目次
マンション建設費の坪単価は幾らぐらいするの!?東京コストダウン編
マンション建設費をCM方式でコストダウンしたいと、沢山のお問い合わせを頂く中で、『RC造の建設費の坪単価について、大体幾らぐらいするの?』
と、良く聞かれます。
画像付きの実例集は、こちらの記事『マンション建設費坪単価 土地活用の建設費コストダウン!実例集』をご覧ください。
RC造のマンション建設費
正直な所、建設費は、
- 建物の規模
- 建物の階数
- 建物の形状(塔状比や扁平か否か?中廊下型かどうか?1部屋当たりの面積)
- 杭の深さ
- 道路幅
- 見積時期
- 建物の仕様
- 建てる地域
に、多大に影響されますので、図面が無い中で、電話などで、単純に建設費の坪単価だけ聞かれても、正直、何とも言えません。
それでも、皆様せっかちなのか、即答で、答えて欲しいと言うオーラ―を出されて来られるので、大体のイメージは、お答えしますが(笑)簡単なボリュームチェック図面を作成するか、他社の簡易プランが存在すれば、概算見積を超特急で無料作成して、お送りしますので、『首都圏で延床面積500㎡以上のマンション建設計画していて他社の見積金額が高いのではないか?』と疑問に思われた場合は、気軽に、お問合せフォームから問い合わせください。下請入替型の特殊なCM方式を駆使して建設費削減額から他社と同一図面での請負金額では、絶対に負けない金額を、ご提示できると思います。
また、一般の方は、普通、世の中で使われている建設費の坪単価の違いについてや、諸因子が組み合わさって費用を、積み重ねた結果が建設費であり、それを様々な面積で割り戻したものが、世に言う坪単価で有る事や、その構成については、殆ど理解されていないのだと思います。
㈱土地活用トラックレコード公開!
そこで、参考になればと思いまして、㈱土地活用のトラックレコードとして、建設費の坪単価の事例を建築基準法上の延床坪単価と、専有坪単価(賃貸面積で割った金額)で、公開してみます。
建設費の消費税は、別です(スマホで表は上手く表示されない為、表はスライドするか、パソコンで、じっくりご覧ください。)。
尚、当社で公開している建設費とは、杭、外構、電気、設備全て含まれた請負契約上の建設費(消費税別)を指します。
会社によっては、杭や電気・設備の引込費用、外構費用等を省いて提示している会社も有りますが、当社は杭・外構を含んだ建設費を提示しています(杭や設備、外構を外して、坪単価とか見せているのは詐欺みたいなものです。)。
請負時期 | 階数 | 戸数 | 延床面積 | 延床坪単価 | 専有面積(㎡) | 専有坪単価 | 1戸平均面積 | 備考 |
2009.8 | 3階 | 増築12戸+改築12戸 | 532㎡ | 338㎡ | 旧建物改築多数 | |||
2010.7 | 地下1階地上2階 | 12戸 | 532㎡ | 64.4万円 | 480㎡ | 71.3万円 | ||
2011.4 | 10階 | 23戸 | 955㎡ | 68.5万円 | 697㎡ | 93.7万円 | 30.3㎡ | 塔状 |
2011.8 | 3階 | 9戸+オーナー邸 | 551㎡ | 63.4万円 | 482㎡ | 72.5万円 | ||
2011.1 | 10階 | 17戸 | 571㎡ | 93.0万円 | 489㎡ | 108.8万円 | 28.7㎡ | 塔状 |
2012.3 | 6階 | 16戸 | 803㎡ | 66.6万円 | 570㎡ | 93.8万円 | 35.6㎡ | |
2013.9 | 14階 | 36戸+オーナー邸 | 1,893㎡ | 79.4万円 | 1,548㎡ | 97.1万円 | 41.8㎡ | 塔状・タワーP基礎別 |
2014.1 | 5階 | 18戸+オーナー邸 | 774㎡ | 84.4万円 | 614㎡ | 106.4万円 | ロフト面積非参入 | |
2014.1 | 12階 | 33戸+オーナー邸 | 1,591㎡ | 80.0万円 | 1,284㎡ | 99.2万円 | 37.7㎡ | 塔状 |
2014.4 | 7階 | 26戸 | 994㎡ | 79.0万円 | 840㎡ | 93.4万円 | 32.3㎡ | |
2014.4 | 10階 | 15戸 | 768㎡ | 86.4万円 | 621㎡ | 106.8万円 | 41.4㎡ | 塔状 |
2014.7 | 地下1階地上4階 | 22戸 | 952㎡ | 83.1万円 | 848㎡ | 93.3万円 | 38.5㎡ | |
2015.4 | 8階 | 11戸+オーナー邸4 | 814㎡ | 82.6万円 | 653㎡ | 102.8万円 | 43.5㎡ | |
2015.3 | 6階 | 15戸+1部店舗+BG | 787㎡ | 86.6万円 | 574㎡ | 118.7万円 | 38.3㎡ | 楽器可マンション |
2015.1 | 8階 | 13戸 | 616㎡ | 101.9万円 | 465㎡ | 134.8万円 | 35.8㎡ | 塔状小規模・杭深 |
2015.1 | 9階 | 14戸+事務所 | 986㎡ | 89.5万円 | 762㎡ | 115.8万円 | 50.8㎡ | 塔状・扁平 |
2016.2 | 3階 | 14戸+1階店舗 | 775㎡ | 72.0万円 | 635㎡ | 87.8万円 | 店舗大 | |
2016.2 | 5階 | 13戸+1階事務所 | 653㎡ | 79.4万円 | 469㎡ | 110.5万円 | 33.5㎡ | |
2016.4 | 6階 | 28戸 | 1,494㎡ | 74.9万円 | 1,133㎡ | 98.7万円 | 40.4㎡ | 杭54m |
2016.8 | 9階 | 14戸+店舗2 | 646㎡ | 99.4万円 | 571㎡ | 112.5万円 | 35.7㎡ | 超塔状・狭小・超扁平 |
2016.1 | 地下1階地上7階 | 23戸+1、2階工場 | 1,167㎡ | 87.9万円 | 1,114㎡ | 92.1万円 | 工場大 | 楽器可マンション |
2016.1 | 4階 | 9戸+1階店舗 | 778㎡ | 82.5万円 | 592㎡ | 108.4万円 | 店舗大 | |
2016.1 | 11階 | 21戸 | 980㎡ | 104.6万円 | 773㎡ | 132.6万円 | 36.8㎡ | 超塔状・杭16本 |
2016.1 | 11階 | 29戸 | 1,242㎡ | 82.5万円 | 946㎡ | 108.2万円 | 32.6㎡ | 塔状 |
2017.5 | 10階 | 17戸 | 770㎡ | 103.5万円 | 568㎡ | 140.2万円 | 33.4㎡ | 超塔状 |
2017.1 | 6階 | 33戸 | 1,779㎡ | 82.1万円 | 1,370㎡ | 106.6万円 | 41.5㎡ | 楽器可マンション・超豪華共用 |
2018.1 | 11階 | 29戸 | 1,230㎡ | 91.9万円 | 921㎡ | 122.6万円 | 31.7㎡ | 塔状扁平 |
2018.1 | 8階 | 14戸 | 636㎡ | 101.5万円 | 502㎡ | 128.7万円 | 35.8㎡ | 塔状小規模・杭深 |
2018.1 | 9階 | 24戸 | 869㎡ | 97.3万円 | 600㎡ | 140.9万円 | 25.0㎡ | 塔状扁平,狭小 |
2018.4 | 3階 | 12戸 | 661㎡ | 84.4万円 | 556㎡ | 100.4万円 | 50.5㎡ | 小規模 |
2018.6 | 4階 | 23戸 | 1,046㎡ | 75.1万円 | 843㎡ | 93.3万円 | 36.6㎡ | 低層中規模 |
2018.1 | 11階 | 29戸 | 1,002㎡ | 105.5万円 | 755㎡ | 140.0万円 | 26.0㎡ | 塔状 |
2019.1 | 11階 | 29戸 | 996㎡ | 113.4万円 | 798㎡ | 141.6万円 | 27.5㎡ | 超塔状、狭小 |
2019.1 | 地上8階 | 15戸 | 685㎡ | 104.6万円 | 504㎡ | 142.1万円 | 33.6㎡ | 狭小、オーナー住戸大 |
2019.5 | 地下1階地上5階 | 24戸 | 1,289㎡ | 89.7万円 | 1,114㎡ | 103.8万円 | 38.4㎡ | 完全店舗有り |
2020.3 | 地上9階 | 22戸 | 701㎡ | 120.6万円 | 562㎡ | 150.4万円 | 25.5㎡ | 1部屋25㎡・杭深 |
2020.5 | 地上5階 | 20戸 | 591㎡ | 106.1万円 | 440㎡ | 142.6万円 | 19.1㎡ | 1部屋小さい |
2020.7 | 地下1階地上3階 | 15戸 | 754㎡ | 84.6万円 | 563㎡ | 113.2万円 | 37.5㎡ | 完全地下住居有り |
2020.1 | 地上9階 | 24戸 | 869㎡ | 95.7万円 | 651㎡ | 127.6万円 | 27.1㎡ | 塔状 |
2021.2 | 地上3階 | クリニック+賃貸8戸 | 807㎡ | 114.6万円 | 過剰設計 | |||
2021.3 | 地上4階 | 31戸 | 1,301㎡ | 80.5万円 | 1,142㎡ | 91.1万円 | 36.8㎡ |
上記のように、坪単価には、規模、形状、仕様、請負契約時期によってバラつきは有ります。
しかしながら、上記と、同じ物件図面・仕様で、同じ時期に、不動産のプロでも、一般の建築主様でも、ゼネコンや、土地活用系施工会社に、普通に、見積もりしたら、15%~30%(酷い会社の見積であれば70%高い)ぐらい高い見積金額が出てくるでしょう。
今時、東京の法延床の坪単価で、どんなに建設費が安くなりやすい普通の形状の建物でも、法延坪単価で、100万円以上が相場であり、80万円台(条件が揃えば70万円台)で、RC造が建てられるのは、破格値です。(塔状比の高い建物では、140万円以上が相場でしょう)
法延床での坪単価と、専有床面積での坪単価を掲載していますが、坪単価の分母に、何の面積が使われているかによって、坪単価は変わってきますので、簡単に解説します。
世の中では、大きく坪単価の分母に下記が使われます。
- 建築基準法上の延床面積を分母とする、法延床坪単価(㈱土地活用が坪単価を示すと、まず法延床を指します。)
- 賃貸で貸している(専有)面積を分母とする、専有坪単価
- 施工床を分母とする施工床坪単価(施工床とは、バルコニ、全ての共用廊下、ルーフバルコニー等各社の基準で含めた面積です。)
建築基準法の延床面積は、賃貸で貸している専有面積に加えて、エレベーターシャフト、管理人室、中廊下、ゴミ置き場、屋内自転車置き場等の面積は含まれます。
同じ建物で、それぞれを計算すると
②専有坪単価>①法延床坪単価>③施工床坪単価の順序で各坪単価は、比較できます。
当社は、施工床の面積は、あまり意味を為さないと思い、計算すらしていませんが、
施工会社の多くは、分母の面積の大きく、見た目の坪単価が安く見える、
施工床面積の建設費坪単価を広告などに使って、いるとは思います。
㈱土地活用のCM方式では、同じ時期に、同じ場所に、同じ図面の建物を
本見積すれば、どこよりも、圧倒的に安くできる自信は有りますが、それぞれの諸条件によって、建設費の坪単価は、バラつきがあるのは、ご理解頂けると思います。
(容積対象床面積で坪単価を出す時も有りますが、煩雑になるので今回の説明では控えます。)
マンション用地を購入して建設する場合については、専有坪単価で考えるべきで、プロの業者は専有坪単価で考えていますが、一般の方々は、せめて延床面積で坪単価は考えてください(施工床で坪単価を考えるのは無意味です。)。
階数と塔状比と建設費
傾向として、階数が増すと、建設費坪単価は上がって行きます。
イメージとしては、ペンシルビルは坪単価は高くなり、横方向にドッシリしている建物は、安くなりやすいです。
階数が増すと、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が大きくなりやすくなり、構造的負担が増していきますし、
単純に、面積当たりの壁の辺の長さは長くなり、
床面積当たりの生コン数量、鉄筋数量は増えてしまいます。
更には、強度を保たせる為に、生コン強度も上がり、生コンそのものの納入単価も上がります。
また、工期が長くなるので、現場監督の、当該現場への拘束日数も増し、人件費も当然かさんでいきます。
また、11階以上ではスプリンクラーを設置しなくてはならず、そのスプリンクラーシステム自体に700万円ぐらい単純に掛かって行きます。
また、四角形の建物は安くできやすいですが、L型に捻じれているとか、5角形等の変わった形の建物は、構造的な捻じれを加味して計算しなくてはならず、割高にはなりやすいです。
上の表で、塔状比の☆の数が大きければ大きいほど、塔状比が高く、構造的な負担が大きい建物であると
イメージ頂ければと思います。
地盤と建設費坪単価
地盤に関しても、支持層の深さ=杭の長さは、当然場所によって変わります。
関東ローム層が出ていて低層マンションの場合など、杭が不要の建物もあれば、支持層が深く先程の塔状比によっては、引抜きと言う、建物の倒壊への耐力の負担が、杭に多大に掛かってきて、杭に莫大な金額が杭に掛かってしまうケースも有ります。
1000㎡ぐらいの建物でも塔状比が高すぎれば、4000万円掛けて杭を打たなくてはならない建物も有ります。
(仮に、1000㎡で4000万円掛ければ、杭だけで13.2万円の坪単価の割り増しになります。)
1部屋の面積と建設費坪単価
1部屋当たりの面積が20㎡など小さく企画すれば、例えば35㎡が1部屋の計画より、建設費坪単価は、上がって行きます。
少し考えれば、容易に想像がつくとは思いますが、1部屋が狭ければ、ユニットバスやキッチン、洗面化粧台や電気・設備の面積当たりの負担額は当然増えてきます。
港区など都心部の面積規模が大きくても賃料坪単価が下がりにくいエリアであれば、35㎡から40㎡程度の1LDK程度で企画した方が、利回りは高くなり場合も有りますし、都心から少し離れた東京区部では25㎡程度で建てなければ、大きな部屋は賃料坪単価が安すぎて新築時利回りが回らないエリアも有ります。当社では、建設費の見積と賃料査定の両方が出来ますので、収支を複数組みながら、エリア、土地形状ごとに最適なパフォーマンスを発揮できるように新築時の企画して提案しています。
建物形状と建設費坪単価
関連記事で、下記の記事も読んでいただきたいですが、建設費は、形状によって大きく左右されます。
塔状比とも関係ありますが、建物形状と建設費の関係は、共用する壁・柱・梁が多くなるほど、面積当たりの建設費は、下がって行きます。
実際に計算してみた記事がありますので、下記の記事をご覧ください。
RC造で壁8mの建設費は幾らか?土地活用の豆知識
柱が、8~9mピッチで上手い具合に配置されていると、バランスが良く建設費は安くなりやすいです。
建物規模と建設費坪単価
当然、建物の規模が大きくなれば、建設の坪単価は当然下がり易くなります。
スケールメリットというものです。ユニットバス1台当たりなど物の単価はそれほど、大きく変わりませんが、面積当たりの仮設費用、現場経費、一般管理費(粗利)の建設費の中での比率は、大幅に下がって行きます。
現場監督1名を500㎡の現場につけて掛かる人件費と、1000㎡現場を現場監督1名で建てるに掛かる人件費は、一緒ですし、受注したゼネコンが、現場監督1名出して、欲しい、粗利額も、ほぼ一緒です。
1人の現場監督がついて、その方のお給料を払いながら、何㎡のマンションを建設できるのかを考えたら、規模が大きな方が建設費の坪単価は安くなることはイメージできると思います。
何故なら、現場監督一人当たりで、建てる手間は、500㎡でも、1000㎡でも一緒ですから。
細かいことを言えば、ガードマンの費用や、仮設トイレ等に掛かる費用、交通費、通信費等も現場事務所の家賃も規模が大きくなれば、建設費の中での比率は薄まり低くなります。
更に、規模が大きくなると、構造体も壁面を隣の部屋と共用できやすくなることや、柱のスパンを飛ばしやすくなるなど、躯体そのものの床面積当たりの数量が少なくなりやすく坪単価に対してはメリットは大きいです。
見積時期と建設費坪単価
建設費相場は、リーマンショックの傷が癒え始めた2012年頃から、2015年頃まで20%程度急激に上がって2016年以後は、ほぼ横ばいで2015年のピークに比べ、1%程度下がって、その後、7-8%再度上昇している感じです。そのため、10年前に、計画した時に、この値段で出来たから、今も、この値段でやって欲しいとかは、今の相場では難しいところが有りますし、昔のイメージで相場観を語られても、全く状況は違います。相場は常に動いていると考えて頂ければと思います。
マンション仕様と建設費坪単価
仕様に関しては、当然高いものを使えば、高くなります。
㈱土地活用の賃貸部分の仕様に関しては、HPのスクロール写真に写っているもの程度は、標準仕様と思って頂いて大丈夫です。
投資用区分マンションとして分譲しても高級賃貸に余裕で入るレベルで建てています。実際に区分分譲しているマンションも建築していますし、不動産ファンドに売却している物件取り扱っているので、昔ながらの木造アパートと見間違えるほど、安普請にして見た目の建設費を下げるというようなことはしておりません。
世の中には、一昔前の木造アパートと変わらないような仕様、例えば玄関床にシートを貼ったり、断熱をしていなかったり、複層ガラスを使わなかったり、下駄箱が無かったり、外壁タイルを貼っていなかったり、エントランスがショボショボであったりして、建設費の坪単価を抑えて見せようと言う会社も有りますが、当社の基本的な考え方は、エリアで最高クラスの賃料を取れるマンションを建てることを前提として仕様を組立、その仕様で出来た図面を元に、CM方式の見積上の仕組みと交渉で、建設費を下げ、その場所・土地で取れる最高の利回りを追求することにありますので、安普請に建てて、ほら、建設費坪単価が安いでしょう?などと、言う気は毛頭ありません。また本体工事と付帯工事に分けて、イカサマをして建設費坪単価を安く見せるようなことも致しません。
仕様について言えば、オーナー邸、店舗を本工事で、ある場合は、オーナー様の、ご要望によって金額は大きく左右されます。
オーナー邸のキッチンは、通常150万円程度するものを入れていますが、500万円するものもあれば、輸入して、もっと高くなること有ります。内装に凝って、天井にエレガントなモールディングを付けたり、大理石のマントルピースを付けたり、内装を全て大理石貼りにするなど、オーナー邸は、オーナー様の要望で幾らでも高い仕様で建設することは当社のCM方式では可能では有りますが、その分は、原価が高くなりますので、坪単価はどうしても高くなりがちです。オーナー様が本業で店舗を1階などに作る場合においても内装に凝ることは出来ますが、凝れば凝るほど建設は上がることは、ご理解いただけると思います。
また、エリアによっては、たまに提案して、建てている(計画も増えている)のが楽器可の防音音楽マンションで、現在の仕様と相場ですと、1部屋当たり120万円ぐらい掛けています。
一部屋の月の賃料が、1万以上上げられるエリアにおいては、収益を最大化すると言う観点から、楽器可防音音楽マンションを検討してみるのも良いでしょう。
防音音楽マンションにしても、当社のCM方式を使えば、他社で普通に防音していない安普請のマンションを建てるより、安くできるとは思います。
地域と建設費坪単価
東京は、建設費は高いです。
聞く話によると、大阪の大体1.15倍ぐらい、北海道とかの1.3~1.4倍ぐらいするんじゃないでしょうか。
地方に本社が有り、東京支店が有るゼネコンも、東京に来れば、東京の相場になり高くなります。
基本的な理由は、東京は、家賃や駐車場が高いのと、仕事が沢山有るからでしょう。
東京には、地方出身の職人さんが、沢山いますが、何で彼らが、慣れ親しんだ、地元を出て、東京に引っ越して職人をしてるかと言えば、単価が良いし、仕事が途切れない程有るからでしょう。
もし地方で、東京都同じ単価で仕事が途切れずにあれば、わざわざ、東京に出てくる意味も有りませんから、地元友達も沢山いる地方に残るでしょう。
職人さんの単価が高いから東京に職人さんが集まることを理解できれば、東京は建設費が日本で一番高くても当然ですね。それでも東京は賃料が地方と比べて圧倒的に高いので、きちんと計画をして建てれば賃貸経営が成り立つのです。
妙な比較サイトの建設素人が、建設費の相場を偉そうに書いていますが、建設費の原価も、建て方も、塔状比すらも何も知らない、建設費を見積したこともなければ、交渉したこと無い人が書く記事なので、地方の建設費坪単価と東京を比べても、全く意味が無いです。
また、関東でも都内は一緒ですが、首都圏と、千葉、埼玉、神奈川の中でも首都圏とは言えないようなエリア(高速で1時間以上かかるようなイメージ)や、茨城、栃木、群馬などと比べれば、何%とは言えずとも、東京は高いとは思います。
但し、賃貸経営をするには、少子高齢化社会の中でも、地方からの人口流入が続いている、東京が一番だとは思いますが。
【まとめ】
- POINT1:塔状比が高い建物は、建設費の坪単価が上がりやすい
- POINT2:規模が大きい建物は、建設費の坪単価が下がりやすい
- POINT3:道路幅、地盤の良さ、戸当たり面積は建設の坪単価に大きな影響がある。
- POINT4:建物の形状に、建設費の坪単価は大きく左右される。
上記に書いてきたように、世の中に、2つ全く同じ条件で建てられるマンションは有りません。建設費を正しく比較するには、同じ条件で、見積を取ることが最も簡潔で、正確な差が出ます。
当社は、建設費を比較して交渉し、削減していくのが本業の会社ですので、気になったら企画段階から、お気軽にご一報頂ければ嬉しいです。
【関連記事】
土地活用の収支比較!土地活用の最大リスクは、建設費が高い事!
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②
コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
建設費に与える、様々な因子について、当社の事例を公開しながら、もし、首都圏で、延床500㎡以上のRC造の高級賃貸マンションの建設をご検討であれば、
概算見積やボリュームチェックを無料で行っておりますので、
お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームから、お問い合わせ下さい。
建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
建設費が高いと感じる地主様、不動産会社様、不動産投資家様は、
お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームからご相談頂ければ嬉しいです。
↑1億円コストダウンした、マンションの完成実例が、東京MXで特集されました!是非、動画をご覧ください。