です。
それでは、土地を探す際の新築不動産投資の極意の一部として、基礎から順にお話していきます。
土地を探す際の新築不動産投資の極意
まず、探す場所、規模についてですが、現状の土地と建設費の相場観ですと、狙いは、港区を中心に、高賃料帯が狙えるエリア、千代田区、中央区、渋谷区、目黒区などを狙うべきと考えます。
それか高容積率の商業地域が広範囲に広がり土地値も一時期より収まってきている台東区ですね。台東区は、南の方は賃料も高値安定していますし。港区や目黒区中目黒付近、渋谷区広尾付近などは超高賃料が狙え、且つ、出口として、低利回りでも売りやすいという利点があります。
逆に、極端な話、葛飾区や八王子市などでは賃料が安いので、土地を買って利回りを出すのは極めて難しく、かなり大きな規模のマンションを建設可能な地主様でないとアパート建築程度ならまだしも、マンション建設は控えたほうが良いとは思っております。
ビジネスモデル的には、例えば表面利回りで7％中盤で開発して、４％で売り抜けるというモデルです。
簡単に土地建物の総事業費5億円で開発して、表面利回り7.5％であれば、年間賃料が3750万円ですね。景気動向にもよりますが、港区で仮に4％で売却したら9億3750万円で売却です。単純な粗利ですと、4億3750万円です。（もちろん、そこから各種税金は引かれるのですが。）
上記は、当社のお客様では実際に行われているぐらいの数字ですが、もう少し、売り買いの利回り差が少なくても十分に成り立つビジネスモデルですね。
当社のFEE型のビジネスモデルでもですが、普通、そんな売って買ってぐらいで簡単に、4億以上も稼ぐなんて無理ですから（当社も、いつかやりたいとは思っています。）。
では、どうすれば、そのような事ができるのか。
これは金融機関の現状ではあるのですが、現金、資産をある程度は保有していないと厳しいです。少し前では、利回りも高い時期もあり、フルローンも出ていましたが、金融機関の姿勢も渋くなってきたので、資産を持つ人にしか貸さなくなってきています。
当社で、土地購入系の新築RC不動産投資をやられている方も、何か事業をしているか、中古や小規模な土地からアパート建築から始めたなどで不動産投資で資産を増やしていった方が多いですね。土地建物で総額4億円規模の新築開発ができる、そのステージに来ると、より爆発的な利益額をあげられるようになります。
では、そのステージに来た方がどのように土地を探すべきかというと、不動産仲介業者さんに、物件を買えるだけの与信があること伝えるとともに、気合いで押し切って買う方が殆どですね。買うと決めたら、決してブレない人が、結果的に買えるのだと思っています。
情報元は、大手の不動産仲介会社から取っている方が多いように感じます。
事業収支の事も良く勉強しています。中には、うちの事業収支計画書のエクセルファイルを勝手に使って、当社の概算見積金額も勝手に予想して決めて、金融機関にそのまま出してしまった方までいます(笑)。
事業収支を考える前に把握しているべき「1種＝土地の坪単価÷使用できる容積率」の1種単価の相場観も、よく理解しています。
余談ですが、1種については、今は、色々なブロガーさんが、書いていますが、2012年に私が、初めて、不動産投資家さん150名に向けて行ったセミナーで初めて、宅建業者さん以外で、世に認知されたものと思っています。
その頃は、リーマンショック直後の中古不動産投資の全盛期で、新築RCの不動産投資には誰も見向きもしなかった時代ではありましたが、打って出たことにより、2013年ごろから、多くの投資家が参入し、不動産業者も参戦し、新築ブームが過熱した一因にはなったかなと自負しています。
この1種単価ですが、昨年、一昨年ぐらいは、高すぎて、絶対利回り出ないと思うような不動産情報ばかりでしたが、金融機関が閉めつつあるで、ようやく、「おっ？行けるんじゃないか」という一時期よりも安く見える物件もチラホラ散見し始めたかと感じております。
当社のブログを読んているような、勉強している投資家さんは、高騰期は売りに走るか、保有したまま敢えて動かない戦略をとっている方が多かったような感覚がありますが、そろそろ、貯めこんだ、現金を武器に、RC造での新築不動産投資の頭の支配率を上げてきているのではないかと、感じております。
土地に目利きノウハウは、最初は、1種の計算だけして、港区や中目黒などの超高賃料エリア出ない限り、1種100超えたら高いと思って、ある程度スクリーニングした後に、当社の問い合わせページから問い合わせいただければ、まず、プランを入れて詳細検討するレベルの物件なのか、どうかの判断から、ご回答しますのでお気軽にご一報ください。
その後の流れとしては、ブログ記事の『Q3：土地を買って建てる場合は、対応してくれますか？その場合の流れも教えてほしい』を見ていただければと思いますが、低利回りの物件を買わせることもしませんし、自宅に押し掛けて、説明することもしないので、煩い営業が嫌いな方は、ご安心ください(笑)
お会いするとしたら、セミナーにお越しいただくか、プラン、概算見積、事業収支等をメールでお送りして電話でお話しして、銀行の融資も通り、売主との話も纏まり、いよいよ土地の売買契約かというぐらいの時期をイメージしていただければと思います。
私も、営業に行くのは好きですが、営業に来られるのは好きではないので、そのようにしていますが、勿論、どうしても先に会って欲しいと言われてば話が内容によっては、ご挨拶に伺わせていただきます。
それでは、次回以降の土地の目利き編として、続きをお楽しみにお待ちください。
