㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが１回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10～18％を削減しています。
何故、そのようなことが可能なのか？
解りやすく解説していきます。
CM方式での建設費削減の極意
まず、建設業の構造から理解して頂けるように、説明します。
仮に、3億円（税別）の建設費の物件があったとします。
お施主様が、3億円支払ってた金額は、8割～8割5分は、
下請専門工事会社への外注費です。
3億円の内、仮に、82.5％が外注費であった場合、
2億4750万円が外注費、
17.5％・5250万円が、ゼネコン経費（持ち分）となります。
RC造のマンションの場合、2億4750万円の、
外注費の内訳は、杭工事費、山留工事費、型枠工事、鉄筋工事、生コン工事、左官工事の躯体系と、
タイル工事、左官工事、金物工事、木工事、金属製建具工事、木製建具工事、
ガラス工事、塗装工事、内装工事（軽鉄工事、ボード工事、置床工事、フローリング工事、断熱工事）、
住宅設備工事（キッチン、ユニットバス、洗面化粧台）、家具工事、
エレベータ工事、電気設備工事、給排水衛生設備工事、空調換気工事、外構工事の分類になります。
お施主様が、元請けゼネコンに支払った、工事代金3億円の2億4750万円は、
下請専門工事会社に、右から左へと、完了した工事代金として支払われるお金です。
マンション建設について知っておいて頂きたいこと！
一般の方々に、頭に入れておいて頂きたいのは、
総合建設会社（ゼネコン）が、職人を直接確保、又は雇用することは、一定規模のビル工事をしている
建設会社では、まず有りえず、職人を雇用・確保・調達するのは専門工事会社（下請）の役割となり、
お金の流れは、施主→総合建設会社→下請専門工事会社→職人となります。
その専門工事会社を束ねるのが総合建設会社（ゼネコン）です。
下請けだけ揃えても建物は完成しませんので、下請専門工事会社や、職人に対し、
指示統括する立場として、
現場環境を整えるのが総合建設会社の役割です。
そして、総合建設会社（ゼネコン）は、下請協力会を作って、
通常、協力会以外の専門工事会社から見積徴収する事はしません。
- POINT１：建設費の80％以上は、下請専門工事会社に払う外注費、残りがゼネコン経費
- POINT２：ゼネコンは、普段、下請協力会以外から見積を取ることはしない。
㈱土地活用のCM方式で、まず行うことは、
80～85％の外注費を施主側の立場に立って、
CM側の㈱土地活用と独自のルートで取引のある下請専門工事会社に
直接見積徴収・金額交渉をして、
各工種の金額を確定させて、ゼネコンの外注費より安く抑えてしまうことです。
すると、結果として、残りの17.5%のゼネコン経費（持ち分）の部分もガラス張りになり、
相見積もりをかけているゼネコン同志の競争が発生します。
ゼネコン経費の内訳は、仮設工事費、現場経費、一般管理費となります。
それぞれ、簡単にイメージしていただくために解説します。
仮設工事費：建物本体工事をするために、整備する費用で、主に、足場の工事費、仮囲い、クレーン・リフト等の揚重設備の工事費、安全看板、敷き鉄板、養生材費用、仮設水道・仮設電気費、ガードマンの人件費等が含まれます。
現場経費：現場を管理統括するために掛かる費用で、主に、現場監督の工事期間中のお給料、現場事務所の家賃、FAX、コピー機、椅子、机等の現場事務所の備品代、工事保険代、現場監督の交通費、電話等通信費等が含まれます。
一般管理費：世の中で言うところの粗利です。
物件規模にもよりますが、CM方式で３億円ぐらいの物件ですと、建設費の6～7％程度の粗利から、
内勤の営業・経理・積算・設計の人件費、役員報酬、本社や支店の賃料、電気代等の雑費を賄います。
総売上高の6％程度の一般管理費が無いと、企業決算上の赤字になると言われていますので、
各総合建設会社（ゼネコン）は、この部分を8～10％程度確保できるように目指して営業活動をしています。
当社のCM方式では、この一般管理費部分を、企業継続をする上で必要な金額を確保することは、
推奨していますし、ゼネコンに対して赤字になっても安くしろ等と言ったこと一度たりとも有りませんが
下請入替型のCM方式の優れた仕組みを使うことで、建設費を削減しています。
企業経営上、赤字受注はあってはならないことは理解していますし、
施主も施工会社（元請、下請共）も、お互いにメリットが無ければならない
との信念の元に金額交渉をしています。
先に書いたように、不当な赤字受注を押し付ける事はありませんが、
ガラス張りになる事によって、競争が成り立ち、
必要以上のゼネコン経費になることを防ぐことになります。
ここで簡単に、ゼネコン独自ルートの外注費より安く抑えると書いてありますが、
簡単な事では無いので、仮にゼネコンで長年の経験を積まれた60歳の現場所長や工事部長の方が、
CM方式の仕組みを理解して、やってみようと開業したところで、建設費を下げる事は不可能でしょう。
CM会社が独自に調達する下請専門工事会社が、
ゼネコンが普段調達してる専門工事会社の下請専門工事会社の金額より
10％～18％安く調達出来なければ話にならないからです。
CM会社が、下請専門工事会社を皆さんどのような会社と思われているか、
イメージできないと思いますが、数名の職人さんが集まって作った会社を使っている訳では無く、
多くは、スーパーゼネコンや、大手のゼネコン、ハウスメーカーの下請工事会社として
普段、仕事をしている会社で、売上が30億円ぐらいある会社は、ざらに含まれています。
（逆に、売上の少ない下請け専門工事会社は、余程長い付き合いのある会社以外は、
職人調達能力という点で、余り信用してません。）
例を挙げれば、杭工事は、鹿島やダイワハウスをやっている会社ですし、
型枠は大成建設をメインとしている会社ですし、セイワや大林組、清水建設、竹中工務店、東急建設…と、
錚々たるゼネコンの下請けとして、普段工事をしている会社の中でもCM方式に興味を持ち、
CM方式が好きで見積参加してくる会社が多く含まれています。
一般的な傾向として、下請けの単価は、地場ゼネコンと比べたら大手のゼネコンの方が安いでしょう。
その大手と同等の単価で、原価を固め、ゼネコン経費の安い地場ゼネコンの下請けとして
工事をして貰うのが、㈱土地活用のCM方式とイメージして頂ければと思います。
また、地場ゼネコンの中でも、普段使っている下請で、安い下請けは、当然含まれていますが、
全てが安い訳では無いということも、事実では有ります。
例えば、20社の下請を使うとして、杭工事と金物工事は、
安い下請専門工事会社を使っているが、型枠、鉄筋、内装関係他残りの18社は、
CM会社から見れば、全部高いということは普通に有ります。
例をあげると、ゼネコンに1回目の見積を出してもらったところで、
下記のような比較表を作成します
（少しぼやけているのでPDFで見たい方は、こちら㈱土地活用 CM方式の比較表例）。
CM方式とゼネコンとの建設費の比較表
見方としては、ゼネコンA、B、C、Dがあったとして、各ゼネコンの1回目と書いている金額が、
各ゼネコンの金額（ゼネコンの元々の下請けの原価）、CM入替後が、CM会社の下請原価です。
水色の塗りつぶしがCM側業者で入替する工種。
黄色の塗りつぶしが、ゼネコン同士の同工種の比較で一番安い金額を抽出した物。
茶色の塗りつぶしが、CM側では特に専門工事会社に直接、見積徴収していないが、
ゼネコンに検討してほしい工種（生コン、左官、クロス工事等）と、
ゼネコン経費部分（A+G+H部分）です。
見積を取ってみれば、解りますが、各ゼネコンの原価は、相対的に、
高い業者を使っている工種と、安い業者を使っている工種にバラつきが絶対に有ります。
そこで、まずは、黄色でゼネコン同士の比較での最安値をマーキングして、
それより、安く交渉する事が必要です。
それに加えて、CM側での過去の発注金額や、
それに基づいた単価で、㈱土地活用が銀行融資用に事業計画を立てた時の、
予算も有りますので、CM側の専門工事会社の相見積の競争も有る事、
落とし何処を幾らにするかを考えながら、専門工事会社に交渉して行きます。
（あんまり書くと、この記事を読んでいる、取引先の専門工事会社もいますので書けませんが（笑））
そして、最終的には、黄色でマーキングされた、ゼネコンの下請金額より、
独自ルートで見積聴取を掛けている全ての工種で、
安く下請専門工事会社を揃えることが必要となります。
普段、ゼネコン各社は、他のゼネコンの外注原価の相場を見ることは出来ません。
各社の企業秘密みたいなものですから（笑）
各物件での下請けとの価格交渉になるから、
自社の下請協力会の下請が出す見積金額が、世間一般から見て、
高いか安いかを把握するのは不可能です。
下請けは、見積出す相手を見てますので、元請けの価格交渉が緩い工種であれば、
必要以上に安く見積もりを出すことはしません（経済活動ですから当たり前です（笑））。
特に、2012年頃から2015年頃まで続いた建設業での人手不足で、職人・下請からの突き上げで、
人件費は高騰しましたので、ゼネコン各社、実際に自社の下請けの、どの工種が世間の相場から
高いのか安いのかを把握しずらくなっている状態が現状でしょう。
一方で、CM側は、物件ごとに、条件特性を踏まえた上で、
各ゼネコンの原価を同一数量で比較しやすくして把握・比較したうえで、
自社の過去の発注単価と照らし合わせながら、
CM側の下請専門工事会社に直接原価交渉が出来るのは、
コスト交渉上は圧倒的に有利です。
- POINT3：CM方式では、金額をガラス張りにしてから、後出しじゃんけんで、単価交渉しているから有利。
- POINT4：CM方式では、独自に、下請専門工事会社を調達できる。
ゼネコンも、経営するうえで必要になるのは、下請専門工事会社の血の入替をすることや、
他社の発注相場を把握することです。
ゼネコンも当然、そのような事は、解ってはいますが、中々、行動には移せません。
下請協力会の壁があったり、面倒なことは避けたいという意識が働くからです。
面倒なことは避けたいという意識の中には、手当たり次第、安いからと言って
知らない下請から見積を取るのは、危険、面倒ですし、
単純に怖いという意識も働くのは当然でしょう。
㈱土地活用としても知らない下請けを使うのは、怖いですし、仮に使う場合でも
誰かの紹介であったり、施工履歴を把握した上で、慎重に採用しますし、
新規会社を採用して、駄目な担当や会社であれば、元々の下請けに戻したり、
結局、当社が補填しなくてはなりませんので、
同じ意識が働くことは理解できますし、新規採用をするのであれば、
誰かの紹介であって欲しいと思うものです。
㈱土地活用の使っている下請専門工事会社も私が現場監督の時に使っていた
13年近く付き合いのある会社も半分ぐらいは含まれていますし、
私が独立して、8年間で選別を繰り返した中で、残して来た会社が99％です。
今は、新規の下請専門工事会社を募集はしてはおりますが、
無差別に、見積依頼をかけるような事はしないでバランスは見ています。
（仮に、新規を入れても、殆ど高い会社ばかりで、原価は変わる事はないとは思っていますが。）
それらを理解したうえで、㈱土地活用が選別を繰り返してきた中で残った下請けの紹介であれば、
大丈夫だろうとゼネコンに思っていただいた上で、
ゼネコンの下請を入れ替えているのが現状です。
CM側の下請専門工事会社としては、物件を受注出来る事に加えて、
新規に取引を開始したゼネコンから別の見積物件が出てくる事が最大のメリットでしょうね。
こんな感じで、CM方式で、新規のゼネコンに下請として1回入ってしまえば、
ゼネコンから他の見積物件が出てくるというのは、かなり魅力的だと思います。
交渉の根源となる数量表に関して書いた記事は、
数量表 建設費コストダウンの極意 土地活用の豆知識⑱
を熟読してください。
これらの仕組みを理解していれば、㈱土地活用のCM方式で
安くなって当然と思われるでしょうし、
少なくとも首都圏の一定規模以上のRC造で、
㈱土地活用のCM方式以外の方法で建てる事ほど、
もったいない事は無いと思います。
※参考記事：
土地活用の収支比較！土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと！
コスト削減額（率）、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
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