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建設費削減の、他には無い、答え。
ここ記事を読んでい頂いている方には、建設費について、疑問を持ち、調べ、何か有益な情報は無いかと探して辿り着いて頂いた方も沢山いらっしゃるでしょう。
巷には、建設費に関する記事が溢れていますが、どれも、『建設費を削減したいという』問題を解決するための有益な情報は無いでしょう。
何の分析も無かったり、建設業界・建設費の真実を隠していたり、建設費交渉そのものに、触れた事の無い人間が妄想で書いた記事であったり、時勢を誤った内容であったり、建設費交渉の最前線で戦う人間から見れば、残念に思う内容ばかりです。
私は、2009年に31歳で『建設業を変える』と起業してから、これまで、業界の最先端であるCM方式で47,356㎡・50棟・960戸のマンションを税別建設費で126億円分を着工させてきました。
2022年6月11日現在、CM業務委託契約済の物件は、53,601㎡・56棟・1071戸になります。
CM方式でのコストダウン額は、20億円は軽く超えるでしょう。
創業当初は、CM方式の実績が足らずに理解を得る事に苦しみましたが、実績と共に徐々に支持を集め、現在、６棟目を建て頂いている不動産業者様もいらっしゃいます。
多くの方は、良い建築を安く建設したいと望んでいます。
しかし、それに論理的に、且つ、実践的に応えられる人間は、日本では、私以外皆無です。
日本の建設業は真実を開示しない。
日本の建設業は、建設費に関して、真実を語ることも、開示することも有りません。
建設費の80-85％程度が原価＝外注費であるにも関わらず、それを絶対に開示することはしないのです。
総額見積しかしない、大手建設業者、ハウスメーカーは論外として、見積内訳書がある見積書を提出している建設会社であっても、下請原価を建築主に開示することは極めて稀です。
建設費＝原価＋元請の利益でもあるにも関わらず、建設業者の皆でスクラムを組むかのように、業界の慣習を作りあげ、建築主に提示する見積内訳に、利益を散りばめることによって、建築主が、各工種の正確な価格を知ることを妨げ、各工種に金額交渉が入ることを防いでいるのです。
例えば、見積書が運よく出てきたとしてキッチンが高いと思っても、そこについて金額交渉をすることは出来ません。
メーカーはメーカーで実際には１５万円で入るものを、敢えて建築主を錯乱させるために、カタログには定価６０万円で記すようなことを平然と行います。
それでは、納得がいかない。という方が沢山いたとしても、世の中の建設業が、全部が全部、そうなのだから、やむ負えないと諦めるしかなかったのです。
建設費は、もっと下げられる！CM方式では、建設費に納得がいかない建築主様の為にある仕組みです。
CM方式では、大前提として、『原価をガラス張りに開示すること』を条件にした見積方式です。
上記の条件を守れない建設会社は、見積に参加することは出来ません。
その上で、外注原価については、CM会社が、ゼネコンの元々の下請とは違う、独自のルートで、専門工事会社に見積を取り、直接原価交渉が出来る仕組みです。
例えば、ゼネコンの出すタイル工事の原価が、1100万円であったとしても、CM会社である㈱土地活用が調達したタイル業者の金額が1000万円であれば、建築主様が契約する工事金額のうち、タイル工事は1000万円となります。
例えば、㈱土地活用の取引のあるタイル業者は、誰でも知っている大手建設会社（建築主様に出している金額は超高い会社）の下請に入っているタイル工事会社です。
そして、1000万円で見積を提出したタイル業者を、ゼネコンに紹介し、ゼネコンの下請けとして1000万円で工事をしてもらいます。
もちろん、建築主様に、提示する建設費の中でタイル工事費は1000万円です。
極めて単純明快な形で、原価はガラス張りになり、圧縮できるのです。
それなら、建築主が自分で、電話帳を片手に、手あたり次第に電話を掛け捲って、自分で原価交渉をすれば建設費も下げられるんじゃないかと思われるかもしれませんが、まず建築の知識があるうえで、業者さんとの信頼関係が無い限り、見積を出してもらう事も難しいでしょうし統制を取ることも難しいとは思います。
一見さんの建設業界の人ではない方に対して、下請専門工事会社は見積をまず出すことはしないでしょうし、出したとしても鴨が来たと、高かったり、また、安くても実際に言うことを聞いてくれるかは解らないので、建築主も統制（いう事を聞かせる）できるわけが無いですし、ゼネコン側も、下請の入替に応じることは無いでしょう。
私は、ＣＭで独立する前も、ゼネコンで現場監督（所長）をしており、今もＣＭ業務で取引している下請専門工事会社は、その時から所長と、取引先といった形で私が、泥塗れになりながら、工事をしていた時からの付き合いの業者さんが大半ですし、その後独立してからも１３年に渡りＣＭ業務で、徐々に取引先を増やしていき一緒にやってきた業者さんだから統制が取れるのです。
ＣＭ方式のプロフェッショナルである人間が価格交渉を行い紹介する業者だから、ゼネコンも、信用して、その業者を受け入れ、その金額で、工事をしてくれるのです。勿論着工後も、竣工引渡し迄、私自身が現場を巡回し、統制が取れているか目を光らせております。
そして、当社の取引がある下請専門工事会社は、スーパーゼネコンや、大手ゼネコンの下請に入っている会社が殆どです。
単純に、大手ゼネコンの下請に入っている専門工事会社は、普段から相場に比べ、単価は安いのです。
何も、無理して安くしている訳では全くありませんし、リーマンショックの直後と比べれば、相場も上がり、ずっと高い単価を払っているので、無理な金額で虐めている訳でも全く有りません。
合理的な、方式と、理由、そして時勢をみたプロフェッショナルな交渉によって建設費は削減できるのです。
魔法をかけたと言われるCM方式。
ある建築主様は、こう仰りました。『魔法をかけられたみたい。』
その方は、当社に相談する前に、複数の会社に見積を取り、納得する建設費に対する回答を得られずにいました。
『何故、この金額なのか？』という。疑問に対し、納得いく回答をする建設会社は、一社たりとも居なかった。
そして、想像していたより遥かに高く提示される建設費。
そんな中で当社のHPに出会い、ブログを熟読され、お問合せを頂きました。
『こんなことまで、書いて業界的に大丈夫なの？』と感じたという旨のことを仰れていました。
その後、お打合せを重ね、概算見積や事業収支をご提出し、CM契約を締結していただき、CM方式での本見積に進み、建築主様が取られた見積より１億円近く削減された金額で請負契約を締結された時、
『説明を聞き、理論的には、理解していたつもりでしたが、やっぱり魔法にかけられたみたいに、建設費って落ちるんですね。』
『越川さんのブログを読む前に、自分で沢山見積をとったり話を聞いたり、やっていたことは、何だったのだろう。あのまま他の会社と請負契約を結んでいたとすると、ゾッとします。』
『世の中の人は、こんな仕組みがある事も知らずに、マンション建てている人がいるなんて勿体ないですね。そういう人は、何を考えているのだろう？』
という旨の事を仰られていました。
私も、自身で蜜も交渉をやっていて、最も下請入替型のＣＭ方式について精通しているにも関わらず、魔法と言われれば、魔法だなと感じることも確かに有ります。
それほどまでに、ＣＭ方式とは威力も凄まじいものなのです。
合理的に建設費を削減するには、CM方式しかありません。
ＣＭ方式で、良いマンションが安く建設できるのは合理的な理由が有ります。
建設費を削減したいと願う方は、まずは、ＨＰやブログを読んで、理解を深めて頂ければ嬉しいです。
そして、『この仕組みこそ、私の探していた答えだ！』と思って頂けたら、
03-6441-2878か、お問い合わせフォームから、お気軽にご相談ください。
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