今回は、2015年10月に開催した相続土地活用セミナーで扱った内容を元に、
書いていこうと思います。
お題は、添付の架空の土地に、架空の築50年のビルを持つ、オーナーが、どのように相続していくのが、得なのか、
不動産売買、マンション開発、税務の観点から、シュミレーションしてものです。
相続対策と土地活用の各フェイズ収支シュミレーション
所有者は、78歳のご高齢の個人で、子供3人が相続人、
現状の、不動産収入は、月143万円（満室想定で、249万円）という設定でした。
ここで考えられる戦略として、
- 生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う
- 生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
- 相続後に、現況有姿で売却し、相続し、相続税を支払う。
- 生前に、立退き・解体し、相続税を支払ってから売却する。
- 生前に立退き・解体をし、相続を市、相続性を支払ってから保有し続ける。
をあげていました。
③に関しては、良くあるパターンで、相続が発生するまで、何もしないというパターンで、
④、⑤に関しては、土地活用をして、保有し続けるか、早期に売却して現金化するというパターンです。
解体杭抜き費用で3500万円、立退き関係で1500万円かかる設定にしていました。
新築で建て替えるとなると、下記添付のような、マンションが建つという設定で、
2015年当時の相場で、各フェイズの売値を不動産業の講師の方に、算出していただきました。
2015年10月当時の、各フェイズでの売却金額と理由に関しては、下記の通りです。
①立ち退き前の現況有姿での売却価格
上記の、現状の築古ビルの売却する場合について、3億3200万円程度で、売れるであろうという想定でした。
２の更地売却は、更地での売値から、立退・解体費用を差し引くと、
手残りが、2億7000万円という設定で一番、儲からないという話でした。
一方で、先に、賃貸新築した場合の、短期収支を建設費と、賃料を入れて、シュミレーションしたものを開示しますと、
総事業費で6億3100万円、年間賃料で8346万円、表面利回り14.3％という結果が出ました。
（短期収支とは、新築時の総事業費用と賃料から出る単年度の利回りを算出するものです。）
それなりに、規模も有りますし、台東区台東あたりは、賃料も高く取れますので、中々良い利回りではあります。
ここまで作った上で、不動産業の講師の方に、各フェイズでの売値を検討していただきました。
③新築を建ててみる
新築で建てて即売った時の売値は、表面で6％設定で、13億9000万円です。
2015年で6％設定でしたが、今なら４％後半ぐらいで売れるとは思いますが、
ちなみに、今4.5％で売れたとすると、18億5460万円です(笑)
この時点でも、こういう、そこそこの賃料の取れる土地に築古ビルが建っている場合では、
建てて売った方が、儲かるというのは何となく、分かるとは思いますが、
相続税対策もありますので、話は続きます。
賃料を年間0.8％下落させながら、2015年当時の相場感で、
築15年から築30年までの売値は下記のようになります。
各フェイズでの想定売却価格まとめ
各フェイズでの想定売却価格をまとめると、下記になりました。
ここから相続税と、累積キャッシュフロー（賃貸経営した場合の各年の税引後手残り金額の塁計）、
手残りの計算を2015年時の税制で、税理士の先生に計算していただいた結果が、こちらです。
CFシュミレーションの与条件は、
元利均等返済30年：金利0－10年0.875％、11－30年 1.2％
家賃下落率：年0.8％（当初3年間据え置き）
修繕維持費：工事費の年間0.25％
追加投資積立金：工事費の年間0.4％、15年ごとに追加投資に充当です。
このシュミレーションの結果としては、相続税他の各租税を支払った後の、
最終手残りのキャッシュは、
築古ビルで、生前に売却するのではなく、新築マンションに建て替えて、長期保有していた方が、
儲かるということになりました。
30年間保有した場合、5億5578万円手元に残って、且つ、
いつでも売れる、土地・建物の不動産が残債が０で保有している状態を示します。
もちろん、こちらの新築計画では、ある程度の規模があり、且つ、台東区台東という、
それなりの賃料が取れるエリアであり、更には、
CM方式で、建設費をある程度抑え込むことが前提の計画でありますから、
一概に、全ての土地について、建て替えをして、相続をして、長期保有した方が得という結論にならないと思いますし、
今の相場であれば、相続税対策として、新築マンションを建ておくまでは、一緒であっても、
相続直後に、売却して現金化してしまった方が、得という結論になるケースもあるでしょう。
一般的に、都心部で、賃料が取れるエリアについては、一定の規模の新築マンションが建つ土地であれば、
新築をして相続に備え、相続発生後は、売却相場、残債と睨めっこをしながら、
税理士にシュミレーションしてもらい、売却のタイミングは常に計って、いくことが一番賢いやり方とは思います。
（もちろん、長期保有していただく事は、嬉しくもありますが。）
また、売値や、金利などに関しては、ストレステストをかけて、何処まで耐えられるかは、
新築前からある程度は、把握していくのが良いでしょう。
また、当社のCM方式で建設費を削減することを前提に、最初の事業計画を立てて、
それを元にしてシュミレーションをしていますが、仮に、
こちらの建物を、土地活用営業を大量の営業マンを雇ってガンガンしている会社に、営業マンが来たからと言って、
何も考えずに、愚かに発注してしまったら、これぐらいの規模であれば、
最初の設定建設費が、1億5000万円～2億5000万円ぐらいは、高いままシュミレーションになると思いますので、
根本的な結果が異なってくる可能性も高いと思います。
どのタイミングで売るか、長期保有するかも、賢い大家の選択の中の１つでもありますが、
土地活用の成否を決める、最初で最大の分岐点は、新築時に、長期に高賃料が望める仕様で、
幾ら建設費を抑え込めるかが勝負となることは、頭に入れて頂ければ幸いです。
