大田区で特区民泊経営を妄想してみる。土地活用の豆知識㉑

今日は、大田区で昔ボツになった物件(地主様が計画中に面倒になったのか土地ごと売ってしまった物件)をもとに、
民泊経営を事業収支として妄想しています(笑)

まず、大田区は、特区民泊があります。制度に関しては、大田区のホームページを見て下さい。
大田区の特区に指定されている地域で、
<実施が可能な地域>
・第2種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・第1種住居地域
(床面積 3000 ㎡以下)
では、特区民泊が規定をクリアして申請すれば可能となります。

大田区の特区民泊に関しては、パートナー設計事務所の春日部幹設計が、既に、申請通していて、詳しいので、お問い合わせいただければ、ご回答可能です。

下記の物件は、第1種住居地域ですので、特区民泊は可能であり、
場所は、特定できないようにしますが、仮に、京急蒲田駅徒歩3分としておきましょう(実際の土地は、全然違うところです)。
京急蒲田あたりは、羽田空港から一本目の駅で、民泊需要は暫くはありそうですからね。

延床面積は1681㎡と民泊としては少し大きめですが、適した規模1000㎡ぐらいの大田区のボツ物件が無かったので、ご愛嬌ということで。

当社で建設したマンションも2棟は、引き渡し直後から民泊になっていますが、保健所関係なのか、工事中にユニットバスの追い炊きを取りやめにしたり、火災が怖いのか、キッチンのガスコンロをやめたりしながら、他は、普通の賃貸マンションと同じ作りで、中に家具などを、オーナーが手配して、民泊経営をされています。
その2物件については、元々、賃貸マンション建設で着工していて、工事中に要望があって、民泊経営をしているので、民泊収支は当社では組んでませんでしたが、どんな感じか今回妄想してみます。

  


プラン入れた当時は、オーナー住居が2つ入っていましたが、仮にそれは、面積当たりで貸した場合賃料として、まず、地主様の収支を出してみましょう。↓2度クリックすると画像が大きく、くっきり見えます。

普通賃貸の利回りとしては、建設費の延床坪単価が78万円で、11.73%です。
賃料を若干弱めに設定してますが、自己使用無しなら、こんなものでしょう。

大田区での民泊サイトを見て、妄想していきます。
1部屋が、25㎡ぐらいで、3人最大宿泊出来て、1日9000円ぐらいですかね。

図として、企画していた物件は35㎡ぐらいがメインなので、5人は泊まれるでしょう。
35㎡の1日を仮に少し安めの13000円の部屋の清掃料金7000円として設定しましょう。
5人泊まれて、21000円ならグループで来て、長期滞在すれば安いですね。

1か月30日フル稼働で39万円(清掃料金別)の収入となります。
京急蒲田あたりの賃料では、35㎡ぐらいでしたら、普通の賃料は、

稼働率は、80%ぐらいで、シーツ交換他の清掃料金は別で7000円もらっているので、
管理業者さんの費用や、募集日、全館Wi-Fi、水道光熱費が、仮に20%(これの高い安いはあるでしょうが、仮計算なので異論は受け付けません)ぐらいですかね。。。

収入の実入りの割合
=稼働率70%×(1-20%)=56%
=稼働率80%×(1-20%)=64%
=稼働率90%×(1-20%)=72%

とすると、仮にフル稼働の39万円の64%=24.96万円≒25万円(月)を月の実質収入としましょう。
86㎡の部屋は2部屋分の、130㎡の部屋は3部屋分の収入で計算してみましょう。

地主さんの場合(土地値=0円)、利回りは、どうなるでしょうか?
↓2度クリックすると画像が大きく、くっきり見えます。

なんと、フル稼働総収入の64%の実収入での利回りが25.4%まで跳ね上がります。

それでは、この土地を幾らで購入すれば良いか検討してみましょう。
仮に土地を4億円 土地坪単価で、180.9万円、1種93.22で購入すると、フル稼働総収入の64%の実収入で13.19%でます。

民泊やるなら、今後競合が増える可能性も高いですし、稼働率80%で管理経費を引いた実入り収入で、12%は欲しいですね。
これぐらいの地価であれば普通にあるでしょう。

後、民泊が苦しくなってきたら、容易に賃貸マンションで貸せるようにもしておくべきです。
仮に、全部賃貸にすると、下記の収支のように、土地を4億円で買うと、表面利回りは、6%しか出ません。

流石に普通賃貸で6%では、融資は厳しいでしょうし、もっと安く買う必要が有ります。
この物件は、1種住居地域で容積率が194%しか消化できていませんが、300%以上の土地を購入すれば、
1種単価も下がり、特区民泊経営も、もっと儲かりそうな土地がありそうですね。

このブログ記事は、3カ月置いておいても、500人から1000人ぐらいしか読む人がいない(トータルで一番読まれている記事は6万人超えてますが)ので、そんなに市場バランスには影響はないとは思いますが、こういうのは知識があると、無いとでは収益性に雲泥の差が産まれることはご理解いただけたと思います。

偶々見た投資家さんや、大田区の特区民泊エリアに入っていて且つ、駅からのアクセスが良い土地をお持ちの地主様は、本ブログ記事を熟読して、検討してほしいですね。

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