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お陰様で、テレワーク中心の今でも、沢山の反響や、お問合せを頂き、有難うございます。 極限まで外出しないで何処迄仕事が進むか実験中ですが、CM本見積の調整作業と、ブログ記事を書いていることもありますが、概算見積や収支の検討なども含めてコロナの無い平常時より忙しく過ごしております。 何が有ろうと、なぎ倒し、病気の予防も、仕事も今できる最大のことを行っていこうという覚悟を日々の行動に移していますが、今更ながら携帯電話普及とIT革命後の世界を最大限享受できていることに感謝の気持ちしかありません（携帯とITが無ければ、僕の仕事は最早、成り立ちませんし、その働き方が良く解りません。）。 ... 前回の記事、『港区でのRC造新築収益性モデルと1種 ㈱土地活用の新築不動産投資』で、興味深かったとのお声を複数頂けて、嬉しいです。 今日は、中央区で、前回と同じプランでの1種と利回りの関係を算出していこうと思います。 条例等は微妙に違いますが、地価・1種の目安を見るための検討の為、無視してください。地価と1種、規模、建設費、利回りの目安として、検討の際に活用していただければ幸いです。
東京都中央区でのRC造新築収益性モデルと1種
これまでの記事に1種については、何度も書いているので、おさらいですが、 1種＝土地の坪単価÷使用できる容積率 です。建設費は、「当社のCM... コロナ騒動で、様々な問題が起こっていますが、今後、世界的な不況と共に地価が下がっていくとともに、資金力のある方には土地を購入してのレジ、マンション系の新築不動産投資のチャンスは、広がっていくことでしょう。 現在、不動産投資で金銭的成功を収めている方は、リーマンショック直後に、安値で物件を仕込めた方々です。 それでは、地価・1種で幾らで買えたら、何％の利回りが出て自身にとって買いなのか。判断基準として、見ていただければと思います。
港区でのRC造新築収益性モデルと1種
港区、中央区、台東区を順番にやっていきますが、まずは、賃料の最も高い、港区から書いていきます。 以下の物件... 今回は、土地活用検討の初っ端にあるボリュームチェックについて書きます。 これまでも、業界人としては当然の用語として各記事に書いてきましたが、一般の方々には説明が必要かと感じています。
ボリュームチェックとは
まずボリュームチェックとは、「法的条件をクリアして敷地に、どれ位の建物が建てられるか？」ということを設計事務所が検討します。 法的条件とは、建築基準法では、用途地域や、容積率、道路幅などに応じて、道路斜線、日影規制、採光制限、避難経路、高度斜線など、東京都安全条例では窓先空地、避難経路の距離など、各区のワンルーム条例など、全てが成立して、その敷地に、どれぐらいの建物が建築で... 建設工事代金の支払方法、支払時期には、幾つかのやり方が有ります。 土地活用の豆知識として、各支払方法について、建設業会の裏の裏話しも含めて解説していきます。 3－3－4（サンサンヨン）
出来高払い
10－10－80（テンテンパー）
10－90（テンキュー）
0－100 3カ月個別決済（ゼロヒャク、個別決済） などです。
出来高払いと工事代金支払時期
①：3－3－4の支払条件
①の3－3－4が地主さんなどが事業主の場合、最も一般的な支払方法です。簡単に言うと、着工時に30％、上棟（最上階のコンクリート打設完了）時に30％、竣工時に40％という支... 今日は、「マンション建設の融資審査について」ということで、新築賃貸経営の融資審査の実情を赤裸々に書いていこうとお思います。
マンション建設の融資審査について
常識的な融資審査目線
現状、「単独の土地を持つ地主様」の場合の、長期融資に関しては、地主様の実情（土地の保有状況や金融他資産、金融機関との取引状況）にもよりますが、ある大きな銀行では、概ね「表面利回りで9.0〜9.5％」ぐらい行かないと、自己資金を出さなければ、フルローンでの融資は否決される場合が多いですね。 この大きな銀行の融資目線は、投資家さんに融資が出ていたと言われている2010年～2015年ごろと、さほど変わっていない... お住まいの土地を１戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
「賃貸併用住宅」です。 つまり、マンションを建設し、マンション内の１部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。
賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用
これまでの経験では、８０㎡－１２０㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。 当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。 また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築... 2022年に生産緑地の指定が解除される。 経緯などは、地主様のほうが詳しいので、他サイトを見て頂ければ良いが、 生産緑地の所有者が具体的、何を考え、どうするべきかの『判断基準』に、 ついて書いていきます。 最も、大切なことは、業者の言いなりにならない知識を持つ
と、いうことです。
生産緑地とマンション建設による土地活用の判断基準
生産緑地の指定解除の前に、受けられる措置と、制限される行為について、
抜粋します。
受けられる措置 生産緑地であることを示す標識が設置される。
固定資産税が一般農地並みの課税となる。
相続税の納税猶予の特例などが設けられ... 前回の記事『2019年上期 地主様必見！土地活用セミナーの日程決定！』にも書きましたが、
株式会社土地活用に、お問い合わせの中で多くは、
『ご高齢の、お父様、お母様が、土地を所有していて、
その土地を相続税対策で、活用しなくては、
莫大な相続税を支払わなければならない。』
という状況が多いです。 始めは両親が動いていて、御子息が、
幾つかのハウスメーカー、土地活用会社、ゼネコンから提案された
余りにも酷い利回りの収支に気が付き、
30歳台から60歳台ぐらいの御子息が、インターネットで当社のHPを見つけ、
当社に問い合わせを頂くケースが非常に多いです。
相続税対策と土地... 東京で、新築RCマンションを建てて賃貸経営をする場合
何平米で建てるのが一番得だろうという話をしてみます。 私が考えるには、都心部では35－40㎡
賃料坪単価の取りにくいエリアでは25㎡で建てるのが良いだろう。
というのが一つの答えです。
東京でどの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か？
勿論、場所や土地の形によっては、都心部でも25㎡で建てざる得ない土地もありますが、
都心部は、ある程度規模があっても賃料坪単価と建設費のバランス、
居住者属性、分譲ワンルームディベロッパーとの競合物件等
総合的に検討すると、35㎡-40㎡の１LDKで2人住まいか、
良い企業に勤め... 
