大化けする旗竿地 路地状敷地編 土地活用と事業収支

東京都安全条例には、路地状敷地という考え方があります。

いわゆる、旗竿地で、その規定は、共同住宅を建てたい場合は厄介で、路地状敷地では居住用では共同住宅風では、長屋しか建てられません。
長屋とは、各住戸の出口(玄関ドア)が地面に面していて、そのまま避難しなくてはならないので、3階程度の重層長屋などが一般的です。

路地状敷地(旗竿地)の地価は、安めになり、敬遠されるケースが多いです。

しかし、稀に大化けする路地状敷地は存在します。
長屋について書いても面白くないので、今回は、地価の安さを逆手に取って、大化けする可能性のある路地状敷地の正しい使い方について解説していきます。

旗竿地の活用で、こんな方法があったのか?と思ったら、

まず、東京都安全条例で、旗竿地で長屋しか建てられないのは、共同住宅は、特殊建築物だからです。
(尚、長屋は、施工が面倒なのと、規模が小さいので、当社で建てたことはないです。)

【特殊建築物とは】
特殊な用途を持つ建築物のことで、例えば多数の人が集う建築物(映画館など)や衛生上・防火上特に規制すべき建築物 (汚物処理場など)などです。
建築基準法では、こうした建築物については、特に厳しい規制を設けてしている。

建築基準法では、次の用途の建築物が「特殊建築物」になります。
1.劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場
2.病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎など
3.学校、体育館、博物館、図書館、ボーリング場、スケート場など
4.百貨店、マーケット、展示場、ダンスホール、キャバレー、料理店、飲食店、遊技場、公衆浴場など
5.倉庫
6.自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ
さらに上記の1.から6.だけでなく、危険物貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場なども特殊建築物に含める場合があります。

新築不動産投資で稼ぎたければ、『脳みそ』使えです。
特殊建築物では無い用途、事務所で、開発すれば、旗竿地の弊害は無関係になり、地価が安いという旨味だけが残ります。
オフィス需要・賃料の高い東京都港区など、特殊なエリアでの話です。

それでは、プラン検討後に、ボツ物件の化け方と破壊力を収支とともにいきましょう(ボツ物件多すぎやしないか?笑)

場所の特定は、出来ないようにしますが、東京都港区の1坪当たり2万円~1.65万円程度のオフィス需要があるエリアです。

プランは、こんな感じです。避難経路は、設計事務所が確認審査機関に確認したところ、重複距離の計算でOKとのことです。


↑画像をクリックしていくと、大きくクッキリ見えます。

収支的には、地価294万円―1種95で仮に1.65万円/坪で埋まったとして、表面利回り9.2%ぐらいですね。
レジの方が安定性は高いですが、オフィスでも港区で、この利回りなら即買いしょう。
こんなこと言ったら怒られるかもしれませんが、新築直後に、満室にして、5%ぐらいで即転売しちゃえば良いです。

検討当時は、形状が悪いのでデザインオフィスにして、フローリングを無垢又は突板でお洒落にしたり、沢山ガラスブロックなどを使ったりで、写真映えを良くして入居を確保しようとしていました。

細そうに見えても、狭い間口で4.7m、広い間口で、7.8mあるので、
道路側を打合せスペースにしたりで、十分にオフィスとして使えますけどね。

成形地ですと、地価は高いですが、形状が悪いと、売主側仲介業者もクズ土地として、勘違いして、売りに出すことも稀にあるので、港区など、オフィス需要のある超都心部で、旗竿地が出てきたら、オフィスや店舗での活用についても思いついたうえで、スクリーニングの中から見逃さないでいて欲しいです。
(旗竿地ばかりバンバン送られてきても困りますが(笑))

また地主様で、このような土地をお持ちで、諦めている方もお気軽にお問い合わせください。

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