土地活用の7つのアイデア 収益上乗せ編 土地活用の豆知識⑰

これまで東京での土地活用でマンション開発をする場合の、CM方式で建設費削減以外に収益性を上昇させる頭脳として、
土地活用とコインパーキング 土地活用と事業収支
土地活用と店舗(1階コンビニ) 土地活用の収支編
半地下マンション建設と利回り 土地活用と事業収支
などの記事を書いてきました。

普段の記事は、物凄く勉強になるが、難しすぎて眠くなる時もあるという声も頂いております(笑)良く解ります。僕も大学の授業は眠かったです(笑)

そこで、今日は、もっと収益性を上げるにはホテル経営、民泊経営などがあるでしょうが、それは、そのうち書いていくとして、オーソドックスな賃貸マンション経営において、多少のスパイスによって、『もっと』収益性を上げる方法について柔らかい頭で、項目だけを羅列して気軽に検証していきます。

その手法として、

①トランクルームを空いた容積率で作る。
②1フロアをパーティルームや貸会議室として貸す。
③バイクガレージ
④自販機を置く
⑤フランチャイズ経営
⑥コインランドリー経営
防音楽器可マンション

などが思い浮かびます。

①トランクルーム経営
トランクルームは、容積率には入るが容積率が、上階の日影規制や道路斜線(天空率)などで微妙に余っている且つ、1階も共用部で駐車場や管理人室など置いても、余っている場合、例えば6㎡ぐらい1階で確保できそうな場合などでは、部屋として貸すには無理なので、トランクルームを作ることも一考です。

1.5㎡ぐらいを1万円程度で貸せば、月4万円ぐらいのお小遣いが入ってくきます。これは扉と鍵を付ければ良いだけでコストも大してかからないので、入居者で借りる人がいればよいやぐらいの気持ちで、可能性のある敷地では是非やってもらいたいところです。
意外と、キャンプ用品とか、ゴルフバック、釣り道具一式、SOHOや企業での保管書類とか、趣味的な物や書類的な物で場所を取るのをトランクルームに置きたいというニーズはあるようです。

②パーティルーム&貸会議室経営
これは容積率を使います。よって、普通の居室として貸す部屋の容積率が減ることをまず理解する必要があります。。

パーティルームは、儲かるかもしれないし、儲からないかもしれない(なんじゃそりゃ)。
スペースマーケットで、港区を見てみると結構な空き状況ではあります。
1日当たり、昼夜で、1万円づつ確保できれば、月30万円ですから、良いのですが、若干供給過多なのと平日も埋めるのは結構苦労すると思います。

何度か借りたことは有りますが、清掃や食器の衛生管理もめんどくさいし、競争率も激しいし、僕ならやりません。
僕が借りた会場は、食器洗い迄するのがルールでしたが、衛生上どうなのか解らないので、汚く使われたら洗いなおすしかないですからね。
お客側として、安く借りてホームパーティやる分には、面白いとは思いますけど。

オーナーの趣味で、空いた部屋でパーティを開催したり、パーティや料理教室を商売にしたいひとであれば、それも良いかも知れません。
オーナーが音楽が好きで、自分が使いたい時には仲間を呼んで演奏会を兼ねたパーティをしたりしながら、空いた時間は誰かパートさん雇って外部に貸すとかですね。

貸会議室もルノワールみたいに珈琲とセットで、料金取りある程度の認知度がある場所か、
TKPみたいに大掛かりにセミナー会場を持ってないと多分、儲かりません。
マンション1棟の中での一部屋で単独ですと、認知度も低く、空いてる時間が膨大になると思います。
八重洲とかで見てみても激安な貸会議室は多々ありますし、個人経営規模の貸会議室は手間のわりに儲からないとは思ってます。
1棟丸々安く借りて、全部貸会議室にするとかのパワーがあれば別ですけどね。

③バイクガレージ経営
これは、気楽に始められて、普通の駐車場扱いなので、容積率も使わないので、お勧めです。
容積率(容積対象床面積)に関しては、こちらの記事を確認してください。

普通の賃貸マンションでも条例で義務付けられたりで、バイク置き場を設置するときもありますが、マンション1階のスペース的に空いた場所があれば、検討の余地は大きいかと思います。
エリアや募集の仕方にもよりますが、世田谷付近で1台1.5万円~2万円程度の賃料収入を取れるバイクガレージもあります。幅も1.2mをベースに、割れなかったらトライク用で1.8m確保など取れれば十分ですからね。
大型バイクやトライク(3輪)だと、置く場所に困るが、屋根は欲しいし、大分減ったようですが根強いバイクファンもいますからね。
これは、コインパーキングにした方が良い場合もありますし、土地、建物形状、接道状況などを加味して、バイクガレージがベストであると仮定されるのであれば、検討していくべきです。

大掛かりなバイクガレージを作るの出れば、手洗い用の水道やトイレなどつけるべきでしょう。
気を付けるのは、バイク(特に大型)は煩いので、近所の方に迷惑になりそうな住宅街では、やめるか配慮が必要ですね。

④自販機を置く
これは、誰でも考えますが、美観などを気にしなければ、道路際に、自販機を置くのは良いでしょう。収益性は場所によります。
建物外部に置く場合は、容積率には入りません。
置きたい場合は、スペースと共用電源を確保してもらいましょう。

 

⑤フランチャイズ経営
貸すだけでは飽き足らない、パワーを持った方には、フランチャイズ経営も検討するのも、ありかと思います。
居酒屋はメンドクサイでしょうけど、フィットネスジムや、ドトールなどのコーヒーショップ、介護系のフランチャイズなどは検討の余地はあるでしょう。
儲かるのもあるかも知れませんし、当社は一切の責任は取りませんがフランチャイズで検索して、自分で調べてみましょう。

本部発表の経営計画より下振れしても良いようにリスクコントロールをしておく必要が有ります。
また、社員やバイトを管理するのが面倒な人には、向いていないとは思います。

⑥コインランドリー経営
一時期、都内でも流行りましたね。1階の一部をコインランドリーにするのは、立地さえよければ当たる可能性は有ります。
スーパーマーケットの近くとか、商店街など人通りが多いところから微妙にでも見える位置は、何もしなくても目立って認知されるので向いているような気もします。
周りにマンション、アパートが一杯あって、スーパーに買い物に行くついでに、出しに行って感想終わった頃に取りに行くみたいなイメージが描ける立地が最高かと思います。
(商店街そのものに面する場合は店舗で貸した方が良いです。)

田舎は土地持ちで超余裕ある人しかやめといたほうが良いとは思います。
東京でも商圏など調べたうえで、検討の余地はありますが、FC本部の経営計画の下振れ幅をよく見るのと、高すぎる大型リッターの機械は買わない方が良いでしょうね。
昔、練馬に住んでましたが、そこの銭湯は安い洗濯機と、古い乾燥機でかなり盛況でしたが、ほんとは、そんなので十分だと思います。

⑦防音楽器可マンション
防音楽器可マンションについては、リンクの部分を読んで欲しいですが、賃料を8000円ぐらい上げても飲み込めそうな高額賃料エリアでは、検討の余地はあります。
ネックは、建設費総額が1部屋当たり、100~120万円程度あがることですが、賃料が上がれば回収できます。

今回、既にあるもので、思いついたままに書いていきましたが、それらを知識としてインプットしておいて、既にあるものを組み合わせるだけでも、収益改善を出来るかもしれませんが、頭の使いようによっては、今は世に出ていない、アイデアも沢山あるのだと思います。
それを考え付くのか、どうか。そういう思考の遊びもしていきましょう。

(株)土地活用へのお問い合わせはこちら