事例1：1億円コストダウンの土地活用
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この土地活用案件は2012年2月に、お問い合わせを受けました。そして、2013年9月に1億円超のコストダウンを達成し無事着工しました。
お客様と始めてお会いすると、私のブログを印刷し隅から隅まで熟読されており、私以上に過去の記事について詳しかったという印象が残っております。
1億円超のコストダウンを達成した事例
既に、土地活用で有名な数社に、お問い合わせをされた後に、私の建設費ブログ『マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り＆仕様UP』の記事を読み始め、問い合わせをするタイミングを計っていたようです。
他社の計画・収支を拝見させて頂いたところ、その金額以下に収まることは、瞬時に判明しました。
直ちに、概算見積を御提出し、他社の最安値の収支より総事業費で7000万円程安い、総額「7億5000万円」程の事業収支を組みました。
他社の収支では総予算で9億を上回る収支を組むものもあり、一流ホテルのレストランでディナーをご馳走になり、一時は、そのままプロジェクトを進めていこうかと思った矢先に、偶然にも、我がブログを発見されたことが運命の分かれ道になったそうです。
その後、CM方式での本見積開始までに、所有ビルの立退きから解体そして、ボーリング調査や本見積から着工、竣工までの全体工程を書き、銀行融資が通った所で、プロジェクトが進んでいきました。
※CM方式については、こちら『【土地活用】都内で建設費 坪単価64万(法床)で建てたRC造デザイナーマンションのカラクリを探る』を参照ください。
銀行に何度も念を押された「予算オーバー」
この頃には、既に、消費税増税の話が出始めていたところではありましたが、途中で野田元首相の暴走により決定しました。
竣工予定時期から逆算すると、見積時期が、駆込需要の時期に重なることが判明しましたが、銀行融資も通って、立退きの打診が開始しており、関係者は動きを進めているので今更、後戻りすることはできませんでした。
ここからの1年間は、建設費が上昇局面を迎える中で、着々と、立退交渉が進んでいき、弊社の方でタワーパーキングや解体の見積交渉を仕上げていきますが、心の中は、針のむしろです。
概算見積時には、簡易な積算を行い、多少の値上がりには耐えられるように、予算を組んでいたつもりではありましたが、銀行には、予算オーバーしないように、オーバーしても知らないと言った風に、釘を刺されておりました。
そして、見積図面が完成し、本積算をし、ゼネコン5社に行った１回目見積の開封をオーナー様の前で行いました。
戦慄が走りました。
衝撃の、、、5千万円超の全体予算オーバー
恥ずかしながら、私、目の前が真っ暗になりました。
その後、お客様と不動産管理会社と３人で、 近所の居酒屋に飲みに行ったのですが、冷や汗だらだら、食事も真面に喉を通らず、 直ぐに酔いが回ってきました。
翌日から予算分析を始め、何とかしなくてはならないと考え、交渉を進め、結果として「1億円超のコストダウンに成功」しました。
無事、地鎮祭を行い、2014年12月の竣工を目指し着々と工事が進んでおります。
この案件で改めて学んだことは、様々な社会情勢を鑑みながら将来を予測し、自分の算出した数字を信じ、諦めずに貫き通すということです。
「蝶の羽ばたきが全てを変える」 という言葉があるように、何気ないお問い合わせ、ちょっとした切っ掛け、政策決定で、その後の運命の全てが変わっていくのだと改めて実感した案件でした。
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