全てのマンション建築主に告ぐ。賃貸経営の成否は、建設費で決まる。

邪道には屈せず王道で行く

このブログも100記事目となりました。
2020.6.22現在、グーグルで『土地活用』と検索すると10位で1ページ掲載されることが出来るようになりましたが、まだまだ、上だけを見て書いていきます。
この検索で10位以内に入っている建設業者は、当社も含めて2社のみ。
NTTやカカクコムなど、IT系の大資本が、特に土地活用をしている訳でもないのに、全く役に立たない記事をかき集めた比較サイトを作り、土地活用系の情報を牛耳っているのが現状です。

その牛耳られた情報を土地活用系建設業者が、広告費を払って買っているのが実態では有りますが、㈱土地活用は、そんな邪道なものには屈せず決して、平伏さず、土地活用を検討中の建築主の本当に為になる記事を書き続け、ダイレクトに当社の素晴らしいCM方式という考え方を広く普及させていきます。

このHPが『土地活用』で3位に入ったら、業界の天地が引っ繰り返って、これまでの常識が常識ではなくなる事態を巻き起こすことでしょう。

『蝶の羽ばたきが世界を変える。』
この記事の内容と、読んだ方の行動の一つ一つが大旋風を巻き起こし、建設業界そのものに、誰の為に建設するのかという事を解らしめ、建設業界を建設費という面からも真摯に建築主に向き合う業界に変えていくのです。

建設での金銭感覚麻痺を無くす。

多くのマンション建設主の金銭感覚は、マンション建設という大事業を前に麻痺してしまいます。
日常生活では、数百円を高い安い、1食の食事で数万円を食べるのは高いという感覚を大資産家の家庭に生まれなければ絶対に持っているにも関わらず、どういう訳か、数億円のマンション建設という時になると、多くの建築主の金銭感覚が麻痺してしまっています。
その理由を2つあげます。

建築主をコスト感覚麻痺に導く建設業

ひとつは建築主のコスト感覚を麻痺させてより高く建設できるように建設業者は誘導し続けてきたからです。
建築主向けに配布しているメーカーのカタログに価格が書いてあったとしても、建築主にとって、何の参考にもできないように敢えて提示し続けています。
メーカーのカタログ価格で150万円のキッチンが75万円で入ることなどザラにあります。
実際にカタログを見ても、建築主は幾ら掛かるのか敢えて解らないように迷彩しているのです。

その迷彩の海の中で、建築主は、コストへの興味探求を失わせようとするのです。

そして内訳・単価不明な総額での見積提示を行い、建築主の建設費に対する思考回路を遮断することも行います。
比較サイトなどでの建設費比較は、参画している全ての会社が建築主の思考回路の遮断を行うことを良しとする会社ばかりが出て来ることになります。

そこに掲載している全ての会社が建設費の総額提示しか行わない。

その中で、建築主は、建設費とは、本来は内訳がある事など知らずに、総額提示しかされないものだと全く間違えた、勘違いをしたまま施工会社の選定を行わなければならないように仕向けているのです。

思考停止者を集めるために躍起になっている仕組みに乗ってはいけません。

既に工場で作った自動車など『実物が有るもの』は、総額提示しか行わなくても良いと思います。
しかし建設は基本的にオーダーメイドなのです。決してプラモデルを組み立てるのではないのです。

全ての土地に対し、最適な建築物建てる方法は異なり、設計図面も違います。そして計画時に現物は無いのです。

オーナーの希望を予算の中で極力適えようとする手作りのものなのです。

その金額は莫大で、その項目も膨大です。
ちょっとしたオーダーの違いで建設費は、安くなったり高くなったりするのです。

そこをオーダーメイドでの仕様や、建設費や業者選定も含めて最適化し構築するのがCM方式です。

だからベースとしているものが何であり、それに幾ら掛かるのかを明確に明示しているか否かが、建設業者の誠意であり信義の問題となるのです。

更に事業収支や返済計画で誤魔化した提示をせずに、実際は賃料が経年下落したら一方的に賃料下落交渉をするにも関わらず、無知な建築主を安心させるために30年家賃一括保証などという言葉をうたい設計・請負契約に誘導するのは信義に反する行動であるという事を肝に命じなければいけません。

自己資金の手出しで建設する訳ではない金銭感覚麻痺

多くの建築主は、金融機関から数億円のローンを借りてマンション等を建設します。
これも金銭感覚を麻痺させやすい原因の一つです。自分の財布、預貯金から自己資金を出して建設するという感覚が乏しいからです。
そしてオーナー様、オーナ様と、おだてられ、天にも昇る気持ちで契約を締結してしまうのです。

現実に金銭感覚が戻り実感するのは、建設直後からジワジワと気付き始め、建築後20年から30年目の期間に痛感することになります。

誤魔化していない長期返済シュミレーションでは、新築時の利回りが悪ければ、税引き後に単年度赤字となることは解り切っているのです。
『新築時の利回りが悪いという事=建設費が高い』ということです。

建設費が高くなくて新築時の利回りが危険水域であるのであれば、家賃相場が見合わない、そのエリアで建設しなければ、ならないという単純明快なことを理解しなければなりません。

まず建築主が経営者として学ぶ必要が有る。

一般的に数億円の買い物・投資に対して、一切学ばずに投資しては経営者として失格だということは理解できると思います。

一般的な事業会社の社長が、莫大な投資をするときに、必死に学び考えていることは、当たり前のこととして受け取るでしょう。
ぼんやりと、業者の言いなりになって多額の投資をする企業の代表などいません。
2代目、3代目の経営者で、そういう経営者が稀にいるかもしれませんが、いずれ近いうちに潰れると普通は思う事でしょう。

賃貸経営は中間でのリカバリーは、ほぼ不可能

マンション建設する建築主は、賃貸経営を少なくともローン完済する30年から35年先までを見据えて最初から計画しなければなりません。
一般事業会社は、一発逆転のアイデアと、経営手腕で、経営を立て直すことは可能ですが、賃貸経営は最初の計画で返済計画を失敗したら、リカバリーすることは、ほぼ不可能です。
賃貸経営は緩く考えても何とかなると勘違いをしている建築主も多いですが、中間でリカバリーすることが困難な分シビアで有り、着工前の計画段階が最も重要な期間であることを猛烈に認識する必要が有ります。

賃料相場は決まっていて、例え、リノベーションをしたり入居の募集方法を改善することで多少リカバリーをしたとしても、最初の計画での収支が悪ければ大幅なハンデキャップ戦を戦う状態になってしまうのです。

しっかりと情報収集を行い、最適な方法でマンションを建設し経営的な余力の残しでローン返済完了まで走り切るのか、業者の食い物にされて、ローン返済がアップアップの状態が長らく続き、精神的にも困窮した状態で最後は力尽きて物件ごと手放してしまうのか。

業者の養分となるのか?ならないのか?

どちらの選択をするかは、建築主次第です。

学ぶ手段は、ここにある。

建設業は、これまで一切、建築主に建設費という面から真摯に向き合ってこなかったという事は、前述している通りです。
一般の方が建設費について学ぼうとしても、学べなかったのが、10数年前まででした。

今は、当社が、ありとあらゆる建設費の情報や考え方をブログホームページ建設費削減の特設サイトなどインターネット上で無料で提供しています。
それは、建築主にとって数億円を産み出す可能性・価値のある情報です。そして、他のサイトを幾ら探しても、このサイトに記載されているような情報に目にすることは出来ません。未だに建設業は、建築主にとって、建設費が理解できないように迷彩を続けているのですから。

是非、建設費の真実と、賃貸経営のリスクを学んでください。

相続税の減額だけを見せて、将来の破綻リスクを負わせる敵にどう対処するのか。
相続税対策は当然やらなければならないが、将来の破綻リスクから目を逸らしてはいけません。

経営は極論として知と決断しか有りません。
賢明な判断をする建築主が一人、また一人と増えていく事を期待します。

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