コロナウィルスの東京の新規感染者数も収まり始め、建設費コストダウンの㈱土地活用でも有難いことに、土地活用を検討されている地主様や、建設費の削減をしたい一般事業者様からの、お問合せが増えてきております。
まだ、お客様の、ご希望に合わせて電話やメール、ZOOMのオンライン相談と、ご訪問の併用では有りますが、アポイントも増えてきて準備や概算見積、現場定例（ZOOM含む）や確認、売地情報の目利きの精査などで慌ただしく動いている中で、ブログ記事の執筆にも励んでいます。
目次
土地活用の豆知識㉝：土地活用相談と着工時期
GW明けからは、完全な在宅勤務も中止し、現場巡回も再開を始め、足場が取れた物件や、杭の打設開始をしている物件など開始しているところです。現場に行くと、現場監督の対コロナウィルスについての様々な苦労を伺いながら、引き篭もっている訳には行かないと、細心の注意を払いながら、知識の無い建築主から奪おうとする企業が大手を振る、建設業の改革に心を燃やしているところです。
最初の相談ってどのような感じ？
オンラインでの相談対応は、測量図などを頂いて、設計事務所にボリュームチェックを依頼して、概算見積と事業収支作成をしてメールでお送りして、採算を見ていただき、電話やZOOMを使って内容を説明する形です。
そもそも、当社は、コロナ以前から、ご相談いただいてからの、当社の最初の対応は、お会いしに行くまでに、電話でヒアリングして資料をメールなどで頂いて、ある程度の検討を済ませて、ご対面して建設するべきだと相互に思わない限りアポイントを入れる事が少ないです。
最初のご連絡の時に、メール等で情報があまりにも少なく過ぎたり、CM方式についての説明を、０から聞きたいなど、お会いした方が良さそうだなと思った場合や、土地形状の資料が無い場合などは、ケースバイケースで、まずご挨拶にお伺いする場合も有りますが、極力お客様の大切な時間を奪わないように、また最初にお会いした時から、具体的な収支提案が出来るように、HPやブログ記事を既に読み通して一定の理解をしているお客様については、オンラインで可能な検討は全て済ませてから、ご対応させていただいております。
現在、多くの建築主様が、建設費が下がるタイミングを見計らっていると思いますが、仮に今から相談いただいたとしても、請負契約締結は、最速で今年の秋になります。
工事着工までどのくらいの期間？
ご相談のファーストコンタクトから、普通に計画して、請負契約・着工まで6カ月は掛かります。
ボリュームチェックをして、概算見積して、プランを調整した後に決めて、融資打診して、承認・事業決定までが早くて2か月。設計図面の作成に2か月、確認申請とCM方式での見積・請負金額の決定で2か月です。
仮に今日が2020年5月14日ですから、プランの計画がスムーズに行ったとしても請負契約するのは11月中旬です。
CM方式では、請負契約直前に、請負金額が確定するので、その時に若干、建設費相場が下がっていたとしても、2020年11月の建設費相場となります。
地主様でオーナー住居が有る場合は、じっくりと家族会議などを何度かしてプランも何度もお打ち合わせを重ねて決めるケースも多いですから、着工まで7－8カ月かかる場合は、来年2021年1－2月の着工です。
工期は、←のリンク記事に書いている通りの工期を余裕を見て見込む場合、階数にもよりますが、翌年の賃貸繁忙期に竣工引渡し時期ブツけて、余裕をもって計画を進めるには、今頃から検討を始めるのが丁度よい時期ですね。
建設費の相場動向
建設費の相場動向は、誰にも正確な予測は不可能であることを前提としたうえで、仮にリーマンショック直後のように建設業全体が職人さんが困窮するぐらいに総受注量が傾きかけたら景気対策として、自民党政権が公共事業に補正予算割いてくるはずですし、リーマンショックの頃と違い、インターネットでの不動産投資に関する情報量も増え、リーマンショック直後に安く仕込んで成功した投資家を見て参入してきた投資家層の厚みも10年前とは全然違います。RC造で土地購入からの新築不動産投資の売却時の破壊力（景気の悪い時に4億で仕込んで８億で売るなど）を目の当たりに見てきた資金力のある個人投資家層や、資金力のある不動産会社は、地価が下がれば買いに向かうので、分譲マンションの開発量が多少減ったとしても劇的な下落にはならないでしょう。地価暴騰が過熱してきた昨今は
2021年春頃には、公共事業投入やコロナショックからの反動で景気が回復局面を迎え、建設費は再び緩やかな反転を開始する可能性も有ります。
また計画だけを先に行って、採算性の目星を付けてから3年後に隣地買収や、立退きを掛けて着工するという物件も、これまでにも複数棟有ります。
要は、将来的に土地活用を建設費が安くて良いマンションを建設したいのであれば、検討を早めに行い現状の最善の採算性を正しく認識するべきだという事です。自ら何も深く調べようともしない完全に受け身の人間が、結局は営業に押し掛ける業者の食い物にされているのが、今の日本の地主の現状ですからね。
「コンストラクション・マネジメント」を駆使した建設費削減の情報発信
当社は、自発的に、きちんと調べて精査している方には、読んで頂ければ理解できる建築主様にとってベストな情報を発信し、建設実務経験や知識のない無駄な営業マンは雇わず、日々、計画段階から本見積、お問合せへのご対応、工事中の細かな差配、完成時の検査など、膨大な情報量扱っております。
これまで建設頂いた、お客様からも、『初めて会っても、ブログ記事（過去ブログも含む）やHPを熟読していたので、基本的な考え方や人間性は、既に解っているので、初めて会って話をしても、ずっと前からの知り合いと同じような感覚だから安心できる。』と仰って頂きました。
ご相談いただいて当社が、検討したとしても、所有地のマンション建設に興味が無くなった方に、しつこくゴリゴリ営業をかけることは一切無い（そんなに暇ではない）ですので、ご安心ください。
既に所有している土地や、買取を検討中の土地について、『どれぐらいの規模の建物が建つのだろう』？と、疑問に思われた方には、無料のボリュームチェックサービス（事業性が有りそうな土地に限る）や概算見積と事業収支作成サービスを行っていますので、お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームから、お問い合わせください。
