事例5：建設費 坪単価74.93万円/延床面積の土地活用
2011年以降の震災復興や、アベノミクスの結果建設費は急騰した。
2014年〜2017年現在、一般的に、RC造の坪単価と言えば、110万円～140万円/延床面積での見積金額が上がってきて、「資材や人件費の高騰で・・・」と、営業マンから言われ、そんなものかと、請負契約をしている御施主様も多いであろう。
2016年4月に株式会社土地活用のCM方式で建設費 坪単価74.93万円/延床面積で請負契約を締結した。1494.65㎡（452.13坪）の中規模マンションではあるが、杭長が54mもある極めて軟弱な地盤であるにも関わらず。
本物件のお問い合わせは、2015年の年末
幾つかの土地をお持ちの地主様で、公認会計士のお孫様が、相続税対策として、マンションを建設しなければならないが、他社から提示される建設費の妥当性に多いに疑問を持たれる中でのお問い合わせでした。
計画を進めるに当たり、何度か、プランと坪80万円程度の概算見積を提出し、本物件の2016年1月にCM契約を締結しました。
御施主様御一家の、お友達や、以前から付き合いのあった施工会社からは、そんな金額で出来る訳が無いと、相当馬鹿にされたそうです。
CM契約前には、過去のCM方式での実績金額の提示や、当社の概算見積の積算方法についてご説明をした後、当社の竣工物件を車で、ご案内し、ご納得頂きました。
CM方式で、年間莫大な金額を見積し、概算見積の積算方法に自信はありましたが、他人に何を言われようが、当社側からすれば、何で、世間の相場が110万円～140万円/延床面積とされているのか逆に理解に苦しみます。
CM契約後、あまり時間はありませんでしたが、2月末に見積図面が完成し、CM方式での本見積と交渉を進め、結果として、概算見積より、坪単価で5万円/延床面積も安く、2016年4月末に年商100億円近くの取扱高のあるゼネコンと、請負契約を締結することが出来ました。
CM方式で、7,180万円(税別)もの建設費削減を達成
ゼネコン5社見積の1回目の低額3社の平均値が4億990万円（税別）だったものが、当社のCM方式での専門工事会社の入替後の、ゼネコン1位の金額は、3億3800万円（税別）となり、7,180万円（税別）もの建設費削減となった。
当社のCM方式で見積参加する施工会社は、元々、金額が高い会社は含まれていないが、仮に、当社を選定する前に、御施主様に見積提示していたゼネコンの坪単価が120万円/延床面積程度で、そのまま請負契約を締結されていたら、建設費 452.13坪×（120万円-75万円）＝2億345万円（税別）
税込で2億1,973万円もの削減となったことになる。
この金額差は、多くの日本人の生涯年収にも値する額に及び、普通に働いていても簡単に回収できる金額では無い。
完成後の賃貸経営において最大のリスクは、新築着工時の建設費が高すぎて、利回りが出ず、金融機関への返済が滞ってしまうことである。
相続税対策で、賃貸マンションを建設すれば、借入が増えて、目先で支払うことになる相続税は減ることは確かではあるが、だからと言って、完成後の賃貸経営・ローンの返済が覚束ないようであれば、本末転倒となる。
土地活用の成否は建設費で決まる
相続税対策での建設営業は活発であるが、相続人側は、「土地活用の成否は建設費で決まる。」という事を明確に認識する必要がある。
多くの競争・戦争において、情報収集能力が、勝敗を大きく分けることは、歴史が証明している。運よく相続するであろう、土地の活用に勝ちたいのであれば、情報を収集し、「土地活用の真の目的」を明確に理解し、自らに利を与えるプロフェッショナルを軍師として傍らに置くことが勝利の方程式となる。
その役割を株式会社土地活用のCM方式で担いたい。
世の中に、法務、税務に関しての、相続のプロフェッショナルは無限にいるが、建設費に対して、合理性を持って、事業者を勝利に導ける会社は、殆ど存在しない。
今の時代、愚かな相続人が、愚かな判断をし、自己の世代、又は次の世代で資産を食い潰してしまうであろうことは残念でならない。
不動産会社から、そのエリアで過去最高ランクと評される仕様で、かなり凄いマンションが2017年3月に完成となる。
「そんな金額で出来る訳が無い」と、仰られた御施主様御一家の御友達に、世間常識よりずっと良いグレードのマンションが出来る事をお披露目し、株式会社土地活用のCM方式を選定したことが最良の選択であったであろうと理解が得られる日が来るのが待ち遠しい。
なぜ、こんなに建設費が落ちるの？（事例紹介）
