「コンストラクション・マネジメント」って本当に建設費削減できるの? 土地活用の素朴な疑問

今回は、元々私の趣味でヨットやクラシックカーでの友人で、最近、株式会社土地活用のSEO対策を手伝ってくれている ㈱Happy MaKe Project の山下裕司代表が、『全くお願いもしてないのに(笑)』好意(無料)で、一般の読者様視点からコンストラクション・マネジメントを理解していく記事を書いてくれました。これまで建設業界に全く関わりのなかったwebマーケターが見た建設業界やコンストラクション・マネジメントがどう見えたのか?とても面白い視点なので、ぜひご覧頂ければと思います。

以下、山下氏の文章です。

「コンストラクション・マネジメント」って本当にコスト削減できるの?

マンション建築において、コンストラクション・マネジメント(Construction Management)という言葉を聞きますが、「コンストラクション・マネジメントってどういうこと?」「本当に機能するの?」なんて思ったことありませんか?たぶん、このページをご覧になっている勉強熱心なあなたのような方であれば、このCM方式といわれる「コンストラクション・マネジメント」のことを、色々と調べていらっしゃるのではないでしょうか?

ただ実際のところ「よくわからないんだよな〜」というのが本音かもしれません。
実際、私もそうでしたので、、、。

はじめまして。私は、㈱HappyMakeProjectの山下裕司と申します。㈱土地活用の越川社長とは友人です。普段は、webマーケティングで企業の新規顧客獲得のためのコンサルティングやSEO対策などを行っています。建設業界には全くの素人です。不動産経営も行っていません。㈱土地活用の越川さんとは元々ヨットやクラシックカーを愛する友人であり、最近、㈱土地活用のホームページのSEO対策(検索エンジン最適化)を手伝ったりしています。

なぜ、あなたのマンション建設に全く関係ない私が、このような記事を書くのか?

当たり前の話ですが、webマーケティングのコンサルティングを行う場合、必ずクライアントさまの事業内容を調査してからマーケティング施策を行います。今回も越川さんからSEO対策を依頼された時に、このCM方式といわれる「コンストラクション・マネジメント」について調べました。私が調べたのは「CM方式活用ガイドライン(国土交通省発行)」や大手ゼネコンやCM専門企業などのwebサイト。また「CMガイドブック(著:日本コンストラクション・マネジメント協会)」などの著書です。

建設業界を始めて知る私にとっては、読み調べるほど、とても複雑な仕組みで怪しそうな業界ということは、よく理解できました(笑)建設業界関係者の方すみません。そして、仕組みは理解できても「実際の現場で使える手法なのか?」とか「大手のゼネコンじゃないと使えない方式なのではないか?」とか、仕組みが見えれば見えるほど、いろいろな疑問が浮かんできました。正直、いくら調べてもよく分からないというのが本音です。

私はこれまでトヨタ自動車で14年間、独立してWEBマーケティングで14年間やってきましたが、これほどまで外部から中身の見えない業界は初めてです。自動車業界も外から見れば不透明な部分はたくさんありますが、自動車とマンション建設では投資する金額の規模があまりにも違い過ぎます。

失敗はできないマンション賃貸経営

不動産投資やマンションの賃貸経営を成功させるには、建設費のコストダウンは重要です。建設費をコストダウンできれば融資の返済は楽になります。逆に融資の返済ができないと、マンションを売却するか、金融機関に差し押さえられる。コレくらいのことは、不動産経営をしてない私でも理解できます。

しかし、その数億円もするマンション建設費の中身は全くの不透明。怪しそうな人が多くて誰を信用していいのか分からない。そんな業界で、素人の私たちができるのは、頑張っても相見積もりくらいまでです。

とにかく投資金額も大きく失敗できない投資ですので、「どこに相談すればいいのか?」とお悩みになっているのではないかと思います。

そこで、少しでもお役に立てばと思い、プロ目線の鋭い紹介ではなく、誰でも理解できるような最初の第一歩が踏めれば多くの人の役に立てると思い、この記事を書いています。あ、あと越川さんのクライアントさまが、もっと増えると嬉しいなと思って書いています。土地活用やマンション賃貸経営を考えていらっしゃる方であれば、数千万円〜数億円の建設費コストダウンのお役に立てますからね。

CM方式とは?

このコンストラクション・マネジメントについては、私が説明するよりも、ずっと㈱土地活用の記事を読んでいる、あなたの方が詳しいかと思います。ただ、もし知らない方もいらっしゃるかもしれませんので書いておきます。「CM方式とは?」国土交通省の資料によると、以下のように定義されています。

CM(Construction Management)方式とは、米国で多く用いられている建設生産・管理システムの一つであり、発注者の利益を確保するため、発注者の下でコンストラクションマネージャー(CMR)が、設計・発注・施工の各段階において、設計の検討や、工程管理、品質管理、コスト管理などの各種のマネジメント業務の全部または一部を行うものである。

※「CM方式活用ガイドライン(国土交通省発行)」より引用

素人の私には、建設業界の細部は分かりませんが、webサイトに掲載されている㈱土地活用のクライアントさまの感想などを見ると、マンションオーナーにとっての不安は、ゼネコンによる見積もりは妥当なものなのか?もっとコストダウンできないのだろうか?ということです。つまり、マンション建設における「建設費の中身の不透明さ」が不安なんだと思います。

国土交通省が発行する「CM方式活用ガイドライン」にも不透明さに関して、以下のように書かれています。

一括発注方式の場合、元請業者(総合工事業者)は下請業者との契約などに対して自由な裁量権を持っており、一般的にその内容を発注者に見せることはなく、またその指示を受けることもない。

一括発注方式の場合、ゼネコンは建設費をオーナーに公開することもなく、その内容で指示を受けることもありません。元請業者が圧倒的に主導権を持つ契約となっています。オーナーさんにとって不透明である建設費。そこにメスを入れ、ゼネコンが下請けに払う金額を透明化し、より安くて腕の良い下請け会社をゼネコンに紹介することでコストダウンさせているのが、㈱土地活用です。

あなたのマンション建設費のコストダウンに、大きく役立つ情報

業界素人の私が専門用語を並べても、1mmもあなたの役に立つことはできませんので、これ以上「CM(コンストラクション・マネジメント)」について話をすることはしません。素人がこれ以上話せませんしね(笑)

ただその代わりに、私がCM方式の概要について、とても理解を助けてもらった動画がありますので、こちらの東京MX「未来企業」に㈱土地活用が出演を、ご紹介させて頂きます。あなたのマンション建設費のコストダウンに、大きく役立つ情報になると思います。

これは、TOKYO MX(東京メトロポリタンテレビジョン株式会社)の『未来企業』というテレビ番組で、2016年11月に放映された動画です。東京都でユニークな試みをしている企業を紹介するドキュメンタリー番組です。とても分かりやすく「CM(コンストラクション・マネジメント)」の概要を説明してくれています。テレビ局のプロが撮影・編集していますので、楽しく気軽に見ることができます。

土地活用:未来企業

この14分の動画の内容は、、、

  • ゼネコンと㈱土地活用の見積もり比較。1億円以上のコストダウンを実現させた事例
  • コストダウンを成功させたクライアントさまインタビューと建設したマンション
  • コストダウンさせるコンストラクション・マネジメントの概要
  • 不動産を専門に扱うポート法律事務所の長田弁護士による解説
  • 約2億円のコストダウンさせた公認会計士オーナーさまの建設中マンション
  • 公認会計士であるオーナーさまが、㈱土地活用に依頼した、その理由

などが解説されています。あなたが今、何を頼っていいか分からない状態だとしたら、ぜひ一度、この14分間の動画をご覧ください。あなたのマンション建設費のコストダウンへの道が見えてくるのではないかと思います。

ぜひ、こちらの東京MX「未来企業」に㈱土地活用が出演を、ご覧ください。

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以上が、建設業の素人である山下氏の文章でした。
建設業界にどっぷり浸かっている私とは視点が違うのですが、内からだと解らない事を読者様視点で明快に纏めてくれていて新鮮でした。

彼の応援に、応えられるように、私も、読者様のためになる記事をドンドン書きながら、より多くの方々に当社のCM方式を知って頂き、認知の拡大を頑張っていきます。その先に目指すのは、日本の建設業をコストも含めて建築主様に同じベクトルで向き合う社会の確立です。同時に、日本人の本来持つ『清く正しく美しい価値観』をもっと日本人と世界の方々に伝え、より素晴らしい世界を創る役割を担っていきます。引き続き、㈱土地活用を応援よろしくお願いいたします。

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