高度地区 1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区(東京都) 土地活用の豆知識⑤

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

マンション建設のご相談を受ける商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

高度地区とは、都市計画法に基づいて決められた地区であり、用途地域においての環境を維持するために
かけられた制限の事で、導入の有無については、自治体ごとに異なっています。

高さの最高限度を定める理由としては、日照や、彩光、通風を確保することがあげられます。

本記事では、東京の高度地区の、最高高さ限度の高度斜線について、
1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区において、
北側境界からの離隔距離と、最高高さの関係を図示しながら
高度地区について、ご理解頂きたいと思います。
(高度利用地区に関して、最低限度高度地区は、高さの最低限度を定めるもので、割合も低く、
マンションを建てるには有益な地区なので、本記事では割愛し、
制限が不利益側に働く、最高高さを定める最高限度高度地区について、記載していきます。)

結論から言うと、
狭い敷地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区に関して高度地区の斜線について図示してみました。

ただ高度地区の斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

上記の、高度地区の斜線の見方としては、1種高度地区、2種高度地区は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度地区は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度地区の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度地区の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度地区の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3mで割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

地主様が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えている場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

特に、東西方向に長い敷地で、高度地区の規制が掛かるエリアでは、
高度斜線の影響は受けやすく、余程の広さが無ければ、
3階以上に階数を積む事が、困難になる敷地も多くなります。

一方で、例えば700㎡以上など有るような大きな敷地では、高度地区の規制エリアであっても、
南側に建物を寄せて建てるなどにより、高度斜線を交わしやすくなったりします。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度地区があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう高度斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度、目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解


  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
(株)土地活用へのお問い合わせはこちら