昨日、当社で建設を頂いたお客様とお会いしました。
この(株)土地活用のブログが、建設を考えている人にとって『神ブログ』だと仰っていただき嬉しく今日も頑張って、お役に立つ記事を書いていきます。
これまで、地場ゼネコンの見積金額から10％以上の建設費をコストダウンする株式会社土地活用のCM方式について、
の記事で書いてきました。上記の４記事を読めば、CM方式のテクニカルな部分については、8割がた理解していただけると思います。
見積工程「CM方式の流れ」
今日は、さらに踏み込んで、実際の見積が工程表ベースで、どのように行われているかについて書いてみます。
上記の見積工程表の画像を2度クリックすれば、詳細が見れます。
この見積工程表では、
- 図面受領は、9月30日（金）
- 積算開始が翌週の10月2日（月）となり、そこから一週間半程度で、10月12日（水）に
- 見積りの流れ画像の、『（5）の見積図面、数量表配布』になります。
この数量表の配布は、前回の記事で、CM方式での見積の核となると言ってた部分ですね。この数量表を元に、ゼネコンと、下請専門工事会社について、同一数量で見積を開始します。
そして、土日を抜いて、17日後の11月4日後に、『（７）第1回総合建設会社 見積提出・開封』を行います。この開封というのは、コスト削減額（率）の記事書きましたが、CM業務委託報酬の算定における何処の金額から下がったかの基準となるものですので、オーナー様の前で開封します。
この開封の瞬間は、いつもドキドキし、弊社ブログ『事例1：1億円コストダウンの土地活用』でも書いたように、冷汗ものの時もあります(笑)
そのゼネコンの見積書を開封した後に、『CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥』のように、比較表を作って、当社と取引のある優良な下請専門工事会社に、原価交渉をする期間が、11月7日（月）から11月22日（火）の実働12日間程度となります。『（８）専門工事会社交渉、（９）第二回専門工事会社見積提出』の部分ですね。
そして、そのガチガチに固まった専門工事会社の原価を持って、ゼネコンに、うちの専門工事会社は、この金額で出来るから！この金額で見積出しなおしてくださいと依頼して、ゼネコンに交渉を開始するのが、11月22日（火）～11月30（木）となります。『（10）総合建設会社交渉』の部分ですね。
例えば、ゼネコンの型枠屋さんが2500万円で、当社の付き合いのある型枠屋さんが2250万円の場合、型枠工事は2250万円は、2250万円で、見積を出し直してくださいとの依頼です。この際に、ゼネコンは、知らない下請の金額を見積書に明記することになるため、但し書きとして「※CM会社紹介の専門工事会社が下請けとして採用できた場合とする。」と、明記させます。実際は、採用できない場合は、殆どないのですが、ゼネコン側に第2回目の見積提出段階では、その金額に対して、責任を負わなくても良いという多少の逃げ道を残すという意味合いです。
その後、ほぼ『（11）第２回目総合建設会社見積提出』の日にオーナー様と協議して、ゼネコン1社に対して仮内定を出し、金額などが届かず仮内定の出ないゼネコンには、断りと御礼の電話を入れます。
その直後から、前回の記事に書いたように『責任数量』に変換していくために、『（13）総合建設会社・専門工事会社面談、数量内容確認調整』を行っていきます。工程表ですと、12月1日（木）から12月16日（金）の二週間程度ですね。ここで請負金額を確定して、12月19日（月）に請負契約を締結するという流れになります。この2週間ぐらいの間に、ゼネコンと、お施主様が挨拶を行ったりで、交流を深めていきます。
請負契約締結した後は、1か月程度をかけて、近隣に施工会社が挨拶に行ったり、場合によっては、工事説明会を開いたり、役所に申請書類を提出したりしながら、施工会社は準備を行い、地鎮祭を神主様を読んで、着工前の大安など日の良い日に執り行い晴れて着工となります。
今日は、理解しやすように詳細も書きましたが、リンク先の記事も熟読の上、当社のCM方式の理解を正しくして頂けたら嬉しいです。
今日も
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