台東区でのRC造新築収益性モデルと1種比較表 ㈱土地活用の新築不動産投資

お陰様で、テレワーク中心の今でも、沢山の反響や、お問合せを頂き、有難うございます。

極限まで外出しないで何処迄仕事が進むか実験中ですが、CM本見積の調整作業と、ブログ記事を書いていることもありますが、概算見積や収支の検討なども含めてコロナの無い平常時より忙しく過ごしております。

何が有ろうと、なぎ倒し、病気の予防も、仕事も今できる最大のことを行っていこうという覚悟を日々の行動に移していますが、
今更ながら携帯電話普及とIT革命後の世界を最大限享受できていることに感謝の気持ちしかありません
(携帯とITが無ければ、僕の仕事は最早、成り立ちませんし、その働き方が良く解りません。)。

与太話が長いと、読者様の興味が逸れてしまうので、本題として、ネット上の何処にも書いて無く、誰も教えてくれない内容を記事として記していこうと思います。

前回までの記事、
港区でのRC造新築収益性モデルと1種 ㈱土地活用の新築不動産投資
東京都中央区でのRC造新築収益性モデルと1種 ㈱土地活用の新築不動産投資
に続いて、台東区等で、1LDKが賃料坪単価1.25万円のエリアを想定して、1種と、開発利回りを検証してきます。

これまでの記事に1種については、何度も書いているので、おさらいですが、
1種=土地の坪単価÷使用できる容積率
です。
1種が解らない場合は、この当たりの記事も併せて読んで頂くと理解が深まります。
プロ以上の新築RC造不動産投資の極意① ㈱土地活用ノート
プロ以上の新築RC造不動産投資の極意② ㈱土地活用ノート

シュミレーションに関しては、図面は、前回と全く同じ、細く10階建で細く高いペンシルマンションと同じものを使っていきます。

このような建物の場合、建設費坪単価は、1フロアが横に広いマンションと比べ、高くなりがちですが、容積率を大きく使用した方が、1種単価は下がりやすく、東京で土地を購入しての、新築RC造開発をやる場合、土地値を含んだ、利回りを出すには、どうしてもペンシルビルの建つような土地を購入し、1種を抑え、建設費をCM方式で、抑え込む手法が、利回りが出やすい、買う土地を探しやすいため、オーソドックスな土地として研究していきます。

尚、本シュミレーションでの建設費坪単価は、97万円程度と、素人の方には高く見えるかもしれませんが、今現在でも、1フロアの横に4部屋以上あるような1000㎡以上の規模のスケールメリットのある物件では、建設費の法床坪単価で70万円台~マンション建設は行っており、利回りは出やすくなります(総事業費も大きくなりますが。)。
※参考記事マンション建設費坪単価 土地活用の建設費コストダウン!実例集

※画像は、2度クリックすると綺麗に大きく見えます。

◆地主さん=土地値0円 表面利回り9.966%
今の建設費相場で、スケールメリットの少ないペンシル型のマンションで賃料1.25万円程度ですと、CM方式で建設費を下げたとしても地主様でも10%には若干届かないという結果になります。
1フロア3戸、4戸などになると、建設費坪単価も80万円から70万円台で建設することも可能で、もう少し利回りは改善していくものなのですが、この規模では、こうなるということを理解していきましょう。


◆土地坪単価 349.9万円 1種70 表面利回り6.768%
台東区も広いですが、僕自身は、この利回りでは、微妙とは思っています。
僕自身の感覚で話をすると基本的に、浅草の中でも観光客相手に、滅茶苦茶売れるビル店舗が立つなどの余程の立地・規模でないと、台東区の土地で坪500万円近く払う人の気が知れません。小ぶりな土地で700万円とかで売り出してる土地とか見たこと有りますけど。
宅建業者のババ抜きですね。

◆土地坪単価 299.9万円 1種60 表面利回り7.093%
1種60も、しばらくの高騰時は、少ない感じがしましたが、まだ僕の感覚では高いですね。
買いたい宅建業者さんは、つい最近までは沢山いたでしょうですけど、金融機関もコロナ対策の飲食、小売り等の業種への緊急融資対応で、手が回らず、不動産の融資まで頭が行っていないところもあるようなので、今買いたい業者さんが、どれぐらいいるのかは?不明です。

◆土地坪単価 249.8万円 1種50 表面利回り7.451%
台東区で1種50ぐらいになると、少し興味をそそり、色めき立ちますね。
もう少し、土地が横に広く、1フロアーに40㎡が2戸取れる等、スケールメリットがあったらなーと思う1種単価です。

◆土地坪単価 199.8万円 1種40 表面利回り7.847%
僕の感覚的な、話だけすると、台東区は、坪200万円、1種40です。
最近が平気で100とかで売り出している土地もあり、上がりすぎです。
7-9年ぐらい前は、1種40以下の土地がゴロゴロ有りましたが、どこまで下がるか注視する必要が有ります
(当時は建設費も安く利回りも出やすかったですね。)。

日本国内のコロナは、5月のGW明けには、何とか収束してくれそうな気もしますが、アメリカ、ヨーロッパの経済的な打撃が大きすぎ、欧米での飲食、小売りの小規模破産がドンドン増えていくと、景気低迷していきそうですね。


このブログを見た、高地価時代を、じっと待っていたが、資金力のある、不動産投資家様や宅建業者さんが建設業の民間需要を喚起してくれることを強く望みます。

それでは、本記事を含めた、3記事でのエリアのペンシル型の中小規模マンションの期待表面利回りの比較一覧表を見てみましょう。
港区でのRC造新築収益性モデルと1種 ㈱土地活用の新築不動産投資
東京都中央区でのRC造新築収益性モデルと1種 ㈱土地活用の新築不動産投資
条件は、建設費も含んだ、総事業費関連の金額は、同一として、賃料坪単価と、土地値をスライドさせています。こういうシュミレーション結果を比較表として公開しているサイトは、日本では、僕のこのブログだけでしょう。 
我ながら面白い比較表が出来たので、お客様からの土地情報が、開発検討として送られてくる際の目安として、使っていこうと思っています。

プロの宅建業者さんも、不動投資家さんも、本ブログから相場観を養って、土地の目利きにお役立ていただき高買いをしないようにして下されば嬉しいです。

コロナ対策で、テレワークを中心に業務をしていますが、電話、メール、ZOOMなどを駆使して、全く変わらず概算見積、ボリュームチェック、事業収支作成の無料サービスは提供しています(元々、新規営業も、事業化の目安が付かない限り出歩いて面談迄はしていません。)ので、お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームからご相談頂ければ嬉しいです。


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