土地活用と店舗(1階コンビニ) 土地活用の収支編

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『今年は、ブログを書きまくるぞー!』と決めたので、
バンバン、『何処でも読みようが無い』
土地活用や新築不動産投資を検討する方のためになる記事を書いていきます。

土地活用において、大いに活用すべきは、店舗です。
店舗として埋まるエリアにおいては、店舗を入れるべきです。

店舗に関してのメリットは、スケルトン渡し(内装工事をやらないでも引き渡せ、内装工事は借主が費用を払ってやる)が出来たり、
住居が、坪1.2万円しか貸せないエリアであっても、1階路面店であれば、
面積にもよりますが、大手コンビニや、ミニスーパーなど1.5万円~2.6万円近くで借りてくれることもザラにあります。
大手コンビニが積極的に狙っているのは50坪以上で相場より0.3万円ぐらいは上乗せしてるんじゃないかという感覚で
20年等の長期契約を結んでくれたりするので、かなり美味しいです。
特に、商店街沿いや、中小企業のオフィスビルが大量にあるエリアは狙い目ですね。

また店舗を入れるメリットとしては、ワンルーム条例に掛かる住戸数の境目などは、かなりの効果を発揮します。
例えば、15戸以上がワンルーム条例に掛かるような区での建設の場合、3階から上の14戸までを比較的入居の安定した住戸として開発し、
1-2階を店舗にすると、ワンルーム条例にかからず、管理人室や、駐輪場等、ワンルーム条例にかかると1階部分に必要となってしまう、
賃料を産まないスペースを丸々、店舗として高賃料&スケルトン渡しで貸し出せたりします。

ターゲットとしては、面積にもよりますが、第一希望は、大手のコンビニ、薬局ですが、面積条件が満たない場合は、
歯医者、ネイルサロン、美容院、学習塾、私立保育施設などから優先的に入れていき、
埋まらなそうなら、軽飲食→重飲食と許可していく感じになると思います。
(キャバクラ系のクラブは、僕は専門ではないので何とも言えません。)

重飲食は、排水施設にグリストラップといって、ドバーっと床を洗える設備を設置する必要が有るので、
予め可能性がある場合は、そのような設備や換気系設備の排気ダクトの穴等も設計段階から見込んでおく必要が有ります。

また、コンビニ、ミニスーパーに関しては、冷蔵庫などを予め、設置するスペースや配管経路(穴の位置)を打合せしておいた方が良いので、
着工前の計画段階から、打診し選定しておいた方が良いと思います。

特に山手線周辺の駅で、駅から徒歩3分以内の立地、または通りが賑わっている立地においての下層階は、有効です。
この判断は、周りに店舗があってやっていけそうな通りかどうか、鼻を効かせて見るしかないですね。
裏通りに一本入ったら、人通りが極端に減るなんて普通にあるので、
立地を見て、行けるかどうかは、自己で判断した上で、周辺の不動産屋(賢そうな)さんに聞き込みをするなどしてみると良いと思います。

【店舗の収益効果】
コンビニ追加により、どのように賃料収入また、利回りが変化するか、
昔、土地購入を検討して買えなかったボツった物件から見ていきましょう(ボツった物件は、ブログの玩具になります(笑))。

尚、コンビニ経営については、大変そうということ以外は、全くわからないので、
単純に、コンビニ本部に賃貸で貸すという検討をしていきます。

下記の物件、商店街沿いで、駐輪場を無理やり、2階に持ってきて、コンビニが熱望する50坪の1階の店舗面積を確保しています。
コンビニ部分の賃料の協議は、坪2.6万円程度(流石に、これは高い方だと思いますが)でした。

事業収支に関しては、土地代は、イメージしやすいように0円で入れております。
コンビニ有り収支 表面利回り14.33%
コンビニ無し収支 表面利回り10.52%

コンビニ無し収支は、単純にコンビニ賃料を0円にしたものですが、1階を駐輪場と駐車場などにした場合してお考え下さい。
この物件では、利回り的には、3.8%近く変わってきて、驚異的な破壊力になります。
コンビニ有り収支の月賃料総額が、490.7万円で130万円がコンビニ賃料になります。
専有面積比では、14%がコンビニですが、賃料比では総賃料の26%がコンビニの賃料となっております。

中々ですね。商店街沿いのコンビニ貸し。

300㎡以上の土地など、一定規模の面積があり、コンビニが入りそうな人通りのある土地であれば、
圧倒的な収益力がありますので、是非、検討してみる価値は有ります。

50坪以上のコンビニ店舗が入る計画ですと、住戸部分のエントランスや避難経路が必要となるので、
300㎡以上の土地が必要になり、ここまで広い土地は、中々ないかも知れませんが、
1階路面店は、坪2万円ぐらいとれるエリアも多くあり、2階程度まで店舗で行けそうであれば、
それで検討してみるのも土地活用の頭の使い方です。

店舗に関しては、立地が重要なので、行けそうかは、自分がエリアで、お店経営したら、
ここ(計画地)に店舗に入るか?そこで経営が成り立ちそうか?の目線で可否判断をするべきだと思います。

究極の土地活用をおこないたいのでれば、㈱土地活用までお気軽にご相談ください。

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