株式会社土地活用のCM方式の流れについて、こちらの記事ページの補足で、ご説明させていただきます。
目次
株式会社土地活用のCM方式導入の流れ
自分の土地に、土地活用として、マンションを建てたい方がいるとします。
土地を買ってマンションを建てたいお客様も、多数いらっしゃいますが、ここでは、地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、書かせていただきます。
お問い合わせする人はどんな人？
地主様の場合、既に土地活用を提案してる会社から、見積を取られている方も多く、その中で、「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」と色々調べていくうちに、弊社のコンストラクション・マネジメントについて知って、お問い合わせをされる方が多いです。
面談後にCM方式のご説明
お問い合わせ頂いた後、ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。
間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし、普段使っているCM業務委託契約書の雛形などもお渡しし、㈱土地活用のCM方式を正しく理解して頂いた上で、更に話を進めたいと仰られた場合、お話しを進めさせていただきます。
ボリュームチェック。プラン作成
次に行わせて頂くのは、建てたい物件のイメージ（何平米で1部屋を割るかとか、オーナー住居はいるか等）を共有させていただき、各戸の面積の方向性などを出した後、「ボリュームチェック」と言って、
当社と提携している設計事務所（今は4社程度）の混み具合にもよりますが、一番お客様に合いそうな設計事務所に、法的に、建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
（この場合、間取りなどは入れずに、あくまでも、何平米の部屋が何部屋取れるかという、単線の図面になります。）。
概算見積の作成
そして、出来上がったボリュームチェック図面について、株式会社土地活用のCM方式でやったら幾ら位で建つかという、「概算見積」を行います。
概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易なプランに対し、型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けて費用を算出していきます。
更には近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。
面積辺りで、適当に概算見積を出す工事会社もいますが、当社では、数量を拾った上で、躯体（くたい＝鉄筋やコンクリート）の費用を推定し、後は、タイル数量を簡単に積算して、その他の費用については、過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント（CM）を行った場合の各工種について、1部屋いくら費用算出します。
幾らで、ご提出するかの、さじ加減に頭を使いますが、実務的には、2,000㎡程度の賃貸マンションでしたら、集中すれば2時間もあれば、概算見積の作業は終わります（忙しい場合は、若干お時間頂きます。）。
事業収支の作成
概算見積で、CM方式を行った場合の建設費を算出し、それを元に、想定賃料などを加味して「事業収支」を作成していきます。
土地活用の肝になるのは、建設費等により導き出される事業収支、及び、利回りです。
事業収支には、概算見積で算出した建築費用、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・など、事業に関わる、全ての費用を入力し、総事業費を算出します。
同時に、各賃貸住戸、店舗賃料からの家賃収入を算出し、まずは、初年度単年の開発収支を表面利回りまで算出します。
35年間の長期キャッシュフロー（CF）シュミレーション
その後、単年度の事業収支を更に、長期収支シュミレーションソフトにかけて、35年間の長期キャッシュフロー（CF）シュミレーションを行います。
長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額のシュミレーションしていきます。
良く、ご相談の最中に、お客様から、土地活用会社が営業をしてる、他社の事業収支を見せて頂くことがありますが、家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていることも多いですが、当社は、将来的に常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。
もっと収支が良くなる方法は無いか探る
これが出来た段階で、この収支を叩き台として、再度、お客様と、ご面談をし、もっと収支が良くなる方法は無いか等、プランを含めて更にディスカッションを行い、ボリュームチェックと、概算見積・事業収支の作成を何度か繰り返しながら、より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。
当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、土地は、全てが、条件が異なり、土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。
これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、土地から最大限の収益を出すには、どうすれば、もっと良いのか知恵を絞る作業が大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底的に検証します。
もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、どれが良いかは山勘でもある程度は、解りますが、実際に操作しない数字を弾いてみないと、どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、ワクワクすることはありません。
その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を私の車や、タクシーで案内する「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、熱心なお客様は、当社のセミナーに改めて参加して頂いたり、様々なことから理解を深めて頂きます。
事業化決定
当社のCM方式で建設を、お決めになられたお客様には、イメージ画として外観パースを作ったり、収支を銀行に持ち込んでいただいたり、当社から金融機関を、ご紹介させて頂いたりし、プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、融資が通れば、事業化決定となります。
費用に関しては、事業化決定し、ご契約頂くまでは、無料のサービスです。
大体、ここまで速くて、2カ月、既存建物の立ち退き等があり長いと、1年以上かかるケースも有ります。
CM業務契約契約書を締結
事業化決定後は、当社は、CM業務契約契約書を、設計事務所は設計契約を締結して頂きます。
設計契約は、各設計事務所と設計業務契約の締結直後に、設計料総額の30％程度の着手金が発生します。
並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ見積図面が出来るのを待って、ゼネコンに見積依頼などを掛けながら2-3ヶ月程度待機します。
そして、見積図面（100ページ以上あります）が出来たら、設計事務所が確認申請作業をしている間に、当社で統一数量を積算し、CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、工事請負契約を締結します
（工事請負契約は、旧四会連合の約款にのっとり行いますので、普通の、請負契約と何ら変わりません。）。
CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、費用は発生しませんので、大体、事業化決定から弊社の報酬の支払いが発生するのは、速くて６カ月後程度です（立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。）。
請負契約を締結後は、オーナー様と現場監督、設計事務所との３週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、空いた時間が出来れば、現場を巡回し、監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。
当社の土地活用セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、このシステムが解っていたとしても、当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。
まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、当社以上の仕様グレードと、取扱いの金額規模で、下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。
ゼネコンの購買部や、現場監督が、建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、原価交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが、どれだけ難しい事かご理解頂けるでしょう。
また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで自己の存在を世間に認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、精神的にも経済的にも耐えられるタフさのある人も、まず居ないでしょう
いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、CM方式で、コストを下げることは簡単に真似が出来ません。
地主様が、気にされるところとしては、しつこい営業マンがオベッカを使って、ガンガン来るのが、鬱陶しいと思われている方も多いとは思います。
当社においては、そういう営業スタイルは大嫌いですし、工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、25物件近くの状況を全て頭に入れて、同時平行で動かしているので、過度な営業行為は全く行いっておらず、お客様のご要望への対応という感じですので、ご安心ください。
どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、ガンガンへばり付いてくるような営業などは一切行っておりません。
感動させたいのであれば、仕事の内容・結果であるべきです。
お問い合わせを受け、お客様が株式会社土地活用を求められているのであれば、こんなことまで、やるのかというほど、本来の業務・CM契約書以外の業務のことでも、最大限やらせて頂きますが、お客様が当社に、コンストラクション・マネジメントをして欲しいと思わない限り、当社から、お願い営業で受注することなど絶対に致しません。
過去に、人間性により、当社から、営業後に、お断りしたお客様が数名いましたが、工事を、色んな所に断られていると耳にした、数年後、たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、トラブルメーカーから当社が受注し、施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
自社の利益を追求するあまり、お願い営業をしてどんな方からでも物件でも受注していたら、それが見えなくなってしまいます。
社会人で働かれた経験がある方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、一生懸命にやっている施工者が、施主様により、有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、許しがたい事ですし避けなくてはなりません。
勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。
結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請専門工事会社の社長に、自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともあります。
相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、動いてあげなくては誰も付いてきません。これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事はご理解頂ければ嬉しいです。
ご興味がございましたら、03－6441-2878か、お問い合わせフォームから、お気軽にご相談ください。
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