家賃保証(サブリース)一括借り上げについて 土地活用の豆知識⑫

土地活用の中では、家賃保証という制度がある。
制度自体は、悪いものではない。

重要なのは誰が、何を理解して使うか?

ひとつは、家賃未納者に対して、督促を送って、家賃未納者分も回収させ、
契約受諾者は保証した家賃を支払わなければならない家賃滞納保証制度

これは、入居者が、家賃保証会社の審査に通り、その家賃保証料を納付しなければ、入居できないという仕組みだ。
これは、是非、多くの自主管理または、一般的な不動産会社に管理を委託する多くの大家さんが家賃保証会社を選んで物件として入るべき制度だ。

一方で、もうひとつは、多くの土地活用提案会社が、自社で提案する、
マンションを建設したのちの、家賃収入は、35年間または30年近くの期間保証しますセットで提案するサブリース(借り上げ家賃保証)制度だ。

良くある使われ方として、思考停止の人間が、思考停止したままに、使うケースだ。

思考停止した愚かな人間に対し、提示する側も思考停止状態ではあるのだが、
『わが社の35年家賃保証があるので安心です。建てましょう』
『テレビで宣伝している、あの会社が保証してくれるから安心ね。』
という愚かな結論しか出せないのだ。

愚かな思考停止者は、下記の事に気づかない。
・35年間家賃を期待した保証する訳ではない。
・2年または数年後、提示された家賃を、提示側は交渉によって下げることは可能である。

これは、どういうことなのでしょうか?

簡単に言うと、事業収支に10万円の家賃が発生し、その92%が受け取れると書いてあったとしても、
基準となる、ものが10万円で有り続ける保証など何もなく、10万円の家賃は、
交渉により9.5万円しか取れないので下げさせて、または90%に下げさせて貰います。
という交渉が、契約受諾者が平気で出来るのが、実態だ。

サブリース契約書には、未来永劫35年近く、家賃保証をするような記載は、何処にもない。
必ず、社会情勢の変化により、条件は、2年毎程度を基準として、変更協議できるという記述があるはずだ。

それを解ったうえで、家賃保証、サブリースを提供する会社を選ぶのであれば、良い。
しかし、大体が、建設とセットでサブリースを提案するのはロクでも無い連中なのです。

彼らの狙いの本質は、高い建設費を思考停止地主に押し付けた後、更に、思考停止している愚か者から、
サブリースで家賃収入から本来、得るべき建て主側の利益・家賃から、追加の利益を掠め取ろうとしているだけです。

結果として『思考停止の愚か者が、業者の養分になる。』のです。

初っ端から、不必要に高額な建設費で養分になり、35年間永続的に、養分となり続け、
土をも枯らす。

土地活用において、また、生き抜くうえで、『思考停止』ほど致命的なものはない。

思考停止の人間は、主体性がない。
誰かが、何かを全てしてくれることを期待し、責任を取りに行くことを決してせず、いつも誰かの文句を言っている。

学び、自ら情報を取りに行くことをしない。事象に対する考察や解像度が低い。
望むものべきものが『最高』であるべきだということ理解しようとしない。

結果として、物事の、本質を見抜く力が欠如している。

思考を常に巡らせる人間は、解像度が高いのです。
一つの写真、一つの発せられた言葉から全てを察する。
日常で上を目指して格闘し、訓練していない人間には理解できないのかもしれない。

この記事を偶然に見かけた読者は、本質を見抜く力が、あると信じる。
少なくとも、調べ、情報を収集し、自ら学ぼうとする行動を取っているのだから。

その上で、サブリース(借り上げ家賃保証)を使うべきタイミング、エリアや、使っても良い補償率などについて
書いていく。

新築時、不動産管理会社選びに万が一、失敗したとき、中々、埋まりにくい時期、エリアであること、
保証率は、92%以上は欲しい。サブリース契約解約時の条件・対応も、煮詰める必要がる。
解約時も、主体は、地主大家側に無ければならない。

全てが、あてはまる時、以外は、サブリース(借り上げ家賃保証)は必要がない。
特に、東京都心で有れば、猶更です。

サブリース(借り上げ家賃保証)を使う場合は、多くの不動産会社が行っていますので、複数の会社から提案を受け、
最も条件と評判を吟味した上で、使うべきです。

何故、土地活用会社や不動産会社は、サブリースを提案するのか?
理由は、『確実に』儲かるからだ。
決して提案側が損をするような、保証率、契約内容で、提案をすることも、契約締結することも無い。
そこを見抜かなければならない。

東京23区内部で、新築時から、一括借り上げで建てている土地活用営業会社の、看板を付けて建設している地主は、
思考停止して馬鹿が看板背負って歩いているようなものです。

東京23区で、まともな不動産管理会社、募集方法、賃料設定で、
まともなデザイン、間取り、性能のあるマンションであれば築年数が10年以内は、確実に埋まる。
東京都は、1年間で10万人近く人口が増え続けているのですから。

マンション建設と同じ会社でセットのサブリースを使うことは、絶対に、勧められない。
逆もしかりでサブリースとセットでマンション建設を提案している会社で、建設することは勧めません。

これが、本質です。読者に本質を理解する知性を目があることを願います。

 

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